"אבני גד נ. אחוזת פולג 1998 בע


 

   

בתי המשפט

הפ 200347/06

בית משפט השלום תל אביב-יפו

 

18/12/2008

תאריך:

כב' השופט אטדגי יונה

בפני:

 

 



המבקשים

1 . אבני גד ו-169 אח'

ב"כ עוה"ד זאב וייס, רונן בר אבן ודנה חקמון-מליחי

בעניין:


 

נ  ג  ד

 

המשיבה

אחוזת פולג 1998 בע"מ

ב"כ עוה"ד חיים וינטרוב ויפעת פוקס

 


 פסק דין

הצדדים ונשוא המחלוקת

1.         המבקשים, 170 במספר, הם דייריו של בית דיור מוגן בשם "אחוזת פולג" (להלן – הבית), המנוהל על ידי המשיבה.

            ההתקשרות בין המבקשים ובין המשיבה נעשתה במועדים שונים בנוסח קבוע (להלן – ההסכם), אם כי בחלק מההתקשרויות שונו מקצת התנאים.

            בהתאם להסכם, התחייבו דיירי הבית לשלם למשיבה "דמי שימוש" חודשיים בסכום שננקב מראש בכל הסכם (סכומים אלה אינם זהים).

            נוסף לכך, נשמרה למשיבה הזכות לעדכן את דמי השימוש, אחת לשנה.

זכות עדכון זו עומדת במוקד המחלוקת בתובענה זו.

זכות העדכון – הנוסח המקורי והנוסח המתוקן

2.         זכות העדכון העומדת למשיבה על פי ההסכם (סעיף 27) היא מדורגת:

א.         עדכון "רגיל":

"הדייר יודע ומסכים, כי 'האחוזה' תהא רשאית לעדכן את דמי השימוש, מדי כל שנה קלנדרית בשיעור שנתי כולל, שלא יעלה על 2.8% (ובמילים: שני אחוזים ושמונה עשיריות %) מעבר לעליית המדד".

 

ב.         עדכון מיוחד:

"ואולם, אם יתברר, במועד כלשהו במהלך כל שנה קלנדרית, כי עלות אספקת סל השירותים לדייר, מתחילת אותה שנה ועד המועד האמור, עלתה בשיעור גבוה יותר משיעור עליית המדד בתוספת העדכון המצויין ברישא ו/או שיתברר, כי ה'אחוזה' נדרשה על ידי הרשויות המוסמכות ו/או מכח כל דין להוסיף לסל השירותים, דרך קבע שרות/ים מסוימים, שלא נכללו בו מלכתחילה לפי הוראות הסכם זה – תהא ה"אחוזה" רשאית לעדכן את דמי השימוש אף מעבר לשיעור הנקוב ברישא לסעיף זה, ובלבד שיתקיימו, במצטבר, כל התנאים המפורטים מטה:

תנאי א' – שהתוספת תהא אך ורק בשיעור העדכון שחל בעלות תשומות סל השרותים ושנמסר לדייר באלו תחומים חל העדכון כאמור;

תנאי ב' – שהתוספת לא נגרמה מחמת גידול בדמי הניהול;

תנאי ג' – שרואה החשבון של ה"אחוזה" אישר, כי התחשיב ששימש בסיס לעדכון דמי השימוש כאמור, נערך לפי כללים כלכליים חשבונאיים מקובלים. אישור רואה החשבון יופקד במשרדי הנהלת ה'אחוזה' והדייר ו/או נציגיו יהיו רשאים לעיין בו בתיאום מוקדם. "

 

3.         נוסחו של סעיף 27 הנזכר שונה מראש בהסכמים שנעשו עם אלה מהמבקשים, שהתקשרו עם המשיבה החל ממרץ 2005 ואילך (סעיף 10 לתצהיר איריס כהן, מנהלת שיווק אצל המשיבה).

            עם חלק אחר שונה הנוסח בהסכמה שנעשתה לאחר ההתקשרות הראשונה (במקרים אלה השינוי נעשה בתוספת שנספחה להסכם).

            שינוי זה נעשה בחלק מהמקרים קודם להגשת התובענה ובחלקם לאחריה.

            הצדדים נחלקו בסיכומיהם באשר לאחוזים המיוחסים לכל חלק וחלק מהחלקים המתוארים.

            אינני צריך להכריע במחלוקת זו, מאחר שההכרעה הנדרשת היא עקרונית, ויישומה ייעשה בהתאם לכל הסכם והסכם.

            בהקשר זה ראוי לציין, כי המבקשים עצמם הסתפקו בעדותו של אחד מהם בלבד, פנחס קפלן.

            מכל מקום, אין מחלוקת על כך, שנוסחו המקורי של סעיף 27 שונה בחלק מההסכמים, אם מראש ואם בשינוי שנעשה לאחר מכן (מפנה להצהרתם המוסכמת של ב"כ הצדדים, עמ' 4 לפרוטוקול, לחקירתו של קפלן, עמ' 12-2 לפרוטוקול, ולדוגמאות ההסכמים שהוגשו במהלכה).

 

4.         השינוי שנעשה בנוסחו של סעיף 27, כאמור לעיל, אם מראש ואם לאחר ההתקשרות הראשונה היה על דרך מתן האפשרות לדייר לבחור בין שתי חלופות:

א.         עדכון שנתי שלא יעלה על 2.8% מעבר לעליית המדד, כך שסכום העדכון המצטבר לא יעלה על 19.3%.

ב.         עדכון שנתי בשיעור קבוע של 1% מעבר לעליית המדד שיחדל בתום 15 השנים ראשונות לשהותו של הדייר בבית (להלן – חלופת האחוז).

            בפועל, כפי שציין ב"כ המבקשים (עמ' 4 לפרוטוקול), מרבית הדיירים בחרו בחלופה השניה.

 

5.         המשיבה פנתה לדיירים שהיו חתומים על נוסח העדכון המקורי והציעה להם את שינוי הנוסח על פי החלופות שתוארו (נספח ב' לכתב התשובה).

            מקצת הדיירים נענו לפנייה וערכו את השינוי האמור, מקצתם סירבו.

            כאמור לעיל, לא אכריע במחלוקת שבין הצדדים בשאלת גודלו של כל חלק.

 

6.         באופן זה נחלקים המבקשים דנן לשתי קבוצות עיקריות:

            קבוצה א' – אלו שבהסכמים עמם מופיע עדיין נוסח העדכון המקורי (סעיף 27).

            קבוצה ב' – אלו שבהסכמים עמם מופיע נוסח מתוקן, אם בהסכם ההתקשרות עצמו ואם בנספח שנוסף להסכם.

 

7.         באשר לעדכון המיוחד, הודיעה המשיבה כי היא מסכימה לכך, שאישור התחשיב הנדרש לשם עדכון זה ייעשה על ידי רואה חשבון שייקבע על ידי נשיא לשכת רואי החשבון ולא על ידי רואה החשבון של המשיבה עצמה, כפי שנקבע בנוסח המקורי.

 

תמצית טענות הצדדים

8.         עתירתם העיקרית של המבקשים היא לביטולו של סעיף 27 להסכם, על שני חלקיו, בהיותו תנאי מקפח בחוזה אחיד, וזו תמצית טענותיהם:

א.         ההסכמים דנן הם חוזה אחיד כהגדרתו בסעיף 2 לחוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982 (להלן – החוק).

ב.         סעיף 27, על שני חלקיו, הוא תנאי מקפח כמשמעו בסעיף 3 לחוק ובהתאם לחזקה הקבועה בסעיף 4(4) לחוק:

            "תנאי המקנה לספק זכות לקבוע או לשנות, על דעתו בלבד, ולאחר כריתת החוזה, מחיר או חיובים מהותיים אחרים המוטלים על הלקוח, זולת אם השינוי נובע מגורמים שאינם בשליטת הספק".

ג.          לחילופין, עותרים המבקשים לכך שכל עדכון מעבר לעליית המדד ייעשה בהתאם לקריטריונים מוגדרים ועל פי קביעתו של גורם אובייקטיבי.

 

9.         המשיבה מבקשת לדחות את עתירותיהם של המבקשים, וזו תמצית טענותיה:

א.         כיוון שניתנה האפשרות למבקשים לשנות חלק מהתנאים בהסכמים, וכיוון שאפשרות זו מומשה למעשה בחלק מהמקרים, הרי שאין מדובר בחוזה אחיד.

ב.         הדיון דנן אינו נוגע לכל אלה מהמבקשים, שבהסכמים עמם מופיע נוסח העדכון המתוקן.

ג.          עצם מתן האפשרות שניתנה לדיירים לשנות את הנוסח המקורי שולל את הקיפוח הנטען.

ד.         גם סעיף העדכון המקורי אינו תנאי מקפח.

 

ההסכם – חוזה אחיד?

10.       אין חולק, שנוסחו של ההסכם נקבע מראש על ידי המשיבה כדי שישמש חוזה להתקשרויות רבות בינה ובין אנשים בלתי מסוימים במספרם או בזהותם. במובן זה ממלא ההסכם אחר ההגדרה של "חוזה אחיד" בסעיף 2 לחוק.

            המשיבה טוענת, שמשום שניתנה לדיירים אפשרות לתקן תנאים מסוימים בהסכם, ומקצת הדיירים אף ניצלו אפשרות זו לאחר משא ומתן שאף לווה בהיוועצות משפטית (סעיף 6 לתצהיר גיל רובינשטיין המשמש כמנהל במשיבה), הרי שאין עוד לומר כי נוסח ההסכם "נקבע מראש".

 

11.       משא ומתן בין הספק והלקוח שבעקבותיו שונו מקצת מתנאיו של חוזה אחיד אינו משנה על ידי כך את הגדרתו של החוזה כחוזה אחיד לצורך החוק.

עיון בדוגמאות ההסכמים שהביאה המשיבה בהקשר זה מראה כי "שלד" החוזה האחיד נותר בהם, ורק מקצת התניות שונו.

כפי שצוין בתח"א 1/86 היוהמ"ש נ' חברת בית יהונתן בע"מ, פ"מ תשמ"ז(3) 309, 313:

"...ולכן גם כאשר מדובר ב"שלד" של חוזה אשר זהה בחוזים של אותו ספק, הרי אף אם עטיפתו של "שלד" זה שונתה מעט בחוזה אחד מכמה חוזים, עדיין יש לראות באותן תניות "חוזה אחיד". החוזה הביא בחשבון אפשרות לשינויים מצומצמים בין חוזה לחוזה וקובע שאין בהם כדי להוציא את ההסכם מכלל החוזים האחידים."

 

12.       אלא, שאותה תניה ששונתה יוצאת מתחולתו של חוק החוזים האחידים ואיננה נחשבת עוד לתניה בחוזה אחיד.

            זו המסקנה הנובעת למעשה מהסיפא של הגדרת "תנאי" בסעיף 2 לחוק: "תנאי – תניה בחוזה אחיד... ולמעט תניה שספק ולקוח הסכימו עליה במיוחד לצורך חוזה מסוים", כפי שציינו ורדה לוסטהויז וטנה שפניץ בספרן "חוזים אחידים" (להלן – לוסטהויז-שפניץ), עמ' 32-31.

            וראו: ת.א. (מחוזי י-ם) פז חברת נפט בע"מ נ' דוד עמוס, פס"מ תשס"ב(1) 337, 390.

 

13.       התניה הרלבנטית בעניננו היא תניית העדכון.

            המסקנה הנובעת מהאמור לעיל היא, שביחס לקבוצה א' דלעיל, תניית העדכון היא תנייה בחוזה אחיד וחלות עליה הוראות החוק.

            ובאשר לקבוצה ב' דלעיל, תניית העדכון אינה תניה שחלות עליה הוראות החוק.

 

14.       ולפיכך, אפשר לקבוע כבר כאן כי יש לדחות את טענות המבקשים לבטלות סעיף העדכון המתוקן בכל אותם ההסכמים שהוא נכלל בהם.

            נותר עדיין לדון בטענות המבקשים לבטלות סעיף העדכון המקורי באותם הסכמים, שזה עדיין נותר בהם.

 

סעיף העדכון – האם תנאי מקפח?

15.       כיוון שסעיף העדכון מקנה למשיבה בלבד את הזכות לשנות, לאחר כריתת ההסכם, את דמי השימוש הרי שבכך, טוענים המבקשים, קמה חזקת התנאי המקפח שבסעיף 4(4) לחוק.

            המשיבים טוענים, לעומתם, כי ביחסים ארוכי הטווח הכרוכים בהתקשרות מהסוג הנדון אין מנוס מעדכון דמי השימוש במהלך כל תקופת ההתקשרות.

 

16.       גם המבקשים אינם חולקים, עקרונית, על הצורך לעדכן את דמי השימוש, כאשר יתעורר הצורך בכך.

            עמד על כך כב' הנשיא ברק ב-רע"א 1185/97 יורשי ומנהלי עזבון המנוחה מילגרום ואח' נ' מרכז משען, פ"ד נב(4) 145 (להלן – מילגרום), עמ' 161-160:

            "חוזה בית האבות הוא "חוזה יחס" (Relational Contract). חוזה כזה מתאפיין ביחסים ארוכי טווח ומורכבים. חוזים אלה רגישים לקיומן של נסיבות עתידיות שלא הוסדרו במפורש בחוזה. הם מנסים ליצור במסגרתם שלהם, איזון בין הצורך בוודאות וצפיות לבין הצורך בגמישות ויכולת הסתגלות לתנאים משתנים. איזון זה מושג על ידי אמצעים מגוונים, ובהם קביעת מנגנונים לשינוי תנאי החוזה והשלמתם, קביעת אמות מידה לחלוקה הדדית של סיכונים וקביעת דרכים לפתרון מוסכם של מחלוקות תוך המשך קיום היחסים החוזיים..."

 

            ובהמשך (עמ' 166-165):

            "...אכן, נחה דעתנו כי הימנעות מקביעת מחיר ספציפי אין בה כדי להוות תנאי מקפח. מטבע הדברים הוא בחוזה ארוך טווח המסדיר דיור בבית אבות סיעודי, כי בעת כריתת החוזה נתון זה הוא בחיק העתיד. אין כל אפשרות לצפותו, ואין מקום לדרוש כי משען תנחש מחיר זה."

 

17.       אלא, שלטענת המבקשים, העדכון אינו צריך להשען על שיקול דעתה של המשיבה בלבד, אלא על קריטריונים ברורים ומוגדרים ועל נוסחה מוגדרת, כפי שנקבע בהמשכו של אותו ציטוט (שם):

            "... אך מכאן ועד להענקת שיקול דעת רחב למשען לקבוע את המחיר כפי שהוא קבוע בסעיף 9(ג) לחוזה בית האבות – רחוקה הדרך. אחת האפשרויות הסבירות וההגיוניות היא זו: בחוזה בית האבות תיקבע נוסחה לקביעת התעריף בבית האבות הסיעודי. נוסחה זו תתבסס על תעריף נוהג בבית האבות הסיעודי בעת כריתת חוזה בית האבות, ועל מנגנון אובייקטיבי לעדכון תעריף זה....".

 

18.       סבורני, שיש אבחנה ממשית בין התניה שנדונה בפרשת מילגרום ובין התניה הנדונה כאן (בהתיחס לעדכון ה"רגיל").

            האבחנה נעוצה בכך, שבהסכם שנדון במילגרום, משען לא הגבילה כלל את שיעור ההתחייבות הצפויה של הלקוח. התנאי שנדון שם היה: "על המבקשים יהיה לשלם למשען עבור שהותו של התושב בבית האבות הסיעודי לפי התעריפים שיהיו מקובלים מעת לעת עבור אישפוזם בבית האבות הסיעודי של תושב בית האבות של משען..." (עמ' 154).

 

            משום כך, הגיע כב' הנשיא ברק למסקנה, לפיה:

            "על רקע זה עולה אופיו המקפח של התנאי הקבוע בסעיף 9(ג) לחוזה בית האבות. הדייר מתחייב לשלם על פי תעריפים שאינם ידועים לו, ואפן חישובם בעת כריתת החוזה ובעת המעבר לבית האבות הסיעודי אינו בידיעתו. תנאי מסוג זה נופל במישרין לחזקת הקיפוח הקבועה בסעיף 4(א) לחוק החוזים האחידים" (עמ'     167-166).

אולם, בהסכם דנן, שיעור העדכון הצפוי ללקוח מוגדר וברור: עד 2.8% לשנה. הלקוח אינו עומד בפני שום הפתעה והוא יכול לכלכל את צעדיו בהתאם לתשלום שהוא עשוי להידרש לשלמו לכל אורך ההתקשרות.

 

19.       וכאן המקום לציין, כי החוק מוציא מחלותו תנאי הקובע את התמורה הכספית שישלם הלקוח (סעיף 23(א)(1)).

            כתבו על כך לוסטהויז-שפניץ (עמ' 35-34):

            "חוק החוזים האחידים נועד להגן על הלקוח מפני התנאים בעסקה שלגביהם לא היתה לו הסכמה מלאה ומודעת. התמורה הכספית אינה נכללת בין תנאים אלה, בהיותה, לרוב, במרכז התענינותו של הלקוח בעת קשירת העסקה. מטבע הדברים, לקוח הרוכש מצרך או שירות מקדיש לנושא התמורה תשומת לב – למשל, בדרך של ניהול מו"מ עם הספק, באמצעות השוואת מחירים וכיוצא באלה.

            אין בכך שהחוק אינו חל על נושא התמורה כדי ליצור חזקה כי המחיר שנקבע הוא סביר, כי העסקה היא כדאית או כל חזקה אחרת מסוג זה. המסקנה היחידה המתבקשת מאי-תחולת החוק בנושא התמורה היא, שקביעת התמורה הכספית אינו נושא שראוי להיבדק בכלים של חוק החוזים האחידים".

           

            נמצא, שגם אם תמצא לומר כי שיעור ההעלאה שהמשיבה שמרה לזכותה אינו סביר, הרי שטענה זו איננה יכולה לידון במסגרת החוק. לצורך הדיון כאן, די בכך שהלקוח היה מודע היטב לשיעורו המלא של התשלום שהוא עשוי לשלמו בבוא העת.

 

20.       ברוח זו נפסק בהחלטת בית הדין לחוזים אחידים, ח.א. (י-ם) 9005/03 היועץ המשפטי לממשלה נ' שח"ל טלרפואה בע"מ ואח', (30.4.07) (להלן – שח"ל):

            "סעיף 7(ב) להסכם נותן בידי שח"ל זכות להעלות את מחיר השירות בתום תקופת ההסכם או בתום תקופה של 24 חודשים (התקופה המינימלית שעתידה לידון בפנינו) לפי המוקדם בשיעור של 3%, ולאחר מכן בתום כל 12 חודשים בשיעור נוסף של 2%. למרות שמירת הזכות להעלות את המחיר על פי שיקול דעתה, אנו סבורים כי אין בסעיף זה משום קיפוח או יתרון בלתי הוגן שעלול להביא לידי קיפוח לקוחות, בכפוף ליידוע הלקוח מבעוד מועד על הכוונה להעלות את מחיר השירות. ננמק.

            אנו סבורים כי זכותה של שח"ל להעלות את מחיר השירות בהתאם לסעיף 7(ב) להסכם מאוזנת, שכן שיעור ההעלאה ידוע ללקוח בעת כריתת ההסכם ובנוסף ללקוח עומדת אפשרות להשתחרר מההסכם."

           

21.       המבקשים מפנים, לעומת זאת, להחלטה אחרת של בית הדין לחוזים אחידים שניתנה ב-ע"ש (י-ם) 5017/98 מגדל הזהב בע"מ נ' היועץ המשפטי לממשלה         (11.12.03) (להלן – מגדל הזהב).

            באותו ענין נדונה תניה שהקנתה למגדל הזהב (בית אבות) זכות להעלות את דמי האחזקה בשיעור מקסימלי של 5% לשנה.

            בית הדין קבע שם (סעיף 13 לפסק הדין), כי אילו נקבע בחוזה שדמי האחזקה יעלו בשיעור של 5% לשנה, בית הדין לא היה מתערב בכך לאור האמור בסעיף 23(א)(1) לחוק, אולם משנקבע כי למגדל הזהב יש שיקול דעת בלעדי להעלות את דמי האחזקה בשיעור של עד 5% לשנה, הרי שבכך התקיימה חזקת התנאי המקפח שבסעיף 4(4) לחוק.

            בהסתמך על כך טוענים המבקשים, כי גם במקרה דנן התניה נותנת למשיבה שיקול דעת בלעדי להעלות את דמי השימוש עד 2.8%, ובעקבות פסיקת בית הדין במגדל הזהב יש לקבוע כי גם התניה דנן מקפחת.

 

22.       בכל הענווה המתבקשת, אני מתקשה להבין את קביעתו זו של בית הדין לחוזים אחידים.

            מבחינתו של הלקוח, הרוצה לדעת, טרם ההתקשרות, את המחיר שהוא צפוי לשלם בעתיד, אין כל הבדל בין קביעת שיעור נקוב וקבוע של ההעלאה ובין קביעת שיעור מקסימלי של אותה העלאה. באפשרות הראשונה הלקוח יודע שהוא צפוי לשלם בוודאות שיעור מסוים, באפשרות השניה הלקוח יודע שהוא צפוי לשלם עד שיעור מסוים.

            אדרבא, מבחינת האינטרס של הלקוח, עדיפה האפשרות השניה על פני הראשונה, שכן, על פי האפשרות השניה, יתכן גם שלא יידרש לשלם את מלוא השיעור הנקוב, בעוד שעל פי האפשרות הראשונה הוא יידרש בוודאות לשלם את מלוא השיעור. 

            המחשה לכך הוא המקרה דנן, שבו המשיבה לא השתמשה בזכותה על פי ההסכם לעדכן את דמי השימוש במלוא השיעור של 2.8% באף אחת מהשנים (איריס כהן, עמ' 43).

 

23.       מכל מקום, אין בכוונתי לקבוע עמדה מוחלטת בשאלה זו, מכיוון שאפילו אם נאמר כי סעיף העדכון הוא תנאי מקפח, הרי ששינויו הרצוי בא בדרך שהמשיבה הציעה למבקשים, וחלקם כבר נהגו על פיה.

 

שינוי התנאי המקפח בהתאם לסעיף העדכון המתוקן

24.       על פי הוראות סעיף 19 לחוק:

"(א)      מצא בית המשפט,  בהליך שבין ספק ולקוח, שתנאי הוא מקפח, יבטל את התנאי בחוזה שביניהם או ישנה אותו במידה הנדרשת כדי לבטל את הקיפוח.

(ב)        בהשתמשו בסמכותו לפי סעיף קטן (א) יתחשב בית המשפט במכלול תנאי החוזה ובנסיבות האחרות, וכן בנסיבות המיוחדות של הענין הנדון בפניו".

 

25.       סבורני, כי שינוי התנאי דנן באופן שיהיה בו כדי לבטל את הקיפוח ובהתחשב במכלול תנאי ההסכם הנדון והנסיבות האחרות, ראוי להעשות בדרך שכבר נהגה בו המשיבה בהסכמי ההתקשרות שמשנת 2005, ובכלל זה בהסכמים שנעשו עם חלק מהמבקשים דנן, ובדרך שהוצעה על ידי המשיבה לכל המבקשים האחרים.

 

26.       כוונתי בעיקר לאופציית האחוז, שאומצה על ידי הרוב המכריע של אלה, שבפניהם הוצעו שתי האופציות.

            על פי אופציה זו, כאמור, מעודכנים דמי השימוש אחת לשנה בשיעור של 1% מעל עליית המדד ובמשך 15 שנות התקשרות בלבד.

 

27.       יצוין כי אופציית האחוז אומצה גם על ידי כל הדיירים של "אחוזת הראשונים", בית מוגן אחר המנוהל על ידי המשיבה, כפי שהעידה יו"ר נציגות דייריה, פנינה דביר (עמ' 27 ואילך).

            גב' דביר העידה (עמ' 28):

"היו הרבה שיחות, הרבה ויכוחים בסוף כל שנה, להתחנן על הורדת 2.8 ל- 2%,   ל-1.5%. כל שנה היה מספר אחר. וזה היה תוצאה של ויכוחים בין הנציגות ובין ההנהלה, זה לא יצר אוירה טובה, רובנו חיים על הכנסה מסוימת, רצינו וודאות שלא נגיע למצב שאולי נאלץ לעזוב את האחוזה, אם זה ימשיך 2.8% אחרי 10 שנים זה עוד 28%, לרובנו לא היתה הכנסה כזו. רצינו להגיע לוודאות שעליה אנו יכולים לבסס את ההכנסות שלנו. ההסדר בא לתת לנו בטחון שאנו יכולים לכלכל את ההכנסות שלנו לפי אחוז אחד לשנה מעבר למדד.

            ש.  איך היום האוירה בבית לאור ההסדר שאליו הגעתם?

            ת. במלים פשוטות מאז ההסדר הזה, בסוף 2004, נרגעו הרוחות, אין יותר ויכוחים, אנחנו יודעים בפני מה אנו עומדים ".

           

28.       ואלה הטעמים לסברתי, כי השינוי הנדרש בסעיף העדכון צריך להיעשות על פי סעיף העדכון המתוקן, וליתר דיוק, על פי אופציית האחוז:

א.         דרך זו מטיבה באופן ניכר עם הדיירים לעומת המצב הקיים. בעוד שעד כה הם היו צפויים על פי לשונה של התניה הנדונה להעלאה שנתית בשיעור של 2.8%, ללא הגבלת שנים, הרי שכיום השיעור שהדיירים צריכים להיות מוכנים לקראתו הוא 1% בלבד ולמשך 15 שנים בלבד.

ב.         דרך זו יוצרת שיוויון בין כל דיירי הבית, לאחר שבהתקשרויות שנעשו מאז חודש אפריל 2005 כבר נכלל הסעיף המתוקן ולאחר שגם בחלק מההתקשרויות שנעשו קודם לכן, בכללן עם חלק מהמבקשים דנן, כבר תוקן סעיף העדכון בהתאם.

ג.          דרך זו כבר נוסתה בבית אחר, "אחוזת ראשונים", ודייריה שבעי רצון ממנה. על כך העידה, כאמור, יו"ר נציגות הדיירים גב' דביר, אך גם מר שלמה כוכבי, דייר אחר ב"אחוזת ראשונים" שנקרא להעיד על ידי המבקשים דווקא הודה ש"ההסדר הזה הוא ראוי" (עמ' 36).

ד.         על פי פסיקת מגדל הזהב, קביעת שיעור קבוע, להבדיל משיעור נייד (עד....) איננה תנאי מקפח.

ה.         לצד כל אלה, הדרך האמורה נותנת מענה ראוי גם לצרכיה של המשיבה בעדכון דמי השימוש לאורך התקופה הנדונה, כמתואר לעיל.

 

29.       אלא, שאינני סבור כי יש לכפות שינוי זה על אלה מהמבקשים, שאינם חפצים בכך. הדרך הנכונה, לדעתי, היא לכן, לקבוע שינוי זה כברירת מחדל לאלה שלא יתנגדו לו. אלה שימשיכו להתנגד לתיקון זה, ההסדר הקיים ימשיך לחול עליהם.

 

העדכון המיוחד

30.       העדכון המיוחד שמעבר ל-2.8% הוא בודאי תנייה מקפחת, הן משום שאינו מוגבל לשיעור כלשהו והן משום שהפוסק הבלעדי בו הוא רואה חשבון מטעם המשיבה.

            אלא, שגם לכך נמצא מענה, לאחר שהמשיבה הביעה את נכונותה להעביר את אישור העדכון לרואה חשבון אובייקטיבי שימונה על ידי יו"ר לשכת רואי החשבון.

            אם נוסיף לכך את שלושת התנאים המוגדרים הנוספים שכבר קיימים:

            א. שהתוספת תהיה רק בשיעור העדכון שחל  בעלות תשומות סל השירותים;

ב. שנמסר לדייר באילו תחומים חל העדכון;

ג. שהתוספת לא נגרמה מחמת גידול בדמי הניהול, הרי שבכך נמצא מענה ראוי לצרכיהם של הדיירים, שכן הגורם האובייקטיבי – רואה חשבון שימונה על ידי יו"ר לשכת רואי החשבון – יוכל לבדוק את העדכון המבוקש בכלים מוגדרים וגם המבקשים עצמם יוכלו לבקר את דרישת העדכון ולבחון אם רואה החשבון פועל כנדרש ממנו, וכמובן עומדת להם האפשרות לפנות לבית המשפט כדי שיבחן את כל אלה בעצמו, במידת הצורך.

 

 


טענת עושק כפיה וכיו"ב

31.       המבקשים העלו בתביעתם גם טענות בדבר ניצול חולשתם, טענות עושק, כפייה וכיו"ב.

            בסיכומיהם טענות אלה נעלמו כמעט כליל, וטוב שכך, שכן העד היחיד מטעמם, מר קפלן לא ידע לספר על הנסיבות שהביאו להתקשרות יתר המבקשים בהסכמים שנעשו ובודאי שלא הביא כל ראיה בדבר הטענות הללו.

            קפלן עצמו, אם בכוונת המבקשים היתה להביאו כדגם מייצג, הוא איש, שעל פי עדותו (עמ' 2) הוא בעל עשייה ציבורית עשירה בצבא ובשליחות בחו"ל, אשר שירת בתפקידים בכירים ומגוונים, ובכלל זה ראש אגף תקציבים של חיל הים.

 

סל השירותים

32.       המבקשים דרשו עוד לחייב את המשיבה שלא לשנות את הסל הקיים. אינני צריך להיכנס לשאלה זו במסגרת התביעה דנן, הן משום שלא הובאו כל ראיות בדבר הרכבו של הסל הקיים והצורך או חוסר הצורך בשינויו, אך בעיקר משום שצו כזה איננו נחוץ כיום. במידה והמשיבה תשנה את הרכב הסל לרעת המבקשים, פתוחה בפניהם הדרך לפנות לערכאות המשפטיות כדי למנוע זאת ממנה, והדבר ייבחן לגופו בשעת ובמידת הצורך.

 

התוצאה

33.       בעקבות כל האמור לעיל, אני מחליט כדלקמן:

א.         סעיף 27 להסכמי ההתקשרות, שמופיע בהם הנוסח המקורי, ישונה באופן שייאמר בו, כי דמי השימוש יעודכנו מידי שנה בשיעור קבוע של 1% מעבר לעליית המדד, ועדכון זה יגיע לקיצו בתוך 15 שנה ממועד תחילת ההתקשרות.

            כמובן, שצריך לקזז את ההעלאות שכבר נעשו ביחס לכל אחד מהמבקשים.

 

ב.         מבקש שלא יחפוץ בשינוי המפורט בסעיף א', יודיע על כך בכתב למשיבה, בתוך 30 יום.

                        במקרה כזה, ימשיך סעיף העדכון הקיים לעמוד בתוקפו.

 

ג.         העדכון המיוחד שבסעיף 27 יתוקן באופן שרואה החשבון הנזכר בו לא יהיה רואה החשבון של המשיבה, אלא רואה חשבון שיוסכם על ידי שני הצדדים, ובהעדר הסכמה – רואה חשבון שימונה על ידי יו"ר לשכת רואי החשבון.

 

ד.         גם אם לא נדרשתי לכך, אני סבור כי על המשיבה לשקול בחיוב בקשה של מי מהמבקשים שבחר בחלופה האחרת (עדכון שנתי שלא יעלה על 2.8%, במצטבר עד 19.3%) ושל מי מהמבקשים שסעיף העדכון בהסכם שלו שונה מהנוסח המקורי באופן זה או אחר, לעבור לחלופת האחוז, באופן שיהיה שיויון מלא בין כל דיירי הבית.

 

            ה.        לאור התוצאה אין צו להוצאות.

 

ניתן היום, כ"א בכסלו, תשס"ט (18 בדצמבר 2008), בהעדר.

המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים בדואר.

 

                                                                                

אטדגי יונה,  שופט

 

קלדנית: חיה י.

Source: 
http://info1.court.gov.il/Prod03\ManamHTML5.nsf/BF9864F9683A1E1D422575230056469B/$FILE/EA579F3E46A3A941422575220029BCD8.html
תאריך: 
18/12/08
Case ID: 
200347_6
Case type: 
הפ
סיווגים
שופטים : כב' השופט אטדגי יונה
כב' השופט אטדגי יונה
נושאים : דיני ירושה דיני תעבורה
דיני תעבודה
Powered by Drupal, an open source content management system