די.סי. אלון נ לנק מריאן


 

   

בתי המשפט






 

א  007583/01

בבית משפט השלום בירושלים

20/08/2009

תאריך:

כב' השופטת עירית כהן

בפני:

 

 












 

1. די.סי. אלון בע"מ

2. די.וי.אס. השקעות בע"מ

3. ניהול הילדסהיימר 3 בע"מ

בעניין:

התובעות

ע"י ב"כ עו"ד אילן שמר


 


 

נ  ג  ד


 


 

1. לנק מריאן – עניינה הסתיים

2. גנס מרסל

3. מלם בלוך ריימונד

4. פאהן אלכסנדר ז"ל ופאהן שירלי

5. גיאנטי שמואל

6. ברנשטיין מאיר - עניינו הסתיים

7. לוי גאנפרנקו - עניינו הסתיים

8. שרון אסתר

9. קלצין יהושוע

10. מייקלסון סרינה

11. דינר יהודה - עניינו הסתיים

12. פיינשטיין רינה

13. סטדיה וללפגנג

14. סצרדוטי דיאגו

15. לאופר רינה רוזה

16. דהאן ג'ק יעקב

17. שגיא אלכס

18. פרנקפורטר קלוד - עניינו הסתיים

19. מצגר ג'וסה

20. רות קרול


 

הנתבעים

ע"י ב"כ עו"ד איריס גולן


 


 

פסק דין חלקי

 

1.            התובענה נשוא תיק זה היא תביעה חוזית בגין דמי אחזקה וניהול אשר לטענת התובעות חייבים להן הנתבעים בגין התקופה שמחודש אוקטובר 1999 ועד לחודש ינואר 2002.

2.            הנתבעים היו בזמנים הרלבנטים לתביעה דיירים ובעלי זכויות של חלק מדירות המגורים בבית המשותף בפרוייקט הדירות ברח' הילדסהיימר 3 בירושלים (להלן: "הבית המשותף").

בין התובעות 1 ו- 2 ובין כל אחד מהנתבעים נחתם הסכם ניהול אשר לפיו התחייבו הנתבעים לשלם לתובעות תשלומים עיתיים עבור אחזקת הבית וניהולו (הסכמי הניהול צורפו כנספח א' לתצהיר העדות הראשית מטעם התובעות).

התובעות 1 ו- 2 העבירו את הזכויות וההתחייבויות על פי הסכמי הניהול לתובעת 3.

התובעת 3 הייתה זו שסיפקה וניהלה את שירותי האחזקה של הבית המשותף.

3.            במהלך התקופה פרעו ושילמו הנתבעים 1, 6, 7, 11 ו- 18 את חובם, ולפיכך נדחתה התביעה נגדם.

4.            מסיכומי התובעות עולה כי הנתבעים 3 ו– 18 שילמו תחת מחאה.

5.            לטענת הנתבעים, התובעות לא ביצעו, ולו כזית, ממכלול התחייבויותיהן ומאידך דרשו מכל נתבע את דמי הניהול אשר חושבו בדרך שגויה ומופרזת, בלי לתת את התמורה המלאה.

חוות הדעת של רואה החשבון יהודיוף

6.            רו"ח יהודיוף מונה בהסכמת הצדדים, כרואה חשבון מטעם בית המשפט.

בהחלטת המינוי נקבע כי רואה החשבון יבדוק את הדוחות הכספיים המבוקרים של התובעות וכל מסמך אחר שהוא יבקש לעיין בו, ויקבע מהו הסכום החודשי הנומינלי שהיה על הנתבעים לשלם בתקופה שמיום 1.10.99 עד ליום 31.1.02, על בסיס ההוצאות בפועל שהוציאו התובעות בהתאם למסמכים.

כן הוסכם כי רואה החשבון יבדוק את ההוצאות אשר היה על התובעות לשלם לוועד הבית לתקופה שמיום 23.5.02 עד ליום 30.10.03.

7.            בחוות הדעת חישב רו"ח יהודיוף את החוב הנומינלי של כל אחד מהנתבעים, כאשר השערוך של החוב נעשה לפי שלוש אפשרויות, הן עפ"י הוראות חוק פסיקת       ריבית והצמדה והן על פי שתי האלטרנטיבות הקבועות בסעיף 12(א)(2) להסכם בין הצדדים.

8.            התובעות מבקשות לאמץ את חוות הדעת ולחייב את הנתבעים בסכומים הנקובים בה. לטענת התובעות, בדיקה מקפת ופרטנית שכזו, שנערכה על ידי רו"ח יהודיוף, היא מעל ומעבר לבחינה החשבונאית המקובלת והרגילה לצורך בדיקת נאותות או תאימות חשבונאית, המתבססת על בדיקה סטטיסטית ולא על בדיקה מדגמית.

9.            לטענת הנתבעים, רו"ח יהודיוף הוטעה על ידי התובעות, אשר כללו בדוחות הכספיים חיובים כפולים ומכופלים אשר אין להן בסיס לדרוש אותם מהנתבעים. עוד לטענתם, בחישוביו של רואה החשבון נפלו שגיאות מהותיות ויש להפחית מהחישובים את כל שאינו כלול במונח "שירותים"

לטענת הנתבעים מדובר בסך נומינלי של 206,518 ¤ אותו יש להפחית.

חוזה הניהול

10.        סעיף 8(א) לחוזה הניהול קובע כי הדייר מתחייב בזאת:

"להיות קשור עם חברת הניהול בכל העניינים הנוגעים לניהול וביצוע השירותים לפי הסכם זה, ולהשתתף בהוצאות הכרוכות בביצוע השירותים ובניהולם בהתאם לאמור בסעיף 10א' להלן."

סעיף 10 (א) להסכם קובע כי:

"הדייר מתחייב לשאת, ביחד עם יתר הדיירים, בכל ההוצאות הכרוכות בניהול וביצוע השירותים, לרבות בהוצאות מימון (בהסכם זה – ההוצאות)"

סעיף 10(ה) להסכם קובע כי:

"לכל ההוצאות הנזכרות בהסכם זה, יווסף סכום השווה ל- 15% מהן כדמי ניהול לחברת הניהול (להלן – "דמי הניהול")

דמי הניהול יהיו לצורך גבייתם, חלק בלתי נפרד מן ההוצאות, ישולמו ע"י הדייר וע"י יתר הדיירים בהתאם לאמור בסעיף קטן א', לעיל, ויהוו את שכרה של חברת הניהול תמורת התחייבויותיה בהסכם זה."

11.        המונח "שירותים" מוגדר בחוזה הניהול בסעיף 2 לחוזה הניהול:

"כל השירותים הדרושים לצורך החזקתם התקינה של המקרקעין בכלל, ושל הפרוייקט בפרט לרבות:

א.     ניהול כללי של הפרוייקט, לרבות תאורת רחובות, אחזקת תשתיות, תיקון ואחזקה של מערכת ביוב, מים חשמל ותקשורת, כבישים, מעברים, מדרכות ושטחי השימוש המשותף, פינוי אשפה, גזם, נקיון וכן הפעלה, תיקון, אחזקה, חידוש, נקיון, חיטוי, בדק, השבחה, תאורה, שמירה, גינון וביטוח של שטחי הפרוייקט ושל מתקנים מערכות ושטחים אחרים בבנין המשרתים ו/או המשמשים את הבנין עצמו או חלקים שלו.

ב.      שירותים מיוחדים וכל שרות נוסף המתחייבים מאופיו של הפרויקט טיבו וייחודו, בהתאם למדיניות שתקבע מעת לעת על ידי חברת הניהול.

ג.       שירותים ופעולות נוספים שחברת הניהול תבחר לנהלם, לבצעם, לתיתם, ליזום או לטפל בהם, כגון שרותי שוער מערכת שמירה ואבטחה, שילוט וכו', או שירותים ופעולות שחברת הניהול תדרש ע"י הרשויות המוסכמות לנהל, לבצע או לתת.

ד.      כל שירות נוסף שחברת הניהול תחליט לספק לפרוייקט על פי בקשת רוב הדיירים.

ה.     כדי לשמור על רמת הפרוייקט והדירות תהיה חברת הניהול רשאית להחליט מעת לעת לבצע במסגרת השירותים ובמידת הסביר, חידושים, תיקונים, החלפות, שיפוצים יסודיים של מבנה הבנין ושטחים אחרים ואף שיפורים, שינויים, השבחות וכיו"ב, ולהטיל את כל העלויות וההוצאות הכרוכות בכך על הדיירים.

בטרם תוציא חברת הניהול הוצאות חריגות למילוי תפקידיה עפ"י הסכם זה, וככל שבפקדון הפחת הנזכר בסעיף 10ד' להלן לא יהיו די כספים כדי כיסוי הוצאות אלו, תודיע חברת הניהול לדיירים על ההוצאה המתוכננת, וככל שניתן הדבר, תאפשר לנציג הדיירים, אם ימונה על ידם, להשמיע בפניה הערותיו ותגובותיו."

12.        בפסק דין שניתן על ידי השופט פיינברג בת"א 12096/98 ותיקים מאוחדים (נספח י"ב לתצהירי הנתבעים) נפסק ביחס להסכם זה כי:

 "השירותים – כל השירותים הדרושים לצורך החזקתם התקינה של המקרקעין בכלל, ושל הפרוייקט בפרט לרבות:...

...מכאן, שהשירותים שיש לחייב את הנתבעים בגינם עפ"י ההסכם הם רק שירותי אחזקה."

בת"א 12096/98 נדחתה התביעה לחייב את הנתבעים בהוצאות הכרוכות בניהול השוטף של התובעות.

עוד לפי פסק הדין של השופט פיינברג, חברת הניהול זכאית להוצאות מימון, אולם מדובר במימון לצורך תשלום ההוצאות "בניהול וביצוע השירותים" דהיינו למימון הוצאות האחזקה ולא הוצאות מימון בגין דמי הניהול.

13.        אתייחס להלן לכל אחת מטענות הנתבעים ביחס להוצאות שנדרשו.

הוצאות בגין הטיפול בתיקי ההוצאה לפועל

14.        אני מקבלת את טענת הנתבעים לפיה אגרות ההוצאה לפועל אשר שולמו על ידי התובעות בתיקי ההוצאה לפועל שנפתחו נגד דיירים שלא שילמו את חובם ושכ"ט עו"ד שמר בגין תביעות שונות שהוגשו על ידי התובעות אינם נכנסים לגדר "השירותים" כמשמעותם בהסכם הניהול.

מדובר בהוצאות שהוצאו לגביית חובות, של חלק מהדיירים, ולא להוצאות עבור "שירותים".

הכנסת הוצאות אלה לגדר ההוצאות הכרוכות בניהול וביצוע השירותים, מטילה על כל הדיירים, כולל אלה ששילמו את חובם, לשאת בהוצאה זו, שלא כדין.

את שכר הטרחה שהגיע לתובעות בגין התביעות שהוגשו פסקו בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל. הריבית שקיבלו התובעות על פי ההסכם בגין אותם חובות היוותה פיצוי לתובעות, בין היתר בגין אי התשלום במועד.

15.        מהראיות עולה כי שכה"ט ואגרות ההוצאה לפועל שולמו לתובעות על ידי החייבים בשלב מאוחר יותר (ממן, עמוד 26 לפרוטוקול; רו"ח יהודיוף, עמוד 90 לפרוטוקול) וגם מסיבה זו אין מקום לחייב את הנתבעים בסכומים אלה. רו"ח יהודיוף הבהיר:

"צריך לבדוק אם הכסף הוחזר או לא. אם הוחזר, אי אפשר לתבוע אותו כהוצאה" (עמוד 91 לפרוטוקול).

לאור זאת אני מקבלת את טענת הנתבעים לפיה יש להפחית סך נומינלי של 4,835 ¤ מהחיובים בשנת 2000 ויש להפחית 31,350 ¤ מהחיובים בשנת 2001.

הוצאות מימון

16.        מחוות הדעת של רו"ח יהודיוף עולה כי חלק מההוצאות אשר בהן חויבו הנתבעים היו הוצאות מימון ("הוצאות בנק").

סעיף 10 (א) להסכם קובע כי:

"הדייר מתחייב לשאת, ביחד עם יתר הדיירים, בכל ההוצאות הכרוכות בניהול וביצוע השירותים, לרבות בהוצאות מימון (בהסכם זה – ההוצאות)"

17.        אני מקבלת את טענת הנתבעים לפיה עליהם לשאת רק בהוצאות מימון הכרוכות בניהול וביצוע השירותים.

18.        לשאלה האם קיבל נתונים אודות האשראי שלקחו התובעות, השיב רו"ח יהודיוף כי הוא קיבל נתונים אודות הוצאות הריבית ששולמו לבנקים (עמוד 91 לפרוטוקול).

מעדותו עולה כי מופיעה יתרת חובה בבנקים ליום 31.12.99 בסך 157,056 ¤ וליום 31.12.00 174,679 ¤.

מעדותו של ממן עולה כי הוצאות המימון נגרמו עקב אי תשלום ההוצאות על ידי הנתבעים בתיק זה.

מדובר, אפוא, בהוצאות מימון הנובעות מאי גביית החובות של הנתבעים, ולא הוצאות מימון עבור ניהול וביצוע שירותים.

הכנסת הוצאות המימון לגדר ההוצאות הכרוכות בניהול וביצוע השירותים, מטילה על כל הדיירים, כולל אלה ששילמו את חלקם בהוצאות, את מימון החוב של הנתבעים.

את הוצאות המימון בגין אי התשלום, אם אכן נגרמו כאלה, יכולות התובעות לתבוע מהנתבעים, אשר לטענתם גרמו להוצאות אלה, וזאת במסגרת תביעתם על הפרת החוזה.

הריבית שנקבעה בחוזה, אותה דורשות התובעות בתביעה, היא למעשה הסעד אותו מבקשות התובעות בגין אי התשלום במועד והיא מהווה את הפיצוי המוסכם בגין הנזקים שנגרמו עקב אי התשלום.

אין זה סביר לחייב את הדיירים, כולל הנתבעים, בהוצאות המימון בשל החובות, ובמקביל לחייב את הנתבעים גם בריבית הקבועה בחוזה.

בכל מקרה אין לחייב את הנתבעים בריבית ודמי ניהול על הוצאות המימון הללו.

לאור מסקנתי זו:

יש להפחית סך נומינלי של 6,725 ¤ מהחיובים בשנת 1999.

יש להפחית 24,419 ¤ מהחיובים בשנת 2000.

יש להפחית 22,014 ¤ מהחיובים בשנת 2001.

יש להפחית 895 ש"ח מהחיובים בינואר 2002.

הוצאות הנהלת החשבונות

19.        התובעות כללו בחישוב ההוצאות "הוצאות הנהלת חשבונות".

מעדותו של ממן עלה כי מדובר בהנהלת חשבונות של התובעת 3 כמתחייב על פי חוק החברות, חוק מס ערך מוסף וחוק מס הכנסה (עמוד 12 לפרוטוקול).

טענת התובעות בסיכומים לפיה שילמה לרו"ח על מנת שיערוך את הדוחות הכספיים של וועד הבית לא הוכחה.

20.        אני מקבלת את טענת הנתבעים לפיה הנהלת החשבונות של התובעת אינה נכנסת לגדר המונח "שירותים". גם בפסק הדין שניתן בת"א 12096/98, עליו מסתמכים שני הצדדים, נדחתה התביעה לחייב את הנתבעים בהוצאות הכרוכות בניהול השוטף של התובעות.

לאור מסקנתי זו:

יש להפחית 1,912 ש"ח בשנת 1999.

יש להפחית 7,200 ¤ בשנת 2001.

יש להפחית 1,000 ¤ מהחיובים בינואר 2002.

שירותים מקצועיים

21.        אני מקבלת את טענת הנתבעים לפיה ההוצאות בגין "שירותים מקצועיים" אינן כלולות במונח "שירותים". לשאלה מה כולל "שירות מקצועי" השיב ממן: "רואה חשבון, עו"ד ויועצים אחרים" (עמוד 15 לפרוטוקול).

לשאלת בית המשפט האם ההוצאות קשורות לועד הבית, השיב ממן: "זה כולל שכ"ט עו"ד על תביעות נגד דיירים שלא שילמו לחברת הניהול. היא פנתה גם להוצל"פ" (עמוד 15 לפרוטוקול).

22.        כפי שכתבתי לעיל, שכ"ט עו"ד ושירותים של רואי חשבון, אינם מהווים חלק מה"שירותים" אשר בגינם יש לחייב את הנתבעים.

יש להפחית 17,284 ¤ מהחיובים בשנת 1999, אשר כולל חיוב בסך 17,027 ¤ בגין חיוב עבור ביקורת רו"ח לשנת 1998

יש להפחית 5,000 ¤ מהחיובים בשנת 2000.

יש להפחית 16,700 ¤ מהחיובים בשנת 2001.

 

הוצאות משרדיות והדפסות

23.        אני מקבלת את טענת הנתבעים לפיה הוצאות משרד והדפסות אינן כלולות במונח "שירותים". לאור מסקנתי זו:

יש להפחית 781 ¤ מהחיובים בשנת 1999.

יש להפחית 1,492 ¤ מהחיובים בשנת 2000.

יש להפחית 1,813 ¤ מהחיובים בשנת 2001.

הוצאות שונות

24.        אני מקבלת את טענת הנתבעים לפיה הם אינם צריכים לשאת בהוצאות שונות, כל עוד לא הוכח כי מדובר ב"שירותים". לאור זאת:

יש להפחית 2,436 ש"ח משנת 1999.

יש להפחית 10,129 ¤ מהחיובים בחודש ינואר 2002.

הוצאות עבור דירות אחרות

25.        אני מקבלת את טענת הנתבעים לפיה הם אינם צריכים לשאת בהוצאות עבור דירות אחרות, כגון דירה 11 שאינם נתבעים. אם אמנם הוכנסו הוצאות אלה, יש להפחית 2,934 ¤ בשנת 2000.

חיובים לא רלבנטים

26.        יש להפחית מההוצאות תשלום עבור גינון בתקופה שלאחר תום תקופת חוזה הניהול בסך 649 ¤.

טענות בעניין קיום חוזה הניהול

27.        לטענת הנתבעים, מתחילת עבודתן של התובעות הן התעלמו מצרכי הבניין ומצבו, לא טרחו להיות בקשר עם מי מהנתבעים או עם נציגות הבניין בכל הקשור לביצועו וקיומו של חוזה הניהול ובכל הנוגע לקיום התחייבויותיהן.

עוד לטענת הנתבעים, יש להפחית את ההוצאות בגין גינון, לאור הראיות בדבר מצבה העגום של הגינה בתקופות הרלבנטיות, אשר מוכיחות כי לא הושקעו הכספים הגבוהים הנדרשים על ידי התובעות.

רות קרול, הנתבעת 20, אשר נתנה תצהיר בשם כל הנתבעים, הצהירה כי התובעות נהגו בנתבעים בזלזול רב ולעתים אף הטעו את הדיירים, כאשר דרשו בנוסף לדמי הניהול גם דמי ועד בית (סעיף 4(ד) לתצהיר).

לפי תצהירה, התובעות לא מילאו את מלוא התחייבויותיהן כקבוע בחוזה הניהול והבניין היה מוזנח ומלוכלך (רות קרול, סעיף 6 לתצהיר). עוד לפי תצהירה של רות קרול, עובדי הניקיון מטעם התובעות גרמו נזקים לקירות חדרי המדרגות ומרחו את הלכלוך, שער הכניסה היה פרוץ והשערים לא היו תקינים. לפי תצהירה, רק בחודש אוגוסט 2001 נשתלו לראשונה פרחים חד עונתיים ונצבעו שער הכניסה ודלתות חדר האשפה (סעיף 6(א) לתצהיר).

רות קרול מפנה לרשימת הליקויים שנשלחה אל התובעות ביום 17.5.01 (נספח ז' לתצהיר), לחוות דעתו של המהנדס יגאל ברגמן (נספח ו' לתצהיר) ולתמונות שהוגשו וסומנו נ/1.

28.        לטענת התובעות מדובר בטיעון מחוצף הלוקה במידה לא מבוטלת של עזות מצח. עוד לטענת התובעות, הנתבעים נהנו וניצלו היטב במשך שנים על שנים את כלל השירותים שסופקו ומומנו על ידי התובעות, כולל שרותי המעליות, חשמל תאורה גינון ניקיון ועוד, בלי לעמוד בהתחייבויותיהם ובלי לשלם ולו אגורה שחוקה אחת בגין כך.

29.        רשימת הליקויים, כמו גם חוות דעתו של המהנדס ברגמן, מתייחסות בעיקר לליקוי בניה ברכוש המשותף ולא לאחזקה לקויה. מתצהירה של קרול עולה כי בגין ליקויי הבניה הוגשה על ידי הדיירים תביעה לבית המשפט המחוזי בירושלים. מהתמונות שהוגשו על ידי התובעות (ת/2 – ת/9) נראה המקום מטופח ומתוחזק.

30.        גם אם יש ממש בחלק מתלונות הנתבעים אודות איכות השירות, לא מצאתי כי יש מקום להפחית מהחוב של הנתבעים בגין תלונות אלה.

סעיף 12 להסכם הניהול – הריבית במקרה של פיגור

31.        סעיף 12 להסכם הניהול קובע כי על פיגור בתשלום תהיינה התובעות זכאיות לקבל הפרשי הצמדה בצירוף ריבית שנתית בשיעור של 12% בגין כל תשלום שלא שולם במועד או ריבית בשיעור שיהא מקובל במועדים הרלבנטים בבנק הפועלים בע"מ בגין משיכות יתר חריגות בחשבונות חוזרים דביטורים בתוספת 4% - כשבידי התובעות האפשרות לבחור באיזו אפשרות מבין השתיים לחייב את הנתבעים. התובעות הודיעו כי הן בוחרות באפשרות השניה.

32.        לטענת הנתבעים, אין לפסוק לתובעות את ריבית הנשך הנתבעת על ידן בשל חילוקי דעות מהותיים. לטענתם, לאור המחלוקת המהותית שהתגלעה בין הצדדים, הנוגעת באושיות חוזה הניהול ובעצם קיומו או הפרתו, הרי אם יקבע בית המשפט כי על הנתבעים לשלם תשלום כלשהו, יש להצמיד אותו לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה באותו אופן שבו יש להצמיד את החוב של התובעות לועד הבית.

33.        הנתבעים מדגישים כי בניגוד מוחלט להתחייבות התובעות בחוזה הניהול (סעיף 11(ד) לחוזה), ועל אף ששומה היה על התובעות להגיש מדי שנה דו"ח כספי מבוקר ומאושר על ידי רואה חשבון של הוצאות הניהול וביצוע השירותים, התובעות לא המציאו להם, או לנציגות הבית משותף, דו"ח מבוקר ומאושר על ידי רואה חשבון לגבי ההוצאות.

רות קרול הצהירה כי התובעות אכן שלחו דרישות תשלום, אך לא נתנו פירוט והסברים לגבי הסכומים המופיעים בחשבונות (סעיף 5(ד) לתצהיר). לפי תצהירה, בניגוד מוחלט להתחייבות התובעות בסעיף 11(ד) לחוזה הניהול, התובעות לא המציאו לנתבעים דו"ח מבוקר ומאושר על ידי רואה חשבון לגבי הוצאות הניהול בכל השנים הרבות של קיום חוזה הניהול (רות קרול, סעיף 5(ד) לתצהיר).

לשאלת בית המשפט האם ביקשו את הדוחות השנתיים השיבה רות קרול: "ביקשנו מספר פעמים. אלכס שגיא שהיה בועד הראשון, אנחנו שהיינו בועד השני, אח"כ הם יצאו מהבניין, לכן לא התייחסנו לתחזיות האלה" (עמוד 43 לפרוטוקול).

לשאלת בית המשפט האם הודיעו שהם לא משלמים בגלל שמדובר בתחזיות ולא בדוחות, השיבה רות קרול שכן (עמוד 43 לפרוטוקול).

עדותה של רות קרול בעניין אי קבלת הדוחות המבוקרים נתמכת בעדותו של משה ממן, אשר נתן עדות מטעם התובעות.

מעדותו של ממן עולה כי חיוב הנתבעים נעשה בתחילת השנה, על סמך תקציב של תחזיות (עמוד 11 לפרוטוקול).

לשאלה האם נכון כי כאשר גובים כסף מהדיירים, גובים על סמך מה ששולם בפועל, ולא על סמך תחזיות, השיב ממן: "לפי הסכם הניהול, בסוף השנה, אחרי הגשת הדו"ח צריך לעשות הפרשים לחיוב או לזיכוי". לשאלה האם עשה זאת השיב: "הם לא שילמו. אני לא יכול לעשות התחשבנות עם מי שלא שילם" (עמוד 13 לפרוטוקול).

לשאלה האם נתן לנתבעים את הדו"ח השיב ממן: "הדו"ח היה במשרדי החברה ונציגי הועד עיינו בו" (עמוד 13 לפרוטוקול).

לשאלת בית המשפט השיב ממן כי לא ערך עם הנתבעים התחשבנות לפי הדו"ח (עמוד 13 לפרוטוקול).

34.        חוות הדעת של רו"ח יהודיוף נערכה על בסיס ההוצאות בפועל. את הדוחות הכספיים הגישו התובעות לבית המשפט לאחר ישיבת ההוכחות אשר נקבעה ליום 30.10.03 ואז מסרו אותם גם לנתבעים.

החוב של התובעות לנציגות הבית מיום 23.5.02 – 30.10.03

35.        אין מחלוקת כי מאז חודש מאי 2002 ועד היום אחראי וועד הבית על אחזקת הבניין. אין גם מחלוקת כי התובעות, שהינן בעלות זכויות בדירות בבניין, לא שילמו דמי ועד בית לתקופה שמיום 23.5.02 ועד ליום 30.10.03.

36.        בהתאם להסכמת הצדדים התבקש רואה החשבון יהודיוף לחוות דעתו לגבי הסכום שהתובעות חייבות לוועד הבית בגין תקופה זו.

37.        אני דוחה את טענת התובעות ביחס למסמכים שהועברו לרו"ח יהודיוף. כפי שהשיב רו"ח יהודיוף, ועד הבית אינו חייב לנהל הנהלת חשבונות מסודרת ולהגיש דוחות לכל גורם (עמוד 107 לפרוטוקול) ואין בכך כדי לפגוע בהוכחת ההוצאות שהוצאו וחישובן.

אני דוחה את טענת התובעות על כך שבחישוב ההוצאות כלולות הוצאות פרטיות ומקבלת בעניין זה את עדותה של רות קרול.

38.        רו"ח יהודיוף ערך את חישוב החוב של התובעות בהנחה שהתובעות החזיקו בשטח כולל של 1604.5 מ"ר, בעוד שהתובעות החזיקו בתקופה זו בשטח של 1,754.50 מ"ר.

מהראיות עולה כי התובעות מסרו את הדירות אשר נמכרו לאחר התקופה הרלבנטית.

אני מקבלת את טענת הנתבעים לפיה יש לתקן את חוות הדעת בעניין זה.

39.        כפי שטוענים הנתבעים, יש להוסיף לחוב של התובעות את מלוא ההפרשים בגין הוצאות חשמל בסך נומינלי של 1,301 ¤ עבור 2002 וזאת לאחר שהם הציגו בפני רואה החשבון את הקבלות הרלבנטיות.

40.        לא ברורה טענת הנתבעים בסיכומים ביחס לחוב נומינלי בסך 15,032 ¤ (סעיף 62 לסיכומים).

קיזוז חובות התובעות

41.        אני מקבלת את טענת התובעות לפיה החוב לפי חוות דעתו של רו"ח יהודיוף הנו חוב לוועד הבית, אשר אותו על התובעות לשלם לוועד הבית, ואין מקום לקזז אותו מהחוב של הנתבעים לתובעות.

חוות דעת מעודכנת

42.        הצדדים הסכימו כי רו"ח יהודיוף יכין חוות דעת עדכנית.

43.        עפ"י בקשת הנתבעים, ובהתאם להחלטתי מיום 11.3.09, חוות הדעת המעודכנת תינתן סמוך למתן פסק הדין ולאחר שתוכרענה המחלוקות בין הצדדים.

44.        רו"ח יכין חוות דעת מעודכנת בהתאם לקביעות שבפסק הדין החלקי הן ביחס לחוב של הנתבעים והן ביחס לחוב של התובעות.

45.        ביחס לחוב של הנתבעים יערוך הרואה החשבון את שערוך ההוצאות החודשיות לפי שלוש האפשרויות שערך בחוות הדעת הקודמות.

46.        כמו כן יערוך רו"ח יהודיוף חישוב נוסף, לפי העקרונות הבאים:

א.           הפרשי הצמדה וריבית עד ליום 30.10.03.

ב.            שערוך לפי הריביות בחוזה מיום 30.10.03 ועד היום.

47.        בטרם יינתן פסק הדין הסופי ולאור הממצאים שבפסק הדין החלקי, ישלימו ב"כ הצדדים את טיעוניהם בשאלה האם ביחס לחישוב הריביות יש משמעות לכך שחישוב החוב על פי הדוחות הכספיים נעשה לראשונה לאחר מינויו של רו"ח יהודיוף ולכך שהדוחות הכספיים נמסרו לנתבעים לראשונה ביום 30.10.03.

48.        התובעים יגישו את טיעוניהם עד ליום 10.9.09.

49.        הנתבעים יגישו את טיעוניהם עד ליום 30.9.09.

50.        לאחר שיוגשו טיעוני הצדדים ותתקבל חוות הדעת של רו"ח יהודיוף, יינתן פסק הדין הסופי בתיק, אשר יתייחס לגובה החוב, לאופן שערוך הסכומים ולחיוב בשכ"ט עו"ד והוצאות משפט.

 

ניתן היום ל' באב, תשס"ט (20 באוגוסט 2009) בהיעדר הצדדים.

המזכירות תשלח את פסק הדין החלקי לב"כ הצדדים.

                                                                               

עירית כהן, שופטת

 

 

 

 


 

Source: 
http://info1.court.gov.il/Prod03\ManamHTML5.nsf/BEAF699C2AB68CF4422576180067AEE4/$FILE/5F707FCA1D7D7B544225761800394FF2.html
תאריך: 
20/08/09
Case ID: 
7583_1
Case type: 
א
סיווגים
שופטים : עירית כהן
עירית כהן
עורכי דין : אילן שמר איריס גולן
אילן שמר
איריס גולן
Powered by Drupal, an open source content management system