שוויגר נ. פלסים חברה לפיתוח וב


 

   

בתי המשפט

א  054633/07

בית משפט השלום תל אביב-יפו

 

12/07/2009

תאריך:

כב' השופט מרדכי בן חיים

בפני:

 



1 . שוויגר פרץ

2 . שוויגר יסמין מיטל

בעניין:

התובעים

א. גולדנברג

ע"י ב"כ עו"ד


 

נ  ג  ד


 

פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ

הנתבעת

א. מזרחי

ע"י ב"כ עו"ד

 

פסק דין

1.         הרקע לתובענה

בפני תובענה שעניינה ליקויי בניה בדירה ברח' עמק האלה 42/3 במודיעין (להלן: "הדירה"), אותה רכשו התובעים מהנתבעות לפי הסכם מכר מיום 16.9.03 (להלן: "ההסכם").

 

2.         טענות בעלי הדין והסכמות מקדמיות

2.1       לגרסת התובעים, מיד לאחר מסירת החזקה בדירה לידיהם גילו בה ליקויים ואי התאמות, בגינם פנו לנתבעת בכתב ובעל-פה, אך לא נענו. משכך פנו למהנדס אליעזר גוכמן (להלן: "גוכמן") שסקר את הדירה ואיתר בה ליקויים ואי התאמות אשר עלות תיקונם הוערכה על ידו בסך כולל של 80,051 ¤ (כולל פיקוח הנדסי ומע"מ).

 

2.2       התובעים עותרים לחייב את הנתבעת לפצותם בגין עלות תיקון הליקויים, בצירוף 20,000 ¤ בגין עוגמת נפש ו- 6,300 ¤ בגין דיור חלופי במהלך ביצוע התיקונים בדירה.

מטעמי אגרה, העמידו התובעים את תביעתם על סך 100,000 ¤.

 

2.3       בכתב הגנתה הכחישה הנתבעת את אחריותה לליקויים, אך בדיון שהתקיים בפני ביום 4.12.08, ולאחר שהמומחה מטעם בית המשפט הגיש את חוות דעתו, הגיעו הצדדים להסכמה בדבר גדר המחלוקת, ולפיה תתקבל חוות דעת המומחה במלואה, והפלוגתא היחידה שנותרה להכרעה כרוכה בבחינתם של מספר ליקויים ספציפיים, לגביהם סבר המומחה כי יש לשלול מן התובעים פיצוי בגינם, או שהותירם לשיקול דעת בית המשפט.

לפיכך, הסכימו הצדדים כי לא ישמעו ראיות בתיק, כי המומחה לא ייחקר וכי פסק הדין בפלוגתא הנותרת יינתן על סמך החומר המצוי בתיק ובחינת סיכומי בעלי הדין.

 

2.4       כמו כן, הוסכם כי בפריט התביעה בעניין תוספת עלות קבלן מזדמן, יהיו התובעים זכאים לתוספת בשיעור של 12.5% מן הסכום הסופי שיקבע לזכותם, חלף תוספת בשיעור של 25% כפי שקבע המומחה.

 

3.         מומחה מטעם בית המשפט

3.1       ביום 30.4.08, מונה המהנדס ושמאי המקרקעין אלפרד אירני כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה").

 

3.2       המומחה ביקר בדירה ביום 16.7.08, וביום 18.9.08 הוציא תחת ידו חוות דעת (להלן: "חוות הדעת"), לפיה אותרו בדירה ליקויים שאת עלות תיקונם העריך לסכום של 9,550 ¤ בצירוף מע"מ.

המומחה העריך כי עבודות התיקונים ימשכו כ-4 ימים, במהלכם ניתן יהיה להתגורר בדירה.

 

3.3       המומחה השיב לשאלות הבהרה שהוצגו לו מאת התובעים במסמכים מטעמו מיום 11.11.08 (להלן: "מסמך התשובות"), ומיום 19.11.08 (להלן: "מסמך ההשלמה לתשובות"). בתשובותיו אין כדי לשנות מחוות דעתו.

 

 

4.         דיון וממצאים

4.1       העדר דלת בחדר הארונות

4.1.1    התובעים מלינים על העדר דלת בחדר הארונות שבחדר ההורים. לשיטתם, חדר ארונות הינו חדר לכל דבר ועניין, וככזה יש לציידו בדלת כדי למנוע חדירת לכלוך ואבק.

 

4.1.2    בחוות דעתו ציין המומחה כי בתכנית האדריכלית של הדירה לא מופיעה כנף דלת לחדר הארונות ואף במפרט הטכני אין לה זכר, ולפיכך דחה את טענת הליקוי בפריט זה.

 

4.1.3    חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר"), עוסק ב'אי-התאמה' בסעיף 4, ולפיו:

"(א)    המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה:

(1)      הדירה או כל דבר שבה (להלן — הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;"

 

4.1.4    כפי שציין המומחה בחוות דעתו, העדר הדלת בחדר הארונות אינו סותר את המפרט הטכני. מעבר לכך, לא הצביעו התובעים על תקן כלשהו המחייב התקנת דלת בחדר ארונות, ובמובן זה לא הוכח בפני כי מדובר ב'אי-התאמה' כמשמעה בחוק המכר.

לפיכך, אני דוחה את התביעה בפריט זה.

 

4.2       דלת שאיננה חסינת אש

4.2.1    התובעים מלינים על העדר דלת חסינת אש במחסן, בניגוד לתקנה 5.06 לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 (להלן: "תקנות התכנון והבניה") הקובעת כי על מחסנים להיות מופרדים "הפרדת אש".

 

4.2.2    בהתייחס לטענת המומחה בחוות דעתו לפיה אין ליקוי בפריט זה, שכן הדלת עמדה בבדיקות כיבוי אש במסגרת מסירת טופס 4, משיבים התובעים כי רשלנות הגורם המפקח לא פוטרת את הקבלן מחובתו לעמוד בדרישות הדין.

 

4.2.3    יצוין כי בא כוח התובעים טעה בהפנייתו לחיקוק הרלוונטי, וככל הנראה כיוון לפרט 5.06(א) לתוספת החמישית לתקנות התכנון והבניה שכותרתו "שימושים מיוחדים", הקובע:

"חלקי האתר המהווים, מעצם טבעם, סיכון מיוחד לרבות מחסנים, מטבחים, חדרי מכונות, חדרי חשמל, וחדרים שבהם מאוחסנים או נעשה שימוש בחומרים מסוכנים, יופרדו הפרדת אש משטחי בניין סמוכים ויתוחמו באופן שלא תותר אליהם כניסת מבקרים; סידורי הבטיחות בהם ייקבעו בידי הגורם האחראי באישור רשות הכבאות (ההדגשה שלי- מ.ב.ח.)."

 

4.2.4    חלק א' לתוספת החמישית, שהינו חלק ההגדרות, מגדיר "אתר":

"אתר – אתר ארכאולוגי או מבנה היסטורי;"

ואף מפנה לתקנה 17א המתייחסת ל'אתר' אף היא.

 

4.2.5    נמצא איפוא, כי התוספת החמישית איננה רלוונטית לבניין שאינו עולה כדי 'אתר' כהגדרתו שהובאה לעיל, ולמעלה מן הצריך אציין כי גם אם היה מדובר בבניין שהוקם בתחומו של אתר (דבר שלא נטען בפני ובטח שלא הוכח), הרי שתקנה 17א(ג) קובעת לגביו כי ממילא יתקיימו בעניינו הוראות התוספת השניה, ולא התוספת החמישית, ואילו זו תחול רק על בניין משוחזר:

"בבניין חדש המוקם בתחום אתר, יתקיימו הוראות התוספת השניה, למעט בניין משוחזר שלגביו יחולו הוראות התוספת החמישית."

 

4.2.6    משלא נטען בפני כי המדובר באתר, בבניין שהוקם בתחומו של אתר או בבניין משוחזר, ברי כי הוראת החיקוק עליה מסתמכים התובעים איננה רלוונטית ודינה להדחות, ומשכך לא הוכח קיומו של ליקוי בענין זה.

 

4.3       גובה מעקה מרפסת הדירה

4.3.1    לשיטת התובעים, מעקה מרפסת הדירה נוגד את התקן הישראלי, לפיו מגובה של 10 ס"מ ועד לגובה 90 ס"מ יבנה המעקה כך שלא תהיה בו אפשרות דריכה, וזאת כדי למנוע טיפוס. התובעים מציינים כי מעקה המרפסת בדירתם מורכב מחלק בנוי בגובה 70 ס"מ, ולפיכך המעקה אינו עומד בדרישת התקן המפורטת לעיל לאור קיומה של אפשרות דריכה בגובה 70 ס"מ.

 

4.3.2    בחוות דעתו מתאר המומחה את המעקה כמורכב מחלק בנוי בגובה 70 ס"מ, מעליו מוטות ברזל אנכיים המביאים את המעקה לגובה 105 ס"מ, וכי לא קיים סף דריכה בין החלק הבנוי למוטות הברזל, ומשכך קבע המומחה כי אין מדובר ליקוי.

 

4.3.3    כאן המקום להזכיר את ההלכה הפסוקה לפיה משנתקבלה חוות דעת ניטרלית של מומחה מטעם בית המשפט, יטה בית המשפט להעדיפה על פני חוות הדעת שמטעם הצדדים:

"...סביר להניח שאף אחד מהצדדים אינו יוצא- במקרים כאלה- כשכל תאוותו בידו. אולם, על כל צד להבין כי משנתקבלה חוות דעת ניטרלית של מומחה, שיש בה משום ניסיון רציני להתמודד עם הבעיות המקצועיות הרבות המובאות בפניו, יש לקבל אותה, גם אם לא כל מה שנקבע בה הוא לטעמם ולרוחם של כל הצדדים וגם אם ניתן להצביע על טעויות או על אפשרויות של קביעות אחרות בנושאים אלה או אחרים."

(ע"א 2934/94 סולל בונה בע"מ נ' ארז איתן ואח', דינים עליון, כרך מב, 964).

 

4.3.4    לא נסתרה בפני קביעתו של המומחה לפיה בין החלק הבנוי במעקה למוטות הברזל האנכיים שבו- לא קיים סף דריכה והוא תואם את דרישות התקן.

אשר על כן, דין טענת התובעים בפריט זה להידחות.

 

4.4       החלפת אריחים

4.4.1    בחוות דעתו תיעד המומחה מספר ליקויי ריצוף:

א.         5 יחידות אריחי קרמיקה חלולים בשירותי אורחים הדורשים פירוק וריצוף מחדש בעלות של 250 ¤;

ב.         שיפועים לא תקינים בריצוף המרפסת בטווח של 0.6 מ"ר, המונעים ניקוז תקין, ומחייבים פירוק וריצוף מחדש בעלות של 300 ¤.

 

4.4.2    התובעים טוענים כי פירוק אריחים יגרום לשבירתם או למצער לשבירת חלק מהם, שאז יאלצו לרכוש אריחים חדשים. לשיטתם, בחלוף שנים ממועד בניית הדירה, הסיכוי למצוא אריחים זהים הינו קלוש, ובהעדר אריח זהה בעל גוון זהה יווצר מראה בלתי אחיד באזורים הנדרשים תיקון. לפיכך עותרים התובעים לפיצוי בגין החלפת כל האריחים בשירותי האורחים וכל ריצוף המרפסת, בעלות התואמת את תמחור המומחה במסמך ההשלמה לתשובות ההבהרה מטעמו, וסך הכל 1,700 ¤ בגין ריצוף חדר שירותי אורחים וסך 2,080 ¤ בגין ריצוף המרפסת.

 

4.4.3    טענת התובעים, אם כן, מתבססת על נקודת מוצא מוכחת כביכול, לפיה פירוק האריחים בהכרח יגרום לשבירתם, וכשטענו כך בפני המומחה במסגרת שאלות ההבהרה מטעמם, השיב המומחה כי בקביעת השווי לתיקון לקח בחשבון כמויות נוספות כרזרבה לתיקון הנדרש.

 

4.4.4    בהינתן כי המומחה לא נחקר על חוות דעתו, הרי שלא הוכחה בפני טענת התובעים לפיה בהכרח ישברו האריחים בשעת פירוקם, וסבורני כי בשיטת עבודה זהירה ניתן יהיה לפרק את מרבית האריחים בשלמותם. עם זאת, יתכן נזק פריפריאלי לאריחים סמוכים במהלך ביצוע עבודה מסוג זה, ומתשובות ההבהרה עולה כי המומחה לקח זאת בחשבון.

 

4.4.5    בע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה(2) 800, נקבעה ההלכה לפיה בנסיבות מסויימות יכול בית המפשט לפסוק את הפיצוי בדרך של אומדנא דדינא :

"...משהוכחת שנגרם לך נזק..., רשאי בית המשפט לפסוק לך פיצויים על-פי אומדנא דדיינא, ובלבד ששיעור הפיצויים יואמדו לפי מידת הנזק המשוערת."

(ראה גם פסקה 5 לפסק דינו של הש' ברק באותו עניין).

 

4.4.6    נחה דעתי כי בנסיבות שבפני, אשר בגדרם נמנע המומחה מלפרט את נתוני החישוב הרלוונטיים, זכאים התובעים לפיצוי נוסף המגלם בחובו את האפשרות לנזקים שיגרמו לאריחים כתוצאה מעבודת הפירוק והשבירה, ועל יסוד ההלכה שהובאה לעיל אני אומד את גובה הפיצוי בפריטים אלו בסכום של 1,200 ¤, דהיינו תוספת של 650 ¤ על הסכומים שנקבעו בחוות הדעת.

 

4.5       ביצוע זכוכית בטיחותית בחלונות נמוכים

4.5.1    בחוות דעתו, התקשה המומחה לקבוע אם בדלת היציאה למרפסת מותקנת זכוכית מחוסמת כנדרש, בהסתמך על כך שבחדרים אחרים מצא אינדיקציה על גבי הזכוכית המחוסמת המסמנת אותה ככזו. לפיכך, קבע המומחה שבמידה ולא יומצאו אישורים כי אכן מותקנת בדלת זו זכוכית מחוסמת, יש להחליפה.

 

4.5.2    בסיכומיה טוענת הנתבעת כי כל הזכוכיות בדירה בוצעו על ידי אותו ספק זכוכית, ולפיכך הזכוכית בדלת היציאה למרפסת מחוסמת אף היא, ובנוסף מציינים כי כיום בחלוף שנים ממועד מסירת הדירה לתובעים, לא ניתן לאתר במפעלי היצרן את האישור הנדון.

 

4.5.3    סבורני כי עמדת המומחה לפיה על הנתבעת להציג את האישורים המתאימים על מנת להבטיח כי מדובר בזכוכית מחוסמת, הולמת את אופיו הצרכני של חוק המכר, תוך הטלת נטלי הוכחת ההתאמה על הנתבעת. לפיכך, דין התביעה בפריט זה להתקבל בהתאם לקביעת המומחה, דהיינו תוספת של 450 ¤ לסכום הפיצוי הסופי.

 

4.6       ליקויים ברכוש המשותף

4.6.1    המומחה הצביע על פגמים המתבטאים בבליטות ושיפועים בקירות חניית התובעים, ופגם של חומרי בניה המחייבים הסרה במשטחים בחניית התובעים. המומחה ציין כי עסקינן בחניה המהווה חלק מן הרכוש המשותף. אטעים כי לא נטען בפני אחרת. המומחה תמחר את שני הפגמים בסך כולל של 700 ¤, לשיקול דעתו של בית המשפט.

 

4.6.2    הנתבעת טוענת כי מדובר בפגם אסטטי אשר איננו ליקוי המזכה בפיצוי, ומכל מקום טוענת כי לתובעים לא קמה זכות לפיצוי בגין ליקויים ברכוש המשותף אלא כדי חלקם ברכוש המשותף, אשר לא הוכח.

 

4.6.3    אין חולק כי המומחה תיעד ממצאים של קירות משופעים ואף קבע כי קיימים חומרי בנין אותם יש להסיר (שם, סע' 12.3). המומחה לא השתמש במונח 'פגם אסטטי' ולא קבע באופן פוזיטיבי כי אין מדובר בליקויים, נהפוך הוא- הוא אף מתמחר עלות אפשרית לתיקונם, הגם שכאמור הותירם לשיקול דעת בית המשפט.

לאור כל האמור, סבורני כי טענת הנתבעת לפיה אין המדובר בליקוי המזכה בפיצוי- דינה להדחות.

 

4.6.4    עם זאת, טענת הנתבעת לפיה התובעים זכאים לתבוע בגין ליקויים ברכוש המשותף רק כדי חלקם בו, בדין יסודה.

הלכה היא כי בתובענה לפיצוי כספי שהוגשה על ידי דיירים בבית משותף, זכאים הם לפיצוי בגין ליקויים או נזקים ברכוש המשותף כדי חלקם בלבד:

"הואיל ולא נתבע בענייננו סעד של ביצוע בעין, אלא נתבקש סעד כספי לפיצוי התובעים על נזקים שנגרמו להם, נזקים המתייחסים לרכוש המשותף בלבד, הרי שיש לפצות כל דייר ודייר אשר תביעתו הוכחה לפי חלקו ברכוש המשותף."

 

 (השוו: ע"א 559/87 מנחם חשאי נ' יצחק ארוין רונן, פ"מ מו(1) 229).

 

4.6.5    משלא הוכיחו התובעים את שיעור חלקם ברכוש המשותף, הרי שמקובלת עלי טענת הנתבעת לפיה מאחר וקיימות 6 דירות בבניין, לכל היותר זכאים התובעים לפיצוי בשיעור של 1/6 מהסכום שקבע המומחה.

לאור האמור, אני פוסק לתובעים פיצוי בסך 117 ¤ בלבד.

 

4.7       נזק לא ממוני

4.7.1    התובעים העמידו את תביעתם בראש נזק זה על סך 20,000 ¤ או לחלופין בשיעור של 20% משווי הליקויים שיזכו אותם בפיצוי, תוך שהם טוענים לעוגמת נפש, טרחה ואובדן הנאה.

 

4.7.2    ההלכה הפסוקה בסוגיה זו מנחה כי פסיקת שיעור הפיצויים בגין עוגמת נפש בקשר עם ליקויי בניה תהא בתוך מתחם הסבירות, תוך התחשבות בקריטריונים שונים כגון טיב הנכס בו נפלו הליקויים, טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה, התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו, עלות תיקון הליקויים ועוד (השוו: 5602/03 אבי ושרה סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, דינים עליון, כרך ע"א, 461, וגם א' נ' ורדי דיני מכר דירות - ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים, 2001, 421).

 

4.7.3    בנתון לכך ובשקלול כל הנתונים האמורים, לרבות סכום התביעה ביחס לסך הפיצוי שנקבע בסופו של יום, אני פוסק לתובעים פיצוי בסך 2,000 ¤ בראש נזק זה.

 

5.         סוף דבר

5.1       אני מקבל את התביעה בחלקה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך 17,015 ¤, כדלקמן:

5.1.1    עלות תיקון הליקויים בהתאם

לחוות דעת המומחה                                                     9,550 ¤

5.1.2    תוספת בגין החלפת אריחים                                          650 ¤

5.1.3    ביצוע זכוכית בטיחותית בחלונות נמוכים                      450 ¤

5.1.4    פגמים ברכוש המשותף                                                  117 ¤

סך כל עלות תיקון הליקויים בצירוף מע"מ כדין

(16.5%) ומקדם עלות תיקון לתובעים (12.5%)                        14,112 ¤

5.1.5    נזק לא ממוני                                                                2,000 ¤

סך כל פיצוי לתובעים מאת הנתבעת:                                       16,112 ¤

 

5.2       הסכום הנ"ל ישולם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום המלא בפועל.

 

5.3       לאור התוצאה אליה הגעתי, אשר מלמדת כי עסקינן בתביעה מופרזת על גבול החמדנות, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות משפט בסך 1,500 ¤ בלבד. מעבר לכך ישא כל צד בשכ"ט עו"ד.

 

הודעה זכות הערעור

המזכירות תמציא עותק מפסק הדין לבעלי הדין.

ניתן היום, כ' בתמוז, תשס"ט, (12 ביולי 2009), בהעדר הצדדים.

                                                                              

מרדכי בן??חיים, שופט

 

Source: 
http://info1.court.gov.il/Prod03\ManamHTML5.nsf/F313E140A7840238422575F100576DCC/$FILE/C5686323809B7758422575EC003B286B.html
תאריך: 
12/07/09
Case ID: 
54633_7
Case type: 
א
סיווגים
שופטים : מרדכי בןחיים
מרדכי בןחיים
עורכי דין : א. מזרחי
א. מזרחי
Powered by Drupal, an open source content management system