מוסטפא צאלח ואח' נ' עזבון אבו עיסא סמירה


 

   

בתי המשפט


 

א  010498/03

בית משפט השלום ירושלים

 

 

 כבוד השופטת חגית מאק-קלמנוביץ

בפני:

 

 



 

1. מוסטפא צאלח אדוארד

2. מוסטפא חסן האני איברהים

3. מוסטפה חסן אברהים מאג'ד

4. מוסטפה עסקר פרנאנדו סמיר

5. מוסטפה עסקר ג'ימי

6. באדר חסן מאג'דה

7. עודאללה אברהים הילאנה

8. מוסטפה עסקר אמינה סאנדרה

ע"י ב"כ עו"ד סוזאן מצא

בעניין:

התובעים

 

 

 


 

נ  ג  ד

 


 

1.  עזבון סמירה אבו עיסא ז"ל באמצעות יורשיה

2. עדילה אבו עיסא

נתבעת 2 ע"י ב"כ עו"ד נהאד ארשיד

 

הנתבעים

 

 

 

פ ס ק   ד י ן

עיקרי העובדות וגדר המחלוקת

1.         התובעים הם יורשיו של המנוח אברהים מוסטפה סאלח שהיה בעליו של בניין בדרך שכם 3 בירושלים, ספר 3,000 דף 136, הידוע גם כבניין קולומביה (להלן: הבניין). אחת החנויות בקומת הקרקע של הבניין (להלן: החנות) הושכרה על ידי בעליו הקודמים לבשיר סעיד אבו עיסא ז"ל, חמן של הנתבעת 2 ושל המנוחה שעזבונה הוא הנתבע 1 בתיק זה. חוזה השכירות של החנות הוא משנת 1955 ותקפו מיום 14.8.56 עד יום 15.8.58. (נספחים ב, ג' לתצהיר רנה עסקר). מטרת השכירות היתה ניהול תחנת מוניות מירושלים לשכם. התביעה (המתוקנת) שבפני היא תביעה לפינוי הנתבעים ולמתן פסק דין הצהרתי שלפיו כל הזכויות בחנות הן של התובעים, ואין לנתבעים או לחליפיהם זכויות כלשהן בה.

2.         הצדדים חולקים זה על זה בנוגע לזכויות הנתבעים בחנות:

3.         התובעים טוענים כי חוזה השכירות חודש מידי שנה עד סוף שנות השישים, כאשר בתקופה זו הוראות החוק הירדני בדבר הפיכת שוכרים לשוכרים מוגנים השתרשה ולא היה צורך בעריכת חוזים נוספים מידי שנה. לטענת התובעים, על פי החוק הירדני נחשב סעיד אבו עיסא כדייר מוגן. לאחר מותו החזיקו בחנות שני בניו מאלק סעיד אבו עיסא וסעיד בשיר אבו עיסא. לאחר פטירתם ניתן היה להעביר את הזכויות לאלמנותיהם, הן הנתבעות. סמירה אבו עיסה, שעיזבונה הוא הנתבע 1, היתה אלמנתו של מאלק סעיד. היא וילדיה לא החזיקו בחנות כלל, ולמעשה עם פטירת בעלה נטשה את החנות וויתרה על זכויותיה בה. הנתבעת 2 היא אלמנתו של סעיד בשיר אבו עיסא והיתה אמורה לנהל את העסק בחנות (לגבי טיב העסק יורחב הדיון בהמשך).

            התובעים אינם חולקים, למעשה, על כך שהנתבעת 2 יכולה היתה להיות במעמד של דיירת ולהמשיך את העסק שנוהל בחנות. אלא שלטענתם קיימות עילות על פי חוק הגנות הדייר השוללות את זכותה של הנתבעת 2: נטישה, הימנעות מתשלום דמי שכירות, ניהול עסק ללא רישיון וסעד מן הצדק.

4.         מאידך גיסא טוענת הנתבעת 2 כי הנתבעת 2 היא אכן דיירת מוגנת בחנות, אולם מעמדה אינו נובע מזכות הדיירות של בשיר שכן שאלת מעמדו בנכס היא שאלה משפטית המצריכה הוכחת דין זר – הדין הירדני – אשר לא הוכח. בהעדר ראיות לגבי מעמדו של בשיר אבו עיסא, טוענת הנתבעת 2 כי זכות הדיירות ניתנה לסעיד ומאלק אבו עיסא, שהיו דיירים בחנות בעת החלת הדין הישראלי על מזרח ירושלים בשנת 1967, מכח צו סדרי השלטון והמשפט (מס' 1) התשכ"ז-1967 וסעיפים 2 ו-9 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל"ב-1972. עם פטירתם של שני הדיירים המוגנים המקוריים, סעיד ומאלק, טוענת הנתבעת 2 כי היא הפכה לדיירת מוגנת בנכס כולו. זאת בהתאם להלכה שלפיה שותף יורש את חלקו של שותפו שנפטר. על כן, עם פטירת האח מאלק עברו זכויותיו בחנות לאחיו סעיד, ולאחר פטירת סעיד עברו אל הנתבעת 2.

            בנוגע לעילות הפינוי, הנתבעת 2 טוענת כי אין עילת פינוי נגדה, כפי שיפורט להלן.

דיון

5.         שאלה נכבדה היא מה מעמדה של הנתבעת 2 ומאיזה דייר ירשה היא את זכויותיה. הזכויות מבוססות, כאמור, על חוזה משנות החמישים בתקופה בה נמצא הנכס תחת שלטון ירדני. הנתבעת 2 טענה כי הדיירות המוגנת על פי החוק הירדני נובעת מדין זר שיש להוכיחו, ונראה כי בעניין זה הצדק עימה: דין זר הוא עניין הטעון הוכחה. גם אם הוכרו חריגים כלשהם בנוגע לדין הירדני, הרי שמדובר בחזקת זהות הדינים בנוגע לעניינים שהם בעלי אופי של "עקרונות משפטים כלליים" בנוגע לעתירות של תושבי יו"ש (ראו רע"א 8569/04, ג'ורג' ודיע רזוק נגד הפטריארכיה הקופטית האורטודוכסית). אולם ודאי שנושא התביעה הנדונה כאן אינו נופל לגדר חריג זה ויש צורך בהוכחת הדין החל לגביו.

עם זאת, שני הצדדים אינם חולקים על כך שהנתבעת 2 היתה דיירת מוגנת בחנות. על כן ניתן לעבור לבחינת עילות הפינוי הקיימות נגדה. נוכח המסקנות בשאלות אלו מתייתר המשך הדיון בשאלת מקור זכות השכירות של הנתבעת 2.

עילת הנטישה

6.         התובעים טוענים כי החנות ננטשה על ידי הדיירים.

מדובר בטענה משפטית המבוססת על תשתית עובדתית. הראיה המרכזית בנושא זה היא עדותו של מר מאהר אבו עיסא, בנה של הנתבעת 2, שהוא לטענת הנתבעת המחזיק בפועל בחנות כיום. מאהר העיד כי הוא אינו מנהל בחנות שום עסק (עמ' 50 שורה 4). הוא אישר כי קו הטלפון שהיה בחנות אינו פועל כבר שבע שנים, ואף החשמל נותק ולא חודש. לדבריו אין לו צורך בחשמל משום שאינו פותח את החנות בלילה. כמו כן אישר כי אין מים בחנות (פרוטוקול עמ' 50). גם הארנונה לחנות אינה משולמת משנת 1993 (עמ' 56 שורות 13-19). לגבי הפעילות הנעשית בחנות העיד מאהר כי רוב הימים הוא פותח את החנות לכמה שעות, יושב של על כיסא ו"מחכה לגאולה", ולא מנהל עסק (פרוטוקול עמ' 49 שורה 28-עמ' 50 שורה 4). כן העיד כי הוא עובד בחצי משרה כנהג מונית במונית השייכת לאחיו, וזהו מקור פרנסתו (עמ' 46-48).

בעל החנות השכנה, מר מאזן אהרם, העיד כי החנות סגורה מאז שנסגרה הדרך בין ירושלים לשכם, דהיינו כבר תקופה ארוכה של מספר שנים (פרוטוקול עמ' 36, 37). הוא אף אישר כי בתקופה זו שהחנות סגורה אין בה חשמל (עמ' 38 שורות 14, 15). עד נוסף, מר עבד אלפתחאח אבו חלף, אף הוא בעל חנות בבניין. הוא העיד כי מאהר מגיע לחנות מידי יום למשך שעתיים שלוש או חצי שעה, פותח ומאוורר אותה, שותה קפה והולך (פרוטוקול עמ' 44 שורות 17-23). העד הוסיף כי מאהר עובד כנהג וכי יש לו נכס באיזור קלנדיה (עמ' 44 שורה 24 ואילך). עוד הוסיף כי בחנות ישנם שולחן וכיסא בלבד, ומלבדם היא ריקה (עמ' 45 שורות 23-25).

גם העדה מטעם התובעים, הגב' רנה קמאל עסכר, הצהירה בסעיף 12 לתצהירה כי בכל הפעמים הרבות שעברה על ידי הבניין בשנים האחרונות החנות היתה סגורה ולא היתה בה כל פעילות. היא אף צירפה לתצהירה תמונות משתי הזדמנויות בהן עברה במקום, בהן נראתה החנות סגורה כאשר החנויות הסמוכות לה פתוחות.

7.         מהעובדות המתוארות לעיל, שנשמעו רובן ככולן מפי העדים מטעם הנתבעת 2, עולה כי לא מתקיימת בחנות כל פעילות עסקית או אחרת. לכל היותר מגיע בנה של הנתבעת 2, מאהר, למקום, יתכן שלעיתים תכופות, ושוהה שם זמן מה מבלי לעשות דבר. סביר להניח כי "שימוש" זה בחנות נעשה כתוצאה מהגשת התביעה או מחשש מפני הגשת תביעה, על מנת ליצור בסיס עובדתי לטענה של שימוש בנכס. מכל מקום, אין מדבור בפעילות שניתן לראות בה שימוש כלשהו בנכס, ודאי שלא ניהול עסק.

8.         העד מאהר אבו עיסא, בנה של הנתבעת 2, הציע הסבר לעניין העדר השימוש: הוא הבהיר בתצהירו כי על פי חוזה השכירות משנת 1955 החנות שימשה כחניון ומשרד למוניות והופעל ממנה קו מוניות שירות מירושלים לשכם. בסעיפים 14, 15 לתצהירו מתאר מאהר כי באמצע שנות השמונים הוציאה עירית ירושלים צו האוסר על השימוש במושכר כחניון, וחניית המוניות הועברה לרחבת מוסררה על יד שער שכם. השימוש בחנות המשיך כמשרד להפעלת הקו. בשנת 2000 פרצה האינתיפאדה השניה ונאסרה כניסת כלי רכב ישראליים לשטחי הרשות הפלשתינית ולהיפך. בעקבות זאת נפסקה הפעלת קו מוניות השירות לשכם, והשימוש בחנות פחת. העד הוסיף כי בשנים האחרונות פנה לתובעים וביקש את הסכמתם לשינוי מטרת השכירות, אך הם סירבו לכך. עוד הוסיף בתצהירו שם: "אנו ממתינים ומצפים כי יחול שינוי מדיני אשר יאפשר לנו לשוב ולהפעיל את קו השירות מחדש".

            על סמך השתלשלות עובדתית זו טוענת הנתבעת 2 כי הפחתת הפעילות בחנות היא זמנית בלבד ולא ניתן לראות בה נטישה.

9.         לא ניתן לקבל הסבר זה: בדברים שהובאו יש משום הודאה שכבר מספר שנים לא מתנהלת בחנות כל פעילות עסקית. גם אם קיימת מניעה להפעיל קו מוניות לשכם, הנתבעת יכולה היותה להמשיך את פעילות משרד המוניות בקווים או באיזורים אחרים. הכוונה לחזור ולהפעיל את הקו בעתיד כפי שנטען בתצהיר איננה שוללת את הנטישה: מדובר בכוונה ערטילאית ותיאורטית. מימושה מותנה בשינויים במציאות המדינית והבטחונית במזרח התיכון, אם בכלל יתאפשר. כך שלא ניתן לראות את השינוי כזמני.

המסקנה היא, איפוא, שהחנות אינה משמשת לכל פעילות, היא ננטשה, ודי בכך כדי להביא לקבלת התביעה.

עילת ההימנעות מתשלום דמי שכירות

 

10.       התובעים טוענים כי הנתבעים נמנעו מתשלום דמי שכירות במשך תקופה ארוכה, וגם עובדה זו מקימה עילת פינוי. לטענתם בשנת 2000 הועבר הטיפול בגביית דמי השכירות לעו"ד סוזן מצא (המייצגת אותם עם בתביעה זו), והיא דרשה מהנתבעות להופיע בפניה ולשלם את דמי השכירות בעצמן, וסירבה לקבל אותם מידי אחרים. בנה של הנתבעת 2 טען כי היא חולה ואינה יכולה להוא בעצמה, אך לא הוכיח את הדבר במסמכים ולא הביא את הנתבעת למשרד עורכת הדין. כתוצאה מכך סירבה עו"ד מצא לקבל את דמי השכירות והם לא שולמו.

            עם זאת, בשנת 2003 בעקבות הגשת התביעה הופקדו דמי השכירות שלא שולמו עד אותו מועד בקופת בית המשפט. בשנת 2008 בוצעה הפקדה נוספת בקופת בית המשפט של הסכום שנועד לתשלום עד אז.

            התובעים טוענים כי יש לראות במעשי הנתבעת 2 הימנעות מתשלום דמי שכירות, ואילו הנתבעת 2 טוענת כי מדובר במצב בו בעל הבית מסרב לקבל את דמי השכירות, ואוחז בתחבולות ובתכסיסים על מנת להכשיל את תשלום דמי השכירות, ובמצב כזה אין לראות בהימנעות מתשלום עילת פינוי. הנתבעים סומכים את טענותיהם על רע"א 6655/96, חן נגד אתדג'י, וכן על ספרו של ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שניה, עמ' 2, 5.

11.       לא ברור על מה ביססה ב"כ התובעים את דרישתה לתשלום דמי השכירות באופן אישי על ידי הדיירות. אין איסור על ביצוע פעולה מעין זו בידי שלוח. אין מחלוקת שכך נעשה במשך שנים בנוגע לחנות נשוא תביעה זו, ונראה שהתובעים לא היו רשאים לשנות את הדברים באופן חד צדדי ולתבוע תשלום דוקא על ידי אדם מסויים כזה או אחר. יתכן שברקע הדברים עמד רצון להנהיג סדר בתשלומי הדיירים או למנוע מצב של העברת זכות השכירות לאחרים. אולם נראה שהתובעים לא היו רשאים לכרוך בין פעולות אלו לבין אופן תשלום דמי שכירות, במיוחד כשאשר היה בכך שינוי של המצב שנהג בפועל בתקופה קודמת.

בנסיבות אלו יש לראות את התובעים כאחראים במידה רבה לאי תשלום דמי השכירות.

עם זאת, לא ניתן לפטור את הנתבעת 2 מכל אחריות ואף היא נושאת בחלק ממנה: ניתן היה לצפות למאמץ משמעותי יותר מצד הנתבעת על מנת לבצע את התשלום, כגון על ידי משלוח הסכום המגיע לתובעים בדואר או בדרך אחרת שתבטיח את הגעתם לידי התובעים.

ניתן לראות בהפקדת הסכום החסר בקופת בית המשפט בסמוך לאחר הגשת התביעה מעין ריפוי כלשהו של הפגם בכך שתשלום דמי השכירות לבעלי הנכס הובטח. אולם משנמצא פתרון זה, לא ברור מדוע המתינו התובעים בהפקדת הסכום הנוסף עד שנת 2008, לקראת סיום הדיון בתיק. משנמצא פיתרון הולם של הפקדת דמי השכירות בקופת בית המשפט, היה על הנתבעת 2 לעמוד בכך ולהפקיד את התשלומים באופן רציף, אחת לתקופה סבירה כלשהי, מידי שלושה או שישה חודשים ואולי אף מידי שנה, אך לא להמתין במשך שנים עד להפקדת הסכום הנוסף.

12.       המסקנה העולה מכל האמור לעיל היא שהתקיימותה של עילת פינוי כתוצאה מאי תשלום דמי שכירות היא גבולית: מחד גיסא האחריות הראשונית לאי התשלום היא דרישה בלתי מבוססת שהעלו התובעים. מאידך גיסא, הנתבעת 2 עיכבה ללא הצדקה את מילוי חובתה על דרך של הפקדה בקופת בית המשפט גם לאחר שנמצא פיתרון ראוי. כך, קיים קושי לבסס פסק דין של פינוי על עילת אי תשלום בלבד. אולם יש בעובדת אי התשלום כדי להצטרף ולהוסיף משקל לעילות הפינוי הקיימות.

13.       על הרקע האמור יש לייחס משמעות גם לאי תשלום חשבונות ארנונה, מים וחשמל עבור החנות, כפי שצויין לעיל בדיון בעניין הנטישה. אף אם אין מדובר בדמי שכירות במובנם הצר, נראה שמדובר במגמה אחת שבה השוכרים לא עמדו בהתחייבויות הכספיות הנובעות משכירת הנכס, באופן העלול להטיל חובות כספיים נוספים על הבעלים.

סעד מן הצדק

14.       השימוש שנעשה בחנות החל משנת 200 הוא לכל היותר, על פי גירסת עדי הנתבעת 2, שימוש בלתי אינטנסיבי בעליל. החנות אינה משמשת באופן קבוע לא לעסקים, לא למגורים ולא למטרה אחרת כלשהי. הנוכחות בחנות היא לכל היותר סמלית.

            אל מול שימוש זה עומדת זכות הקניין של בעלי הנכס וזכותם ליהנות ממנו ולהפיק ממנו רווחים.

15.       חוק הגנת הדייר נועד למנוע הוצאת אדם ממקום מגוריו או מהמקום בו מתנהלים עסקיו. אך כשאלו אינם קיימים, אין אינטרס של ממש העומד מול זכות הקניין, השימוש וההנאה ממנו. על כן ראוי ליתן לתובעים סעד מן הצדק ולפנות את הדיירים שאינם דרים במושכר.

בפסיקה הוזכר לא אחת הצורך לנקוט פרשנות מצמצמת מקום שמדובר בזכויותיהם של דיירים מוגנים. כך קבע כב' השופט רובינשטיין ברע"א 5727/04, שמעון בן עמי נ' שולמית ברסלב: "אכן, הדיור המוגן הוא תופעה בת זמנים עברו, והדעת נותנת כי תלך ותחלוף מן העולם".

בע"א (ירושלים) 11498/07, שרה מזרחי נגד דוד כהן, נקבע:

            "בבוא בית המשפט לבחון, האם נתקיימו לגבי הקרוב תנאים אלה, שומה עליו "ליישם את החוק ולפעול על פי מצוות המחוקק כפי שקיבלה ביטוי בדברי חקיקתו" וזאת, גם אם 'דעתנו האישית בנדון' שונה (פס"ד הבדלה הנ"ל, בעמ' 655 מול ב'-ג'). עם זאת, בעת יישומו של החוק ופרשנותו על בית המשפט להביא בחשבון, כי מצוקת הדיור החריפה ששררה בעת חקיקתו של החוק אינה קיימת עוד, ועל כן 'יש לצמצם, על ידי פרשנות נאותה, את הזכויות שהוקנו לדיירים למען בעל הבית אשר הנאתו מנכסיו המושכרים צומצמו עקב חוק זה' (ע"א 4100/97, 4133 רינדר נ' ויזלטיר, פ"ד נב(4) 580, 589 (השופט אריאל). חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, אשר חיזק את מעמדה של זכות הקניין והפכה לזכות חוקתית, מחזק מגמה פרשנית זו, וזאת נוכח פגיעתו הקשה של חוק הגנת הדייר בזכות הקניין של בעל הבית (שם, בעמ' 589 (השופט אריאל), וכן בעמ' 606 (השופטת שטרסברג-כהן)). יצוין, כי מגמה פרשנית זו נשנתה בהחלטות רבות נוספות של בית המשפט העליון (רע"א 2701/95 כנען נ' גזאוי, פ"ד נג(3) 151, 166 (השופטת - כתוארה אז - ביניש); רע"א 6842/96 שוס נ' קלמן, פ"ד נב(2) 625, 635 (השופטת שטרסברג כהן)); רע"א 5727/04 בן עמי נ' ברסלב (טרם פורסם; השופט רובינשטייין); רע"א 9360/06 וינבך נ' האוניברסיטה העברית בירושלים (טרם פורסם; השופט רובינשטיין))".

והדברים יפים שבעתיים בענייננו, מקום שהנכס המושכר אינו משמש כלל את השוכרים.

סיכום

15.       לאור האמור התביעה מתקבלת. נגד נתבעת 2 מתקבלת התביעה לגופו של עניין ונגד נתבע 1 נוכח הראיות שהובאו בעניין הנתבעת 2 הרלוונטיות גם לגביו, ובהעדר הגנה והתייצבות.

על הנתבעים לפנות את החנות תוך 30 יום.

הנתבעת 2 תישא בהוצאות התובעים ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ¤ בצירוף מע"מ.

 

ניתן היום כ"ד בתשרי, תש"ע (12 באוקטובר 2009) בהעדר.

המזכירות תשלח עותקים מפסק הדין לצדדים.

 

                                                                                

חגית מאק-קלמנוביץ, שופטת

Source: 
http://info1.court.gov.il/Prod03\ManamHTML5.nsf/856DE5F1C2E84AAA4225764D0061ADC6/$FILE/B97FC25AED531EE84225764D00445DAB.html
תאריך: 
12/10/09
Case ID: 
10498_3
Case type: 
א
סיווגים
שופטים : חגית מאק-קלמנוביץ
חגית מאק-קלמנוביץ
עורכי דין : נהאד ארשיד סוזאן
נהאד ארשיד
סוזאן
Powered by Drupal, an open source content management system