מרום )מרקו( נ. מידן )מירלאשויל


 

 

1 . מרום (מרקו) יעקב

2 . מרום (מרקו) סילביה

בעניין:

התובעים

אריאב עוזר

ע"י ב"כ עו"ד

 


 

נגד

 

הנתבעים ושולחי ההודעה לצד ג'

1 . מידן (מירלאשוילי) דניאל

2 . מידן (מירלאשוילי) קוטי

ע"י ב"כ עו"ד שמלה יצחק

 

3 . עו"ד בנרי ניק

 

הנתבע 3 וצד ג'

 

בעצמו

 

פסק דין

 

התובעים (הקונים) רכשו דירה מהנתבעים 1-2 (המוכרים) בעבור 168,000$. הנתבע 3 ערך את חוזה המכר מטעם שני הצדדים לעסקה. כשנתיים וחצי לאחר חתימת החוזה, כאשר ביקשו התובעים למכור את דירתם לאחרים, התברר להם שהזכויות בדירה לא נרשמו על שמם, וכי לצורך רישומן, יש לשלם למנהל מקרקעי ישראל תשלום הפרש דמי חכירה מהוונים בסך 69,133.22 ¤.

 

החוב נובע מתנאי חוזה החכירה המיוחדים, שלפיהם רכשו הנתבעים את הזכויות בדירה מהמינהל. על פי הוראות חוזה החכירה, אם ימכרו הנתבעים את זכויותיהם בדירה בטרם חלפו 10 שנים מתחילת תקופת החכירה, יהא עליהם לשלם הפרש דמי חכירה מהוונים, וזאת כתנאי להסכמת המינהל להעברת הזכויות בדירה.

 

התובעים שילמו למינהל את התשלום הנדרש על מנת שיוכלו לרשום את הזכויות בדירה על שמם ולמכור את הדירה. מכאן התביעה על סך 79,133 ¤ (הסכום ששולם למינהל, בצירוף פיצוי בגין עוגמת נפש והוצאות בסך 10,000 ¤).

 

לטענת התובעים, הנתבעים ידעו על הצורך לשלם הפרש דמי חכירה למינהל בשל ביצוע עסקת המכר בין הצדדים, שכן במועד זה טרם חלפו 10 שנים מתחילת תקופת החכירה, אך לא גילו זאת לתובעים. עוד טוענים התובעים, כי לפי חוזה המכר, על הנתבעים לשאת בתשלום הפרש דמי החכירה. אחריותו של הנתבע 3 נובעת, לטענת התובעים, מרשלנותו בעריכת חוזה המכר, שכן לא בדק את טיבן של זכויות המוכרים בדירה במינהל, לא מצא כי קיימת דרישה לתשלום הפרש דמי חכירה, ולא הסדיר רישום הזכויות על שם התובעים גם חודשים ארוכים לאחר חתימת החוזה.

 

הנתבעים 1-2 הגישו הודעת צד ג' כנגד הנתבע 3, עו"ד בנרי, בטענה שעקב התרשלותו בבדיקת טיב זכויותיהם במינהל, עליו לשאת בכל תשלום שייפסק כנגדם.

 

רקע עובדתי

1.           החיוב בהפרש דמי החכירה המהוונים שבמחלוקת, נובע כאמור, מהתנאים המיוחדים לפיהם רכשו הנתבעים 1-2 (הנתבעים) את זכויות החכירה בדירה. על כן, אפתח בהבאת הוראות חוזה החכירה הרלבנטיות לעניין. לאחר מכן אביא את הוראות הסכם המכר שבין הצדדים כאן. על רקע זה, ניתן יהיה להעמיד כדבעי את השאלה הדורשת בירור והכרעה.

חוזה החכירה בין הנתבעים למינהל

2.           הנתבעים רכשו מהמינהל את זכויות החכירה בדירת מגורים ברח' הנגיד 11 בראשון לציון (הדירה), לפי חוזה חכירה מיום 8/5/97 (להלן: "חוזה החכירה"). חוזה החכירה צורף כעמ' 18 ואילך לתעודת עובד הציבור של מר שלי ברכה מהמינהל מיום 20/11/07. להלן: "תע"צ"). על פי חוזה החכירה, נרשמה זכות החכירה על שם הנתבעים בלשכת רישום המקרקעין.

 

3.           כמפורט בחוזה הפיתוח מיום 8/11/95, שנערך בין הנתבעים לבין המינהל קודם להסכם החכירה, מדובר בפרויקט מיוחד בשיתוף עם עיריית ראשון לציון, שנועד לסייע לזכאי משרד הבינוי והשיכון ברכישת דירות במחיר מוזל, במסגרת פרויקט "בנה דירתך" (עמ' 2 לחוזה, בעמ' 5 לתע"צ).

4.           על פי חוזה החכירה, שילמו הנתבעים למינהל דמי היוון בשיעור של 11% בלבד מערך המוחכר. על כן, נקבע, בין היתר, כי אם יעבירו את זכויותיהם בדירה תוך 5 שנים מתחילת תקופת החכירה, יהיה עליהם להשלים, כתנאי להסכמת המינהל להעברת הזכויות, את תשלום דמי החכירה המהוונים עד ל-91% מערך המוחכר (תשלום נוסף של 80% מהנ"ל). עוד נקבע בחוזה החכירה, כי אם יעבירו את זכויותיהם בדירה בתקופה שלאחר 5 שנים ובטרם יחלפו 10 שנים מתחילת תקופת החכירה, יש להשלים את תשלום דמי החכירה, כתנאי להסכמת המינהל להעביר את החכירה, עד ל-51% מערך המוחכר (תשלום נוסף של 40% מהנ"ל. ראו סעיפים 1א -1ב' לחוזה החכירה בעמ' 20-21 לתע"צ). לפי חוזה החכירה, תקופת החכירה החלה ביום 13/4/1995.

5.          אלה הן הוראות חוזה החכירה (בתחתית עמ' 3 לחוזה, עמ' 20 לתע"צ):          "והואיל ובנוסף לתנאי חוזה החכירה שלהלן יחולו התנאים המיוחדים הבאים: 1. שילם החוכר למחכיר דמי חכירה מהוונים בשיעור של 11% מהערך היסודי של המגרש, יחולו על החוכר התנאים הבאים:

א.   ...

ב.   חוכר שיעביר את זכויותיו, כולן או מקצתן , בתקופה שבין 5 שנים ל- 10 שנים מתאריך תחילת תקופת החכירה, ישלים את תשלום דמי החכירה המהוונים ל- 51% מערך המוחכר, היינו ישלם למינהל כתנאי להסכמת המינהל להעברת זכויותיו כאמור 40% מערך המגרש והדירה המהווים את המוחכר, על פי שומת השמאי הממשלתי ליום הגשת הבקשה למינהל להעברת הזכויות.       (ההדגשות שלי - י.ב).

ג.   ...".

 

6.           הנתבעים מכרו את זכויותיהם בדירה לתובעים לאחר שחלפו 5 שנים ובטרם חלפו 10 שנים מתחילת החכירה. ביום 2/12/03 נערך זיכרון דברים למכירת הדירה וביום 9/12/03 -  שמונה וחצי שנים לאחר תחילת תקופת החכירה - חתמו הצדדים על חוזה המכר נשוא תיק זה. מכאן, שלפי הוראות חוזה החכירה, חלה על הנתבעים חובת תשלום הפרש דמי חכירה מהוונים בשיעור של 40% מערך המוחכר.

חוזה המכר בין הצדדים

7.           סוגיית תשלום הפרש דמי חכירה, אינה נזכרת במפורש בחוזה המכר. קיימות, עם זאת, מספר הוראות שעשויות להיות רלבנטיות להכרעה, אשר הצדדים נסמכו עליהן בטיעוניהם, כמפורט להלן.

 

8.           במבוא לחוזה מצהירים הנתבעים, כי יש להם זכות מלאה להתקשר בחוזה המכר, וכי אין הם מנועים על פי כל דין, הסכם או התחייבות אחרת כלשהי להתקשר עם התובעים בחוזה. 

9.           בסעיף 2 לחוזה המכר נקבע, כי הנתבעים מקבלים על עצמם אחריות מלאה כלפי התובעים לנכונות הצהרותיהם במבוא לחוזה.

10.       לפי סעיף 5.1.4 לחוזה המכר, התשלום האחרון עבור הדירה ישולם כנגד קבלת החזקה בדירה ולאחר מילוי כל התחייבויות הנתבעים על פי החוזה. בסעיף 5.7 לחוזה המכר נקבע, כי התשלום האחרון יבוצע במשרדו של הנתבע 3, עו"ד בנרי, "לשם בדיקת מילוי התחייבויות הצדדים עפ"י חוזה זה". 

11.       סעיף 6.1 לחוזה המכר קובע, כי "המוכר מתחייב לפנות את הדירה לידי הקונה ... כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ, חופשית מכל עיקול, משכנתא, שעבוד או זכות של צד ג' וזאת לא יאוחר מיום 15.1.04 בכפוף לכך כי הקונה שילם לו את המלוא התמורה כאמור בחוזה זה".

12.       לפי סעיף 7 לחוזה המכר, חלה על הנתבעים חובת התשלומים השוטפים עד להעברת החזקה בדירה לידי התובעים, לרבות בגין "תשלומים למס רכוש ממשלתי במידה ויחול וכן כל מס, ארנונה, אגרה החל על הדירה עד למועד המסירה". על המוכר גם חובת תשלום מס שבח ומס מכירה, אם יחולו. כן קובע סעיף 7.1.6 לחוזה, כי הנתבעים ישאו ב"תשלום דמי הסכמה למנהל, במידה ויחול". סעיף 7.3 לחוזה קובע, כי אם שילם צד אחד תשלום שמוטל על הצד האחר, מתחייב האחרון להחזירו לראשון מייד עם דרישה.

13.       סעיף 9 לחוזה המכר קובע, כי הנתבעים מתחייבים להמציא עד למועד התשלום האחרון וכתנאי לקבלתו, אישור עירייה לצורך רישום בלשכת רישום המקרקעין, אישור על תשלום מס שבח ומס מכירה וכן אישור על ביצוע תשלומים עבור חשמל, גז וועד בית (סעיפים 9.1-9.2). עוד נקבע שם כי אם עד למועד ביצוע התשלום האחרון "לא יומצאו האישורים  או אחר מהם כאמור לעיל", יפקיד המוכר סכומים מתאימים בידי הנתבע 3 כנאמן, לשם הבטחת סילוקם, מבלי לפגוע בזכותם של התובעים לקבל את החזקה בדירה. במקרה כזה, יעריך הנתבע 3 את גובה הסכום שיופקד, מתוך מהתשלום האחרון (ס' 9.3).

14.       סעיף 10.3 לחוזה המכר מתייחס באופן כללי לסוגיית רישום הזכויות על שם הקונה, וקובע כי "המוכר מתחייב להעביר את הזכויות בדירה על שם הקונה, בהקדם האפשרי לאחר השלמת מלוא התמורה, אולם איחור בהעברת הזכויות עקב נסיבות אשר אינן בשליטת המוכר אינו מהווה הפרה והמוכר יצא ידי חובתו אם המציא לעורך הדין המטפל בהעברה את כל האישורים שהוא חייב בהמצאתם כאמור בסעיף 9 (9.1) דלעיל ולא יחול על הדירה כל שיעבוד או עיקול המונע את ביצוע הרישום".

השאלה שבמחלוקת

15.       אין חולק, כי התובעים שילמו לנתבעים את כל כספי התמורה, וכי החזקה בדירה הועברה לתובעים. ברם, בחודש יוני 2006, בחלוף כשנתיים וחצי מהחתימה על חוזה המכר, כאשר ביקשו התובעים למכור את זכויותיהם בדירה לאחרים, הסתבר להם כי הזכויות בדירה לא נרשמו על שמם, וכי לצורך רישומן ועל מנת שיוכלו למכור את הדירה לאחרים, יש לשלם למינהל הפרש דמי חכירה מהוונים בשיעור של 40% מערך המוחכר (הפרש דמי חכירה), כאמור בחוזה החכירה.

 

16.       התובעים שילמו למינהל את הפרש דמי החכירה בסך 69,133.22 ¤, והזכויות בדירה הועברו על שם התובעים. על מי מוטלת האחריות לתשלום זה? זו השאלה הצריכה הכרעה.

טענות הצדדים

17.       לטענת התובעים, הנתבעים הפרו את חוזה המכר, שכן ידעו על החובה לשלם הפרש דמי חכירה במקרה שימכרו את הדירה בטרם חלפו 10 שנים מתחילת החכירה, חובה המעוגנת במפורש בחוזה החכירה בינם לבין המינהל. למרות זאת, הנתבעים לא הפנו תשומת הלב של התובעים לעניין זה בשלב כלשהו של העסקה. לטענת התובעים, הם לא ידעו כלל על קיומה של המגבלה. הם לא ראו את חוזה החכירה עובר לחתימה על זיכרון הדברים או חוזה המכר, ובוודאי שלא אישרו, כטענת הנתבעים, ש"אין בעיה". מכל מקום, על פי חוזה המכר, חובת תשלום הפרש דמי החכירה היא על המוכרים (הנתבעים). לפי סעיף 10.3 לחוזה המכר, המוכרים (הנתבעים) מתחייבים להעביר את הזכויות בדירה על שם הקונים (התובעים), ואין חולק כי התשלום עבור הפרש דמי חכירה דרוש היה לצורך העברת הזכויות בדירה על שם התובעים.

 

18.       הנתבעים מודים שהיו מודעים לקיומו של התנאי בחוזה החכירה, לפיו אם ימכרו את דירתם לפני שחלפו 10 שנים מתחילת החכירה (13/4/95), תחול חובה לשלם למינהל הפרש דמי חכירה מהוונים. אולם, לטענתם, הם סברו, לפי השמועה, שהגזרה בוטלה. לטענת הנתבעים, הם מסרו לתובעים ולנתבע 3 את כל המידע והמסמכים שהיו ברשותם, לרבות דבר השמועה, והתובעים והנתבע 3 אישרו שבדקו את המסמכים עם הרשויות ואין בעיה למכור את הדירה. על סמך הבטחותיהם, הסכימו למכור את דירתם לתובעים. לו היו צריכים לשלם את הפרש דמי החכירה, לא היו מוכרים את דירתם וממתינים עוד שנה וחצי, עד שיחלפו 10 שנים מתחילת החכירה, שאז לא תחול חובת תשלום הפרש דמי החכירה. לטענת הנתבעים, הם לא התגוררו בדירה ממילא במועד מכירתה ולא אצה להם הדרך למכרה. הם עשו זאת מהטעם שהתובעים לחצו עליהם בשל מצבו הבריאותי של התובע. בשל כך, מוטלת חובת התשלום על התובעים בעצמם וכן על הנתבע 3 (אליו שלחו הודעת צד ג').

19.       עוד טוענים הנתבעים, כי החובה לשלם את הפרש דמי החכירה אינה מעוגנת בחוזה המכר. סעיף 7 לחוזה המכר מפרט את התשלומים החלים על הצדדים, והוא אינו מחייב אותם לשלם עבור הפרש דמי חכירה (שמכונה על ידם "הפרש ערך קרקע"). אי הכללתו של תשלום זה ברשימת התשלומים שבסעיף מלמדת, לשיטתם, שהצדדים לא צפו קיומו של חוב מסוג זה. משכך, מדובר בטעות הדדית. לולא הטעות, לא היה נכרת הסכם. ראוי היה שהתובעים יעתרו לביטול ההסכם ולא יאכפו אותו ואחר כך יחייבו את הנתבעים לשלם את הסכום שהצדדים לא צפו אותו ולא התייחסו אליו בהסכם.

20.       שני הצדדים מאוחדים בטענתם כנגד הנתבע 3, עו"ד בנרי, אשר אין חולק כי  הצדדים פנו אליו בהמלצת התובעים, על מנת שיערוך עבורם את חוזה המכר. התובעים והנתבעים סבורים, כי הנתבע 3 התרשל בתפקידו וכי עליו לשאת בתשלום הפרש דמי החכירה. לפי הטענה, הנתבע התרשל בכך שלא בדק את הזכויות המשפטיות בדירה. הנתבע ערך חוזה מכר סטנדרטי, שאינו מתאים לדירה. הנתבע 3 כלל לא ביקש את חוזה החכירה. הנתבע 3 לא בדק את נסח המקרקעין בקפידה כנדרש, ולא שם לב לכך שאין הערה של המינהל בדבר אי-הגבלת העברה. יתר על כן, הנתבע 3 לא דיווח על חוזה המכר למינהל ולא ביצע שום פעילות לקידום העברת הזכויות עד לחודש יוני 2006, עת הגיעו התובעים למשרדו כדי לברר מדוע זכויותיהם בדירה לא נרשמו. לטענת הנתבעים, אילו היה הנתבע 3 עושה עבודתו נאמנה ומגלה קיומה של החובה לשלם הפרש דמי חכירה עם עריכת העסקה, לא היה נחתם כלל ההסכם.

21.       לטענת עו"ד בנרי, הוא טיפל בצדדים בנאמנות ובמסירות וביצע את תפקידו כראוי: לפני חתימת ההסכם הוציא נסח רישום מקרקעין, אישור מהבנק, ערך טיוטת חוזה ומסר אותה לתובעים ולנתבעים. הוא עבר על החוזה עם הצדדים והדגיש את כל הנקודות החשובות. הצדדים נמנעו מלהתייצב במשרדו לשם ביצוע התשלום האחרון ובדיקת התחייבויות הצדדים, בניגוד להוראות המפורשות בחוזה המכר. הצדדים התעלמו מהוראות החוזה ופעלו בניגוד להוראותיו, ואין להטיל את האחריות לכך עליו.

22.       עו"ד בנרי מודה, כי למעט בדיקת היתרה לסילוק המשכנתא והוצאת נסח רישום, לא עשה בדיקות נוספות. הוא לא בדק בתיק המינהל ולא היה מודע להוראותיו המיוחדות של חוזה החכירה. לטענתו, הנתבעים לא מסרו לו מידע בעניין חובת תשלום הפרש דמי חכירה בטרם חלפו 10 שנים מתחילת החכירה. בכך פעלו בחוסר תום לב. בנוסף, לטענתו, כיוון שהצדדים ידעו על הגבלת המכירה ולא העלו את הנושא, לא היה צורך בבדיקת התיק במינהל. יתרה מכך, הנתבעים התחייבו בחוזה לשלם דמי הסכמה למינהל. לפיכך, ברור שאי התשלום מהווה הפרה של החוזה, ועל הנתבעים 1-2 לשאת בו לבדם. עו"ד בנרי טוען עוד, כי דיווח על העסקה למינהל במועד.

23.       הוגש תצהיר כל אחד מהתובעים והנתבעים, אולם הצדדים הסכימו כי רק אחד מבני הזוג ייחקר (עמ' 34, ש' 17-16). נחקרו התובע, מר מרום (התובע), והנתבע, מר מידן (הנתבע). מטעמו של עו"ד בנרי, הנתבע 3 וצד ג', הוגש תצהירו שלו והוא נחקר על תצהירו. הצדדים סיכמו בכתב.     יש לציין כי דיון הוכחות ראשון שנקבע בתיק לא התקיים מחמת אי-התייצבות הנתבע 3 (ראו בעניין זה החלטה נפרדת).

דיון והכרעה

24.       חוזה המכר אינו מסדיר באופן מפורש את סוגיית תשלום הפרש דמי החכירה. השאלה העומדת להכרעה היא על מי מוטלת חובת תשלום זה - האם על התובעים, שנאלצו לשלם בפועל את הסכום האמור על מנת שיוכלו להעביר את הזכויות בדירה על שמם? האם על הנתבעים, שמכרו לתובעים את הזכויות בדירה, כאשר חובת תשלום הפרש דמי החכירה, המהווה תנאי להסכמת המינהל להעברת הזכויות בדירה, מוטלת עליהם לפי חוזה החכירה? או שמא על עו"ד בנרי, שערך את החוזה מטעם שני הצדדים מבלי שבדק את זכויות הנתבעים במינהל, לא היה מודע לחובת תשלום הפרש דמי החכירה, ולא הסדיר סוגיה זו באופן ספציפי בחוזה?

25.       אני סבורה, כי חובת תשלום הפרש דמי החכירה מוטלת על הנתבעים 1-2 ועל הנתבע 3, יחד ולחוד, ביחסיהם מול התובעים. אשר ליחסי הנתבעים 1-2 מול הנתבע 3, במסגרת הודעת צד ג' ששלחו הנתבעים 1-2 לנתבע 3, אני סבורה כי יש לדחות את ההודעה. הכל כמפורט להלן.

אחריות הנתבעים 1-2 כלפי התובעים

26.       אחריותם של הנתבעים לתשלום הפרש דמי החכירה נובעת ממספר מקורות.

 

27.       ראשית, הנתבעים הפרו את חוזה המכר. הצהרת הנתבעים במבוא לחוזה המכר, כי הם אינם מנועים "על פי כל דין, הסכם או התחייבות אחרת כלשהי" מלהתקשר בחוזה מכר עם התובעים, לא היתה נכונה. לפי הוראות חוזה החכירה עם המינהל, תנאי להסכמת המינהל להעברת זכויות הנתבעים בדירה בטרם חלפו 10 שנים מתחילת החכירה, הוא תשלום הפרש דמי חכירה למינהל. הנתבעים לא היו רשאים להעביר את זכויותיהם בדירה לתובעים מבלי שישלמו למינהל את הפרש דמי החכירה. מכאן, הצהרת הנתבעים במבוא לחוזה המכר, כי אינם מנועים מכוח הסכם או התחייבות אחרת כלשהי מלהעביר את זכויותיהם בדירה לתובעים, לא היתה נכונה.

28.       בנוסף, סעיף 7.1.6 לחוזה המכר קובע, כי תשלום דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל, אם יחול, הינו על המוכר בלבד. הנתבעים טוענים, כי סעיף זה אינו חל על ענייננו שכן אין מדובר כאן בחיוב בגין דמי הסכמה אלא בחיוב בגין "הפרשי ערך קרקע", שאינו כלול בסעיף 7 לחוזה, המפרט את כל התשלומים בגין הדירה.

29.       אני דוחה טענה זו. הנתבעים אינם יכולים להיתלות בהעדרו של סעיף מפורש בחוזה, הכולל את המילים "הפרש דמי חכירה" או "הפרש ערך קרקע". זוהי טענה טכנית, שאיננה עולה בקנה אחד עם התכלית של ההסכם ועם חוזה החכירה. הפרש דמי חכירה מהוונים הוא למעשה, השלמת המחיר בו רכשו הנתבעים את הדירה מהמינהל. ההנחה שניתנה לנתבעים ברכישת הדירה מהמינהל (שבאה לידי ביטוי בכך שהנתבעים שילמו 11% בלבד מערך המוחכר כדמי חכירה מהוונים) היתה מותנית באי-העברת הזכויות בדירה במשך 10 שנים. עם מכירת הדירה בטרם חלפו 10 שנים, יש להשלים את המחיר עד ל- 51% מערך המוחכר (שאף הוא שיעור מופחת מהמקובל) "כתנאי להסכמת המנהל להעברת זכויותיו". חוזה החכירה נוקט לשון מפורשת זו של תנאי להסכמת המינהל להעברת הזכויות. זכויות החכירה, עם ביצוע התשלום, הן זכויות מהוונות. אין מדובר, אפוא, בתשלום "דמי הסכמה" במובן המקובל. אלו, כידוע, משולמים בעת העברת קרקע שזכויות החכירה בה לא מהוונות וכתנאי להסכמת המינהל להעברת הזכויות. יחד עם זאת, התשלום קרוב לדמי הסכמה, מבחינה זו שהתשלום נדרש על מנת שהמינהל יתן הסכמתו להעברת הזכויות לאחר, כפי שנקבע במפורש בחוזה החכירה.

30.       ממילא בהעדר הסדר מפורש בחוזה המכר בין הצדדים, ברירת המחדל היא שתשלום זה, לפי טיבו, צריך שיהיה על המוכר, כמקובל ביחס לתשלום דמי הסכמה למינהל או חובות בגין דמי חכירה שרבצו על הנכס עד למכירה, ועד בכלל (ראו חקירת הנתבע, עמ' 29, ש' 3 ו- 10. ראו גם פס"ד בת.א (מחוזי ת"א) 1373/05 יהוד נ' עו"ד קופמן צבי 23/10/08 כב' הש' ד"ר פלפל).

31.       הנתבעים הפרו גם את סעיף 10.3 לחוזה המכר, הקובע כי "המוכר מתחייב להעביר את הזכויות בדירה על שם הקונה, בהקדם האפשרי לאחר השלמת מלוא התמורה". התובעים שילמו לתובעים את מלוא התמורה עבור הדירה. הנתבעים לא העבירו את זכויותיהם בדירה לתובעים. בכך הפרו הנתבעים את התחייבותם לפי חוזה המכר. לא למותר יהיה להזכיר, כי לפי סעיף 12.1 לחוזה המכר, "ביצוע העברת הזכויות" מהווה תנאי יסודי בחוזה המכר.      

32.       תשלום הפרש דמי החכירה מהווה תנאי להעברת הזכויות בדירה על שם התובעים, ומשכך מוטל על הנתבעים, שכן עליהם חלה חובת העברת הזכויות בדירה. משנשאו התובעים בתשלום זה במקום הנתבעים, חלה על הנתבעים חובה לפצות את התובעים בגין תשלום זה. אזכיר בהקשר זה את סעיף 7.3 לחוזה המכר, הקובע: "שילם צד אחד סכום החל על הצד האחר עפ"י חוזה זה, מתחייב אותו צד להחזירו לצד השני מיד עם דרישתו הראשונה".

33.       שנית, הנתבעים לא גילו לתובעים ולנתבע 3, כי חוזה החכירה מחייב אותם לשלם הפרש דמי חכירה כתנאי לקבלת הסכמת המינהל להעברת זכויות הנתבעים בדירה לתובעים. בכך הפרו הנתבעים באופן בוטה את חובתם לנהל משא ומתן לכריתתו של חוזה בתום לב ובדרך מקובלת. בסירובם של הנתבעים בהמשך הדרך לשאת בתשלום, אף הפרו הנתבעים את החובה לקיים את החוזה בתום לב.

34.       אני קובעת, כי טענת הנתבעים לפיה גילו לתובעים ולנתבע 3 כי קיימת מגבלה על העברת זכויותיהם בדירה, וכי הסכימו למכור את הדירה רק לאחר שהנתבעים והנתבע 3 הודיעו להם "שניתן למכור את הדירה ללא בעיות" - איננה מהימנה, איננה סבירה ואיננה מתיישבת עם שאר הראיות. אני מעדיפה את גרסת התובעים (ובעניין זה גם את גרסת הנתבע 3), שהיתה מהימנה ולא נסתרה, לפיה הנתבעים לא אמרו להם דבר בעניין זה, בשלב כלשהו של המו"מ והעסקה; וכי התובעים לא היו מודעים למגבלה בחוזה החכירה, לא קיבלו עותק ממנו לידיהם, לא עיינו בו וסמכו על כך שכל הבדיקות הנחוצות ייעשו על ידי הנתבע 3. גם הנתבע 3 לא היה מודע לקיומה של המגבלה בחוזה החכירה.

35.       אין חולק, כי הנתבעים ידעו על קיומה של חובת תשלום הפרש דמי החכירה על פי חוזה החכירה. לדברי הנתבע, "הסתובבה שמועה" שחלה הקלה וניתן למכור את הדירה ללא כל תשלום נוסף למינהל, וזאת בתום 5 שנים בלבד מתחילת החכירה. הנתבעים לא מצאו צורך לברר את אמיתותן של השמועות מול המינהל, בטרם העמידו את דירתם למכירה. לדברי הנתבע בחקירתו: "שמועה זה שמועה. ברגע שנגיע לגשר נעבור אותו". כלומר, אם יהיה קונה, נבדוק את העניין (עמ' 27, ש' 19-25). אלא שגם לאחר שהגיע קונה (התובעים), לא נקטו הנתבעים כל צעד כדי לברר את הסוגיה והמשיכו במדיניות של "שב ואל תעשה". לכל הפחות, מדובר בעצימת עיניים ואדישות לאפשרות שחובת תשלום הפרש דמי החכירה אמנם קיימת. הכל, כאשר ידוע לנתבעים כי בחוזה החכירה מוטלת עליהם חובת תשלום מפורשת אם ימכרו את הדירה בטרם חלפו 10 שנים מתחילת החכירה. גם לאחר שערכו זיכרון דברים עם התובעים ובשלב כלשהו עד עריכת הסכם המכר ואף לאחריו, לא ערכו הנתבעים כל בירור מול המינהל. למעשה, הנתבעים לא ערכו בירור במינהל אלא לאחר שפנו אליהם התובעים, שרצו למכור את הדירה לאחרים, וגילו כי הזכויות בדירה לא הועברו עדיין על שמם. אילו עשו כן הנתבעים, כפי שעשו מאוחר יותר ומאוחר מדי, בוודאי היו מקבלים תשובה, שלא חל כל שינוי בתנאי חוזה החכירה, וכי חובת תשלום הפרש דמי חכירה עם ביצוע העסקה שרירה וקיימת (ראו תשובת המינהל לפנייתם בעמ' 69 לתע"צ, מסוף חודש ינואר 2007).

 

36.       טענת הנתבעים לגבי מסירת המידע וחוזה החכירה לנתבעים נטענה בתצהיר הנתבע בכלליות וללא פרטים כלשהם ביחס למועד מסירת המסמכים, מקום ונסיבות מסירתם של המסמכים, ומי מסר למי (שני בני הזוג משני הצדדים היו מעורבים בהליך המכירה). כך נכתב בתצהיר: "קודם לחתימת ההסכם מסרנו לנתבעים את כל החומר הרלבנטי לרבות חוזה החכירה עם המינהל וכן הסכם הרכישה (ס' 4) נפגשנו עם התובעים ומסרנו להם את כל המידע והמסמכים הרלבנטיים הגם שהתובעים היו בקיאים בכל הפרטים והתנאים (ס' 5)". כך גם ביחס לטענה שהנתבעים יידעו את התובעים שקיימת מגבלה על מכירת הדירה בטרם חלפו 10 שנים ולגבי קיומה של השמועה שהמגבלה בוטלה (ס' 8-14 לתצהיר הנתבע). התצהיר אינו מפרט מהן המילים שנאמרו, על ידי מי נאמרו הדברים למי, מתי ובאילו נסיבות (ראו במיוחד ס' 9, שנסמך על ס' 8 שקדם לו, וכן ס' 12). חוסר הפרטים בעניין כה מהותי וחשוב, בוודאי לנוכח גרסאות התובעים והנתבע 3, מעיב על מהימנותה של הגרסה ומצטרף לכלל הנסיבות, שמטות את הכף כנגד גרסת הנתבעים.

37.       אם לא די בכך שתצהיר הנתבע היה דל וחסר פרטים כאמור, גרסתו בתצהיר נסתרה בחקירתו. בחקירתו ציין הנתבע כי התובע, שגר בסמיכות לשכונה, ידע טיבה של השכונה ותושביה, וידע שזה פרויקט "בנה דירתך" (עמ' 28 ש' 1-10. יוער כי הצדדים עשו שימוש לחלופין בצמד המילים "בנה ביתך" או "בנה דירתך". לפי חוזה הפיתוח המינוח הנכון הוא "בנה דירתך"). הנתבע העיד, כי הוא הוסיף וציין במפורש בפני התובע שמדובר ב"בנה דירתך" (עמ' 28 ש' 25-31 ועמ' 29, ש' 1-2). הא ותו לא. הנתבע לא העיד שציין במפורש בפני התובעים, שקיימת מגבלה על פי החוזה. הנתבע לא העיד שציין במפורש בפני התובעים, שיש שמועה שהתקופה המחייבת תשלום הפרש דמי חכירה הופחתה מ- 10 שנים ל 5 שנים, בעוד שמקריאת ס' 8 ו- 9 לתצהיר הנתבע עולה, כביכול, כי הוא מסר לתובעים ולנתבע 3 פרטים אלה. הכל כאילו מדובר היה במטבע לשון ("בנה ביתך" או "בנה דירתך") שהיא חד-משמעית, כך שעם השימוש בה, ברי לכל, שהמשמעות היא שקיימת הגבלה על העברת הזכויות בטרם חלפו 10 שנים מתחילת החכירה. לא נטען שכך, ובוודאי שלא הוכח הדבר. אין אלה גם פני הדברים. מדובר בתנאים מיוחדים לפרוייקט הספציפי, כפי שנקבעו בחוזה החכירה הרלבנטי. עוד אציין, כי הנתבע לא העיד שציין בפני התובעים ממתי יש למנות את תקופת 10 השנים (דהיינו: מהו מועד תחילת החכירה), ומדובר בפרט חיוני לצורך הסקת מסקנות לגבי קיומה של חובת התשלום. גם בתצהיר לא ציין הנתבע שמסר פרט זה.   

 

38.       אכן, התובע העיד בחקירתו, כי איננו זוכר שהנתבעים אמרו לו שקיימת מגבלה של 10 שנים למכירת הדירה או כי הם שמעו לאחרונה שהתקופה הופחתה ל- 5 שנים (עמ' 18 ש' 20-24). התובע לא שלל, אפוא, במפורש את הטענה שהדברים נאמרו לו, לאחר שב"כ הנתבעים הטיח בתובע, בעת החקירה, את הטענה הנ"ל. אף על פי כן, אינני סבורה שיש בכך כדי להטות את הכף לטובת גרסת הנתבעים, בנסיבות בהן הנתבע עצמו נמנע בחקירתו הנגדית מלהעיד שמסר את הדברים הנ"ל לתובעים במפורש, וכל שהעיד הוא שהתובע ידע שמדובר ב"בנה דירתך" וכי ציין בפני התובע שמדובר בפרויקט "בנה דירתך", כפי שציינתי לעיל.

39.       כך גם ביחס להעברת המידע לנתבע 3. המידע בתצהיר הנתבע נמסר בכלליות, ללא כל פרטים (ס' 13, 7 לתצהיר). בחקירתו של הנתבע הסתבר שוב, כי ציין בפני הנתבע 3 רק שמדובר בפרוייקט "בנה דירתך". כפי שהעיד הנתבע, הנתבע 3 עשה עצמו מבין ונעלב כביכול מן השאלה אם הוא יודע במה מדובר, באופן שהנתבע הבין ממנו כי הנתבע 3 יודע מה משמעות הדברים (עמ' 28 ש' 29-27, עמ' 29 ש' 2-1). יש לציין, כי טענה זו לא מצאה ביטוי בתצהיר. יתר על כן, הנתבע לא העיד שציין במפורש בפני הנתבע 3 את דבר המגבלה לפי חוזה החכירה, או את דבר השמועה שצריך היה לבדוק, אלא רק שהעלה בפניו שמדובר "בבנה דירתך". חקירתו הנגדית של הנתבע לא הוסיפה פרטים, ולא היה בה כדי לבסס את גרסת הנתבע. עדותו לא היתה עקבית, והשתלשלות הדברים בפיו לא היתה ברורה (עמ' 30, ש' 16-4). כך למשל, פעם העיד הנתבע שמי שקיבל מידע מהנתבע 3 הוא התובע (הקונה) (שם, בש' 11) ופעם העיד כי הנתבע 3 מסר לו עצמו, טרם החתימה, שאין כל בעיה.

40.       זאת ועוד. לטענת הנתבעים, דבר ביטולה של חובת תשלום הפרש דמי החכירה גם בטרם חלפו 10 שנים היה שיקול יסודי ומהותי עבורם, בבחינת תנאי-בל-יעבור. אילו ידעו שהתנאי לא בוטל, לא היו מבצעים את העסקה, והעסקה בוצעה רק לנוכח אישורם של התובעים ושל הנתבע 3, שלא קיימת כל מגבלה (ס' 13, 15 לתצהיר). בנסיבות אלה וכאשר ידועה לנתבעים החובה המוטלת עליהם לשלם הפרש דמי החכירה למינהל עם ביצוע העסקה, חובה שעל פי לשונו המפורשת של חוזה החכירה, היא תנאי להסכמת המינהל להעברת הזכויות בדירה - סביר שהפרטים הללו יקבלו ביטוי מפורש בחוזה המכר. סביר שהנתבעים יעמדו על כך, שיצוין בחוזה דבר קיומה של חובת התשלום במקור, על פי חוזה החכירה, וכי יצוין במפורש כי הקונים בדקו את העניין וכי אין להם כל טענות כלפי הנתבעים בעניין זה. לא כך נעשה. סוגיית תשלום הפרש דמי החכירה איננה נזכרת בחוזה המכר כלל. לא רק זאת, הנתבעים אף הצהירו כי זכויותיהם בדירה "נקיות מכל  שעבוד, עיקול, צו הריסה או כל זכות לטובת צד שלישי למעט משכנתא ..." (והואיל שלישי). וכי "והואיל ולמוכר הזכות המלאה להתקשר בחוזה זה וכי הינו מצהיר כי אין הוא מניעה על פי כל הדין, הסכם או התחייבות אחרת כלשהי להתקשר עם הקונה בחוזה זה ..." (והואיל רביעי).

41.       העובדה שסוגיית תשלום הפרש דמי החכירה נעדרת כל איזכור מפורש בחוזה המכר, כאשר הוראות חוזה החכירה בעניין זה, הידועות לנתבעים, הן בהירות וברורות, מחזקת אף היא את גרסת התובעים והנתבע 3.

42.       טענת הנתבע בחקירתו הנגדית, כי הדברים, על אף חשיבותם הרבה ועל אף שהיוו מבחינתם תנאי לביצוע העסקה, לא נרשמו ולא נזכרו בחוזה המכר, משום שכאשר יושבים אצל עו"ד מספר שעות לא רושמים הכל (עמ' 29, ש' 16-10), איננה מניחה את הדעת בנסיבות כמתואר לעיל.

43.       טענת הנתבעים, כי היו משוכנעים שתשובת התובעת והנתבע 3, כי אין בעיה להעביר את הזכויות בדירה, היא תשובה מוסמכת ואם היה ספק כלשהו היו ממתינים עוד שנה וחצי ולא מבצעים את העסקה - לאו טענה היא. לכל היותר, אם בכלל, מדובר בטעות בכדאיות בעסקה. מכל מקום כאמור, דחיתי עובדתית את גרסת הנתבעים לפיה מסרו את מלוא המידע והמסמכים לתובעים או לנתבע 3.

44.       בהקשר זה אציין, כי הנתבע הודה בעדותו, שהדירה הייתה מושכרת שנים וכי הנתבעים מאסו בהתנהלותם של השוכרים. על כן, העדיפו, למכור את הדירה אם תיקרה לידיהם ההזדמנות, והחליטו להציע את הדירה למכירה. עוד אציין כי הנתבע 3 טען בתצהירו, שהנתבעים ביקשו למכור את הדירה בדחיפות שכן היו בהליכי גירושין. הנתבעים לא שללו טענה זו בתצהיריהם, ולא חקרו את הנתבע 3 בעניין זה. מחקירתו של הנתבע ע"י הנתבע 3, עולה כי הנתבעים אכן התגרשו לפני כשנתיים.

45.       הנתבעים פעלו, אפוא, בחוסר תום לב ושלא בדרך מקובלת במהלך המשא ומתן לכריתת חוזה המכר, כמו גם במהלך קיומו של ההסכם, בכך שלא גילו לתובעים שחלה חובת תשלום הפרש דמי חכירה למינהל, כתנאי להסכמת המינהל להעברת הזכויות. הפרת החובה לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת במשא מתן לקראת כריתתו של חוזה, בניגוד לסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, מקנה לתובעים סעד של פיצויים בעד הנזק שנגרם להם, אשר בנסיבות העניין מגולם בתשלום הפרש דמי החכירה בו נשאו התובעים.

46.       שלישית, התובעים נשאו בתשלום הפרש דמי החכירה, אשר חוזה החכירה שבין הנתבעים למינהל קובע במפורש, כי החובה לשלמו מוטלת על הנתבעים. בכך פרעו התובעים חוב המוטל במפורש על הנתבעים. בנסיבות אלה, גם אלמלא קבעתי, כי הנתבעים הפרו את חוזה המכר ואת חובתם לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה, הרי שלפי הוראות סעיף 4 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979: "מי שפרע חובו של אדם אחר בלי שהיה חייב לכך כלפיו, אינו זכאי להשבה אלא אם לא היתה לזוכה סיבה סבירה להתנגד לפרעון החוב, כולו או מקצתו, ואינו זכאי להשבה זו אלא כדי מה שנתן לפרעון החוב".

47.       הרעיון העומד בבסיס סעיף 4 לחוק עשיית עושר, הוא שהמשלם "זכאי להשבה אלא אם היתה לזוכה סיבה סבירה להתנגד לפרעון" (ד' פרידמן דיני עשיית עושר ולא במשפט (כרך א', מהדורה שניה תשנ"ח) 272). בנסיבות כמתואר, לנתבעים לא היתה כל סיבה סבירה להתנגד לתשלום הפרש דמי החכירה, המוטל עליהם במפורש בחוזה החכירה.

48.       לאור כל האמור, התייתר הצורך לדון בטענת התובעים להרחבת חזית, אף שיש בטענה יותר מממש. אכן, מלכתחילה טענו הנתבעים כי מסרו את כל הפרטים והמסמכים לתובעים ולנתבע 3, ומכאן שהם פטורים מחובתהתשלום. רק בהמשך טענו כי ממילא אין עליהם חובה על פי החוזה, לשאת בתשלום זה. טענה אשר, כשלעצמה, איננה מתיישבת עם גרסת הנתבעים לפיה אילו היו יודעים שחובת התשלום קיימת ולא בוטלה, לא היו עורכים את העסקה.

49.       אני דוחה את הטענה, כי מדובר בטעות משותפת בגינה קמה לתובעים זכות לביטול ההסכם בלבד. כאמור, אין מדובר כלל בטעות מצד הנתבעים. יש לציין עוד, כי הטענה נטענה רק בסיכומים.

50.       התוצאה היא, אפוא, שהנתבעים 1-2 הפרו את חוזה המכר, הפרו את חובתם לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת במשא ומתן לכריתת חוזה ואף בביצוע החוזה והתעשרו ולא במשפט על חשבון הנתבעים. לכן חייבים הם לשאת בתשלום הפרש דמי החכירה ולפצות את התובעים בגין התשלום בו נשאו. 

51.       התובעים תבעו גם 10,000 ¤ בגין ראש הנזק של הוצאות, הפסד ימי עבודה, ועוגמת נפש מרובה. בנסיבות העניין ולאור הקביעות דלעיל אני מוצאת לנכון להעמיד את הפיצוי בגין עוגמת נפש על סך של 8,000 ¤.

אחריות הנתבע 3 כלפי התובעים

52.       חבותו של עורך דין לפעול לטובת עניין לקוחותיו במיומנות ומקצועיות, מקורה בהתחייבותו החוזית כלפי הלקוח. כן נובעת היא מחובת הזהירות לפי דיני הנזיקין. מהותה של החובה היא זהה לפי שני הדינים. את הקריטריונים לסטנדרט מיומנות וזהירות, ניתן לשאוב מן הדין, כפי שהתגבש בהלכה הפסוקה באשר לרמת המיומנות והזהירות הנדרשת מבעל מקצוע כלפי מי שהוא חב כלפיו חובה, וכן מן הדין הספציפי הנוגע לעורכי דין (ע"א 37/86 לוי נ' שרמן, פ"ד מד (4) 446).

 

53.       הנתבע 3, עו"ד בנרי, הודה כי לא היה מודע לקיומה של חובת תשלום הפרש דמי חכירה אם תימכר הדירה בטרם חלפו 10 שנים מתחילת החכירה, כי לא ביקש ולא קיבל את חוזה החכירה (עמ' 34 ש' 4-3), וכי לא בדק את חוזה החכירה או את הזכויות במינהל (עמ' 39 ש' 31-29, עמ' 40 ש' 12-1, 26-25). אני סבורה, כי בכך שהנתבע 3 לא בדק את מצב הזכויות לאשורו על ידי עיון בחוזה החכירה ופניה למינהל, ולא יידע את התובעים על הסיכון הטמון בעסקה כפי שעולה מחוזה החכירה, הפר את חובתו החוזית לפעול במיומנות סבירה לטובת ענייניהם של התובעים, רוכשי הדירה. כן הפר את חובת הזהירות המוטלת עליו כלפי התובעים, במסגרת עוולת הרשלנות. לפיכך, אחראי הנתבע 3 לשלם לתובעים את נזקיהם, ביחד ולחוד עם הנתבעים 1-2.

 

54.       אכן, הצדדים פנו לנתבע 3 על מנת שיערוך את חוזה המכר עבור שני הצדדים, לאחר שכבר ערכו זיכרון דברים שבו סיכמו את המחיר ואת התשלומים. חוזה המכר נערך תוך פרק זמן קצר ביותר. התשלומים אף הם נקבעו לתקופה קצרה, כאשר החזקה הועברה עם ביצוע התשלום האחרון ובטרם העברת הזכויות על שם התובעים. אולם, אין בכך כדי לגרוע מחובותיו של עורך הדין לפעול במיומנות ובזהירות סבירה כלפי לקוחותיו. אין בכך כדי לגרוע מחובתו של עורך הדין לבדוק את טיב זכויותיו של המוכר בדירה, שהיא חובה בסיסית בעריכת חוזה מכר דירה, לצורך שמירת זכויות הקונה. כפי שצוין בע"א 751/89 מוסהפור נ' עו"ד שוחט, פ"ד מו(4) 529: "עורך דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום, בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא לפי העניין (הועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה,מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)". ראו גם ת.א (ת"א) 4706/03 אלאלוף נ' עו"ד דיחנו, מיום 12/12/06, כב' השופטת מארק-הורנצ'יק). בדיקת הזכויות מול המינהל או בדיקת חוזה החכירה, לא נעשתה וללא כל סיבה שיכולה להצדיק הימנעות מהבדיקה. בהעדר אינדיקציה בנסח רישום המקרקעין לכך שאין צורך בהסכמת המינהל, ברירת המחדל היא שזו נדרשת להעברת הזכויות. לכל הפחות, יש לבדוק את טיב הזכויות במינהל (ראו גם ע"א 2180/98 בר לב נ' הסוכנות היהודית, פ"ד נה(3) 220).

 

55.       אין מדובר במקרה בו העמיד עורך הדין את הלקוחות על הסיכון שקיים בהתנהלותם המהירה, והם העדיפו ליטול את הסיכון. הנתבע 3 לא עיין בחוזה החכירה, לא מצא קיומה של המגבלה ולא ביקש כלל לפנות למינהל לבירור העניין (לחובת עו"ד להעמיד את הקונים על הסיכון הטמון בעסקה ראו ת.א (ת"א) 52988/99 סיטין נ' רוקח (כב' השופטת חיות)).

56.       לטענת הנתבע 3, טיוטת החוזה נמסרה לכל הצדדים, אשר קראו אותה ולא העלו שום נושא לגבי הגבלת המכירה במינהל. המוכרים כלל לא המציאו שום מסמך בעניין זה. וממילא, אם ידעו הצדדים על הגבלת המכירה ולא העלו שאלה זו בפני עוה"ד,  לא היה צורך בבדיקת התיק במינהל (ראו ס' 49-51 לסיכומי הנתבע). מדובר בטענות סרק, שמוטב היה אלמלא הועלו כלפי התובעים. כפי שקבעתי, התובעים לא ידעו על כך. הנתבע 3 מכחיש אף הוא את טענת הנתבעים, כאילו הם מסרו את כל המידע והמסמכים הרלבנטיים (ובעניין זה קיבלתי את גרסת הנתבע 3). התובעים לא היו יכולים להעלות תהיות ושאלות לגבי עניין שלא היה ידוע ולא היה מוכר להם. חשוב מכך, הלקוח הוא לרוב הדיוט בענייני המקצוע, והוא סומך על עורך הדין כי יילחם לו באמונה וכי יגן על זכויותיו במיטב כשרונו ויכולתו (על"ע 9/55 עו"ד פלוני נ' יו"ר וחברי המועצה המשפטית, פ"ד י1 1720 ,1730א).

57.       יפים לכאן גם הדברים שנאמרו בע"א (חי') 1869/05 גילת נ' עו"ד רפאל לוריג, מיום 7/12/06: "א?מ??נו?תו? של עורך הדין העוסק בעריכת חוזים למכר מקרקעין, ודירות בכלל זה, היא לצפות מה תהיינה הפעולות שיהיה צורך לבצע ומה יהיו התנאים שיהיה צורך לקיים, על מנת שבסופו של דבר העיסקה תרשם בספרי המקרקעין. עורך דין שאינו מצליח לגלות בתחילת הדרך, כלומר בעת כריתת החוזה בין הצדדים, את כל הקשיים שניתן היה וצריך היה לגלותם, עלול לחוב ברשלנות כלפי לקוחותיו. וזאת יש לזכור: בדרך כלל, אלה הרוכשים דירות מגורים לעצמם, הם אנשים אשר אינם בקיאים בהליכים הסבוכים הכרוכים בהעברת זכויות במקרקעין וברישומן, ובדרך כלל ההשקעה ברכישת דירת מגורים לאנשים שכאלה, היא ההשקעה הגדולה ביותר שהם מבצעים במהלך חייהם.  טעות של עורך דין, שלא צפה קשיים העלולים להתעורר בעתיד, במקום בו ניתן היה וצריך היה לצפותם, עלולה לגרום ללקוחותיו לנזק רב, ולעיתים אף לאובדן ההשקעה שהשקיעו ברכישת דירת המגורים שביקשו לרכוש".

58.       אני דוחה את טענת הנתבע 3, כי אילו היו מבצעים תשלום אחרון במשרדו, כפי שנקבע בחוזה המכר, היה הנזק נמנע. בסעיף 9 לחוזה, תחת הכותרת "אישורים" מתחייב המוכר להמציא לנתבע 3 רשימת אישורים מהעירייה, ממס שבח מקרקעין, מחברת החשמל, מחברת הגז ומוועד הבית. אישור המינהל להעברת הזכויות בדירה לא נמנה על האישורים המחויבים. הנתבע 3 טען עוד, כי בסעיף 9.4 בסיפא במילים "ו/או חוב אחר בגין העסקה", הכוונה היתה לכל חיוב שיוטל על הנתבעים, מעבר לכתוב בחוזה, ובתוך כך התכוון גם להיטל שהמינהל יטיל על הנתבעים. זוהי טענה קלושה ואין בה כדי להועיל לנתבע 3 ביחסיו מול התובעים. בכל מקרה, לא נכלל תשלום כלשהו למינהל (גם לא התשלום שהוזכר במפורש בגין דמי הסכמה, אם יחולו) במסגרת האישורים שהנתבעים נדרשו להמציא כתנאי להעברת התשלום האחרון לידיהם; ואין חולק שהנתבע 3 לא ידע על דבר קיומה של החובה לשלם הפרש דמי חכירה. אם כך, ביצוע התשלום במשרדו לא היה בו כדי לשנות מן התוצאה.

59.       לאור הקביעות דלעיל התייתר הצורך לדון בטענות לגבי רשלנותו של הנתבע 3 בהמשך הדרך, בכך שלא פעל לרישום הזכויות בדירה על שם התובעים.

 
אחריות הנתבע 3 במסגרת הודעת צד ג'

60.       אני סבורה, כפי שקבעתי לעיל, כי הנתבעים לא מסרו גם לנתבע 3 כל מידע או מסמכים בעניין תשלום הפרש דמי החכירה ולא היפנו את תשומת ליבו לעניין. הגם שהחובה לפי החוזה החכירה היתה ידועה להם, הם לא סיפרו לו על קיומה, לא סיפרו גם על דבר השמועה שהמגבלה הוסרה, ולא ביקשו שייבדק הדבר. ביחסים שבין הנתבע 3 לתובעים אינני סבורה שיש לכך משקל. כאמור, תפקידו של עורך הדין המייצג את הקונה לבדוק את טיב הזכויות של המוכר באופן עצמאי, וללא קשר לטיב המידע שנמסר לו ע"י המוכר. השאלה היא מה משמעות הדבר ביחסים שבין הנתבע 3 לבין הנתבעים 1-2.

61.       אני סבורה, כי אין הנתבע 3 חייב בפיצוי הנתבעים 1-2. נזקי הנתבעים 1-2 נגרמו להם בשל עצימת העיניים (לכל הפחות) נוכח ידיעתם על קיומה של חובת תשלום הפרש דמי חכירה על פי חוזה החכירה, ומחדלם באי-מסירת מלוא המידע והמסמכים לנתבע 3. לקוח שאיננו מביא בפני עורך דינו את כל הפרטים העובדתיים הרלבנטיים, אינו יכול להטיל על עורך הדין את תוצאות מחדלו.

 

62.       כך נקבע בע"א 420/75 כהן נ' אייזן, פ"ד ל(2) 29, 33-34:

"... יש ומסיבה כל שהיא אין הלקוח פורש לפני עורך-הדין דבר בעל חשיבות לענין הנדון, ועורך- הדין מסתפק במה שקיבל ופועל על-פיו, ולבסוף נגרם נזק ללקוח. במקרה כזה השאלה המתעוררת היא, מי צריך היה למלא חלל זה : הלקוח, שידע או שצריך היה לדעת את הדבר ולא העיר את תשומת-לבו של עורך-הדין לגביו, או עורך-הדין, שצריך היה לחקור ולדרוש מיזמתו ולגלות את הפרט הנעלם. דומני כי התשובה לשאלה זו תלויה במהותו של הפרט הנדון, שבגללו נגרם הנזק. אם הוא חלק מהאינפורמציה העובדתית שכל אדם בעל תבונה רגילה היה מעריך שעליו למסרה לעורך-דין, כי אז אין הלקוח יכול להתנער כליל מאחריותו ולהטיל את האשמה כולה על עורך-הדין; ואם מדובר בפרט, שהוא אמנם עובדתי אבל בעיקרו הינו חלק ממצב משפטי מסויים, נראה לי שמוטלת אז חובה על עורך-הדין לנקוט יזמה על-מנת לבררו ולהבהיר לעצמו את המצב המשפטי הנובע ממנו" (הההדגשות שלי - י.ב).

 

 

63.       בענייננו, מדובר בפרט שהוא חלק מהמידע "שכל אדם בעל תבונה רגילה היה מעריך שעליון למסרה לעורך דינו". אכן, לא נעלם מעיני כי אילו בדק הנתבע 3 את טיב זכויות הנתבעים במינהל, סביר שהיה מוצא את קיומה של חובת התשלום גם מבלי שימסרו לו הנתבעים מידע כלשהו. לכן, אילו מדובר היה בפרטים שהנתבעים, כלקוחות הנתבע 3, לא היו מודעים להם, לא הבינו את משמעותם וכדומה, היה מקום להטיל אחריות מסויימת על הנתבע 3 גם ביחסיו עם הנתבעים. אולם, לא אלו פני הדברים. מדובר בפרטים שהיו ידועים היטב לנתבעים, והם הבינו את משמעותם ובכל זאת, נמנעו מלמסור אותם לתובעים ולנתבע 3, והעדיפו לסמוך על שמועה שלא טרחו לברר, כאילו הוסרה המגבלה, תוך אימוץ גישה של "כשנגיע לגשר נעבור אותו". מאוחר יותר, כשהגיעו לגשר, חצו אותו תוך המשך התעלמות. צודק הנתבע 3 בטענתו, כי התנהלות זו היא חסרת תום לב. על כן, גם אם אניח כי קיימת התרשלות של הנתבע 3 כלפי הנתבעים 1-2, רשלנותם התורמת מגיעה בנסיבות העניין, עד כדי 100%. הנתבעים התרשלו באי בדיקת העניין מול המינהל בשלב כלשהו של העסקה ובאי-מסירת הפרטים לעורך הדין. סביר מאוד להניח, כי אילו נמסרו הפרטים לעורך הדין, לכל הפחות, הצדדים היו מסדירים את עניין התשלום טרם חתימת החוזה וללא צורך בהליכים משפטיים.

 

64.       לא רק זאת. לא הוכח קשר סיבתי בין ההתרשלות (אילו היתה) לבין הנזק שנגרם לנתבעים (תשלום הפרש דמי חכירה בו חייבתי את הנתבעים), שכן לא שוכנעתי, כי אמנם בזמן אמת, אילו היה הנתבע 3 מגלה את דבר חובת תשלום הפרש דמי החכירה והעניין היה "עולה על השולחן", לא הייתה העסקה מבוצעת אלא הנתבעים, כטענתם היום, היו ממתינים עוד כשנה וחצי עד למכירת הדירה, שאז לא היתה המכירה כרוכה בתשלום נוסף למינהל. יתר על כן, לא הוכח ולא הובא פרט כלשהו לצורך ביסוס הטענה מן הפן הכלכלי. לא הובאו נתונים/חוו"ד לגבי שוק הנדל"ן ומחירי השוק לדירה במועדים הרלבנטיים וגובה התשלום למינהל כפי שהיה במועד חתימת חוזה המכר. טעם זה, די בו כשלעצמו, כדי להביא לדחיית ההודעה לצד ג'.

65.       בנוסף, אני סבורה כי מחמת חוסר תום לבם של הנתבעים באי-מסירת הפרטים לנתבע 3, מנועים הנתבעים מלהעלות את הטענות כלפיו.

סוף דבר

66.       התביעה מתקבלת. הנתבעים 1-2, מכאן והנתבע 3, מכאן - יחד ולחוד - ישלמו לתובעים סך של 69,133.22 ¤. הסכום נכון ליום התשלום שבוצע על ידי התובעים למינהל (26/6/06). לסכום זה יש לצרף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהמועד האמור ועד לתשלום המלא בפועל.

 

67.       כן אי מחייבת את  הנתבעים 1-2 והנתבע 3, יחד ולחוד, לשלם לתובעים פיצוי בגין עוגמת נפש בסך 8,000 ¤ (הסכום נכון ליום מתן פסק הדין).

68.       עוד אני מחייבת את הנתבעים 1-2 והנתבע 3, יחד ולחוד, לשלם לתובעים את הוצאות האגרה.

69.       הנתבעים 1-2 ישלמו לתובעים שכ"ט עו"ד בסך 8,500 ¤ + מע"מ כחוק.         הנתבע 3 ישלם לתובעים שכ"ט עו"ד בסך 8,500 ¤ + מע"מ כחוק.     להבהיר, ככל שיש ספק, הסכומים עבור שכ"ט עו"ד הם סכומים מצטברים והחיוב של הנתבעים 1-2, מכאן והנתבע 3, מכאן אינו יחד ולחוד.

70.       ההודעה לצד ג' נדחית.       בנסיבות העניין, הנתבעים 1-2, שולחי ההודעה לצד ג', ישלמו לנתבע 3 שכ"ט עו"ד בסך 5,000 ¤ + מע"מ.

 

ניתן היום י"א בחשון, תש"ע (29 באוקטובר 2009) בהעדר הצדדים.

המזכירות תעביר העתקים לצדדים.                                                                               

יעל בלכר, שופטת


 

Source: 
http://info1.court.gov.il/Prod03\ManamHTML5.nsf/61D93AF55435C6BF422576660002ED08/$FILE/02CB202DC185ACD7422576540025A112.html
תאריך: 
06/11/09
Case ID: 
0_0
Case type: 
א
סיווגים
שופטים : יעל בלכר
יעל בלכר
Powered by Drupal, an open source content management system