מקור הנפקות נ. מדינת ישראל


 

   

בתי המשפט

א  003237/01

בית המשפט המחוזי בירושלים

 

16/09/2009

 

כבוד השופט עוני חבש - ס. נשיא

בפני:

 

 


 

מקור הנפקות וזכויות בע"מ מס' 5-002568-52

בעניין:

התובעת

ע"י ב"כ עו"ד א' גבע

 

 

 

נ  ג  ד


 

 

 

מדינת ישראל

 

הנתבעת

באמצעות פרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי), ב"כ עו"ד ר' מיוחס

 

                       

פסק - דין

רקע עובדתי

1.         התובעת הנה חברה ציבורית רשומה בישראל. על פי כתב התביעה (המתוקן בשנית), התובעת הייתה הבעלים של מקרקעין וזכויות במקרקעין במתחם מזרח ירושלים, הידוע היום בשם "הר חומה", ידוע גם בשם "ג'בל אבו ע'נים" וכן "ג'בל סקור". מתחם זה הופקע על ידי שר האוצר.

2.         עניינה של התביעה, כפי שהוגדר על ידי ב"כ התובעת, בזכויותיה המופקעות בחלק המתחם האמור, דהיינו: בחלקת הקרקע המסומנת על התשריט, אשר צורף להודעת ההפקעה במספרים 2, 4 ו- 5 (להלן: "החלקה"). התובעת מבקשת לחייב את הנתבעת לשלם לה פיצויים בגין הפקעת זכויותיה על פי "שוויין הנכון" של זכויות אלה, בניכוי הסכום שאינו שנוי במחלוקת ואשר כבר שולם לתובעת, בתוספת הצמדה, ריבית וסכומים אחרים, כמפורט בתביעה.

3.         שטח החלקה הכללי הנו 792,482 מ"ר. החלקה נרשמה בשלמותה בפנקסי מרשם המקרקעין ביום 4.7.1971, בספר מס' 1015, דף מס' 5802 בשם "הימנותא בע"מ" (להלן: "הימנותא").

4.                  "הימנותא" נרשמה כבעלים של החלקה, בהיותה נאמנה של הבעלים האמיתיים והנהנים הבאים: התובעת בשיעור של 90% מהחלקה וקרן קיימת לישראל בשיעור של 10%, וזאת על פי הסכמי נאמנות. כמו כן, חברת הכשרת היישוב רכשה, על פי הסכם אופציה בינה ובין התובעת, 18% מתוך- 90% שבידי התובעת, המהווים 16.2% מכלל החלקה. חברת הכשרת היישוב קיבלה פיצויים מהנתבעת בגין ההפקעה של חלקה על פי הסכם בין השתיים.

5.                  בפסק דינו של בית המשפט העליון מיום 22.4.1991 (ע"א 639,600/87 עלי אחמד שכטור נ' הימנותא והכשרת היישוב), נקבע שהוחכר לשכטור, ללא תמורה ולתקופה של 999 שנים, קטע ששטחו 29,000 מ"ר בקצה הדרומי של החלקה. על סמך האמור, ובהתחשב בעובדה שסך השטח הכללי עומד על 792,482 מ"ר, נאמד שטחה של התובעת, באין חולק, בסך של 551,450 מ"ר.

6.         הנתבעת, באמצעות מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל"), הכירה בכך שהתובעת הנה הבעלים של 551,450 מ"ר, וזאת במכתב שנשלח לתובעת ביום 16.11.91.

7.         התובעת טוענת כי זכויותיה בחלקה נקיות מכל שיעבוד או עיקול, מלבד הערת האזהרה שנרשמה ביום 20.5.91 לטובת הכשרת היישוב. הערת אזהרה זו התרוקנה מתוכן, לאחר מימוש האופציה ולאחר שקיבלה בשנת 1994 פיצויי ההפקעה. קיימת זכות של זיקת הנאה, הרשומה בנסח הרישום, וזאת בגין זכות מעבר דרך במרשם המקרקעין, על שם ה"קוסטודיה די טרה סנטה", אשר לא הופקעה.

8.         ביום 16.5.1991 התפרסמה בילקוט הפרסומים מס' 3877 הודעת שר האוצר בדבר כוונתו להפקיע מתחם בשטח של כ- 1,850 דונם.

9.         התנגדות התובעת ו"הימנותא" להפקעה וכן עתירותיהן לבית המשפט הגבוה לצדק נדחו.

10.       ביום 6.8.92 התפרסמה בילקוט הפרסומים מס' 4032 הודעתו של שר האוצר מכוח סעיף 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות") לפיה בכוונתו לקנות חזקה בקרקע של המתחם המופקע בתום חודשיים ממועד פרסום ההודעה ברשומות. כן הורה שר האוצר למי שיש לו חזקה בקרקע למסרה לידיו. התובעת ויתר בעלי הזכויות בחלקה לא התנגדו לתפיסת החזקה.

תמצית טענותיה של התובעת

11.       התובעת מסרה לידי הנתבעת כל המסמכים הנוגעים לזכויותיה בחלקה בשנת 1991, על מנת להוכיחן. הנתבעת לא חלקה על המסמכים האמורים ולא ביקשה הבהרה כלשהי. מכאן, היה עליה להעביר לזכות התובעת סכום הפיצויים המגיע לה ושאיננו במחלוקת, כבר ביום 6.1.1993, היום התשעים לאחר קבלת החזקה בחלקה, בהתאם לסעיף 9א לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד – 1964 (להלן: "חוק לתיקון דיני רכישה לצרכי ציבור").

12.       ב"כ התובעת ציין, כי אמנם הוגשו מספר עתירות לבג"ץ לבטל ההפקעה, ואלה נדחו לאחר יום ה-6.1.93, אך אין בדבר כדי לפטור הנתבעת ולשחררה מלהציע תשלום הפיצויים לתובעת, או למצער להפקידם אצל האפוטרופוס הכללי. עד לשנת 2000, לא מצאה הנתבעת לנכון להודיע לתובעת מהו סכום הפיצויים המגיע לה, לא שילמה דבר ולא הפקידה דבר, תוך הפרת חובה חקוקה.

13.       התובעת טוענת, כי פנתה מספר פעמים למינהל בבקשה לפצותה בקרקע חלופית ולא בכסף, אך בקשה זו איננה משחררת את המינהל מלשלם לתובעת הפיצויים המגיעים לה. חרף בקשת התובעת מהמינהל להציג שומתו בפניה, במכתב שנשלח למינהל ביום 20.5.98, לא שלח המינהל שומה ולא הציג דבר לתובעת ולא שילם לה דבר. ב"כ התובעת שלח מכתב נוסף למינהל ביום 27.11.98 בעניין האמור ובו הזכיר למינהל כי כבר חלפו יותר מחמישה חודשים מאז מכתבו הראשון וטרם נמסרה השומה לתובעת. מכתב נוסף באותו עניין נשלח למינהל ביום 16.12.98, אך התובעת לא קיבלה מענה למכתבים האמורים.

14.       ב"כ התובעת ציין, כי הנתבעת לא יכולה לטעון שלא ידעה מהו סכום הפיצויים, וזאת לאור ההליכים המשפטיים אשר התנהלו לפני שהוגשה התביעה הנוכחית. במסגרת תביעתה הראשונה, אשר הוגשה בסדר דין מקוצר לבית המשפט המחוזי, טענה התובעת שהנתבעת לא יכולה להסתתר מאחורי הטענה, כי אינה יודעת מהו הסכום שעליה לשלם. לטענתו, הסכום היה ידוע לנתבעת בשל ההליכים שהתנהלו בבג"צ - בגדרם דובר על פיצוי בסך 50 דולר לכל מ"ר מופקע. לאור זאת, הסכום שהגיע לתובעת הנו: 551,450 מ"ר X 50 דולר = 27,572,500 דולר, ששוויו בשקלים, נכון ליום ה-3.8.1994, עמד על 84,178,842¤ (לפי שער יציג של 3.053¤ לדולר). הסכום האמור, בתוספת הצמדה וריבית עד ליום הגשת התביעה הקודמת (ת"א (מחוזי) 1745/98, ראו בהמשך – פסקה 142), הגיע לסך של 132,042,607 ¤ ללא מע"מ. ב"כ התובעת טען עוד, כי לפי ההסכם בין מרשתו לבין הנתבעת (נספח ד' לכתב התביעה), התחייבה הנתבעת לשאת על חשבונה במס ערך מוסף אשר יחול על התשלום.

15.       במסגרת התביעה הקודמת (ת"א (מחוזי) 1745/98), דחה רשם בית המשפט המחוזי בקשתה של הנתבעת למחוק את התביעה על הסף ולחילופין למחוק את הכותרת "סדר דין מקוצר". הנתבעת ערערה לבית המשפט העליון (ע"א 6157/99) - שם הוצע לצדדים, כי המינהל יבדוק זכויותיה של התובעת ויודיע לה מהו סכום הפיצוי שאיננו שנוי במחלוקת. אף שהמינהל חרג בצורה ניכרת מהמועד אשר קבע בית המשפט העליון, הוחלט ביום 16.11.99 להכיר בזכויותיה של התובעת (נספח ה' לתביעה) ובחודש דצמבר 1999, קבע המנהל הסכום שהוא מוכן לשלם לתובעת כפיצוי. לאור זאת, ולפי המלצת בית המשפט העליון, נמחקה התביעה הקודמת ביום 7.3.00.

16.       ביום 15.12.99, קיבלה התובעת הודעתה של הנתבעת לעניין השמאות - לפיה שווי הקרקע, נכון ליום פרסום הודעת ההפקעה, הנו 25 דולר או 59.5¤ למטר מרובע.

17.       התובעת טוענת, כי הודעה זו נעדרת קשר למציאות. על בסיס זה שילמה הנתבעת סך של 80,882,710¤ בתוספת מע"מ, כולל הפרשי הצמדה וריבית, ביום 22.6.00. ב"כ התובעת פרט חישובי הריבית ששולמה, לפי סעיף 8(א) לחוק לתיקון דיני רכישה לצרכי ציבור, כדלהלן: הריבית מיום 16.5.91 ועד יום 1.4.93 בלתי צמודה ושיעורה 4% לשנה. סכום הריבית עמד על סך של 2,460,850 ש"י; הריבית מיום 1.4.93 ועד יום 22.6.00 צמודה למדד המחירים לצרכן ושיעורה 1.5% לשנה. סכום הריבית עמד על 7,670,610¤. מכאן, סך הריבית הכולל הנו: 10,131,460¤.

18.       עמדתה של הנתבעת, לעניין שווי מ"ר קרקע איננה מקובלת על התובעת, הסבורה ששווי הקרקע גבוה מן ההערכה השמאית בכמה וכמה מונים (מבלי לציין מספרים). לדידו של ב"כ התובעת, השווי הנכון הוא זה שהיה משתלם ממוכר מרצון לקונה מרצון, וערך הקרקע היה נקבע לפי אפשרויות הניצול שלה, אשר היו רבות מאוד. לפי תכנית המתאר המנדטורית אשר חלה על הקרקע, 5 RJ, שפורסמה בעיתון הרשמי מס' 1188 ביום 16.4.1942, ניתן היה לחלק את הקרקע למגרשים בני דונם אחד כל אחד, עליו ניתן לבנות בית ששטחו 150 מ"ר ועוד 25 מ"ר מחסן, חדר כביסה וחניה מקורה.

19.       לפי ההסכם בין התובעת, קק"ל ו"הימנותא", נתנו האחרונות לתובעת הרשאת תכנון גבי שטחים שהיו או יהיו בבעלותן בהר חומה והסכימו לשתף פעולה בפיתוח השכונה שתוקם במקום.

20.       התובעת מצדה הכינה מספר תכניות: בשנת 1968 הכינו הממשלה ועיריית ירושלים תוכנית אב לירושלים לשנת 2010, לפיה יועדה החלקה להקמת שכונת מגורים. בשנת 1970 הכינה התובעת תכנית מפורטת לבניית שכונת מגורים בהר חומה. בשנת 1982 הכינה התובעת תכנית נוספת להקמת שכונת מגורים באתר. בשנת 1986 הכינה התובעת תכנית מפורטת להקמת פרויקט של דירות נופש באתר.

21.       בשנת 1989 הכינה מחלקת מהנדס העיר תדריך תכנוני לשכונת מגורים בהר חומה, אשר פורסם ביום 28.2.1990 - לפיו ייבנו בחלקה 3,978 יחידות דיור ויחידות מסחריות, בנייני ציבור ומוסדות כלל - עירוניים.

22.       עוד מציינת התובעת, כי ביום 28.11.90 נחתם הסכם בין התובעת ו"הימנותא" מצד אחד והרשות לפיתוח ירושלים (להלן: "הרל"י") מצד שני, לפיו נטלה הרל"י על עצמה לטפל, על חשבונה, בתכנון סטטוטורי חדש לחלקה שיאפשר הקמת שכונת מגורים בת אלפי יחידות דיור, מבני ציבור, מרכזים מסחריים ותעסוקתיים וכן הקמת התשתית והפיתוח אל השכונה ובתוכה.

23.       עד סוף שנת 1990 הושלמה עבודת התכנון של השכונה, הוכנו כל התכניות, נערכו כל הסקרים והתיאומים עם הרשויות המוסמכות, כולל מהנדס העיר ירושלים. לאור זאת, טען ב"כ התובעת, כי התוכניות הסופיות לא היו בגדר הצעות גרידא של יזם פרטי אלא היוו תכנון כוללני, על דעת כלל גופי התכנון הרשמיים.

24.       ביום 20.3.91 הוגשו לוועדה לבניה למגורים (להלן: "הול"ל") תוכניות המתאר, תוכנית מפורטת למתחם המגורים הראשון ויתר התוכניות, אשר נכללו בגדר תוכנית מס' 4310 (להלן: "תכנית 4310"). ימים ספורים לפני הדיון המיועד בתכנית 4310, ביקש המינהל שלא לקיימו בנימוק שהקרקע מיועדת להפקעה.

25.       לטענת ב"כ התובעת, ההסכם עם הרל"י, אשר לקחה על עצמה לשאת בכל הוצאות הפיתוח, השביח מאד את הקרקע.

26.       לאור זאת, הוצפה התובעת בהצעות בנייה מטעם חברות בנייה גדולות בשווי העולה בהרבה על זה שנקבע על ידי המינהל. התובעת פתחה ברישום רוכשים פוטנציאליים בחודש פברואר 1991, עוד לפני ההפקעה, ונרשמו כ-300 מועמדים.

27.       ב"כ התובעת טען, כי הנתבעת הודתה ששווי הקרקע עלה, ערב ההפקעה, על סך של 59.5¤ למ"ר, בעוד לפי סעיף 15 להסכם הפשרה מיום 3.8.1994, הסכימה הנתבעת לשלם לתובעת סך של 50 דולר למ"ר, משוערך אחורנית ליום 16.5.1991, לפי מדד המחירים לצרכן ושיעור הריבית, וזאת בהתאם לסעיף 8(א) לחוק לתיקון הרכישה לצרכי ציבור.

28.       על כן עותרת התובעת לקביעת השווי הנכון של הקרקע, נכון ליום 16.5.1991, בסך של 323 מיליון דולר ארה"ב, כאשר השער היציג של הדולר ביום האמור הנו 2.364¤, כך ששווייה הנכון של הקרקע הנו 763,572,000¤.

29.       ב"כ התובעת ביקש עוד לחייב הנתבעת בנזקים, אשר נגרמו למרשתו בשל אי תשלום פיצויי ההפקעה, עת לא פעלה לפי סעיף 9א לחוק לתיקון דיני רכישה לצורכי ציבור בתקופה שבין 16.5.1991 ו-6.1.1993. יתרה מזו, על הנתבעת לשלם לתובעת לתקופה שלאחר יום 6.1.1993 ועד ליום התשלום בפועל, היות שהוטלה עליה חובה חקוקה לשלם לתובעת מלוא סכום הפיצויים במועד האמור. הפרה זו גרמה לנתבעת, מחד, הטבה משמעותית ולתובעת, מאידך, נזק רב.

30.       לטענת ב"כ התובעת, שיעורי הריבית שיש לחייב בהם את הנתבעת הנם כדלקמן: מיום 16.5.91 ועד 6.1.93, לפי סעיף 8(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור; מיום 7.1.93 ועד למועד התשלום בפועל, ריבית שנתית בשיעור של 4%, צמוד למדד המחירים לצרכן.

31.       בפרק הסעדים פרט ב"כ התובעת הסעדים המבוקשים בבקשה לחייב הנתבעת בתשלום פיצויי הפקעה בסך 763,572,000¤, נכון ליום 16.5.91, או כל סכום אחר שיקבע בית המשפט המשקף שווי הקרקע ביום האמור, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. לחילופין, ביקש ב"כ התובעת לחייב את הנתבעת בתשלום פיצויי הפקעה, בסכום בו הודתה, 97.08¤ למ"ר, ובסה"כ 53,534,766¤ נכון ליום 16.5.91, בתוספת הצמדה וריבית. בנוסף, ביקש ב"כ התובעת לחייב הנתבעת בתשלום הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן מיום 16.5.91 ועד ליום התשלום בתוספת ריבית. מהסכום המתקבל יש לנכות הסכום ששולם לתובעת ביום 22.6.00, בצמוד למדד המחירים לצרכן עד ליום התשלום ובריבית שיקבע בית המשפט. כן מבוקש לחייב הנתבעת בהוצאות משפט, לרבות שכר טרחת עו"ד בתוספת הצמדה, ריבית ומע"מ כחוק.

תמצית טענות ההגנה של הנתבעת

32.       בשנים 1991-1992 הופקע שטח של 1,850 דונם באזור הידוע כ"הר חומה". התנגדותה  של התובעת, אשר הוגשה לוועדה המייעצת לענייני הפקעות של מינהל מקרקעי ישראל, נדחתה על ידי שר האוצר ביולי 1992. העתירות, אשר הוגשו לבג"צ בעניין, נדחו אף הן בתחילת שנת 1995. בשנת 1994 נחתם הסכם פשרה בין המדינה לבין העותרות, "הכשרת היישוב בע"מ" ו"שיכון ומלאכה בע"מ", אשר הגישו אף הן עתירות לבג"צ נגד ההפקעה. בהסכם הפשרה האמור, התחייבה המדינה לשלם לעותרות פיצויי הפקעה בסך של 11,429,640 דולר ארה"ב בגין הפקעת שטח של 253,992 דונם, במחיר של 45 דולר למ"ר. האינטרס העיקרי של הנתבעת היה לקדם בדחיפות תכנונה ופיתוחה של שכונת המגורים ב"הר חומה". הדבר עולה מהסכם הפשרה האמור, אשר הותנה, בין יתר הדברים, בדחיית כלל העתירות. כן הוסכם, כי לאחר שתידחנה העתירות, ישולם תשלום ראשון בהקדם והמדינה תתפוס חזקה. עוד הוסכם, כי אם התובעת ו"הימנותא" תצטרפנה להסכם תוך 14 ימים, יוגדל שיעור הפיצוי לכדי 50 דולר למ"ר.

33.       התובעת בחרה שלא להצטרף להסכם הפשרה, אשר הותנה בדחיית עתירתה לבג"צ, עתירתה נותרה תלויה ועומדת, ומשכך עמד סכום הפיצוי, אשר נקבע לכתחילה בהסכם בעינו, קרי: 45 דולר למ"ר. בשנים 1996-1998 נקטה התובעת בהליכים משפטיים שונים במטרה לעכב השלמת הליכי התכנון של שכונת "הר חומה" או לגרום לשינויים בתכניות מתאר מקומיות שאושרו ביחס למתחם המופקע, כחוליה נוספת במסכת ההתנגדויות להפקעה (כפי שקבע השופט קדמי בבג"צ 1265/97), וכביטוי לחוסר השלמתה עם ההפקעה.

34.       ביום 19.8.97 פנתה התובעת לראשונה למנהל מקרקעי ישראל בעניין פיצויי ההפקעה. לאחר מכן, בבקשה נוספת לשר האוצר ולאחרים, ביקשה שפיצויי ההפקעה יהיו בעין והודיעה, שאינה מעוניינת בפיצוי כספי. בקשתה נדחתה על ידי היועץ המשפטי למחוז ירושלים במנהל, ביום 8.9.97. באחד המכתבים צירפה התובעת טבלה ומפה, המבהירות לטענתה הזכויות שהופקעו ממנה. בטבלה נטען, שהתובעת זכאית לפיצויי הפקעה בעבור שטח של 563,450 מ"ר, בשונה מן השטח בגינו נתבע הפיצוי במסגרת התביעה, קרי, 551,450 מ"ר. פנייתה הנוספת של התובעת לפיצוי בעין נדחתה על ידי המנהל, במכתבו של היועץ המשפטי במחוז ירושלים של המנהל.

35.       התובעת לא פנתה לנתבעת בבקשה לתשלום פיצויי ההפקעה בכסף, ואף לא ביקשה העברת הסכום שאינו שנוי במחלוקת, לו זכאית היא. התובעת בחרה, חלף האמור, להגיש לבית המשפט המחוזי תביעתה הקודמת, תביעה בסדר דין מקוצר - בגדרה ביקשה לחייב הנתבעת בתשלום פיצויי הפקעה בסכום "שאינו יכול" להיות שנוי במחלוקת, העומד על 154,489,850¤.

36.       ב"כ הנתבעת טענה, שהתובעת איננה יכולה להכתיב לנתבעת סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת, על יסוד הסכם פשרה לתשלום פיצויי הפקעה, אשר נחתם בין הנתבעת לאחרים - אליו סירבה התובעת להצטרף, הגם שהוצע לה הדבר.

37.       ב"כ הנתבעת ציינה, שבמסגרתה של התביעה הקודמת, ביקשה הנתבעת מבית המשפט לדון תחילה במהות זכויותיה של התובעת במתחם המופקע, תוך צירוף כלל הגורמים הנוגעים בדבר, לרבות בעליה הרשומים של הקרקע, שכן הזכויות להן טוענת התובעת אינן רשומות במרשם המקרקעין, ולא היו רשומות כלל. עם מיצוי הדיון בעניין זה, ניתן יהא לדון בשאלת הפיצוי. בקשתה של הנתבעת נדחתה ועל כך הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי.

38.       ביום 31.5.99 הגיעו הצדדים להסדר הדיוני - לפיו תיבחנה זכויותיה של התובעת בחלקה על ידי הגורמים המוסמכים במינהל, ואם תוכרנה, ימסור המינהל לתובעת מהו סכום הפיצוי שאיננו שנוי במחלוקת בעבור אותן זכויות, לפי לוח זמנים שנקבע בהסכמה. הסכם זה יושם בפועל, תוך שינויים מסוימים בלוח הזמנים, בין היתר, בשל הזמן הנדרש לאיסוף מלוא החומר והמסמכים הנדרשים לצורך הכרעה בזכויותיה של התובעת.

39.       ב"כ הנתבעת מדגישה כי עד למועד ההגעה להסדר הדיוני (31.5.99), ניהלה התובעת הליכים משפטיים שונים, ולא פנתה למנהל בבקשה לקבל פיצויים בכסף או בבקשה להכיר בזכאותה לפיצויים בשל זכויותיה הנטענות בחלקה, ואף לא מסרה המידע והמסמכים הנדרשים על מנת שהגורמים המוסמכים במינהל יוכלו לבחון שאלת זכאותה של התובעת לפיצויים ולהכריע בה. מכאן למדה ב"כ הנתבעת, כי אין לטענתה של התובעת – בדבר הפרת החובה לשלם לה שיעור הפיצויים שאינו שנוי במחלוקת, תוך 90 ימים כשם שנקבע בחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור - על מה לסמוך.

40.       לאחר שהושג ההסדר הדיוני ביום 31.5.99, נשלחה לתובעת הודעה מטעם השמאי הממשלתי ביום 15.12.99 - במסגרתה נקבע סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת בגין השטח, ושולם לתובעת סך של 80,882,710¤. חלק מהסכום הועבר לרשויות המס בהתאם להוראות התובעת ולהסדרים שבינה לבין רשויות המס.

41.       ב"כ הנתבעת הביעה תמיהתה אל נוכח העובדה, שבתביעה דנן לא ננקב סכום הפיצוי בשל הפקעת זכויותיה, היא הסוגיה הניצבת בליבת התביעה. מכאן, לטענתה, לא מגלה התביעה, במתכונתה, כל עילה. כל שצוין בתביעה הוא, כי שווי הקרקע היה גבוה במועד ההפקעה מהשווי אשר נקבע על ידי המדינה, בכמה מונים, אך לא הובהר בכמה מונים בדיוק וכן לא צוין הסכום הנתבע. דין התביעה, לטענת ב"כ הנתבעת, ככל שמכוונת להגדלת פיצויי ההפקעה - להימחק על הסף, באין פירוט כאמור.

42.       הנתבעת הכחישה טענתה של התובעת בדבר זכאותה לפיצוי בסך של 50 דולר למ"ר. טענה זו מקנה פרשנות בלתי סבירה להסכם הפשרה בין הנתבעת ויתר העותרות, ומתעלמת מנסיבות כריתתו ומתכליתו של הסכם זה, אשר נועד, כאמור, לסיים ההתדיינות בערכאות ללא דיחוי, ולאפשר תכנון ופיתוח שכונת המגורים באתר בהקדם, כעולה מסעיף 6 להסכם הפשרה וכן מיתר סעיפיו.

43.       מכאן, פרשנותה של התובעת להסכם הפשרה - לפיה התחייבה כלפיה הנתבעת, לכאורה, התחייבות מוחלטת וללא תנאי, אף שהתובעת לא הצטרפה להסכם, הנה פרשנות בלתי סבירה באופן קיצוני. ב"כ הנתבעת מבקשת להזכיר כי הסכם הפשרה קבע מועד להצטרפות כך ש"אין לראות בו משום הכרה של מי מן הצדדים כי זהו אמנם ערכם האמיתי של המקרקעין המופקעים" (סעיף 6 להסכם הפשרה, נספח כה' לחוות דעתו של השמאי לוי). יתרה מזו, בהסכם צוין, כי שטחי המקרקעין המופקעים נבדלים זה מזה בערכם (סעיף 4(ב) להסכם הפשרה), כך שערך השומה (לפי 50 דולר למ"ר) אינו מבטא שווי השוק אלא צרכי הפשרה בלבד, בגדרם ניתנה הערכה מעל לערכי השוק. יוזכר ויודגש, שהתובעת לא הצטרפה להסכם ולא חתמה עליו.

44.       הנתבעת הכחישה הטענה, כי תכנית 5 RJ חלה על החלקה. כן הכחישה, כי בתכנית אב לירושלים משנת 1968, לא יועדה החלקה למגורים, וכי נעשה תכנון כוללני בלבד (ולא סטטוטורי).

מוסכמות הצדדים והמחלוקת ביניהם

45.       הצדדים מסכימים על שלושה: האחד, התובעת הנה בעלת זכויות בשטח של 551,450 מ"ר, אשר הופקעו באתר הר חומה; השני, התובעת זכאית לפיצוי בגין הפקעת זכויותיה; השלישי, הנתבעת שילמה לתובעת הסכום שאיננו שנוי במחלוקת, בסך של 80,882,710¤. במובחן מכך, חלוקים הצדדים, בעיקרם של דברים, בשוויו של מ"ר בחלקה המופקעת; האם הציעה הנתבעת לתובעת מחיר של 50 דולר למ"ר והאם מחייבים עיקרי הסכם הפשרה, אשר הוצע על ידי הנתבעת לבעלי הזכויות (רשימת העותרות לבג"צ) - ביניהם "הכשרת היישוב" - גם בעניינה של התובעת?; כן חלוקים הצדדים בשאלת הפרתה של חובה חקוקה (מכוח פקודת הקרקעות והחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור), האם איחרה הנתבעת בתשלום כספי הפיצויים מכוח החיקוקים האמורים, הכיצד נאמד, אם כך, פרק הזמן שלאיחור והאם יש לחייב הנתבעת, בגינו, בתשלום פיצויים? – כל אלה ועוד ייבחנו בהמשך. 

פרטי טענותיה של התובעת

שווי הקרקע המופקעת

46.       שווי הקרקע, כמובהר לעיל, הנו עיקר הדיון בענייננו, וקיבל, משכך, משקל ניכר בסיכומיהם של הצדדים. אציג להלן, לבל תארך היריעה יתר על המידה, הדברים בתמציתם. 

            ב"כ התובעת טען, כאמור, כי שווי הקרקע המופקעת הנו זה אשר היה משתלם על ידי קונה מרצון למוכר מרצון בשוק החופשי, כשם שהובהר במספר לא מבוטל של פסקי דין. ערך הקרקע נגזר, בנסיבות ענייננו, מגורמים אחרים, כגון: האפשרות הריאלית שעומדת לקום על החלקה שכונת מגורים בתנאים טובים (יפורט בהמשך). נתוני היסוד של האתר היו טובים, בקרבתו נסלל כביש גישה ברוחב של 7 מטרים וכן היה במקום קו מתח גבוה. בנוסף לכך, חלה על כל שטחו של מחוז ירושלים, כולל האתר, תוכנית מתאר מנדטורית 5 RJ, אשר אפשרה לה הגשתה של תוכנית חלוקה למגרשי בניה בשטח של 1,000 מ"ר האחד, כאשר על כל אחד מהם ייבנו 175 מ"ר, כשם שמורה תכנית המתאר, נוסף להפרשות למוסדות ציבור. יש להתחשב בנתונים המוצגים ואין בעובדה שביום 1.3.1977 ניתן תוקף לתוכנית מתאר מחוזית למחוז ירושלים אין בה כדי לשנות מתוקפה של תוכנית המתאר המנדטורית.

            על כל פנים, מאז 1970 ועד 1989 הכינה התובעת מספר תוכניות אשר נועדו לממש את הבנייה על הנכס, כעולה מחוות דעתו של שמאי המקרקעין מטעמה של התובעת, קול (בסעיפים 5.3-5.7).

47.       בשנת 1989 החלה עלייה מסיבית מברית המועצות. הדבר הביא לשינוי מגמה בכל הנוגע למדיניות בניית מקומות למגורים לעולים החדשים. בעקבות כך נחתם חוזה בין "הימנותא", כבעלים וכנאמנה של התובעת, ובין הרל"י, במטרה משותפת להקים שכונה אינטגראלית, אשר תכלול 4,000 יחידות דיור קבועות לפרוגראמה שתוסכם על שני הצדדים ותאושר על ידי מהנדס העיר (סעיף 1.4 לחוזה). הרל"י לקחה על עצמה לבצע את התכנון הסטטוטורי והתכנון הנדרש לצורך עבודות התשתית והפיתוח (סעיף 4.3 לחוזה). כן הוסכם, כי היטל ההשבחה לא ייגבה מ"הימנותא" אלא מרוכשי המגרשים. יתר סעיפי החוזה מפרטים את לוח הזמנים וסטנדרט הבנייה שלא ייפול מן המקובל בבנייה מטעם משהב"ש.  

48.       ב"כ התובעת טען, שהחוזה עם הרל"י תרם רבות להשבחת שווי הנכס המופקע, ויצר, בין יתר הדברים, צפייה וודאית אצל הקונה מרצון, כי הפרויקט המוקם על הנכס המופקע הנו פרויקט שהמדינה מעוניינת בו, כך שהתכנון הסטטוטורי החדש יאושר מיד ופיתוח התשתיות בנכס יבוצע מבלי שהדבר יכביד על תזרים המזומנים בשלביו הראשונים של הפרויקט. מעורבותן של הרשויות בשלבי תכנון הפרויקט, הליכיו ובאישורו (תכנית במ/4310), הביאה להעלאת מחירו של הנכס המופקע ונכונותו של הקונה מרצון לשלם בעדו.

49.       ב"כ התובעת הסיק מן האמור, כי המדינה ורשויותיה המוסמכות היו מעורבות בפרויקט, וכי נתונים אלה היו מנחלתו של הכלל, כך שקונה מרצון היה מגלה אותם על נקלה.

50.       ב"כ התובעת בקש להפריך האמור בחוות דעתו של השמאי לוי מטעמה של הנתבעת - לפיה לא ניתן לבצע התוכנית במ/4310 תוך זמן קצר מאחר שהקרקעות בשטח התוכנית שייכות לבעלים רבים בני לאומים שונים. על כן, לדידו של לוי, יש לקיים הליך תכנוני של איחוד וחלוקה, אשר נמשך מטבעו זמן רב, באין הסכמה בין בעלי הקרקע. נוסף לכך, אמורה הייתה התוכנית לכלול איחוד וחלוקה, על פי תקנון התכנית האמורה מיום 11.2.1991 – נתון שלא נכלל במסמכי התכנית.

51.       לדידו של ב"כ התובעת, מעוררים הדברים תמיהה. מסמכי התכנית במ/4310 כוללים הוראות של חלוקה למגרשי בנייה, ייעודו של כל מגרש והיקף זכויות הבניה בו. התוכנית גם כוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה מחדש. כן מצויה, כנדרש, הסכמת ¾ בעלי הזכויות, באשר "הימנותא" וקק"ל, יחד עם עיריית ירושלים - לה יופרשו המגרשים לצורכי ציבור, הן בעלי רוב הזכויות בחלקה. הנתונים המוצגים אושרו על ידי השמאי לוי מטעמה של הנתבעת (עמ' 1191, ש' 12-14).

52.       ב"כ התובעת ביקש עוד לדחות עמדתו של השמאי לוי, כי כלל הפעולות שבוצעו ערב ההפקעה, כולל תוכניתה של הרל"י, לא קידמו פיתוח השטח ולא תרמו ממשית לשוויו. השמאי לוי הסתמך על תצהירו של האדריכל כרמי מטעמה של התובעת, אשר ראה תכנית של הרל"י כלא מציאותית ולא ישימה, באשר אינה מתחשבת בבעיות הקיימות בשטח. לוי התעלם מכך, שלפי תצהירו של כרמי, חל שיפור בתוכנית כך שהתוכנית המשופרת מציאותית יותר מקודמתה.

53.       ב"כ התובעת ביקש עוד לדחות הטענה הנוגעת לצורך בהסדר המקרקעין, כבסיס לאישורה של תב"ע, בציינו מספר שכונות, אשר סופחו לירושלים, ונבנו בהן פרויקטים למגורים אף שטרם הוסדרו.

54.       חיזוק לטענתו של ב"כ התובעת, בדבר שווייה של הקרקע המופקעת, מצא ב"כ התובעת בהסכם שנכרת בין התובעת מחד לבין חברת מגדל בע"מ וחברת אפריקה ישראל בע"מ מאידך, שתי החברות הגדולות בענף הפיננסים והמקרקעין בישראל. העסקה לא יצאה לפועל אך בשל אישור ההפקעה ודחיית עתירתה של התובעת לבג"צ.

55.       מכאן, לדידו של ב"כ התובעת, שררה ערב ההפקעה סביבה כלכלית של עליה גדולה, גאות כלכלית, מחסור בדירות וצפייה בעליית מחירי המקרקעין, כך שדיני התכנון והבניה תוקנו בהתאם, ניתן היה לשנות ייעוד תכנוני ולקבל היתרי בניה בזמן קצר. נוסף לאמור, נכרת חוזה עם הרל"י, המבטיח היתכנות הפרויקט מבחינת התכנון והתשתיות, קצב הפרויקט והיתרונות הכלכליים הנוספים. תכנון הפרויקט הושלם על דעת כלל בעלי הקרקע, במאמץ משותף עם גופי התכנון בעירייה ובלשכת התכנון המחוזית, הוגש לול"ל וצפוי היה להיות מאושר תוך זמן קצר.

56.       ב"כ התובעת תהה, האם במערכת הנסיבות המוצגת, יכול מוכר מרצון למכור דונם ב- 20,000 דולר, כטענת השמאי לוי, ביום 16.5.1991? לטעמו, חייבת התשובה להיות "שלילית לחלוטין עד כדי אבסורד".

57.       ב"כ התובעת ציין עוד, כי בסוף חוות דעתו של השמאי לוי נקבע שווי מ"ר בנכס המופקע, ביום ההפקעה, בטווח שבין 15 דולר ל-20 דולר, תוך שצוין כי בשל היות הקרקע "ספקולטיבית", עשוי המחיר לעלות עד כפליים, עד 40 דולר למ"ר. לוי ביסס הערכתו, בין היתר, על עסקאות אחרות - עסקאות מכר ופשרה, כאשר לדידו של ב"כ התובעת, לא הוצגה בחוות הדעת "אף עסקת השוואה רלבנטית שממנה ניתן ללמוד על שווי הנכס המופקע ערב הפקעתו". לוי לא הציג, לטענת ב"כ התובעת, סימני זיהוי לעסקאות המוזכרות בחוות דעתו, המאפשרות זיהוין והעמדתן במבחן לאימות תוכנן, באשר שמות הצדדים נמחקו; זיהוי הקרקעות נשוא עסקאות ההשוואה על המפה (נספח כג' לחוות הדעת) לא נעשה על ידו אלא על ידי מאן דהוא במינהל, שלא הוזמן לעדות; בחלק מהעסקאות, אשר הצליחה התובעת לזהות, התברר שהמידע אינו שלם, חסר פרטים מהותיים ואף מטעה. ב"כ התובעת מצא דופי בכל אחת משבע העסקאות אליהן התייחס לוי בחוות דעתו, כך שלא ניתן למצוא בהן, לדידו, בסיס להשוואה לנסיבות הקרקע המופקעת של התובעת.

58.       ב"כ התובעת הפנה עוד לעסקאות פשרה, בהן התקשרה הנתבעת עם העותרים, בבג"צ 3956/92 ובג"צ 4375/92, בעלי קרקע שהופקעה ("שיכון ומלאכה בע"מ", "חברת הכשרת הישוב בע"מ" וברנרד נוימן). בסופו של דבר, שתי החברות, "שיכון ומלאכה בע"מ" ו"הכשרת היישוב" היו "נכות" כהגדרתו ולא חתמו על הסכם הפשרה, בניגוד לנטען על ידי הנתבעת. מכל מקום, בסעיף 15 להסכם הפשרה צוין, לטענתו, שלתובעת ול"הימנותא" ישולם פיצוי גבוה יותר בסך של 50 דולר למ"ר, אם יצטרפו שתיהן להסכם. יש לזכור, לטענת ב"כ התובעת, כי "מחירים ששולמו בעסקאות שנעשו עם גוף שבידיו סמכויות ההפקעה... אינם יכולים לשמש ראיה בתובענה לפיצויים. הטעם לכך הוא שמחירים כאלה הינם תוצאה של ויתור מטעם אחד הצדדים, ועל כן, אין הם משקפים את שווי השוק החופשי" (א' קמר דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה 6), בעמ' 437). לכל אחד מבעלי הקרקע המתפשרים הייתה סיבה טובה להעדיף את הסכם הפשרה על פני מאבק ארוך שנים. ואולם, עסקה תשמש בסיס להשוואה כאשר הפרמטרים העיקריים של הקרקעות המושוות יהיו דומים.

59.       ב"כ התובעת הדגיש, כי הפרמטרים, אשר קובעים מחיר השוק, עליהם צפויים להסכים מוכר מרצון וקונה מרצון הם אלה: האחד, זמן ביצוע העסקה, קרי: "הסביבה הכלכלית" בה בוצעו העסקאות צריכה להיות דומה; השני, המיקום הגיאוגרפי של הנכסים; השלישי, פוטנציאל הניצול של זכויות הבנייה בנכסים יהא דומה. יש לבחון, בעניין זה, הסטאטוס התכנוני המאושר והצפוי וכן זמינותו של הסטאטוס התכנוני הצפוי.

60.       מכאן, לדידו של ב"כ התובעת, עסקאות ההשוואה שהציג השמאי לוי לא יכולות לשמש בסיס לקביעת שווי הנכס המופקע. בחלקים שונים מהעסקאות לא נכללו תנאים, כאלה הכלולים בנכס המופקע של התובעת. כך למשל, לא ידעו המוכרים שעומדת להיות מוקמת שכונת מגורים באתר; התדריך התכנוני לא חל עליהם; לא היה חוזה עם הרל"י אשר כלל התחייבות לתכנון ותשתית במימון המדינה, וכן השקעת כספי היטל ההשבחה בפרויקט; לא נתקבלה הסכמתו של משרד הבינוי והשיכון להתייחס לפרויקט כאל פרויקט של המשרד ולהעניק "פיתוח לראש שטח ותנאי סיוע המקובלים בירושלים כולל התחייבויות רכישה"; העסקאות הללו לא נכללו בתכנית בניין ערים במ/4310, אשר הוגשה לול"ל לפני ההפקעה, מה גם שחלק נכבד מהן טרם נכלל, עד עצם היום הזה, בתב"ע המייעדת השטחים לבנייה. כן נטען, כי שטחי ההשוואה אינם גדולים דיים לשמש אובייקט להשוואה, כך שהסכמי הפשרה שנעשו עם הכשרת היישוב ויתר העותרים אינם יכולים, לפי הדין, לשמש ראיה להשוואה.

61.       כיצד ניתן, אם כך, להתמודד עם סוגיית קביעת השומה כאשר אין בנמצא עסקאות להשוואה? ב"כ התובעת הציע שתי דרכים: האחת, איתור עסקאות נוספות שלא נכללו ברשימתו של לוי, תוך ביצוע ההתאמות הדרושות ביניהן לבין הנכס המופקע; השנייה, שימוש בשיטות השומה הנוספות על שיטת ההשוואה הישירה, כשיטת החילוץ ושיטת היוון ההכנסות. לוי לא השתמש בשיטה הראשונה לבל תיכלל עסקת מקב"ת (מכרזי קרקע בלי תכנון) "דרך חברון", אשר מפריכה לחלוטין, לדידו של ב"כ התובעת, את חוות דעתו ומוכיחה נכונות התביעה. לוי לא נקט גם בדרך השנייה בידעו שהתוצאה, לפי שיטות השומה האחרות, תתמוך בעמדתה של התובעת דווקא. מכאן, לטענת ב"כ התובעת, העדיף השמאי לוי לבצע השוואה ישירה בין החלקות במתחם המצומצם, כמבואר.

62.              ב"כ התובעת התייחס עוד לחיזוקים, אשר הציג לוי בחוות דעתו (נספח כ"ו), היינו: מכרזי המנהל בהר חומה. לדידו של ב"כ התובעת, לא זו שהמידע אודות מכרזים אלה אינו שלם עובדתית, אלא אף מוטעה. הנתונים אינם כוללים נתון משמעותי, כזכויות הבנייה בכל מתחם שבמכרז, כך שהמחירים בנספח כ"ו האמור, חסרי משמעות. לוי לא הזכיר עוד את ההצעות הגבוהות ביותר אשר הוצעו, והסתפק בהצעות הזוכות. לוי לא כלל גם את הוצאות הפיתוח, אשר נקבעו על ידי משהב"ש באופן שרירותי. נתון זה משפיע אף הוא על שווי הקרקע, כפי שפורט במסמך ת/9 - לפיו המחיר למ"ר של קרקע, לאור ההצעות הגבוהות, בתוספת הוצאות פיתוח, עומד על 487.64 דולר (ולא 127.2 דולר שבנספח כ"ו) ומחיר הקרקע למ"ר מבונה למגורים הנו 293.08 דולר. ב"כ התובעת הסיק, בהסתמך על טבלת "מכרזי הר חומה", אשר צורפה לסיכומיו וכוללת "ההצעות הגבוהות כולל הוצאות פיתוח שרירותיות", כי המחיר למ"ר של קרקע (בעלות), לפי ההצעות הגבוהות ביותר בתוספת הוצאות הפיתוח, הנו 531.52 דולר (ולא 127.2 דולר לפי נספח כ"ו) והמחיר לקרקע (בעלות) למ"ר מבונה למגורים הוא 319.45 דולר. לוי לא התייחס גם לירידה במחירי הדירות בשנת 1999 לעומת שנת 1991 (318 דולר), כפי שעשה השמאי קול מטעמה של התובעת. כמו כן, לוי לא לקח בחשבון עליה במחירי תשומות הבנייה, בין השנים 1991 ל-1999, כאשר בתקופה זו עלו תשומות הבנייה למגורים במונחים דולריים בשיעור של 12.06% לפי ת/13.

ב"כ התובעת טען עוד, שלא נכללו תנאים מגבילים במכרזים, דוגמת הרשאת השתתפות רק לקבלנים רשומים ומאושרים על ידי משהב"ש; כל משתתף יכול לזכות רק במכרז אחד; הזוכה חייב להשלים הבניה תוך תקופה מוגדרת ויתר מגבלות, שמוכר מרצון לא היה מטיל. כמו כן, לטענת ב"כ התובעת, המנהל לא ערך התמחרות בין המציעים ואילו עשה כן, היה מקבל מחיר גבוה מזה שהוצע בפועל.

63.       נוסף לאמור טען ב"כ התובעת, כי השמאי לוי לא התייחס בחוות דעתו לשטח המיועד למסחר, וזאת, לסברת ב"כ התובעת, כדי להוריד הממוצע של מחירי הקרקע.

64.       לסיכומו של עניין זה טען ב"כ התובעת, שהשמאי לוי לא צריך היה להשוות בין המחיר המוצע שהושג במכרזים להחכרת הקרקע בשנים 1999-2005 לבין שווי הנכס בשנת 1991, מבלי לערוך ההתאמות הנזכרות לעיל.

65.       ב"כ התובעת בקש, לאור האמור, לבכר חוות דעתו של השמאי קול מטעם מרשתו. לדבריו, מדובר בחוות דעת נכונה, המבוססת על נתונים השוואתיים ומקיפים של מחירי קרקעות ושטחים בנויים, המאפשרים ליישם שיטות השומה האחרות ולהעריך נכונה מחיר הקרקע למ"ר מבונה. שיטה זו מביאה לכך, ששווי הקרקע נקבע לפי פוטנציאל הניצול הכלכלי שלה. השמאי קול אסף נתוניו מעסקות קרקע בשנים 1989-1993, מגרשים להחכרה על ידי המנהל בשכונות תלפיות (12 עסקות), גבעת משואה     (16 עסקות), מנחת (מלחה) (34 עסקות), ועוד. קול ערך התאמות בין מחירי העסקות האמורות ושווי הנכס המופקע בשל ההבדלים ביניהם. קול הסיק, שמחיר הקרקע למ"ר מבונה, כשהוא מותאם, הנו 861 דולר בשכונת תלפיות, 814 דולר בשכונת מנחת ו-749 דולר בגבעת משואה. בהתאם קבע את שווי קרקע למ"ר מבונה בנכס המופקע, בין 600-650 דולר לבנייה רוויה, ובסכום שבין 1100-1200 דולר לבניה למסחר.

66.       דרך נוספת בה נקט השמאי קול, הדרך הנכונה לדידו של ב"כ התובעת, הנה השוואת מחירי מ"ר מבונה בשכונות הקרובות ביותר להר חומה, נכון לשנת 1991. בשכונת ארנונה בדק קול 22 עסקות, בשכונת ארמון הנציב בדק 122 עסקות ובשכונת גילה בדק 226 עסקות. קול גם בדק מחירי הדירות כדי לעמוד על מחיר מ"ר מבונה. על בסיס נתונים אלה הגיע קול למסקנה, שרמת המחירים הרלבנטית לנכס המופקע, במועד ההפקעה, נעה בין 1600-1650 דולר למ"ר מבונה, מסקנה שלא נסתרה בחוות דעתו של השמאי לוי, מטעמה של התובעת. שיטה נוספת בה נקט השמאי קול הנה בהשוואה למחירי קרקע בעסקות קומבינציה. מסקנתו היא, כי טווח חלקיהם של בעלי נכס מופקע נע בין 40% ל-42.5% מהשטחים המבונים למגורים, ובין 45% ל- 47.5% מהשטחים המבונים למסחר. הוטל היטל ההשבחה על הקונים – עמד חלקם של הבעלים על 35%.

67.       עם נתוני השוואה אלה ועל מנת להגיע לשווי הנכס המופקע, פנה ב"כ התובעת לחישוב כמות המ"ר מבונים, אשר צפויים היו להיבנות בפרויקט. לשם כך, הסביר ב"כ התובעת הצעדים הנדרשים. תחילה נעזר בשיטה הקרויה: THE HIGHEST AND" BEST USE", לפיה צריכה השומה להיעשות לפי השימוש הפוטנציאלי, אשר יכניס לבעלים ההכנסה הגבוהה ביותר. לדידו, מיושמת שיטה זו בהערכת שווי קרקע מופקעת, גם בישראל. הצעד הבא הוא בדיקת היקף הפרויקט – האם לפי תוכנית מב/4310, אשר הייתה קיימת עוד לפני ההפקעה, האם לפי התכנית המשופרת הראשונה ("תכנית מקור") או לפי היקף התכנית 5053, אשר יזמה המדינה לאחר ההפקעה?

            קול בחן את שלוש האפשרויות והסיק, שתכנית מקור המשופרת הראשונה מייצגת השימוש הטוב והמועיל ביותר מבחינת זכויות הבנייה בנכס ומבחינת טיב התכנון. קול מצא גם, שסבירות אישורה של תוכנית זו הנה הגבוהה ביותר. חרף האמור, בחן קול כל אחת משלוש האפשרויות וקבע שווי הקרקע לפי כל אחת מהן. ב"כ התובעת הפנה את בית המשפט ל-51 הטבלאות שערך השמאי קול בנושא חישוב השווי של הנכס המופקע, לאור שלוש האפשרויות, כדי להותיר בידי בית המשפט את "חופש הבחירה" בין "תכנית מקור" כשימוש המועיל והטוב ביותר לבין כל אחת משתי התכניות האחרות. בשורה התחתונה קבע השמאי קול שוויו של הנכס המופקע לפי שיטת ההשוואה, בסך מזערי של 323 מליון דולר.

            ב"כ התובעת הלין על כך שהשמאי לוי לא בחן עניין השימוש המועיל והטוב ביותר, אף שהנו בבחינת "דרישה תקנית" כהגדרתו, לעריכת שומה, כפי שמלמדת הספרות המקצועית. השמאי לוי אף לא ערך חישובי שומה משלו ולא ניסה לסתור חישובי השומה של השמאי קול.

            ב"כ התובעת הסביר, שלפי "שיטת החילוץ", "מחלצים" או מנכים מההכנסות מחירי דירות באתרים אחרים, תוך עשיית ההתאמות הדרושות. דהיינו, מנכים מההכנסות את כל ההוצאות הכרוכות בהקמת הפרויקט, תוך התחשבות בגורם הכדאיות. התוצאה המתקבלת, לאחר הניכוי או החילוץ, הנה השווי הנוכחי של הקרקע. ב"כ התובעת הלין על כך, שאף שהשמאי לוי מודע לשיטת החילוץ כשיטה המקובלת להשוואה בין עסקאות בשטחי ההשוואה לבין הנכס המופקע, מצא לוי לנכון להפחית משוויים של שטחי ההשוואה 40% כהפרשה לשטחי ציבור. הפחתה זו אינה בגדר "חילוץ" שיש לעשותו ממחירי מכירה של שטחים בנויים, ומרכיבי ההוצאות, שיש לנכותם מההכנסות, ידועים - ואלה הם: רווח יזמי; הוצאות שיווק; עלות תשתית למ"ר מבונה; עלות בניית שלד למ"ר מבונה; עלות בניית גמר למ"ר מבונה; מס רכוש עד לסיום הבנייה של כל חלק מהפרויקט; מס רכישה; היטל השבחה, וכן דחייה בזמן הבנייה ושיעור ההיוון.

68.       בהתחשב בפרמטרים הנדרשים, העריך השמאי קול מרכיבי ההוצאות, כלהלן:

            רווח יזמי – בשיעור של 15%-18%, ולעניין שטחים מסחריים - בין 25% -30%; הוצאות שיווק –3%-4%; עלות תשתית למ"ר מבונה – 353 דולר; מס רכוש – 2.5% על יתרת הקרקע שטרם נבנתה בכל שנה ושנה מחיי הפרויקט ועד שנת 1999;  מס רכישה – 5% מהתמורה שהיה משלם קונה מרצון; היטל השבחה – מחצית מההשבחה הצפויה בעקבות אישור התב"ע, כאשר ההשבחה הצפויה הנה ההפרש בין שווי הנכס לפי התב"ע החדשה לבין שוויו במצב הקודם; דחייה בזמן הבנייה – בהנחה שנמשכת מספר שנים ונחלקת למספר שלבים, חושבה לאור הערך נוכחי ביום ההפקעה ותזרימי ההכנסות וההוצאות. קול ערך תחשיב לפי שבע שנות בנייה ובשישה שלבים; שיטת היוון ההכנסות או היוון תזרים מזומנים – בין 5% ל-6% לשנה, כולל צפיות לסיכונים כלכליים.

69.       ב"כ התובעת ציין, כי רוב עסקאות הנדל"ן בישראל הן בשיטת הקומבינציה, קרי: הקונה רוכש חלק מהקרקע אך אינו משלם עבורו תמורה כספית, אלא בונה בתמורה, עבור בעל הקרקע, דירות או שטחי מסחר על חלקה האחר. אי לכך, לפי שיטת השומה בעסקאות קומבינציה, שווי הדירות ושטחי המסחר שבנה הקונה הנו כמחיר רכישת הקרקע. לחלופין, מוכרים הקונה ובעל הקרקע את כל השטחים שנבנו ומחלקים ביניהם הפדיון כמוסכם מראש. בשיטה זו ניתן לקבוע, בנקל, שווייה של הקרקע - בין לפי אחוזי הקרקע המבונה להם זכאי בעליה ובין לפי פדיון המכירות של השטח המבונה, כשהוא מהוון לערכו הנוכחי. השמאי קול הציג חמש עסקאות קומבינציה בירושלים, בשנים 1990–1995, כאשר השיעור שנקבע כחלקו של בעל הקרקע נע בין 42% ל-50% של השטח המבונה. לאור האמור, העריך קול, בהתחשב בהתאמות הדרושות, טווח האחוזים לבעלים של הנכס המופקע בין 40% ל-42% מהשטח המבונה למגורים ובין 45%-47.5% מהשטחים המבונים למסחר.

            לאור הנתונים המוצגים, החישוב ייערך לפי הכפלת היקף השטח המבונה הצפוי בנכס המופקע במחיר של מ"ר מבונה, דהיינו: 1,600 דולר למ"ר מבונה. מהסכום המתקבל יש לנכות דמי היטל ההשבחה כדי לאמוד שוויו של הנכס המופקע, שכן ביתר הוצאות הבנייה, הפיתוח והשיווק נושא הצד השני ולא בעל הקרקע.

70.       ב"כ התובעת ציין, כי השימוש שעשה קול בשיטות השונות הביא לכך שהערכים אליהם הגיע תחומים בין הערך המרבי לבין הערך המזערי, נתון המצביע על מהימנות החישוב.

71.       חוות דעתו של השמאי קול נתמכת בחוות דעת נוספות בתחומים דומים, המצויות בתיק בית המשפט, כלהלן:  

            א.         חוות דעתו של פרופ' שמואל קנדל (תחום מומחיותו – מנהל עסקים) – קול כלל בחוות דעתו שתי הנחות מתחום מומחיותו של קנדל: האחת, שיעור הגידול של מחירי הדירות, כפי שהיה צפוי בשנת 1991; השנייה, שיעור ההיוון; השמאי וקנדל קבעו שיעור גידול במחירי הדירות בצורה דומה (4% של קול לעומת 4.6% של קנדל).

            ב.         חוות הדעת של פרופ' אקשטיין ומר פריזט (מומחים בתחום הכלכלי) - חוות הדעת הוגשו, באופן קטגורי, על מנת להשיב לשאלה האם ניתן לגזור מתוצאות מכרזי ממ"י בהר חומה, בשנת 1999, שוויו של הנכס המופקע בשנת 1991, כבקשתה של  הנתבעת. המומחים הסבירו דבר קיומן של מערכות עובדתיות שונות בשני המועדים. הערכת השמאי מטעמה של הנתבעת איננה מתייחסת לציפיותיהם של היזמים ביחס לביקוש העתידי לדיור והיקף הזכויות שתינתנה בקרקע - משתנים כלכליים מרכזיים בקביעת ערך הקרקע. הציפייה בשנת 1991 הייתה לגאות בביקוש עקב גל העלייה ולפריחה כלכלית במשק. מערכת ציפיות זו השתנתה מהותית בשנת 1999 בשל סיום גל העלייה, משברים בכלכלה העולמית וגלי הפיגועים - נתונים שהתבטאו בירידה לביקוש לדיור באזור עוטף ירושלים ובירידה במחירי הקרקע למגורים – עובדות שלא ניתן היה לחזות בשנת 1991. המומחים מחלקים פרק הזמן לשתי תקופות: האחת, בין השנים 1990–1996, והשנייה - משנת 1996 ועד שנת 1999. התקופה הראשונה התאפיינה בגאות כלכלית, עודף ביקושים, גידול משמעותי ברמת הפעילות המשקית ובגידול בהשקעות, כך שמערכת הציפיות הייתה חיובית. בתקופה השנייה, לעומת זאת, החל ממחצית שנת 1996, הייתה המגמה הפוכה, כך שמערכת הציפיות הייתה שלילית. ב"כ התובעת ביקש להראות בזאת, שלא ניתן לסמוך על מכרזי ממ"י כבסיס להשוואה.

            ג.          חוות הדעת של פרופ' שמואל זמיר (מומחה בתחום תורת המשחקים) - פרופ' זמיר התייחס לשתי שיטות עיקריות של מכרזים: האחת, שיטת המחיר הגבוה – בה נוקב כל מציע במחיר, ויתר המציעים אינם יודעים מהו; האחרת, שיטת ההתמחרות – היא השיטה האנגלית, לפיה מתנהל המכרז בפני כל המציעים, וכל מציע יודע מה הציעו היתר. המומחה הסיק, שהשיטה האנגלית הנה זו המביאה למכירה במחיר הגבוה ביותר, כך שמוכר רציונאלי היה מעדיף אותה. ממ"י לא נקט, במכרזיו, בשיטה הזו אלא בשיטת המחיר הגבוה ביותר. במכרז של ממ"י היו גם מגבלות בעלות השפעה, כאפשרות השתתפותם של קבלנים ויזמים, אשר אושרו על ידי משהב"ש; כל משתתף יכול היה לזכות רק במתחם אחד, וכן הזוכה חייב היה לסיים את הבנייה תוך תקופה מוגדרת. גם במכרז של מקב"ת דרך חברון היו מגבלות לא מעטות, וביניהן - על כל מציע להגיש במכרז תוכניות אדריכליות להקמת הפרויקט. משכך הסיק ב"כ התובעת, כי שיטת המכרזים של ממ"י מביאה להשגתו של מחיר נמוך מזה שניתן היה להשיג לפי שיטת ההתמחרות, המשוחררת ממגבלות.

            ד.         חוות דעתו של יחיאל אבן (בתחום הכלכלי) - אבן התבקש להכין חוות דעת בדבר השווי הכלכלי של הנכס המופקע וכדאיות רכישתו על ידי קונה מרצון, במטרה לתמוך בעמדתו של השמאי קול ובהערכותיו. אבן הסיק, כי שווי הנכס המופקע גבוה מהערך המזערי אשר קבע השמאי קול, וכדאי לרוכש.

            ה.         חוות דעתו של פרופ' צנג (מומחה לאופטימיזציה ולחקר ביצועים) – צנג התבקש לבחון המודל המצוי ביסוד עבודתו של קול, חוות דעתו, נכונות חישובי השומה, סבירות ההנחות שבסיסן והתוצאות שנתקבלו. צנג הסיק, כי הפתרונות שהציע קול לבעיות האופטימיזציה מיטביים, זהים וכן אינם רגישים לשינויים.

72.       ב"כ התובעת בקש להפנות תשומת הלב לעסקאות נוספות, אשר התגלו לאחר שהוגשה חוות דעתו של השמאי קול. ב"כ התובעת התייחס בזאת לאדמות מאר אליאס ומקב"ת דרך חברון.

אמנם הליכי המשא ומתן במאר אליאס לא הבשילו לכדי הסכם חתום, ודובר בהצעותיו של קונה מרצון, אולם תנאי העסקה מצביעים על נכונות הערכותיו של השמאי קול. צידוק לכך נמצא, לשיטתו של ב"כ התובעת, בתנאים הדומים בין שני האתרים: הקרבה הגיאוגרפית, הייעוד התכנוני הסטטוטורי, גודל השטח והקרבה בזמן. לדידו, לפי פסיקתו של בית המשפט העליון, ניתן לסמוך על הצעות כאלה כבסיס להשוואה. כמצוין בתצהירו של יהושע כסלו, סמנכ"ל בכיר לענייני פיתוח מקרקעין באפריקה ישראל, המדובר בחלקה ששטחה 867.85 דונם. במסגרתו של משא ומתן, אשר נוהל בין הפטריארכיה והחברות אפריקה ישראל בע"מ ואשדר חברה לבניין בע"מ, הוסכם לבנות 6,000 יחידות דיור, שטחים מסחריים, ציבוריים, שטחי ספורט ועוד. החברות הציעו, שאם תמומש העסקה, תשאנה בכל עלויות הקמת הפרויקט, הפטריארכיה תקבל 30% מפדיון מכירת השטחים הבנויים ו-25,000,000 דולר במזומן. החברות תשאנה, כשם שהוסכם, בהיטל השבחה, הוצאות הפיתוח, היטלים והוצאות התכנון בעוד הפטריארכיה תשא רק במס הכנסה, מע"מ ומס רכוש. משא ומתן נפרד ניהלה הפטריארכיה עם הקונצרן של משפחת בלזברג מקנדה, באמצעות מאיר דודסון. במסגרת משא ומתן זה הוסכם על עסקת קומבינציה – לפיה יקבל הקונצרן 62% מהשטחים המבונים וישא בכל העלויות הנוגעות לתכנון, הפיתוח, הבנייה והמסים, בעוד הפטריארכיה תקבל 38% מהשטחים המבונים. העסקה לא יצאה לפועל, כעצתו של דודסון, אשר חשש שהפטריארכיה תגלה תוכנה למציעים אחרים, כדי להביא לשיפור הצעותיהם. משא ומתן שנוהל בין הצדדים לא הבשיל, כאמור, לכדי חוזה חתום.

73.       מן המשא ומתן שנערך עם חברת אפריקה ישראל בע"מ עולה, כי שווי חלקה של הפטריארכיה הנו 288 מליון דולר, נוסף לתשלום במזומן בסך של 25 מליון דולר, העולה כדי 505 דולר למ"ר מבונה. שווי חלקה של הפטריארכיה, לפי הצעת קונצרן בלזברג, הנו 364.8 מליון דולר, נוסף לסך של 50 מליון דולר, העולה כדי 656 דולר למ"ר מבונה.

74.       מקב"ת (מכרזי קרקע בלי תכנון) דרך חברון שימשו לשיווק קרקע על ידי ממ"י, קרקע שיש לשנות ייעודה התכנוני כדי לאפשר ניצולה למגורים או מסחר. הזוכה במכרז כזה מתחייב לממן הוצאות התכנון ושינוי ייעודה של יחידת הקרקע. לכשיאושר התכנון, ירכוש הזוכה מחצית הקרקע במחיר המוצע במכרז. בשנת 1995 יצא מכרז מסוג מקב"ת בחלקת קרקע ששטחה כ-100 דונם, סמוך לקצה הדרומי של דרך חברון - במסגרתו הוגשו 24 הצעות. ניתן להשוות בין מחירי החלקה המדוברת למחירי החלקה המופקעת בענייננו, בשל תכונותיהן הדומות כמיקום, הייעוד התכנוני, גודל השטח והקרבה בזמן. תכונה נוספת וחשובה, הראויה לציון, הנה עובדת ביצוע העסקה בדרך חברון על ידי הנתבעת עצמה, באשר הנתבעת היא שהתקשרה עם גופים שוני בהסכמים גבי התמורה שתקבל בעבור הקרקע במקב"ת. ב"כ התובעת הלין, כי הגם שהשמאי לוי ידע על קיומו של המכרז הנדון וראה חלק ממסמכיו, בחר שלא להתייחס לעסקה בחוות דעתו, בסברו שלמקב"ת מאפיינים שונים מן הנכס המופקע. על כל פנים, ההצעה שזכתה במקב"ת הייתה 105 מליון דולר עבור 50 דונם, קרי: 2,100,000¤ לדונם. ההצעה הגבוהה במכרז עמדה על 142,000,000 דולר עבור 50 דונם, קרי: 2,840,000¤ לדונם. שער הדולר עמד על 3.037 ¤ לדולר. לפיכך, ההצעה הזוכה עמדה על 691,000 דולר לדונם, ואילו ההצעה הגבוהה ביותר עמדה על 935,000 דולר לדונם. אלה הם פרמטרים טובים דיים, כמוסבר, להשוואה בין מקב"ת לבין הקרקע המופקעת, תוך ביצוען של התאמות - חלקן לטובת הנכס המופקע בשל זכות בעלות בנכס, וחלקן לטובת מקב"ת.

סך הפיצוי הראוי

75.       לאחר שדן בשוויו של הנכס המופקע, בחן ב"כ התובעת שאלת הסכום, אשר על הנתבעת לשלם למרשתו בחלוף 16.5 שנים ממועד ההפקעה. לפי סעיף 9א לחוק לתיקון דיני רכישה לצרכי ציבור, היה על הנתבעת לשלם לתובעת הפיצויים המגיעים לה "תוך תשעים יום מיום שקיבל רוכש הזכויות את החזקה במקרקעין או מיום איתור בעל הזכויות, לפי המאוחר ביניהם". משכך, היה על הנתבעת לשלם סכום הפיצויים שאינו שנוי במחלוקת בין הצדדים, תוך 90 ימים ממועד קבלת החזקה בנכס או איתור הבעלים – לפי המאוחר. אין מחלוקת, שהתובעת ידעה על ההפקעה ביוני 1991, כאשר הגישה התנגדות לועדת השימוע של הנתבעת (נ/42) וקבלת החזקה אירעה בשלב מאוחר יותר. ביום 6.8.92 התפרסמה בילקוט הפרסומים מס' 4032 הודעת שר האוצר, לפיה הוא מתכוון לקנות חזקה בקרקע של הר חומה, בתום חודשיים ממועד הפרסום ברשומות, והורה לכל מי שיש לו חזקה בקרקע למסור לו חזקתו בה. משלא דובר בבית מגורים אלא בשטח אדמה לא מוגדר, לא היה צורך במעשה שיעיד על מסירת החזקה, ויש לראות ביום 6.10.92 כיום בו התקבלה חזקה בנכס המופקע ע"י הנתבעת. ב"כ התובעת בקש להבהיר, כי ניסיונותיה של מרשתו לשכנע את הנתבעת, על ידי פניה לבג"צ, לבית המשפט ולרשויות התכנון, לבטל ההפקעה, לא היו בגדר התנגדות לקבלת חזקה, וסעיף 7(2) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) קובע, כי "בתום מועד התקופה הנקובה בהודעה לפי סעיף קטן (1), יהיה שר האוצר זכאי להיכנס אל הקרקע, או לעלות עליה ולקנות חזקה בה בהתאם לכך". הנתבעת, באמצעות היועץ המשפטי, לא הגישה בקשה לבית המשפט למתן צו למסירת החזקה בקרקע, לפי סעיף 8 לפקודה.

הפרת חובה חקוקה

76.       הנתבעת לא שילמה לתובעת הסכום שאיננו שנוי במחלוקת, במועד הקבוע בפקודה, ומשכך הפרה חובה חקוקה, לטענת ב"כ התובעת. היה על הנתבעת לשלם סכום הפיצויים עד יום 6.1.1993, בעוד בפועל שילמה הסכום אך ביום 22.6.00, לאחר שהגישה התובעת תביעה בסדר דין מקוצר בבית משפט זה ולאחר שהושג הסדר דיוני בין הצדדים. משכך, שילמה הנתבעת שיעור הפיצויים שאיננו שנוי במחלוקת, בסך של 80,882,710¤, באיחור של 7 שנים ו- 5 חודשים. לפיכך, ולאור הוראות חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו (הגם שנחקק לאחר מכן), שיעורי הריבית הקבועים בחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, לטענת ב"כ התובעת, אינם חוקתיים.

77.       כן טען ב"כ התובעת, כי הנתבעת ביצעה עוולה בנזיקין, בהפרתה של חובה חקוקה. סעיף 63(א) לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] קובע, כי מי שאינו מקיים חובה המוטלת על פי חיקוק, החיקוק נועד בין השאר לטובתו של אדם אחר וההפרה גרמה לאותו אדם נזק מטבעו של הנזק אליו התכוון החיקוק, הרי הוא מפר חובה חקוקה. כל יסודות העוולה מתקיימים, לדידו של ב"כ התובעת, בנסיבות ענייננו. הנתבעת הפרה חובתה לשלם הפיצוי תוך 90 ימים ממועד קבלת החזקה (6.10.1992), היינו: עד יום 6.1.1993, בניגוד לרציונל הניצב בבסיסה בדבר פיצויים של בעלי מקרקעין בהקדם, כדי למנוע הפסד ממון עתידי. ב"כ התובעת בקש לדחות טענת ההגנה של הנתבעת בדבר אשם תורם בשיעור של 100% מצידה של התובעת, בהימנעותה להוכיח זכאותה לפיצוי במועד מוקדם - טענה שהנתבעת לא הוכיחה.

78.       ב"כ התובעת טען, שיש לחשב שיעור הנזק לפי שער הריבית, השווה לשער ההיוון בשומת השמאי קול, קרי: 6% לשנה. ואולם, התובעת העמידה התביעה לפיצוי על שיעור צמוד של 4%, בדומה לשיעור הקבוע בחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א – 1961.

הסעדים המבוקשים על ידי התובעת

79.       קרן הפיצויים ליום ההפקעה – להערכתו של השמאי קול, נאמדה הקרן בסך של 323 מליון דולר, השווים, נכון ליום 16.5.1991, לסך של 763,572,000¤, לפי השער היציג – וזאת, כשווי המזערי לפי תוכנית מקור. לחילופין, ובאם יבחר בית המשפט אחת מ-23 התוצאות האפשריות האחרות, שהוצעו על ידי השמאי קול, ייקבע שווי הקרקע בהתאם לאחת האפשרויות כאמור, ויתורגם לשקלים לפי השער היציג (2.364¤ לדולר), ביום ה-16.5.1991. 

            הצמדה וריבית - סך קרן הפיצויים ישא הפרשי הצמדה, בהתאם למדד המחירים לצרכן, מיום 16.5.1991 ועד להעברתו לתובעת, לפי סעיף 8(א) לחוק תיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור. יש לחשב הריבית לפי שתי תקופות: האחת, מיום 16.5.91 ועד יום 6.1.93 או כל מועד שיקבע בית המשפט, כמועד בו החלה הפרת החובה - בגינה תשולם ריבית בהתאם לסעיף 8(א) לחוק תיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור; השנייה, מיום 7.1.93 או בכל מועד שיקבע בית המשפט, כמועד בו החלה הפרתה של החובה החקוקה – בגינה תשולם ריבית בהתאם למדד המחירים לצרכן, בשיעור של 4% לשנה, מידי שנה בשנה.

            מן הסכום המצרפי שיתקבל, ינוכה סך של 80,882,710¤, אשר שולם לנתבעת ביום 22.6.00, כשהוא נושא הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן וריבית בשיעור שייקבע על ידי בית המשפט. לסך המתקבל יצורף מע"מ כחוק, הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד.

פרטי הגנתה של הנתבעת

80.       בפתח סיכומיה הלינה ב"כ הנתבעת על בחירתו של ב"כ התובעת להסתמך על ראיות ועסקאות, בניגוד לאיסור שהטיל בנדון בית המשפט, דוגמת הנתונים בעניין מקב"ת חברון, נתונים מחוות דעתו המשלימה של השמאי קול - שהגשתה נאסרה, נתונים מחוות דעתו של מר כפרי – אשר הגשתה נאסרה אף היא, וכן על נתונים מחוות דעתו של השמאי סגל - באשר הגשתה נאסרה, נוסף לראיות שהוכנסו לסיכומים שלא כדין.

81.       על פי סעיף 12(ב) לפקודת הקרקעות ולאור הפסיקה בנדון, מטרת הפיצוי להעניק לבעל זכות במקרקעין שוויה הכספי של הזכות שהופקעה ממנו (ע"א 2991/06 מנשה ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה – חולון, תק-על 2006(2) 159). חוות דעתו של השמאי לוי, מטעמה של הנתבעת, מתיישבת היטב עם הרציונל שבבסיס פיצוי בשל הפקעה. הדברים עולים בבירור מפסיקתו של בית המשפט העליון - לפיה: "הפיצוי בגין ההפקעה נועד לרפא את הפגיעה בזכותו של בעל המקרקעין, אך לא להעמידו במצב טוב יותר. לפי כך, בעל הזכות המופקעת לא יהיה זכאי לקבל פיצויים בסכום גבוה יותר משווי המקרקעין שהופקעו... פיצויים העולים בשוויים על שוויו של הנכס שהופקע ישפרו את מצבו של בעל הנכס, ולא יהיו ביטוי לדרישת החוק, כי גובה הפיצויים יהיה כתמורה שהייתה ניתנת בעבורם בעסקה מרצון" (שם). כן קבעה הפסיקה, שאין לקחת בחשבון חישוב הפיצויים עליית ערך בשל השבחה הנובעת מן ההפקעה, אלא יש לחשב ערך הקרקע ביום פרסום ההודעה (ר' ע"א 3964/97 מדינת ישראל נ' בורז'יקובסקי, תק-על 2001(3) 779; ע"א 474/83 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ערים, ראשון לציון נ' חממי, פ"ד מא(3) 370, 384). עוד קבעה הפסיקה כי "...על השמאי, ובעקבותיו על בית המשפט, לייחס משקל משמעותי לפוטנציאל העתידי של המקרקעין בתור קרקע אפשרית לבנייה, רק אם הסיכוי לשינוי ייעוד השטח, במובן של התרתו לצרכי בנייה, הינו ודאי, או שניתן לפחות לצפות למימושו בעתיד הנראה לעין .. כאמור, אין לפנינו הוכחה, כי סיכוי סביר כזה היה קיים לגבי הנכס הנדון ביום ההפקעה" (ההדגשה איננה במקור) (ע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י נ' מנהל מקרקעי ישראל, פ"ד מ(4) 154, 157-158).

            לטענת ב"כ הנתבעת, לא היה לתובעת או לשותפותיה סיכוי סביר לבנייה במקרקעין. הרי בית המשפט העליון חזר וקבע בשורת החלטות, כי במועד ההפקעה לא היה לתובעת סיכוי לקדם תוכנית מתוכניותיה. ב"כ הנתבעת אישרה, שהפסיקה הפנתה, בקביעת שווייה של הקרקע המופקעת, לעסקאות בין מוכר מרצון לקונה מרצון.

82.       ב"כ הנתבעת טענה, כי חוות דעתו של השמאי קול מתבססת על הנחת יסוד שגויה - לפיה אלמלא ההפקעה, הייתה מקימה התובעת במקרקעין המופקעים, אשר היו בלתי מפותחים מזה עשרות בשנים, תוך זמן קצר, שכונה למגורים. לכן הסיק קול, כי התובעת זכאית לפיצוי המשקף ה"שווי כלכלי", אילו יכולה הייתה להקים השכונה בעצמה. ואולם, מצב הדברים בעת ההפקעה מלמד אחרת: המדובר במקרקעין מבודדים ומרוחקים מירושלים, המקרקעין הנם אדמת טרשים וחלק משטחם מיועד ליער אורנים, כאשר מקרקעי התובעת מצויים במורדות הגבעה הצפונית של "ג'בל אבו ע'נים" (הוא הר חומה), המתנשא לגובה של כ-775 מ' מעל פני הים; הקרקע בעלת שיפועים תלולים במיוחד (העולים על 20%), כאשר בחלקים אחרים שבה מגיע השיפוע עד 40% ו-50% - עובדה המקשה מאוד על סלילת גישה או בנייה; תכנון כבישים במצב טופוגראפי כזה יוצר אילוצים תכנוניים קשים, המחייבים תכנון תחבורתי מורכב וסבוך. המבנה הטופוגראפי האמור מחייב עבודות חפירה, חציבה, מילוי קרקע והקמתם של קירות תומכים גבוהים במיוחד - נתונים המייקרים משמעותית הפיתוח במקום; בנוסף, אין במקום תשתיות כלשהן (מים, חשמל, ביוב, תחבורה וכד'), עליהן ניתן לסמוך בבניית שכונה למגורים. האתר מרוחק מן התשתיות העירוניות, ואין אפשרות להתבסס על "פיתוח זוחל" – נתון המביא, אף הוא, לעלייה בהוצאות הפיתוח; יש לבצע, "תשתיות ראש שטח" - בלעדיהן לא ניתן להתחיל בנייה במקרקעין, וגם לזאת השפעה משמעותית על הפחתת שוויים של המקרקעין.

בנסיבות ענייננו, חברו הקשיים הסביבתיים והפיסיים להרכב הבעלויות המסועף בחטיבת הקרקע השלמה, ברם לא היה אלא לתכננה כמקשה אחת, בשל תנאיה הטופוגראפיים כאמור. עובדה זו לא אפשרה לבעלי הקרקע לתכנן ולפתח האזור בכוחות עצמם – נושא אשר הודגש בחוות דעתו  של השמאי לוי (עמ' 9-10, 20). בשל האמור, לא ניתן היה להוציא היתרי בנייה. אמנם נעשה ניסיון, לפני ההפקעה, לתכנן תב"ע שתאפשר בנייתה של שכונה, אך התכנון לא היה בר ביצוע.

פיתוח השטח התאפשר רק על דרך ריכוזו בידי המדינה. עוד בזמן המנדט הוכנה והוחלה על השטח תכנית הנקראת 5RJ, אשר אושרה בשנת 1942. השטח יועד אז לחקלאות ולא ניתן היה לקבל היתרים לבנייה. הפסיקה התייחסה לתכנית 5RJ בקבעה, כי זו תכנית לקרקע חקלאית ו"אין כל סיכוי שהעותר יקבל היתר בנייה" (בג"צ 823/88 מחמד חסן משאהרה נ' מועצת התכנון העליונה בית אל, פדאור - עליון 89(1) 607). עוד נקבע, כי בהתאם לתכנית האמורה, ניתן יהיה לבנות בית בודד על שטח של 792,482 מ"ר. כן נפסק, כי: "פיצולה של קרקע המשיבים לחלקות בשטח של 1 דונם כל אחת, במטרה לאפשר הקמתם של 10 בתים (או 5 על פי פסיקתו של בית המשפט המחוזי), כמוה כביטולו של הייעוד החקלאי של הקרקע כליל, ומותר כי זו לא הייתה כוונתם של יוזמי התכנית, כי פיצול המקרקעין של המשיבים היא בבחינת אפשרות שגם אם היא קיימת במישור התיאורטי, במישור המעשי סיכוייה של תכנית כזו לקבל את אישורם של מוסדות התכנון והבנייה שואף לאפס, לאור היותה סותרת את ייעוד הקרקע ולמעשה מביאה לביטולו המוחלט" (ע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ג'ורג' יוסף ראשד ואח', תק-על 2004(2), 338, בפסקה 8). ב"כ התובעת היה מודע לקביעותיה של הפסיקה בנדון, לדידה של ב"כ הנתבעת, וטען, חרף האמור, גם באמצעות השמאי מטעמו, כי לא הייתה כל בעיה לאשר תכניות בנייה במקרקעין, הגם שלא נרשמו כמגרשים נפרדים, וכי תכנית 5RJ אפשרה הגשתה של תכנית חלוקה למגרשי בנייה, בני דונם כל אחד ולבנות על כל מגרש בית בשטח של 175 מ"ר. מכתבה של עו"ד שרי לרנר, נספח ז' לחוות דעתו של השמאי לוי, מלמד אחרת וכמצוין בו, אין ליתן היתרי בנייה במקרקעין בטרם יוסדרו כדין (עמ' 14 לחוות דעתו של השמאי לוי). עם סיפוח השטח לתחום השיפוט העירוני, לאחר מלחמת ששת הימים, הוכנה תכנית אב ירושלים 1968 – בגדרה סומנו שכונות חדשות שהוקמו בפועל, הן: גילה, רמות וארמון הנציב. ואולם, השטח המדובר לא סומן כאזור בינוי של מגורים או לכל בינוי אחר, אלא סומן חלקו כשטח עירוני פתוח וחלקו כבית עלמין. בתכנית המתאר המחוזית (תמ"מ 1), אשר קיבלה תוקף ביום 31.3.77, סומנה הקרקע כישוב עירוני, ברם ייעודה אמור היה להיקבע בתכנית מתאר מקומית, ולא ניתן היה להוציא מכוח תכנית המתאר כאמור היתרי בנייה (תוספת ז' להוראות תמ"מ 1 וכן הודאת השמאי קול בעמ' 958, ש' 15).

ברי, כי ערב ההפקעה לא היה תכנון ישראלי תקף, אשר אפשר בנייה, וניסיונותיה של התובעת לקדם תכנון המקרקעין, החל משנות השבעים ועד ערב ההפקעה, כשלו. בפועל, לא הצליחה התובעת להוציא לפועל תוכנית כלשהי מתוכניותיה, לרווחים של 630 מיליון דולר. 

תוכנית הרל"י

83.       התובעת, לאחר שכשלה בקידום תוכניות שונות, ניסתה לקדם תכנית עם הרל"י (תכנית 4310). ואולם, בקשה ב"כ הנתבעת להבהיר, הייתה גם תוכנית הרל"י - בדומה ליתר התוכניות - חסרת סיכוי ולא הגיעה למעמד סטטוטורי כלשהו, מלבד מתן מספר לתכנית, כחודש לאחר ההפקעה, ביום 14.6.91 (נ/35). כשם שהוסבר, נדרש שיתוף פעולה בין בעלים רבים במקרקעין, שכן לא ניתן היה לבצע תכנית כלשהי ללא איחוד וחלוקה. תכנית הרל"י אמורה הייתה לכלול הוראות בדבר איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, הליך תכנוני האמור להימשך שנים רבות, בהתאם להוראות הדין הרלוונטיות, כשם שציינה גם התובעת בעצמה (סעיף 64 לסיכומיה). השמאי לוי הבהיר בעדותו כי התובעת לא הגישה תכנית איחוד וחלוקה, ולא התעתדה לעשות כן לאור כוונת ההפקעה. כרמי, העד מטעמה של התובעת, הודה אף הוא כי לא התבקש ליצור תכנית איחוד וחלוקה וכי תכנית הרל"י הוכנה מבלי להתחשב בבעלויות, הגם שהיה צורך בדבר. כרמי העיד, שלא קיבל "גבעה עם בעלויות בפרוגרמה המקורית", הורו לו שלא להתחשב בבעלויות לצורך התכנית, ואך "פתאום", לדבריו, "צצה בעיית הבעלויות" (עמ' 246, ש' 19 ואילך; עמ' 273, ש' 6; עמ' 300, ש' 1).

בפועל, במסגרתם של הליכים בבית המשפט העליון, לא הצליחה התובעת להגיע להסכמה עם שלושה בעלים אחרים, כך שיש לדחות טענותיה (בסעיף 54 לסיכומיה), כי תקנון התכנית הכיל "הוראות מפורטות של חלוקה למגרשי בנייה, ייעודו של כל מגרש והיקף זכויות הבנייה שלו". הרי סעיף 121 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 מגדיר תכנית איחוד וחלוקה כלהלן: "בתכנית מתאר מקומית ובתכנית מפורטת מותר לקבוע גם הוראות – (1) בדבר איחוד מגרשים, הן בהסכמת בעליהם והן שלא בהסכמתם; (2) בדבר חלוקתם של מגרשים בין בעליהם, הן למגרשים בבעלות משותפת והן למגרשים בבעלות נפרדת, הן בהסכמת הבעלים והן שלא בהסכמתם (להלן: חלוקה חדשה)". אין המדובר, לאור האמור, "בתכנית חלוקת מגרשים", כטענת התובעת. ב"כ הנתבעת הוסיפה, כי תכניות איחוד וחלוקה הן תכניות מורכבות ביותר, כאשר הטיפול בהן מחייב פנייה לכל אחד מבעלי המגרשים, הכנת טבלאות שומה והקצאת מקרקעין, כך שאין יסוד לטענתה של התובעת בדבר אישור תוכנית כאמור, תוך ימים מספר.

אין בסיס גם להסתמכותה של התובעת על תיקון מס' 2, הדורש בפועל הסכמתם של ¾ ממספר בעלי המגרשים – הסכמה שלא הושגה באין חולק (ראו פסקה 13 לפסק הדין בע"א 9569/04 עבידאת ואח' נ' זחאיקה ואח', תק-על 2008(1) 2306), ולא ¾ מבעלי השטח (באחוזים) כטענת התובעת (בסעיפים 57.3 ו-84 לסיכומיה), כאשר אין מחלוקת כי לתובעת לא הייתה כל הסכמה כזו. יש לדחות עוד טענתה של התובעת (בסעיף 59.2 לסיכומיה), כי השמאי לוי אישר, שבמתחם א' אין בעלים אחרים מלבד מי שהתקשר בהסכם עם הרל"י. עיון בפרוטוקול בית המשפט (בעדותו של לוי - עמ' 1191, ש' 19) מלמד, כי במתחם א' בעלים נוספים - עליהם חלה התכנית ולהם חלק בהסכם הרל"י. גם הטענה, כי ברנרד נוימן, אחד מני בעלים רבים, הסכים להסכם הרל"י, אינה מדויקת. בתצהירו לבג"צ אמר נוימן, שהגיע ל"הסכמה עקרונית", ותו לאו. מובן מאליו שאין באמור כדי לבטל ההפקעה, כאשר נקבע בבג"צ כי כל ניסיונותיה של התובעת להגיע להסכמה עם הבעלים לא צלחו. כרמי העיד, מטעמה של התובעת כאמור, כי חלקה מס' 1, המצויה בכניסה לשכונה שתכננה התובעת, הייתה בבעלות ערבית והוגדרה על ידי מר וקסמן כ"מפתח לשכונה". השמאי לוי התייחס גם הוא לכביש המדובר, ומייחס לו חשיבות מכרעת (עמ' 284, ש' 4 ואילך; עמ' 306, ש' 23 ואילך; עמ' 1209, ש' 1). השמאי קול חזר בו בעדותו, בהתאם, מטענתו, כי עובר להפקעה תוכנן כביש גישה שיחבר בין השכונה לדרך חברון (עמ' 938, ש' 7). התובעת ידעה, שלא ניתן יהא לאשר תכנית כלשהי ללא הפקעה, כמובהר בסיכום ישיבה בלשכת מהנדס העיר, כחודשיים לפני ההפקעה, במעמד העד כרמי, מטעמה של התובעת. מן הסיכום האמור עלה עוד, שהתכנית אינה ישימה ללא הפקעות בשל חסימה ב"צוואר הבקבוק" של הפרויקט – בו סלולים כבישים רבים, הצורך בשטחים נוספים (ומופקעים) לסלילת דרכים וכן בשל פיצול החלקות בין בעלים שונים – כולן בכניסה לשכונה. פתרון הבעיות הנזכרות נדרש לביסוס שלב א' בלבד בתוכניותיה של התובעת, וכאמור בסעיף 2 למכתב המסכם: "נושא ההפקעה נמצא בטפול ועדת שרים, אישור ההפקעה יאפשר הגשת התב"ע. במידה וההפקעה לא תאושר – יתקיים דיון נוסף" (נ/15-17, נ/41). די בעיון בנ/17 להפרכת טענתה של התובעת, כי לפי תכנית הרל"י לא נדרשה הפקעת שטחים מבעלים אחרים - ובפרט מערבים, תושבי חו"ל ותושבים נפקדים, וכן אין בנמצא מסמך כלשהו, המצביע על הסכמת כלל בעלי המקרקעין בתכנית 4310 במועד ההפקעה. התובעת לא הרימה נטל הוכחת קיומה של הסכמה, הסותרת קביעתו של בג"צ, המהווה מעשה בית דין. ב"כ הנתבעת הפנתה גם למכתבה של "הימנותא" מיום 20.11.90 למנהל מקרקעי ישראל, בו צוין כלהלן: "יודגש כי הדרך היחידה לקדם במהירות את התכנון, הביצוע, השלמת הבנייה ואת איכלוס השכונה, היא רק על ידי ריכוז כל הליכי הקמת השכונה ביד אחת! על מנת להשיג מטרה זאת יש לרכוש 'ברכישה על פי דין' את כל המתחם על מנת שאנו והרשות לפיתוח ירושלים בשיתוף פעולה מלא, נוכל להקים את השכונה בהקדם האפשרי" (המכתב אוזכר בבג"צ 3956/92 מקור הנפקות וזכויות בע"מ נ' ראש הממשלה, תק-על 94(4) 479, 481). במהלך הדיון בבג"צ 3956/92, הציע בית המשפט העליון, בהסכמתה של הנתבעת, ליתן לתובעת וליתר העותרים הזדמנות להגיע להסכמות, כדי לבחון האם ניתן יהא לייתר את ההפקעה. התובעת ניסתה, משך חודשים רבים, להגיע להסכמות עם כלל הצדדים, בהתאם להודעת המדינה והרל"י, אך ללא הצלחה.

בהמשך, הגישו המדינה והרל"י הודעה לבית המשפט - במסגרתה הביעו נכונותן ליתן לתובעת ולשאר העותרים הזדמנות לעמוד בשורת תנאים לביטול ההפקעה, והם: השגת תכנית מוסכמת עם העירייה והגשתה לול"ל, השגת הסכמתם של כלל הבעלים על חלוקת הזכויות ביניהם, הפקדת התכנית והשמעתה, קיום כלל דיוני ההתנגדות לתכנית ומתן תוקף לתכנית (נ/44). כן נדרשה התובעת לדאוג לתכנון מפורט, היערכות לביצוע וביצוע תשתיות במקרקעין, תוך המצאת ערבויות מתאימות. אילו עמדו התובעת ויתר העותרים בתנאים המוצגים, הייתה ההפקעה מתבטלת ועמה גם חוזה הרל"י.

84.       התובעת אף הכינה תכנית מאוחרת להפקעה, "תכנית מקור" כלשונה, לשטחי הבעלים אשר הסכימו להקמתה של השכונה, אך התברר שהתכנית אינה עומדת באמות מידה תכנוניות נהוגות ואיננה ישימה או בת ביצוע (דברי השמאי לוי - עמ' 1114, ש' 17, 22). השמאי קול הסביר, שהתובעת לא התכוונה כלל להריץ את תכנית הרל"י כתוכנית תקפה מטעמה, אלא התכוונה, אגב התנגדויות במסגרת הדיון בהליכים התכנוניים של תכנית הרל"י, להגיש תכניתה אשר הוכנה לאחר ההפקעה, היא "תכנית מקור". ואולם, כשעומת קול עם דבריו בחוות דעתו (בסעיף 10.2.5), כלהלן: "לאחר הפקדתה של תכנית 4310 היו דנים בהתנגדויות לתכנית 4310... במסגרת זו היו מאשרים תכנית מקור, בהיותה תכנית של הבעלים...", תמה הכיצד תכננה התובעת להתנגד לתכניתה היא (תכנית הרל"י), והשיב, "במחשבה שנייה", כי התובעת "לא הייתה מתנגדת לעצמה" (עמ' 917, ש' 1 ואילך).

85.       ב"כ הנתבעת ביקשה להסיק, לאור האמור, כי תכניותיה של התובעת לא היו בנות ביצוע, כך שיש להתעלם ממכלול טענותיה בדבר קיומן של תכניות, ערב ההפקעה, המוסיפות על שוויו של הנכס, כשם שנקבע על ידי המדינה.

מעשה בית דין

86.       הנתבעת טענה, כאמור, להעדר תוחלת לתכניותיה של התובעת, הן בשל החובה להפקיע המקרקעין והן בשל העדר הסכמת הבעלים. בהמשך דבריה נדרשה ב"כ הנתבעת לעקרון מעשה בית דין, החל בעניינן של הסוגיות המדוברות. התובעת טענה בעבר ליכולתה להקים את שכונת "הר חומה" בכוחות עצמה, ללא הפקעה, במסגרתם של הליכים שנוהלו בבית המשפט העליון (בג"צ 3956/92; דנג"צ 868/95 מקור הנפקות וזכויות בע"מ נ' שר האוצר ואח', תק-על 95(1) 697), וכל טענותיה בנדון נדחו. קביעותיו הפוזיטיביות של בית המשפט העליון נתקבלו לאחר שקוים דיון בין הצדדים בתובענה דנן. ממצאיו של בית המשפט העליון שימשו להכרעה בפסק הדין בבג"צ, והתובעת בקשה, למעשה, לתקפם בתובענה דנן, בחזרה על טענותיה בבג"צ. ברי, כי הכרעת בית המשפט העליון, בגדרה נדחו טענותיה של התובעת בדבר העדר הסכמת בעלים וחובת הפקעת המקרקעין, הנן בגדר פלוגתאות פסוקות ואין עוד להידרש להן.

הפסיקה קבעה ארבעה תנאים לקיומו של השתק פלוגתא: זהות עובדתית ומשפטית בין הפלוגתא  אשר עמדה לדיון והוכרעה בפסק הדין לבין הפלוגתא הקיימת; זהות בין הצדדים, חליפיהם או בין מי שיש להם "קירבה משפטית" בשתי ההתדיינויות, כאשר הצד שנגדו מועלית טענת ההשתק קיבל יומו בבית המשפט; בהתדיינות הראשונה נקבע ממצא עובדתי פוזיטיבי ביחס לפלוגתא; ההכרעה הייתה חיונית לתוצאה הסופית בהתדיינות (ע"א 1041/97 סררו נ' נעלי תומרס בע"מ, פ"ד נד(1)  642). ארבעת התנאים מתקיימים בתביעה דנן, כך שפסיקת בית המשפט העליון מהווה מעשה בית דין, ויוצרת השתק פלוגתא בין התובעת לבין המדינה. בית המשפט העליון קבע, כי התכנון עליו נסמכה התובעת לא היה בר ביצוע ולא היה ישים. חרף האמור, חזרה התובעת על טענותיה בעניין, ברם יש לדחותן מכוחו של עקרון מעשה בית דין (סעיף 65 סיפא לסיכומיה של התובעת). בית המשפט העליון פסק בדנג"צ 868/95 מקור הנפקות וזכויות בע"מ נ' שר האוצר ואח', תק-על 95(1) 697, כי: "יוזמת הבעלים של קרקעות בשטח המופקע להקים את השכונה בכוחותיהם הם לא עלתה יפה... התוצאה היא, שאין אופציה של בניית השכונה שלא בדרך של הפקעת השטח המופקע ובניית השכונה בדרך המתוכננת על ידי המדינה".

התובעת לא השלימה, לטענת ב"כ הנתבעת, עם פסיקתו של בית המשפט העליון בעניינה, ככל שנוגע הדבר להליך ההפקעה, ושבה ותקפה ההליך באמצעות תובענה כנגד הוועדה המחוזית (ה"פ 215,232/95 מקור הנפקות וזכויות בע"מ ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים ואח'(טרם פורסם)). התובענה נדחתה, אף היא, בהסתמך על החלטתו של בית המשפט העליון, ובית המשפט העליון (ע"א 4840/96 מקור הנפקות וזכויות בע"מ ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים ואח') שב ואישר דחיית התובענה. התובעת לא הסתפקה בכך, והגישה עתירה נוספת (בג"צ 4318/96 מקור הנפקות נ' שר האוצר) - בגדרה שבה על טענתה, כי ביכולתה להקים השכונה בעצמה, ללא הסכמת הבעלים האחרים ובאין צורך בהפקעה. עתירתה נדחתה, ובית המשפט העליון קבע כלהלן: "טענה זו אינה אלא חזרה על הטענה שנדחתה בעבר, וקיים לגביה מעשה בית דין. אין לנו אלא לחזור על מה שכבר נאמר, כי לא ניתן לראות את חלקה של העותרת במנותק מחלקים אחרים של הקרקע המופקעת. החלק בקרקע המופקעת המתוכננת למגורים מתבסס על תשתיות בקרקעות אחרות שהופקעו (מבני ציבור, כבישים ודומה) שבלעדיהם לא ניתן לתכנן ולהקים את השכונה כולה. אין צריך לומר כי היענות לבקשות העותרת לבטל את ההפקעה תחייב ביטול ההפקעה גם בחלקות אחרות, ונמצא כי התכנית תסוכל". עתירה נוספת וחמישית במספר הוגשה על ידי התובעת לבית המשפט העליון (בג"צ 1265/97 מקור הנפקות וזכויות בע"מ נ' שר האוצר ואח', תק-על 98(1) 188), כאשר בית המשפט העליון שב וציין (בפסקה 1 לפסק הדין), כי אין עסקינן אלא ב"חוליה נוספת במסכת ההתנגדויות להפקעה".

87.       ב"כ הנתבעת הדגישה, כי טענותיה של התובעת נדחו, פעם אחר פעם, על ידי בית המשפט העליון, וקביעותיו בנדון הנן בבחינת מעשה בית דין. אך ברור הוא, כי לתכניתה של התובעת לא היו כל תוחלת או תוקף, ובעת ההפקעה חלה על המקרקעין תכנית 5RJ, שאפשרה, לכל היותר, בניית בית יחיד על כלל שטחה (792,482 מ"ר). משכך, שווי המקרקעין, נכון למועד ההפקעה (16.5.91), נע בטווח של 15$ עד 20$ למ"ר, כך שיש לדחות כלל טענותיה בנדון.

ניסיונותיה של התובעת לקדם אינטרס אישי תוך הפליית יתר הבעלים במקרקעין

88.       התובעת פעלה, לטענת ב"כ הנתבעת, במקביל לניסיונותיה לתקוף ההפקעה, לקידום האינטרס המסחרי שלה תוך הפלייתם של בעלים אחרים (עמ' 14 לחוות דעתו של השמאי לוי). התובעת הציעה לנתבעת להפקיע קרקע מסוימת, לאחר שלא הצליחה להגיע להסדר עם בעליה, ולהעבירה ל"הימנותא". הצעתה זו נדחתה על ידי הנתבעת וכן נדחתה בקשה, לפיה תתחזה הנתבעת להפקיע הקרקע מכלל בעליה ותשיב הקרקע המופקעת, לאחר מכן, לתובעת (סעיף 9 למוצג נ/38). תוכניותיה נתגלו, בחלקן, במכתבו של האדריכל כרמי (נ/10), בו צוין: "כאשר ביקשתי לתכנן השכונה רק בגבולות שבבעלות יהודית הבהיר לי מר וקסמן שהרשות תדאג ששטחי הערבים יופקעו" (דברי ב"כ התובעת בפרוטוקול הדיון בועדת ההפקעות, נ/42). הנתבעת התנגדה נחרצות לניסיונותיה של התובעת להפלות בין בעלים שונים, וטענה כי החלטותיהן של הרשויות השונות הנן "פועל יוצא של האינטרס הציבורי וכללי המשפט המנהלי, ולא של האינטרס המסחרי של הימנותא ושל בעלי הקרקעות הפרטיים אותם היא מייצגת". על כן טענה הנתבעת, כי "לא ניתן ואין זה ראוי להפקיע קרקע פרטית של פלוני על מנת לשרת את המטרות של אלמוני" (סעיף 10 למוצג נ/38- כתב תשובתה של הנתבעת בבג"צ 3956/92; עמ' 14 לחוות דעתו של השמאי לוי). אי לכך שבה הנתבעת וציינה, כי ההפקעה המלאה הנה הדרך היחידה לפיתוח שכונה במקרקעין תוך זמן סביר (סעיפים 22-26 למוצג נ/38).

האם היו בידי התובעת תכניות עבודה ממשיות?

89.       ב"כ הנתבעת טענה, בעיקרם של דברים, כי לתובעת לא היו תכניות ממשיות לשינוי ייעוד המקרקעין: תכנית הרל"י – לטענת ב"כ הנתבעת, לא נדונה התוכנית, מעולם, סטטוטורית, וכל טענה כאילו נועדה לדיון בישיבות הול"ל, נתגלתה כבלתי מבוססת כבר בשלב הדיונים בבג"צ. התכנית לא הגיעה לדיון כלל בשל חוסר הסכמה ואין ממש בטענתה של התובעת, כאילו נדונה, הופקדה ואושרה (מש/6 למוצג נ/38; נ/35- אישור העירייה בדבר מתן מספר בלבד לתכנית).

התכנית המקורית מטעמה של התובעת - במכתבו של מתכנן המחוז מיום 25.10.90 נאמר, כי התכנית אינה מציאותית, לאור צרכי המשק וקליטת העלייה (מש/5 למוצג נ/38). התובעת ניסתה אמנם לשכנע את בית המשפט, כי התכנית מתאשרת זה מכבר והציגה לוח זמנים משורטט, ברם השמאי קול אישר, כי ללא תמיכתה של הנתבעת בתכנית הרל"י, נשמט הבסיס שלחוות דעתו  בעניין המועדים התיאורטיים הנקובים בה (עמ' 931, ש' 19 ואילך; כתב התשובה נ/38). ב"כ הנתבעת בקשה עוד להפריך טענתה של התובעת (בסעיף 48 לסיכומיה של התובעת), כי נתקבלו כבר האישורים הדרושים, כאשר בפועל התכנית לא הייתה מקובלת על משרד הבינוי והשיכון או על מנהל מקרקעי ישראל. משכך, לא היה גם כל בסיס לדברי העד כרמי, מטעמה של התובעת, כי "הוגשה התכנית לאישור". כן יוזכר, כי בדיון בבג"צ אמר כרמי (ראו נ/9), שתכנית מקור איננה ישימה, ואילו בדיון בענייננו שיבח התכנית חרף הבעייתיות הכרוכה באישורה, העולה אף ממכתבו הוא (נספח יט' לחוות דעתו של השמאי לוי), בנוסחו שלהלן: "מיד עם תחילת התכנון קיבלתי ממר דן וקסמן, מנהל הפרויקט מטעמכם את גבולות השכונה שעלי לתכנן. גבולות אלה כללו את שטחי הבעלים היזמים ואת השטחים הגובלים שבבעלות הערבים... התרעומת שלכם צריכה להיות מופנית כלפי מי שהנחה אותי לתכנן גם את השטחים הגובלים של הערבים, שלא נתנו את הסכמתם לכך...". כרמי לא ידע גם אודות החלטותיו של בית המשפט העליון בעניין תוחלת התכנית ולא יכול היה להבדיל בין התכניות השונות, עליהן נסמכה התובעת (עמ' 264, ש' 26; עמ' 266, ש' 24; עמ' 295, ש' 24; עמ' 298, ש' 15 ואילך; עמ' 320, ש' 1 ואילך; הודאתו בעמ' 239, ש' 22). כרמי העיד בתחילה, שתכנית 4310 הופקדה ובהמשך חזר בו, כמי שעצם עיניו מלראות הבעייתיות שבתוחלת התכנית, ובהתאם – כעד לא אמין (עמ' 320, ש' 1 ואילך; עמ' 305, ש' 4 ואילך).

מכל מקום, לטענת ב"כ הנתבעת, די בפסיקתו של בית המשפט העליון בבג"צ 3956/92 על מנת להשמיט הקרקע תחת טענותיה של התובעת בדבר אישורה של התכנית, באשר לשיטתו של בג"צ, רק בדרך ההפקעה ניתן היה "לרכז את כל קרקעות השטח המופקע ביד אחת, אשר לה היכולת והאמצעים להבטיח את תכנון השטח ואת בניית שכונת המגורים על השטח המופקע, על כל קשיי הבנייה עליו, תוך זמן סביר" (פסקה 9 לפסק הדין).

90.       ראיה נוספת, המפריכה טענותיה של התובעת, לטענת ב"כ הנתבעת, הנה נסיגת יתר העותרים מעתירתם בבג"צ 3956/92 ביום 3.8.94 וחתימתו של הסכם פיצויים בין חברת הכשרת היישוב, חברת שיכון ומלאכה, לבין הנתבעת, לאחר שנכשלה התובעת להשיג הסכמת יתר הבעלים. התובעת נותרה, למעשה, לבדה בעתירתה לביטול ההפקעה, ובית המשפט העליון אמר דברו בנדון, כמובהר.

91.       לגופם של דברים, תקפה ב"כ הנתבעת טענתה של התובעת כאילו בהסכם הרל"י, אשר נחתם ביום 28.11.90, היה כדי לקדם הבנייה. התובעת הטילה יהבה להצלחת התכנית על הרל"י, כאילו די היה בכך להסיר המכשולים, תוך שהתעלמה מן המשימות הרבות שהוטלו עליה במסגרת ההסכם, לרבות קידום תכנית הבנייה, קביעת לוח זמנים, סטנדרט בנייה, פיתוח, תשתיות ואף הסדרת תשלום היטל השבחה. התובעת ידעה, בזמן אמת, שאין ממש בהסכם הרל"י, ואף האדריכל מטעמה העיד, כי ידע שתכניתו על בסיס הסכם הרל"י, אינה ישימה. השמאי טור סיני קבע, כי תוספת השווי בשל הסכם הרל"י קטנה, והשמאי לוי הראה בחוות דעתו, כי להסכם הרל"י לא הייתה כל משמעות תכנונית או כלכלית בשוק החופשי (עמ' 30 ואילך לחוות דעתו). בית המשפט העליון חזר וקבע, כי לא הייתה כל תוחלת לתכניותיה של התובעת - והסכם הרל"י בכללן (פסקאות 3, 4 ו-9 לבג"צ 3956/92), כך שיש לדחות טענתה של התובעת, כאילו יש לחוזה עם הרל"י  משקל כלשהו לעניין שווי המקרקעין.

92.       ב"כ הנתבעת הוסיפה וטענה, כי במסגרת ה"פ (י-ם) 119/91 הכשרת הישוב נ' הימנותא, תק-מח 2002(3) 70031, נדונו טענותיה של התובעת באשר לתרומתו של הסכם הרל"י לעניין שווי הקרקע, והוכרעו לגופן. במהלך הדיון התהפכו היוצרות  כאשר חברת "הכשרת הישוב" הפכה לנתבעת בקביעה, שהתובעת בענייננו הנה בעלת העניין האמיתי בתוצאת פסק הדין (פסקאות 1 ו-9 לפסק הדין). התובעת צירפה לתובענה הנזכרת שני תצהירי עדות ראשית מפורטים (פרוטוקול הדיון: נ/28 - נ/30), אך כב' השופט ד' חשין דחה טענתה – לפיה הסכם הרל"י השביח המקרקעין, ובית המשפט העליון (ע"א 9850/02 הימנותא נ' הכשרת הישוב בישראל, דינים - עליון, סה 734) אישר החלטתו. 

93.       ב"כ הנתבעת הדגישה, כי להסכם הרל"י אין כל השפעה על שאלת שווי המקרקעין. בסעיף 3 להסכם הרל"י צוין העדר שיתוף הפעולה בין הבעלים השונים ונקבע, בהתאם, בסעיף 3, כי יש להפקיע, כתנאי שאין בלתו, מקרקעי הבעלים, אשר התנגדו לתכניותיה של התובעת ואדמתם חיונית לפרויקט. לרל"י לא הייתה כל סמכות להפקיע מקרקעין לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), ואילו הנתבעת, בעלת הסמכות ומי שאמורה הייתה להתחייב לשאת בעלויות התשתית, לא הייתה צד לחוזה, כך שהסכם הפך חסר ערך. הנתבעת הצהירה גם בבג"צ, כי משרדי הממשלה לא היו צד להסכם ולא ניתנה התחייבות לשאת בעלויות התשתית הגדולות (נ/38 - תשובת המדינה לבג"צ), כך שלא הייתה להסכם הרל"י גם כל משמעות כלכלית, בין בוצעה ההפקעה ובין בוטלה. תשלומי היטל ההשבחה, לאור סעיף 5 להסכם הרל"י, הוטלו על רוכשי הקרקע באופן שהפחית התקבולים הפוטנציאליים ממכירת המגרשים, אם וכאשר ישונה ייעודה של הקרקע – נתון המחזק הטענה בדבר היעדר תוקף כלכלי להסכם האמור. 

94.       הגורמים הבאים, בסיכומם של דברים, הם שהשפיעו על קביעת שווי הקרקע: העדר שיתוף פעולה בין הבעלים - דבר המונע אפשרות פיתוח השטח; חוזה הרל"י נעדר כל משקל תכנוני - בין היתר, לאור הפגמים שמנה מתכנן התכנית כרמי; השמאי המוסכם על התובעת סבר בחוות דעתו, כי תרומת התכנית לשווי הקרקע מועטה אף לאחר אישורה; בית המשפט העליון קבע, כי הדרך היחידה לפתח השטח הנה על ידי הפקעתו בשלמותו, תוך שמירה על עקרון השוויון בין בעליו השונים.

95.       חרף האמור, ולאור העובדה ששווי השוק מושפע מגורמים רבים - לרבות חברתיים, כלכליים, פוליטיים ומדיניים, לקח השמאי לוי בחשבון שיקוליו שלחוות דעתו, השפעתן של הפעולות השונות שנערכו במטרה לקדם שינוי הייעוד של הקרקע, כגורמים שהוסיפו על שוויה בשוק, בשיעור שבין 25%-35%. אמנם כיום חלות על הקרקע תכניות בנין עיר תקפות, אך הללו טרם באו לעולם במועד הקובע, ואין לשקללן בחישוב שווייה של הקרקע.

שיטות השומה

96.       ב"כ הנתבעת סברה, כי שיטת ההשוואה הישירה הנה הנכונה והמדויקת מבין שיטות ההערכה השונות, והתקבלה ככזו בפסיקתו של בית המשפט העליון (ע"א 45/79 חברת קדישא גחש"א נ' חברת חלקה 4 בגוש 3974, פ"ד לו(3) 233, 236-237). שיטה זו לוקחת בחשבון השקלול מספר פרמטרים, כקרבה במקום הגיאוגרפי, בזמן, בגודל וביתר הפרמטרים המוזכרים בסיכומיה של התובעת, כגורמים בעלי השפעה על הערכת השווי.

97.       ב"כ הנתבעת התייחסה ספציפית לפרמטר של גודל השטח. לדידה, לפרמטר האמור משמעויות פוטנציאליות שונות ואף מנוגדות. מחד נהוג, בין שמאים, להוסיף 10% לשוויו של מגרש גדול לעומת מגרש זהה קטן בשטחו, ומאידך, יהא מחירם של מגרשים גדולים מאוד נמוך ממחירו היחסי של כל מגרש המרכיב אותם, שכן אין הם אפשריים לשימוש, אלא למטרות מיוחדות ולצרכיו של קונה בעל אמצעים מרובים (א' קמר דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שישית – 2001) בעמ' 432- 433). ברי, וכפי שקובעת הספרות המקצועית, מרכיב הגודל מפחית השווי, כך שעבור מ"ר בשטחים קטנים משולמים מחירים גבוהים יותר יחסית למחירו של מ"ר בשטח גדול. השמאי לוי אישר עובדה זו בחקירתו ואף נימק זאת בכך שבעלי אמצעים מצומצמים יכולים להשקיע במגרשים קטנים - עובדה שהופכת אותם לסחירים יותר (עמ' 1153, ש' 12).

98.       שוויו של שטח גדול יכול להיות גבוה כאשר התכנון והפיתוח מרוכזים בידי גוף אחד, כשם שהובהר במכתבה של "הימנותא" למינהל מקרקעי ישראל מיום 20.11.90: "יודגש כי הדרך היחידה לקדם במהירות את התכנון, הביצוע, השלמת הבנייה ואת אכלוס השכונה, היא רק על ידי ריכוז כל הליכי הקמת השכונה ביד אחת! על מנת להשיג מטרה זאת יש לרכוש 'ברכישה על פי דין' את כל המתחם על מנת שאנו והרשות לפיתוח ירושלים בשיתוף פעולה מלא, נוכל להקים את השכונה בהקדם האפשרי" (המכתב אוזכר בבג"צ 3956/92, בעמ' 481). ב"כ הנתבעת ציינה שוב קביעתו של בג"צ, לפיה גודל שטחה של התובעת בצירוף שטחה של "הימנותא" לא הקנה לבעלי הקרקע האפשרות להוציא לפועל תכנית עצמאית וברת יישום, אשר אינה תלויה ברצונם של בעלי הקרקע השכנים.

99.       חרף האמור, בדבר אפשרות השפעתו השלילית של גודל השטח על שווייה של הקרקע,  קבע השמאי לוי תוספת של 20%-30% בשל ייחודיותה כמתחם קרקע רציף וגדול בתחום השיפוט של העיר ירושלים (עמ' 29 לחוות דעתו).

עסקאות להשוואה

100.     התובעת לא הפריכה, לטענת ב"כ הנתבעת, ולו אחת מן העסקאות להשוואה, אשר פורטו בחוות דעתו של השמאי לוי. התובעת ביקרה העסקאות, באשר נעדרו סימני זיהוי לשיטתה, קרי: לא צוינו שמות הבעלים – דבר שלא מנע מהתובעת הבאתם של  עדים רלבנטיים לעסקאות, הם עורכי הדין אסא ווייס, אשר ערכו העסקאות, ואך חיזקו בעדותם (עמ' 1053) מסקנותיו של השמאי לוי. זיהוי העסקאות לא בוצע אמנם על ידי השמאי לוי, אלא על ידי עובד אחר במינהל, ברם אין בדבר כדי להפוך המידע לעדות מפי השמועה, אלא המדובר בעדות ראיה של ממש, אשר ניתן להסתמך עליה. משכך, החומר המקצועי והעובדות עליהן נסמך המומחה נתונים לחקירה נגדית (ע"א 4384/90 שמעון ואתורי נ' בית החולים לניאדו פ"ד נא(2) 171, 185; קדמי על הראיות – הדין בראי הפסיקה (חלק שני, תשס"ד) בעמ' 820-821) ואין להוכיח, בכל עסקה ועסקה, הנלקחת לצורך שומה על פי שיטת ההשוואה, המידע המצוי בידי המוכר והקונה, כטענת ב"כ התובעת. ב"כ הנתבעת התייחסה לעסקאות כמקור להשוואה.

101.     השמאי לוי הציג, לשם השוואה, את עסקת 1989 (השטח מסומן "2" על גבי מפת ההשוואה; נספח כ"ג לשומתו של לוי). השטח הופקע לצורך בניית "הר חומה", ומרוחק כ-300 מטרים מן החלקה נשוא תביעה זו, כאשר בתווך נמצאת חלקה נוספת שהופקעה (במסגרת אותה הפקעה), ובעניינה ניתן פסק דין בת"א (י-ם) 433/95 ברגר ואח' נ' מדינת ישראל, תק-מח 2004(4) 2035 (נספח א' לסיכומי הנתבעת), אשר אושר בע"א 1158/04. מחיר המכירה עמד על 2.7 דולר למ"ר קרקע, 2,700 דולר לדונם. התובעת קיבלה, בנסיבות ענייננו, לפי חוות דעתו של השמאי לוי, 25 דולר למ"ר, קרי: כ-800% מעבר לשווי האמור. הסתייגותה היחידה של התובעת לעניין העסקה הנה העובדה, שעד כה לא נרשמה הקרקע על שמו של הקונה בטאבו, ברם,  וכפי שהסביר לוי, עסקאות רבות לא נרשמו, לרבות העסקה של התובעת בענייננו, אשר בוצעה כבר בשנת 1971 וטרם נרשמה (עמ' 1153, ש' 26).

102.     עסקת שייר א-לנד (שטח מס' "3" על גבי מפת ההשוואה, נספח כ"ג לשומתו של לוי) - ביום 23.2.90 נמכרו 1,400 מ"ר במושע (מזרחית לחלקה נשוא התביעה) מתוך חלקה ששטחה 57,879 מ"ר, המצויים בתחום השטח שהופקע לצורך הקמת "הר-חומה", וייעודם במועד העסקה היה זהה לייעוד קרקעותיה של התובעת ערב ההפקעה. חלקים נכבדים משטח החלקה היו בבעלותן של "הימנותא" וקק"ל, ואילו הרוכשת, חברת "שייר- א-לנד", רכשה השטח כדי למכור קטעי קרקע קטנים ליהודים ברחבי העולם. מחיר המכירה עמד על 2.4$ למ"ר קרקע, 2,400 דולר לדונם. עו"ד וייס, ידידו של ב"כ התובעת מעל לעשר שנים ומי שערך העסקה האמורה, טען בעדותו בבית המשפט, כי בעת עריכתה, לא ידע אודות הכוונה הממלכתית להקים שכונה למגורים בהר חומה. ואולם, טענתו של עו"ד וייס סותרת טענתה של התובעת (בסעיף 51 לסיכומיה), לפיה "הכוונה הממסדית לבנות שכונה בהר חומה לא הייתה בגדר מידע סודי והייתה ידועה ומפורסמת ערב ההפקעה. ידיעות על כך התפרסמו בעיתונים...". מכל מקום, עו"ד וייס אישר בעדותו כי סכום המכר ביטא נכונה שוויים של המקרקעין במועד המדובר, בשים לב למצב התכנוני בשטח, אשר לא השתנה למן שנות השבעים ועד למועד מכירת הקרקע בשנת 1990 – וזאת, בניגוד לטענת ב"כ התובעת, בדבר "התפתחות" מצבם התכנוני של המקרקעין עד למועד ההפקעה (עמ' 346, ש' 8 ואילך). עו"ד וייס, בא-כוחה של בעלת הקרקע גב' דניאלה סלומון, הגיש השגות לשלטונות מס רכוש כנגד שומות מס רכוש, אשר אמדו שווי קרקע ב-3.6 ¤ למ"ר, באשר היו אלה, לדידו, שומות גבוהות מדי – נכון לפרק הזמן שעד שנת 1987 (אם לא מעבר לכך). עו"ד וייס אף סיפר בעדותו, כי שטח של 6.9 דונם נאמד בסך של 25,000¤, וכאשר נתבקשה מרשתו לשלם מס רכוש בעבורו, הגיש עו"ד וייס השגות בטענה שהשומה גבוהה מדי (עמ' 348, ש' 1 ואילך). משכך, יש לאמוד השווי למ"ר קרקע בסך של 3.6¤.

103.     עסקת ברנרד נוימן (שטח מס' "6" במפת ההשוואה; נספח כ"ג לשומת לוי) - בשנת 1989 הוצע למכירה שטח, המשתרע על פני 52,026 מ"ר קרקע, בבעלותו של ברנרד נוימן, המצוי בתחום השטח שהופקע לצורך הקמת "הר חומה", וגובל ממערב לחלקה בענייננו. נוימן ניסה למכור השטח ל"הימנותא" במחיר של 339,000 דולר (כ-6,500 דולר לדונם, 6.5 דולר למ"ר). ניסיונותיו למכור החלקה לא צלחו וזו נותרה בבעלותו עד למועד ההפקעה (הצעת המחיר ל"הימנותא" ונסח הרישום - נספח כ"ד לחוות דעתו של השמאי לוי). ב"כ הנתבעת בקשה לדחות טענתה של התובעת, כי לא היה כל ערך להצעתו של נוימן, באשר די היה בקבלת ההצעה על ידי "הימנותא" כדי להפכה לתקפה על פי דין. "הימנותא" מיאנה לגלות תשובתה להצעה, ויש להניח, לדידה של ב"כ הנתבעת, כי סירובה נבע מן המחיר המבוקש הגבוה (6.5 דולר למ"ר), אחרת הייתה רוכשת "הימנותא" את הקרקע.

104.     עסקת דרך חברון (שטח מס' "5" במפת ההשוואה; נספח כ"ג לשומתו של לוי) - ביום 9.5.90 נמכרה חלקה בשטח של 27,676 מ"ר, המצויה כ-500 מטרים מערבית לשטח שהופקע לצורך הקמת "הר-חומה", כ-850 מטרים מן השטח נשוא התביעה, גובלת בדרך חברון ועליה בית בשטח של כ-115 מ"ר. מחיר העסקה, אשר כלל הקרקע והבית הבנוי, היה 276,676 דולר, כפי שקבע השמאי לוי. אף בהתעלם מערכו של המבנה, התקבל מחיר של 10 דולר למ"ר (10,000 דולר לדונם), בעוד התובעת מבקשת 600 דולר למ"ר. השמאי לוי ציין, כי החלקה המדוברת נמכרה במחיר גבוה מיתר העסקאות בסביבה בשל הגבול בדרך חברון והמבנה במקום - שני גורמים שאינם מאפיינים השטח הנדון או יתר העסקאות. עו"ד אסא, ידידו של ב"כ התובעת, טען כי בעת שערך העסקה האמורה, לא ידע אודות יוזמה ממשלתית להקים את שכונת "הר-חומה", וזאת בניגוד לדברי ב"כ התובעת (בסעיף 51 לסיכומיה), שהדבר פורסם בעיתונות והיה נחלת הכלל. עו"ד אסא סתר עצמו בציינו, שהוא נוהג לפנות לכל המתווכים על מנת לקבל מידע, באשר חזקה עליהם שמודעים למתפרסם בעיתונות. חרף מאמציו ופניותיו, וחרף הפרסומים בעיתונות כנטען, המירב שהשיג עו"ד אסא עבור לקוחותיו, היה 10 דולר למ"ר. נוסף לאמור, הביע עו"ד אסא מחד שביעות רצונו המלאה מביצוע העסקה האמורה - "זה רק מראה שאני הצלחתי בעסקה, והיה מגיע לבקש עוד שכר טרחה מהתביעה, אבל לא קיבלתי" (עמ' 600, ש' 5; סעיף 122 לסיכומי התובעת) ומאידך ציין בתצהירו, ואף צוטט על ידי ב"כ התובעת בעניין, כי "לו היינו יודעים זאת לא היינו מוכרים את החלקה". הכיצד מתיישב, אם כך, "כישלונו" של העד המתייעץ עם כלל המתווכים ומקבל המידע המלא עם "הצלחתו", כמבואר לעיל? – ב"כ הנתבעת תמהה ולא מצאה התשובה. ב"כ הנתבעת הוסיפה, שחוות דעת השמאית, אשר שימשה בסיס לעסקה (נ/20), הוגשה ללא התנגדות מצידה של התובעת, ובמסגרתה נאמד שווי הקרקע בסך שבין 7 ל-7.5 דולר למ"ר. התובעת תרצה התנגדותה לשמאות בטענה שהשמאי לא ידע על היוזמה להקמת שכונת ב"הר-חומה" (שוב - בניגוד לאמור בסעיף 51 לסיכומיה), ובאין תימוכין לדבר בחוות דעת או במסמך כלשהו.

105.     במסגרת ה"פ 119/91 הכשרת היישוב בישראל בע"מ נ' "הימנותא" בע"מ, תק-מח 2002(3) 70031, ציין ב"כ התובעת, בעדותו, כי בשנת 1989 נאמד שווי דונם קרקע באזור, בסך של 5,000 דולר – נתון המתיישב היטב עם שווי הקרקע בעסקאות להשוואה שבחוות דעתו של השמאי לוי, המוצגות לעיל. ב"כ הנתבעת אישר, כי מחיר מ"ר במקרקעי "הר-חומה", במסגרתה של פשרה, נאמד בסך של 45 דולר למטר, ובשנת 1994 (נכון למועד ההפקעה) בסך של 38 דולר למטר. ב"כ הנתבעת הוסיפה, כי ב"כ התובעת הסכים אז לקבל שכר טרחתו על בסיס אומדן של 45 דולר למ"ר, ואין זה סביר, לשיטתה של ב"כ הנתבעת, כי ב"כ התובעת יסכים לשכר טרחה כאמור לו סבר, בתום לב, כי שווי המקרקעין נאמד בסך של 600 דולר. סך הפשרה התיישב עם חוות דעתו של השמאי יצחקי (ת/18), אשר קבע שווי המקרקעין לצרכי פשרה, כאילו כבר היו זמינים לבנייה. השמאי לוי נקב, למען הזהירות, בסך שווי גבוה יותר משלקח בחשבון את הסכם הרל"י – בו נקבעו סכומים, הגבוהים פי שלושה וארבעה משווי המקרקעין שנתיים לפני הפקעתם, קרי: 15-20 דולר למ"ר (עמ' 58 לחוות דעתו). מכל מקום, סך הפשרה היה גבוה, משמעותית, משוויים האמיתי של המקרקעין במועד ההפקעה, ושולם כדי לסיים ההתדיינות ולאפשר למדינה ליטול החזקה בקרקע לידיה, בהקדם האפשרי.

106.     פסק דין ברגר (ע"א 11583/04 מדינת ישראל נ' ברגר ואח', תק-על 2006(1) 591 מיום 16.1.06 (שטח מס' 6 במפת ההשוואה; נספח כג' לשומתו של לוי)) - השטח האמור הופקע לצורך הקמת שכונת "הר-חומה" וגובל מצפון בחלקה נשוא התביעה. בית המשפט העליון אישר דבר הקשר ההדוק בין המקרקעין נשוא פסק דין זה לבין המקרקעין דנן, וקבע כלהלן: "בית המשפט המחוזי השווה את מצבם של המשיבים עם המצב התכנוני של הקרקע שבבעלות מקור והימנותא וסבר כי מצבם של האחרונים היה טוב יותר. לפיכך, ומאחר שסבר כי אין להסתמך על חוות דעתו של ביר, ביצע בית המשפט קמא הפחתה מסוימת מהסכום שנקבע בהסכם הפשרה בין המדינה לבין החברה וכך קבע את שווי הקרקע. בקביעה זו אין אני מוצאת מקום להתערב". בהתאם לכך, קיבל בית המשפט העליון קביעתו של בית המשפט המחוזי, בדבר אומדן שווי הקרקע במועד הקובע, בסך של 38 דולר למ"ר, באין תוכניות בנייה בהישג יד. בשים לב לשומתו של השמאי יצחקי לעיל וכן שומתו של השמאי לוי כמובהר, ניתן לקחת בחשבון, לשיטתה של ב"כ הנתבעת, הקביעות בפסקי הדין השונים, באשר עניין לנו במקרקעין סמוכים למקרקעי התובעים (הנמצאים באותו גוש), בעלי נתוני תכנון זהים, כאמצעי להערכת שווי מקרקעי התובעים המופקעים, כך שיש לדחות טענותיו של ב"כ התובעת בנדון.  

107.     ערבותה של "הימנותא" לחיובי התובעת לבנק לאומי - ביום 31.10.90, ערב חתימת ההסכם עם הרל"י, נטלה התובעת הלוואה בסך של 4,000,000¤ מבנק לאומי, וחתמה על הסכם עם "הימנותא" -  לפיו אם לא תשיב ההלוואה לבנק, ו"הימנותא" תפרע ההלוואה במקומה, תהא הימנותא זכאית לבעלות בשטח של 120 דונם מקרקעותיה של התובעת, קרי: בסך של כ-16.5 דולר למ"ר (נספח כ"ט לחוות דעתו של השמאי לוי). המדובר, לטענת ב"כ הנתבעת, בסכום נמוך משמעותית מזה שנתקבל כפיצוי מהמדינה, ואך ברור הוא שהצדדים להסכם, וביניהם – בעלי הקרקע כמובן, היו מודעים לסביבה הכלכלית ששררה אז.

108.     הסכם העקרונות של התובעת עם חברת "מגדל" למימון – חברת "מגדל" הסכימה למימון, משדובר ב-584 דונם קרקע זמינה לבנייה ובקיומם של תנאים רבים, התלויים ברובם בצדדים שלישיים. חרף האמור טענה התובעת, כי החזיקה בהסכם התקשרות מחייב לכל דבר, אשר הוכשל בהיעדר מקורות מימון בעוד בפועל, לטענת ב"כ הנתבעת, לא היה סיכוי לאישור תכנית בנייה כלשהי מתוכניותיה של התובעת, כשם שנפסק בבג"צ, והתובעת נכשלה להשיג הסכמת כלל העותרים בבג"צ, להקמת שכונה במקרקעין. מכל מקום, שווי הקרקע בתנאי ההסכם עם "מגדל", הוערך בלא יותר מ-32.5 מליון דולר או 55.5 דולר למ"ר קרקע זמינה לבנייה מיידית. הצעות אילו הוגדרו על ידי התובעת כ"התקשרות חוזית בפועל של קונה מרצון" (סעיפים 8 ו-15(א) להסכם העקרונות – נ/23). הגם שלא התקיים כאמור, תנאי כלשהו מן התנאים האמורים, והתובעת דרשה, חרף האמור, כ-600 דולר עבור מ"ר - עובדה המצביעה על חוסר תום לבה. מקום בו נוהג בעל דין, שלא בתום לב, יהא מושתק מהעלאת טענותיו בבית המשפט. בנסיבות ענייננו, לטענת ב"כ הנתבעת, יש לקבוע שהתובעת מושתקת מלטעון כי שווי המקרקעין, מושבחים וזמינים לבנייה, עולה על המוסכם עם חברת "מגדל".

יש להזכיר עוד, כי הסכם ההלוואה עם "מגדל" נחתם ביום 31.10.94, חודשים מספר לאחר הסכם העקרונות - במסגרתו (סעיף 3.1 מ-נ/23) התחייבה "מגדל" ליתן לתובעת הלוואה בסך של 12 מליון ¤, ולהבטחת פירעון ההלוואה דרשה שעבוד כל זכויותיה במקרקעין ובקשר אליהם, בדרגה ראשונה וללא הגבלת סכום. משלא הספיקה הערבות האמורה, נקבע בסעיף 4.1(ב) להסכם, שכל רכושה, נכסיה וזכויותיה של התובעת – יהיו נתונים אף הם לשעבוד צף ראשון בדרגה. ברי, כי שווי המקרקעין, 3 שנים לאחר ההפקעה, נאמד בסך של 21.7¤ או 7.23 דולר למ"ר, לכל היותר. התובעת נסמכה על ההסכם וכינתה אותו "התקשרות חוזית בפועל של קונה מרצון" – דבר המעורר השאלה, האם כל אדם במקומו של מוכר מרצון, במועד ההפקעה, היה מוכן למכור המקרקעין, אשר הוערכו בסך של 7.23 דולר למ"ר שלוש שנים לאחר ההפקעה, בסך של 15-20 דולר למ"ר 3 שנים לפני כן, ללא כל צורך בהשבחתם? התשובה, לטענת ב"כ הנתבעת, תהא חיובית בהחלט.

109.     עסקאות במקרקעין סמוכים לשכונת "הר-חומה" - לאחר תנופת הפיתוח הנרחבת ב"הר-חומה" והקמת תשתיות במקום, עלו משמעותית מחירי הקרקע שבסמוך. להלן תוצגנה העסקאות המדוברות.

110.     עסקת 1997 (שטח מס' "7"; נספח כ"ג לשומתו של לוי) - ביום 5.1.97, לאחר אישור הליכי התכנון ב"הר-חומה", נמכרה מחצית שטח קרקע שגודלו 24,618 מ"ר, בסך של 24.4 דולר למ"ר, פי עשרה משווי המקרקעין ההתחלתי, עובר להפקעה. השטח  המדובר, מצוי כ-600 מטרים ממערב לשטח שהופקע לצורך הקמת שכונת "הר-חומה" וכ-900 מטרים מן השטח נשוא התביעה. מצבה התכנוני של הקרקע, כעולה מחוות דעתו של השמאי לוי, היה זהה למצבה התכנוני של חלקת התובעת. עסקת 1997 בוצעה אמנם, כשם שאישרה ב"כ הנתבעת, בסביבה כלכלית שונה מזו שהייתה בשנת 1991, אך הדבר פועל, לשיטתה של ב"כ הנתבעת, לרעתה של התובעת. הכיצד? – הרי במועד ביצוע עסקת 1997, הושלמו הליכי התכנון של השכונה ואושרו סטטוטורית, לא הייתה אינתיפאדה כפי שהייתה בזמן ההפקעה, ומחירי הדירות במועד העסקה היו גבוהים משמעותית ממחירן במועד ההפקעה ואף היו בשיאם (נ/62 ו-נ/63). נוסף לאמור, במועד ביצוע עסקת 1997, כבר היה קיים תדריך תכנוני, "רכש אשכול", אשר חל על כל תא השטח ממזרח לדרך חברון, ותכנן השטח – עליו נבנתה, בסופו של דבר, שכונת "הר-חומה", באופן מפורט יותר. התדריך התכנוני חל גם על שטח עסקת 1997, תוך שהעניק למקרקעין פוטנציאל תכנוני של ממש, בניגוד למקרקעי התובעת.

111.     עסקאות 2001 - 2002 (שטח מס' "8"; נספח כ"ג לשומתו של לוי) - העסקאות נערכו לאחר שאושרו סטטוטורית תכניות בניין הערים של שכונת "הר-חומה", בוצעו עבודות פיתוח, שווקו מגרשים לבנייה, ואף הוחל בבנייה ובשיווק דירות בשכונה - כולן בחטיבת קרקע ששטחה 19,068 מ"ר, מיקומה כ-80 מטרים ממערב לשטח שהופקע לצורך הקמת שכונת "הר-חומה" וכ-400 מטרים מן השטח נשוא התביעה. במהלך השנים 2001-2002, נמכרו ארבע חלקות אדמת "מושע", בנות 500 מ"ר במחיר של 20 דולר למ"ר קרקע (20,000 דולר לדונם); כן נמכרו, במהלך שנת 2001, ארבע חלקות קרקע "מושע" נוספות, בנות אלף מ"ר ויותר – אף הן בעבור 20 דולר למ"ר      (20,000 דולר לדונם) (עמ' 45 לחוות דעת השמאי לוי).

112.     עסקאות ההשוואה המוצגות מלמדות, לטענת ב"כ הנתבעת, כי שוויין של קרקעות בסמוך ל"הר-חומה" נע בין 20 ל-25 דולר למ"ר, ולא מעבר לכך. עו"ד אסא ציין בעדותו (בעמ' 1165 ואילך), שבמועד הקבוע, הייתה הקרקע המופקעת מבודדת ומיוערת בחלקה, שכנה על צלע הר וכן הייתה רחוקה מאזורי בנייה ופיתוח. עו"ד אסא, אשר ביצע העסקאות אישר, כי מחיר המכירה הושפע משכונת "הר-חומה" בסמוך, ונבע מהצעות שהתקבלו. השמאי לוי הדגיש בחקירתו, כשם שציין בחוות דעתו, כי יש יתרון גדול למקרקעין הסמוכים לשכונה בנויה וערכם גבוה יותר. רמת מחיריהם של מגרשים, הסמוכים לשכונה המאוכלסת, הייתה גבוהה יותר מרמתם במועד ההפקעה (עמ' 1159; עמ' 610, ש' 1 ו-22; מוצגים נ/62 ו-נ/63).

113.     יוזכר, בסיכומם של דברים, כי עורכי הדין שהובאו כעדים מטעמה של התובעת אישרו, בחקירתם הנגדית, בדיקת המצב התכנוני של המקרקעין (כל אחד בשיטתו הוא), בדיקת שוק מבוררת - בין היתר, עם כלל המתווכים בירושלים (ועו"ד אסא אף ציין שנעזר בשמאות מקרקעין מוסמכת), וכן הגדירו עצמם כמתמחים בעסקאות מקרקעין. העדים ציינו, שהשיגו התוצאה הטובה ביותר עבור לקוחותיהם, בזמן אמת (עמ' 340, ש' 14; עמ' 346, ש' 8; עמ' 588, ש' 1; עמ' 592, ש' 1; עמ' 594, ש' 12; עמ' 597, ש' 14-21; עמ' 598; עמ' 600, ש' 5), כך שיש לאמץ העסקאות כבסיס להשוואה, חרף טענותיו של ב"כ התובעת נגד בדיקת ממוצע שוויין.

114.     מכרזי המינהל לשיווק המקרקעין ב"הר-חומה", שנערכו בין השנים 1999 ל-2005, מספקים, לטענת ב"כ הנתבעת, מידע נוסף לאימות תוצאות השמאות. המכרזים הוצאו כאשר הקרקע הייתה זמינה ומיועדת לבנייה, לאחר שהושלמו הליכי התכנון וכשהקרקע הייתה נקייה מחבות בהיטל השבחה. בנוסף, מחירי הדירות בשנת 1999 היו גבוהים משמעותית ממחיריהן במועד ההפקעה – אז לא חל על הקרקע כל תכנון תקף. על כן, עלה שווי המקרקעין משמעותית, לאור תוצאות המכרזים, על שוויים במועד ההפקעה, והתאמת המחירים למועד ההפקעה מצריכה שימוש בשיטת החילוץ הבעייתית (עמ' 36 לחוות דעתו של לוי; עמ' 1115, ש' 25).

115.     לוי חשב המחיר למ"ר ברוטו, לאחר תכנית מאושרת ופיתוח, בסך של 76 דולר, ובחקירתו הנגדית, לאחר שתיקן דבריו מיוזמתו, העמיד המחיר על סך של 79 דולר, נכון למועד המכרזים, היינו: בין שנת 1999 לשנת 2005. בניגוד לטענת ב"כ התובעת, סבורה ב"כ הנתבעת, כי אין לכלול בשווי הנאמד את ההוצאות העתידיות, כהוצאות פיתוח ומסים למיניהן, אשר עתיד הקונה לשלם. ב"כ התובעת ביקש לכלול ההוצאות האמורות בטענה שבהחרגתן יועלם חלק מהתמורה, ברם הללו, לשיטתה של ב"כ הנתבעת, אינן רלוונטיות לענייננו. הרי גם לפי הסכם הרל"י, אליו הפנתה התובעת, יהיו אלה רוכשי המגרשים שישאו בהוצאות הפיתוח, ויעבירו שיעורן ישירות לרל"י ולא לתובעת. ב"כ התובעת טען, שהוצאות הפיתוח "נאמדו" על ידי השמאי קול בסך של 100 דולר למ"ר מבונה - סכום אשר נלקח, לדברי קול, מהסכם הרל"י. ואולם, אין למצוא סכום שכזה בהסכם הרל"י, והשמאי קול הודה בכך (עמ' 1005). ברי, כי התובעת הודתה בעצמה, שיש להפחית הוצאות הפיתוח משווי המקרקעין, ובפועל, שווי המקרקעין במכרזי המנהל אינו כולל הוצאות פיתוח, כשם שקבע השמאי לוי.

חוות דעתו של השמאי קול

116.     ב"כ הנתבעת בקשה את בית המשפט להתעלם מחוות דעתו של השמאי קול, מטעמה של התובעת. לטענתה, לא ידע קול להשיב לשאלות שמאיות ועובדתיות עקרוניות לתובענה, לא חשף בפני בית המשפט והנתבעת, מיוזמתו, עובדות וראיות המאיינות המסקנות שבחוות דעתו והתעלם משומות הסותרות מסקנותיו, וזאת – בניגוד לנדרש מכל עד באשר הוא ובפרט מאיש מקצוע, העומד על דוכן העדים. קול התעלם מחוות דעתו של השמאי טור סיני, הגם שהייתה בידיו, לא ידע שחוות דעת של טור סיני ניתנה בהסכמתה של התובעת וכן לא הסביר מדוע התעלם ממנה (ובלשונו - "אני צריך לחשוב"). קול הוסיף והתעלם משמאויות נוספות שראה, דוגמת שומתו של סם רובל ושומתו של פישלר, "שמאי מאוד מוערך" בעיניו (אצלו גם עבד), המתייחסות לתחילת שנות התשעים, לתקופת ההפקעה למעשה (עמ' 1012). נוסף לאמור ו"גרוע מכל", לטענת ב"כ הנתבעת, הסתיר קול מבית המשפט עובדת ביקורו בנכס בתקופת עבודתו אצל פישלר לצורך ביצוע שומה, ורק כשנוכח כי ב"כ הנתבעת מודעת לכך, הודה בביקורו בנכס בשנת 1993 לצורך הכנת חוות דעת – נתון שלא צוין בחוות הדעת. יתרה מזאת, התובעת, באמצעות בא-כוחה, היא שביקשה לבצע שומה בעזרתו של קול, בשנת 1993, בדבר שווי המקרקעין כשנתיים לאחר ההפקעה, והיא שהסתירה השומה מבית המשפט ומהנתבעת (עמ' 1019 ש' 27; עמ' 1012-1018). תחת בחירתם של אזורים דומים במצבם התכנוני, לצורך אומדן תעריפי המכירה, בחר קול להשוות הנכס המופקע, אדמת טרשים עירומה, לשכונות ירושלמיות מבוססות כמלחה, תלפיות וגבעת משואה, וכן השווה הקרקע לשכונת בית וגן ואחרות.

117.     ב"כ הנתבעת ציינה עוד, שהשמאי קול וויתר, בחקירתו הנגדית, על עסקאות רלוונטיות להשוואה, כלהלן: עסקת שמעוני (סעיף 8.3.4 לחוות דעתו) – חלקת קרקע ברחוב שמעוני, במרכזה של שכונה ותיקה, מבוססת ורבת שנים, בסמיכות למוזיאון ישראל ולרחוב הרצוג. קול וויתר על העסקה להשוואה לאחר שאישר ביקורו במקום, אך לא ידע לציין מיקום השכונה, אם במזרח ירושלים אם ברחביה (עמ' 999-1001). הדבר לא מנע מהתובעת, חרף האמור, להסתמך על העסקה; עסקת גולובנציץ (סעיף 20.3 לחוות דעתו) - גם עליה וויתר קול בחקירתו הנגדית (עמ' 989, ש' 28), לאחר שהתברר לו שאינה משקפת שווי מקרקעין וכשהתברר, כי לא טרח לברר שווי המקרקעין הסמוכים, שנרכשו במסגרת ההפקעה, כדי לאמת אומדן השווי; עסקת הארזים (סעיפים 14.8-14.9; עמ' 60 לחוות דעתו) – קול וויתר גם עליה לאחר שלא יכול היה לעמוד מאחורי פרטיהן (עמ' 990, ש' 17; עמ' 991, ש' 21).

118.     פגם נוסף מצאה ב"כ הנתבעת בחוות דעתו של השמאי קול, בעצם הסתמכותו על מכרזים שבוטלו. משעומת השמאי קול עם העובדות הנוגעות לביטולם של מכרזים מאז שנת 1990, לאור הכתוב בכתב העת "מקרקעין וערכם", לא זכר אם ראה הנתונים אם לאו, אף שחזקה עליו כי עשה כן, ובפרט כבעל מנוי לכתב העת (עמ' 978). קול התעלם גם מעובדת אי הסכמת הבעלים, היעדר זמינות לבנייה וכן מהליכי תכנון ובנייה, והסתמך על ההנחה, שהתכנית פטורה מהליכים תכנוניים על פי דין, המהווים, לדידו, "משחקי ניירת של פקידים" ותו לאו. בהמשך תיקן קול ואמר, שרק "לעקרון הקמת השכונה היה פטור" (עמ' 909, ש' 25; עמ' 919, ש' 7). ב"כ הנתבעת סיכמה טענותיה בציינה, שהשמאי קול הגיש "שומה תיאורטית בדבר שווי ערטילאי לקרקע אחרת, זמינה ומתוכננת לבנייה, עליה מבקש יזם ערטילאי, בנסיבות אופטימאליות, לבנות שכונה מושלמת. בהתאם לכך, 'חזה' השמאי קול, באופן אופטימאלי כיצד אותה קרקע אחרת, זמינה ומתוכננת לבנייה, תבנה תוך שמונה שנים ומה תהיינה ההכנסות של התובעת עקב כך בניכוי הוצאות משוערות, הכל בתחשיב אידיאלי, אופטימאלי ובלתי רלבנטי".

119.     ב"כ הנתבעת נדרשה עוד לפגמים ואי דיוקים  בטענותיו של ב"כ התובעת, ככל שנוגע הדבר לעסקאות ההשוואה השונות, כלהלן:

א. הסתמכות על עסקאות קומבינציה – אין להשוות, לטענת ב"כ הנתבעת, המקרקעין דנן במועד ההפקעה למגרשים בודדים בשכונות יוקרה, כתלפיות, בית וגן, מתחם דיפלומט ועסקת "אזורים", ובפרט כשבעסקאות קומבינציה עסקינן, באשר התממשותן תלויה בגורמים רבים. 

ב. הסתמכות על משא ומתן בוסרי שלא צלח - ב"כ הנתבעת הציגה כדוגמה את המשא ומתן שנערך בין חברת "אפריקה ישראל" לבין הפטריארכיה, לכריתתה של עסקת קומבינציה, אשר לא הושגה, בסופו של דבר. כישלון המשא ומתן מתואר על ידי ב"כ התובעת (בסעיף 275 לסיכומיו) כ"עסקה", ורק בהמשכם של דברים (בסעיף 277 לסיכומיו) ציין ב"כ התובעת, שהליכי המשא ומתן לא צלחו. מקרה נוסף של הסתמכות על משא ומתן כושל הנו תכנית בנייה במקרקעי הפטריארכיה, הסמוכים למקרקעי התובעת. בעניין זה, לאור הנטען, נמצא קונה אשר נכון היה לשלם עשרות מיליוני דולרים תמורת מקרקעי הפטריארכיה במצבם דאז, ברם בפועל אישר העד מטעמה של התובעת, כי הסכום המדובר לא היה משולם בעד המקרקעין, אלא אך במסגרתה של עסקת קומבינציה.

ג. הסתמכות על הסכם, התלוי בתנאים שלא יכלו להתקיים - התובעת הגישה תצהירו של אברהם סיני, כדי להוכיח שהיה בידיה הסכם לבנייה במקרקעין, אשר נסמך על "הסכמת השותפים בקרקע לפעול במשותף יחד עם הרל"י להקמת השכונה". ואולם, התובעת והעד מטעמה לא גילו, כי ה"הסכם" המדובר, שתמורתו 32 מליון דולר, לא זו שהיה מותנה בשורת תנאים (לרבות ביטול ההפקעה, אשר הייתה הכרחית אליבא דבית המשפט העליון), אלא אף לא נחתם כלל. התובעת והעד הסתירו העובדה מהנתבעת ומבית המשפט, ורק בחקירתו נתבררו הדברים לאשורם (סעיף 27 לתצהירו של אברהם סיני). סיני אישר למעשה, כי בעסקה המדוברת לא היה ממש, בציינו כלהלן: "הבעיות בה לא עניינו את מגדל, כי מגדל לא נכנסת לעסקה כל עוד הבעיות לא פתורות.. מגדל לא לקחה סיכונים בעסקה" (עמ' 829, ש' 9 ואילך; עמ' 835, ש'   19). ברי, כי אין המדובר בעסקת תמורה בשל זכויות במקרקעין, ולא ניתן לגזור דבר מאמרותיו של עד זה או אחר או מטענותיה של התובעת בנדון.

120.     ב"כ הנתבעת הלינה עוד, שהתובעת הסתמכה על ראיות שלא נתקבלו, בניגוד להחלטתו של בית המשפט, והפנתה בזאת למקב"ת חברון. בדיון מיום 8.7.07 דחה בית המשפט בקשתו של ב"כ התובעת להגיש מסמך הנוגע למקב"ת חברון, ופנייתו לבית המשפט העליון (רע"א 7921/07), בבקשת רשות ערעור אודות ההחלטה, נדחתה אף היא. חרף האמור, התייחס ב"כ התובעת בסיכומיו למקב"ת חברון, בפרק בן 3 עמודים.

121.     בסיכומן של טענות הדגישה ב"כ הנתבעת, כי עניין לנו במקרקעין "עירומים" כהגדרתה, ועובדה היא שניסיונותיה של התובעת, במרוצת השנים, להפיק מהם דבר כלשהו, כשלו. אין להגדיר המקרקעין כ"עסק חי", לטענת ב"כ התובעת, ובהתאם יש לשום שוויים.

דיון

122.     אדגיש ואבהיר, בראשיתו של דיון, כי אין בכוונתי להידרש לכלל הטענות המוצגות לעיל, באין נחיצות בדבר. אבחן להלן הטענות העיקריות, לצורך הכרעה בנושאי הליבה שבענייננו, לבל ייהפך פסק הדין לטקסט ארוך יתר על המידה ובלתי תכליתי.

מצב הקרקע עובר להפקעתה

123.     מצבה של הקרקע המדוברת בטרם הופקעה יוגדר תוך השוואה לחלקות מקרקעין נוספות שבגבולותיה, באשר שיטת ההשוואה כאמור הנה הראויה לקביעת שוויים של המקרקעין המופקעים. שיטת ההשוואה מגובה בפסיקתם של בתי המשפט ובספרות המקצועית. כך ניתן למצוא בת"א (ת"א) 2993/00 דרדשתי נ' מ"י, תק-מח 2003(4) 2022, 2030, הקביעה, שניתן לקחת בחשבון שווי מקרקעין סמוכים (הנמצאים באותו גוש) ובעלי נתוני תכנון זהים, כאמצעי להערכת שווי המקרקעין המופקעים. בספרו של המלומד א' קמר דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שישית) בעמ' 439 הוסבר, כי פסקי דין שניתנו גבי שווי מקרקעין שבסמוך למקרקעין המופקעים, יכולים לשמש ראיה ביחס לשווי המקרקעין המופקעים. המדובר, לשיטתו של קמר, בחומר ראיות קביל דרך כלל, אשר ניתן להסתמך עליו ולאמוד שוויים של המקרקעין המופקעים כאילו בוצעו העסקאות הנבחנות בחלקות המקרקעין האחרות, נשוא ההשוואה. עם זאת, פסקי דין כאמור אינם יוצרים השתק פלוגתא בין הצדדים ובכוחם לטעון נגדם.

124.     ב"כ התובעת טען, לכל אורך הדרך, כי הקרקע המדוברת מוכנה להקמתה של שכונת מגורים, באין עכבות כלשהן של תכנון ותשתיות, וזאת חרף מכשולי התכנון, התשתיות, הנתונים הטופוגרפיים, ריבוי הבעלויות והאישורים הנדרשים, אשר הוכחו במסגרתו של ההליך על ידי ב"כ הנתבעת.

במצב הדברים האידילי, המתואר על ידי ב"כ התובעת, נאמד מחיר מ"ר קרקע בנכס, במאות דולרים. ב"כ התובעת טרח והגיש שורת חוות דעת שבמומחיות, ומומחים שונים נקראו להעיד בבית המשפט, לגיבוי טענותיו ולהוכחתן. בשל הנחות מוצא מוטעות נטען, למעשה, בחוות הדעת, כי הפקעת המקרקעין הכוללת, שנכפתה על בעליהם על ידי המדינה, גדעה רווחיות אדירה וגרמה נזקים כבדים לתובעת. ואולם, משהוכח בפועל, עובדתית, שעניין לנו בקרקע "עירומה", הרחוקה מלהיות זמינה לבנייה, בשל הקשיים הכרוכים בהפשרתה, נשמטת הקרקע תחת רגלי חוות הדעת הרבות, המתעלמות למעשה ממצב הדברים לאשורו תוך הנחה, שפרויקט בניה בקרקע היה מוקם ללא קשיים מיוחדים ומניב תשואה של מיליוני דולרים.

125.     המקרקעין המדוברים היו, עובר להפקעתם, אדמת טרשים כמוכח, אשר יועדה בחלקה ליער אורנים. חלקת המקרקעין שבבעלותה של התובעת מצויה במורדות הגבעה הצפונית של "ג'בל אבו ע'נים" ("הר-חומה"), מאופיינים בשיפועים תלולים במיוחד (בשיעור העולה על 20% ובחלקים מסוימים אף עד 40% ו-50%). מאפייניהם הפיסיים של המקרקעין הקשו מאוד על סלילת גישה או בנייה בהם, באופן המייקר משמעותית את עלויות הפיתוח. תכנון כבישים בשטח טופוגראפי כמתואר, יוצר אילוצים קשים, המחייבים בתכנון תחבורתי מורכב וסבוך ובהוצאתו לפועל באמצעות עבודות חפירה, חציבה, מילוי קרקע והקמתם של קירות תומכים גבוהים במיוחד. הללו מעלים משמעותית את הוצאות הפיתוח במקום, נוסף להוצאות הכרוכות בהקמתן של תשתיות בסיסיות (מים, חשמל, ביוב, תחבורה וכד'), באין כאלה במקום וכנדרש להקמתה של שכונה למגורים. חלקת המקרקעין מרוחקת גם מתשתיות עירוניות, כך שאין אפשרות להתבסס על "פיתוח זוחל" – נתון המביא לעליה חדה בהוצאות ההקמה. ב"כ הנתבעת הוסיפה, שהיה צורך גם בביצוע "תשתיות ראש שטח", כמקובל בכל פרויקט בניה - בלתן אין אפשרות להתחיל בבנייה במקרקעין, עובדה שלא הוכחשה על ידי ב"כ התובעת, ולדבר השפעה ממשית וישירה על שוויים.

הקשיים הסביבתיים והפיסיים, בנסיבות ענייננו, חברו להיעדרו של רצף טריטוריאלי ולהרכב הבעלויות המסועף בחטיבת הקרקע השלמה, באופן שחייב תכנון הקרקע כמקשה אחת. לבעלי הקרקע לא הייתה בפועל, לאור המתואר, אפשרות לתכנן ולפתח  האזור, בכוחות עצמם, כשם שהודגש בחוות דעתו של השמאי לוי (עמ' 9-10, 20 לחוות הדעת). משכך, לא ניתן היה להוציא היתרי בנייה, וכל ניסיון לתכנן תב"ע שתאפשר בנייתה של שכונה נותר בגדר ניסיון בלבד, באשר לא היה בר ביצוע.

126.     טענותיו של ב"כ התובעת מתבססות, בהתחשב באמור, על נתונים לא ריאליים, נעדרי אחיזה כלשהי במציאות, בעוד תמונת המצב המתוארת, על ידי ב"כ הנתבעת, הנה זו המתקבלת על הדעת, זו שהוכחה כנכונה. אילו היה גלום בקרקע, בפועל, פוטנציאל תכנוני אמיתי, כטענת ב"כ התובעת, אזי מדוע לא הצליחה התובעת, משך שנים רבות, לקדם המקרקעין לקראת בניה, ברצותה להקים שכונת מגורים גדולת מימדים במקום? – ההיגיון מחייב, כי לאור מצבו הטופוגראפי הקשה של השטח, כמתואר, הרכב הבעלויות במקום והמצב התכנוני הקיים דאז, לא יכולה הייתה התובעת לפעול לשינוי ייעוד המקרקעין, תכנון מקיף בשטח, בניית התשתית ויצירת רצף טריטוריאלי, כמתבקש, בין חלקתה של התובעת ליתר החלקות, במטרה לבנות יחידה הומוגנית רציפה. לתובעת חסרו עוד היכולות להקים התשתיות הנחוצות, ועוד לפני כן -  להוציא ההיתרים הדרושים לדבר מן הרשויות. ב"כ התובעת טען לפעילותה של מרשתו לקידום הנדרש, בהסתמך על שיתוף פעולה עם מוסדות שונים מטעמה של הנתבעת, ברם טענותיו הועלו בעלמא, באין בסיס לדבר בחומר הראיות ותוך התעלמות ממצב הדברים בשטח. על כל פנים, לא עלה בידי התובעת לקדם פרויקט הבנייה במאומה – נתון שאינו מתיישב עם תנאי השטח האידיאליים כטענתה. 

127.          במצב המתואר, לא היה מנוס מריכוז השטח ביד אחת, ידה של הנתבעת, באשר בכוחה להוציא לפועל כל הנחוץ להקמתו של הפרויקט, לרבות הפקעת השטח הדרוש לבניית השכונה. בבג"צ 3956/92 מקור הנפקות וזכויות בע"מ נ' ראש הממשלה ואח', תק-על 94(4) 479, קבע בית המשפט העליון כלהלן:

"יוזמת הבעלים של קרקעות בשטח המופקע להקים את השכונה בכוחותיהם הם לא עלתה יפה.המצב כיום הוא, שלרשות העותרת עומדים כ- 563 דונם בלבד מתוך שטח כולל של 1,850 דונם. שטח בגודל כזה בוודאי אין בו כדי להקים את השכונה, והעותרת עצמה לא טענה אחרת. התוצאה היא שאין אופציה של בניית השכונה שלא בדרך של הפקעת השטח המופקע ובניית השכונה בדרך המתוכננת על ידי המדינה. רק בדרך זו ניתן יהיה לרכז את כל קרקעות השטח המופקע ביד אחת, אשר לה היכולת והאמצעים להבטיח את תכנון השטח ואת בניית שכונת מגורים על השטח המופקע על כל קשיי הבנייה, תוך זמן סביר".

גם במסגרת הדיון בבג"צ 4710/94 מקור הנפקות וזכויות בע"מ נ' ועדת הכספים של הכנסת ואח', תק-על 95(1) 697, נדחו שוב טענותיה של התובעת, וכן נדחו בעתירתה בבג"צ 4318/96 מקור הנפקות וזכויות בע"מ נ' שר האוצר ואח' - בגדרה ביקשה התובעת, בשנית, לבטל ההפקעה בטענה שמתחם המקרקעין, הכלול בתוכנית 5053א' (אשר היוותה חלק מתכנית מתאר מקומית 5053),מורכב, ברובו, מקרקעותיה של העותרת - התובעת, שנועדו לבנייה למגורים, כך שהתובעת יכולה להקים השכונה ב"הר-חומה" בעצמה, ללא צורך בהפקעה. בית המשפט העליון דחה הטענה שוב, בקבעו כי אינה אלא חזרה על הנטען בעבר וכי קיים לגביה מעשה בית דין. כן הדגיש בית המשפט העליון, כלהלן:  

"אין לנו אלא לחזור על מה שכבר נאמר כי, לא ניתן לראות את חלקה של העותרת במנותק מחלקים אחרים של הקרקע המופקעת. החלק בקרקע המופקעת המתוכננת למגורים מתבסס על תשתיות בקרקעות אחרות שהופקעו... שבלעדיהן לא ניתן לתכנן ולהקים את השכונה כולה. אין צריך לומר כי היענות לבקשת העותרת לבטל את ההפקעה תחייב ביטול ההפקעה גם בחלקות אחרות, ונמצא כי התכנית תסוכל".

128.     ב"כ התובעת הפנה עוד לתכנית המנדטורית 5RJ משנת 1942, אשר הוחלה על השטח, ברם לאורה, יועד השטח לחקלאות ולא ניתן היה לקבל היתרים לבנייה בו. ב"כ התובעת בחר להתעלם מעיקרי התוכנית כמו גם מקביעתה של הפסיקה בנדון (בג"ץ 823/88 משאהרה נ' מועצת התכנון העליונה בית אל, פדאור-עליון 89(1) 607), וכן מן הקביעה שניתן יהיה, בהתאם לתכנית המנדטורית, לבנות אך בית בודד בשטח המשתרע על פני 792,482 מ"ר, כלהלן:

"פיצולה של קרקע המשיבים לחלקות בשטח של 1 דונם כל אחת, במטרה לאפשר הקמתם של 10 בתים (או 5 על פי פסיקתו של בית המשפט המחוזי), כמוה כביטולו של הייעוד החקלאי של הקרקע כליל, ומותר כי זו לא הייתה כוונתם של יוזמי התכנית, כי פיצול המקרקעין של המשיבים היא בבחינת אפשרות שגם אם היא קיימת במישור התיאורטי, במישור המעשי סיכוייה של תכנית כזו לקבל את אישורם של מוסדות התכנון והבנייה שואף לאפס, לאור היותה סותרת את ייעוד הקרקע ולמעשה מביאה לביטולו המוחלט" (ע"א 9355/02 מ"י נ' ג'ורג' יוסף ראשד ואח', תק-על 2004(2) 338, פסקה 8).

בניגוד לאמור, וחרף מודעותו לפסיקה בנדון, טען ב"כ התובעת כי התכנית המנדטורית אפשרה למרשתו להגיש תכנית חלוקה למגרשי בנייה בני דונם כל אחד ולבנות על כל מגרש בית בשטח של 175 מ"ר. טענתו זו, חרף האיסור המפורש שהוגדר בפסיקה ובמכתבה של עו"ד שרי לרנר (נספח ז' לחוות דעתו של השמאי לוי) – בו צוין מפורשות, כי אין אפשרות ליתן היתר בנייה במקרקעין, אינה מקדמת תביעתו. התעקשותו של ב"כ התובעת בטענתו, כי היה בכוחה של מרשתו לקדם פרויקט הבניה בשטח, באופן רווחי וללא כל צורך בהפקעה, אינה משנה מצב הדברים בפועל, המלמד ההפך הגמור.

129.     על יסוד האמור, יש להעריך הקרקע המופקעת בהשוואה לשכנותיה, הדומות לה בתכונותיהן ואשר הופקעו אף הן, במסגרת הפרויקט. בעובדה שהתובעת התקשרה בעבר עם גופי תכנון, רשויות שונות מטעמה של הנתבעת וגופים אחרים כ"הימנותא", אין כדי להבדילה מיתר הקרקעות השכנות, וההבדל המרכזי בין חלקת הקרקע המדוברת, שבבעלותה של התובעת, לבין שכנותיה נעוץ בגודלה (כשם שהובהר גם בבג"צ 3956/92; בג"צ 4710/94 ודנג"צ 868/95, אך התובעת ממאנת להשלים עם כך).

130.     בהמשך לאמור, יש לדחות טענתו של ב"כ התובעת נגד קבילות הנתונים המוצגים באשר לחלקות האחרות. אין המדובר, גם לשיטתי, בעדות מפי השמועה אלא בעדות ישירה, באשר אין בעובדה שמומחה מקבל מידע כדי להפכו לעדות מפי השמועה, אלא יש בחומר המובא בפניו משום ראיה של ממש, אשר ניתן להסתמך עליה ולהעמידה, בהתאם, גם במבחנה של החקירה הנגדית (ע"א 4384/90 ואתורי נ' בית החולים "לניאדו", פ"ד נא(2) 171, 185; י' קדמי על הראיות – הדין בראי הפסיקה (חלק שני, תשס"ד) בעמ' 820-821).

השתק פלוגתא

131.          ב"כ הנתבעת הזכירה פסיקתו של בית המשפט העליון בשבתו כבג"צ – במסגרתה נדחו, פוזיטיבית ולאחר דיון, טענותיה של התובעת בדבר יכולתה להקים שכונת מגורים ב"הר-חומה" בכוחות עצמה, ללא צורך בהפקעה ובהעדר הסכמת יתר הבעלים. המדובר, לטענת ב"כ הנתבעת, במעשה בית דין ובהשתק פלוגתא המחייבים, כשלעצמם, בדחיית טענותיה של התובעת.

השתק הפלוגתא יבוסס בהתקיים ארבעה תנאים: האחד, הפלוגתא העולה בכל אחת מההתדיינויות היא אכן אותה פלוגתא, על רכיביה העובדתיים והמשפטיים; השני, קוים דיון בין הצדדים באותה פלוגתא במסגרת ההתדיינות הראשונה, ולצד שנגדו מועלית טענת השתק בהתדיינות השנייה היה יומו בבית המשפט ביחס לאותה פלוגתא; השלישי, ההתדיינות הסתיימה בהכרעה מפורשת או מכללא של בית המשפט באותה פלוגתא, בקביעת ממצא פוזיטיבי, להבדיל מממצא הנובע מהעדר הוכחה; הרביעי, ההכרעה הייתה חיונית לצורך פסק הדין שניתן בתובענה הראשונה (ע"א 1041/97 סררו נ' נעלי תומרס בע"מ, פ"ד נד(1) 642, 650-651; ע"א 246,247/66 קלוזנר נגד שמעוני, פ"ד כב(2) 561, 583-584 – פסק דין מנחה בסוגיה; נ' זלצמן מעשה בית דין בהליך אזרחי (התשנ"א) בעמ' 441).

ארבעת התנאים הנזכרים מתקיימים, בנסיבות ענייננו, לאור קביעותיו של בית המשפט העליון בשבתו כבג"צ, במסגרת החלטותיו השונות בעתירותיה של התובעת (ואף בהחלטותיהן של ערכאות אחרות), כך שיש להצביע על קיומו של מעשה בית דין והשתק פלוגתא, ככל שנוגע הדבר לטענותיה של התובעת באשר להקמת שכונת מגורים ב"הר-חומה" בכוחות עצמה ובאין צורך בהפקעה. חזרה על טענות שנדחו לגופן, כמה וכמה פעמים, אינה אלא בבחינת בזבוז זמנו של בית המשפט ואף עולה, כשם שצוין גם בבג"צ 4710/94 מקור הנפקות וזכויות בע"מ נ' ועדת הכספים של הכנסת ואח', תק-על 94(3) 303, כדי ניצול לרעה של הליכים.

היה זה המקום לסיים הדיון בשלב זה, לאור האמור, ברם מצאתי לנכון לבחון, לשם השלמת התמונה, מכלול הנסיבות והעובדות שבענייננו, ולבסס המסקנה הסופית, כמבואר, בהתאם.

פרמטרים להשוואת מחירי הקרקע בעסקאות שונות

132.     בע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל, מחוז הצפון, פ"ד מ(4) 154, 157-156 נקבע, כי בבוא בית המשפט להעריך שוויים של מקרקעין, שומה עליו:

"לבחון את השטח לאור מידע שהיה מצוי בידיו של קונה פוטנציאלי ביום עריכת העסקה הדמיונית (היינו במועד ההפקעה), ולא לאור התפתחויות שהתרחשו לאחר מכן. הקובע הוא, מה היו אז הציפיות הסבירות שהיו קיימות ביחס לאפשרויות הגלומות בקרקע, ולא מהו המצב בפועל בזמן מתן פסק הדין (ראה ספרו של א. קמר "דיני הפקעת מקרקעין" ע' 151)... על השמאי, ובעקבותיו על בית המשפט, לייחס משקל משמעותי לפוטנציאל העתידי של המקרקעין בתור קרקע אפשרית לבניה רק אם הסיכוי לשנות יעוד השטח, במובן של התרתו לצרכי בניה, הינו ודאי, או שניתן לפחות לצפות למימושו בעתיד הנראה לעין".

133.     משנקבע, כי התובעת לא יכולה הייתה לבנות את השכונה, כטענתה, אין כל יתרון לקרקע שבבעלותה של התובעת על פני כל חלקה אחרת באתר. משכך, יש לבחון הפרמטרים המדגישים הקרבה הגיאוגרפית והאפשרויות התכנוניות, כדי לאמוד רף המחירים הריאלי. כאן המקום להדגיש, שאיני מתעלם מאלמנט גודלו של השטח, אשר בבעלותה של התובעת, בהשוואה ליתר חלקות הקרקע באתר, שהופקעו אף הן. עם זאת, איני רואה לנכון ליתן לאלמנט האמור משקל יתר, כשם שמבקשת התובעת, משום שאלמנט הגודל אינו מעלה ערכה של חלקת הקרקע בהכרח. משקיעים קטנים, כשם שציין השמאי לוי, נרתעים מלהשקיע בחלקות גדולות בשל גובה התמורה הנדרש, כך שהביקוש לחלקת קרקע גדולה נמוך, ויש בדבר כדי להפחית מערכה. שווייה של חלקת קרקע גדולה יעלה כאשר תכנונה ופיתוחה ירוכזו בידי רשות אחת, המסוגלת לעמוד בנטל – הן הכספי והן התכנוני.

134.     מכאן אפנה לסקור הנתונים בדבר מחירי מ"ר קרקע (מתוך מפת ההשוואה – נספח כג' לשומתו של לוי) בחלקות אחרות באתר, שנמכרו או הוצעו למכירה לפני ההפקעה, וכן לחלקות מחוץ לאתר, שנמכרו לאחר ההפקעה והושפעו מבנייתה של שכונת "הר-חומה". אבחן תחילה העסקאות שנכרתו עובר להפקעה, כלהלן: 

א.                     עסקת 1989 (שטח "2" בנספח כ"ג) - מחיר המכירה עמד על 2.7 דולר למ"ר קרקע, קרי: 2,700 דולר לדונם.

ב.         עסקת שייר–א–לנד (שטח "3" בנספח כ"ג) - ביום 23.2.90 נמכרו 1,400 מ"ר באדמת מושע מתוך חלקה ששטחה 57,879 מ"ר, בתחום השטח שהופקע לצורך הקמת "הר-חומה". חלקים נכבדים מן החלקה היו בבעלותן של "הימנותא" וקק"ל, וחברת שייר-א-לנד התכוונה למכור קטעי קרקע ליהודים ברחבי העולם. מחיר המכירה עמד אז על 2.4$ למ"ר קרקע (2,400 דולר לדונם), וביטא נכונה, כעולה מעדותו של עו"ד וייס אשר ערך העסקה, שווי השוק של המקרקעין באותו מועד.

ג.          עסקת ברנרד נוימן (שטח "4" בנספח כ"ג) – בפרק הזמן שבין תום שנת 1990לתחילת שנת 1991, הוצעה למכירה חלקת קרקע בשטח של 52,026 מ"ר, המצויה בתחום השטח המופקע וגובלת בחלקתה של התובעת בענייננו, ממערב. החלקה הוצעה למכירה ל"הימנותא" בתעריף של כ-6.5 דולר למ"ר, אך "הימנותא" סירבה להצעה, ככל הנראה – וכך מחייב ההיגיון – משום שהמחיר המוצע היה גבוה עבורה, אחרת הייתה, לבטח, רוכשת את הקרקע.

ד.         עסקת דרך חברון (שטח 5 בנספח כ"ג) - ביום 9.5.90, כשנה לפני ההפקעה, נמכרה חלקה בשטח של 27,676 מ"ר, כשעליה בניין בשטח של 115 מ"ר, אשר תרם לבטח להעלאת המחיר. החלקה המדוברת נמכרה במחיר כולל של 276,676 דולר, כאשר המחיר למ"ר נאמד ב-10 דולר (הכוללים גם ערכו של המבנה).

נתוני העסקאות שלאחר ההפקעה מציגים תמונת מצב שונה. כך ניתן לעמוד על שטח "6" בנספח כ"ג, אשר נבחן בפסק הדין שבת"א (י-ם) 433/95 ברגר נ' מדינת ישראל ואח', תק-על 2004(4) 2035, 2036. אליבא דפסק הדין האמור, נפסקו פיצויי הפקעה בעבור חלקות שהופקעו, בדומה לחלקה שבענייננו ובמועדה. אז נקבע פיצוי בשיעור של 38 דולר למ"ר; שטח "7" בנספח כ"ג משתרע על פני 24,618 מ"ר. השטח נמכר ביום 5.1.1997, במחיר של 24.4 דולר למ"ר; שטח  "8" בנספח כ"ג כולל 19,068 מ"ר. השטח המדובר נמכר בין השנים 2000-2001 במחיר של 20 דולר למ"ר.

135.     ברי, כי ממוצע מחירו של מ"ר קרקע באזור "הר-חומה" עובר להפקעה, נאמד בכ-5.4 דולר למ"ר בעוד ממוצע המחירים שלאחר ההפקעה היה 27.5 דולר למ"ר, וזאת בשל בניית השכונה "הר-חומה" והקמתן של תשתיות מפותחות באזור. בנסיבות אלה, כשלא ניתן היה לבצע דבר בקרקע, עובר להפקעתה, היה המחיר שהוצע לתובעת (20 דולר למ"ר) סביר בהחלט. אין בהקמתה של "הר-חומה" לאחר מכן, כדי לחייב הנתבעת בתעריף מופרז של 600 דולר למ"ר, באשר במועד הפקעתה, הייתה הקרקע אדמת טרשים "עירומה", כהגדרת ב"כ התובעת.

136.     השמאי לוי, מטעמה של הנתבעת, העריך שווייה של הקרקע המופקעת בטווח שבין 15ל-20 דולר למ"ר, נכון למועד ההפקעה, הוא יום ה-16.5.1991. התעריף המדובר קרוב להערכתו של השמאי טור סיני, אשר הוסכמה גם על התובעת והרל"י. ההערכה האמורה סבירה ביותר נוכח מצב הקרקע, כפי שתואר עובר להפקעה. חוות דעתו של השמאי לוי, מטעמה של התובעת כאמור, נסמכה, בשונה מחוות דעתו של השמאי קול, מטעמה של הנתבעת, לקביעת שווי המקרקעין, בהתאם לעקרונות השמאות המקצועיים המקובלים. לוי בחן העסקאות הרלבנטיות להשוואה, תוך התחשבות בצורך בהשגת שיתוף הפעולה של כלל הבעלים בנכס, וביתר הגורמים הנוגעים בדבר, כגודל הקרקע, המבנה הטופוגראפי, המיקום הגיאוגראפי ומועד המכירה. לוי התחשב גם בהסכם הרל"י ובמאמציה של התובעת לשינוי ייעוד המקרקעין.

השמאי קול מטעמה של התובעת אמד תעריפי מכירתה, תוך שיצא מנקודת הנחה בלתי הגיונית ובלתי מבוססת, כי הקרקע הייתה מוכנה לבנייה, על כל המשתמע מכך. יוזכר, שעניין לנו במקרקעין, בין חלקתה של התובעת ובין יתר החלקות הגובלות, שנכללו בהפקעה, המהווים חלק מחטיבת קרקע של כ-1,850 דונם, קרקע שהופקעה לצורך הקמת השכונה. הקרקע ממוקמת מחוץ לירושלים, מצד דרום – מזרח, בסמוך לבית לחם, מבודדת ומרוחקת למעשה מכל שטח בנוי בירושלים. במועד ההפקעה לא הייתה כל תשתית חיונית במקום (כמים, חשמל, תחבורה וכו'), אשר ניתן היה להסתמך עליה לצורך בנייתה של שכונת המגורים, ואילולא הושג שיתוף הפעולה של רשויות התכנון, לא הייתה הבנייה מתאפשרת.

137.     אי לכך, במכתב שנשלח מטעם "הימנותא" למנהל מקרקעי ישראל, ביום 20.11.1990, צוין, על דעתה של התובעת, כלהלן:

"הדרך היחידה לקדם במהירות את התכנון, הביצוע, השלמת הבניה ואת אכלוס השכונה, היא רק על ידי ריכוז כל הליכי הקמת השכונה ביד אחת! על מנת להשיג מטרה זו יש לרכוש 'ברכישה על פי דין' את כל המתחם על מנת שאנו והרשות לפיתוח ירושלים בשיתוף פעולה מלא, נוכל להקים את השכונה בהקדם האפשרי" (המכתב אוזכר בפסק דין בבג"צ 3956/92, בעמ' 481).

ברי, וכשם שהובהר לעיל, כי טענותיה של התובעת בדבר יכולתה הפוטנציאלית להקים שכונת מגורים ב"הר-חומה", בכוחות עצמה, ובאין צורך בהפקעה, נעדרות כל בסיס עובדתי, ויש לשללן מכל וכל. בפרט אמורים הדברים כשתוכן המכתב האמור הנו בגדר "הודאת בעל דין" של התובעת, בדבר היעדר היכולת לממש תוכניות הבנייה באתר. משכך קבע גם בג"צ, במסגרת ההתדיינויות בין התובעת לנתבעת, שהדרך היחידה להנעת הפרויקט הנה בריכוזו בידי המדינה, המוסמכת להפקיע המקרקעין ומסוגלת להוציא לפועל כל הנדרש להקמת השכונה.  

138.     על יסוד האמור, נדחות בזאת טענותיה של התובעת, ככל שנוגע הדבר לשוויים הנטען של המקרקעין. אין לכחד, כי אפשר שמאמציה של התובעת בתכנון ובהתקשרויות שונות יצרו ציפייה כלשהי בקרב קונים פוטנציאליים, ואפשר שהביאו להעלאת שווי הקרקע הספציפית בהשוואה לשכנותיה, ברם האפשרות שוקללה בשומתו של לוי בקביעת שווי הקרקע, ואין מקום להתערב בה, לבטח לא תוך אומדן מ"ר קרקע בסך של 600 דולר, כדרישת ב"כ התובעת.

טענות התובעת הנוגעות לפיצוי שאינו שנוי במחלוקת

139.     בין השנים 1991 ל-1992 הפקיעה המדינה 1,850 דונם באזור "הר-חומה". בעקבות ההפקעה, הוגשו עתירותיהם של גופים שונים לבג"צ (בג"צ 3965/92 ו-4375/92), ובין העותרים הייתה גם התובעת. בשנת 1994 נחתם הסכם פשרה בין הנתבעת וחלק מהעותרים, הם: "הכשרת הישוב בע"מ", "שיכון ומלאכה בע"מ" וברנרד נוימן – במסגרתו התחייבה הנתבעת, במטרה לקדם האינטרס הציבורי ולקדם בדחיפות מלאכת התכנון, הפיתוח והבנייה של שכונת המגורים באתר, לשלם לעותרים פיצויי הפקעה בתעריף של 45 דולר למ"ר. בהתאם הוסכם, שהעתירות תדחנה, התשלום הראשון יועבר לעותרים והנתבעת תתפוס חזקה בקרקע. כן הוסכם, כי אם התובעת ו"הימנותא" תצטרפנה להסכם תוך 14 ימים, יוגדל סך הפיצוי ל-50 דולר למ"ר. בפועל, מיאנה התובעת להצטרף להסכם הפשרה, ובסופו של דבר נדחתה גם עתירתה. גם בשלב זה סירבה התובעת להשלים עם עובדת הפקעת הקרקע, והערימה קשיים נוספים בדמותם של הליכים משפטיים רבים, עיכוב השלמת הליכי התכנון וניסיונות לגרום לשינויים בתכניות המתאר, אשר אושרו ביחס למתחם המופקע.

140.     ב"כ התובעת טען, כי ליתר העותרים, בעלי הקרקע המופקעת, הייתה  סיבה להעדיף את הסכם הפשרה על פני מאבק ארוך. כן ביקש להוכיח, באמצעות הסכם הפשרה האמור (סעיף 15 להסכם), שהנתבעת התחייבה לשלם לתובעת ול"הימנותא" סך פיצוי (50 דולר למ"ר) גבוה מזה שהוסכם עם העותרים (45 דולר למ"ר), אם תצטרפנה להסכם. משכך זכאית התובעת, לדידו, ל-551,450 מ"ר X 50 דולר=27,572,500 דולר.

            ב"כ הנתבעת השיבה, כי אין להכתיב לה כעת סך הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת, על בסיסו של הסכם פשרה כאמור, אשר נחתם בין המדינה לעותרים – אליו סירבה התובעת להצטרף. קבלת טענתו של ב"כ התובעת בנדון, בדבר פיצוי בסך 50 דולר למ"ר כאמור, הנה בלתי סבירה בהתחשב בתנאי הסכם הפשרה, ומתעלמת מנסיבות כריתתו של ההסכם ומתכליתו. משלא הצטרפה התובעת להסכם הפשרה במועד הקבוע ובתנאיו, אין לראות בעיקריו משום הכרה של מי מן הצדדים שאכן זהו ערכם של המקרקעין המופקעים (סעיף 6 להסכם). יתרה מזו, בהסכם גופו צוין (סעיף 4(ב) להסכם הפשרה), כי שטחי המקרקעין המופקעים נבדלים זה מזה בערכם, וערכי השומה אינם מבטאים שווי השוק אלא צרכי הפשרה בלבד, אשר הביאו לשומה גבוהה משל לערכי השוק.

דין טענותיה של התובעת, ככל שנסמכות על הסכם הפשרה, להידחות. הרי התובעת בחרה שלא להצטרף להסכם במועדו, כשם שעשו יתר העותרים, כך שאין בכוחה כעת לטעון לחיובים שונים של הנתבעת, מכוחו של הסכם שלא נחתם כאמור בין השתיים. גם לגופם של דברים, אין לקבל טענותיה של התובעת בדבר שווי המקרקעין, בהפנותה לעיקרי ההסכם, משנאמד השווי, בשעתו, בהתחשב בנסיבות ספציפיות, ובפרט באינטרס של הנתבעת לקדם במהרה בנייתה של שכונת המגורים. התובעת, בבחירתה שלא להצטרף להסכם, ובהתנגדותה להפקעה באמצעים שונים , הערימה על הנתבעת קשיים, מהם קיוותה התובעת להימנע בהצעתה בהסכם. משכך, אל לתובעת להלין על מצבה הנוכחי, אלא על בחירותיה היא ושיקול דעתה, על עצמה בלבד.

הפרת חובה חקוקה

141.          ב"כ התובעת הפנה לסעיף 9א לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור - לפיו ישלם רוכש הזכויות במקרקעין לבעל הזכויות שנרכשו, על חשבון הפיצויים המגיעים לו בשל רכישת זכויותיו, תוך 90 יום ממועד קבלת החזקה במקרקעין או ממועד איתור בעל הזכויות. תיעוד זכויותיה של התובעת בחלקת המקרקעין ואמצעי הוכחתן הועברו לידי הנתבעת כבר בשנת 1991, והנתבעת לא ביקשה כל הבהרה בעניינם. משכך, היה על הנתבעת לשלם הפיצוי, שאינו שנוי במחלוקת, כבר ביום 6.1.93, היום התשעים ממועד קבלת החזקה בחלקה. התובעת אמנם הגישה מספר עתירות לבג"ץ במטרה לבטל ההפקעה, והללו נדחו לאחר יום ה-6.1.93, אך לא היה בדבר כדי לפטור הנתבעת מלהציע תשלומו של הפיצוי המוסכם במועד או להפקידו, לחלופין, אצל האפוטרופוס הכללי. משלא עשתה כן הנתבעת, הפרה מפורשות חובה חקוקה. במכתבו של מינהל מקרקעי ישראל בנדון, מיום 19.5.1998 (נספח י' לתביעה המתוקנת בשנית) צוין, שהפיצוי יהא כספי בלבד, אך שומתו לא נקבעה וכן לא שולם לתובעת דבר. במכתבה מיום 20.5.98 ביקשה התובעת את המינהל להציג שומתו (נספח ט' לתביעה המתוקנת בשנית), אך לא קיבלה תשובה וכן לא מענה כלשהו בתגובה למכתביה מיום 27.11.98 ומיום 16.12.98 (נספחים י"א ו-י"ב לתביעה המתוקנת בשנית), בהם נתבקש המינהל להאיץ מתן שומתו.

142.     משלא נענתה התובעת, הגישה תביעה בסדר דין מקוצר לבית המשפט המחוזי בירושלים (ת"א 1745/98 - "התביעה הקודמת") לחיוב הנתבעת, שר האוצר ומנהל מקרקעי ישראל לשלם לה הסכום שאינו שנוי במחלוקת, תוך שמירה על זכותה לתבוע את סך הפיצויים המלא שמעבר לסכום המשולם כאמור. הנתבעת ביקשה את בית המשפט למחוק התביעה על הסף ולחילופין למחוק כותרתה: "סדר דין מקוצר".

143.     בקשתה של הנתבעת נדחתה והנתבעת הגישה ערעור אודותיה – במסגרתו הוסכם לדחות שמיעתו ב-30 ימים כדי לאפשר למינהל לבדוק החומר הרלבנטי במלואו, לצורך הכרעה בזכויותיה של התובעת בקרקע (נספח י"ד לתביעה המתוקנת בשנית). כן הוסכם, שהנתבעת תודיע לתובעת אם בידיה החומר הדרוש למתן החלטה. יכיר מנהל מקרקעי ישראל בזכויותיה של התובעת - יעדכן התובעת תוך 30 ימים בסכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת. המינהל הכיר בזכויותיה של התובעת ביום 16.11.1999, בכפוף לקבלת אישורים לדבר משלטונות מס רכישה, רכוש ושבח ובכפוף להסרת הערת האזהרה הרשומה בנסח הרישום לטובת מגדל חברה לביטוח בע"מ. עם המצאת האישורים המדוברים, הודיע המנהל שיפעל בהתאם. ביום 15.12.99 נקבע סכום הפיצוי שיש לשלם לתובעת, בתעריף של 25 דולר למ"ר, בסך של 59.5¤ למ"ר.

144.     לטענת התובעת, היה על הנתבעת לשלם סכום הפיצויים שאינו שנוי במחלוקת, לאלתר, מיום שנקבע. ואולם, רק ביום 22.6.2000 שילם המינהל לתובעת סך כולל של 80,882,710 ¤ בתוספת מע"מ, בחישוב שווי מ"ר קרקע בתעריף של 59.5¤ ביום ההפקעה, יום ה-16.5.91, בסך כולל של 32,811,270¤. על הסכום האמור הוספו הפרשי הצמדה בסך של 37,939,980¤ וכן ריבית בסך 10,131,460¤. ריבית כאמור חושבה בשיעור של 1.5% לשנה, בעוד היה על הנתבעת להוסיף על קרן הפיצויים, לאחר יום ה-6.1.93, ריבית צמודה בשיעור של 4% לשנה, בצמוד למדד המחירים לצרכן. הרי התובעת ספגה, לטענת בא-כוחה, נזקים כבדים בשל קבלת כספי הפיצוי באיחור. אילו קיבלה הפיצוי במועד, יכולה הייתה להשקיעו וליהנות מפירות, העולים על שיעורי הריבית הנקובים בסעיף 8(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור. משלא כן היה, יש לפצותה – לכל הפחות – בשיעור הריבית השנתית כאמור. יש לשום שיעור הפיצוי, לשיטתו של ב"כ התובעת, כלהלן: בין יום ה-16.5.91 ליום ה-6.1.93 – בתוספת ריבית בהתאם לסעיף 8(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור; בין יום ה-7.1.93 למועד התשלום - ריבית בשיעור של 4% צמודה למדד המחירים לצרכן. זאת, נוסף על הצמדת סך קרן הפיצויים למדד המחירים לצרכן, לאור סעיף 8(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור.

145.     ב"כ הנתבעת ציינה בתגובה, כי עד לחתימת ההסכם הדיוני ביום 31.5.99 וליישומו על ידי הצדדים, לא פנתה כלל התובעת למינהל בבקשה לקבל פיצוי בכסף או בבקשה להכיר בזכותה לפיצוי. התובעת לא העבירה גם המידע הדרוש לבחינת הגורמים המוסמכים במנהל ולהכרעה בשאלת זכויותיה לפיצוי בעבור חלקת הקרקע. זאת, חרף העובדה שנתבקשה לעשות כן על ידי המינהל בשנת 1998, בסמוך לאחר שפנתה לראשונה למנהל בשאלת הפיצויים, במכתב מטעמו של המנהל, מיום 19.5.98. משכך, יש לדחות, לדידה של ב"כ הנתבעת, כל טענה בדבר הפרת חובה חקוקה, משלא שילמה לתובעת הפיצויים שאינם במחלוקת, במועד הקבוע, קרי: תוך 90 ימים ממועד קבלת החזקה במקרקעין, וזאת בשל התנהלותה של התובעת. יודגש, כי לאחר שהוכרה זכותה של התובעת לפיצוי כנטען (עם העברת החומר הרלבנטי), נשלחה לתובעת, ביום 15.12.99, הודעת השמאי הממשלתי - בה נקבע שיעור הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת.

146.     על כן, ומשלא קיימה  התובעת חובתה למסור לנתבעת מלוא המידע הדרוש כדי לקבוע אם זכאית אם לאו לפיצוי, יש לדחות כאמור טענותיה בדבר הפרת חובה חקוקה. הדבר הובהר היטב במכתבו של המינהל ביום 19.5.1998 – במסגרתו התבקשה התובעת להוכיח זכאותה לפיצוי ושיעורו (נספח י' לכתב התביעה). התובעת בחרה להילחם על קבלתו של פיצוי בעין ובמכתבו של המינהל, מיום 19.5.98 הודגש, כי יינתן פיצוי בכסף בלבד, כפוף להוכחת זכאותה כאמור. מכתבה הראשון של התובעת למינהל (לאור נספחי התביעה) נערך ביום 20.5.1998 (נספח ט' לכתב התביעה) – במסגרתו ביקשה התובעת, כאמור, פיצוי בעין בלבד ואף דחתה (בסעיף 3.3) האפשרות ששמאי מטעם המינהל יקבע, באופן בלעדי, שיעור הפיצוי המגיע לה (אלא אם יקבע ערכה של קרקע חלופית, בחינת פיצוי בעין, בלבד). רק במכתבה מיום 27.11.98 החלה התובעת לדבר על "פיצוי שאינו שנוי במחלוקת" (סעיף 4 למכתב), וכחודש ימים לאחר מכן, ביום 22.12.98, הגישה התביעה בסדר דין מקוצר לבית המשפט המחוזי (ת"א 1789/98) - בגדרה דרשה מן הנתבעת וגורמים אחרים לשלם פיצויי הפקעה בסך של 154,489,850¤, הגם שאותה העת, לא היו רשומות הזכויות במקרקעין על שמה. ביום 31.5.99 השיגו הצדדים הסדר דיוני, במסגרתה של התביעה, כדי לסיים הליך בדיקת זכויותיה של התובעת ולהעריך סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת, אם תוכרנה הזכויות, בהתאם ללוח זמנים מוסכם (נספח טו' לכתב התביעה). ההסדר בוצע בפועל, תוך שינויים בלוח הזמנים המוסכם, בשל הזמן הנדרש, בין יתר הדברים, לאיסוף החומר הרלוונטי ולהכרעה בשאלת הזכאות. כן שונה לוח הזמנים בשל עכבות לא פשוטות, כהסרת הערת אזהרה על שם חברת הביטוח "מגדל", וקבלת התחייבות בלתי חוזרת וכתב שיפוי מאת התובעת ומחברת "הימנותא".

147.     התובעת רכזה מלוא מאמציה, כעולה מן האמור, בהשגתו של פיצוי בעין ולא בכסף, ועשתה כל שלאיל ידה להשיג מטרתה זו. משנוכחה, שלא יעלה בידה להשיג כן, התפנתה לביצוען של הפעולות הנדרשות לקבלת הפיצוי, אשר אינו שנוי במחלוקת, וזאת רק לאחר שהגישה תביעתה שבסדר דין מקוצר. אילו חפצה לקבל הפיצוי כאמור, הייתה דואגת להציג לאלתר כלל המסמכים והעובדות, הנחוצים להוכחת זכאותה, לבל תעוכב הודעת המינהל בדבר סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת. חרף האמור, טען ב"כ התובעת לזכאותו לפיצוי, מכוח סעיף 7(2) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) – לפיו זכאי שר האוצר להיכנס לקרקע, לעלות עליה ולקנות חזקה בה, בתום מועד התקופה הנקובה בהודעה לפי סעיף 7(1) (בדבר רכישת החזקה בקרקע והצורך בפינוייה). בשלב זה היה על הנתבעת, לדידו של ב"כ התובעת, להגיש בקשה לבית המשפט למתן צו למסירת החזקה בקרקע, לפי סעיף 8 לפקודת הקרקעות האמורה, ולשאת במקביל בתשלומי הפיצויים כנדרש. ב"כ התובעת, אשר התעקש על קבלתו של פיצוי בעין לאחר שקיבל ההודעה להפקעה, דורש כעת חישובו של הפיצוי המוסכם למן מועד קבלת ההודעה כאמור. ניסיונותיו של ב"כ התובעת לפסוח על כל הסעיפים באו לידי ביטוי גם בבחירתו לנקוט, מחד, בהליכים משפטיים רבים כדי למנוע דבר ההפקעה ולטעון, מאידך, לזכאותו לפיצוי אך בשל מסירת ההודעה כאמור, עוד בטרם בוצעה הפקעה בפועל ולאחר שעשה ככל שלאיל ידו למנוע כן. ב"כ התובעת מבקש, למעשה, לאחוז בחבל בשני קצותיו, ובית המשפט לא ייתן יד לדבר. 

סיכומו של עניין - התובעת ניאותה לקדם ההליכים ולהעביר חומר המסמכים רק במסגרתם של הליכים משפטיים כאמור, ולאחר שהושג הסדר בין הצדדים ביום 31.5.99. משכך, הועבר לרשותה שיעור הפיצוי, עם איתורה כבעלת הזכויות, בהתאם לסעיף 9א לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור. ברי, בנסיבות אילו, כי הנתבעת לא הפרה הוראה חוקית, ויש לדחות כל טענה בנדון.

148.     יש לדחות, בהמשך לאמור, דרישתו של ב"כ התובעת לתחשיב שונה של הפרשי הריבית וההצמדה, הנוספים לקרן הפיצויים. די, לצורך האמור, בהפניה לסעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, שעניינו "הצמדת פיצויים", ולהלן נוסחו:

"(א) נרכשו זכויות במקרקעין מכוח חוק רכישה פלוני, ישולמו לבעל הזכויות פיצויים בסכום שווי הזכויות כשהוא צמוד למדד המחירים לצרכן, בתוספת ריבית לא צמודה בשיעור של 4% לשנה עד יום ט' בניסן התשנ"ג (31 במרס 1993), וריבית צמודה בשיעור של 1.5% לשנה מיום י' בניסן התשנ"ג (1 באפריל 1993) ואילך על שווי הזכויות בלבד, לפי זה:

(1)    הריבית תחושב ממועד הרכישה עד יום התשלום בפועל או הפקדת הסכום לזכות בעל הזכויות לפי האמור בסעיף קטן (ב);

(2)    ההצמדה תחושב על פי עליית מדד המחירים לצרכן כפי שפורסם לאחרונה לפני תשלום הפיצויים או הפקדתם לעומת המדד שפורסם לחודש שבו חל מועד הרכישה".

התובעת הציגה כלל החומר הדרוש להערכת הפיצוי רק לאחר שהושג הסדר דיוני בין הצדדים בשנת 1999, וחישוב הפיצוי נערך בהתאם, כראוי. אל לה לתובעת לנסות ולהיבנות כעת מבחירתה המכוונת שלא להעביר החומר הרלבנטי מבעוד מועד, בדרישתם של פיצויים למן מועד רכישת המקרקעין במסירת הודעה בנדון. טענות שכאלה מלמדות אף הן, בדומה לאחרות, על חוסר תום הלב של התובעת בדרישותיה שלתביעתה זו, ובית המשפט לא ייעתר להן.    

התנהלות התובעת- עסקאות רכישת מקרקעין בקרבת חלקתה של התובעת

149.     ב"כ הנתבעת טענה, שב"כ התובעת העלים נתונים רלוונטיים גבי שוויין של חלקות קרקע נוספות במתחם המקרקעין המופקע. הרי ב"כ התובעת הצהיר, כעולה מעדותו של השמאי לוי, אודות רכישת קרקעות סמוכות, אשר היו בבעלותם של ערבים, כדי לפתוח דרכי גישה לחלקת הקרקע בבעלותה של התובעת. ואולם, ב"כ התובעת בחר שלא לגלות דבר ההתקשרות בעסקאות, הגם שהיו רלבנטיות לאומדן שווייה של חלקת המקרקעין נשוא ענייננו, וחרף בחירתו להפנות, בתביעתו, לעסקאות אחרות שבוצעו, בתימוכין לטענותיו. אציג להלן עדותו של השמאי לוי בנדון, בשל חשיבותה:

"קודם כל צריך לזכור שאתה מראה פה מסמך משנת 1994 ואני ניסיתי על סמך כל מיני מסמכים שיש בפניי, להבין אין אתם פתרתם את הבעיה של הגישה לשכונה ובעיות אחרות שלא הייתם יכולים לפתור אותם כי הייתה בהם בעלות של לאומים אחרים ואני הגעתי למסקנה מר גבע, שאתה כנראה רכשת עוד קרקעות בסביבה ורק לא הראית לנו את העסקאות. אני מאוד רציתי להניח את היד על העסקאות האלה אבל הם כנראה לא נרשמו בטאבו כפי שלא רשמת גם את השטח העיקרי שרכשת. אנחנו יודעים שאתה כותב לקרן הקיימת תנו לי הלוואה, כי אני עומד במשא ומתן לרכישה של קרקעות מאת תושבים מקומיים שהשלמתם התעכבה מחמת חוסר תקציב. אחרי זה בוועדה לשמיעת טיעונים אתה אומר אנחנו עומדים לרכוש קרקעות. אחרי זה אתה מספר שאתה תרכוש את חלקות 1 ו- 16 שזה החלקות של הערבים שבלעדיהם אי אפשר היה להקים את השכונה. אני חושב, אני לא יכול לבסס את זה, אין לי שום מסמך פרט לאינדיקציות האלה שכנראה אתה עשית כמה עסקאות בסביבה. אני חושב שאם היו לפנינו הם היו מאוד רלוונטיות לשאלת השווי ואתה לא מראה לנו אותם" (עמ' 1208, ש' 10 ואילך)

            ב"כ התובעת בחר להתעלם מטענותיו האמורות של השמאי לוי, ולא נדרש לגופן, חרף חשיבותן לבירור התביעה נשוא ענייננו.

150.     התנהלותו של ב"כ התובעת לוקה, לדידי, בחוסר ניקיון כפיים. הרי היה זה ב"כ התובעת, אשר טען, לכל אורך הדרך, כי עסקאות מקרקעין כאמור מתנהלות בין מוכר מרצון וקונה מרצון, וביקש בהתאם להפנות לעסקאות אחרות, לצורך אומדן שווי חלקת מרשתו. דא עקא, העסקאות הרלבנטיות ביותר בנסיבות ענייננו, קרי: עסקאות המקרקעין, אשר נחוצות לצורך סלילת דרכי גישה לחלקתה של התובעת, שוכנות בסמוך לחלקתה וכן דומות לה במאפייניהן, הוסוו והוסתרו.

סיכום

151.     לאור האמור, דין התביעה, בבחינת רוב מהומה על לא מאומה - להידחות. התביעה האמורה, אשר נופחה וסובכה בחוות דעת רבות ולא רלבנטיות, תוך התעלמות מנתונים בסיסיים ומהותיים לעובדותיה, הביאה לבזבוז זמנו היקר של בית המשפט. אשר על כן, ומשנגררה גם הנתבעת להליכים משפטיים מסורבלים על לא דבר, תשא התובעת בהוצאותיה ובשכר טרחת עורך-דין, בסך של 200,000¤.

 

 

ניתן היום, כ"ז באלול תשס"ט (16 בספטמבר 2009), בהיעדר.

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.

 

 

 

עוני חבש, שופט

 ס. נשיא

 

Source: 
http://info1.court.gov.il/Prod03\ManamHTML5.nsf/FE11CCE8A47A511E4225763300513AEF/$FILE/BD1E2AEC6B4F8451422575C3003223A4.html
תאריך: 
16/09/09
Case ID: 
3237_1
Case type: 
א
סיווגים
שופטים : עוני חבש
עוני חבש
עורכי דין : א' גבע ר' מיוחס
א' גבע
ר' מיוחס
Powered by Drupal, an open source content management system