מוניר חטיב נ. מוסא אל עקרמאוי



 

ש  000141/05

בית הדין לשכירות בירושלים

 

04/08/2009

תאריך:

כב' השופט יצחק שמעוני  ס. נשיא

לפני:

 

 

 



מוניר חטיב

בעניין:

המבקש

עבידאת אברהים

ע"י ב"כ עוה"ד


 

 

נ ג ד

 


 

מוסא אל עקרמאוי

המשיב

נביל אזחימאן

ע"י ב"כ עוה"ד

 

 

פסק דין

 

1.         זו החלטה בבקשה לקביעת דמי שכירות כלכליים-ריאליים, בהתייחס לחנות בשטח של 31 מ"ר הנמצאת ברחוב  יריחו שכונת ראס קובסי, צמוד לגדר ההפרדה בין ראס אל עמוד לעזרייה (להלן: המושכר).

המבקש הינו אחד מיורשי המנוח מוחמד יוסף סעיד אלחטיב, אשר השכיר את החנות למשיב, שהוא דייר מוגן ומחזיק בחנות המשמשת כמכולת.

הבקשה הוגשה  לפי תקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), התשמ"ג-1983.

 

2.         בבקשה נטען, כי המשיב לא שילם דמי מפתח בגין המושכר ולפיכך חלות עליו התקנות המחייבות אותו  בתשלום דמי שכירות כלכליים.

מנגד, טוען המשיב  כי  המבקש לא הצליח להוכיח כי המשיב לא שילם דמי מפתח ולכן דינה של הבקשה להידחות.

 

3.         מטעם המבקש העידו סמיר חטיב, יוסיף חטיב, מוניר חטיב, עמראן חטיב  וכן שמאי המקרקעין מוחמד בשיר, אשר ערך חוות דעת בענין המושכר. מטעם המשיב העידו השמאי יעקב תמוז, שאף הוא הכין חוות דעת , חסן עקרמאווי ומוסא עקרמאווי.

לאחר שמיעת עדותם של אלה, עיון בכתבי הטענות, בתצהירי עדות ראשית ובמוצגים ולאחר שנתתי דעתי לאמור בסיכומי ב"כ הצדדים, שוכנעתי כי דין הבקשה להידחות.

 

4.         כאמור, החנות הושכרה על ידי המנוח למשיב בשנת 1964 והוא מחזיק בה כדייר מוגן מאז ועד היום. בין הצדדים נתגלעה מחלוקת בעבר לגבי מעמדו של המשיב במושכר ואף הוגשה כנגדו תביעת פינוי שנמחקה. כמו כן, חלוקים הם לגבי תשלום דמי השכירות מאז שנת 2000 ואילך. המבקש טוען כי דמי השכירות עמדו על סך 100 דינר ירדני ואילו המשיב טען כי הסכים להעלותם ל- 250 דינר לשנה אולם המבקש סירב לקבלם וההמחאות שנשלחו אליו לא נפדו. כך או אחרת, בית הדין אינו נדרש לשאלה זו וגם לא לשאלה אם נערך בין הצדדים הסכם בו נקבע כי דמי השכירות לא יועלו במשך 10 שנים, היינו עד 2009.

השאלה היחידה הטעונה הכרעה היא אם שולמו דמי מפתח אם לאו.

 

5.         תקנה 22(1) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק- אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), התשמ"ג-1983 קובעת:

 

"הוראות סעיף 52 א לחוק לא יחולו על סוגים אלה של בתי עסק:

...

(22) בית עסק שלא שולמו בעדו דמי מפתח".

 

על מנת להגן על בתי עסק מוגנים, חוקק סעיף 52 א לחוק הגנת הדייר הקובע תקרת מקסימום לדמי השכירות שניתן לגבותם מדייר מוגן על פי חוק. התקנה הנ"ל באה לשחרר את דמי השכירות בבתי עסק מסויימים מתקרת המקסימום ולהשוותם לבתי עסק שאינם מוחזקים בדיירות מוגנת.

 

ביחס לנטל ההוכחה נקבע  לא אחת ,כי על בעל בית להוכיח כי לא שולמו דמי מפתח, בהתאם לכלל של "המוציא מחברו עליו הראיה", כפי שמסביר השופט י' קדמי בספרו "על הראיות":

 

"הכלל הוא- כי נטל השכנוע מוטל על "הוציא מחברו". אשר על כן: התובע-נושא בנטל השכנוע לגבי כל יסודותיה העובדתיים של עילת תביעתו" (י' קדמי, על הראיות, מהדורה משולבת ומעודכנת, תשס"ד-2003 בעמ' 1508).

 

בית דין זה קבע זה מכבר, בשורה של פסקי דין, כי נטל השכנוע מוטל על בעל הבית הטוען לאי תשלום דמי מפתח, כפי שנקבע גם מפי השופט א' גולדין בת.ש. 209/02, 102/99 בת.ש. 124/98 אשר אושרר על ידי כב' השופט י' גרוס בבית המשפט המחוזי בתל אביב בע"א 2955/99.

יחד עם זאת מאחר שמדובר בהוכחת יסוד שלילי, אי-תשלום דמי מפתח, הרי שמדובר בנטל הוכחה מופחת ובית המשפט יסתפק בכמות פחותה של ראיות לצורך הוכחתו (ר' לעניין זה רע"א 4135/06 פרוידיגר נ' אשכנזי, מיום 28.3.07, פסקה י' לפסק הדין, פורסם באתר "נבו" וכן רע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר, מפי כב' השופט א' רובינשטיין בבית המשפט העליון פורסם ביום 17.9.06).

 

6.         לענייננו -  בעדות עדי המבקש לא היה כדי לשכנע ולעמוד בנטל הרובץ על כתפי המבקש להוכיח כי לא שולמו  דמי מפתח בגין המושכר. המבקש ואחיו היו בעת רכישת הזכויות כה צעירים, אשר ספק בעיניי כי בגיל שכזה התעניינו בנושא תשלום דמי מפתח. מסתבר שלעדים אלה לא היה כל חלק בניהול הנכס ומן הסתם לא יכלו לדעת אם שולמו דמי מפתח. כשנשאל העד סמיר מי ניהל את החנות בשנות ה-60, השיב כי אינו יודע וכי לא ידע מי השכיר את החנות, שכן באותה עת לא היה במדינה. בנוסף, עד זה לא ידע למסור מתי משלם המשיב דמי שכירות, דרכי התשלום ומה נקבע בהסכם השכירות.

 

גם העד הנוסף, עמרן אלחטיב, שהוא קרוב משפחה של המבקש ושעדותו נמסרה לאחר שהמשיב הגיש ראיותיו, מצאתי כי גרסתו אינה משכנעת וכי משקלה מועט. לעניין זה אני מקבל את טענות ב"כ המשיב כפי שבאו לידי ביטוי בסיכומיו בכתב.

 

מנגד, מצאתי כי עדותו של המשיב, שהוא השוכר המקורי, היתה עקבית, אמינה וניכר כי המשיב זכר את כל הפרטים הרלוונטיים עת נערך הסכם השכירות בשנת 1964.  המשיב העיד כי עת שכר את המושכר שילם סך של 200 דינר ירדני שהיוו דמי פינוי ריאליים. תשלום זה נעשה כתנאי לפינוי המושכר ואלה שולמו לעמרן אלחטיב וחולקו בינו ובין המשכיר. מקובלת עלי עדותו של המשיב כי הוא ושותפו אותה עת הסכימו לשלם את הסך של 200 דינר וכן את ההעלאה בדמי השכירות מהטעם כי אותה עת היה מובטל, לאחר שסיים עבודתו כנציג חברת תעופה כוויתית. כן שוכנעתי כי התנאי להעברת הזכויות במושכר באותה עת הוא קבלת חלקו של המשכיר כדמי פינוי המהווים תשלום דמי מפתח.

 

7.         משהגעתי למסקנה כי המבקש לא הניח תשתית ראייתית ולו פחותה להוכחת הטענה כי לא שולמו דמי מפתח, מתייתר הצורך בדיון בעניין חוות הדעת של השמאים אשר העידו בפניי והגישו חוות דעת בעניין המושכר. עם זאת, אינני יכול שלא להעיר כי בין חוות הדעת של השמאים קיים פער משמעותי בקביעת דמי השכירות. השמאי מטעם המבקש קבע בחוות דעתו מיום 18.10.05 כי דמי השכירות נאמדים בסך 280$ ואילו השמאי מטעם המשיב קבע בחוות דעתו כי דמי השכירות הם בסך 155$. לפער שביניהם לא ניתן כל הסבר משכנע. כפי שציינתי, אינני רואה צורך ליתן החלטה בעניין גובה דמי השכירות לאור התוצאה אליה הגעתי.

            משנדחתה הבקשה, ראוי כי המשיב ישלם את מלוא דמי השכירות, כפי שנהג לשלמם, לכל אותן שנים שההמחאות ששלח למבקש לא נפדו על ידו.

 

8.         נוכח כל האמור לעיל, אני דוחה את הבקשה תוך חיוב המבקש לשלם למשיב הוצאות משפט ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך 3,000 ¤ בצירוף מע"מ.

 

המזכירות תמציא העתק מפסק הדין לב"כ הצדדים.

 

ניתן היום י"ד באב, תשס"ט (4 באוגוסט 2009) בהעדר.

                                                                                

יצחק שמעוני, שופט

סגן נשיא

הוקלד ע"י ר?נ??ה

 

 

 


 

 

Source: 
http://info1.court.gov.il/Prod03\ManamHTML5.nsf/6B598866A644ECC0422576080056388B/$FILE/8DF7EC3F6B552DC94225760700420125.html
תאריך: 
04/08/09
Case ID: 
141_5
Case type: 
ש
סיווגים
שופטים : סגן נשיא
סגן נשיא
Powered by Drupal, an open source content management system