א.ג.א.ה בע"מ נ. דניב גני תעשיה


 

 

בתי-המשפט

ת.א.  2468/98

בבית??המשפט המחוזי בתל??אביב-יפו

לפני כבוד השופט ד"ר עמירם בנימיני

 

 

 







 

א.ג.א.ה. בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד א' מגן

בעניין:

התובעת


 

 

 

 


 

- נ ג ד -

 

 


 

1. דניב גני תעשיה סגולה (1993) בע"מ

 

2. אקרם סיג

     נתבע 2 ע"י ב"כ עוה"ד ד' פרידמן וי' אהרוני

3. סולן הדפסות בע"מ

 

הנתבעים

 

    נתבעת 3 ע"י ב"כ עו"ד י' אביעד

 


 

פסק - דין

 

א.         רקע עובדתי ותיאור ההליך

 

1.         לפני תביעה למתן צו הצהרתי לפיו התובעת זכאית להירשם:

 

א.         כבעלים של חלק ממבנה בן 3 קומות, המיועד לתעשייה ומשרדים ונמצא בגוש 6354 חלקות 201-202 באזור התעשיה סגולה בפתח-תקוה (להלן: "המבנה"). חלק זה, אשר התובעת רכשה מנתבעת 1 על-פי הסכם מיום 5.6.94, נמצא באגף המערבי של המבנה, וכולל (לאחר הקטנתו בהתאם לתוספת להסכם מיום 30.1.97) חלק מקומת הקרקע, קומה ב' של האגף המערבי והגג שמעליה וכן החלק היחסי ברכוש המשותף של המבנה (להלן: "המימכר", וראה פירוט המימכר בסעיף 2 לקמן).

ב.         כבעלים משותפים של ה"שטחים הציבוריים" שבחצר המבנה המסומנים בחצים 1-4 בתשריט שצורף לכתב התביעה כנספח י' (נספח יא' לתצהיר הרמל, מנהל התובעת – להלן: "נספח י'"), ובכל שטחי החצר של המבנה שלא הוצמדו כחניות השייכות לרוכשים או שוכרים אחרים במבנה (להלן: "השטח הציבורי", או "הרכוש המשותף").

 

ג.          התובעת גם מבקשת צו המצהיר כי היא זכאית שיוצמדו למימכר חניות פרטיות בשיעור התואם את היחס שבין שטח המימכר לבין שטח המבנה כולו, קרי: בשיעור של 18.3% מכלל החניות הפרטיות במבנה.

 

בנוסף, מבקשת התובעת ליתן צו עשה המורה לנתבע 2 לאטום את שער הכניסה בקומת הקרקע בשטח שרכש מנתבעת 1, ואשר נמצא מתחת לכננת ומנוף שהתקינה התובעת על גג המבנה בחלק שרכשה (להלן: "שער הכניסה"). כמו כן, מבוקש צו מניעה שיאסור על הנתבעת 1 למכור או להצמיד את השטח הציבורי לדייר קיים או עתידי במבנה, וצו מניעה שיאסור על נתבע 2 לעשות שימוש פרטי בשטחים משותפים, לרבות במרחב מוגן קומתי (להלן: "ממ"ק") שבקומת הקרקע שבמבנה.

 

2.         הנתבעת 1 (להלן גם: "דניב") הינה הבעלים הרשום של המקרקעין עליהם ניצב המבנה שבנתה. ביום 5.6.94 נחתם בין דניב לבין התובעת הסכם, לפיו תרכוש התובעת את קומת הקרקע, קומה ב' והגג שמעליה באגף המערבי של המבנה (להלן: "ההסכם", אשר  צורף כנספח ב' לתצהיר מר מרדכי הרמל, מנהל התובעת [להלן: "הרמל"]). המימכר הוגדר בסעיף 2 להסכם ככולל את החלקים הבאים של האגף המערבי של המבנה (בטעות נרשם בהסכם האגף הצפון-מזרחי - סעיף 3 לתצהיר הרמל): חצר האגף שסומנה בכחול בתוכנית ההגשה שצורפה להסכם; קומת קרקע בשטח של 261 מ"ר; קומה א' בשטח של 306 מ"ר; קומה ב' בשטח של 273 מ"ר והגג הצמוד לקומה ב', בשטח של 273 מ"ר. בסעיף 2 להסכם  הובהר כי שטחים אלו הינם שטחים ברוטו, וכי הם כוללים את החלק היחסי של האגף ברכוש המשותף (הגדרת "אגף" בסעיף 2). עוד קבעו הצדדים בהסכם כי בנוסף לעיסקת המכר תשכור התובעת מדניב שטח של 1,120 מ"ר בקומת הקרקע, בקומה א' ובקומה ב' של המבנה, המהווים את יתרת השטח הבנוי במבנה שלא נמכר לתובעת (ראה סעיף 2 להסכם - להלן: "המושכר"). מכאן שבפועל היתה התובעת אמורה להחזיק בכל שטח המבנה (ראה גם סעיף 6 לתצהיר מר איציק גביש, מנכ"ל דניב במועד הרלוונטי – להלן: "גביש" ועדות הרמל בעמ' 23). לתובעת אף ניתנה אופציה לרכוש בעתיד את המושכר (סעיף 26 להסכם, עמ' 19 לפרוטוקול).

 

3.         אשר לזכותה של הנתבעת 1 להצמיד חלקים מן הרכוש המשותף ליחידות במבנה, נקבע בסעיף 10.1.2 להסכם:

"לקבלן שמורה הזכות להצמיד לאיזה יחידה או יחידות כל חלק מהמקרקעין או המבנה או כל שימוש אחר וכן להצמיד את הגגות העליונים של הפרוייקט ליחידה כל שהיא באופן שלא יכללו ברכוש המשותף, בכפוף לאמור בסעיף 9.1.3 לעיל" (סעיף 9.1.3. מעניק לתובעת את זכות הבעלות בגג שמעל לקומה ב' באגף המערבי – ע.ב.).

הרכוש המשותף (שכונה בסעיף 2 להסכם "שטח ציבורי") הוגדר: "שטח בפרויקט שאינו המימכר או המושכר ואינו צמוד ליחידה אחרת בפרויקט". הגדרה שיורית זו של "השטח  הציבורי", כמו גם נוסחו הגורף של סעיף 10.1.2, המותיר לדניב מרחב פעולה ניכר באשר לביצוע הצמדות של רכוש משותף, הם הבסיס לטענת הנתבעים לפיה יש לדחות את דרישת התובעת להרשם כבעלים משותפים של שטחים ציבוריים במבנה הכוללים חלקים אשר  הוצמדו ליחידות שרכשו הנתבעים 2-3.

 

4.         בהתאם להיתר הבניה שניתן לדניב, על סמך תוכנית הבניה ותוכנית החנייה שהגישה  (מוצגים ת/3-ת/4), היה עליה להקצות בחצר המבנה 62 מקומות חניה למכוניות פרטיות, ועוד 5 מקומות חניה למשאיות, המיועדות לכל בעלי המקרקעין לפריקה וטעינה (עדותה של הגב' יוליה זמלין, מהנדסת במחלקת רישוי בעירית פתח-תקוה, בעמ' 44-45 – להלן: "המהנדסת זמלין"). אך לפי תוכנית החניה שאושרה, הסתפק מהנדס העירייה ב- 4 חניות למשאיות וב- 40 מקומות חניה לכלי רכב פרטיים, כפוף לכך שבנוסף יותקנו 14 חניות הידראוליות המאפשרות חניה כפולה לגובה (המהנדסת זמלין בעמ' 44 ו- 47 ונספח ט' לתצהיר הרמל – מכתב מיום 10.10.94 של המהנדס משה הרצוג, מנהל אגף התנועה בעירית פתח תקוה). דניב אכן התכוונה להקים בחצר המבנה מתקן חניה הידראולי, אשר יכיל 28 מקומות חניה נוספים למכוניות (המהנדסת זמלין בעמ' 44; מכתב מיום 4.10.04 של מהנדס מטעם דניב למהנדס משה הרצוג – נספח ח' לתצהיר הרמל). אך בפועל, המתקן ההידראולי מעולם לא הוקם, ובחצר המבנה יש רק 40 חניות לכלי רכב פרטיים. זו אחת הסיבות לכך שהעיריה לא נתנה למבנה עד היום תעודת גמר, והוא אוכלס בניגוד לחוק  (המהנדסת זמלין בעמ' 44, 46).

 

עוד מסתבר, כי שלוש מתוך ארבע החניות למשאיות נמצאות בפועל במקום בו תוכננו. החניה הרביעית למשאיות, שתוכננה באגף המערבי של המתחם, בצמוד לגבול המגרש, הועתקה אל הקיר המערבי של הבנין, והוצמדה כשתי חניות פרטיות ליחידה שרכש נתבע 2 (נספח י' לכתב התביעה; עדותה של המהנדסת זמלין בעמ' 44; סעיף 7 לתצהיר הרמל ונספח יא' לתצהירו (מסומן בחץ); סעיף 3.8 ונספח 6 לחוות דעת מהנדס התנועה מטעם התובעת מר עדי זלינגר – להלן: "המהנדס זלינגר"). כך אירע שבביקורת של העיריה שנעשתה בשנת 1998 נמצא כי החניות בשטח אינן תואמות את תוכנית החניה שאושרה, הן מבחינת הכמות והן מבחינת המיקום, והדבר לא שונה עד היום (זמלין עמ' 46). ממכתב אגף הרישוי והפיקוח על הבניה של העיריה מיום 7.6.98, המציין שורה של ליקויים המעכבים מתן תעודת גמר למבנה, עולה כי בעניין החניה מה שמנע את תעודת הגמר הוא היעדרן של "חניות דו-קומתיות שטרם בוצעו" (נספח ט' לתצהיר הרמל).

 

נושא אחר שעלה בעדותה של המהנדסת זמלין נוגע לטענת התובעת כי דניב הצמידה ליחידות שרכשו הנתבעים 2 ו- 3 חניות פרטיות, וזאת על חשבון חניות ציבוריות לפריקת וטעינת משאיות שנקבעו בתוכנית החניה שאישרה העירייה (ראה סעיפים 6 ו-8 לקמן). כתוצאה מכך, טוענת התובעת, משאית איננה יכולה ליסוע בכביש הפנימי המקיף את המבנה, ועליה להיכנס ולצאת בנסיעה לאחור, דבר שהוא מסוכן. המהנדסת זמלין אישרה בעדותה כי לפי התוכנית המאושרת צריכות להיות 4 חניות ציבוריות למשאית המשמשות את כל דיירי המבנה למטרות פריקה וטעינה, והמשאיות מתוכננות להיכנס בכניסה הדרומית ולצאת בכניסה הצפונית, כשהן מקיפות את המבנה; הצמדת חניות פרטיות ליחידות מסויימות, באופן המונע את תנועת המשאיות סביב המבנה, מנוגדת לתוכנית ואין לאשרה (עמ' 44-45). 

 

יש לציין כי היו במבנה ליקויים נוספים, שאינם קשורים לנושא התביעה, אשר מנעו את הוצאת תעודת הגמר למבנה (ראה עדות זמלין בעמ' 46). גביש, מנהל הנתבעת 1 באותה עת, מפרט בתצהירו שורה של חריגות בניה שביצעה התובעת, אשר מנעו את הוצאת תעודת הגמר (סעיף 49 ונספחים יא'-כב' לתצהיר).

 

5.         התובעת רכשה את המימכר נשוא התביעה במטרה לנהל בו ובמושכר מפעל ליצור מוצרי מזון של חברת גלומה תעשיות מזון בע"מ (להלן: "גלומה"), שהינה, כמו התובעת, חברה בבעלות ובשליטה של משפחת הרמל (סעיף 5 לתצהיר הרמל). על מנת לאפשר את פעילותו של מפעל "גלומה" בממכר ובמושכר בוצעו מספר שינויים במבנה. כדי להעלות חומרי גלם אל גג המבנה, ועל מנת לשנע את התוצרת המוכנה לקומת הקרקע, הותקנה כננת על גג המבנה, בחלק שנרכש על ידי התובעת (להלן: "הכננת"). כמו כן, בקומה א' ובקומה ב' של המבנה, מתחת למקום בו הוצבה הכננת, נפערו פתחים גדולים בקירות, בהם הותקנו שערי מתכת. בפתח שנפער בקומה השניה הוצבה כננת נוספת (הכננות הן מנופים קטנים המכונים גם "עגורנים"). כמו כן, הותקן שער מתכת בקומת הקרקע, בקיר הניצב לקיר בו הותקנו שערי המתכת בקומות א' ו-ב' (ראה תצהירו של שמואל גן-אל, שפעל מטעם התובעת בהתאמת המבנה לצרכי המפעל; סעיף 5 לתצהיר הרמל והתשריט שצורף כנספח ג'5 לתצהירו; תשריט החזית הצפונית של המבנה,  שצורף כנספח 4 לחוות דעתו של המהנדס זלינגר). שער זה שבקומת הקרקע, הפך להיות שער הכניסה לעסקו של הנתבע 2, לאחר שהתובעת ויתרה על רכישת כל שטח קומת הקרקע, והיא דורשת מנתבע 2 לאטמו (ראה הדיון להלן).

 

 

הרמל מדגיש בתצהירו כי תכנון האגף המערבי של המבנה עבור מפעל "גלומה", בדרך המפורטת לעיל, נעשה בשיתוף פעולה עם הנתבעת 1, שהיתה מודעת לדרך שבה יועלו, באמצעות הכננת, חומרי הגלם לקומה ב' ולגג המבנה שנרכשו על ידי התובעת, והנתבעת אף בנתה את עמוד הבטון שעליו הורכבה הכננת (סעיפים 5 ו- 10 ועדותו בעמ' 19). גביש אישר עובדות אלו בעדותו (עמ' 54). במבנה קיימת מעלית, אך היא אינה מגיעה לגג שרכשה התובעת, ושעליו התכוונה לאחסן חומרי גלם וציוד; זו היתה תכליתה של הכננת (הרמל סעיף 18 לתצהיר וגן-אל סעיף 7). 

 

6.         ביום 28.11.94 רכשה הנתבעת 3 (להלן: "סולן") שטחים באגף הדרום-מזרחי של המבנה לשם הפעלת בית דפוס (התובעת והנתבע 2 רכשו שטחים באגף המערבי). שטחי המימכר לסולן הוגדרו בסעיף 2 להסכם עימה כדלקמן: "קומת הקרקע של האגף... וכן שטח הממ"ד, המבואה ומקומות החניה שיוצמדו לממכר המסומנים בצבע כחול בנספח ב' וכן השטח המסומן בצבע ירוק שיוצמד לממכר בכפוף לזכות מעבר לכל דכפין, וזאת בכפוף לכך שניתן יהיה להצמיד את השטח המסומן בצבע ירוק על-פי כל דין ובהסכמת כל רשות שנדרשת הסכמתה" (הסכם הרכישה של סולן צורף כנספח ב' לתצהיר מר חיים סולן). מן התשריט הנספח להסכם סולן (נספח ג' לתצהיר סולן) ניתן ללמוד כי בין השטחים שהוצמדו לנכס שרכשה סולן מצויות שתיים מארבע החניות שיועדו למשאיות (אלו ממוקמות בסמוך לכניסה הצפונית למתחם), וכן חלק מן הכביש הפנימי המקיף את המבנה (מסומן בתשריט בירוק), שלגביו נאמר בהסכם כי יוצמד רק אם הדבר אפשרי מבחינה חוקית, ובכפוף לזכות מעבר לכל דיכפין.

 

אין מקום לדון בטענת התובעת נגד סולן, שכן התובעת ציינה בסעיף 6 לכתב התביעה: "התובעת אינה עותרת לכל סעד כנגד הנתבעת מס' 3" (סולן), שהוגדרה בכתב התביעה כ"נתבעת פורמלית". מנהל התובעת אף אישר בעדותו כי החניות של סולן אינן מפריעות לו, אין לו טענה נגד סולן והוא גם מעולם לא הפנה דרישה בעניין החניות של סולן לדניב או לסולן (עמ' 38-40). גם מהנדס התנועה מטעם התובעת, עדי זלינגר, אישר בעדותו כי החניות של סולן אינן מפריעות לאיש (עמ' 29). כל ניסיון של התובעת לקבל סעד הצהרתי המפקיע מסולן חניות שהוצמדו לשטח שרכשה במבנה לטובת שטחים ציבוריים מהווה הרחבת חזית אסורה, ואין להתירו.

 

7.         בטרם קיבלה התובעת חזקה במימכר, ועקב חילוקי דעות בינה לבין הנתבעת 1 לגבי קיום ההסכם, נחתמה ביניהן, ביום 30.1.97, תוספת להסכם שתוקנה ביום 18.2.97 (נספח ג' לתצהיר הרמל - להלן: "התוספת להסכם"). בתוספת להסכם הסכימו הצדדים כי המימכר לא יהיה כאמור בהסכם המקורי, אלא כדלקמן: 126 מ"ר בקומת הקרקע (כמחצית מן השטח שהתובעת היתה אמורה לרכוש בקומה זו); 671 מ"ר בקומה ב' (כפול מן השטח שהיתה התובעת אמורה לרכוש בקומה זו); 510 מ"ר בגג הצמוד לקומה ב' (כפול מן ההסכם המקורי), וכן 6 חניות פרטיות (סעיף 5 לתוספת). לתוספת צורפה מפה (נספח א'), בה סומנו שטחי המימכר ומקומות החניה שרכשה התובעת. כמו כן, הוסכם כי התובעת תשכור מן הנתבעת שטח של 143 מ"ר בלבד בקומה א' של המבנה, וחניה אחת (סעיף 6 לתוספת). גם כאן נקבע, כמו בהסכם המקורי, כי המימכר כולל את החלק היחסי ברכוש המשותף במבנה (סיפא סעיף 5). לפי התוספת, התובעת צמצמה במידה ניכרת את השטח שרכשה בקומת הקרקע, וכן את השטח ששכרה בקומה א', ומנגד רכשה שטחים גדולים יותר בקומה ב' ועל הגג. כמו כן, החצר סביב האגף איננה עוד בבעלות בלעדית של התובעת, כפי שנועדה להיות במקור בעת שהאגף כולו היה אמור להירכש על ידי התובעת.  התובעת קיבלה חזקה במימכר ובמושכר ביום 5.3.97 (סעיף 3 לתצהיר הרמל).

 

8.         כחמישה חודשים לאחר חתימת התוספת להסכם, ביום 31.7.97, רכש מדניב הנתבע 2 (להלן גם: "אקרם") 532 מ"ר בקומת הקרקע באגף המערבי של המבנה, על מנת להפעיל שם בית-דפוס (ההסכם צורף כנספח ב' לתצהיר גביש). השטח שרכש אקרם היה אמור להירכש על ידי התובעת לפי ההסכם המקורי עם דניב, והוא נמצא בצמוד לשטח שרכשה התובעת בקומת הקרקע לפי התוספת להסכם. כמו כן, רכש אקרם מדניב מספר מקומות חניה אשר הוצמדו לשטח שרכש. מעדותו של אקרם (עמ' 63-64), מתצהירו של הרמל והשרטוטים שהגיש (סעיפים 16 ו-19 ונספחים יא'-יב' לתצהיר), מנספח ג' לתצהיר גביש, בו מסומנים השטחים שהוצמדו לאקרם ומעדותו של גביש (עמ' 58), מתברר כי אלו הן החניות שהוצמדו לאקרם:

 

א.         חניה אחת מתחת לכננת של התובעת, בצמוד לשער המתכת בקומת הקרקע, שהוא הכניסה הצפונית לעסקו של אקרם (יש לו כניסה נוספת בצד הדרומי שלדבריו איננו משתמש בה). חניה זו מסומנת כמספר 39 בתוכנית החניה שאושרה (ת/4), והיא מסומנת באות X וצבועה בכחול בנספח יב' לתצהיר הרמל, שהוא התשריט שצורף לחוזה של אקרם עם דניב. היא מסומנת באות א' בתשריט שצורף כנספח ג' לתצהיר גביש, שהוא חלק מן החוזה בין אקרם לדניב. חניה זו שמתחת לכננת מסומנת בחץ מס' 3 בנספח י' לכתב התביעה, המפרט את השטחים שלטענת התובעת יש לקבוע כי הם חלק מן  הרכוש המשותף (להלן: "החניה שמתחת הכננת").          

 

ב.         שתי חניות נוספות, שהן למעשה חניה וחצי, ניתנו לאקרם במקום שבו היתה אמורה להיות אחת מארבע החניות המיועדות למשאיות. היא סומנה באותיות ד'-ה' בנספח ג' לתצהיר גביש, ובאות Y ובצבע כחול בנספח ב' לתצהיר הרמל. שתי חניות אלו מסומנות בחץ מס' 2 בנספח י' לכתב התביעה.

ג.          שטח נוסף המשמש את אקרם לכשלוש חניות נוספות מצוי בחלק הדרום-מערבי של המגרש, והוא נמצא בכביש הפנימי המקיף את המבנה (להלן: "השטח הנוסף"). השטח הנוסף מקווקו בירוק בנספח יב' לתצהיר הרמל, ובחץ מס' 1 בנספח י' לכתב התביעה.

 

לגבי השטח הנוסף נקבע בהסכם כי הוא "יוצמד לממכר בכפוף לזכות מעבר לכל דכפין, וזאת בכפוף לכך שניתן יהיה להצמיד את השטח המסומן בצבע ירוק על פי כל דין ובהסכמת כל רשות שנדרשת הסכמתה. במקרה שהשטח המסומן בצבע ירוק לא יוצמד כאמור, תהיה לקונה זכות שימוש בלעדית בשטח זה בכפוף לזכות מעבר לכל דכפין כאמור, ללא תמורה נוספת" (הגדרת "הממכר" בסעיף 2). מנהל הנתבעת 1, גביש, העיד כי שטח זה יועד לחניה של אקרם, אך הוא סומן בירוק (שלא כמו 3 החניות הפרטיות שסומנו בכחול), הואיל ומדובר בחניות הכפופות לזכות מעבר של כלי רכב (עמ' 58). 

 

9.         הואיל והשטח הנוסף שרכש אקרם מהווה חלק מן הכביש המקיף את המבנה, הצמדתו לשטח שרכש אקרם מפריעה, לטענת התובעת, למעבר משאיות בכביש המקיף את המבנה. כך התרשמתי בבירור בעת ביקורי במקום (עמ' 3 לפרוטוקול הביקור במקום מיום 3.3.08), וכך קובע המהנדס זלינגר בחוות דעתו ובעדותו המהימנות עלי (עמ' 26-28 לפרוטוקול ונספח 6 לחוות דעתו, שם סומן השטח הנוסף באות E). בעיה קשה יותר מבחינת התובעת נובעת מהצמדת החניה שמתחת לכננת לשטח שרכש אקרם. חניה זו נמצאת ממש מתחת לכננת שהתקינה התובעת על גג המבנה, בצמוד לשער הכניסה לעסקו של אקרם. יש לו אמנם כניסה נוספת באגף הדרומי של המבנה, אך חשובה לו הכניסה שמתחת לכננת משום שהוא פיצל את השטח שרכש בקומת קרקע לשניים (ראה פרוטוקול הביקור במקום עמ' 1-2). שתי חניות נוספות שרכש אקרם ממוקמות היכן שהיתה אמורה להיות חניה למשאית (החניה שהועתקה מן הקיר המערבי של המגרש אל הקיר המערבי של המבנה – ומסומנת בץ מס' "2" בנספח י' לכתב התביעה). הצמדתן של החניות, כמו גם של השטח הנוסף, לשטח שרכש אקרם – הינה  שורש המחלוקת בין הצדדים.

 

10.        נוכח החשש מפני הסיכון הכרוך בהפעלת הכננת מעל החניה שהוצמדה לחלקו של אקרם, ומעל לשער הכניסה לעסקו, הגישו נתבעים 1-2 נגד התובעת תביעה בה"פ 176154/98 בבית משפט השלום בתל-אביב. הם ביקשו, ואף קיבלו, צו מניעה זמני האוסר על התובעת להפעיל את הכננות שהתקינה במבנה מעל עסקו של נתבע 2  (המרצת הפתיחה וכן צו המניעה הזמני שניתן במסגרתה צורפו לבש"א 106246/98 – בקשה לביטול צו מניעה זמני שהגישה אקרם במסגרת התיק שלפני – ראה להלן). הצו, אשר ניתן על ידי כב' השופטת נ' אחיטוב ביום 12.2.98, עודנו בתוקף, כך שמפעל "גלומה" עובד ללא שימוש בכננת.

11.        ביום 20.7.98 הוגשה התביעה שלפני, ובד בבד ביקשה התובעת צוי מניעה זמניים אשר יאסרו על דניב להצמיד לשטח שמכרה לאקרם, או לכל דייר אחר במבנה, שטחים ציבוריים וכן שטחי חניה בשיעור העולה על 81.7% מסך מקומות החניה במתחם. כמו כן, ביקשה התובעת צו מניעה שיאסור על אקרם לרכוש ו/או לנהוג מנהג בעלים בממ"ק  בקומת הקרקע של המבנה. ביום 21.7.98 נתן בית המשפט צווים ארעיים כמבוקש, עד למתן החלטה בבקשה (בש"א 105320/98). ביום 10.9.98, לאחר דיון במעמד הצדדים בבקשות שהגישו דניב ואקרם לביטול צוי המניעה (בש"א 106246/98 ובש"א 106372/98),  קבע כב' השופט א' שלו כי יש לצמצם את הצווים הזמניים, כך שצו המניעה הזמני יאסור אך ורק את רישום הזכויות על שם הנתבע 2 בשטחים שלטענת התובעת הם ציבוריים (רכוש משותף). כמו כן הותיר כב' השופט א' שלו בתוקף את הצו הזמני האוסר על נתבע 2 לעשות שימוש בממ"ק שבקומת הקרקע.

 

12.        בכתב התביעה טענה התובעת כי רכשה מדניב שטחים במבנה לשם ניהול מפעל ליצור מזון. דניב היתה מודעת לצורך של התובעת לשנע חומרי גלם ותוצרת בין הקומות השונות במבנה ולגג, בין היתר באמצעות כננות. אך היא פעלה בניגוד להיתר הבניה, להסכם ולמצגים שהציגה בפני התובעת, כאשר מכרה לאקרם כמקום חניה את השטח שמתחת לכננת, באופן המונע מן התובעת לעשות שימוש בכננת. התובעת טוענת בכתב התביעה כי אקרם היה מודע, בטרם חתם על ההסכם עם דניב, לקיומה של הכננת על גג המבנה, מעל למקום החניה שרכש. עוד טוענת התובעת, כי לאחר חתימת התוספת להסכם, אשר במסגרתה צומצמו השטחים שרכשה, סוכם בינה לבין דניב כי שער המתכת שבקומת הקרקע, הנמצא מתחת לכננת, ושהפך לימים לשער הכניסה לעסקו של  אקרם - יאטם. לפיכך, יש ליתן צו שיורה לאקרם לאטמו.

 

התובעת טוענת כי דניב הפרה את החוזה עימה גם בכך שהצמידה לשטח שנמכר לאקרם מקומות חניה שנועדו להיות חניה למשאית או להישאר שטחים ציבוריים (השטחים המסומנים בנספח י' בחצים "1" ו- "2"), ובכך שהסבה שטח מן הכביש שסביב המבנה לשתי חניות פרטיות נוספות (מסומנות בחץ מס' "4" בנספח י'), באופן המונע תנועת משאיות סביב המבנה. אין זה ברור מכתב התביעה למי שייכות החניות המסומנות בחץ מס' 4 בנספח י', ולכך אתייחס בהמשך.

 

עוד טוענת התובעת כי כמות החניות שהוצמדה למימכר חושבה בהתאם ליחס שבין השטח שרכשה לבין כלל שטח המבנה (שהינו, לפי חישוביה, 18.3%). הסך של 6 חניות שקיבלה משקף 18.3% מתוך 34 חניות, שכן ביתר החניות במתחם (6 חניות מתוך 40 שהופיעו בתכניות) לא ניתן היה לעשות שימוש. בדיעבד הסתבר לתובעת כי דניב נדרשה על ידי העיריה לדאוג ל-62 מקומות חניה במתחם, ולכן היא זכאית ל-12 מקומות חניה, בהתאם לשיעור חלקה במבנה.

התובעת מבקשת כי ינתנו צווים כמפורט בסעיף 1 לעיל. בנוסף, עם הגשת התביעה עתרה התובעת לפיצול סעדים, כך שתוכל בעתיד לתבוע מהנתבעים 1-2 פיצוי כספי, ובקשה זו אושרה בהסכמה (בש"א 107033/98).

 

13.        בכתב ההגנה שהגישה הנתבעת 1 (דניב) נטען כי התובעת פלשה לחניה שרכש אקרם ולחלל הרום שמעליה, כאשר התקינה מעל החניה את הכננות, המסכנות את חייהם של מי שעושים שימוש בחניה ובשער הכניסה הצמוד לה, המוביל לעסקו של אקרם. דניב הכחישה כי סוכם בינה לבין התובעת על אטימת שער הכניסה הנ"ל. השימוש שעושה התובעת במבנה איננו מעניינה של דניב, והיא היתה רשאית למכור לאקרם את השטחים שמכרה לו, לאחר שהם התפנו בעקבות צמצום השטח שנמכר לתובעת נוכח הפרתה את ההסכם מיום 5.6.94. דניב טוענת גם כי ניסיונה של התובעת לחשב את מספר מקומות החניה המגיעים לה באופן יחסי כאחוז מתוך סך החניות במתחם, אינו תואם את הקביעה המפורשת בתוספת להסכם עימה, לפיה רכשה התובעת מספר מקומות חניה מוגדר ומסומן (6 חניות). עוד נטען כי התובעת פלשה לשני ממקי"ם (מרחב מוגן קומתי) במבנה, וכי הציבה ללא רשות חביות בחניה השייכת לדניב.

 

14.        הנתבע 2 (אקרם) טען בכתב ההגנה כי יש לדחות התביעה מטעמי שיהוי, שכן היא הוגשה רק כשנה לאחר שרכש מדניב את השטחים השנויים במחלוקת, והחל לעשות בהם שימוש שוטף. לגופו של ענין טען אקרם כי דניב היתה רשאית למכור לו את החניה שתחת הכננת, כמו גם את החניות הנוספות שמכרה לו. טענתו העיקרית של אקרם מבוססת על ההגדרה השיורית של המונח "שטחים ציבוריים" בהסכמי המכר של דניב עם התובעת. הגדרה זו מותירה, לגישתו, לדניב את הזכות למכור כל שטח שהוגדר כציבורי, בכפוף למגבלות החוק. עוד טען אקרם כי לא היה מודע כלל לקיומה של הכננת בטרם חתם על הסכם הרכישה עם דניב. אקרם מעלה בכתב ההגנה טענות שונות נגד התובעת, על כך שהיא עושה במבנה שימוש המפריע לדיירים האחרים. אך בהעדר תביעה-שכנגד אין נפקות לטענות אלו.

 

15.        הנתבעת 3 (סולן) הוגדרה בכתב התביעה כנתבעת פורמלית, ולכן לא הגישה תחילה כתב הגנה. אך בקשת הבהרה שהגישה סולן לתובעת, על מנת לוודא כי זו אינה טוענת דבר לגבי מקומות החניה שרכשה סולן, לא הניבה את התוצאה המקווה. לפיכך, הגישה סולן כתב הגנה מתוך זהירות, בהעדר התנגדות מצד התובעת (בש"א 4438/06). בכתב ההגנה שהגישה טענה סולן כי כל השטחים שרכשה מדניב, לרבות מקומות החניה, שייכים לה כדין, וכי היא מתנגדת לכל חלוקה מחדש של השטחים הציבוריים במתחם, ככל שיש לכך השפעה על זכויותיה במבנה או בחניות.

 

16.        לאחר הגשת התביעה, ובמשך תקופה ארוכה, עשו הצדדים ניסיונות רבים לסיים את התיק בפשרה. הצדדים אף פנו למגשר, אך הליך הגישור נכשל ולא הביא לסיום המחלוקות בתיק זה. בחודש אוקטובר 2005 הודיע ב"כ הנתבעת 1 כי ניתן כנגד מרשתו צו פירוק. לפיכך, הוריתי על עיכוב ההליכים נגדה. ההליכים נגד הנתבעת 1 חודשו בהתאם להחלטתי מיום 30.4.06, לאחר שכב' השופטת ו' אלשייך, שדנה בתיק הפירוק, קבעה כי ניתן להמשיך בהליכים. אך במועד שנקבע להוכחות התייצב המנהל המיוחד שמונה לנתבעת 1 והודיע כי הוא איננו מכיר את העובדות ואיננו יכול לנהל את הגנתה, וכי בדעתו לבקש לבטל את הליך הפירוק שאין בו כל טעם (דיון מיום 28.1.07). בנסיבות אלו נדחה מועד שמיעת הראיות פעם נוספת, עד שהליך הפירוק של הנתבעת 1 אכן בוטל, ומנהליה הרשומים (משה סופר ודוד הלפרין) קיבלו זימון להתייצב לדיון אך החליטו שלא לעשות כן. לפיכך קבעתי כי כל החלטה או פסק דין שיתקבלו בתיק זה מחייבים את הנתבעת 1 (החלטות בפרוטוקול מיום 22.4.07 ומיום 4.3.08). חרף כך, לא התייצב איש מטעם הנתבעת 1 לדיונים לפני, והיא לא נטלה כל חלק פעיל בהליכים בתיק זה ואף לא הגישה סיכומים מטעמה. מנהלה לשעבר של הנתבעת, מר גביש, הופיע אמנם לישיבת ההוכחות ביום 7.4.08, ואף נחקר על תצהירו (שהוגש במקור מטעם נתבעת 1). כך גם הוגשה מטעם נתבעת 1 חוות דעת עליה נחקר  המהנדס ומומחה הבטיחות ד"ר אלעזר איל-ביקלס (להלן: "ד"ר ביקלס"). אך עדים אלו נחשבים למעשה כעדי הנתבע 2, לאחר שביום 14.1.07 קיבלתי את בקשת נתבע 2 לראות את תצהירו של גביש, כמו גם את חוות דעתו של ביקלס, כחלק ממסכת הראיות שלו (בש"א 1318/07).

 

17.        בטרם החלה מסכת שמיעת הראיות, ולפי בקשת הצדדים, הגעתי לביקור במקום,  שנערך בנוכחות נציגי התובעת והנתבעים 2-3 (ראה פרוטוקול הביקור מיום 3.3.08). במהלך ביקורי במקום עלתה שאלת זכויותיהם של דיירים אחרים במבנה שלא צורפו לכתב התביעה (ראה נסח המקרקעין נ/1), לנוכח העובדה שהתובעת מבקשת סעדים הנוגעים לרכוש המשותף של המבנה. ב"כ התובעת סבר שאין עליו לצרף לתביעה בעלי זכויות נוספים במבנה, והודיע כי שלושה מהם (מלמד אורי, ר. בר אחזקות והשקעות בע"מ ומ.ג. יצחקי נכסים בע"מ) אישרו בכתב כי אין להם עניין בהליך והם יכבדו כל פסק דין (האישורים הוגשו כמוצג ת/1). כך גם טען ב"כ התובעת כי היא דורשת בכתב התביעה כי חניות שהוצמדו לנתבעים 2-3 יוכרו כרכוש משותף, ואין כל בקשה לסעד הפוגע בדיירים אחרים במבנה. לפיכך, הסכים ב"כ התובעת כי לא ינתן כל סעד הפוגע במי שאינו צד לתביעה, וכך החלטתי באותו מעמד (עמ' 16-18 לפרוטוקול). בנוסף, כאמור לעיל, אין  התובעת זכאית לקבלת סעד נגד סולן (נתבעת 3), משום שציינה בכתב התביעה כי לא מבוקשים נגדה סעדים כלשהם (ראה סעיף 6 לעיל).

 

18.        עם פתיחת שלב שמיעת הראיות, הודיע ב"כ התובעת כי היא אינה דורשת חניות מעבר ל- 6 החניות שקיבלה לפי התוספת להסכם עם דניב, ושלגביהן אין כל מחלוקת בין הצדדים (עמ' 18). בעדותו אמר הרמל כי בפועל 6 החניות שקיבלה התובעת הן 18.3% מן החניות במבנה (עמ' 40). לא ברורה, אם כן, משמעות העתירה (עליה חוזרת התובעת בסיכומיה) למתן סעד הצהרתי לפיו זכאית התובעת לכך שיוצמדו למימכר 18.3% מכלל החניות הפרטיות במבנה, מה גם שאין לה כל עיגון בהסכמים שבין הצדדים, כפי שיובהר  בהמשך.

 

ב.         טענות הצדדים בסיכומיהם

 

טענות התובעת

 

19.        התובעת טוענת כי הפיכת שטחים ציבוריים במבנה (שטחים "תפעוליים" כפי שהיא מכנה זאת) לשטחים פרטיים מונעת ממנה לעשות בשטח שרכשה שימוש לפי צרכיה, אשר היו ידועים היטב לדניב עובר לחתימת ההסכם ביניהן. דניב פעלה בניגוד להיתר הבניה ובניגוד להסכם עימה ולמצגים שהציגה לה, כאשר מכרה לאקרם את שטח החצר שתחת הכננת, כמו גם את מקום החניה למשאית ושטחים נוספים מתוך הכביש המקיף את המבנה. התובעת מדגישה כי המעלית במבנה איננה מגיעה לקומת הגג, ולכן אם היא אינה יכולה לעשות שימוש בכננת, היא לא יכולה לנצל את שטח הגג אותו רכשה מדניב בכוונה לאחסן בו חומרי גלם. בנסיבות אלה ברור כי היא מעולם לא התכוונה לוותר על השימוש בכננת, ויתור אשר לא ייתכן כי לא היה בא לידי ביטוי בכתב. התובעת מוסיפה וטוענת כי אין כל סכנה בהפעלת הכננת, כפי שהעיד מומחה הבטיחות מטעמה, המהנדס שניאור בלושטיין (להלן: "המהנדס בלושטיין"), וממילא, השער בקומת הקרקע, הנמצא מתחת לכננת, אמור להאטם בהתאם לסיכום עם דניב.

 

התובעת טוענת כי לא דרשה שהחניה שתחת הכננת תוצמד לשטח שנמכר לה משום שסברה כי מדובר בחניה ציבורית שלא תוצמד כחניה פרטית לאף דייר אחר במבנה. לחיזוק טענתה כי שש מן החניות למכוניות פרטיות המופיעות בתוכנית החניה שאישרה העירייה (הכוללת סה"כ 40 חניות למכוניות פרטיות) נועדו להיות חניות ציבוריות, עושה התובעת חישוב כדלקמן: השטח שרכשה מדניב מהווה 18.3% משטח המבנה כולו, ושש  החניות שהוצמדו לשטח שרכשה מהוות 18.3% מתוך 34; משמע, כמות החניות הפרטיות הינה 34, ויתר שש החניות הינן "תפעוליות", כהגדרת התובעת (רכוש משותף).

 

20.        לטענת התובעת, הגדרתו השיורית של המונח "שטחים ציבוריים" בהסכם עם דניב אינה מאפשרת לדניב לעשות בשטחים אלו כאוות נפשה. פרשנות כזו איננה עולה בקנה אחד עם התנאי שבסעיף 10 להסכם בין התובעת לבין דניב, לפיו כל דיספוזיציה בשטחים הציבוריים לא תפגע בזכויות התובעת וביכולתה לעשות בממכר ובמושכר שימוש לפי ייעודם. במצב שנוצר, התובעת אינה יכולה לעשות שימוש בכננת שהותקנה על הגג; משאיות אינן יכולות להקיף את המבנה, והן נאלצות לצאת מן המתחם בנסיעה לאחור; לא ניתן לקבל מן העיריה תעודת גמר המאפשרת את רישום זכויות הבעלות של התובעת במימכר ולא ניתן לקבל רישיון עסק קבוע. זאת ועוד, הצמדת חלקים מתוך הרכוש המשותף ליחידות שרכשו אקרם וסולן עומדת בניגוד להוראת סעיף 6(א) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)"), הקובע כי הצמדה שכזו חייבת למצוא את ביטויה במפרט הטכני המצורף להסכם.

 

21.        התובעת טוענת כי אקרם היה מודע, בעת שחתם על החוזה עם דניב, לקיומה של הכננת, ולכך שהשטח תחת הכננת מיועד לשינוע סחורות, וכי השער הצמוד לשטח זה אמור להיאטם. גם אם נכונה טענתו כי לא בדק את השטח סביב למבנה עובר לחתימת ההסכם, ולא היה מודע לקיומה של הכננת, אין לו להלין אלא על עצמו. עוד נטען כי אקרם  מוסיף לעשות שימוש פרטי בממ"ק שבקומת הקרקע, על אף צו המניעה הזמני האוסר עליו לעשות כן.

 

22.        לטענת התובעת אין מקום לטענת השיהוי שהעלה אקרם, שכן עד למועד הוצאת צו המניעה הזמני במסגרת המרצת הפתיחה שהגישו דניב ואקרם, כחמישה חודשים לפני הגשת התביעה, התובעת לא היתה מודעת לכך שאקרם רכש זכויות בעלות בחניה שתחת הכננת. כמו כן, השימוש שעשה אקרם אותה עת בחניות האחרות שהוצמדו אליו, לא גרם להפרעה לתנועת המשאיות סביב המבנה.

 

טענות אקרם

 

23.        התובעת מושתקת, בשל שיהוי, מלטעון נגד מכירת השטחים נשוא המחלוקת לאקרם, לאחר שהמתינה עם הגשת התביעה כמעט שנה לאחר שאקרם רכש אותם, קיבל בהם חזקה, ושינה עקב כך מצבו לרעה.

 

לטענת אקרם, רכשה התובעת מדניב מספר מסויים של חניות – שש במספר. היא בחרה, לפי שיקול דעתה, את מיקומן של החניות. באותו מועד טרם נמכרו החניות לאקרם, ודבר לא מנע מן התובעת לבחור לעצמה את החניה שמתחת לכננת. אין בסיס לטענת התובעת לפיה סוכם עם דניב כי החניה שתחת הכננת, כמו גם חניות נוספות במתחם, תהוונה חניות "תפעוליות" או "ציבוריות", או כי סוכם על אטימת שער הברזל הממוקם מתחת לכננת. מנהל דניב במועדים הרלוונטיים, מר גביש, הכחיש הסכמות אלו, ואין להן כל אזכור בהסכמים של התובעת עם דניב. לגישת אקרם, התובעת ויתרה על השימוש בכננת כאשר חתמה על התוספת להסכם, במסגרתה הסכימה לצמצום השטחים שרכשה וויתרה על החניה שתחת הכננת. כל טענות התובעת כעת הינן טענות בעל פה נגד מסמך בכתב, וככאלו יש לדחותן. אקרם מכחיש כי ידע, עובר לחתימת ההסכם עם דניב, על קיומה של הכננת מעל למקום החניה שרכש. לטענתו, אכן סייר במתחם עובר לחתימת ההסכם, אך לא יצא מפתח המבנה ולכן לא ראה את הכננת. בכל מקרה, הפעלתה של הכננת מעל מקום החניה שרכש, ומעל אחת הכניסות לשטח שבבעלותו, מהווה סיכון בטיחותי שאין להרשותו.

 

24.        אקרם טוען כי סעיף 10.1.2 להסכם שבין התובעת לבין דניב הקנה לדניב "זכות הצמדה מוחלטת", ונוכח ההגדרה השיורית של "שטח ציבורי" בסעיף 2 להסכם זה, היתה דניב רשאית להצמיד ולמכור כל שטח שלא נמכר לדייר אחר. בכל מקרה, גם אם היתה  לתובעת טענה טובה בהקשר זה, עליה להפנות טענותיה כלפי דניב בלבד, ולא כלפי הנתבע 2 אשר רכש זכויותיו מדניב בתום-לב ובתמורה. זאת ועוד, אין יסוד לטענה כי הצמדת השטחים מנוגדת לאמור בסעיף 6(א) לחוק המכר (דירות), שכן במקרה דנן "הדברים נאמרו ונכתבו מפורשות בהסכם". הצמדת השטחים אף איננה מפריעה לתנועת המשאיות, כפי שאף הודה בסופו של דבר המהנדס זלינגר, המומחה מטעם התובעת.

 

טענות סולן

 

25.        סולן מתנגדת לכל חלוקה מחדש של הרכוש המשותף במבנה, אשר עשויה להשפיע על זכויותיה בשטח שרכשה ובמקומות החניה שהוצמדו לה. טענתה של התובעת הינה כי דניב הפרה את ההסכם עמה, ולכן היה על התובעת להגיש כנגד דניב תביעה כספית. סולן אינה צריכה לשאת בתוצאות הפרת ההסכם שביצעה דניב, אם ביצעה. סולן מדגישה גם כי התובעת הבהירה לא פעם כי היא אינה מבקשת כל סעד כנגד סולן, ומנהלה מר הרמל הודה בחקירתו כי החניות שרכשה סולן כלל אינן מפריעות לו. לפיכך, דרישתה של התובעת לסעד כנגד סולן מהווה הרחבת חזית אסורה.

 

 

 

ג.          דיון והכרעה

 

1.         זכותה של התובעת להרשם כבעלים של המימכר

 

26.        אין חולק על כך שהתובעת זכאית להרשם כבעלים של המימכר, כהגדרתו בהסכם  ובתוספת להסכם שבינה לבין דניב. לטענת התובעת, מה שמונע את רישום הבניין כבית משותף, ועקב כך גם את רישום זכויותיה בממכר, היא העובדה שדניב לא מילאה אחר דרישות הועדה המקומית בהיתר הבניה בהיבט של מספר מקומות החניה. אכן, מעדותה של המהנדסת זמלין, מנהלת מחלקת הרישוי בעירית פתח-תקוה, עולה כי הסיבה העיקרית להעדר תעודת גמר למבנה הינה העובדה שמספר החניות אינו תואם את היתר הבניה, והדרך לפתור זאת היא באמצעות התקנת 14 חניות הידראוליות המאפשרות חניה כפולה לגובה.

 

אולם, מן הראיות שהובאו, כולל עדות המהנדסת זמלין, עולה כי שורה של ליקויים במבנה מנעה את הוצאת תעודת הגמר. לטענת גביש בתצהירו - עליה לא נחקר כלל בחקירתו הנגדית - חלקם נובעים מחריגות בניה שביצעה התובעת עצמה (ראה סעיף 4 לעיל). מכל מקום, התובעת לא ביקשה צו שיורה לנתבעת 1 להשלים את הטעון חסר (כמו למשל התקנת 14 חניות הידראוליות) ולהוציא תעודת גמר, והנושא כולו הוא מחוץ למסגרת הדיון. ככל שמדובר ביחסיה עם דניב, ביקשה התובעת אך ורק מתן סעד הצהרתי על זכותה להירשם כבעלים של ה"מימכר", המוגדר בהתאם לפרשנות שמציעה התובעת, וצו האוסר על דניב למכור או להצמיד לדיירים אחרים שטחים שאמורים להיות ציבוריים לפי פרשנות התובעת - לא מעבר לכך. המחלוקת בתיק זה מתמקדת כל-כולה בשאלה מה כולל "המימכר" בהסכם שבין דניב לתובעת, ומהם שטחי הרכוש המשותף והחניות הצמודים לו. התובעת קיבלה אישור לפיצול סעדים, והשאלות הנוגעות להוצאת תעודת הגמר ותיקון הליקויים המונעים את הוצאתה יצטרכו למצוא את פיתרונם בהליך אחר או בדרך אחרת.

 

2.         הוצאת חלקים מן הרכוש המשותף: המסגרת הנורמטיבית

 

27.        עיקר המחלוקת בין הצדדים נוגעת להוצאת חלקים מסויימים מן הרכוש המשותף והצמדתם ליחידות שרכשו נתבעים 2-3. השאלה הינה האם ובאילו תנאים ניתן היה להוציא חלקים מן הרכוש המשותף ולהצמידם ליחידות שרכשו נתבעים 2-3 (אף שלגבי נתבעת 3 לא מבוקש סעד כלשהו). על-פי סעיף 9.1 להסכם של דניב עם התובעת אמור המבנה נשוא התביעה להירשם כ"בית משותף", אשר חל עליו פרק ו' בעניין "בתים משותפים" לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). "רכוש משותף" בבנין שטרם נרשם כבית משותף מוגדר בסעיף 77א. לחוק המקרקעין כדלקמן:

  "כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת."

 

הגדרה זו זהה, למעשה, להגדרת "רכוש משותף" בבנין שנרשם כבית משותף (ראה סעיף 52 לחוק המקרקעין). הגדרתו של הרכוש המשותף היא שיורית: כל מה שאינו רשום כדירה מהווה חלק מהרכוש המשותף, למעט החלקים שהוצמדו לדירות (ע"א 11965/05 עזבון המנוח מרדכי קליין נ' שרון, תק-על 2009(3) 3111 פסקה 32). ניתן להוציא חלקים מן הרכוש המשותף ולהצמידם לאחת הדירות. דבר זה יכול שיעשה על ידי הקבלן שבנה את הבית ומוכר את הדירות בו (על כך ראה להלן), או על ידי הדיירים בבית המשותף, כאמור בסעיף 55(ג) ובסעיף 62(א) לחוק המקרקעין (סעיף 62(א) חל על בית משותף שטרם נרשם לפי האמור בסעיף 77ב. לחוק). עם זאת, על-פי הוראת סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, ישנם חלקים בבית המשותף אותם לא ניתן להצמיד לדירות, ואלו יישארו תמיד בגדר "רכוש משותף". מדובר בעיקרו של דבר בחלקים של הרכוש המשותף אשר השימוש בהם הינו הכרחי לצורך הנאתם של הדיירים מן הדירות שרכשו, כגון מעליות, חדרי מדרגות, וכו' (ראה עניין עיזבון המנוח קליין הנ"ל, פסקאות 34-36, בו נפסק כי לאור הוראת סעיף 55(ג) לחוק לא היה הקבלן רשאי להצמיד לאחת היחידות חלק מחדר המדרגות).

 

28.        על המבנה נשוא התביעה חל חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)"), שכן דניב בנתה את המבנה על קרקע שבבעלותה על מנת למכור את היחידות שבו ("דירות") לרוכשים שונים (ראה הגדרת "מוכר" בסעיף 1 לחוק). הקבלן רשאי להוציא חלקים מן הרכוש המשותף ולהצמידם לדירות מסויימות, אך הדבר חייב להיעשות בהתאם להוראת סעיף 6 לחוק המכר (דירות), אשר קובע כי:

 

"(א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן הענינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין; ואלה הענינים:

 

(1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף;

...

(ב) מוכר שלא מסר פרטים על ענין מהעניינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין יחולו על הבית המשותף".

 

המשמעות של תחולת התקנון המצוי, שצורף כתוספת לחוק המקרקעין, הינה שחלה ההגדרה של "רכוש משותף" הקבועה בסעיף 1 לתקנון. כל מה שנכלל בהגדרה זו יחשב כחלק מן הרכוש המשותף, בלא שיהיה תוקף להוראה בהסכם המוציאה חלק מן הרכוש המשותף ומצמידה אותו לאחת הדירות, אלא אם כן נעשה הדבר בהתאם לאמור בסעיף 6 לחוק המכר (דירות), כפי שפורש בפסיקה. הגדרת "רכוש משותף" בתקנון המצוי זהה בעיקרה להגדרת "רכוש משותף" שבסעיף 52 לחוק המקרקעין (לגבי בית משותף רשום), או סעיף 77א. לחוק (לגבי בית משותף שטרם נרשם).

 

29.        בע"א 60/80 שטרן נ' מאירי יצחק חברה קבלנית לבתים משותפים לבנין בע"מ, פ"ד לו(3) 48 הביע כב' השופט ג' בך הסתייגות מנוסחם הגורף של סעיפים בהסכמי מכר דירות המתירים לקבלן להצמיד חלקים מהרכוש המשותף ליחידות מסוימות בבית משותף, מבלי לפרש מהם אותם חלקים, והבהיר כי עובדה זו היא שהניעה את המחוקק לחוקק את הוראת סעיף 6 לחוק המכר (דירות) (שלא חל על המקרה שנדון בפניו). כדבריו:

 

"עם זאת סבור גם אני, כי קיים לפחות פגם אסתטי בעריכת חוזים נעדרי קביעה ברורה ומפורשת בדבר הרכוש המשותף בבניין – להשכלתם ולידיעתם של רוכשי הדירות. נראה לי, כי זהו נוהג פסול להשאיר שיקול-דעת מוחלט בידי המוכר ולאפשר לו לקבוע בשלב כלשהו, לאחר חתימת החוזה, מהו השטח, אשר יעלה מלפניו להקציב לדיירי הבניין. יש להניח שעל-מנת למנוע אחת ולתמיד עריכת חוזים בלתי רצויים מסוג זה, בא המחוקק וקבע בסעיפים 5 ו-6 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, כי חייב המוכר לפרט במיפרט הטכני המצורף לחוזה פירוט מדויק של החלקים  שיוצאו מהרכוש המשותף של הבניין, שאם לא כן יישארו אותם חלקים רכוש משותף של הדיירים".

 

בע"א 213/80 שמעונוף נ' ברוכים, פ"ד לז (3) 808, בעקבות חקיקת חוק המכר (דירות),  נפסק מפי כב' השופט מ' אלון:

 

"מטרתו של חוק המכר (דירות) היא להביא לידיעת הקונה, בצורה ברורה ומובנת ... מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר, ומה הן הזכויות אשר הוא, הקונה, רוכש הימנו... כדי להבטיח שאכן הובאו לידיעת הקונה והובנו על-ידיו, חובה היא על המוכר לצרף לחוזה מיפרט, ובו תיאור הדירה וכל הכלול בה... ואם מבקש המוכר לשנות מן התקנון המצוי בקשר לזכויות שבבית המשותף, חייב שינוי זה להופיע במפורש במיפרט הנ"ל או במסמך המצורף לחוזה ובו פרטים בקשר לשינוי זה. ייחוד והבלטה אלה מטרתם להסב את שימת ליבו של הקונה לשינויים אלה...

 

זאת ועוד; כאמור, לפי הוראות החוק והצו האמורים צריך שהוצאה זו תיעשה בנפרד מן החוזה, בצורה מפורטת וברורה..." (שם, בפסקאות 7-8 לפסק הדין).

 

בע"א 3902/98 מיאב חברה קבלנית לבנין בע"מ נ' סטולר, פ"ד נד(1) 849 (להלן: "ענין מיאב") נפסק מפי כב' השופט ע' ר' זועבי,  בהתבסס על הוראת סעיף 6 לחוק המכר (דירות) ולאור פסיקה קודמת, כי על ההסכמות בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף להיערך במפרט המצורף לחוזה בהתאם לצו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974, או במסמך נפרד מהחוזה העיקרי, כאשר התיאור של החלקים המוצאים מהרכוש המשותף צריך לשקף במדויק את מצבו של הרכוש המשותף. עוד הודגש בענין מיאב הנ"ל, כי:

 

"הוצאת חלקים מהרכוש המשותף צריך שתעשה בו זמנית עם חתימת חוזה המכר, כאשר הסכמה מאוחרת לא תועיל... הקבלן אינו יכול לשמור לעצמו שיקול דעת להוצאה עתידית של חלקים מהרכוש המשותף, כך שההסכמה צריכה להיות קונקרטית ומיוחסת לחלק ידוע מהרכוש המשותף".  

 

לכן סירב בית המשפט בענין מיאב להכיר בהוצאת חלקים מהרכוש המשותף, שנעשתה על-פי הוראה כללית בהסכם, ללא ציון שטחם ומיקומם המדוייק של השטחים שיוצאו מהרכוש המשותף.

 

ברע"א 259/99 חברת פליצ'ה ראובן בע"מ נ' סופיוב, פ"ד נה(3) 385, סיכמה כב' השופטת א' פרוקצ'יה את ההלכה בנושא זה כדלקמן:

 

"...(ב) גריעה מהשטח המשותף חייבת להיות מפורשת בכתובים ועליה להיות מוצגת באורח קונקרטי, ואין די בקיום הוראה כללית בחוזה המכר המשיירת לקבלן המוכר שיקול דעת לגרוע בעתיד שטחים מהרכוש המשותף בלא פירוט קונקרטי של שטחים מוגדרים (ע"א 268/78 פרסי נ' וינטראוב, פ"ד לד(3) 813, 817; ...).

 

(ג) גריעה מהרכוש המשותף לאחר חתימת חוזה המכר בין הקבלן לדייר המתבצעת שלא בהסכמתו המפורשת של הדייר איננה תופסת, וכדי שתיחשב תקפה מן הבחינה המשפטית, עליה לזכות בהסכמתם המפורשת של כל רוכשי הדירות. אין מסיקים הסכמה או ויתור מכללא על דרך ההתנהגות או הימנעות מהגשת תביעה...".

 

כב' השופטת פרוקצ'יה מוסיפה ומבהירה כי הלכה זו חלה גם בבניין שטרם נרשם כבית משותף, שכן דווקא במצב בו הסכם המכר נעשה זמן ניכר לפני הבנייה ובטרם קבלת החזקה בדירה, קיים חשש כי בפרק הזמן הזה יחולו שינויים בלתי מבוקרים בהיקף השטחים הנגרעים מהרכוש המשותף ומוצמדים ליחידות דיור ספציפיות (שם, בפסקה 10; וראה גם ע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל. חברה לבנין 1992 בע"מ נ' טהוליאן, תק-על 2009(3) 3574).

 

בע"א 8148/06 אליהו נ' שימבורסקי, תק-על 2008(4) 4084 (להלן: "עניין שימבורסקי"), הדגישה כב' השופטת א' חיות כי הפסיקה פרשה את ההסדר שבסעיף 6 לחוק המכר (דירות) כהסדר נורמטיבי-קוגנטי, שיש לו נפקות לא רק במישור החוזי וביחסים שבין הקבלן והרוכש, אלא גם במישור הקנייני וביחסים שבין כלל רוכשי הדירות לבין עצמם. בהעדר הוראה מפורשת בדבר גריעת חלקים מן הרכוש המשותף, אין לגריעה תוקף ויחולו הוראות התקנון המצוי (פסקה 10). עוד נפסק בענין שימבורסקי הנ"ל, כי על מנת שניתן יהיה להוציא חלק מן הרכוש המשותף ולהצמידו לדייר מסויים, אין די בכך שהדבר יצויין בחוזה עם אותו הדייר; הוצאה מן הרכוש המשותף צריכה להיות מפורטת, בהתאם לדרישות החוק והפסיקה, בחוזים של הקבלן עם כל הדיירים בבית המשותף, על מנת שיהיה לה תוקף קנייני מחייב כלפי כלל רוכשי הדירות (פסקה 10). 

 

3.         הוראות ההסכמים והמפרט עם דניב בענין הוצאת חלקים מהרכוש המשותף

           

30.        החניות והכביש הפנימי המקיף את המבנה, שחלקים מהם הוצמדו כאמור ליחידות שרכשו נתבעים 2 ו- 3, הינם "רכוש משותף", בהיותם חלק מן ה"קרקע" עליה הוקם  המבנה, ולאור ההגדרה השיורית שבחוק המקרקעין ובתקנון המצוי, המותירה את כל חלקי הבית, חוץ מהדירות, כ"רכוש משותף" (ראה סעיף 27 לעיל) . לאור הכללים שבוארו לעיל, הרי שעל מנת לקבוע האם השטחים המסומנים בנספח י' לכתב התביעה בחצים מס' 1-4 הוצאו כדין מן הרכוש המשותף, יש לבדוק לגבי כל אחד מן השטחים הללו האם צויין לגביהם, במסמך נפרד ובצורה מפורשת, כי הם מוצאים מן הרכוש המשותף. כמו כן, יש לוודא כי אין מדובר בשטחים אשר לא ניתן כלל להוציאם מן הרכוש המשותף, לאור הוראת סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין.

 

מבחינת מערכת החוזים שבין הצדדים, יש לציין כי לחוזים עם הנתבעים 2 ו- 3 צורף מפרט טכני כנדרש, בו נאמר בסעיף 1.7: "השטחים ו/או החלקים המוצאים מהרכוש המשותף (כהגדרתו בחוק המקרקעין) - חניות, חצרות, גגות, קירות חוץ, אחוזי בניה שטרם נוצלו". במפרט הטכני שצורף להסכם עם התובעת, שהוא החשוב לענייננו (ראה ענין שימבורסקי הנ"ל), לא נכללה אפילו הוראה כללית ובלתי מספקת מעין זו, ולא צויין דבר בעניין היקף הרכוש המשותף או חלקים שניתן להוציא ממנו (ראה החוזים שצורפו כנספחים ב' ו- ד' לתצהיר גביש, וההסכם שצורף לתצהיר סולן). בהסכמים שעם התובעת ועם נתבעים 2-3 נקבע כי לדניב "שמורה הזכות להצמיד לאיזה יחידה או יחידות כל חלק מהמקרקעין או המבנה... באופן שלא יכללו ברכוש המשותף" (סעיף 10.1.2 להסכם עם התובעת, סעיף 6.1.2 להסכם עם אקרם וסעיף 10.1.2 להסכם עם סולן). רק בהסכם עם סולן סוייגה הוראה זו - כפי שהיה צריך לסייג - במילים: "ובלבד שהצמדה כאמור לא תפגע בשימוש הסביר של הקונה בממכר". בהתאם להוראות החוק והפסיקה שפורטו לעיל, ובהתאם להוראות ההסכמים החלים, יש לבחון את טענות התובעת לגבי הוצאת חלקים מן הרכוש המשותף לטובת נתבעים 2-3 (אף שלגבי נתבעת 3 לא נתבקש כל סעד).   

 

4.         החניה שמתחת לכננת

 

31.        המחלוקת העיקרית בין הצדדים נוגעת למעמדה של החניה שתחת הכננת, הצמודה לעסקו של נתבע 2 (חניה מס' 39 המסומנת בחץ מס' 3 בנספח י' לכתב התביעה). השאלה היא האם דניב היתה רשאית להצמידה לשטח שמכרה לאקרם. בהקשר זה יש להבחין בין שני מישורים: המישור החוזי - הנוגע אך ורק ליחסיה של התובעת עם דניב, והמישור הקנייני - הנוגע ליחסי התובעת ודניב כלפי כל הדיירים (ראה עניין שימבורסקי סעיף 29 לעיל). בהקשר הקנייני עולות שתי שאלות שונות: ראשית, האם לאור הוראות חוק המקרקעין מותר היה לדניב להצמיד את החניה שמתחת לכננת ליחידה שמכרה לאקרם; שנית, ובהנחה שהתשובה לשאלה הראשונה היא חיובית, האם נעשתה הצמדת החניה ליחידה של אקרם בדרך תקפה, לאור הוראות חוק המכר (דירות) והפסיקה שפירשה אותו.

 

32.        אין חולק כי באופן עקרוני ניתן להוציא מן הרכוש המשותף שטח בחצר המבנה המיועד למקומות חניה פרטיים ולהצמידן ליחידות במבנה, בכפוף לכך שהדבר יעשה לפי הוראות חוק המכר (דירות). ככלל, שטח זה איננו מסוג הרכוש המשותף אשר סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין אוסר על הצמדתו ליחידה מסויימת בשל היותו חיוני לשימושם של הדיירים בדירות שרכשו. מקומות חניה המצויים בחצר המקיפה את המבנה הינם, כעיקרון, חלק מן הרכוש המשותף השייך לכל הדיירים. התובעת איננה טוענת כי כל מקומות החניה הוצאו מן הרכוש המשותף שלא כדין. היא רק טוענת שמקום החניה שתחת הכננת וכן 5 מקומות חניה נוספים נועדו להיות חלק מן "השטחים הציבוריים" המשמשים את כל הדיירים, ולכן אסור היה לדניב להצמידם ליחידות שנרכשו במבנה. התובעת אינה חולקת על כך שניתן להצמיד ליחידות השונות במבנה מקומות חניה פרטיים המסומנים בתכנית שאישרה העיריה כחניות פרטיות, הגם שהדבר לא צויין במפרט או במסמך נפרד, שהרי היא אינה תובעת להרשם כבעלים משותפים של כל מקומות החניה, והיא עצמה זכתה להצמדה של 6 חניות פרטיות מתוך ה- 40 שסומנו בתוכנית. התובעת מציינת במפורש בכתב התביעה כי היא מבקשת להרשם כבעלים משותפים של "שטח החצר למעט יתרת חניות-פרטיות שיקבעו ויוצמדו לפי יחס שטחי הרצפות של כל דייר" (סעיף 20(א).

 

33.        הואיל ובעיקרון ניתן היה להצמיד את החניות ליחידות במבנה, מתעוררת השאלה השניה, דהיינו: האם נעשה הדבר על ידי דניב בהתאם להוראות חוק המכר (דירות). דניב לא ציינה ולא פירטה במפרט שצורף להסכמים, או במסמך כתוב אחר, מהם בדיוק אותם חלקים שהוצאו מן הרכוש המשותף, ולאיזו יחידה יוצמדו. אולם, בתוכנית שצורפה להסכם שבין דניב לתובעת (נספח ז'1 לתצהיר הרמל) מסומנות 40 חניות שכונו "פרטיות", וביניהם מקום החניה שתחת הכננת (ראה סעיף 12 לתצהיר הרמל). זו התוכנית שהוגשה לצורך הוצאת היתר הבניה ואושרה, לפי עדות המהנדסת זמלין (מוצגים ת/3-ת/4, כאשר תוכנית החניה היא ת/4).

 

סעיף 10.1.2 להסכם שבין התובעת לדניב מאפשר אמנם לדניב להצמיד ליחידות מסויימות כל חלק מן המקרקעין שלא נמכר לדיירים אחרים. אך בהוראה כללית זו, כשלעצמה, אין די כדי לאפשר את הוצאת החניות מן הרכוש המשותף, וזאת לאור דרישת סעיף 6(א) לחוק המכר (דירות), כפי שהתפרשה בפסיקה שבוארה לעיל. עם זאת, כפי שהבהירה כב' השופטת א' פרוקצ'יה בעניין פליצ'ה הנ"ל, מטרת ההוראה בסעיף 6(א) לחוק המכר (דירות) הינה לוודא כי כוונותיו האמיתיות של המוכר הובאו לידיעת הקונה והובנו על ידו כהלכה. סבורני כי בנסיבות המקרה דנן, ונוכח התוכניות שצורפו להסכם, יש לקבוע שהתובעת ידעה והבינה היטב כי 40 מקומות החניה, שסומנו בתכנית שצורפה להסכם כחניות "פרטיות", יוצאו  מן הרכוש המשותף ויוצמדו ליחידות שונות במבנה, וזאת על אף שהדבר לא נאמר במפרט שצורף לחוזה של התובעת עם דניב. בדרך זו הוצאו מן הרכוש המשותף והוצמדו לתובעת עצמה 6 חניות, והיא ידעה כי כך יעשה גם עם הדיירים האחרים. התובעת בחרה 6 חניות מתוך ה- 40, משום שהבינה כי אלו שלא תבחר יוצמדו לדיירים אחרים. סימון החניות בתוכנית שצורפה להסכם (כולל זו שמתחת לכננת), בא בנוסף להוראת סעיף 10.1.2 להסכם, ואיננו מותיר מקום לספיקות. כל מסקנה אחרת תביא לתוצאה אבסורדית, לפיה כל 40 מקומות החניה שסביב המבנה - לרבות מקומות החניה שהוצמדו לתובעת עצמה, ושהיא עומדת על הצמדתן ליחידה שרכשה - לא הוצאו כדין מן הרכוש המשותף. בתוצאה זו, שתפגע גם בדיירים שלא צורפו להליך זה, אין איש מעוניין. מן ההיבט הקנייני, אם כן, אין הבדל בין החניה שתחת הכננת לבין שאר החניות שבמבנה, ולא היתה מניעה להוציאה מהרכוש המשותף ולהצמידה ליחידה שרכש אקרם. השאלה היא האם דניב היתה רשאית לנהוג כך במישור היחסים החוזי שבינה לבין התובעת.

 

34.        התובעת היתה הראשונה שרכשה מדניב יחידה באגף המערבי של המבנה, ומשהוצמדו מקומות חניה ליחידה שרכשה - היא הבינה כי גם הרוכשים האחרים יהיו זכאים להצמדת מקומות חניה ליחידות שירכשו. לפני החתימה על התוספת להסכם התנהל משא ומתן ממשי בין התובעת לבין דניב בעניין החניות (הרמל בעמ' 20). התובעת דאגה להבטיח בתוספת להסכם כי יוצמדו ליחידה שרכשה 6 חניות שסומנו בצורה ברורה, כולל חניה מס' 38, הנמצאת אף היא מתחת לכננת וצמודה לחניה מס' 39. הרמל העיד כי היה ברור לו שלא יוכל להשתמש בחניה מס' 38 כחניה בשל עבודת הכננת, וכי הוא לא רצה לקחת חניה נוספת (מס' 39) שתהיה בלתי שימושית בגלל הכננת (עמ' 21-22, 32). אך לא היה בפיו הסבר לשאלה מדוע התובעת לא דאגה לשריין לעצמה בתוספת להסכם גם את חניה 39, או למצער לקבוע בהסכם שחניה זו תישאר "תפעולית", קרי: מיועדת לפריקה וטעינה של כל הדיירים, ולא תוצמד כחניה פרטית לאיש מן הדיירים. התובעת היתה מיוצגת במשא ומתן שקדם לחתימת התוספת להסכם על ידי עורך דין (הרמל בעמ' 21). הרמל אמר על כך: "יכול להיות שזו היתה טעות של עוה"ד שלא כתבנו שהחניה שמשמאלה לא תוצמד לאף אחד. אבל דניב הסכימו לזה..." (עמ' 21).

 

אך מסתבר שתשובה זו אינה משקפת את המצב לאמיתו. מנהל הנתבעת 1, גביש, הדגיש בתצהירו כי התובעת בחרה וסימנה בתוספת להסכם 6 חניות פרטיות ספציפיות, וכי היא ויתרה במודע על חניה מס' 39, כמו גם על אטימת שער היציאה בקומת הקרקע לשטח שמתחת לכננת, משום שהחליטה בסופו של דבר לא לרכוש את חלק המחסן שבקומת הקרקע, אשר נמכר לאקרם (סעיפים 23, 26 לתצהיר). התובעת היתה יכולה לבחור באותה עת כל חניה שרצתה באגף המערבי, כולל חניה מס' 39 (גביש בעמ' 52). יתר על כן, כפי שציין גביש, נושא שתי החניות שמתחת לכננת עלה במכתבו של הרמל לדניב מיום 17.2.97 (נספח ו' לתצהיר גביש). במכתבו הנ"ל התייחס הרמל לשתי החניות שתחת הכננת, באומרו:

 

"בהערת אגב, שתי החניות 'החסרות לנו' ושלא סומנו אצלנו כחניות נמצאות בדיוק מול שער המפעל שלנו/גלומה. אם 'ימסרו/יתקעו' חניות שם למישהו אחר לא יתאפשר למשאית גדולה לתמרן ולהיכנס לעבר השער למפעל גלומה. זה ישבש לנו ויעשה קשיים בפעילות היומיום שלנו/של גלומה".    

 

הרמל אישר כי הערה זו מתייחסת לשתי החניות מתחת לכננת (עמ' 20). מכאן ברור למדי שהתובעת היתה ערה לבעייה של החניות שמתחת לכננת, והבינה כי מדובר בשתי חניות פרטיות שאינן מיועדות להישאר רכוש משותף. למרות החשש שהעלתה התובעת כי חניות אלו תמסרנה  לאחרים, ולמרות שבסופו של דבר התרצתה דניב ונתנה לתובעת עוד שתי חניות פרטיות – נמנעה התובעת במתכוון מלשריין לעצמה את חניה מס' 39 שמתחת לכננת, כפי שרכשה את חניה מס' 38 הצמודה לה. התובעת, שהיתה מיוצגת על ידי עורך דין, הבינה היטב שאדם אחר ירכוש את שטח המחסן עליו ויתרה בקומת הקרקע, הצמוד לחניה שמתחת לכננת. היא גם יכלה לתאר לעצמה שחניה 39 תוצמד ליחידה שירכוש אותו אדם, משום שהיא סמוכה לשער הכניסה לעסקו. בכל זאת, נמנעה התובעת מלבחור בחניה 39 כאחת מן החניות שלה, וגם לא דרשה לקבוע בהסכם עם דניב שחניה זו לא תוצמד לאחרים. התובעת גם נמנעה מלקבוע בתוספת להסכם עם דניב כי שער הכניסה לחלק המחסן שהתובעת ויתרה עליו יאטם, למרות שזה שער הכניסה שהחניה צמודה אליו וטבעי שחניה לידו תוצמד אליו.

 

35.        בסעיף 14 לתוספת להסכם נקבע כי: "בכפוף לאמור בתוספת זו... מוותר כל צד על כל טענה, תביעה או דרישה שיש או היתה לו כנגד משנהו...". הטענות שמעלה התובעת כיום אינן מתיישבות עם הוראה חוזית זו, והן בבחינת טענות בעל-פה כנגד מסמך בכתב, האסורות על-פי סעיף 80 סיפא לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומאני. טענה מסוג זה, לגבי מה שסוכם לפני חתימת החוזה, ואשר באה לסתור את האמור בחוזה או להוסיף עליו, עומדת בניגוד לכלל בדיני חוזים לפיו החוזה מבטא את כל מה שהוסכם בין הצדדים, ואין להוכיחה אלא באמצעות מסמך אחר או בהודאת הצד שכנגד (ראה: י. קדמי, על הראיות, מהד' תשס"ד-2003, חלק שלישי, עמ' 1312, וע"א 465/85 וילנואנה נ' נברון בע"מ, פ"ד מב(1) 705, 708-709).  

 

מכל מקום, מכלול העובדות המתואר לעיל מדבר בעד עצמו, ועומד בניגוד לטענות התובעת בכתב התביעה ובתצהיר הרמל, כאילו סוכם עם דניב בעל-פה כי החניה תחת הכננת תשאר פנויה ושער הכניסה הצמוד לה יאטם. לא ברור מדוע לא ביקשה התובעת לרכוש גם את החניה מס' 39 שתחת הכננת, שהרי לדבריה הכננת היא חלק מהותי מדרך עבודתו של המפעל. אך משבחרה לנהוג כך, וויתרה היא במודע על חניה זו, והיא לא יכולה לשלול מדייר אחר חניה זו שרכש כדין, בתמורה ובתום לב. נוכח עובדות אלו, אין התובעת יכולה להסתייע בהוראה הכללית שבסעיף 10.1.4 להסכם, לפיה זכותה של דניב לעשות דיספוזיציה בכל חלק של המבנה שלא נמכר לתובעת, כולל השטחים הציבוריים, "בתנאי שהדבר לא יפגע באפשרות החברה להשתמש במימכר או במושכר על-פי יעודם". כאשר התובעת מוותרת במפורש על חניה מס' 39, לאחר שקיבלה את הזכות לבחור 6 חניות ובחרה חניה צמודה לחניה 39 (חניה 38) - קשה לומר שדניב היתה צריכה להבין שחניה זו חיונית לצורך פעילותו של מפעל "גלומה". כך גם אינני סבור שהוכח כי בלעדי הכננת נפגעת אפשרות התובעת להשתמש בממכר לייעודו, וכי אין דרך טכנית להתגבר על היעדרה או להעתיקה למקום אחר. עובדה היא שהכננת אינה פועלת מאז ניתן צו המניעה הזמני בשנת 1998, והמפעל ממשיך לעבוד כסדרו. 

 

36.        המסקנה בדבר חוקיות הצמדתה של החניה שתחת הכננת ליחידה שרכש אקרם, מייתרת את הצורך לדון בטענת הנתבע 2 כי הפעלת הכננת מעל למקום החניה ולשער הכניסה לעסקו - מסוכנת. יתר על כן: סוגיה זו, הנוגעת כל-כולה לשימוש במקרקעין, נדונה בבית משפט השלום במסגרת התביעה שהגיש אקרם נגד התובעת, בה עתר למנוע את הפעלת הכננת מעל שטח החניה שלו (בית משפט השלום נתן צו מניעה זמני כמבוקש אשר עדיין בתוקף). התביעה שלפני נוגעת אך ורק להצהרה על היקף הזכויות הקנייניות של הצדדים, ואין היא דנה בשאלות הנוגעות לשימוש במקרקעין ויצירת מטרד, שהן בסמכות בית משפט שלום.  נתבע 2 כלל לא העלה בכתב ההגנה את שאלת מסוכנותה של הכננת, וחוות דעתו של המהנדס ד"ר ביקלס בעניין המסוכנות צורפה לתצהירו של גביש, מטעם הנתבעת 1, שכלל לא התייצבה לדיון. עתה, משנקבע בהליך זה כי החניה שתחת הכננת הוצמדה כדין ליחידה שרכש אקרם, יצטרך בית משפט השלום לקבוע האם רשאית התובעת על-פי הדין לעשות שימוש בכננת שמעל לחניה זו.

 

אוסיף ואציין כי לו הייתי נדרש להכריע בשאלה על סמך הראיות שהובאו בפני, הייתי נוטה לאמץ את חוות דעתו ועדותו של מהנדס הבטיחות ד"ר ביקלס (עמ' 71-73), שקבע כי הפעלת העגורנים שהתקינה התובעת מעל שטח החניה ושער הכניסה לעסקו של אקרם יוצרת "מצב מסוכן ביותר" לכל מי שנכנס או יוצא מעסקו, ומנוגדת להוראות החוק והתקנות שפורטו בחוות הדעת. הצדדים הצהירו כי הם מסכימים "שכאשר הכננת עובדת לא יכול להיות אף בן אדם מתחת לכננת וזאת מסיבות בטיחות" (עמ' 19). גם המומחה מטעם התובעת, מהנדס המכונות בלושטיין, הסכים בחוות דעתו כי בעת הפעלת העגורנים יש לוודא שאיש לא ימצא מתחתיהן. בעדותו אמר שצריך להיות אדם שיזהיר כל מי שנכנס או יוצא שלא לעמוד מתחת לעגורנים, שכן הדבר מסוכן (עמ' 24). אך ד"ר ביקלס הסביר בעדותו כי אין דרך מעשית ויעילה להזהיר אדם הנמצא מאחרי דלת בתוך עסקו של אקרם, ומבקש לצאת לפתע החוצה לשטח שמעליו מיטלטלים מטענים המורמים או מורדים על ידי העגורנים של התובעת ועלולים ליפול (עמ' 71). מעדותו של הרמל עולה כי פעילות הכננת (בעת שעבדה לפני מתן צו המניעה) היתה מאוד אינטנסיבית: 10 משאיות סחורה הגיעו למפעל כל יום ו- 5 משאיות יצאו ממנו (עמ' 33-34). לדברי אקרם עובדים ולקוחות יוצאים ונכנסים מהחניה לעסקו, וזה שער הכניסה העיקרי לעסקו (סעיף 3.3 לתצהירו ועמ' 63, 66 לעדותו). לכן, הפיתרון של בלושטיין נראה לכאורה בעייתי. אך  כאמור לעיל, אין בדעתי להכריע בסוגיה זו הנדונה בבית משפט השלום.

 

37.        המסקנה בדבר חוקיות הצמדתה של החניה שתחת הכננת מייתרת גם את הצורך לדון בטענת התובעת כי אקרם היה מודע לקיומה של הכננת עובר לחתימת ההסכם בינו לבין דניב, מה גם שלא השתכנעתי בנכונות טענה זו. התובעת קיבלה חזקה במימכר ביום 5.3.97 (סעיף 3 לתצהיר הרמל), ולדברי הרמל החלה לעבוד כחודשיים-שלושה לאחר מכן (עמ' 33). אקרם חתם על חוזה הרכישה ביום 31.7.97. התובעת טוענת כי אקרם ידע, בעת שחתם על ההסכם עם דניב, על קיומה של הכננת על גג המבנה, מעל מקום החניה שהוצמד לשטחו. הרמל טוען בתצהירו כי אקרם סייר במקום בנוכחותו לפני הרכישה, וראה את הכננת בפעולה, מה גם שקשה שלא להבחין בה. עוד טוען הרמל כי בשיחתו עם אקרם, באותו ביקור, הוסבר לו שהשטח הצמוד לעסקו משמש לשינוע סחורות של מפעל "גלומה", וכי שער הכניסה שמתחת לכננת מיועד לאטימה (סעיף 20). אקרם, לעומת זאת, טען בתצהירו כי איש לא אמר לו לפני הרכישה על הכוונה להפעיל כננת ומנוף מעל לחניה שרכש, וכלל לא נתקיימה פגישה בינו ובין הרמל לפני שחתם על חוזה הרכישה; לו היה יודע זאת, היה מחפש מקום אחר לעסקו (סעיפים 5-6). בעדותו אמר אקרם כי הגיע למקום עם מתווך לפני רכישתו, והוכנס דרך השער הדרומי, ולא דרך השער המערבי שמעליו נמצאת הכננת, והוא גם לא יצא החוצה משטח העסק שהראו לו ולמעשה לא ראה את החצר לפני הרכישה (עמ' 62-63).

 

מתקשה אני לקבל את הטענה שאקרם רכש את העסק במבנה, כולל חניות וחלק מכביש המקיף את המבנה שסומנו בנספח לחוזה, מבלי לראות את השטחים שרכש. אך אין בפני ראיה ברורה שהוא ראה את הכננת בפעולתה, ואם ראה אותה – שהוא הבין את משמעות פעולתה מבחינתו. בעדותו טען הרמל כי הפגישה עם אקרם התקיימה בחודש יוני, כחודש לפני שרכש את מקום העסק (עמ' 33-34). כאשר התבקש להציג מסמכים המראים כי מפעל התובעת כבר עבד עם הכננת בחודש יוני 1997 השיב הרמל כי לא שמר תיעוד מאותה תקופה, וזאת למרות שהתביעה הוגשה בשנת 1998 (עמ' 34). כך גם לא הוגש מסמך המעיד על מועד התקנת הכננת, ומונח בפנינו רק נספח ה' לתצהיר הרמל, ממנו עולה כי הכננת נבדקה על ידי המהנדס בלושטיין (אז מטעם משרד העבודה) ביום 26.11.97. בנסיבות אלו אינני רואה סיבה להעדיף את גרסתו של הרמל על פני גרסת אקרם, בכל הנוגע לידיעת אקרם על פעולת הכננת לפני רכישת העסק.

 

זאת ועוד, סבורני כי אם החניה הוצמדה לשטחו של אקרם כדין, הוא היה רשאי להניח כי יהא רשאי לעשות בה שימוש. הוא בוודאי לא היה צריך לצפות את טענת התובעת, כי מקום החניה שרכש אמור להיות שטח ציבורי של כל הדיירים. אקרם גם לא יכול ולא צריך היה לדעת כי התובעת מייחסת חשיבות רבה לשינוע מוצריה דווקא באמצעות הכננת, וכי מבחינתה, השימוש בכננת לשינוע מוצרים עדיף במידה ניכרת על שימוש במעלית שהותקנה במבנה. לפיכך, גם אם היה מודע לקיומה של הכננת - וכאמור אין ראיה לכך - אין מקום לטענת השתק ומניעות כלפיו. 

 

 

38.        לאור כל האמור לעיל, טענת התובעת לגבי מקום החניה שתחת הכננת הינה לכל היותר טענה במישור היחסים החוזי שעם דניב, לאמור: דניב לא היתה רשאית להצמיד את מקום החניה שתחת הכננת ליחידה שרכש אקרם, נוכח הסכמות בעל-פה אליהן הגיעה עם התובעת. גם אם היה בטענה זו ממש, היא איננה רלוונטית ליחסים בין התובעת לבין אקרם, ואין היא מאפשרת לתובעת לקבל סעד הצהרתי שתוקפו כלפי כולי עלמא, לפיו החניה הנ"ל הינה חלק מן הרכוש המשותף. כל שיכולה התובעת לקבל, במידה וטענתה נכונה, הוא פיצוי כספי מדניב, בגין הפרת ההסכמות עימה. התובעת לא ביקשה סעד כספי כנגד דניב בגין הפרת ההסכם עמה (היא ביקשה וקיבלה פיצול סעדים). אך כפי שניתן להבין מן הקביעות דלעיל, אינני סבור שטענה זו נכונה גם במישור היחסים שבין התובעת לבין דניב.

 

39.        התובעת טענה כי הצדדים להסכם ולתוספת להסכם החשיבו רק 34 חניות מן החניות שתוכננו במתחם כחניות פרטיות, והסכימו כי יתר החניות המיועדות למכוניות פרטיות (6 במספר) תשמשנה "חניות תיפעוליות", שהן חלק מהרכוש המשותף. לחיזוק גרסתה מבצעת התובעת את החישוב שהוצג לעיל, לפיו 6 החניות שהוצמדו לשטחה מהווים 18.3% מתוך 34 חניות, וגם השטח שרכשה מהווה 18.3% משטח המבנה. לטענת הרמל, קיבלה התובעת 6 חניות לפי חישוב זה (סעיף 12 לתצהירו). אך טענה זו איננה מעוגנת בקביעה כלשהי בהסכם או בתוספת להסכם.

 

כאמור לעיל, מן התוכניות שצורפו לתוספת להסכם ומנסיבות חתימת ההסכם בין דניב לתובעת היה ברור כי החניה שתחת הכננת עתידה להימכר לאחד מרוכשי היחידות במבנה. התובעת לא בחרה חניה זו בין 6 החניות שקיבלה, אף שהיא היתה הראשונה לרכוש חלקים באגף המערבי שבמבנה, והיתה יכולה לבחור בה. בתוספת להסכם אין זכר לכך שהצדדים הסכימו כי למרות שהחניה תחת הכננת מסומנת בתוכנית כאחת מ- 40 החניות למכוניות פרטיות - תשאר חניה זו חלק מן הרכוש המשותף, ולא תימכר לאחד הרוכשים. התובעת לא היתה יכולה להסביר את הפער בין המצב כפי שהוא עולה מן המסמכים לבין טענותיה. יתר על כן, מנספח ו' לתצהיר גביש עולה כי התובעת דרשה וקיבלה 6 חניות. היא איננה יכולה לטעון כיום לזכות משותפת בחניות נוספות (ראה סעיף 34 לעיל). טענה זו, לגבי סיכום בעל-פה, כביכול, בין דניב לבין התובעת, סותרת את האמור בהסכם שבין התובעת לדניב, ואין לקבלה. בנסיבות אלו מקבל אני את טענת גביש בתצהירו כי לא סוכם עם התובעת כי החניה שתחת הכננת תהיה "שטח ציבורי" (סעיפים 26-28) ובעדותו (עמ' 52, 57).

 

 

40.        התובעת טוענת כי דניב ידעה שללא הכננת, לא ניתן יהיה לנהל באופן יעיל את מפעל ייצור המזון של גלומה. אכן, מן הראיות עולה כי דניב היתה צריכה להיות מודעת לשימוש שעושה התובעת בכננת שמעל לחניה שהצמידה לאקרם. אמנם, גביש טען תחילה כי עובר לסכסוך שנתגלע בין התובעת לבין אקרם, לא ידע עבור מה ביקשה התובעת לפתוח פתחים בקירות המבנה, ולא ראה שהוצבה כננת על גג המבנה (עמ' 54-56). אך בהמשך עדותו הודה כי ידע על קיומה של הכננת למן הרגע שהתובעת החלה לפעול במבנה (עמ' 59). התובעת קיבלה חזקה במבנה ביום 5.3.97, דהיינו, כחמישה חודשים בטרם נחתם ההסכם עם אקרם. אלא שאין די בכך כדי ללמד כי התובעת ודניב הסכימו בעת שנחתמה התוספת להסכם, ולו מכללא, שהחניה תחת הכננת לא תוצמד לצד שלישי.  התוספת נחתמה ותוקנה סופית ביום 18.2.97, ואילו המפעל של "גלומה" החל לפעול כמה חודשים לאחר מכן. דניב איננה מחוייבת לדאוג לאינטרסים של התובעת יותר מאשר התובעת עצמה, שהיתה מיוצגת על ידי עורך-דין ובחרה לעצמה שש חניות, והיא גם לא היתה צריכה לנחש מדוע התובעת מוותרת על החניה שתחת הכננת. היא היתה רשאית להניח, למשל, שויתור זה מלמד על כוונת התובעת לשנע את המוצרים בדרכים אחרות, ולא באמצעות הכננת, לאחר שוויתרה על חלק מקומת הקרקע (כפי שעולה מסעיף 26 לתצהירו של גביש). בנסיבות אלה, יש לדחות גם את גרסת התובעת לפיה הוסכם בינה לבין דניב כי החניה שתחת הכננת לא תוצמד לרוכש אחר ותיוותר רכוש משותף.

           

5.         השטחים הציבוריים (הרכוש המשותף) והחניות שיועדו למשאיות

 

החניות שסומנו בחץ מס' 2 בנספח י' לכתב התביעה

 

41.        מן הראיות שהובאו עולה כי הנתבעת 1 הצמידה ליחידה שרכש אקרם חניה שיועדה לחניית משאית בתוכנית החניה ת/4 שאישרה העירייה (ראה סעיפים 4 ו- 8 לעיל)). היא סומנה באותיות ד'-ה' בתוכנית שצורפה להסכם עם אקרם (נספח ג' לתצהיר גביש), ובאות Y ובצבע כחול בנספח יב' להרמל (תשריט שצירף אקרם בבקשה לסעד זמני). חניית משאית זו (11 מ' אורכה) משמשת את אקרם כשתי חניות פרטיות (למעשה חניה וחצי), והיא מסומנו בחץ מס' 2 בנספח י' לכתב התביעה, המסמן את השטחים שהתובעת מבקשת להצהיר כי הם רכוש משותף.

 

42.        להבדיל מ- 40 מקומות החניה אשר כונו "פרטיות" בתוכנית החניה שאושרה (ת/4) ושצורפה להסכמים עם דניב, הרי שארבעת מקומות החניה ל"משאיות" (כך הן נקראו בתוכנית) היו אמורות לשרת את כל הדיירים במבנה. סביב המבנה התעשייתי, אשר נועד לאכלס מספר דיירים הזקוקים לצורך ניהול עסקיהם למקום חניה למשאית לשם פריקה וטעינה של סחורה, תוכננו רק 4 מקומות חניה למשאיות. ליחידה שרכשה התובעת, אשר היתה הראשונה לרכוש מדניב יחידה באגף המערבי, לא הוצמד מקום חניה למשאית, וגם לא ניתן היה להצמיד לה חניה למשאית. לכן, התובעת לה היתה יכולה או צריכה לדעת שדניב מתכוונת להפוך חלק מן החניות למשאית לחניות פרטיות, ולהצמידן לדיירים שונים במבנה. 

 

מסקנה זו מקבלת חיזוק נוכח עדותה של המהנדסת יוליה זמלין, מנהלת מחלקת הרישוי בעירית פתח תקוה, אשר הבהירה כי מקומות חניה למשאית בתכנית של בניין תעשייתי משמשים לפריקה ולטעינה, והם נועדו לשרת את כל בעלי המקרקעין במבנה (עמ' 45). מכאן, שעצם סימונם של מקומות החניה למשאיות בתכנית לא יכול היה ללמד את התובעת על כוונה להוציאם מן הרכוש המשותף. כפי שהסביר הרמל בעדותו, נקלעה הנתבעת 1 למצוקה בעניין מספר החניות הפרטיות במבנה (עמ' 40). על רקע זה היא החליטה להפוך חלק מן החניות למשאית, שהיו צירכות להיות  רכוש משותף, לחניות פרטיות שנמכרו לאקרם ולסולן, אך זאת מבלי לקבל לכך את הסכמתה המוקדמת של התובעת, שהיתה הראשונה שחתמה על הסכם עם דניב בנוגע לאגף המערבי (אם ניתן כלל להסכים למהלך   שכזה).

 

43.        אינני משוכנע כי ניתן היה, על-פי חוק המקרקעין, להצמיד את החניות למשאיות ליחידה מסויימת. כפי שהעידה המהנדסת זמלין, מדובר בארבע חניות בלבד אשר משמשות את כל בעלי העסקים במבנה לשם טעינה ופריקה של סחורה. בלשון סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, מקומות חניה אלו "מיועדים לשמש את כל בעלי הדירות" (ראה סעיף 27 לעיל). העדרן לא יאפשר כנראה להוציא למבנה תעודת גמר, כפי שעולה מעדותה של המהנדסת זמלין (ראה סעיף 4 לעיל). אך גם אם ניתן היה להוציאן מהרכוש המשותף, הרי שהצמדת החניה שיועדה למשאית לשטח שרכש אקרם נעשתה שלא בהתאם להוראת סעיף 6(א) לחוק המכר (דירות), כפי שפורש בפסיקה, ולכן יש לראות בה חלק מן הרכוש המשותף. חניות הן חלק מן "המקרקעין" של המבנה, ולפיכך מהוות "רכוש משותף" כהגדרתו בסעיף 77א. לחוק המקרקעין. לשם גריעתן מן הרכוש המשותף היה צורך להבהיר זאת במפורש במפרט הטכני או במסמך נפרד אחר, בעת שנערך ההסכם עם התובעת. דבר זה לא נעשה, כאמור לעיל. אין תוקף לסעיף גורף בהסכם המשייר לנתבעת 1 שיקול דעת כללי להוציא בעתיד חלקים מהרכוש המשותף. לכן, הנתבעת 1 לא היתה רשאית להצמיד חניה המיועדת למשאית ליחידה שרכש אקרם לאחר שנחתם ההסכם עם התובעת, והתובעת זכאית להצהרה האומרת כי אין תוקף להצמדה זו ויש לראות בחניה זו חלק מן הרכוש המשותף של כל הדיירים במבנה (ראה הכללים שנקבעו בפסיקה בסעיפים 28-29 לעיל). אקרם היה אמור להיות מודע לכך, שכן תוכנית החניה צורפה להסכם שנחתם עמו. אין בדעתי להתייחס במסגרת תובענה זו ליחסים בין דניב לבין אקרם, ולשאלה אם יש לאקרם עילת תביעה טובה נגד דניב.

 

שטח החניות שסומן בחץ מס' 1 בנספח י' לכתב התביעה ("השטח הנוסף")

 

44.        הוא הדין, וביתר שאת, באשר לשטח הנוסף שסומן בחץ מס' 1 בנספח י' לכתב התביעה, ואשר דניב הצמידה ליחידה שרכש אקרם. שטח זה, המשמש לאקרם כשלוש חניות נוספות, מצוי בחלק הדרום-מערבי של המגרש ומהווה חלק מן הכביש הפנימי המקיף את המבנה (מסומן בקו ירוק מקווקו בנספח יב' לתצהיר הרמל, ובחץ מס' 1 בנספח י' לכתב התביעה: ראה סעיף 8 לעיל). שטח זה לא סומן בשום צורה בתכנית שצורפה לתוספת להסכם שבין דניב לתובעת (נספח ז'1), ואין כל זכר בהסכם זה, או בנספחיו, לכוונה להוציאו מן הרכוש המשותף. כך גם אין להעלות על הדעת שהתובעת היתה מסכימה להצמדת שטח זה כחניה פרטית של אחד הדיירים, משום שחסימתו מונעת תנועת משאיות בכביש הפנימי המקיף את המבנה, והכוונה למשאיות המגיעות למפעלים ולעסקים שבמבנה לשם פריקה וטעינה.

 

הנתבעים ביקשו להסתמך לביסוס טענתם על נוסחו הגורף של סעיף 10.1.2 להסכם עם התובעת, ועל ההגדרה השיורית של "השטחים הציבוריים" בהסכם עמה. ניסיון זה יש לדחות לאור הפסיקה שבוארה לעיל. בעניין מיאב הנ"ל נדון תוקפו של סעיף דומה, ובית המשפט העליון קבע כי אין בו מענה לדרישת סעיף 6(א) לחוק המכר (דירות). כב' השופט זועבי פסק:

 

"...אף אם נניח, לרגע קט, שדי יהיה בתיאור מפורט ומדויק בגוף החוזה, של החלקים המוצאים מהרכוש המשותף, ונקודה זו אני משאיר בצריך עיון, אין הנוסח הסתמי והכללי של סעיף 10 יכול להועיל למערערת. בסעיף הנ"ל לא מתואר מה הם 'שטחי הקרקע' המוצאים, לא צוין שטחם, לא סומן מיקומם ולא צוין איזהו החלק שיש להצמיד ואיזהו החלק שיהפוך ליחידות נפרדות. אין להניח בנסיבות אלה שלמשיבים היתה הבנה מלאה וחופשית באשר להוצאת שטחים אלו ממסגרת הרכוש המשותף.

 

החוזים הסטנדרטיים, המקובלים ביחסים אלה שבין רוכש דירה לקבלן מכילים, כמעט כדבר שבשגרה, הוראות דומות לאלה הנמצאים בסעיף 10 האמור, לפיהם שומר הקבלן על זכותו להצמיד ו/או להוציא מהרכוש המשותף חלקים ולעשות בהם כראות עיניו. דברים אלה בדיוק, רצה המחוקק למנוע בחוקקו את חוק המכר (דירות)..." .

 

45.        מחוות דעתו ועדותו של המהנדס זלינגר, מומחה בתחום הנדסת התנועה, שלא נסתרו והותירו רושם מהימן, עולה כי "השטח הנוסף" שהוצמד לאקרם, ואשר סומן בחץ מס' 1 בנספח י' לכתב התביעה (סומן בצהוב ובאות E בנספח 6 לחוות דעתו של זלינגר), חייב להיות פנוי, לפחות בחלקו, על מנת שמשאית הנכנסת לכביש הפנימי של המבנה תוכל להקיפו ולצאת מצידו השני (עמ' 26). המהנדס זלינגר שרטט בנספחים 7א' ו-7ב' לחוות דעתו את המסלול שעושה משאית סביב המבנה, ומן השרטוט ברור כי משאית לא תוכל להסתובב סביב המבנה אם השטח המסומן בחץ מס' 1 לא יהיה פנוי. כך גם התרשמתי בעת ביקורי במקום. כפי שהעידה המהנדסת זמלין, על-פי תוכנית הבניה והחניה שאישרה העירייה אמורות המשאיות להקיף את המבנה בכביש הפנימי, ואין לקבל הצמדה של שטחי רכוש משותף המונעים או מפריעים לתנועה זו של המשאיות (עמ' 45). המצב בפועל, שבו המשאיות נאלצות להיכנס ולצאת בנסיעה לאחור (ראה עדות סולן בעמ' 68), תוך שימוש באדם שידריך את נהג המשאית, הינו בלתי נסבל ויוצר סיכון מיותר (ראה סעיף 4.1 לחוות דעת זלינגר). מכאן, שלפחות אותו חלק מתוך השטח שהוצמד לאקרם, אשר נחוץ לסיבוב המשאית, צריך   להיחשב כרכוש משותף המשמש את כל דיירי המבנה, כהגדרתו בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, ואשר חל איסור להוציאו מן הרכוש המשותף. דניב ואקרם היו מודעים היטב לכך ששטח זה אמור לשרת את כל הדיירים במבנה, ולכן נקבע לגביו בהסכם (הגדרת "הממכר" בסעיף 2) כי הוא "יוצמד לממכר בכפוף לזכות מעבר לכל דכפין, וזאת בכפוף לכך שניתן יהיה להצמיד את השטח המסומן בצבע ירוק על פי כל דין ובהסכמת כל רשות שנדרשת הסכמתה". הצהרת אקרם כי הוא נכון לפנות את השטחים הללו בכל עת שהדבר ידרש לשם שימוש במעברים, איננה יכולה לרפא את הפגם הבסיסי שבהוצאת שטח זה מן הרכוש המשותף.

 

סיכומו של דבר: הצמדת כל "השטח הנוסף" (המסומן בנספח י' לכתב התביעה בחץ מס' 1) ליחידה של אקרם הינה חסרת תוקף, משום שלא נעשתה בדרך הקבועה בחוק המכר (דירות). לגבי אותו חלק של השטח הנוסף המונע את סיבוב המשאיות במבנה, אין תוקף להצמדה גם משום שמדובר בשטח שאין להוציאו כלל מן הרכוש המשותף. לכן זכאית התובעת למתן סעד הצהרתי הקובע את העדר התוקף של הצמדה זו לגבי כל השטח הנוסף.

 

השטח המסומן בחץ מס' 4 בנספח י' לכתב התביעה

 

46.        ככל שהדבר נוגע לשטח שסומן בחץ מס' 4 בנספח י' לכתב התביעה, לא הובאו בפני ראיות כלשהן בנוגע לשאלה לאיזה דייר הוא הוצמד ולאיזו מטרה הוא משמש. שטח זה איננו שייך לנתבעים 2 ו-3, על פי הראיות שהובאו (ראה סעיפים 6 ו-8 לעיל). השטחים שסומנו בנספח י' הנ"ל בחצים מס' 1-3 שייכים לאקרם (ראה סעיף 8 לעיל), אך לא ברור למי שייך השטח שסומן בחץ מס' 4, הנמצא על הכביש הפנימי המקיף את המבנה. טיעונה של התובעת בנוגע לשטח זה היה מעורפל, ונראה שלא במקרה שכן ממכלול הראיות שהובאו עולה שהוא איננו שייך לנתבע 2, שרק כנגדו נתבקשו סעדים בכתב התביעה, ואפילו לא לנתבעת 3, שכנגדה לא נתבקשו סעדים בכתב התביעה. בסעיף 12(ד) לכתב התביעה נאמר לגבי שטח זה: "במסלול הדרומי – 'הוספת' 2 חניות פרטיות (מסומנות בחץ מס' 4) במסלול הצר – מונע תנועת משאיות". נוסח זה מופיע גם בסעיף 16 לתצהיר הרמל, בלא כל הסבר או שיוך לדייר זה או אחר. כך גם לא מצאתי בחוות דעתו של מומחה התובעת, המהנדס זלינגר, התייחסות ספציפית וברורה לשטח זה, מבחינת ההפרעה לתנועת המשאיות. נקודה זו נותרה מעורפלת גם בסיכומי התובעת (סעיף 55). הואיל ומן הראיות שהובאו עולה כי השטח שסומן בחץ מס' 4 איננו שייך לבעלי הדין שבפני, והואיל והובהר לתובעת היטב שהיא לא תוכל לקבל סעד הפוגע במי שלא היה צד לדיון (ראה סעיף 17 לעיל), אין מקום להעניק סעד הצהרתי כלשהו לגבי שטח זה שלא ברור למי הוא שייך ולאיזו מטרה הוא משמש. ככל שתהיה לדניב כוונה בעתיד להצמיד שטח זה לדייר מסויים (אם טרם הוצמד ליחידה כלשהי) - ואין כל ראיה כי קיימת כוונה שכזו - חזקה עליה שתפעל לפי  הכללים שנקבעו בפסק דין זה.

 

טענת שיהוי

 

47.        טענת השיהוי שהעלה אקרם מחוסרת כל בסיס. ראשית, התביעה הוגשה כשנה לאחר שאקרם רכש את חלקו במבנה, ואין בכך משום שיהוי המצדיק דחייתה של התביעה. שנית, לא ניתן באמצעות טענת שיהוי או ויתור להתגבר על האיסור החוקי להצמיד חלקים מן הרכוש המשותף בדרך המנוגדת לחוק המכר (דירות) או לחוק המקרקעין, כפי שהובהר על ידי כב' השופטת א' פרוקצ'יה בעניין פליצ'ה הנ"ל בעמ' 404, ועל ידי כב' השופט ע' ר' זועבי בענין מיאב הנ"ל בעמ' 859 (ראה גם ע"א 2307/99  מכלוף נ' קלימו, תק-על 2001(2) 52, שם דחה בית המשפט טענה דומה של אדם אשר עשה שימוש ללא זכות בחלק מן הרכוש המשותף בבניין, וכב' השופט י' אנגלרד פסק כי לא ניתן מכח שתיקת הדיירים לרכוש זכויות קנייניות יש מאין).

 

השטחים שהוצמדו לסולן

 

48.        מתצהירו של חיים סולן, מנכ"ל הנתבעת 3, ומן התשריט שצורף לו, עולה כי לשטח שרכשה הנתבעת 3 הוצמדו מספר חניות פרטיות, שתי חניות למשאיות, וחלקים מתוך כביש הגישה למבנה (שטח מקווקו בירוק הכפוף לזכות העמבר של הדיירים). אך כאמור לעיל, התובעת לא עתרה בכתב התביעה, ואף לא בסיכומים, לביטול הצמדות אלו, ואף הדגישה בסעיף 6 לכתב התביעה כי לא מבוקש סעד כלשהו נגד סולן. התובעת ביקשה צו הצהרתי רק לגבי השטחים המסומנים בנספח י' לכתב התביעה בחיצים "1"-"4", אשר אינם כוללים את השטחים שהוצמדו לנתבעת 3, וכן צו מניעה שיאסור על התובעת להצמיד שטחים בעתיד. בנסיבות אלה, אין מקום ליתן סעד בעניין הצמדתם של השטחים לנתבעת 3, הגם שהצמדה זו היא בעייתית כפי שהובהר  בעניין החניות של אקרם.        

6.         מספר מקומות החניה המגיע לתובעת

 

49.        התובעת חזרה בסיכומיה וביקשה צו המצהיר כי היא זכאית לכך שלמימכר יוצמדו חניות פרטיות בשיעור של 18.3% מסך החניות במתחם, זאת על אף שבמהלך הדיונים בתיק הבהירה לא אחת כי בכל הנוגע למספר מקומות החניה המגיעים לה היא איננה מבקשת כל סעד. מר מרדכי הרמל העיד בחקירתו כי: "אני מסתפק ב-6 חניות שהן מהוות 18.3% מכלל החניות הפרטיות ואין לי טענות לחניות נוספות", ובהמשך הבהיר: "לכן הכנסנו בתביעה את הסעיף הזה שאם יוסיפו בעתיד חניות, אז לפי העיקרון של 18% מגיע לי גם מהם, אבל היום ברור לי שאפשר למחוק את הסעיף הזה כי אין לכך שום סיכוי" (עמ' 18, 40 לפרוטוקול). זאת ועוד, אין דרך להיעתר לבקשת התובעת להצהיר כי 18.3% מן החניות הפרטיות במבנה שייכות לה – אם הדבר כרוך בהגדלה של החניות שהוקצו לתובעת - מבלי לפגוע בזכויות דיירים אחרים במבנה, אשר לא צורפו להליך. אך גם לגופו של עניין אין כל ממש בטענה.

 

התובעת טענה בכתב התביעה כי לממכר הוצמדו 6 חניות, וכי כמות החניות המגיעה לה חושבה לפי המצג של דניב שבסה"כ יהיו סביב המבנה 34 חניות, ובהתאם לשטח הרצפות שרכשה התובעת, המהווה 18.3% מסך שטחו של המבנה. הטענה לפיה סביב המבנה תוכננו 34 מקומות חניה בלבד אין לה על מה שתסמוך, והיא אינה מתיישבת עם התוכניות שהוצגו לפני. סביב המבנה תוכננו, אושרו ואף נדרשו על ידי העירייה 40 מקומות חניה לכלי רכב פרטיים, כפי שהעידה המהנדסת זמלין, וכפי שסומן בתוכנית ת/4. לכן, לו היו הצדדים מתכוונים לכך שהתובעת תהא זכאית לחלק יחסי ממקומות החניה, היו הם מצמידים לשטח שרכשה התובעת 7 מקומות חניה, ולא 6.

 

בתצהירו טען מר הרמל כי התוספת להסכם לא שינתה דבר באשר לזכות התובעת כי יוצמדו למימכר שרכשה שטחים משותפים, לרבות חניות, לפי יחס שטח הרצפות שרכשה. טענה זו אין לקבל. סעיף 9.1.2 להסכם קבע שהתובעת "תהא זכאית לאותו חלק ברכוש המשותף בכל המבנה שלא יוצמד ליחידות אחרות באופן יחסי לשטח הרצפה של המימכר (לא כולל החניה) ביחס לשטח כל הרצפות במבנה". ברור מנוסח זה שאין הוא חל על החניות, אשר כאמור לעיל היה ברור כי יוצמדו ליחידות האחרות. יתר על כן, התוספת להסכם שינתה את הגדרת ה"מימכר" בהסכם, וסעיף 3 לתוספת קובע שההסכם ימשיך לחול ככל שלא שונה על ידי התוספת. בתוספת להסכם נקבו הצדדים במספר מדוייק של חניות שיוצמדו לתובעת (6 חניות) וסימנו אותן. לא צויין בתוספת להסכם כי מדובר בחישוב לפי יחס שטח הרצפה שרכשה התובעת. במכתבה של התובעת לדניב מיום 20.1.97 היא דרשה להוסיף סעיף לפיו היא תקבל חניות "באופן יחסי לשטחי הממכר ולשטחי המושכר" (נספח ז/4 לתצהיר הרמל), אך הוראה מעין זו לא נכללה בתוספת. לאחר חתימת התוספת ביום 30.1.97 דרשה התובעת לתקנה, בטענה שבדיקה שערכה העלתה כי לפי שטח הממכר מגיעות לה 6 חניות, ולא 4 שניתנו לה בתוספת (נספח ז/5 לתצהיר הרמל). דרישה זו נתקבלה על ידי דניב, והתוספת אכן תוקנה ביום 18.2.97, כעולה מכותרתה, והמספר "6 (שש)" הוסף לפני המילה "חניות" בסעיף 5. לפיכך, אין כל בסיס לדרישה לקבל מספר גדול יותר של חניות.   

 

7.         אטימת שער הברזל בכניסה לעסקו של אקרם ופינוי הממ"ק שתפס

 

50.        התובעת ביקשה כי יינתן צו עשה המורה לאקרם לאטום את שער הברזל שבקומת הקרקע של המבנה, הממוקם תחת הכננת, וכן צו המורה לו לפנות את מיטלטליו מן המרחב המוגן (ממ"ק) שבקומת הקרקע. התביעה לאטום את שער הברזל מנוגדת לקביעה כי החניה שתחת הכננת הוצמדה כדין לשטחו של אקרם. מכאן ניתן גם להסיק, כפי שהדגיש שגיב בתצהירו (סעיפים 26 ו- 45), שהתובעת לא דרשה מדניב לאטום שער זה, בדיוק כפי שלא דרשה בתוספת להסכם לקבל את החניה שתחת הכננת, או להותירה פנוייה. הרמל טען בתצהירו כי לאחר הקטנת השטח בקומת הקרקע, אותו רכשה התובעת מדניב, הוסכם כי השער יאטם על ידי דניב (סעיפים 10ג. ו-18). לא ברור מדוע, אם כן, אין זכר להסכמה זו בתוספת להסכם. אין זה סביר כי הסכמה שכזו, אשר לטענת התובעת קשורה קשר ישיר לצמצום שטחה בקומת הקרקע בהתאם להסכמות שבתוספת, לא היתה מקבלת בה ביטוי כלשהו. 

 

51.        זאת ועוד, הבסיס לדרישתה של התובעת לאטום את השער הינה הסכמה נטענת בינה לבין דניב, לפיה שער הברזל יאטם. אין טענה כי מדובר בשער שבנייתו אינה חוקית או מנוגדת להיתר הבניה. דהיינו, גם כאן, מדובר בטענה שגם לו היה בה ממש - אין לה מקום אלא במישור החוזי של יחסי התובעת ודניב, והיא אינה יכולה להטיל חבות על אקרם. הרמל אמנם טען בסעיף 20 לתצהירו כי: "הנתבע מס' 2 (סיג) בטרם רכש את השטח מדניב, ביקר במקום, ובנוכחותי שוחחנו והוא ראה וידע כי השטח הצמוד לשער-הנוסף נועד ומשמש לשינוע סחורות ע"י גלומה, וכי השער-הנוסף נועד לסגירה/אטימה". אך כאמור לעיל, אין לי סיבה להעדיף בעניין זה את גרסתו של הרמל על-פני גרסתו של אקרם, אשר הכחיש מכל וכל קיומה של פגישה שכזו. העובדה שאקרם רכש את החניה הצמודה לשער זה, והחל מאז פתיחת עסקו לעשות בו שימוש כשער עיקרי – תומכת בגרסתו שאיש לא אמר לו שיהיה עליו לאטום שער זה, וכך גם העובדה שהדבר לא נכתב בהסכמי דניב עם התובעת או עם אקרם.

 

52.        אשר לדרישה כי אקרם יפנה מיטלטליו מן הממ"ק שבקומת הקרקע, הרי שאקרם הכחיש בכתב ההגנה כי תפס שטחים ציבוריים במבנה, אך לא חזר על ההכחשה בתצהירו. בחקירתו נשאל אקרם אם הוא עושה שימוש בממ"ק והתחמק מלהשיב (עמ' 66). בסופו של דבר הודיע כי "אם מישהו ירצה שאנחנו נפנה, אין לנו בעיה". הממ"ק הוא רכוש משותף לתובעת ולאקרם המחלקים ביניהם את קומת הקרקע (כך טוענת התובעת בסעיף 48 לסיכומיה), ואין לאקרם טענה כי רכש שטח זה. טענת הרמל בתצהירו (סעיף 26) כי אקרם השתלט על הממ"ק ונעל אותו לא נסתרה. טענת אקרם כי גם התובעת תופסת שטח של ממ"קים שלא כדין, איננה טענת הגנה כנגד תפיסת הממ"ק על ידי אקרם. לפיכך, יש מקום ליתן צו כמבוקש נגד אקרם, המורה לו לפנות לאלתר את הממ"ק שבקומת הקרקע במבנה.

 

ד.         סיכום

 

53.        לאור כל האמור לעיל, התוצאה היא שעתירתה של התובעת להצהיר כי השטחים  המסומנים בנספח י' לכתב התביעה בחצים מס' 1 ו- 2 (ראה הפירוט בסעיף 8(ב) ובסעיף 8(ג) לעיל) הינם חלק מן הרכוש המשותף של המבנה – מתקבלת, ומוצהר בזאת כי אין תוקף להצמדת שטחים אלו ליחידה שרכש הנתבע 2. כמו כן, ניתן צו המורה לנתבע 2 לפנות לאלתר את כל מיטלטליו מהממ"ק שבקומת הקרקע, ואוסר עליו לתפוס חזקה בממ"ק או לנהוג בו מנהג בעלים. אין כל מחלוקת לגבי זכותה של התובעת להירשם כבעלים של המימכר שרכשה מהנתבעת 1 בגוש 6354 חלקות 201-202, כהגדרתו בתוספת להסכם עם נתבעת 1 (ראה הפירוט בסעיף 7 לעיל), וניתן צו המצהיר על זכותה זו.

 

עתירתה של התובעת להצהיר כי השטחים המסומנים בנספח י' לכתב התביעה בחצים מס' 3 (החניה תחת הכננת) ו- 4 הם רכוש משותף שאין להצמידו ליחידה של דייר כלשהו - נדחית. כך גם נדחית עתירת התובעת להצהיר כי היא זכאית כי יוצמדו ליחידה שרכשה 18.3% מן החניות במבנה. כמו כן, אין מקום להוציא צו המורה לנתבע 1 לאטום את שער הכניסה הצפוני לעסק שלו.

 

אין מקום ליתן סעד כלשהו נגד הנתבעת 3, שהוגדרה על ידי התובעת כ"נתבעת פורמלית",  והוצהר בסעיף 6 לכתב התביעה כי לא מבוקש כל סעד נגדה. לו הייתי נדרש להכריע בעניין החניות של סולן, שחלקן בשטח שהיה אמור להיות חנייה ציבורית למשאית ובכביש המקיף את המבנה, התוצאה לא היתה בהכרח לטובת סולן. לכן לא יפסקו הוצאות כנגד סולן או לזכותה.

 


54.         בהתחשב בתוצאה דלעיל, כאשר חלק מן התביעה התקבל וחלקה האחר נדחה, ישלמו כל אחד מן הנתבעים 1-2 הוצאות משפט לתובעת בסך 10,000 ¤ ושכ"ט עו"ד בסך 35,000 ¤ בתוספת מע"מ כחוק.

 

55.        המזכירות תשלח העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.

 

ניתנה היום, א' בחשון, תש"ע (19 באוקטובר 2009), בהעדר הצדדים.

                                                                          

ד"ר עמירם בנימיני

שופט

 

 

 


 

Source: 
http://info1.court.gov.il/Prod03\ManamHTML5.nsf/0337991CF6D1D7CC4225765400519370/$FILE/45CDD55F080A1B2742257640002391EA.html
תאריך: 
19/10/09
Case ID: 
2468_98
Case type: 
א
סיווגים
בתי משפט : בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
שופטים : שופט
שופט
עורכי דין : א' מגן י' אביעד
א' מגן
י' אביעד
Powered by Drupal, an open source content management system