שמעון רייבין נ. משעל


 

   

בתי המשפט

הפ 1299/07

הפ 367/08 באיחוד דיון

בית משפט מחוזי תל אביב-יפו

 

05/07/2009

תאריך:

כבוד השופט מגן אלטוביה

בפני:

 

 



שמעון  רייבין

בעניין:

המבקש בהפ 1299/07

המשיב בהפ 367/08

עו"ד אלי סומך

באמצעות


 

נ  ג  ד


 

עו"ד משעל יעקב

המשיב בהפ 1299/07

המבקש בהפ 367/08

עו"ד אריה דנציגר

באמצעות

 

שלא בנוכחות הצדדים

נוכחים:

פסק דין

לפני שתי המרצות פתיחה - ה"פ 1299/07 ("המרצת רייבין")  וה"פ 367/08 ("המרצת משעל") - אשר הדיון בהן אוחד (ראה החלטה בבש"א 7226/08 מיום 3.3.08). במוקד ההמרצות עסקת מכר מקרקעין שלא הסתיימה ברישום העברת הזכויות ע"ש הרוכש בלשכת רישום המקרקעין. בהמרצת רייבין עותר המבקש לסעד הצהרתי בדבר בטלותם של "כתבי ההסכמה וההתחייבות הבלתי חוזרים" (לרבות ייפוי הכוח הבלתי חוזר) שנחתמו במסגרת העסקה; לחלופין עותר המבקש להצהרה בדבר בטלות העסקה בגין הפרתה. כנובע מאלו נתבקשה מחיקתן של הערות האזהרה על המקרקעין הרשומות ע"ש הרוכש מכוח העסקה. מנגד, בהמרצת משעל עותר המבקש כי בית המשפט יצווה על השלמתה של העסקה וימנה כונס נכסים לשם רישום העברת הזכויות ע"ש הרוכש. בנוסף נתבקש פיצול סעדים בקשר לנזקים שמקורם בעסקה.

 

הצדדים חלוקים הן בשאלות שבעובדה והן בשאלות שבמשפט. הסוגיות המשפטיות ידונו לאחר פריסתו של המצע העובדתי העולה ממכלול הראיות שבפני.

 

רקע עובדתי

1.       מר שמעון רייבין ("רייבין" או "המוכר") בעלים במחצית מזכויות הבעלות במקרקעין ששטחם 4,588 מ"ר והידועים כגוש 6414 חלקה 16 (להלן: "החלקה"). אחותו של רייבין, הגב' רחל בטגובר, בעלים במחציתן הנותרת של הזכויות בחלקה (נסח רישום מפנקס הזכויות צורף כנספח א' להמרצת משעל). על החלקה (ועל חלקה 17 הסמוכה לה), חלה תכנית מתאר מפורטת מס' רש/מק/832א אשר פורסמה למתן תוקף בילקוט הפרסומים מס' 5041 מיום 24.12.01 ("תכנית המתאר", נספח ב' להמרצת משעל). על פי תכנית המתאר חולקה החלקה לשני מגרשי בניה: האחד סומן כ"מגרש 40" בצפונה של החלקה ("המגרש"), והאחר סומן כ"מגרש 20" בדרומה של החלקה. עם רישום פרטי התכנית בפנקס המקרקעין, יהיה רייבין זכאי להירשם, בין היתר, כבעלים במחצית המגרש.

 

2.       בפסק דין חלוט שניתן בשנת 1996 חוייב רייבין לשלם דמי פינוי לדייר מוגן שהחזיק במבנה שהיה קיים בזמנו על החלקה. משלא ביצע התשלום כאמור, ננקטו נגדו הליכי הוצאה לפועל במסגרת תיק הוצאה לפועל 2-03-06801-26 ("תיק ההוצל"פ"). לאחר משלוח אזהרה ונוכח אי התשלום, התמנה ביום 8.5.07 עו"ד דוד שרם ככונס נכסים על זכויותיו של רייבין במגרש, לפי סעיף 53 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967. בצו מינוי כונס הנכסים צוין כי "כונס הנכסים יהא מוסמך למכור את הנכס ולממשו בהתאם ובכפוף להוראות ראש ההוצאה לפועל" (צו מינוי הכונס, נספח ב' להמרצת רייבין).

 

3.       יצויין כי בתאריך 29.3.06, ובטרם נתמנה ככונס, נערכה לבקשתו של עו"ד שרם שמאות בדבר אומדן שווי החלקה. במסגרת השמאות, העריך שמאי המקרקעין המוסמך, מר ברזילי בועז ("השמאי"), כי:

"סביר לאמוד את שוויו המינימלי של הנכס נשוא חוות הדעת, כולל מרכיב המע"מ, ככל שחל על העסקה, לצורך העמדתו למכירה במסגרת הליך כינוס / מימוש כפוי (כאשר בסופו של דבר יימכר לכל המרבה במחיר) בש"ח למועד ההערכה בסך כדלקמן:

מגרש 20 2,600,000$ (דולר ארה"ב)

מגרש 40  730,000$ (דולר ארה"ב)" (נספח ג' להמרצת רייבין, ההדגשות כך במקור).

 

4.       ביוני 2007 או בסמוך לכך, ביקש עו"ד יעקב משעל ("משעל" או "הרוכש") העוסק בתחום הנדל"ן, היזמות והבניה, לרכוש את זכויותיו של רייבין במגרש. בעניין זה בא משעל בדברים עם רייבין, אך פנייתו נענתה בשלילה.

 

במסגרת הליכי הכינוס, פרסם כונס הנכסים "הזמנה להציע הצעות לרכישת מקרקעין" (נספח ד' להמרצת משעל) נערכה טיוטת "הסכם מכר בכינוס נכסים" (נספח ה' להמרצת משעל). כל מציע נדרש לחתום על ההסכם ולהפקיד ערבות בנקאית בשיעור של 10% מגובה ההצעה. משעל, באמצעות חברת איבקו בע"מ המצויה בשליטתו, הגיש לכונס הנכסים ביום 29.7.07 הצעה לרכישת זכויות רייבין במגרש בסך של 300,000$ (נספח ו' לתצהירו). בעקבות הצעתו הוזמן משעל להתמחרות פומבית בפני הכונס ליום 14.8.07 בשעה 12:00 (נספח ז' לתצהירו).

5.       שעות ספורות לפני קיום ההתמחרות ניסה עו"ד יעקב כהן, בא כוחו של רייבין בתיק ההוצל"פ, לגבש עסקה מרצון למכירת זכויותיו של רייבין במגרש לרוכש בשם מישל. לטענת רייבין, במהלך המשא ומתן שניהל, הציע לו מישל "270 נטו נטו. זה אומר שהוא ישלם את הכל, את כל המיסים, את הכונס והכל מסביב ואני אשאר עם 270 נטו נטו" (עמ' 11 לפרטיכל, שורות 13-14). בעדותו הסביר רייבין מדוע בסופו של יום לא נחתמה העסקה עם מישל: "התברר שמישל צריך לקבל הסכמה מהשותף שלו הוא יצא החוצה לדבר עם מישהו בחוץ ובינתיים הזמן רץ, אז יעקב כהן החליט לצלצל לעוד מישהו" (שם, בשורות 18-19).

על שהתרחש באותה העת העיד משעל מנקודת ראותו כדלקמן: "עו"ד יעקב כהן התקשר אלי ואמר לי שיש עסקה מגובשת עם מר מישל מנתניה שבסוף הוא לא חותם על העסקה, הוא לא היה מוכן לתת 250,000$ בטחון, הוא אמר שהעסקה היא על 500,000$ ושמר רייבין רוצה שיבטיחו לו 250,000$ שישאר לו אחרי מיסוי ואם אני מוכן לתת לו את רשת הבטחון הזו שזה מה שישאר לו. אמרתי לו שאני מוכן. עברו 10 דקות הוא התקשר שוב ואמר לי שמר רייבין רוצה 270,000$ נטו שיבטיחו לו, אני שקלתי לרגע ואמרתי ליעקב כהן שיבדוק שזו מילה אחרונה, כי חששתי שמר רייבין יתחרט ויבקש 290,000$, אמרתי ליעקב כהן שיבדוק שזו מילה אחרונה, כדי שאתן תשובה, שמעתי אותו שואל את מר רייבין, רייבין אישר ואז אמרתי לו שאני מסכים ושיפקסס את מש/1 לכונס הנכסים הרשמי, ושאני מגיע אליו ושיחתום שזה אושר על ידי רייבין. הגעתי לכונס הנכסים ומצאתי את הפקס הזה, חתמתי עליו והעברתי בהוראה בנקאית את הכסף לכונס הנכסים על מנת שיבטל את ההתמחרות" (עמ' 17 לפרטיכל, שורות 19-29). 

 

6.       מש/1 הינו "כתב הסכמה והתחייבות בלתי חוזרים" אשר חלקו מודפס וחלקו נערך בכתב יד ("כתב ההתחייבות הראשון" - מש/1 שהוא נספח ו' להמרצת משעל). בכתב ההתחייבות הראשון מאשר רייבין את מכירת הזכויות ללא ציון שמו של הרוכש; סכום הממכר נוסף בכתב יד ואינו מודפס; מצוין כי "הקונה אחראי שבכל מקרה ישארו בידי המוכר סך 270,00$ (מאתים ושבעים אלף דולר)" וכן נוספה פסקה נוספת בכתב יד שעניינה תשלום מיידי לכונס הנכסים  וביטול כינוס הנכסים והעיקולים.    

 

7.       נסיבות עריכתו של כתב ההתחייבות הראשון נתונות במחלוקת. לשיטת משעל, ובהמשך להשתלשלות האירועים שתיאר "זה מסמך שהוכן לדרישתו של מר מישל ואני קיבלתי מסמך מוכן שהיה מוכן לקונה אחר, ואני הסכמתי לקבל אותו. אני לא הכנסתי שום תנאי במסמך מש/1, הוא נשלח כפי שהוא נחתם על ידי לכונס הנכסים" (עמ' 21 לפרטיכל, שורות 13-15).  

8.       מזווית ראייתו של רייבין השתלשלו הדברים בצורה שונה. לטענתו, בזמן שמישל ביקש את הסכמת שותפו לעסקה, התקשר עו"ד כהן "לידידו הוותיק" משעל והציע לו לקנות באופן עצמאי את הזכויות במגרש. לדברי רייבין, שיחה זו נערכה ללא נוכחותו ומבלי שהוא יודע על "הקשרים והידידות רבת השנים" הקיימים בין שני עורכי הדין, משעל וכהן (פסקה 28 לסיכומי רייבין).

במהלך חקירתו של משעל התברר כי הוא מכיר את עו"ד כהן "כמו עוד הרבה עו"ד אחרים, אולי 20 שנה. תנובה המליצה עליו בעסקה שלנו בלב אפק, הוא ייצג אותנו במנהל מקרקעי ישראל". בנוסף העניק עו"ד כהן שירותים משפטיים למשעל גם באופן אישי, הוא ייצג אותו במספר תיקים, ייצג את בנו, ואף ייצג יחד עמו בתיק ערר שהוגש בפני הועדה המקומית לתכנון ובניה בפתח-תקוה (עמ' 20 לפרטיכל, שורות 9-31). כאמור, לטענת המוכר, מערכת הקשרים בין בא כוחו ובין הקונה, לא היתה ידועה לו באותה העת.

 

לדברי רייבין, בשיחת הטלפון, משעל הכתיב לעו"ד כהן את תנאי ההתחייבות ואף דאג "לשריין" לעצמו זכות קדימה בעסקה אחרת שאינה קשורה לממכר או להליך ההתמחרות. רייבין חזר והדגיש כי כתב ההתחייבות הראשון לא נוסח במהלך המו"מ עם מישל ולדעתו "הניירת לא היתה מוכנה" כשניהל מו"מ עם מישל (עמ' 9 לפרטיכל, שורה 27 ואילך; עמ' 17 לפרטיכל שורות 11-13).

9.       בין כך ובין כך, מאוחר יותר הועלו ההערות שבכתב ההתחייבות הראשון על הדפוס ונערך "כתב הסכמה והתחייבות בלתי חוזרים" נוסף ("כתב ההתחייבות השני" - מש/2 שהוא נספח ד' לתשובה להמרצת משעל). בכתב ההתחייבות השני צוין שמו של משעל כרוכש ובנוסף צוין כי  "הקונה אחראי שבכל מקרה ישארו בידי המוכר סך 270,00$ (מאתים ושבעים אלף דולר) נטו נטו" (ההדגשה אינה במקור).

יודגש כי בכתבי ההתחייבות מוסכם כי:

"תשלום ראשון יבוצע מיידית לידי כונס הנכסים, עו"ד דוד שרם, עוד היום, כדי לבטל את כונס הנכסים.

תשלום שני של היתרה ישולם לידי בתוך 60 יום" (ההדגשות נוספו).

 

10.   כאמור, בטרם החלה ההתמחרות ובהתאם למוסכם בכתבי ההתחייבות סילק משעל בהעברה בנקאית את חובו של רייבין לכונס הנכסים בסך של 648,552 ¤ (153,612.5$ עפ"י השער היציג בעת התשלום). לטענת הרוכש, לאחר שמספר פעמים דחה המוכר את חתימתו של הסכם מכר בין השניים, ועקב כך התעכב גם דיווח העסקה המשותף לרשויות המס, הודיע עו"ד כהן כי רייבין מסרב לקדם את העסקה. פנייתו של משעל להעביר לרייבין סכום נוסף סורבה ולפיכך העביר משעל באמצעות דואר רשום המחאה בנקאית על סך של 468,692 ¤ (116,387.5$ עפ"י השער היציג ביום 14.10.07) (העתק ההמחאה והמכתב הנלווה לה – נספח יב' לתצהיר משעל). בסופו של דבר, ביום 5.11.07 הודיע רייבין על ביטולה של העסקה. 

טענות המוכר

11.   לטענת רייבין, על בית המשפט להצהיר כי כתבי ההסכמה וההתחייבות אשר נחתמו במסגרת העסקה "הינם בטלים ומבוטלים", זאת "נוכח ניצול מצוקתו ומצבו הנפשי והכלכלי הרעוע של רייבין על ידי משעל ו/או מי מטעמו, אשר גרמו לו להתקשר בהסכם גרוע במידה בלתי סבירה מהמקובל ותוך ניצול הליכי כינוס והתמחרות שהיו קבועים לאותו היום של מועד החתימה, תוך הפעלת לחץ כלכלי "בלתי ראוי" על רייבין, המלווה בחוסר תום לב" (פסקה 3 לסיכומי רייבין, ההדגשות כך במקור).

לחלופין סבור רייבין כי משעל הפר את התחייבותו להותיר בידיו של המוכר "סך של 270,000$ נטו נטו".

 

12.   בסיכומיו פירט רייבין את קיומם של יסודות עילת העושק במקרה דנן, המקנים לו לדבריו את זכות הביטול של העסקה. ראשית הדגיש המוכר את הפערים שבין הצדדים לעסקה. לדבריו, בעוד הוא עצמו "קשה יום, אדם תמים, בן 62 לחייו, מראשוני רמת השרון, נכה בשיעור של 75%", משעל הינו "עו"ד במקצועו, בעל חברה להשקעות בנדל"ן, מנוסה ובקיא ביותר בתחום המקרקעין, עם ניסיון עשיר ככונס נכסים ובקי מאוד בתחום הנדל"ן". משעל אף העיד על עצמו: "הייתי כונס נכסים של כ-22 חברות ופירוק בנק ארץ ישראל בריטניה, עד היום אני עוד לא גמרתי את התיק, יש עדיין זנבות שאני מקווה שעכשיו אני אגמור" (עמ' 18 לפרטיכל, שורות 22-23).

לטענת רייבין, "דאג משעל ו/או מי מטעמו ליצור לחץ פסיכולוגי כבד על המבקש ולנצל את מצוקתו הקשה – אשר חשש מצידו מהתוצאות הקשות היכולות לנבוע מהליך הכינוס על הממכר" (פסקה 25 לסכומי המבקשים). לדבריו, משעל ניצל ביודעין ובגלוי את מצוקתו כשדאג להחתימו שעות ספורות טרם ההתמחרות על כתב ההתחייבות "ללא יכולת ליתן את שיקול דעתו ו/או לקבוע תנאים משלו, וגם אם נערכו שינויים, הרי שינויים אלו נעשו תחת לחץ רב בניסיון להתפשר ומתוך כוונה להציל מה שאפשר" (סעיף 51 לסיכומיו). רייבין הדגיש כי אף שמצוקתו נבעה ממקור עצמאי שאינו הרוכש, קבעה הפסיקה שאף ניצולה של מצוקה שאינה תלויה בצד לחוזה, תקים את עילת העושק.

 

רייבין הרחיב בעניין התמורה המוסכמת אשר לדבריו הינה גרועה במידה בלתי סבירה מהמקובל. לדבריו, הרוכש נהג שלא בתום לב כש"בחר במתכוון בניסוח מתחכם ו/או העדיף לא לחדד ו/או להבהיר את הנקודה החשובה והמהותית – האם התמורה "נטו נטו" כוללת בתוכה את התשלום לכונס, או לאו, ביודעו שהבהרת הסוגיה המהותית הזו, תגרום למבקש לא לחתום על כתב ההתחייבות" (פסקה 71 לסיכומיו).

 

בנוסף, סקר רייבין תנאים שונים מתוך "טיוטה מס' 4 לחוזה המכר" שהוחלפה בין הצדדים לקראת חתימתו של הסכם (הטיוטה צורפה לתיק המוצגים, ראה עמ' 23 לפרטיכל וכן החלטה מיום 23.10.08, להלן "טיוטת ההסכם"). מתנאים אלו עולה לטענת רייבין "חוסר סבירות באופן קיצוני לטובת המשיב" המלמדת על "חוסר תום הלב הזועק".         

 

13.   נוסף על האמור ביקש רייבין להצביע גם על עילת הכפיה שקמה לטענתו במקרה זה ואף היא מקנה לו את הזכות לביטול העסקה. רייבין סמך דבריו על ההלכה הפסוקה הרואה עילה זו רחבה דיה כדי לכלול גם כפיה כלכלית, תוך שהוא מפרט בהרחבה את מבחני הפסיקה בסוגיה זו ויישומן במקרה דנן.

14.   לטענתו החלופית של רייבין, גם אם לא נפל פגם בכריתת העסקה, הרי שזו הופרה על ידי הרוכש. לדבריו, על משעל היה להותיר בידיו של המוכר סך של 270,000$ "נטו נטו", היינו, מבלי להתייחס לתשלומים ששילם הרוכש לרשויות המס ולכונס הנכסים. עוד טוען רייבין, כי גם לגרסת הרוכש, הופרה ההתחייבות. לשיטת רייבין, הואיל ותשלום ההמחאה הבנקאית מהווה רק כ-110,000$ (בחישוב על פי השער היציג ביום חתימת כתבי ההתחייבות) על משעל היה להעביר כ-5,400$ נוספים, אשר לא הגיעו לידיו של המוכר מעולם.

 

טענות הרוכש

15.   לדברי משעל, העסקה שנכרתה כלל אינה נגועה בעושק. התנהלותו של רייבין לאורך כל הדרך היתה מכוונת להגדלת התמורה שיקבל עבור הנכס תוך מודעות לסיכון שבמכירה כפויה באמצעות הכונס. לטענתו, רייבין בחר להתקשר עימו בעסקה סמוך למכירה על ידי כונס הנכסים, "בכדי לגדר את הסיכון שלו ולמנוע מכירה בהתמחרות, במחיר נמוך יותר ובלתי נשלט ע"י רייבין – שאין אחריו ולא כלום" (פסקה 70 לסכומי משעל, ההדגשות נוספו). משעל תקף את חוסר הניסיון הנטען ולשיטתו "רייבין אף היה מודע לקריטריונים שונים המשפיעים על שווי חלקו במגרש" כדוגמת השהיית המכירה עד להענקת זכויות הבניה (עמ' 9 לפרטיכל, שורה 10). לטעמו של הרוכש, אילו יתקבלו טענותיו של המוכר לעניין היותו עשוק או כפוי מחמת הלחץ שהופעל עליו במסגרת הליכי הגבייה בתיק ההוצל"פ, "יהיה בכך כדי לפגוע ממש ביציבות חיי המסחר ובתוקפן של עסקאות הנעשות בהוצאה לפועל" (פסקה 69 לסיכומיו).

הרוכש התייחס גם לתנאי העסקה וטען כי הערכת השמאי אמדה את שווי זכויות המוכר במגרש בכ-365,000$ וממילא הטענה בדבר עושק בקשר עם התמורה המוסכמת שגויה. בנוסף העיר משעל כי המוכר לא הגיש לבית המשפט את הצעות המחיר שהועברו לכונס הנכסים והתייחסו לאותו הממכר ובאותה העת, הצעות שיש בהן, לדברי הרוכש, להצביע על סבירות המחיר המוסכם.

 

16.   לטענת משעל, אף לו היתה בידי המוכר הזכות לבטל את החוזה שנכרת הרי שהודעת ביטול החוזה לא נמסרה תוך זמן סביר כנדרש בחוק, ובנוסף רייבין שהודיע על ביטול העסקה לא השיב את התמורה שקיבל במסגרתה.

17.   משעל הדגיש כי אין להשיב לטענות המתייחסות לביטול החוזה בגין עילת הכפייה שכן אלו נשמעו לראשונה בסיכומיו של רייבין, תוך שהוא מפנה לעקרון כי "לעולם לא יתן בית המשפט לתובע פסק דין על סמך עילה שונה מזו אשר נטענה בכתב התביעה, אלא אם גילה הנתבע, בפירוש או מכללו של דבר, את הסכמתו לכך" (זוסמן "סדרי הדין האזרחי" 153).

18.   הרוכש טוען כי במונח "נטו נטו" היתה כוונה ברורה של שני הצדדים כי המדובר בחבויות המס של המוכר בגין העסקה. ברור היה לצדדים כי התשלום לכונס הוא כתשלום למוכר.       לדבריו, לו יחושב התשלום שהועבר לכונס "מחוץ" לסכום העסקה המוסכם, אזי מחיר העסקה הינו 653,612$, "גידול לא סביר של הסך 500,000$ שנקבע כמחיר ברוטו". משעל הדגיש כי הטענה בדבר הפרת החוזה מהווה טענה עובדתית סותרת לטענת המוכר בדבר בטלות החוזה מחמת עושק. 

בחתימת דבריו ביקש הרוכש כי בית המשפט יורה על פיצול סעדים באופן שיוכל להיפרע את נזקיו מרייבין בהליך נפרד.      

דיון והכרעה

19.   ביטולו של חוזה בשל עילת העושק מוסדר בסעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ט-1973 ("חוק החוזים"):

"מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר נסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה".

 

בית המשפט העליון שניתח את תנאיו של הסעיף בפרשת גנז, הבהיר כי:

 

"צד לחוזה יהיה רשאי לבטלו מחמת עושק בהתקיים שלושה תנאים מצטברים: (א) מצוקה, חולשה שכלית או גופנית, או חוסר נסיון של הנעשק בזמן כריתת החוזה;

(ב) ניצול מצבו של הנעשק על ידי העושק כדי לגרום לו להתקשר בחוזה;

(ג) תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל" (ע"א 4839/92 יוסף גנז נ' מרדכי כץ, פ"ד מח(4), 749 (1994), ההדגשות נוספו).

 

כפי שאבהיר להלן, חרף תחושותיו של רייבין, בחינתם של יסודות העילה ויישומם במקרה שלפני, מלמדת כי אין לראות את המוכר כמי שנעשק עת התקשר בעסקה.

 

20.   בעניין איליט, בו נדון פירוש המונח "מצוקה" בחוק החוזים, סבר כב' השופט אלון כי המדובר ב"מצב של חומרה ושקיעה, ולא אך קושי ארעי או חולף של מי שנושיו באים אליו בזמן מן הזמנים לתבוע את שלהם ולמצות את זכויותיהם על פי הדין" (ע"א 719/78 איליט בע"מ ו-3 אח' נ' אלקו בע"מ, פ"ד לד(4), 673 (1980)). אמנם, לשיטת הנשיא דאז שמגר, אפשר ומשקלן של נסיבות ארעיות יכריע שיקולו החופשי של צד לחוזה, "מכל מקום, מדובר בכל מקרה בקושי בעל משקל ואין לראות את המצוקה כאי-נוחות הנגרמת עקב הצורך להתמודד עם קשיים כלכליים שאין בהם חומרה מיוחדת" (ע"א 395/83 אריה שלום נ' יכין חק"ל, חברה חקלאית בע"מ, פ"ד לט(2), 737 (1985)). המדובר אפוא ב"שינוי פתאומי המביא ללחץ – כלכלי או פסיכולוגי – חמור" (ג' שלו "דיני חוזים – החלק הכללי" 346, להלן: "דיני חוזים").

אין חולק כי חייב העומד ערב הליך התמחרות פומבי המתקיים במסגרת מימוש נכסיו, חש אי נוחות ומתח. האם אי נוחות זו כשלעצמה עולה כדי "מצוקה" לעניין עילת העושק? דומני כי בנסיבות המקרה שלפני אין לומר כך. 

 

בהתייחס לשווי נכסיו במועד חתימת כתב ההתחייבות, העיד רייבין בחקירתו כי: "אני לבד לדעתי, 5.5 מיליון או 4.5 מיליון דולר", זאת בעוד שהסכום בו התחייב בפסק הדין שבעטיו נפתח תיק ההוצל"פ עמד על כ-600,000 ¤ בלבד (עמ' 6 לפרטיכל, שורות 6-9). עם זאת הדגיש כי לא פרע את חובו "כי הייתי צריך לשלם משכנתא ואני מרוויח 3,000 שקל מהמל"ל. אין לי כסף להחזיר" (עמ' 8 לפרטיכל, שורות 7-8). אמנם, אפשר וקושי תזרימי ייצור מצוקה כספית ארעית, אך הליך ההתמחרות לא היה "שינוי פתאומי" וקיומו הצפוי היה ידוע לרייבין זמן רב. בהחלטת כב' ראש ההוצאה לפועל, שרון גלר אהרוני, בעניין בקשה דחופה לעיכוב ביצוע מכר שהגיש רייבין ערב קיום ההתמחרות, נכתב:

 

"לחייב בתיק זה ניתנו אין ספור הזדמנויות, הרבה למעלה מן המקובל ותוך התחשבות בגילו ובמצבו, הן בהחלטות והן במהלך הדיונים, על מנת שיפרע סוף סוף את החוב בתיק זה, באופן שייתר את מימוש הנכס. במסגרת זו אף ניתנו לחייב אורכות על מנת לגייס את הכספים הדרושים לפרעון החוב, אך פעם אחר פעם הסתבר, כי הוא משטה בזוכה ובראש ההוצל"פ ורק דוחה את הקץ שוב ושוב על מנת להמנע מתשלום חובו לזוכה, אשר יש לזכור כי אף הוא אדם קשיש. ואולם החייב, על אף היותו בעל נכסים, בחר להתעלם מהתראות חוזרות בעניין ולא שילם דבר בתיק עד כה" (החלטת ראש ההוצאה לפועל, מש/3).          

 

בעניין רבינוביץ ציין בית המשפט כי "אחד המבחנים המוצעים לבחינת הקושיה האם קיימת מצוקה שעולה כדי עושק טמון בשאלה האם למתקשר היתה אלטרנטיבה ממשית, שבאמצעותה ניתן למנוע את העסקה הנוכחית" (ע"א 11/84 אשר רבינוביץ נ' שלב הקואופרטיב המאוחד, פ"ד מ(4), 533 (1986)). נראה כי רייבין עצם עיניו משך זמן רב וכלל לא בחן חלופות שונות באמצעותן יפרע את חובו הפסוק מבלי שכונס הנכסים יאלץ לממש את זכויותיו במגרש. נוסף על כך, אפשר והליך מימוש המתנהל על פי דין, על אף היותו הליך כפוי והמשמעויות הכלכליות הנלוות לכך, מהווה אלטרנטיבה סבירה לביצועה של העסקה הנוכחית בין המוכר והרוכש. אין לומר כי לרייבין לא היתה אלטרנטיבה לעסקה על משעל. הוא בחר באחרונה  משיקולים של כדאיות העסקה ולא בשל מצוקה. 

 

21.   אשר לטענתו של המוכר בעניין חוסר ניסיונו והפערים שבין הצדדים. "חוסר הניסיון המהווה יסוד לעילת העושק הוא חוסר ניסיון המאפיין את האדם ונובע ממגבלות חברתיות וחינוכיות שלו ולא חוסר שיקול דעת עסקי או נמהרות כשלעצמם" (דיני חוזים, 347). חרף נכותו ומגבלותיו ניהל רייבין משאים ומתנים בקשר עם מכירת זכויותיו במגרש עם רוכשים פוטנציאליים ואף ביקש להתקשר ביום ההתמחרות, בטרם כריתת עסקת המכר, עם מישל (ראה עמ' 8-9 לפרטיכל). עולה אפוא שרייבין אינו חסר ניסיון אף שהוא העלה את האפשרות לפיה כל המציעים עימם ניהל מו"מ ביקשו לנצל את מצוקתו (עמ' 8 לפרטיכל, שורות 13-14).

יתרה מזו, רייבין היה מיוצג בעסקה באמצעות עורך דין, ולמצער, יש בכך משום "בקיאות שילוחית" המפצה על חוסר הניסיון הנטען. בסוגיה שונה ובהקשר אחר קבע בית המשפט כי: "הידע והבקיאות הנדרשים מהמוכר אינם חייבים להיות שלו באופן אישי, הוא יכול להיעזר בידיעתו ובבקיאותו של אדם אחר כגון מתווך, עורך דין או קבלן" (עמ"ה 608/75 המצוטט בעמ"ה 35/82 מזרחי נ' פקיד השומה ירושלים, פסקים תשמ"ד ב 341), דומני כי יפים הדברים גם לעניינינו.

 

22.   גם בחינת התמורה המוסכמת מלמדת כי בנסיבות שנוצרו אין המדובר בתנאים גרועים במידה בלתי סבירה, אם אכן בתנאים גרועים מדובר. בסעיף 39 לתצהירו טען רייבין כי עפ"י ייעוץ משפטי שניתן לו: "שווי התמורה אשר נקבעה בהתחייבות אינה משקפת מחצית משוויו הריאלי של הנכס וזאת על פי שומה שנערכה בנכס מיום 29.3.06, אשר אמדה את שווי המינימום של הנכס". עם זאת, מהערכת השמאי עולה ששווי הזכויות במגרש כולו הינו 730,000$ וממילא שווי חלקו של רייבין במגרש הינו, באותה העת ובמימוש מהיר 365,000$. תמורה ברוטו של 500,000$ אינה משקפת תמורה גרועה ולכל היותר , אם אינה משקפת את שווי השוק , מה שלא הוכח, יתכן והיא נמוכה במעט משווי השוק, בבחינת התמורה שבין שווי השוק – מוכר מרצון לקונה מרצון, לשווי מכירה בכפיה. בהקשר לכך, הרי ידע רייבין את הערכת השמאי, ואת הצפי לתוצאת ההתמחרות, בחירתו לנהל מו"מ עם מישל ולאחר מכן להתקשר עם משעל, נבעו מכך שהיה ער לכך כי התמורות המוצעות על ידי שני אילו גובהות יותר.

רייבין העיד אמנם כי אף שהדבר לא נכתב בחוות הדעת, הערכת השמאי מתייחסת רק לחלקו במגרש (עמ' 3-4 לפרטיכל), אך לא הצליח ליישב את הסתירה ביחס ל"מגרש 20" לגביו מתייחסת השמאות ככל הנראה גם לשווי זכויותיה של האחות. בסופו של דבר רייבין דחה את הערכת השמאי ולדבריו: "איני מתייחס לסכומים שכתב השמאי, כי הסכומים הרבה יותר גדולים. לדעתי חוות הדעת שגויה" (עמ' 4 לפרטיכל, שורות 21-23). לטענת רייבין, המדובר בהערכה שניתנה כשנה וחצי בטרם כריתת העסקה ויפה לזמנה, בפרק הזמן שחלף התרחשה לדבריו עליית מחירים משמעותית בשוק הנדל"ן ו"שווי השוק הריאלי של הממכר הינו 650,000$". טענה זו, שהועלתה לראשונה בסיכומיו מבלי שבוססה קודם לכך בראיות, איני יכול לקבל.   

 

23.   דומני כי חרף הסיטואציה אליה נקלע, לא נפל פגם ברצונו של רייבין וכי שיקול דעתו לא הוסט "סטיה של ממש מנתיבו הנכון" (ע"א 1912/93 שחם נ' מנס, פ"ד נב(1) 119 (1998)). לשאלות בית המשפט השיב:

"ש.         למה עשית את העסקה?

ת.           בגלל לחץ הכונס. לא היתה לי ברירה.

ש.                      ביום שחתמת על העסקה, באותו רגע מה אמרת לעצמך, אני עושה עסקה רעה כי אני לחוץ?

ת.                       אני עושה עסקה רעה כן, אבל יחד עם זה חשבתי לצאת מהעניין בשן ועין ואז אמרתי שלפחות אקבל 270,000$ נטו נטו. וכתבתי במיוחד נטו נטו.

ש.                      הסכמת למחיר למרות שידעת שהוא לא מוצלח?

ת.           הסכמתי לו בלית ברירה" (עמ' 6 לפרטיכל, שורות 16-23). 

 

לאור האמור אני קובע כי העסקה אינה בטלה מחמת עילת העושק הנטענת. בנוסף, איני מוצא מקום להידרש לטענת הכפייה הכלכלית אשר העלאתה בשלב הסיכומים מהווה הרחבת חזית אסורה. יוער כי אף המוכר נמנע בתגובתו לסיכומי הרוכש להתייחס לטענות שהועלו כנגדו בעניין זה ובדין נהג כך. 

 

24.   טענתו החלופית של רייבין נוגעת לפרשנותם של צמד המילים "נטו נטו". בחקירתו העיד רייבין כי החתימה המופיעה בכתב ההתחייבות הראשון אינה חתימתו ורק כתב ההתחייבות השני, בו נוסף צמד המילים, משקף את גמירות דעתו (עמ' 16 לפרטיכל, שורות 8-31, פסקה 31 לסיכומיו). לשיטתו, הדגשה זו מעידה כי המדובר ביתרה שתיוותר בידי המוכר לאחר התשלומים לכונס ולרשויות המסים.

 

לעומת זאת, לטענת משעל, העסקה נכרתה כבר בכתב ההתחייבות הראשון שנשלח לו בפקס (העתק כתב ההתחייבות הראשון הנושא את חותמות הפקס של עו"ד כהן וכונס הנכסים, מש/4). חרף האמור, עו"ד כהן ביקש ממנו לחתום גם על כתב ההתחייבות השני בו מצויין שמו כרוכש. לדבריו, אין כל שינוי בין שני הנוסחים והסך הנזכר ישאר בידי המוכר לאחר תשלום המסים אך הוא כולל את התשלום לכונס הנכסים.

 

בחקירתו העיד משעל ביחס לכתב ההתחייבות השני: "אני לא יודע מתי הוא החתים את רייבין, יצאתי מההתמחרות ובאיזה שהוא שלב אחרי הצהריים נסעתי ליעקב כהן, חתמתי על מש/2 שבו מופיע השם שלי. היה מופיע במסמך הזה "נטו נטו" ואז הסביר לי יעקב כהן שזה מושגים וזה מה שהיהודי מבין כרשת בטחון והוא ביקש זאת ואני חתמתי על העניין, לא ראיתי בזה שום תוספת למש/1 כי לא יכולה להיות תוספת על משהו שחתמתי והעברתי את הכספים בגינו וביטלתי את ההתמחרות" (עמ' 18 לפרטיכל, שורות 2-7).

 

25.   סעיף 25(א) לחוק החוזים העוסק בפירוש של חוזה קובע:

 

"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות".

 

בכתבי ההתחייבות הסכימו הצדדים כי "תנאי החוזה המלאים ינוסחו ע"י עו"ד כהן". בהעדר התייחסות מפורשת לסוגיה שבמחלוקת בכתבי ההתחייבות, דומני כי ניתן לבחון את אומד דעתם של הצדדים, בין היתר, מטיוטת ההסכם. יודגש, כי טיוטה זו לא נחתמה ומצוין בה כי נערכה "לצרכי מו"מ בלבד". עם זאת, ניסוחה ע"י דמות שהוסכמה על הצדדים, בשונה מהחלפת טיוטות בין באי כוח שונים, מחזקת לדעתי את הסבירות כי האמור בה אכן משקף את כוונתם של הצדדים. גם העובדה כי המדובר בטיוטה רביעית, אשר נוסחה הנוכחי ככל הנראה כבר שונה לאור הערות קודמות של הצדדים מחזקת השערתי זו.

בסעיף 13.2 לטיוטת ההסכם צוין:

 

"המוכר מצהיר ומאשר כי ערך חישובי המכר על יסוד ההנחה כי הסך הכולל תשלום מס שבח מקרקעין ומס מכירה (במידה וחל) והיטל השבחה יותירו בידם [צ"ל בידו – מ.א.] סך של 270,000$ ולא פחות מכך, ועל פי זה הוא מגיש הצהרתו לרשויות.

[...]

13.2.4      הזכות בידי הקונה לאשר את דרישת המסים במלואה ולדרוש קיום העסקה וכנגד תשלום מלוא דרישת המיסים, ובמקרה כזה יוסיף הקונה את הסכום הנדרש לרשויות המס, כדי להותיר בידי המוכר את הסך המצוין בסעיף 13.2 במלואו" 

 

סעיף זה מלמד כי "רשת הביטחון", כלשונו של הרוכש, מתייחסת לסכום המס בו יתחייב המוכר. היינו, הרוכש הסכים כי סך של 270,000$ יוותר בידיו של המוכר גם לאחר תשלומי המסים, שסכומם אינו ידוע בעת כריתת ההסכם, זאת בניגוד לכספים שהועברו לכונס וסכומם ידוע.

 

גם הדעת נותנת כי בנסיבות העניין העביר הרוכש את הכספים לכונס הנכסים כדי למנוע את תחילתו של הליך ההתמחרות, אך בתשלום זה שימש הרוכש כשלוחו של המוכר ויש לראות בתשלום זה, תשלום ששולם כביכול למוכר מתוך סך היתרה "נטו" לאחר תשלומם העתידי של המיסים הצפויים. 

 

26.   לא נותר אלא להכריע בטענות בדבר יתרות התשלומים, הן תשלומי ההשלמה עד לסך של 270,000$ הנובעים מהפרשי שערי המט"ח והן יתרת תשלומי המכר, ככל וזו קיימת, עד לתקרת הסכום המוסכם של 500,000$ לאחר תשלומי המסים.

 

אשר ל"תשלומי ההשלמה" חלוקים הצדדים האם הועבר למוכר סך של 270,000$ בניכוי התשלום לכונס. מחלוקת זו נובעת מהפרשי שערי הדולר בין יום כריתת ההתחייבות ויום העברת ההמחאה הבנקאית. לאור קביעתי כי יש בכוחה של טיוטת ההסכם לסייע באומד דעתם של הצדדים, נראה כי בסוגיה זו הדין עם המוכר. בסיפא לסעיף 9 לטיוטה שכותרתו "תשלום צמוד לשער הדולר" צוין כי: "מוסכם ומוצהר במפורש כי בכל מקרה, שער הדולר לא יפחת מהשער היציג הידוע במעמד חתימת התחייבות המוכר, שהינו 4.222 ¤ לדולר". לפיכך, על הרוכש להשלים את יתרת הסכום שהועברה למוכר וחושבה לדבריו על פי שער דולר של 4.027 ¤ לדולר (נספח ט'2  להמרצת משעל).

 

אשר ליתר התשלומים משעל הדגיש כי "הוא כמובן מוכן ומזומן לסלק את המחיר כפי שהוכיח שהיה מוכן לנהוג למן הרגע הראשון" (פסקה 124 לסיכומיו). עם השלמתה של העסקה, תועבר היתרה, ככל שתהא, לידיו של המוכר.

 

יודגש כי לאור התנהלות הצדדים בקשר עם השלמתה של העסקה והיותם של החיובים שלובים, איני מוצא כי הרוכש הפר את תנאי העסקה באי תשלומם עד כה, וכי עליו להשלימם במסגרת החובות המוטלות על הצדדים בהכרעה זו. 

27.   לפני חתימה אדגיש כי רייבין העלה טענות קשות אודות התנהלות בא כוחו, עו"ד יעקב כהן, אשר לדבריו רק "שימש כביכול" כבא כוחו, כשלמעשה רקח באותה העת את עסקת המכר עבור "ידידו הוותיק" ולקוחו, עו"ד משעל, מחוץ להליך ההתמחרות (פסקאות 6-7 לסיכומי רייבין, ההדגשות כך במקור). למעשה, אף התצהיר שהגיש רייבין בהליך זה כוון מלכתחילה כנגד עו"ד כהן:

"ש.         [...] נגד מי כיוונת את התצהיר?

ת.           נגד יעקב כהן.

ש.                      זה מה שהתכוונת?

ת.                       לדייק בין היתר. בגלל שיעקב כהן עשה מה שעשה.

ש.                      הגשת משפט נגד יעקב כהן?

ת.           זה בדרך. עד היום לא הגשתי משפט" (עמ' 2 לפרטיכל, שורות 8-13).

 

הואיל ואין חולק שהמגעים בין המוכר והרוכש נוהלו באמצעות עו"ד כהן, הרי שאת הסתרת טיב הקשרים שבין  הרוכש ועו"ד כהן, ככל ואלו אכן הוסתרו, אין לזקוף לחובתו של משעל שלא התברר די הצורך האם בכלל בא בדברים באופן ישיר עם רייבין בעניין התקשרותם בהסכם מכר.

 

רייבין נימק את אי העדתו של עו"ד כהן בכך ש"לאחר שנחשפה מערכת היחסים בין המשיב לבין עו"ד כהן, הרגיש כי מעל באמונו, פיטר אותו וגם האמין שרקח ועשה יד אחת עם משעל" (פסקה 25 לסיכומי התגובה). עם זאת אדגיש כי בהעדר כל התייחסות לטענות אלו מצידו של עו"ד כהן במסגרת הליך זה, איני קובע דבר באשר להתנהלותו של עו"ד כהן בעסקה זו.   

    

אחרית דבר

28.   בכפוף לאמור בפסקה 26 להחלטתי בעניין העברת יתרת התשלומים למוכר, יפעל רייבין להעברת רישום זכויותיו ב"מגרש 40" על שמו של משעל. לעת הזו, ובמטרה למנוע עלויות נוספות שיושתו על הצדדים, איני סבור כי יש למנות כונס נכסים על זכויותיו של המוכר לצורך ביצוע הרישום.  המוכר יפקיד בידי באי כוח הצדדים ייפוי כוח בלתי חוזר המייפה את כוחו של עו"ד דנציגר לפעול לשם השלמת הרישום ולהתנהל בשם המוכר מול כל רשות או גורם לצורך השלמת העסקה, לרבות מול רשויות המס וזאת בכפוף להשלמת תשלום התמורה על ידי הקונה, כפי שנקבע לעיל . מתן יפויי הכוח והתשלום יעשו תוך 30 יום מהיום באמצעות באי כוח הצדדים כנאמנים.  השימוש ביפויי הכוח כפוף להעברת התמורה לידי המוכר.

 

29.   ניתן היתר לפיצול סעדים לבעלי הדין וזאת מבלי שהדבר יתפרש כהבעת דעה שהיא בקשר עם קיומם של סעדים נוספים.  אני מוצא כי יש לקבוע כי על כל צד לשאת בהוצאותיו.

 

ניתן היום י"ג בתמוז, תשס"ט (5 ביולי 2009) שלא במעמד הצדדים

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים

מגן אלטוביה, שופט

001299/07הפ 052 אלטוביה מגן

Source: 
http://info1.court.gov.il/Prod03\ManamHTML5.nsf/2908577C00AE52C7422575EA005A9D01/$FILE/E2E511DE85E57E18422575E70052A50D.html
תאריך: 
05/07/09
Case ID: 
1299_7
Case type: 
הפ
סיווגים
בתי משפט : בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
שופטים : מגן אלטוביה
מגן אלטוביה
עורכי דין : אלי אריה משעל יעקב
אלי
אריה
משעל יעקב
Powered by Drupal, an open source content management system