גרןס רות נ. חנה גרוצקי


 

   

בתי המשפט


 

א  002069/04

בית משפט השלום ירושלים

 

 

 כבוד השופטת חגית מאק-קלמנוביץ

בפני:

 

 



 

גרוס רות

גרוס ארנון

ע"י ב"כ עו"ד עודד פלדמן

בעניין:

התובעים

 

 

 


 

נ  ג  ד

 


 

1 . חנה גרוצקי

2 . אריה לבנה

3 . מרים לבנה

4 . יהודה זוהר

5 . נחמה זוהר

6 . שמואל צדקי

7 . בטי צדקי

ע"י ב"כ עו"ד צבי מנדל

 

הנתבעים

 

 

 

פ ס ק   ד י ן

 

I           עיקרי העובדות וגדר המחלוקת

התובעים והנתבעים הם בעלים ומחזיקים של דירות מגורים בבית משותף ברח' חוגלה 5 בירושלים, הידוע כגוש 30115 חלקה 79. דירת התובעים רשומה בצו רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים ובתקנון הבית המשותף כיחידת משנה 6 ואליה צמודים גג הרעפים של הבית ומרפסת הגג.

על גג הרעפים של הבית הותקנו דודי שמש וקולטי שמש המשרתים את דיירי הדירות האחרות בבניין, הם הנתבעים בתיק זה.

לתובעים חניה פרטית ובתחום החניה הותקנו מתקנים ציבוריים, לוח פיקוד חשמל של הבית המשותף וכן ברז כיבוי אש.

ההליך שבפני הוא תביעה להורות לנתבעים לסלק ולהסיר את המתקנים שהוצבו ברכושם של התובעים, על הגג הצמוד לדירתם ובחנייתם. לטענת התובעים הרשות שניתנה בעבר לנתבעים לעשות שימוש בשטח השייך לתובעים בוטלה על ידם ועתה הם עושים שימוש שלא כדין ברכוש התובעים, פוגעים בזכות הקניין שלהם, פולשים ומשיגים גבול.

מנגד טוענים הנתבעים כי זכותם להצבת דודי השמש על הגג מעוגנת בתקנון הבית המשותף ובחוזי הרכישה שנחתמו על ידי כל הצדדים, ובהסכמת הצדדים שהיתה חלק מעסקת יסוד שסוכמה בין הדיירים לפני הבניה, ואינה ניתנת לביטול אלא בהסכמת הצדדים.

II         זכויות הצדדים בגג

אין מחלוקת על כך שגג הבית הוצמד לדירת התובעים. בהתאם לסעיף 55 (ג) לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), דינו של שטח זה כדין הדירה שאליה הוא מוצמד. על כן ברור כי הזכות הבסיסית לחזקה ושימש בגג נתונה לתובעים.

לנתבעים אין זכות קניין בגג וזכותם אינה מוגדרת במפורש בחוזה או במקור אחר כלשהו. נוכח מהות הזכות שניתנה להם, שעניינה שימוש בגג להצבת מתקנים בלבד, ללא שימוש נוסף וללא רישום, הרי שהזכות שהוקנתה לנתבעים היתה רישיון ומעמדם הוא מעמד של בני רשות. כך נטען על ידי התובעים, ולא הוכחש על ידי הנתבעים.

אין מחלוקת על כך שהרשות ניתנה שלא בתמורה, כך שמדובר ברישיון ללא תמורה.

כידוע, רשות יכולה להינתן במפורש או במשתמע. במקרה זה, התובע הודה במפורש, בסעיף 10 לתצהירו, בכך שהסכים להצבת המתקנים ומתן הרשות.

בנוסף, הרשות עוגנה בשני מסמכים בכתב: סעיף 10.ד לחוזה הרכישה של הדיירים קובע כי "עליית הגג וגג הבניין יוצמדו בצמידות מיוחדת לדירת הגג, אולם ירשם תקנון מיוחד המתיר לצדדים כולם לעלות אל הגג לצורך גישה למתקנים השייכים לכלל הבניין או לדירתם שלהם, תיקונם והחלפתם". יצויין כי אין בפני החוזים המתייחסים לכל אחד ואחד מהדיירים בבניין. לתצהירה של הגב' בטי צדקי מטעם הנתבעים צורף חוזה אחד, ושניים נוספים צורפו בהמשך. על כל פנים, לא נטען כי הנוסח המופיע בחוזים שהוגשו אינו מופיע בחוזים שנחתמו עם דיירים אחרים, כך שניתן להניח ואף לקבוע כי זהו הנוסח המופיע בחוזים עם כל הדיירים.

מקור כתוב נוסף לזכויות הוא סעיף 4 לתקנון הבית המשותף. סעיף זה  מסדיר את זכותם של בעלי כל הדירות לכך שלבעלי מקצוע מטעמם תהיה "גישה לגג המכוסה רעפים או למקום אחר בבניין ומתקניו המשותפים לצרכי בניה ותיקון של המתקנים השייכים לכלל בעלי יחידות המשנה או לכל אחד מהם, וזאת לאחר תיאום מראש...".

            שני המסמכים שבכתב אינם קובעים אמנם במפורש את עצם הזכות להצבת המתקנים על הגג המוצמד, אולם הם קובעים זכויות גישה שאינן יכולות להתפרש אלא באופן שנקודת המוצא היא הימצאותם של מתקנים על הגג. על כן, על אף שעצם הזכות אינה נקבעות במפורש בכתב, הרי נוכח ההסכמה שבעל פה שאינה מוכחשת, והעיגון במסמכים שבכתב, הרשיון שניתן הוא רשיון מפורש ולא רשיון מכללא או רשיון במשתמע.

III        האפשרות לביטול הרשיון

            התפיסה הבסיסית את מעמדו של רשיון ללא תמורה היא כי "רשיון הניתן חינם, ללא כל תמורה, איננו הסכם במובן החוקי של המילה. רשיון כזה מתפרנס מידי רגע ברגע מרצונו החופשי של המרשה, והוא מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של זה כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרשיון" (ע"א 96/50, צינקי נ' ויקטור, פ"ד ה' (1) 474, 479). רשות חינם ניתנת בדרך כלל לביטול בכל עת, וניתן אף לראות בעצם הגשת התביעה משום הודעה על ביטול הרשיון (ראו לדוגמא: ע"א 32/77, טבוליצקי נ' בית הכנסת ובית מדרש החסידים, פ"ד לא (3) 210).

עם זאת, על אף שהנטיה היא לאפשר ביטולו של רשיון כאשר הוא ניתן ללא תמורה וללא חוזה לזמן מסויים, אין מדובר בכלל גורף ומוחלט. העיקרון המנחה הוא שגם כאשר בעל המקרקעין אינו מקבל תמורה עבור הרשיון, "אין בעובדה הזאת כשלעצמה כדי להצדיק ביטולה ככל שיעלה על רוחו: כל רשות ורשות, ותנאי ביטולה, תלויים בנסיבותיה המיוחדות שלה" (ע"א 346/62, רכטר נ' מנהל מס עיזבון ירושלים", פ"ד יז' 701, 710). בהתאם לכך נפסק כי על בית המשפט לבחון על פי נסיבות כל מקרה אם יהיה זה צודק לבטל את הרשיון והאם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים או לחייב בפיצויים. לעניין זה על בית המשפט להתחשב בין היתר בכוונת הצדדים לרשיון, בתנאי הרשיון, בציפיה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרשיון, במידת ההסתמכות על הרשיון והנזק שנגרם עקב ביטולו. (ע"א 496/82, יצחק רוזן נ' יגאל סלונים, פ"ד לט' (2) 337; רע"א 2701/95, תחסין מוחי אלדין כנען נ' אחמד עבד אלטיף, פ"ד נג' (3) 151, 168).

אל מול זכותו של בעל המקרקעין ברכושו ניתן משקל נגד לעקרון ההסתמכות והציפיה הנוצרת אצל בעל הרשיון, וכתוצאה מכך להשתק ומניעות. אלו יוצרים את הצורך בגמישות בהפעלת הכללים. (ראו: נינה זלצמן, רישיון במקרקעין, הפרקליט מב' חוברת א', עמ' 24, בעמ' 30-32).

IV        יישום ההלכה במקרה זה

במקרה שבפני, התובע תיאר את אי הנוחות הנגרמת לבני ביתו כתוצאה מהצבת המתקנים. הדבר מצריך תיאום מועד תיקון עם בעל המקצוע, ומעבר דרך חדרי בית התובעים אל המרפסת וממנה אל הגג. מדובר בלי ספק באי נוחות רבה ובהכבדה של השימוש ברכושם הפרטי של התובעים. אך אל מול אלו עומדים מספר שיקולים נוגדים:

            ראשית, אף כי מדובר ברשיון שלא בתמורה, הרשות ניתנה כאמור באופן מפורש ואף עוגנה בהסכם בכתב ובתקנון הבית המשותף. אציין העדר הסכם בכתב היווה שיקול ממשי לביטול הרשיון במספר מקרים שנדונו בפסיקה. כך, בעניין טבוליצקי הנ"ל, בסעיף 5 לפסק הדין, בהגדרת הסוגיה הנדונה מצויינת העובדה שהרשיון אינו מתבסס על הסכם מפורש. ברע"א 2467/91, בנק לאומי לישראל בע"מ נ' ניסים יעקוביאן, נדונה סיטואציה דומה של הצבת מפוחי מזגנים על גג משותף המוצמד לדירה אחרת. הדבר נעשה על סמך הסכמת הקבלן שבנה את הבית ודיירים שגרו בו בעבר ובהשלמתם של הדיירים שבאו לאחר מכן למשך תקופה נוספת. אולם נקבע כי הדיירים היו רשאים לבטל את הרשיון, בנימוק שהרשות שניתנה לא מצאה ביטוי ברישום כלשהו ולא נרשמה בתקנון הבית המשותף כפי שאמורה היתה להירשם. זאת בשונה מהמקרה שבפני, בו הסכמת הצדדים מצאה כאמור ביטוי בהסכמים ובתקנון.

            נימוק נוסף שיש להביא בחשבון הוא העובדה שמדובר על התחייבות אשר מעצם טיבה אמורה להינתן לצמיתות. שכן מציאת מקום חלופי להצבת דודי שמש אינה עניין של מה בכך, והפרשנות הסבירה היא שכוונת הצדדים היתה להציב את המתקנים על הגג ללא הגבלת זמן. סביר להניח שאילולא היתה ניתנת הסכמה להצבת המתקנים, היו הדיירים שוקלים פתרון אחר, ואולי אף שוללים את האפשרות של הצמדת הגג כולו לדירת התובעים. בע"א 2836/90, אריה בצר נ' צילביץ נחמה, פ"ד מו' (5) 184, בעמ' 11 לפסק הדין, היוותה הכוונה להעניק את הרשיון לצמיתות והסתמכות המערער על כוונה זו שיקול עיקרי שלא לאפשר את ביטולו.

            התובעים טענו כי ניתן למצוא חלופות להצבת דודי השמש על הגג הצמוד, בין על ידי הצבתו במקומות חלופיים ובין על ידי חימום מים באמצעים אחרים. אולם לא הוכח היכן בדיוק ניתן להציב את כל דודי השמש. מחקירת העדה בטי צדקי עלה כי לחלק מהדיירים מרפסות או חצרות בדירותיהם, אך לא לכל הדיירים (פרוטוקול עמ 19, 20). לא ברור אם ניתן להציב את דודי השמש והקולטים באותן מרפסות ואם הצבתם שם תהיה יעילה. להצבת דודים במרפסות יש גם היבט אסתטי, מבחינת הדיירים עצמם ומבחינת מראה הבניין כולו. נראה גם שנדרשים היתרים להצבה כזו, וספק אם אלה יינתנו.

באשר לאפשרות לעשות שימוש באמצעי חימום אחרים, הרי שכל אמצעי אחר דורש שימוש באנרגיה שאינה אנרגיית שמש. מדובר בעלות גבוהה יותר שיש בשימוש בה משום שינוי לרעה במצבם של הדיירים. בנוסף, קיים אינטרס ציבורי בהגברת השימוש באנרגיה סולרית וצמצום השימוש באמצעי חימום אחרים, אשר קיבל ביטוי גם בהוראות סעיף 59 א לחוק המקרקעין. אינטרס זה צריך לבוא לביטוי במיוחד כשמדובר בדודי שמש שהפכו זה מכבר לסטנדרט מקובל ושכיח במדינת ישראל.

            שיקול נוסף נוגע לתרומתם של התובעים עצמם לאי הנוחות הנגרמת להם: אין מחלוקת על כך שבעבר היתה גישה למרפסת הצמודה לדירת התובעים דרך חלון שאיפשר מעבר מחדר המדרגות למרפסת הגג (סעיף 7 לתצהיר בטי צדקי ועדות התובע, בין היתר בעמ' 11, 12, 18) . אמנם הגישה היתה בלתי נוחה, אך היא היתה מספקת לצורך תיקונים ובדיקות מפעם לפעם. לאחר מספר שנים החליטו התובעים על דעת עצמם לשנות פתח זה באופן שלא איפשר מעבר, וכך נוצר הצורך במעבר דרך דירתם שלהם. כך, התובעים עצמם תרמו תרומה משמעותית לפגיעה בהם, ועל כך אין להם להלין אלא על עצמם בלבד.

            השיקולים שפורטו מביאים למסקנה שבמקרה זה הרשות שניתנה היא בלתי הדירה, ואין להתיר ביטול הרשיון באופן חד צדדי על ידי התובעים.

            ברור, עם זאת, שזכויות הדיירים צריכות להיות ממומשות באופן שיביא בחשבון את אי הנוחות הנגרמת לתובעים ויצמצמה ככל האפשר. אולם עיקרון זה הוסדר כבר בחוזה ובתקנון ואין צורך לעגנו עיגון נוסף בפסק הדין. מה גם שלא נדונו הסדרים ספציפיים שהתובעים ביקשו לקבוע.

V         הצבת המתקנים בחניית התובעים

            הדיון בשאלה זו היה מצומצם יחסית. מבחינה עובדתית עולה מהמסמכים שצורפו לתצהיר התובע כי הנושא עלה בעבר בישיבות דיירים. התובע עצמו העיד בבית המשפט על כך שהחניה שהוצמדה לדירתו אמורה היתה במקור להיות של דייר אחר והוא הסכים להחלפה, כשרק בדיעבד התברר לו ששם הותקנו לוחות החשמל (פרוטוקול עמ' 6 בתחתית העמוד). התובע הבהיר גם כי ביקש להעביר את המתקנים רק לאחר כ-10 שנות מגורים בדירה, משום שהחליף את רכבו לרכב גדול יותר ורק אז החלו המתקנים להפריע לו (פרוטוקול עמ' 13). התובעים הסכימו, איפוא, ולו הסכמה שבשתיקה להצבת המתקנים במשך כ-10 שנים לפחות.

            התובעים אינם מציינים מקום מסויים שאליו הם מבקשים להעתיק את המתקנים. ספק גם אם המקום בו מצויים המתקנים הוא שטח השייך לתובעים כיון שנראה על פי התיאור שההתקנה היא על קירות הבית המשותף עצמו, ולא בחלל החניה. קירות הבית הם מן הסתם חלק מן הרכוש המשותף, ורק חלל החניה מוצמד לדירות.

            נושא העתקת מתקנים אלו עלה באסיפת דיירים, כפי שעולה מהפרוטוקול שצורף כנספח ז' לתצהיר התובע. שם הוחלט למצוא מקום חלופי המקובל על כל הדיירים, כשעלות העברה והעתקה של המתקנים תהיה על המשפחות המעוניינות בהעברה.

            כיון שהדיון בנושא זה לא היה מקיף, קשה להגיע לממצאים וקביעות ברורים לגביו. בהעדר הצעה קונקרטית למקום חלופי להעביר אליו את המתקנים לא ניתן להחליט דבר אופרטיבי.

            ברור שאם ימצא מקום חלופי שניתן להעביר אליו את המתקנים וכל הדיירים יסכימו לכך, ניתן לבצע את ההעברה. נראה גם שהוצאות ההעברה צריכות לחול על התובעים, אלא אם יסכימו הדיירים להסדר אחר. אם לא תהיה הסכמה להעברת המתקנים, לא יהיה זה ראוי לפגוע בזכויותיו של דייר אחר על מנת להיטיב את מצבם של התובעים, אשר הסכימו מלכתחילה ובמהלך השנים, גם אם הסכמה שבשתיקה, להצבת המתקנים. בנושא זה גם לא הוכחה הפגיעה וההכבדה הנגרמת לתובעים, ונראה שמדובר בעניין של מה בכך.

            נוכח כל האמור אני דוחה את התביעה בנוגע לדודי השמש והציוד המותקן על גג הבית. אני דוחה גם את התביעה בנוגע למתקנים שבחניה, בכפוף לאפשרות של הסכמה בין הצדדים כמפורט לעיל.

            התובעים ישאו בהוצאות הנתבעים ובשכ"ט עו"ד בסך 8,000 ¤ בצירוף מע"מ.

 

ניתן היום ט"ז בסיון, תשס"ט (8 ביוני 2009) בהעדר.

המזכירות תשלח עותקים מפסק הדין לצדדים.

                                                                               

חגית מאק-קלמנוביץ, שופטת

Source: 
http://info1.court.gov.il/Prod03\ManamHTML5.nsf/4E0E251ADA46946C422575CF0056D713/$FILE/8B022706639098C5422575CF0044649B.html
תאריך: 
08/06/09
Case ID: 
2069_4
Case type: 
א
סיווגים
שופטים : חגית מאק-קלמנוביץ
חגית מאק-קלמנוביץ
עורכי דין : עודד צבי
עודד
צבי
Powered by Drupal, an open source content management system