ורדי נ. שושני


 

   

בתי המשפט


 

א  010708/06

בבית המשפט השלום בירושלים

 

 

 

כבוד השופט שמעון פיינברג- סגן נשיא

לפני:

 

 





 

ורדי יובל

בעניין:

התובע

עו"ד אורן נחום

ע"י ב"כ עוה"ד

 


 

נגד

 

 


 

שושני אלי

 

הנתבע

עו"ד אנזל משה

ע"י ב"כ עוה"ד

 


 

 

פסק דין

 

בפני תביעה בסך 236,227 ¤ בגין ביטול חוזה מכר דירה שנכרת בין התובע לנתבע.

 

העובדות:

 

1.      בין התובע (להלן: "התובע" ו/או "הקונה") לנתבע (להלן: "הנתבע" ו/או "המוכר") נכרת ביום 1.6.05 הסכם לרכישת דירתו של הנתבע הידועה כגוש 30008 חלקה 52 תת חלקה 3, הנמצאת ברח' רחל אימנו 7א בירושלים (להלן :"הדירה" ו/או "הנכס").

 

הצדדים נפגשו ביום 16.5.05 במשרדו של ב"כ התובע דאז, עו"ד נחום אורן (להלן: "עו"ד אורן"). בסיום פגישתם חתמו השניים על  זכרון דברים למכירת הדירה (להלן: "זכרון הדברים").  באותו המעמד הוצגו בפני התובע ובא-כוחו נסח מרוכז של הבניין בו מצויה הדירה, שהראה כי הדירה נקייה מכל שיעבוד ובעלויות אחרות.

 

במעמד החתימה על זכרון הדברים שילם התובע לנתבע סך של 17,520 ¤ וכן דמי תיווך למתווכת בשיעור 2% משווי הדירה (18,325 ¤) לאחר החתימה על זכה"ד המשיכו הצדדים לנהל ביניהם מו"מ לגבי תנאי הסכם המכר ולאחר שהגיעו להסכמות ביניהם בנוגד ללוח התשלומים ופרטים נוספים חתמו השניים, ביום 1.6.05, על חוזה סופי למכירת הדירה (להלן: "החוזה" ו/או "ההסכם").  יצוין, כי שני הצדדים מודים כי התובע היה מיוצג בכל תהליך מכירת הדירה ע"י עו"ד אורן, אשר היה גם זה שערך את החוזה ואילו הנתבע לא היה מיוצג ע"י עו"ד, הובהר לו, והוא אף הצהיר על כך בחוזה כי עו"ד אורן מייצג את התובע ואותו בלבד.  לאחר החתימה על ההסכם הופנה התובע ע"י הבנק אל שמאי המקרקעין אלעד גרשונוביץ' (להלן: "השמאי") במטרה לשום את שווי הדירה. מהבדיקה שערך השמאי נמצא כי בנסח של הדירה (נספח ג' לכתב התביעה) מתוארת הדירה כמשרד. לפיכך דרש השמאי מהתובע להמציא לו אישור מעיריית ירושלים כי הדירה מותרת גם לשימוש למגורים. ב"כ התובע בדק ומצא בתיק הבניין שבמחלקת ההנדסה של עיריית ירושלים כי אכן הותר שימוש בדירה לצורכי מגורים. לאחר גילוי זה, העביר התובע לנתבע סך נוסף של 12,000$ עבור תשלום הדירה. לאחר עיון מעמיק שביצע השמאי בתרשימי העירייה הנוגעים לדירה בה עסקינן, התברר כי הדירה כלל אינה רשומה בתיקי העירייה כיחידת מגורים נפרדת אלא מדירה גדולה יותר  אשר פוצלה לשתי דירות והפיצול לא נרשם.

 

עם גילוי העובדה כי הדירה דנן מהווה חלק מדירה גדולה שפוצלה ולא הוצא היתר לפיצול הדירות מסר בנק הפועלים (להלן: "הבנק") כי לא יעביר לתובע את המימון עבור הדירה.

 

משלא פעל הנתבע להשיג אישור העירייה בעניין פיצול הדירות, דרש התובע לבטל את ההסכם. במסגרת התביעה הנדונה, דרש התובע הצהרה בדבר בטלות החוזה ולחייב את הנתבע לשלם לו פיצויים על נזקיו, הכוללים תשלום שכ"ט עו"ד, תשלום דמי תיווך, אובדן הזמן ועוגמת נפש. התובע אמד את הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מהבעייתיות שנתגלתה בדירה בסך של 22,733 דולר. לחילופין, דרש הנתבע את הפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 16 לחוזה בסך 17,900 דולר וכן, דורש התובע את השבת הסכום ששילם לנתבע עד כה, קרי: 29,000 דולר. בדיון שהתקיים ביום 23.6.08 הגיעו הצדדים להסכמה שקיבלה תוקף של פסק דין כי עסקת המכר תבוטל, משכך אין להידרש לתביעה לבטלות החוזה.

 

13.   באשר לתביעה הכספית, הסכימו הצדדים באותו הדיון כי הם מוותרים על חקירת העדים ופסה"ד יינתן על סמך המסמכים והתצהירי העדות הראשית העומדים בפניו.

 

טענות התובע:

 

לטענת התובע, הוא פנה אל הנתבע מס' פעמים וטען בפניו כי הוא רואה בו אחראי להשגת האישור כי הדירה פוצלה בהיתר וכי היא מיועדת למגורים. התובע טוען כי הודיע לנתבע מספר פעמים כי המצאת ההיתר הינה באחריותו של המוכר, זאת מאחר והלה הצהיר בהסכם כי הדירה וכל חלקיה נבנו בהיתר.

 

התובע טוען כי גם מבלי להיזקק להצהרת הנתבע בהסכם, הרי שתנאי מכללא בהסכמי מכר הוא כי כשנמכרת דירה חזקה עליה שהיא בנויה בהיתר על-פי חוק, אלא אם נאמר במפורש אחרת. עוד טוען התובע כי על אף פניותיו החוזרות ונשנות לנתבע הנתבע נמנע מלפעול להמצאת האישור ולא זו אף זו, הנתבע החל לדרוש מתובע לשלם את יתרת התשלום עבור הדירה אחרת ייחשב כמפר את ההסכם (ר' מכתבו של הנתבע לתובע מיום 16.7.05- נספח י"ג לכתב התביעה).   מטרתו של התובע ברכישת הדירה היתה לשם הקמת גלריה במקום. התובע התכוון לבנות תוספת לדירה וכעת, הוא טוען, כי הסיכוי שהעירייה תתיר את בניית התוספת הוא קלוש ביותר, לאחר שנתגלה כי הדירה למעשה פוצלה מדירה אחרת מבלי שהוצא אישור לכך. לפיכך, טען התובע כי הוא לא היה מתקשר בחוזה אילו היה יודע את אי החוקיות שקיימת בדירה. התובע טוען כי בעצם ההסכם בינו לבין הנתבע נטל על עצמו הנתבע, מתוקף היותו מוכר, את האחריות כי הדירה בנויה בהיתר, וגם אם הצהרתו של הנתבע במבוא השלישי להסכם לחוזה היתה בתום לב והנתבע לא ידע על הבעייתיות שבדירה בעת החתימה, היתה זו חובתו לדאוג להכשרת הדירה לאחר שנתגלו הבעיות. לדבריו של התובע, אין כל רלוונטיות לשאלה האם ידע הנתבע או לא על היעדר היתר פיצול הדירות אלא יש לראות את העובדות לאשורן, כי הנתבע התחייב בחוזה למכור דירה שכל חלקיה נבנו בהיתר ומשנתברר כי לא כך הדבר יש לראות בנתבע כמפר את התחייבותו.

 

התובע דרש בתביעתו להורות על ביטול החוזה ולקבוע כי ההסכם הוא בלתי חוקי בהיותו עוסק בדירה שכל מהותה הוקמה באי חוקיות. כמו כן, ביקש התובע לקבוע כי הנתבע הפר את החוזה בהפרה יסודית ואף פעל בחוסר תום לב, גם לאחר שנתגלתה אי החוקיות בדירה.

 טענות הנתבע:

בזכה"ד הסכימו שני הצדדים כי הדירה נמכרת במצבה המשפט, כפי שהוא, מבלי שיהיו לתובע טענות לאחר החתימה כלפי המוכר. לפיכך, טען הנתבע, כי התובע מנוע מלהעלות את טענותיו כעת (סעיף 8 לזכה"ד).

 

מה גם, שעל-פי סעיף 2 לחוזה ויתר התובע על כל טענת אי התאמה בקשר לדירה ולטענת הנתבע, ויתור זה נעשה לאור העובדה כי התובע ידע שהנתבע לא העלים ממנו כל מידע שהוא הנוגע לדירה.

 

רכישת הדירה ע"י התובע נעשתה לאחר שהתובע ובא-כוחו הצהירו כי בדקו את מסמכי הדירה. לדבריו, עם חתימת ההסכם ידעו התובע ובא-כוחו כי בנסח הרישום הדירה מתוארת כמשרד. לדבריו, בין מועד החתימה על זכה"ד למועד החתימה על החוזה היה לתובע ולב"כ די זמן כדי לעיין בכל המסמכים הנוגעים לדירה ומשלא עשו כן, אין להם להלין אלא על עצמם. עוד טוען הנתבע כי הצהרתו ב"הואיל" השלישי לחוזה נכתבה רק בהתייחס לשאלות ששאל אותו ב"כ התובע דאז, אם סגר מרפסת, חפר בור או הוסיף גלריה. הנתבע טוען כי הדירה כולה נבנתה בהיתר ונרשמה בטאבו על-פי צו הרישום של הבית המשותף משנת 1968 ולפי תכניות משנת 1963. מוסיף הנתבע וטוען כי בזמן שהוא רכש את הדירה וביקש לרשום אותה על שמו בטאבו הוא קיבל את האישור מעיריית ירושלים ללא כל קושי ולכן טענתו של התובע תמוהה בעניו. לפיכך, טוען הנתבע, כי כשם שזכויותיו בדירה נרשמו בהסכמת עירית ירושלים מבלי שעלה כל קושי מצד העירייה כך גם העברת הזכויות לתובע היתה מתבצעת ללא כל מכשול. הנתבע טוען כי יתרה מזאת, ביום 5.2.07 נתנה עיריית ירושלים אישור לפיו אין בדירה בנייה לא חוקית וניתן להעביר את הזכויות בדירה על שם התובע (נספחים 5-3 לתצהיר הנתבע) וחרף אישורים אלו התעקש התובע שלא לקיים את החוזה. 

 

לדבריו, בירושלים נוהגים שלא לחפש אחר היתרי בנייה לדירות שנבנו בתקופת המנדט הבריטי. כאשר הדירה רשומה כבר בלשכת רישום המקרקעין וניתן כבר אישור העברה מהעירייה לא מחפשים אחר היתרי בנייה היסטוריים וזה מן הטעם הפשוט שמסמכים אלו הושמדו. לטענתו, התובע החל להעלות טענות של אי חוקיות ההסכם לאחר שגילה כי אין ביכולתו לשלם עבור הדירה. הנתבע טוען כי לאור העובדה שהדירה הוערכה ע"י הבנק של התובע ב-136,000$ בלבד, התובע לא הצליח לקבל מהבנק משכנתא בסך 150,000$ ולכן החל בניסיונות להיחלץ מהחוזה בטענות שווא. לפיכך, טוען הנתבע, כי התובע עיכב את העברת יתר התשלומים עבור רכישת הדירה ללא שתהא לו סיבה מוצדקת לכך ולכן יש לראותו כמפר ההסכם. 

דיון ומסקנות:

33. השאלה הראשונה שעומדת לדיון הינה האם הנתבע הפר את ההתחייבות הגלומה בהצהרתו במבוא השלישי של ההסכם, לפיה כל חלקיה של הדירה "נבנו בהיתר".

 

34. אין מחלוקת כי לא הייתה חריגה מרישיון בנייה של הנכס, למעט בעיית הפיצול של הדירה נשוא ההסכם מדירה אחרת בבניין. בעת רכישת הדירה על ידי הנתבע, נתנה עיריית ירושלים אישור להעברת זכויות בדירה במצבה לאחר שפוצלה. לא זו בלבד אלא שהעיריה גבתה ארנונה מהדירה כאילו פוצלה. אלמלא החיפוש המדוקדק של השמאי החרוץ מטעם הבנק למשכנתאות, ייתכן ולא הייתה מתעוררת כלל הבעיה ההיסטורית של העדר ההיתר פורמלי של העיריה לפיצול הדירות. 

 

 35. בנסיבות אלה, יש לקבל את גירסת הנתבע כי בהצהרתו התכוון לכך שאין חריגות בנייה בדירה. לכן, לא היתה כאן הפרה של התחייבות חוזית מצד הנתבע.

 

36. גם אם הייתי מגיע למסקנה שההצהרה  כללה התחייבות שהדירה פוצלה כדין, נראה כי אישור העיריה להעברת הזכויות בדירה לנתבע במצבה לאחר שפוצלה, והרישום של הדירה כדירה נפרדת בלשכת רישום המקרקעין,  יש בהם כדי לקיים את ההתחייבות. העדר היתר פורמלי של העיריה, לאור האישור של נתנה להעברת זכויות ולאור פיצול הדירות ברישומיה לצורך גביית ארנונה, מהווה מכשול ביורוקרטי בלבד. אין לי ספק, לאור הנתונים שהוצגו בפני, כי העיריה היתה חייבת ליתן היתר לפיצול אילו היתה מוגשת בפני בקשה פורמלית מתאימה.

 

37. התובע התקשר בחוזה מתוך טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה. בשל הבעייה של העדר היתר הפיצול, הבנק למשכנתאות שבו בחר סירב לאשר לו הלוואה למימון הרכישה. כתוצאה מכך, העיסקה לא הושלמה.

מצד שני, הנתבע לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך.

בנסיבות אלה, חל סעיף 14 (ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג -  1973 (להלן: חוק החוזים), המאפשר ביטול החוזה (שעליו הסכימו הצדדים במהלך ניהול המשפט), ומסמיך את בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה. (בפני, אין כל תביעה מצד הנתבע). מכאן, שאין לתובע במקרה זה זכות לדרוש פיצויים מהנתבע.

 

38. לפי סעיף 21 לחוק החוזים, לאור ביטול החוזה, על הנתבע להשיב לתובע את מה שקיבל על פי החוזה, ולשלם לתובע סך השווה ל 29,000$, לפי שער הדולר ביום ביטול החוזה (23.6.08), בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין ממועד זה ועד לתשלום בפועל.

התביעות הכספיות האחרות של התובע, נדחות.

 

39. כל צד ישא בהוצאותיו.

 

 המזכירות תשלח העתק פסק-הדין לצדדים בדואר רשום.

 

ניתן היום י"ז בטבת, תשס"ט (13 בינואר 2009) בהעדר הצדדים.

 

שמעון פיינברג, שופט

סגן נשיא


 

Source: 
http://info1.court.gov.il/Prod03\ManamHTML5.nsf/91F86407C051DCAC4225753D0065C5C0/$FILE/33C2EAA1D548C6CC4225753D00405793.html
תאריך: 
13/01/09
Case ID: 
10708_6
Case type: 
א
סיווגים
שופטים : סגן נשיא
סגן נשיא
עורכי דין : אורן נחום אנזל משה
אורן נחום
אנזל משה
Powered by Drupal, an open source content management system