הקדש נתן ברוך נ. חברת יצחק גלי







 

ת.א. 0011443/06

ת.ש. 179/05

בית הדין לשכירות בירושלים

21/12/2009


 

כב' השופט יצחק שמעוני  ס. נשיא

לפני:

 

 














 

הקדש נתן ברוך ז"ל ע"י הנאמן משה ברוך

בעניין:

התובע

חגי סיטון

ע"י ב"כ עוה"ד


 


 

נ  ג  ד


 


 

1 . חיים גליק

2 . חברת יצחק גליק בע"מ


 

הנתבעים

שלומית בק

ע"י ב"כ עוה"ד


 

 

פסק דין

 

1.      לפני שתי תביעות שהוגשו על ידי התובע שהדיון בהן אוחד;

האחת בת.ש. 179/05- תביעה לתשלום דמי שכירות ריאליים-כלכליים בגין אי תשלום דמי מפתח.

השניה בת.א. 11443/06- תביעה לפינוי הנתבע מהמושכר בעילה של העברת זכויות הדיירות המוגנת מהנתבע 1 לנתבעת 2 , חברה בבעלותו.

התובע הינו הבעלים הרשום של הבניין הנמצא ברחוב החבצלת 6 ירושלים. הנתבע 1 הינו דייר מוגן במושכר. המנוח יצחק גליק, אבי הנתבע 1, שכר מהתובע חנויות וחדרים בבניין בשטח של 400 מ"ר (להלן: "המושכר").

           

2.   ביום 19.11.07 הגיעו הצדדים להסכם פשרה אשר קיבל תוקף של החלטה. על פי ההסכם, הנתבעים ימסרו את החזקה במושכר על כל חלקיו כמפורט בחוות דעת השמאי סם רובל, במצבו היום וכשהוא פנוי מכל חפץ ואדם ולאחר ששולמו כל תשלומי החובה ובכלל זה ארנונה, מים וחשמל.

כנגד פינוי המושכר ישלם התובע לנתבעים, באמצעות בא כוחם, את חלקם בדמי המפתח. הוסכם כי בית המשפט יפסוק בתוקף סמכותו לפי סעיף 79 א' לחוק בתי המשפט[נוסח משולב], התשמ"ד-1984 בין הסכומים של 75,000$ בשקלים כגרסת התובע לבין 200,000$ כעמדת הנתבעים.

עוד הוסכם, כי בית המשפט יערוך ביקור במקום ויפסוק במחלוקת לאחר שיישמעו טענות הצדדים, וכן יביא בחשבון את הטענה בדבר אי תשלום דמי מפתח ודמי השכירות שמגיעים או שאינם מגיעים לתובע בגין המושכר. כמו- כן תובא בחשבון הטענה שנעשתה העברה בין הנתבע 1 לנתבעת 2.

לאחר שנערך ביקור במושכר, חזרו ב"כ הצדדים מההסכם, אך לאחר שנשמעו עדויות הודיעו כי הם חוזרים על ההסדר הדיוני ומבקשים לתת להסכם תוקף של החלטה ולאפשר להם לסכם טענותיהם בכתב.

 

3.      התובע טען, כי הוכח שלא שולמו דמי מפתח עבור המושכר בין אם בתשלום כספי, בין אם בדרך של שיפוץ המושכר, והדבר מתיישב עם איסור תשלום דמי מפתח שהיה קיים בתקופת המנדט הבריטי ועם קום המדינה.

לפיכך טען, כי אין לראות את המנוח יצחק גליק כדייר אשר שילם דמי מפתח, ועל כן הנתבע מחוייב בתשלום דמי שכירות ריאליים על פי תקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק-אי תחולת השיעורים המרביים וההפחתות), התשמ"ג-1983 (להלן: "התקנות").

עוד טען התובע, כי מטרת הקמת החברה הנתבעת 2 היתה להעביר את זכויות הדיירות המוגנת מיצחק גליק המנוח, בתקוה שבעל הבית לא ישים לב לכך, על אף שגם על פי חוזה השכירות אסור היה להעביר את הזכויות במושכר.

 

התובע סמך ידו על חוות דעת השמאי מטעמו, סם רובל (ת/1) אשר העריך את גובה דמי הפינוי בסך 75,000$, וביקש לחייב את הנתבעים בתשלום דמי שכירות ריאליים מאז נובמבר 2004, שנה עובר להגשת התביעה בתיק השכירות, לפי הערכת דמי השכירות החודשיים בשיעור של 3,500$, בסך של 168,000$, ולהפחית מכך את דמי השכירות המוגנים ששולמו לו בסך 15,840 $ וכן שליש מדמי מפתח שלא קיבל, בסך 25,000$.

לבסוף, חישב ומצא שיתרת החוב המגיעה לו מהנתבעים עומדת על סך 177,160$, ועל כן במסגרת  סעיף 79 א' לחוק בתי המשפט, יש להפחית מכל סכום שייפסק סכום זה ולצוות על הנתבעים לשלם לתובע את היתרה.

 

4.      מנגד, טענו הנתבעים כי על פי ההסדר הדיוני, גם במקרה בו תתקבלנה כל טענות התובע- לא יפחת הסכום שיקבלו מסך 75,000$ ואילו אם תידחנה כל טענות התובע- לא יעלה הסכום על סך 200,000$.

הנתבעים הוסיפו ועידכנו כי החל ממועד קבלת תוקף של החלטה להסדר הדיוני, לא התמהמהו והחלו בפעולות לקראת מציאת מושכר חלופי ומעבר אליו.

לגופו של עניין, טענו הנתבעים כי המנוח יצחק גליק שכר את החנות בשנת 1928 וניהל בו בית מסחר לנייר.

ביום 1.2.1948 התפוצצה מכונית תופת ליד הבניין בו פעל העיתון "פלסטיין פוסט", שהיה ממוקם  מול המושכר, תקרות הבניין קרסו לתוך המושכר, וכמעט כל מלאי הנייר שהיה מאוחסן בו נשרף. בעקבות השריפה, ולאחר שליורשי המנוח נתן ברוך ז"ל לא היו משאבים לשיקום הבניין מהריסותיו, מימן יצחק גליק המנוח את עבודות השיקום בסכומים נכבדים, שהיה בהם די כדי לרכוש את הבעלות במושכר. נוסף על כך, הסכים המנוח גליק לעזור לבעלים בתשלומי המשכנתא, שלקחו על עצמם לצורך השלמת עלויות השיקום בבניין.

כל אלה מהווים, לטענת הנתבעים, דמי מפתח על פי סעיף 1 לחוק הגנת הדייר ועל כן לא חלה תקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר.

בגין סכומים אלה ניתנה למנוח אפשרות להעביר את זכויותיו במושכר לצד ג', ללא צורך בהסכמת הבעלים ועל כן, העברת הזכויות לנתבעת 2- בדין יסודה.

 

הנתבעים טענו ביחס לחוות הדעת שהוגשה מטעם התובע, כי היא מופרזת, נערכה ללא כל ביסוס ואינה מתייחסת לבעיות השימוש המרובות במושכר.

לטענתם, שווי דמי מפתח מלאים על פי קריטריונים ידועים, עומד על 60% מבעלות, אשר הוערכה על ידי השמאי ב-500,000$, ובמקרה שלפנינו-300,000$.

חלקו של דייר מוגן שהחל להחזיק במושכר לפני שנת 1958, כמו במקרה שלפנינו הוא 2/3 מדמי המפתח המלאים לפי חוק דהיינו – 200,000$.

מסכום זה התובע אינו רשאי להפחית דבר, שכן אין כל צידוק לטענה בדבר חובת הנתבעים לשלם דמי שכירות ריאליים בגין כל תקופה שהיא, אותם יש כביכול לקזז מדמי הפינוי.

לפיכך, ביקשה ב"כ הנתבעים לפסוק לנתבעים את מלוא חלקם בדמי המפתח, בסך השווה ל-200,000$, לתשלום כנגד הפינוי ומסירת החזקה בפועל.

 

5.      ביום 19.11.07 נערך ביקור במקום במעמד הצדדים וב"כ, וכך התרשמתי בעת הביקור:

"המושכר המשמש לממכר נייר, למשרדים ולאחסון נמצא ברח' החבצלת 6 ירושלים.

הכניסה לחנות דרך רח' החבצלת. לחנות גלריה יצוקה, המהווה קומת ביניים שהגישה אליה היא מדרגות מעץ. בקומת הגלריה שמעל החנות קיימים שני משרדים, פרוזדור ומטבחון.

קיימת יציאה לחדר מדרגות של הבניין. בקומת הקרקע בצמוד לחנות, קיים מרתף גדול המיועד לאחסון הנייר. הריצוף בחלקו הגדול פגום.

קיימים שני חדרים בחצר האחורית שהכניסה אליה דרך חדר המדרגות בלבד. אחד מהחדרים נמצא בקומת הקרקע המשמש לאחסון והשני מעליו כשהגישה דרך מדרגות ממתכת.

יצויין, כי מדובר במבנה ישן כשכל חלקי המושכר ישנים ואינם מוחזקים בצורה נאותה.

מידות המושכר מפורטות בחוות דעתו של השמאי סם רובל שסומנה ת/1". 

 

6.         כידוע, בבוא בית המשפט לפסוק בעניין שלפניו בדרך של פשרה בהתאם לסעיף

79א' לחוק בתי המשפט, לא מוטלת עליו חובת נימוק פסק הדין(ע"א 757/88, ברמן נ' איילון חב' לביטוח בע"מ- לא פורסם וכן ע"א 448/94 של בית המשפט המחוזי בירושלים באדר נ' דבר מיום 9.4.95- לא פורסם).

 

בבית המשפט העליון נפסק, כי סעיף 79א' אינו מונע מבית המשפט להחליט לקבל את התביעה במלואה או לדחותה במלואה, וכי סעיף 79א' לחוק יוצר הסדר שתחולתו משתרעת על כל סוגי הסכסוכים המובאים בפני הערכאות ועל כל רכיבי ההכרעה בסכסוכים אלה, לרבות קביעת אחריות, אשם תורם, חלוקת אחריות ועוד.

הצדדים המפקידים הכרעות אלה בידי בית המשפט, על מנת שיפסוק בהן על דרך הפשרה, מבקשים לקצר את משך ההתדיינות ביניהם, בין בערכאה ראשונה ובין בערכאת ערעור ולצמצם את האפשרות להמשך ההתדיינות ביניהם במסגרת הדיון בערכאות ערעור (ע"א 1639/97, אגיאפוליס נ' הקסטודיה אינטרנציונלה דה טרס סנטה, פ"ד נג(1) 337. ע"א 3958/95 אדמונד שמעון נ' עזבון המנוח אלפרד שמעון ז"ל ואח' פסק דין מיום 14.2.96 (לא פורסם). רע"א 5569/97 אליאס עובדיה ואח' נ' רם בן שמחון ואח', תקדין עליון כרך 97(4), תשנ"ז/תשנ"ח - 1997 עמ' 268. רע"א 6756/96 זוננשוילי יצחק נ' חוד, חברה לתעשיית מוצרי מתכת בע"מ, תקדין עליון, כרך 97 (4) תשנ"ז/תשנ"ח - 1997 עמ' 622).

 

בחנתי את הראיות שהגישו הצדדים והעדויות שנשמעו בפני ונתתי דעתי לכלל טענות ב"כ הצדדים שהועלו לאורך ההליך שהתנהל וכן בסיכומיהם בכתב. לאחר ששקלתי את אלה מול אלה, התרשמותי מהביקור במקום ובשים לב לחלוף הזמן ממועד הגשת חוות דעת השמאי ובהעדר שומה נגדית מטעם הנתבעים, אני פוסק במסגרת סמכותי לפי סעיף 79א' לחוק בתי המשפט, כי כנגד מסירת החזקה במושכר ישלם התובע לנתבעים סך 127,500$ בשקלים לפי השער היציג בעת התשלום בפועל. 

בנוסף- אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובע שכ"ט עו"ד בסך של 7,500 ¤ בצירוף מע"מ.

 

המזכירות תשלח העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום כ"ח בכסלו, תש"ע (15 בדצמבר 2009) בהעדר.

 

                                                                                

יצחק שמעוני, שופט

סגן נשיא


 

Source: 
http://info1.court.gov.il/Prod03\ManamHTML5.nsf/8A43ED6264683DBA4225769300628B60/$FILE/89A2B8EEF9309A0442257693003577A3.html
תאריך: 
21/12/09
Case ID: 
11443_6
Case type: 
ש
סיווגים
שופטים : סגן נשיא
סגן נשיא
Powered by Drupal, an open source content management system