חב' לב גן העיר נ. עיריית תל-אב


 

   

בתי המשפט





עמנ000134/07

בימ"ש לעניינים מינהליים ת"א


 

02/09/2009

תאריך:

כב' השופטת גדות שרה

בפני:

 

 

 














 

1 . חברת לב גן העיר בע"מ

2 . חברת פרויקט גן העיר בע"מ

3 . חברת ניהול גן העיר בע"מ

בעניין:

המערערים

עו"ד איתי רגב

ע"י ב"כ עו"ד


 


 

נ  ג  ד


 


 

מנהל הארנונה בעיריית תל אביב יפו


 

המשיב

עדי בוסתן או שירה הרניב

השירות המשפטי, עיריית ת"א-יפו

ע"י ב"כ עו"ד


 


 

 

 


פסק דין

 


זהו ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית תל-אביב – יפו (להלן: "ועדת הערר"), מיום 3.1.07, בעררים שהגישו המערערות.

הערעור מתייחס לחניון ולשטחים נוספים, בקניון גן העיר ברחוב אבן גבירול 71 תל אביב.

 

בסיכומיהן הודיעו המערערות כי הן מושכות חלק מטענותיהן וכי הערעור מתמקד בשני נושאים עיקריים:

א.    סוגיית חיוב הארנונה של שטחי המעבר והתמרון בחניון.

ב.     סוגיית איחוד חיובי הארנונה של מחסנים בקניון לכלל חיוב אחד.

נושאים אלה יידונו להלן.

  חיוב שטחי מעבר ותמרון בחניון

1.         אין חולק כי שטחי המעבר והתמרון בחניון הינם בגדר שטחים משותפים, וכי משום כך חל לגביהם סעיף 1.3.1 ח' לצו הארנונה של עיריית תל אביב – יפו אשר קובע כדלקמן:

"שטח משותף בבניין או בקומה שרובו אינו משמש למגורים, לא יחויב, למעט בנין או קומה אשר לפחות 80% מהשטח הלא משותף מוחזק על ידי מחזיק אחד. שטחים משותפים אלה יחולקו ויחויבו באופן יחסי בין המחזיקים..." (ההדגשות במקור – ש.ג).

 

לטענת המערערות, אין בנמצא מחזיק אחד המחזיק בלפחות 80% מהשטח האמור, ולפיכך אין לחייב שטח זה בארנונה.

לטענתן, בחניון 1000 חניות מתוכן מחזיק המשיב עצמו ב-150 מקומות, ובנוסף, דיירי מגדל גן העיר מחזיקים ב-133 מקומות חניה. כמו כן, לבעלי החנויות בקניון "גן העיר" כ- 50 מקומות חניה נוספים, המשיב עצמו שוכר בתשלום עוד 350 מקומות חניה, והמערערת 2 מחזיקה בעשרות מקומות חניה (ללא תשלום) עבור עובדיה.

 

2.         לא מצאתי לקבל את טענת המערערות בנושא זה, לעניין חיוב המעברים.

החניון נשוא הערעור הוא חניון בתשלום, המופעל ע"י מערערת 1 (להלן: "המערערת").

המערערת היא הרשומה בספרי העירייה כמחזיקת החניון, והיא הנושאת בתשלום בגין שטחי החניה בו.

ר' בעניין זה עמ' 5 לסיכומי המערערות, שם מסכימות המערערות כי יש לחייבן בארנונה בגין חניות החניון, ור' גם סעיף 3 לתצהיר אתי כהן, מנהלת מחלקת שומה באגף לחיובי ארנונה בעיריית ת"א, בו העידה כדלקמן:

"לפי רישומי העירייה, המחזיקה הרשומה בחניון ומי שמחויבת בגינו היא חברת לב גן העיר בע"מ" (נספח ה' לתשובה לערר, אשר צורפה כנספח ה' לתגובה לערעור).

 

מאחר והמערערת רשומה בספרי העירייה כמחזיקת החניון, ואף רואה עצמה כמחויבת לשאת בתשלום הארנונה בגין חניותיו, היא מוחזקת כמחזיקת החניות, לצורך חיוב בארנונה.

גם אם טוענת המערערת כי בפועל גורמים אחרים מחזיקים בחלק מהחניות, וגם אם טענה זו לא נסתרה, אין די בכך לצורך חיוב בארנונה.

על פי רישומי העירייה המערערת היא המחזיקה בחניות, ולפיכך, לצורך העניין, היא המחזיקה בהן. באפשרות המערערת להסב רישום זה בדרך הקבועה בסעיף 326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] הקובע כדלקמן:

"נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם — ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו — למסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה".

 

המערערת מעולם לא פנתה למשיב בדרישה לשנות את שם המחזיקים בחניות, תוך ציון פרטי השוכרים והצגת הסכם שכירות בר תוקף לשנה כמצוות סעיף 326 לעיל. גם בהליך זה לא הגישה המערערת העתק מהסכמי השכירות והסכמי ההרשאה, ככל שקיימים בינה לבין מחזיקים אחרים לכאורה.

לפיכך, המערערת הינה המחזיקה היחידה בחניון ומכל מקום, ביותר מ-80% ממנו, והיא לא הוכיחה קיומם של מחזיקים אחרים, לצורך חיוב בארנונה.

 

3.         ויוער – המערערות לא טענו כי אין מקום להחיל בעניינם את סעיף 326 לפקודת העיריות, ולא הציגו נימוקים מדוע אין להחיל את הוראותיו במקרה שלפנינו.

 

4.         המערערות מפנות אל עמ"נ (ת"א) 196/05 אפריקה ישראל להשקעות בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב יפו  (מאגר נבו), לתמיכה בטענותיהן.

בפסק דין זה נקבע, בעמ' 5, כדלקמן:

"משעה שהושכרו שטחי החניה בדרך קבע (בין אם המדובר בשטח חניה ספציפי ומסומן, ובין אם לאו) והוצמדו לשטחי המשרדים בנכס, השוכרים הם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לאותם שטחים במשך כל תקופת השכירות - ולא המשכירים, אשר אין להם באותה תקופה זכות לעשות שימוש כלשהו באותם שטחים".

 

אין בפסק דין זה כדי להועיל למערערות, הואיל וגם על פיו נדרש המחזיק להודיע על המחזיק תחתיו, ולמסור הודעה על כך כאמור בסעיף 326 לפקודת העיריות.

ר' עמ' 6 לפסק הדין:

"הריני קובעת כי הדיון בעניינה של המערערת יוחזר לוועדת הערר אשר תיגבה ראיות בעניין ההחזקה בשטחי החניה על ידי השוכרים השונים, כמו גם בעניין התקיימות דרישות סעיף 326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] - בדבר מסירת הודעה על החלפת מחזיקים, ותיקבע את חיוב הארנונה של המערערת (כמו גם של השוכרים) בהתאם לקביעותיי לעיל".

 

בענייננו, המערערת לא מסרה למשיב הודעה על מחזיקים ספציפיים בשטחי החניה, בהתאם לדרישות סעיף 326 לפקודת העיריות, ולפיכך, כאמור, אין בפסק דין זה כדי לסייע למערערת.

 

5.         ראוי להפנות בהקשר זה, גם אל עמ"נ (ת"א) 106/06 מנהל הארנונה בעירית תל-אביב נ' אלבן חברת רכוש והשקעות בע"מ (מאגר נבו), בו נקבע, בעמ' 4, כדלקמן:

"תמימת דעים אני עם חברתי השופטת נורית אחיטוב, כי משעה שהושכרו שטחי חניה בדרך קבע והוצמדו לשטחי משרדים, השוכרים הם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לאותם שטחים. אולם אין אני מוכנה להסיק מהאמור לעיל כי בעל הנכס יוצא ידי חובתו בכך שהוא מוסר רשימה סתמית של שוכרים דוגמת הרשימה בכתב יד שצורפה לעיקרי הטיעון של המשיבה (מבלי שהובהר אם הוצגה לועדת הערר מאחר שאינה נושאת סימון כלשהו). "

 

6.         למעלה מן הצורך אציין כי, לעמדתי, לא ניתן לראות במנוי או מורשה נטען זה או אחר, כמחזיק לצורך ארנונה, מקום בו לא מסומנת עבורו חניה ספציפית בחניון.

            אשר על כן, מקובלים עלי הדברים האמורים בסעיפים 30-31 לתגובת המשיב, כדלקמן:

"30.     ... עניין לנו בחניון לצרכי חניה בתשלום, שהוא יחידה עסקית אחת שמופעלת על ידי המערערת 1. אין מחלוקת בין הצדדים, כי מקומות החניה בחניון אינם מסומנים ואינם שמורים (למעט 11 חניות בודדות), כאשר כל לקוח יכול לחנות היכן שיחפוץ... במצב דברים כזה, הרי שלא ניתן לראות במנוי נטען זה או אחר 'מחזיק' בחניה ספציפית לצורכי ארנונה, ולא ניתן לראותו כבעל הזיקה הקרובה ביותר אליה" (ההדגשה במקור - ש.ג).

"31.     ברור, כי לסימון חניה עבור מנוי קבוע יש השלכות כלכליות עבור מפעיל החניון. במצב כזה, נגרעת אותה חניה שמורה ממצבת החניות ולא ניתן לעשות בה עוד שימוש עבור לקוחות מזדמנים. רוצה לומר, כי אף לו ביקשה המערערת 1 לרשום מנויים אלה או אחרים כמחזיקים בחניות שונות ואף לו הציגה הסכמי שכירות מתאימים (דבר שלא נעשה בפועל), עדיין לא ניתן היה לעשות כן, מאחר ואין מדובר בחניות מסומנות או שמורות. מפעיל חניון הבוחר שלא לסמן את חניותיו, מאפשר לעצמו ניצול מקסימלי של מקומות החניה שברשותו – ואין הוא יכול לבקש ליהנות מכל העולמות (מחד למקסם את השימוש בחניות ומאידך לדרוש כי אלה ירשמו על שם מנוי זה או אחר לצורכי ארנונה)".

 

7.         לאור כל האמור, לא מצאתי מקום לקבל את טענת המערערת לפיה ישנם גורמים אחרים המחזיקים בחניות בחניון לצורך חיוב בארנונה, וכי היא אינה מחזיקה בו לפחות ב- 80% מהשטח.

המערערת מחזיקה ברוב רובם של השטחים בחניון (יותר מ-80% מן החניון), ולפיכך יש לחייבה בארנונה בגין שטחי המעבר והתמרון, בהתאם לסעיף 1.3.1 ח' לצו הארנונה.

 

איחוד חיובי הארנונה של מחסנים בקניון לכלל חיוב אחד

8.         תעריף חיוב הארנונה של מחסנים בעיריית ת"א-יפו נושא אופי רגרסיבי.

כך, על פי צו הארנונה של העיריה, התעריף למ"ר ל-100 המ"ר הראשונים גבוה באופן ניכר מהתעריף מהמ"ר ה-101 ועד המ"ר ה-500, ותעריף זה גבוה מהתעריף החל מהמ"ר ה-501 (ר' סעיף 3.4.2 לצו הארנונה).

כיוון שכך, חיובם של מספר מחסנים במאוחד, ששטחם עולה על 100 מ"ר, הינו נמוך מחיובו של כל מחסן בפני עצמו.

            המערערות, כך לטענתן, הציגו בפני המשיב רשימה של נכסים אשר השימוש בהם הוא אחסנה ולטענתן, יש לאחד את החיובים הנפרדים של נכסים אלה, לחיוב מאוחד אחד.

 

9.         לטענות אלה קדמו הליכי השגה וערר.

בהשגה מיום 14.7.04 נטען כדלקמן:

"בהמשך לפניותינו הקודמות בנידון, ולפניותיה הבלתי אמצעיות של מרשתי, הנני מתכבד לפנות אליך כדלהלן:

1.      נכסים בשטח כולל של למעלה מ-750 מ"ר, אשר הנם מחויבים לפי תעריף של 'עסקים' הוסבו מזה זמן רב לשימוש של אחסנה בלבד של חברת הניהול.

2.      הנך מתבקש לתאם עם משרד הח"מ ביקורת בנכס ע"מ לאמת עובדה זו ולחייב את השטחים, לפי תעריף של מחסנים, בחיוב מאוחד, החל מיום הפיכתם למחסנים בפועל" (נספח ב' לערעור). 

10.       ביום 8.8.04 השיב המשיב לפנייה זו וציין כי לא צוינו בה חשבונות הארנונה "בהם התבקש שינוי השימוש למחסן" וכי לפיכך, "עליך לפנות למשרדנו בשנית בציון מס' חשבונות הארנונה ומס' טלפון לתאום ביקורת הנכסים ואנו נפעל בהקדם". עוד צוין כי "עד לקבלת האמור לעיל, הריני דוחה השגתך" (נספח ב' לנספח ט' לתגובה).

 

11.       הנתונים שביקש המשיב לא סופקו ותחת זאת הגישה המערערת 3, ביום 26.8.04, ערר לשנת 2004 בו נטען כי "נכסים בשטח של למעלה מ-750 מ"ר, אשר מחויבים לפי תעריף של "עסקים" הוסבו זה מכבר לשימוש של אחסנה בלבד". לפיכך נתבקשה ועדת הערר "להורות להמיר את תעריף החיוב של שטחים אלה למחסן בחיוב מאוחד החל מיום הפיכתם למחסנים בפועל" (ההדגשה במקור – ש.ג) (נספח ג' לנספח ט' לתגובה).

            גם לערר לא צורף פירוט השטחים, ורק ביום 9.12.04 הוגש פירוט השטחים נשוא הערר (נספח י' לתגובה).

           

12.       ועדת הערר צינה עובדות אלה בהחלטתה וקבעה כדלקמן:

"פנייה כללית של העוררת לשנות סיווג "למעלה מ-750 מ"ר" מבלי לציין את יחידות הארנונה הרלוונטיות, אינה יכולה לסייע לה. זכותו וחובתו של המשיב לבדוק את השימוש ביחידות הארנונה ולאמת את ההודעה שקיבל מן העוררת, אך בהעדר פרטים הוא אינו יכול לעשות כן. המשיב ביקש פרטים בתשובתו ל'השגה', אולם העוררת 3 בחרה להגיש את הערר ולא להתכבד ולפרט את יחידות הארנונה נשוא ההשגה. רשימת היחידות הועברה למשיב רק ביום 9.12.04, כך שהמשיב לא יכול היה לבדוק את טענות העוררת, בתקופה נשוא הערר.

...

לפיכך, אנו קובעים, כי העוררת לא הוכיחה שימוש של מחסן בתקופה נשוא הערר".

           

            קביעה זו בדין יסודה.

על המערערת 3 היה לפרט את טענותיה כנדרש, לרבות צירוף פרטים בנוגע לשטחים נשוא טענותיה.

בנוסף, היה על המערערת 3 לספק פרטים אלו במועד ראוי, אשר יאפשר למשיב לבדוק את טענותיה.

הדבר לא נעשה ולפיכך קביעתה של ועדת הערר, לפיה המערערת 3 לא הוכיחה שימוש של מחסן בתקופה נשוא הערר, הינה נכונה וסבירה.

 

13.       לטענת המערערות, אם ביום 9.12.04 נמסרה רשימת היחידות שהוסבו למחסנים אזי "מדוע מצא לנכון המשיב לשלוח את חוקר השומה מטעמו, מר שרון יעקב, לביצוע ביקורת בנכס, רק בתאריך 25.5.05, כשעוד יכול היה לבדוק הנכס בשנת המס הרלבנטית לערר לשנת 2004" (ההדגשה במקור – ש.ג).

            לטענתן, החלטת ועדת הערר היא פועל יוצא של מחדל המשיב לבדו, ולפיכך היא שגויה (סעיף 4(ד) לערעור).

 

            דין טענה זו להידחות.

            בפניית המערערות מיום 14.7.04 צוין כי הנכסים נשוא טענתם "הוסבו מזה זמן רב לשימוש של אחסנה בלבד של חברת הניהול" (ההדגשה אינה במקור – ש.ג).

            לפיכך, רק תמוה הוא כי פירוט הנכסים הוגש רק בסוף שנת הארנונה, ביום 9.12.04. 

            תמיהה זו מקבלת משנה תוקף לאור תשובת המשיב, מיום 8.8.04, לפיה על המערערות לפרט את הנכסים "בהם התבקש שינוי השימוש למחסן".

            נוכח מחדלן של המערערות, והעיכוב הרב בפירוט הנכסים על ידן, תמוהה גם ציפייתן כי הנכסים נשוא פנייתם יבדקו תוך שבועיים וחצי מיום שפורטו בפני המשיב.

            לאור האמור, לא מצאתי כי החלטת ועדת הערר שגויה, מאחר והמשיב לא בדק את הנכסים במהלך שנת 2004.

 

14.       לטענת המערערות, בכתב תשובתו של המשיב לערר המתוקן לא נטען כי השטחים נשוא הערר לא פורטו וטענות אלה הועלו רק במסגרת סיכומיו של המשיב. לפיכך, מדובר בהרחבת חזית אסורה, כך לטענתן (סעיף 4(ג) לערעור).

מאידך, טוען המשיב, כי עמדתו הובאה מראש בכתב התשובה מטעמו. לטענתן, אמנם בכתב התשובה לערר המתוקן והמאוחד (נספח ה' לתגובה) לא נכללה התייחסות לשטחי האחסנה, אולם הדבר נעשה מאחר והערר של המערערת 3 לא נכלל בשלב הראשון באיחוד העררים (נספח ג' לתגובה). לאחר שנקבע כי הערר יצורף לדיון המאוחד, הוגש בהתאם כתב תשובה נוסף (ר' נספחים ט' ו-י' לתגובה).

לאור טענות אלה של המשיב מצאתי כי אין מדובר בהרחבת חזית אסורה.

עוד יוער – כי טענת המערערות להרחבת חזית בנושא זה לא נטענה בסיכומיהן ובסיכומי התשובה מטעמן, כפי שהוגשו לועדת הערר (נספחים ה' ו-ז' לערעור).

 

15.       ועדת הערר ציינה בהחלטתה כי המשיב ערך ביקורת בשטחים נשוא הטענות לעיל במהלך שנת 2005 ומצא כי רובן ריקות ולא משמשות לאחסון, וכי ביחידות הנותרות קיים ציוד של מסעדה לרבות ארגזי משקאות (ר' נספח ג' לנספח י' לתגובה).

עוד ציינה ועדת הערר כי נפלה סתירה בטענות המערערות באשר למיהות המשתמש למחסן. בעוד שבסיכומים בפני ועדת הערר נטען כי חברת הניהול עושה שימוש ביחידות למחסן, בתצהיר מטעם המערערות נטען כי חברת הקייטרינג עושה בהם שימוש (נספח ה' לערעור, נספח ד' לתגובה).

בחנתי קביעות אלה של ועדת הערר ומצאתי כי הן נכונות.

לאור קביעות אלה, צדקה ועדת הערר כשקבעה "כי העוררת לא הוכיחה שימוש של מחסן בתקופה נשוא הערר".

 

16.       באשר ליחידות הריקות קבעה ועדת הערר כי בקשת המערערת 3 לסווגן בסיווג מחסנים נטענה לראשונה בסיכומים ועומדת בסתירה לטענותיה בכתב הערר, לפיה ביחידות אלה נעשה שימוש בפועל של מחסנים.

גם קביעה זו של ועדת הערר נכונה, ואכן, בערר מיום 26.8.04 נטען כי "נכסים בשטח של למעלה מ-750 מ"ר, אשר מחויבים לפי תעריף של "עסקים" הוסבו זה מכבר לשימוש של אחסנה בלבד" (ההדגשה אינה במקור – ש.ג).

 

17.       אשר על כן, לא מצאתי כי נפלה טעות בקביעותיה של ועדת הערר בנושא חיוב השטחים הנטענים להיות שטחי אחסנה ואיחוד החיוב בהם.

 

18.       סוף דבר, הערעור נדחה.

 

19.       המערערות, ביחד ולחוד, ישלמו למשיב הוצאות וכן שכ"ט עו"ד  בסך  30,000 ¤ + מע"מ, נושאי ריבית והצמדה מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

 

20.       המזכירות תשלח העתק מפסק דין זה לצדדים.

 

ניתן היום י"ג באלול, תשס"ט (2 בספטמבר 2009) בהעדר הצדדים.

 

                                                                               

גדות שרה, שופטת


 

Source: 
http://info1.court.gov.il/Prod03\ManamHTML5.nsf/7D1870B292C204B14225762500518549/$FILE/3E672C037C9A2AE64225761D0027A231.html
תאריך: 
02/09/09
Case ID: 
0_0
Case type: 
עמנ
סיווגים
שופטים : גדות שרה
גדות שרה
עורכי דין : איתי רגב עדי בוסתן או שירה הרניב השירות המשפטי, עיריית ת"א-יפו
איתי רגב
עדי בוסתן או שירה הרניב השירות המשפטי, עיריית ת"א-יפו
Powered by Drupal, an open source content management system