גדעון רינה נ. ויקטור אסול


 

   

בתי המשפט

ה"פ 7315/08

בית המשפט המחוזי בירושלים

לפני כב' השופט רפאל יעקובי

 

 

 

המבקשים

1. רינה אסתר גדעון

2. גבריאל שמעון נחמני

שניהם ע"י ב"כ עו"ד משה כהן

בעניין:

 

 

        נ  ג  ד

 

 

 

המשיב

בנימין כהן

ע"י ב"כ עו"ד לנה קרביץ

 

 

 

פסק דין

 

א. התובענה וההליכים שבעקבותיה

1.      עניינו של פסק דין זה בתובענה שהוגשה בהמרצת פתיחה, אשר במסגרתה עותרים המבקשים לסעדים הבאים:

"להצהיר ולתת צו כי למבקשים הזכויות המלאות במחסן בשטח של כ-18 מ"ר (להלן: "המחסן"), המסומנות כיום כמחסנים 2 ו-5, המצוי מתחת לדירת המבקשים ברחוב עמק רפאים 72, ירושלים, הידועה כגוש 30004 חלקה 92/2, ולהורות על רישום והצמדת המחסן לדירת המבקשים בלשכת רישום המקרקעין בירושלים. ולחילופין לרשום הערת אזהרה בגין זכויותיהם במחסן".

 

2.      התובענה הוגשה בתחילה נגד שלושה משיבים – שני משיבים אשר יש או היו להם זכויות במקרקעין שבהם נמצא המחסן הנדון (והם גיסים איש של רעהו), ומשיב נוסף שהוא עורך דין (עדיאל חשין),  אשר טיפל לפני שנים רבות בעניינים הקשורים במקרקעין הנדונים. בהמשך הדרך נמחקה התובענה נגד עורך הדין ונגד אחד מבעלי הזכויות (ויקטור אסולין), והדיון נמשך נגד המשיב שבכותרת פסק הדין בלבד  (להלן: המשיב).

 

3.      המשיב טוען בתשובתו לתובענה כי הוא הבעלים של 11.31 מ"ר מתוך המחסן הנדון, בעוד המבקשים הם בעלים של 5.8 מ"ר מתוך אותו מחסן. משיב זה טוען כי הרישום הנוכחי במרשם המקרקעין, אשר לפיו זהו מצב הזכויות, אכן משקף את הזכויות האמיתיות של הצדדים, ואין הצדקה לקבוע דבר מה שונה.

 

4.      תיק זה התנהל לפי המתווה של "שמיעה רצופה", הנוהג בעת האחרונה בבית המשפט המחוזי בירושלים.

 

5.      דיון ההוכחות שהתקיים ב-1.12.09 נפתח בביקור במקום, לצורך התרשמות ישירה מן המחסן הנדון ומן המקרקעין שעליהם הוא בנוי. בהמשך לכך באה עדותו של עו"ד חשין הנ"ל אשר העיד בחקירה ראשית (ללא הגשה מקדימה של תצהיר) ולאחר מכן נתאפשר לבאי כח שני הצדדים להציג לו כל שאלות שמצאו לנכון. באותו דיון העידו גם יוסף הכהן וירון וולף, שני דיירים בבניין הנדון.

         בדיון הוכחות שהתקיים למחרת, ב-2.12.09, נסתיימה שמיעת הראיות בכך שהעידו במסגרתו שני דיירים נוספים באותו בניין (אסתר חממי ומאיר מזרחי) וכן העידו שני המבקשים, המשיב, ויקטור אסולין הנ"ל ובנו אלון אסולין.

 

6.      הסיכומים היו אמורים להישמע בדיון שנועד ל-9.12.09. דא עקא שבשל שביתת הקלדניות התקיים דיון ההוכחות הראשון בהקלטה (ובשני נרשם הפרוטוקול בכתב ידו של השופט), וההמתנה לתמליל הפרוטוקול המוקלט חייבה דחיית דיון הסיכומים. בסופו של דבר נשמעו אלה ב-28.12.09. בהחלטה מ-31.12.09 נתאפשרה הגשת טיעונים בכתב עד 20.1.10 לגבי שאלת ההוצאות לעורך הדין חשין (כנ"ל, בסעיף 2). זאת בהתאם להסכמה שהייתה לעניין זה בקדם המשפט הראשון. משתם פרק הזמן שנקצב לכך והוגש במסגרתו מה שהוגש, הוכשרה הקרקע למתן פסק הדין, על יסוד כל שהצטבר בתיק.

 

ב. תוצאה סופית בקליפת אגוז

7.      לאחר שקילת המכלול הגעתי לכלל מסקנה כי דין התובענה להתקבל, באופן שהמבקשים יזכו לסעדים שהם עותרים להם.

 

8.      אסביר להלן כיצד הגעתי לתוצאה דלעיל.

 


ג. הבניין, ההסכם ומסמכי הרישום

9.           הבניין המדובר היה בבעלות עמידר, והתגוררו בו מזל נחמני, אמם המנוחה של המבקשים (להלן: נחמני), ודייר נוסף (להלן: שושני, ושניהם יחד ייקראו: הדיירים). לבניין היו צמודות זכויות בנייה שלא נוצלו. בעקבות פנייה לרכישת זכויות אלה נכרת (ב-31.10.80) הסכם (נספח ב' להמרצה, להלן: הסכם הקומבינציה), בין הדיירים, המבקש 2 ואחיו (שנפטר לאחר מכן) לבין המשיב, ויקטור אסולין ופרסי (שהיה גם הקבלן המבצע). בהמשך להסכם זה רכשו הדיירים את זכויות הבעלות בבניין מעמידר.

 

10.       הסכם הקומבינציה מתאר את הבניין ככולל שתי דירות, חדרי שירות ושני מחסנים. סעיף 6 להסכם מאפשר לרוכשים להשתמש בכל שטח החלקה והבניין לצורך הבנייה "ובתנאי כי לא יפגע בכל צורה שהיא בדירות עצמן, בשטחן, בקירותיהן...". 

 

11.       תוספת הבנייה בבניין כללה בניית שלוש דירות נוספות מעל שטח הגג ודירותיהם של הדיירים (עבור המשיב, ויקטור אסולין ופרסי) ובנייתם של שני מחסנים, חדר הסקה ומרתף.

 

12.       לאחר סיום הבנייה טיפל עו"ד חשין ברישום הבניין כבית משותף. במסגרת הליך זה בוצעו, בין היתר, הפעולות הבאות:

א.הוגש לרשם המקרקעין תקנון מוסכם שנחתם (ב-18.11.88), על ידי נחמני ושושני. התקנון המוסכם מפרט הצמדות של חלקים ברכוש המשותף לדירות השונות. במסגרת זו הוצמדו מרפסות לדירת שושני ולדירת נחמני, שאליה הוצמדה מרפסת בשטח של 18 מ"ר, אשר מתחתיה מצוי המחסן. כמו כן הוצמדו חלקי גג לדירות ויקטור אסולין ופרסי. לדירת המשיב לא נרשמה הצמדה של מחסן או מרפסת. מעבר להצמדות הנ"ל הוצמדו המרתף, חדר ההסקה ומדרגות חיצוניות בחלקים שווים לדירות הרוכשים. במסגרת התקנון מצוינת גם הסכמה של נחמני ושל ויקטור אסולין לשמש כנציגים זמניים של הבית המשותף.

ב.         המסמך היחיד שמצויה בו התייחסות פרטנית למחסנים שהוצמדו לדירות נחמני והמשיב הוא תשריט, שצורף לבקשה לרישום בית משותף. בתשריט חולק המחסן שהיה תחת מרפסת הכניסה לדירת נחמני, כך שלדירת המשיב הוצמד מחסן בשטח של 11.31 מ"ר ולדירת המבקשים – מחסן בשטח של 5.8 מ"ר. בקשר לתשריט יש לציין, כי התשריט המקורי לא הוגש כראייה, וכי בהעתק שהוגש לא מופיעה חתימתה של נחמני.

ג.          צו רישום בית משותף בפנקס הבתים המשותפים ניתן ב-14.4.89. הצו מתאר את דירות נחמני והמשיב כדירה+מחסן כל אחת, ואינו מפרט את שטח המחסן או את מיקומו. הצו מצמיד במפורש לדירת נחמני את מרפסת הכניסה הנ"ל ששטחה 18 מ"ר. מצוין בו גם, כי בעקבות הסכמתם הנ"ל מונו נחמני וויקטור אסולין כנציגות זמנית של הבית המשותף.

 

ד. ממצאים ומסקנות

13.    בהמשך לכך שאין מחלוקת כי לדירת נחמני היה צמוד מחסן, לא השתכנעתי כי בשלב כלשהו הוסכם להצמיד חלק ממנו לדירת המשיב.

 

14.    בטרם אפרט את שיובא להלן אציין, כי לעיקר המסקנות אני מגיע שלא מתוך צורך להעדיף מהימנותו של פלוני על פני אלמוני. עם זאת, ככל שהדבר נחוץ, הרי שאני מעדיף את עדויות המבקשים על פני עדות המשיב, ואת עדויותיהם של עדי המבקשים (שהיו עדים נייטרליים) על פני עדויות עדי המשיב, שהם קרובי משפחה של המשיב.

 

15.    עולה מן הביקור במקום ואין מחלוקת, כי שטח המחסן הנדון הוא כשטח המרפסת שמעליו, הצמודה לדירת נחמני. עולה גם כי מדובר במחסן אשר יש לו דלת אחת וחלון אחד, אין בו קיר מחלק וגם אין כל סימן לכך שהיה בו קיר כזה. לתובענה גם צורף (כנספח ג') מכתב מ-25.1.88 בחתימת ויקטור אסולין, אשר נאמר בו כדלקמן:

"אני הח"מ מצהיר בזה שהמחסן שנמצא מתחת למרפסת הכניסה של הגב' מזל נחמני הינו בבעלותה הבלעדית בלבד. הנ"ל רשאית לעשות בו כרצונה ולא תהיה לאף אדם הזכות עליו".

 

16.    ממכלול הראיות עולה כי המנוחה נחמני לא העבירה זכויות שהיו לה במחסן למי מן הרוכשים, וכי היא לא ידעה ולא הסכימה כי המחסן שהיה בחזקתה יחולק באופן שחלק ממנו יוצמד לדירת המשיב.          

17.    לא הונחה תשתית ראייתית לעסקה כלשהי בקשר למחסן של נחמני. צוטט לעיל (בסעיף 15) מכתבו של ויקטור אסולין, המדבר בעד עצמו. מעבר לכך, המשיב והעדים מטעמו לא טענו לעסקה כזו, או לתמורה שניתנה לנחמני בגין חלקה במחסן. אין שום מסמך בדבר הסכם מאוחר להסכם הקומבינציה – בו כאמור, נקבע כי הדירות הקיימות לא תפגענה, ולא נזכרת עסקה בעניין חלוקת מחסן נחמני – וגם לא נרשמה ולא דווחה לרשויות המס כל עסקה כזו. זאת ועוד, האפשרות כי המשיב הגיע עם נחמני להסכמות כלשהן בקשר למחסן אחרי חתימת הסכם הקומבינציה נשללה על ידי המשיב עצמו, שהעיד כי לא נפגש עימה לאחר חתימת ההסכם (פרוטוקול  2.12.09, ע' 10, ש' 32-33). בהמשך לכך ובכלל, גם אין לשעות לטענה שהעלה המשיב לראשונה בחקירתו הנגדית בדבר הסכם בעל פה בינו או בין אחד מהרוכשים האחרים לבין נחמני בדבר חלוקת המחסן (שם, שם, ש' 3-15, 27-28). כך למשל העיד ויקטור אסולין כי לא היה מעורב בהסכם עם נחמני פרט להסכם הקומבינציה (שם, ע' 13, ש' 17-18). במצב דברים זה לא בוססה תשתית הסכמית או אחרת לחלוקת המחסן והצמדת חלק ממנו לדירת המשיב.

18.    המסקנה כי המחסן הנדון היה במלואו בבעלותה של נחמני וכי לא הייתה הצמדה של חלק ממנו לדירת המשיב לא היה צמוד חלק מן המחסן הנדון נתמכת גם בכמה עדויות של העדים הנייטרליים. הכוונה לעדויות של מאיר מזרחי, אסתר חממי וירון וולף, שכולן מהימנות עליי.

 

19.    מזרחי וחממי, שהיו דיירים בבניין, העידו כי המחסן כולו היה בחזקתה של נחמני ובשימושה.

חממי התגוררה בבניין בין השנים 1988-2003, והעידה כי במהלך שנים אלה נהגה לבקש, מדי שנה, את רשותה של נחמני לאחסן במחסן את עמודי הסוכה שנהגה להקים במרפסת דירתה. לדבריה, נחמני נתנה לה את המפתח למחסן ואמרה לה מפורשות כי המחסן שייך רק לה ולא אוחסנו בו חפצים של אחרים פרט לאלה של בנה של נחמני (פרוטוקול 2.12.09, ע' 1, ש' 7-11). עדה זו העידה גם, כי רכשה את דירתה מויקטור אסולין, שהיה בקשרי חברות עם בעלה (שם, שם, ש' 31-32), ולדבריה, בעת שויקטור אסולין הציג לפניהם את הבניין והתייחס לבעלות במחסנים שבו, הוא אמר להם מפורשות כי המחסן דנן הוא של נחמני (שם, שם, ש' 12-16).

מזרחי העיד שהוא התגורר בשכירות בדירת נחמני בין השנים 2004-2005, וכי קיבל ממשפחת נחמני לשימושו ולמשמורת קפדנית את המפתח היחיד למחסן. הוא הוסיף, כי בתקופת השכירות הוא אכן אחסן חפצים במחסן שהיה נעול, ואף אחד לא שאל על השימוש שעשה במחסן ולא ביקש להכניס אליו ציוד (שם, ע' 8, ש' 8-14).

 

20.    עדותו של רונן וולף – שלא נסתרה ונמצאה מהימנה – נותנת פן נוסף ומפתיע. לפיה המשיב הופתע לגלות רק בשנת 2007 שהמחסן אשר הוצמד לדירתו ברישום הבית המשותף הוא חלקו של מחסן נחמני, וגילה זאת רק בעקבות עניין שהיה בקשר למקלט, שבעקבותיו בדקו יחד את המסמכים בלשכת רישום המקרקעין (פרוטוקול 1.12.09, ע' 41-42).

21.    בהמשך לכל שנאמר ובכלל, אצל המשיב ועדיו התגלו סתירות ובעיות שונות, המחזקות את המסקנה שאין לקבל את טענות המשיב. בתצהירו המשלים (מש/3, בסעיף 7) הצהיר המשיב כי אמנם ידע שבבעלותו מחסן, אך לא ידע פרטים בקשר אליו. בעדותו חזר על דברים אלה (פרוטוקול 2.12.09, ע' 10, ש' 29-31), ובהמשך טען שמאז עסקת הקומבינציה ידע שיש בבעלותו מחסן, אלא שלא ידע את שטחו (שם, ע' 12, ש' 1-2). דברים אלה עומדים בסתירה לטענת המשיב (בסעיף 9 לתשובה להמרצה, ובסעיף 8 לתצהירו התומך בתשובה להמרצה, מש/2), לפיה הוא חתם על התשריט שצורף לבקשה לרישום בית משותף, ממנה מסתבר שהמשיב היה צריך לדעת היכן ממוקם המחסן שהוצמד בתשריט לדירתו ומה שטחו.

דברים שנאמרו מפי המשיב גם עומדים בסתירה לעדותו המגמתית של אלון אסולין (שהוא בנו של ויקטור אסולין הנ"ל ואחיינו של המשיב), שהעיד כי התגורר בשכירות בדירת המשיב בין השנים 1997-2004. בתחילה העיד עד זה כי נאמר לו על ידי המשיב ובנו כי המחסן הוא בבעלותם (שם, ע' 16, ש' 1-3). אולם כשעומת עם עדויות לפיהן המשיב לא ידע עד שנת 2007 כי המחסן בבעלותו אמר כי בנו של המשיב הוא זה שהראה לו את המחסן אך לא התייחס לעניין הבעלות (שם, ע' 17, ש' 1-2). במצב דברים בו המשיב עצמו טוען שעד שנת 2007 לא ידע פרטים בעניין המחסן, כמו מיקומו או שטחו, איני מקבל טענה לפיה המשיב או בנו ידעו במועד מוקדם יותר להצביע דווקא על מחסן נחמני או על חלקו כעל המחסן שבבעלותם.

גם בעדותו של ויקטור אסולין אין להושיע את המשיב. עד זה העיד כי מכר את דירתו בבניין בין השנים 87-88 (שם, ע' 14, ש' 19-20) אך לא הצליח להסביר את פשר המשך מעורבותו בניהול הבניין כנציג הבית המשותף בשנת 89 (שם, שם, ש' 21-23). מעורבותו של אסולין בעניינים אלה גם לאחר שמכר את דירתו, ולכאורה ניתק קשר עם הבניין, מעוררת סימני שאלה מרובים באשר להתנהלותו של ויקטור אסולין בקשר למחסן הנדון.

22.    המשיב גם לא יוכל להיבנות מן המכתב ב/1, שכתב ויקטור אסולין לעו"ד חשין. מדובר במכתב ללא תאריך שהוא סתום וחידתי ולא ברור על איזה רקע נכתב. יש בו דווקא להוסיף תהיות נוספות על אלה שכבר צוינו לעיל, ובוודאי שאין בו להטות את הכף כנגד כל שנאמר עד כה לחובת המשיב.

 

23.    עד כה נאמרו דברים שיש בהם להצביע על כך שמאזן ההסתברויות נוטה בבירור לכך שכל הזכויות האמיתיות במחסן הנדון הן של נחמני ובעקבותיה של המבקשים. לכך יש לצרף את שנאמר לעיל (בסעיף 12 א-ב) לגבי מסמכי הרישום ואת העובדה שאני מאמין למבקשים כי לא קיבלו מעולם את המסמכים שהיו בבסיס רישום הבית המשותף (ראו פרוטוקול 2.12.09, ע' 3, ש' 11-13; ע' 4, ש' 19-22; ע' 6, ש' 29-32). מכל האמור מתקבל רושם ברור שלא היה מקום לרישום של מחסן מחולק, וכי יש להורות על תיקונו של הרישום באופן שהמבקשים עותרים לו.

 

ה. דמי בטלה והוצאות לעו"ד חשין

24.    לאחר שקילת המכלול הגעתי לכלל מסקנה כי יש לפסוק לעו"ד חשין דמי בטלה עבור מה שקשור בעדותו, אך אין לפסוק לזכותו הוצאות בגין היותו צד להליכים.

 

25.    לגבי עדותו של עו"ד חשין – מדובר בעדות שנמשכה במשך למעלה משעה ודרשה הכנה. עו"ד חשין גם העמיד מסמכים לרשות הצדדים, וניכר כי טרח לגבי מה שקשור בעדותו. במצב עניינים זה, ובהתחשב בתוצאה הסופית, אני קובע כי יש לשלם לעו"ד חשין  דמי בטלה בסכום כולל של 1,500 ש"ח, וכי המשיב הוא שישא בתשלום זה.

 

26.    לגבי הוצאות לעו"ד חשין כבעל דין – אין לומר כי לא היה מקום לצירופו של עו"ד חשין להליכים דנן. כבר מלכתחילה התעוררו סימני שאלה, שמא מה שקשור לרישום הבית המשותף לא משקף נכונה את זכויות הצדדים, ובסופו של דבר אכן נפסק כי יש לתקן את הרישום.

         במצב העניינים שצוין לעיל, לא רק שאין לבוא בטרוניה עם המבקשים על כך שתבעו גם את עו"ד חשין, אלא שמבחינתו עליו דווקא להיות שבע רצון מכך שההליכים נגדו הופסקו בשלב מוקדם ביותר.

         לכן, אין לפסוק הוצאות לזכות עו"ד חשין לגבי מה שקשור בהיותו צד לתובענה.

 

ו. סוף דבר

27.    השורה התחתונה היא של פסק הדין היא כאמור לעיל, בסעיף 7. כפועל יוצא מכך אני קובע כי הזכויות המלאות במחסן הנדון הן של המבקשים. בהמשך לכך אני מורה למפקח על המקרקעין לתקן את רישום הבית המשותף ברחוב עמק רפאים   72, בירושלים הידוע כגוש 30004, חלקה 92, כך שהמחסנים המוצמדים עתה לתתי חלקות 2 ו-5 יירשמו כמחסן אחד, הצמוד לתת חלקה 2 בלבד.

 

28.    המשיב ישלם למבקשים – עבור שכ"ט עו"ד ומע"מ והוצאות משפט גם יחד – סכום כולל של 25,000 ש"ח, וכן ישלם לעו"ד חשין דמי בטלה, כנ"ל בסעיף 25.

 

ניתן בהעדר הצדדים היום, י"ב בשבט תש"ע (27 בינואר 2010).

המזכירות תשלח את פסק הדין אל באי כח הצדדים.

 

                                                                               

רפאל יעקובי, שופט

Source: 
http://info1.court.gov.il/Prod03\ManamHTML5.nsf/3922342C25305A3F422576B800512F6D/$FILE/E24C539D3AE7BC104225769D002B0673.html
תאריך: 
27/01/10
Case ID: 
7315_8
Case type: 
הפ
סיווגים
שופטים : רפאל יעקובי
רפאל יעקובי
עורכי דין : לנה קרביץ משה כהן
לנה קרביץ
משה כהן
Powered by Drupal, an open source content management system