בתי המשפט


 

עתמ001918/09

בית המשפט המחוזי בירושלים

בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים

 

31/01/2010

תאריך:

כב' השופטת נאוה בן-אור

לפני:

 

 



 

חברת בית יובלים בע"מ

בעניין:

העותרת

ע"י ב"כ עו"ד אופיר עוזרי ו/או שושי שורק ו/או לואיס נהיר

 


 

 

נ  ג  ד

 

 

 

 

 

המשיבים

1. מנהל נכסי הדיור הממשלתי בחשב הכללי

משרד האוצר

באמצעות פרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי)

 

2.  טאורוס בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד נשיץ ברנדס ושות'

 


 

פסק דין

1.                 בעתירה זו מבקשת חברת בית יובלים בע"מ (להלן – העותרת), לבטל את החלטת ועדת המכרזים של מנהל נכסי הדיור הממשלתי באגף החשב הכללי (להלן – המשיבה או ועדת המכרזים), לפיה נבחרה הצעתה של חברת טאורוס בע"מ (להלן – טאורוס) כהצעה הזוכה במכרז מספר 2009-4/כ-3 לאיתור דיור עבור לשכת ההוצאה לפועל בתל אביב (להלן – המכרז), לקבוע כי הצעת העותרת היא ההצעה הזוכה, ולחילופין להורות על ביטול המכרז ועל פרסום מכרז חדש.

רקע עובדתי

2.                 ביום 11.6.09 פרסמה המשיבה מכרז לאיתור דיור עבור לשכת ההוצאה לפועל בתל אביב. כחלק מתנאי המכרז, הקדישה המשיבה פרק בחוברת המכרז לתנאי הסף, בהם נדרשו המציעים השונים לעמוד (פרק 3 לחוברת המכרז – נספח א' לעתירה). המשיבה דרשה מהמציעים, בין היתר, להגיש עם הצעתם התחייבות חתומה (בנוסח שצורף למכרז) לפיה עד למועד קבלת הדיור המוצע ימולאו מספר תנאים, וביניהם: "הדיור יהיה בשטח מבונה ברוטו של 6,200 מ"ר; הדיור יהיה מותאם לצרכי השוכר על פי אפיון טכני ופרוגראמת שטחים של המזמין... הדיור יהיה עם חניות צמודות ..." (שם, סעיפים 3.2.1-3.2.4). כמו כן, נקבע בפרק תנאי הסף, כי על המציעים לצרף להצעתם מסמכים שונים, וביניהם: אישור תקף מהרשות המקומית לשימוש הדיור לייעודו, הוכחה מניחה את הדעת לגבי טיב הזכויות של המציע בנכס וכן ייפוי כוח בלתי חוזר מבעלי הזכויות בנכס, היה והמציע אינו הבעלים של הנכס (שם, סעיפים 3.3.1 – 3.3.2).

 

3.                 למכרז נגשו שתי מציעות, העותרת מזה, וטאורוס מזה. טאורוס הציעה להעמיד לרשות לשכת ההוצאה לפועל, בתוך שלושים ושניים חודשים מיום החתימה על החוזה, נכס הממוקם ברחוב המסגר 6-8 בתל אביב (גוש 6976, חלקות 138, 139, 153 ו- 156; להלן – הנכס), ואילו העותרת הציעה להעמיד לרשות ההוצאה לפועל, בתוך שלושים חודשים, נכס הממוקם ברחוב החרש 6 בתל אביב (גוש 6977, חלקה 144). 

 

4.                 ביום 14.7.09, לאחר שהובא בפני ועדת המכרזים דו"ח ריכוז פרטי ההצעות, החליטה וועדת המכרזים להקים צוות משנה אשר יבחן את עמידתן של ההצעות בתנאי הסף והתאמתן לצרכי המשרד. כן הוחלט, כי במקביל יבחן מר גיורא אנגלהרט, שמאי מקרקעין (להלן – השמאי), את "עמידתן של ההצעות בדרישות הייעוד והבעלות" בנכס (נספח ג' לתגובה מטעם המשיבה).

 

5.                 ביום 23.7.09 הביא השמאי בפני ועדת המכרזים את תוצאות בחינת מסמכי הקניין והתכנון שהוגשו על ידי המציעות. מניתוח מסמכי חברת טאורוס עלו, בין היתר, הנתונים לפיהם הקומה העליונה של הנכס, המוגדרת כתת חלקה 26, נמצאת בבעלות טאורוס. כמו כן, עלה כי טאורוס רכשה ביחד עם חברת ניו סקאי לייט (להלן – חברת סקאי) את תת חלקות 2-5, 11-14 ו- 21-26, המצויות בנכס. עוד עלה, כי לתת חלקה 26 צמודות כל זכויות הבניה בחלקה וכי כל שאר היחידות בבניין הסכימו להיות חלק מפרויקט הקמת הבניין. בנוסף ציין השמאי, כי זכויות הבנייה הקיימות בנכס הן בהיקף של 200%, וכי ניתן יהיה להוסיף על המבנה הקיים בנייה בהיקף של 280% מגודל הנכס, לפי תכנית לניוד זכויות בנייה ממבנה לשימור, שאישורה נתון בסמכות ועדה מקומית. נוכח הדברים, המליץ השמאי: "המציע הינו ככל הנראה בעל הזכויות במקרקעין, אולם יש לבקש נסח רישום עם ציון רישום זכויות המציע. במידה וזכויותיו משועבדות לבנק כלשהו לבקש את הסכמת הבנק להשכרה. הייעוד התכנוני תואם" (נספח 18 לתגובה מטעם טאורוס). ניתוח מסמכי העותרת העלה, בין היתר, כי הנכס המוצע רשום בבעלות "בניין עדי עד בע"מ", אולם רשומה הערת אזהרה לטובת העותרת. כמו כן עלה, כי רשומה משכנתא לטובת בנק לאומי על זכויות "בניין עדי עד", והערת אזהרה לטובת בנק לאומי על העותרת. עוד עלה, כי העותרת רכשה את כל זכויות "בניין עדי עד", לרבות זכויות נוספות הנובעות מחלקה 163. נוכח דברים אלו המליץ השמאי: "המציע הינו בעל הזכויות להירשם כבעלים בחלקה. מבחינה תכנונית השימוש המבוקש תואם. ניתן להתקדם עם המציע, במקביל יש לקבל נסח רישום עדכני לגבי חלקה 163, את הסכמת הבנק המשעבד להשכרה, ואת מספר מגרש התמורה שהתקבל במסגרת האיחוד והחלוקה".

ניתן לסכם ולומר, כי התמונה שהוצגה על ידי טאורוס היא, שזכויותיה בנכס נרכשו, בחלקן, ביחד עם חברת סקאי, כי כל זכויות הבנייה בבניין צמודות לחלקה שבבעלותה, וכי בדעתה לפעול להגדלת זכויות הבנייה מ- 200% ל- 280% באמצעות תב"ע נקודתית, עניין שהשמאי ראה אותו כסביר. השמאי העיר כי יש לדרוש מטאורוס נסח רישום עם ציון רישום זכויות המציע. התמונה שהוצגה על ידי העותרת היא, כי לעותרת הזכות להירשם כבעלים בחלקה, אולם חסר נסח רישום לגבי אחת מן החלקות הרלבנטיות, וחסרה הסכמה של הבנק המשעבד להשכרה. 

 

6.                 באותו היום נערך סיור על ידי הצוות המקצועי באתרים שהוצעו, לשם בחינת התאמתם לתנאי המכרז. מהסיור עלה כי שתי ההצעות עומדות בתנאי המכרז. (נספח ד' לתגובה מטעם המשיבה). לפיכך החליטה ועדת המכרזים ביום 28.7.09, לאשר כניסה למשא ומתן עם שתי המציעות. כמו כן, הוחלט לפנות למציעות ולבקש מהן למסור הבהרות והשלמות בעניין ייעוד המבנה והבעלות בו (נספח ו' לתגובה מטעם המשיבה).

 

7.                 ביום 12.9.09, לאחר שנציגי המשיבה נפגשו פעמיים עם שתי המציעות לשם קבלת הבהרות, ולאחר שטאורוס התחייבה לספק את הנכס בתוך שלושים ושישה חודשים מיום חתימת החוזה, הומלץ לוועדת המכרזים לקבל את הצעת טאורוס (נספח ז' לתגובה מטעם המשיבה). נוכח האמור, החליטה ועדת המכרזים ביום 15.9.09 לבחור בהצעה שהגישה טאורוס כהצעה הזוכה במכרז (נספח 6 לתגובה מטעם טאורוס). מפרוטוקול ההחלטה (נספח ח' לתגובה מטעם המשיבה) עולה, כי השיקולים שהביאו להחלטה האמורה הם אלה: דמי השכירות שהציעה טאורוס נמוכים מאלה שהציעה העותרת (65 ¤ לחודש למ"ר לעומת 71 ¤; דמי החניה עומדים על 450 ¤ לחודש למ"ר לעומת 575 ¤); הצעתה של טאורוס היא ההצעה המועדפת על המשרד (יחידת ההוצאה לפועל, שאנשיה היו מעורבים בהליך בחינת ההצעות); קיים קו מתח גבוה סמוך לנכס של העותרת, והמיקום אטרקטיבי פחות מהצעתה של טאורוס.

 

8.                 בתגובה לאמור, פנתה העותרת לוועדת המכרזים בטענה שהצעתה של טאורוס אינה עומדת בתנאי הסף של המכרז (נספחים ד' ו-ה' לעתירה). טענותיה של העותרת התמקדו באלה: על פי תנאי הסף היה על המציע להראות כי לנכס המוצע היתר בנייה בתוקף או תב"ע מאושרת לבניית 6,200 מ"ר לשימוש ההוצאה לפועל, על פי עקרונות המדידה במכרז. לטענת העותרת, ביום הגשת ההצעה לא היו בידי טאורוס גם לא 50% מזכויות הבנייה הנדרשות, הן משום שהיקף אחוזי הבנייה המותרים באותו יום לא עלו על 200%, והן משום שלא כל הזכויות בנכס היו בבעלותה. פגם נוסף עליו עמדה העותרת הוא, שטאורוס אינה הבעלים של קומת המרתף וקומת הקרקע ולפיכך לא תוכל לספק חניות צמודות כנדרש על פי תנאי הסף. עוד טענה העותרת, כי הצעתה של טאורוס חסרה מסמכים חיוניים, היינו, היה עליה לצרף תב"ע נקודתית המאפשרת ניוד זכויות בנייה מן המבנה לשימור, ולא ניתן היה להסתמך על אישורה של תכנית עתידית, כפי שגם היה עליה להוכיח באמצעות הסכם רכישה את זכותה להירשם כבעלים של החלקים הנוספים בנכס המוצע, ולא ניתן היה להסתפק באישור של עו"ד מטעמה.

9.                 בעקבות פנייה זו, החל הליך בירור נוסף עם טאורוס, שעמדה על כך כי היא עומדת בדרישות הסף. השמאי שב ובחן את מסמכיה ואת ההבהרות הנוספות שהגישה, וביום  2.11.09, אף נערך לטאורוס שימוע. בראשית השימוע הובהר לטאורוס כי בכוונת וועדת המכרזים לפסול את הצעתה ולבטל את המכרז, בכפוף לאותו הליך. משכך, ניתנה לטאורוס האפשרות לשוב ולהסביר, האם בעת הגשת הצעתה היו ברשותה זכויות בעלות בנכס, וכיצד יעלה בידה להשלים את בניית הנכס במועד אליו התחייבה. במהלך השימוע הציגה טאורוס תרשים, לפיו "כיום קיימים כ- 4,300 מ"ר, כאשר באמצעות מימוש זכויות בנייה קיימות וניוד זכויות, יתווספו עוד כ- 2,000 מ"ר, ולפיכך יוכלו [טאורוס] לעמוד בתנאי המכרז, קרי שטח של 6,200 מ"ר עד ליום קבלת המושכר". בהמשך לדברים אלו, התבקשה טאורוס להמציא עד ליום 15.11.09 מסמכים ואישורים שיש בהם כדי להוכיח: זכויות בעלות של טאורוס בשטח המוצע וזאת עד למועד הגשת ההצעות במכרז, יפויי כוח בלתי חוזרים, שנחתמו על ידי בעלי הזכויות בנכס טרם המועד האחרון להגשת ההצעות במכרז וכן זכויות הבנייה שניתן להפיק מן השטח בהתאם למצב התכנוני הקיים תוך מתן התייחסות לניוד הזכויות (נספח יז' לתגובה מטעם המשיבה).

 

10.             ביום 15.11.09 הבהירה טאורוס לוועדת המכרזים, באמצעות טבלה ותשריט של המבנה העתידי, את אופי הזכויות המוקנות לה בנכס. טאורוס ציינה, כי ייפוי הכוח מחברת סקאי ניתן לפני המועד האחרון להגשת המכרז וכי יתר ייפויי הכוח מכלל בעלי הזכויות בבניין נמסרו במכתבים ששלחה במסגרת הליך הבירור שנערך לה (בתאריכים 24.9.09 ו- 12.10.09). כמו כן הבהירה טאורוס, כי הועברו לרשותה זכויות מנוידות בשטח של 3,085 מ"ר, מנכס  שבבעלות "בולווארד נדל"ן", וכי היא רשאית לעשות שימוש בזכויות אלה בכל דרך שהיא (נספח יח' לתגובה מטעם המשיבה).

 

11.             ביום 16.11.09 קבע השמאי כי "סך השטח בבניין בבעלות טאורוס המורכב מבינוי קיים ותוספת בנייה אפשרית במועד הגשת ההצעה היה 4,358 מ"ר. ניוד הזכויות המאפשר להגדיל את זכויות הבנייה בבעלות טארוס בבניין הינו בהיקף אפשרי של 1,775 מ"ר שטח עיקרי (50% מהשטח העיקרי האפשרי בבניין) ועוד 1310 מ"ר שטח שירות (100% משטח השירות הקיים), סה"כ 3,085 מ"ר. הסכם ניוד הזכויות עדיין לא נחתם, הוצג ייפוי כוח בלתי חוזר בתאריך מאוחר ממועד הגשת ההצעה. סך הבינוי האפשרי, כולל ניוד זכויות, הינו 7,443 מ"ר. מכאן עולה, כי במועד הגשת ההצעה לטאורוס הייתה האפשרות להציע את היקף הבינוי המבוקש 6,200 מ"ר, כולל ניוד זכויות. על הוועדה להחליט, בהתאם להנחיית היועץ המשפטי, האם תוספת זכויות הבנייה במסגרת ניוד הזכויות, אשר צוינה בהצעה אולם החוזה לגביה לא היה חתום, תיכלל בהיקף הבינוי שהיה בידי המציע במועד הגשת ההצעה. לדעתי מאחר והדרישה במכרז הינה להעמיד את היקף הבינוי הנדרש במעד מסירת הדיור, ניתן לכלול את ניוד הזכויות וניתן לאשר את ההצעה ..." (נספח יט' לתגובת המשיבה).

 

12.             נוכח הדברים, קבעה וועדת המכרזים ביום 23.11.09, כי "זכייתה של חברת טאורוס במכרז בעינה עומדת". בבסיס החלטה זו עמדה, בין היתר, העובדה ש"הוועדה השתכנעה כי השטח שבבעלות חברת טאורוס נכון למועד הקובע, שהינו המועד האחרון להגשת הצעות, מאפשר לה להגיע, עד למועד קבלת הדיור לשטח מבונה ברוטו של כ- 6,200 מ"ר". בהחלטה נקבע כי "חברת טאורוס הניחה את דעתה של ועדת המכרזים בדבר עמידתה בתנאי הסף ויכולתה לקיים את ההצעה כנדרש בתנאי המכרז" (נספח כ' לתגובת המשיבה). מכאן העתירה שלפניי.

עיקרי טענות הצדדים

13.             בבסיס העתירה עומדת טענת העותרת לפיה טאורוס לא עמדה בדרישות הסף של המכרז ומשכך היה על המשיבה לדחות את הצעתה. העותרת מפרטת, כי על אף שסעיף 3.2.2 לחוברת המכרז קובע כי על המציע לצרף להצעתו את נסח הרישום של המקרקעין נשוא הצעתו וכן ייפוי כוח בלתי חוזר מבעלי הזכויות בנכס, נמנעה טאורוס מלצרף להצעתה מסמכים אלו. לטענתה, נוכח העובדה שהצעתה של טאורוס הוגשה על ידה בלבד, ונוכח העובדה שהיא וחברת סקאי הינן ישויות נפרדות, אין לראות את סקאי כמציעה. העותרת מוסיפה, כי נוכח העובדה שייפוי הכוח מטעם סקאי לא צורף להצעה של טאורוס, אלא ניתן לטאורוס אך ביום 25.9.09, קרי במועד המאוחר להגשת ההצעה, לא היה בידיה של טאורוס לצרפו לכתחילה, ומשכך, אין בצירופו של ייפוי הכוח למסמכי ההבהרה בשלב מאוחר של הליכי המכרז, כדי להוביל למסקנה כי טאורוס עמדה בתנאי הסף. כן טוענת העותרת, כי ייפוי הכוח שניתן לטאורוס מידי סקאי פגום, שכן סקאי מייפה שורה של עורכי דין, שאיש מהם לא חתם על הצעתה של טאורוס, לפעול בשמה. לטענתה, בנסיבות אלה, אף אם ניתן היה לצרף את ייפוי הכוח בשלב מאוחר, אין בו כדי לייפות את כוחה של טאורוס לביצוע פעולות כלשהן בשמה של סקאי אלא את כוחם של צדדים שלישיים.

 

14.             בנוסף טוענת העותרת, כי טאורוס לא הייתה בעלת הזכויות במקרקעין נשוא הצעתה בעת הגשת ההצעה, אף אם ניתן להתייחס לזכויותיה של סקאי כרלוונטיות, שכן זו האחרונה רכשה את השטח בו תוקם החנייה מחברת "רוזקו", רק לאחר הגשת ההצעה למכרז. מוסיפה העותרת וטוענת, כי בעת הגשת הצעתה, לא היו בבעלותה של טאורוס זכויות בנייה מספיקות, שכן הן זכויותיה של "רוזקו" בנכס, והן הזכויות שהוספו עקב ניוד זכויות הבנייה, לא היו בידיה בעת הגשת ההצעה.

 

15.              כן טוענת העותרת, כי בעוד שעל פי תנאי המכרז יש להציג תב"ע בתוקף למקרקעין נשוא ההצעה, לטאורוס לא הייתה תב"ע כזו למועד הקובע. העותרת מוסיפה כי נוכח לוחות הזמנים הכרוכים בהכנת תב"ע לניוד זכויות הבנייה במגרש נשוא הצעתה של טאורוס, לא יעלה בידי האחרונה לעמוד בזמן לאספקת המבנה, ואף מטעם זה יש לדחות את ההצעה. לטענת העותרת, אף אם תאושר התב"ע לניוד זכויות הבניה, לא ניתן יהיה לבנות את הבניין בהתאם לפרוגרמה, שכן חלק מהשטח המוצע הינו "שטח שירות", ועל מנת שניתן יהיה לעמוד בדרישת המכרז, נדרשים 6,200 מ"ר ברוטו של שטחים עיקריים ולא שטחי שירות. נוכח דברים אלו, כך טוענת העותרת, דין הצעתה של טאורוס להיפסל.

16.             טענתה העיקרית של המשיבה היא, כי עורכי המכרז הותירו לוועדת המכרזים "מרווח תמרון" בדמות האפשרות להשלמת מסמכים או תיקונים בהצעות לפי ראות עיניה ובהתאם לצורך, ומשכך אין בעצם העובדה כי טאורוס הגישה מסמכים שונים בנפרד מבקשתה, כדי להוביל לפסילתה. עוד טוענת המשיבה, כי במועד הגשת ההצעה, הגישה טאורוס התחייבות, המגובה באישורים של גורמים מוסמכים בעירייה, לפיהם הפרויקט אפשרי מבחינה תכנונית וקידומו של ההליך החל. לטענתה, על אף שההסכם, המקנה לטאורוס את זכויות הבנייה במבנה לשימור, נחתם במועד מאוחר, אין בכך כדי להוביל למסקנה שטאורוס לא עמדה בתנאי הסף שכן כל שנדרש במועד הגשת ההצעה הוא התחייבות עתידית לאספקת השטח המבוקש. המשיבה מוסיפה, כי נוכח העובדה שאף התנאי בדבר מקומות החנייה הוזכר בתנאי המכרז כתנאי שיש להתחייב לקיומו עד למועד קבלת המבנה, הרי שאין רלוונטיות למועד בו חתמה טאורוס על ההסכם המאפשר לה לעמוד בהתחייבותה לספק את מקומות החנייה. בנוסף טוענת המשיבה, כי הגם שהיחס בין שטחי השירות ובין השטחים העיקריים בנכס הינו גבוה, מדובר ביחס סביר אשר יאפשר לטאורוס לעמוד בהתחייבותה העתידית לבניית בניין לפי אפיון הפרוגרמה. המשיבה מוסיפה, כי נוכח העובדה ששמאי מקצועי מטעם המשיבה בחן את הצעת טאורוס בתום סבב ההבהרות, והגיע למסקנה כי סך הבינוי האפשרי על פי זכויות שהיו בבעלות טאורוס במועד הגשת ההצעה וניוד זכויות עתידי עומד על 7,443 מ"ר, הרי שטאורוס עמדה בתנאי המכרז.

 

17.             כן טוענת המשיבה, כי אין בעובדה שטאורוס לא המציאה נסח רישום של המקרקעין נשוא הצעתה, עם הגשת ההצעה, כדי להוביל לפסילתה. המשיבה מפרטת, כי מסקנה זו מתבקשת הן משום שהנסח הומצא במועד מאוחר יותר, הן משום שבמועד הגשת ההצעה הייתה טאורוס מחזיקה בזיקת בעלות מספיקה בנכס, והן משום שצירוף הנסח עם הגשת ההצעה כלל לא נדרש על פי תנאי במכרז. המשיבה מוסיפה, כי במועד הגשת ההצעה היה נסח רישום תקף על זכויותיה של טאורוס, ועל כן, אף שהנסח לא צורף, אין בכך כדי להוביל לפסילת ההצעה, שכן המדובר בפגם טכני בלבד, אם בכלל. לטענת המשיבה, העובדה כי טאורוס לא צירפה להצעתה ייפוי כוח מאת חברת סקאי מהווה אף היא לכל היותר פגם טכני שאין בו כדי להוביל לפסילת ההצעה. אשר לניוד הזכויות, המשיבה אינה חולקת, כמובן, כי טאורוס הגישה עם הצעתה תב"ע בתוקף לייעוד המקרקעין במצבם הנוכחי, ולא את התב"ע הנדרשת לצורך ניוד הזכויות, שהינו הליך עתידי. אולם לטענתה, מאחר שהמדובר בתוכנית שסבירות אישורה גבוהה, והתוכנית אף גובתה באסמכתאות מטעם העירייה, הרי שלא הייתה מניעה לקבל את הצעתה של טאורוס. המשיבה מוסיפה, כי לוח הזמנים, אליו התחייבה טאורוס, הינו סביר, בנסיבות העניין. אשר על כן, טוענת המשיבה, יש לדחות את העתירה.

 

18.             לדברים אלו מוסיפה טאורוס את הטענות הבאות: לטענתה, הצעתה הוגשה מלכתחילה אף בשם חברת סקאי וכי היא וחברת סקאי צירפו להצעתן הוכחה מניחה את הדעת באשר לטיב זכויותיהן בנכס ואף השלימו, לבקשת וועדת המכרזים, את המסמכים החסרים בהצעתן. עוד טוענת טאורוס, כי הגם שעל פי תנאי המכרז די שבמועד הגשת ההצעות יחזיק המציע בזכויות ביחס לחלק מהנכס בלבד, הרי שבמועד האמור הייתה היא בעלת זכויות בכלל השטח באופן המאפשר את הקמת בניין ההוצאה לפועל כנדרש. יתר על כן, משהתחייבה (על פי הנוסח שצורף לחוברת המכרז),  כי עד למועד קבלת הדיור תמלא את כל התנאים הנדרשים, עמדה בתנאי הסף, על כלל סעיפי המשנה בהם. בנוסף טוענת טאורוס, כי בעת הגשת ההצעה היה ביכולתה לבנות חניון על שטחים שבבעלותה, וכי כבר במועד הגשת ההצעה מטעמה, הייתה הסכמה מצד "רוזקו" למכירת זכויותיה במרתף לטאורוס, ולפיכך עמדה בתנאי לאספקת מקומות חנייה. טאורוס מוסיפה כי אין בליבה ספק שיעלה בידה לעמוד בפרק הזמן הנדרש ממנה לאספקת המבנה, מה גם שהיה ולא תעמוד בפרק זמן זה תוטל עליה החובה לפצות את המשיבה בסכום מוסכם.

 

19.             סיכום הטענות מעלה, כי לפני ארבע סוגיות עליהן יש לתת את הדעת. האחת, האם יש בעובדה שטאורוס נמנעה מלצרף להצעתה ייפוי כוח מטעם בעלי הזכויות בנכס וכן נסח רישום של המקרקעין נשוא הצעתה, כדי להוביל לפסילת הצעתה על הסף. השנייה, היה ויימצא כי התשובה לשאלה זו שלילית, יש לבחון את טענת העותרת לפיה עת הגישה טאורוס את הצעתה לא היה בידיה לספק את המבנה הנדרש. השלישית, היה ויימצא כי התשובה לשאלה זו חיובית, יש ליתן את הדעת לשאלות האם על המציע להיות בעל כלל זכויות הבנייה בשטח המוצע להשכרה במועד הגשת ההצעה, והאם ניתן להביא בחשבון זכויות במקרקעין שנרכשו לאחר מועד הגשת ההצעה. הרביעית, האם ניתן להביא בחשבון בחישוב השטחים גם שטחי שירות בהיקף המוצע.

דיון

20.   בבסיס העתירה עומדת, כאמור, טענת העותרת לפיה לא עמדה טאורוס בתנאי הסף של המכרז. על חשיבות העמידה בתנאי הסף אין צורך להכביר במילים. עמדה על כך כב' השופטת ביניש (כתוארה אז), בעע"מ 5085/02 רמ"ט בע"מ ואח' נ' ועדת המכרזים של עיריית תל אביב יפו ואח', פ"ד נו (5) 941 (להלן - עניין רמ"ט):

"עמידה בתנאי סף במכרז כמוה כיציאה מקו הזינוק המשותף למתחרים בתחרות. תנאי הסף הם תנאים שעל כל המשתתפים המגישים הצעה במכרז לעמוד בהם באופן שוויוני. תנאי חיוני להשתתפות במכרז הוא בדרך-כלל מעצם טיבו תנאי מהותי, שכן בהיעדרו אין המשתתף המציע יכול לעבור את סף המכרז, בייחוד כאשר מדובר בתנאי שאי-קיומו פוגע בעקרון השוויון" (שם, בעמ' 946).

מדברים אלו עולה באופן ברור כי ככלל, תנאי סף להשתתפות במכרז צריך להתקיים במציע במועד הגשת הצעתו, ואילו מתן הזדמנות למציע להשלים את תנאי הסף לאחר שהודע על זכייתו מעניקה לאותו מתמודד יתרון בלתי שוויוני, ויש בה כדי להוביל לפסילת ההצעה. עם זאת, קבעה כב' השופטת ביניש:

 "שרצוי להימנע עד כמה שניתן מביטול מכרז ועריכת מכרז חדש, בין השאר משום שהדבר פוגע בתחרות השוויונית. קיים חשש שזליגת המידע על ההצעות אשר הוגשו למכרז פותחת פתח להתקשרות בחוזה עם מציע שלא היה צריך לזכות במכרז המקורי. בכך עשוי להיפגע עקרון השוויון" (שם, בעמ' 948).

אולם גם כלל זה אינו מוחלט, שכן "הכול תלוי בנסיבות העניין, במהותו של המכרז, בטיבו של הפגם שנתגלה ובמידת הפגיעה באפשרות לקיים תחרות הוגנת במכרז שני" (שם, שם).

בענייננו, מדובר במכרז שהתפרסם לראשונה בסוף שנת 2007. באותו מועד, השטח הנדרש לאיתור דיור חלופי עבור בית ההוצאה לפועל עמד על 3,000 מ"ר. יחד עם זאת, נוכח העובדה כי מכרז זה לא הניב כל תוצאות, אישרה ועדת המכרזים לאתר את הדיור החלופי בהליך של פטור ממכרז, במסגרתו פורסם פרסום פומבי. במסגרת הליך זה, ולאחר שהפרוגרמה של המבנה הוגדלה לשטח של 3,800 מ"ר, התקבלו עשר הצעות, מתוכן נפסלו שמונה עקב אי התאמה. שני המבנים היחידים שנמצאו תואמים, על דרך העיקרון, לדרישות ההוצאה לפועל, היו המבנים שהוצעו על ידי העותרת ועל ידי טאורוס במכרז נשוא עתירה זו. אולם, נוכח דרישות חדשות שעלו מצד יחידת ההוצאה לפועל, אושרה פרוגרמה חדשה, על פיה השטח הנדרש עבור משכנה החדש יעמוד על 6,200 מ"ר. המדובר, אם כך, בנסיבות חריגות: לא זו בלבד שבמשך שנים לא נמצאו מציעים רבים שיש ביכולתם לספק את דרישות ההוצאה לפועל, הרי שכיום, משהוחמרו דרישות אלו, נותרו אך ורק שתי המציעות שעניינן עומד לדיון.

 לדברים אלו יש להוסיף, כי המדובר במכרז מורכב, בעל אופי מיוחד, המתייחס לדרישות לא פשוטות לאספקה עתידית של מבנה העונה על צרכיה הספציפיים של לשכת ההוצאה לפועל, ולפיכך מתחייב שיקול דעת נרחב של ועדת המכרזים בכל הנוגע לניסוח התנאים בהם נדרשים המציעים השונים לעמוד, ולאופן בחינת התאמתן של ההצעות לנדרש. בעניין זה נקבע בפסיקה:

"מיתחם המותר והאסור ביישומם של כללי המכרז הספציפי נגזר במידה רבה מאופיו המיוחד של המכרז ומתכליותיו. לא הרי מכרז לקבלת הצעות בתחומים מוגדרים ופשוטים אשר כל פרטיו הטכניים ידועים, מגובשים וברורים מראש, כהרי מכרז העוסק בתחום טכני מיוחד, המחייב ידע ומומחיות מקצועיים ייחודיים, ומותיר תחום נרחב לתכנון פרטני עתידי. השוני בין סוגי המכרזים כאמור עשוי להשפיע גם על אופיין של הצעות המציעים ולהשליך במישרין על היקף הצורך בהידברות בין המזמין לבין המציע לצורך קבלת הסברים והבהרות להצעה" (ראו עע"מ 3190/02 קל בניין בע"מ נ' החברה לטיפול בשפכים רמת לבנים בע"מ פ"ד נה(1) 390, בעמ' 598-599; להלן – עניין קל בניין).

על רקע דברים אלה נבחן את הסוגיות המחייבות הכרעה.

 

צירוף המסמכים להצעה

21.             סעיף 3.3 לחוברת המכרז קובע את תנאי הסף הבא:

"על המציע לצרף להצעתו:

...

3.3.2       מסמך מעודכן המוכיח רישום הנכס בטאבו או הוכחה המניחה דעתה של ועדת המכרזים לגבי טיב הזכויות של המציע בנכס וכן ייפוי כוח בלתי חוזר מבעל הזכויות, אם המציע אינו הבעלים. כמו כן ועדת המכרזים רשאית לפנות לגופים ממשלתיים אחרים על מנת לברר את טיב זכויות המציע בנכס והגשת הצעה מטעם המציע תחשב כאישור המציע  ו/או הבעלים על כך" (נספח א' לכתב העתירה).

 

סעיף זה דורש מהמציע לצרף להצעתו שני מסמכים שונים שיש בהם כדי להעיד על טיב זכויותיו בנכס. האחד, נסח רישום או הוכחה המניחה את דעתה של ועדת המכרזים לגבי טיב זכויות המציע בנכס, והשני, ייפויי כוח בלתי חוזר מבעל הזכויות בנכס, היה והמציע אינו הבעלים. יחד עם זאת, מלשון הסעיף עולה באופן ברור כי ניתן לעמוד בתנאי סף זה אף אם לא הובהרו זכויותיו של המציע בנכס עם הגשת הצעתו, שכן הסעיף מסמיך את הוועדה לעמוד על טיב זכויותיו של המציע היה והמסמכים שהוגשו אינם ברורים דיים.

 

22.             בענייננו, אין חולק כי להצעתה של טאורוס לא צורף מסמך מעודכן, המוכיח רישום הנכס או ייפוי כוח בלתי חוזר מחברת סקאי, שהינה בעלת זכויות בחלקה. יחד עם זאת, להצעתה של טאורוס  צורף, בין היתר, מכתב שנחתם על ידי ב"כ של חברת טאורוס, בו ביקשה טאורוס להבהיר את טיב זכויותיה בנכס. במכתב נאמר:

"הח"מ מטפל בחברות ניו סקאי לייט ... וחברת טאורוס בע"מ ... (להלן – החברות). בשנת 2006 רכשה טאורוס מחברת י' ניסן ... את הקומה העליונה הידועה כתת חלקה 26 בבניין הנמצא ברחוב המסגר 6-8 בת"א ... בהתאם לתקנון הבית המשותף של הבניין, המצורף למכתב זה כנספח א', כל זכויות הבנייה בבניין, מעל קומת הקרקע, הוצמדו לתת  חלקה 26. בנוסף, החברות רכשו בשנים  2007-2009 יחידות נוספות בבניין ... כל שאר היחידות בבניין  (תתי החלקות שהחברות לא רכשו) הסכימו להיות חלק מפרויקט הקמת הבניין, בהתאם לדרישות המכרז" (נספח יב' לכתב העתירה).

מהאופן בו נוסח מכתב זה כמו גם מהאופן בו צורף להצעת טאורוס עולות מספר מסקנות ברורות:

האחת, טאורוס לא ניסתה להסתיר, עת הגישה את הצעתה, כי אינה בעלת הזכויות היחידה בנכס. להיפך, טאורוס הדגישה בעמוד הראשון להצעתה כי בא כוחה מטפל אף בחברת סקאי, כי קיימות זכויות משותפות בנכס לה ולחברת סקאי, וכי ישנם בעלי יחידות נוספים בבניין, מלבדה ומלבד חברת סקאי .

השנייה, עת נכתב מכתב זה, ביום 9.7.09, היה בידיו של בא-כוח טאורוס ייפוי כוח מחברת סקאי לפעול בשמה. הדבר עולה באופן מפורש מהרישא של מכתב זה לפיו "הח"מ מטפל בחברות ניו סקאי ... וחברת טאורוס ...". ואכן, עת התבקשה טאורוס לצרף ייפוי כוח המאפשר לה להציע הצעה בשמה של חברת סקאי, שלחה טאורוס לועדת המכרזים העתק ייפוי כוח מיום 8.7.09, לפיו ייפתה חברת סקאי את כוחו של בא כוח טאורוס להגיש, בין היתר, הצעה במסגרת המכרז (נספח טו לעתירה- בנספח ג' בפסקה 1). יצוין, כי נוכח העובדה שמדברי בא כוחה של חברת טאורוס עולה, כי הוא מייצג את שתי החברות כאחת, אין משמעות אופרטיבית לעובדה כי חברת סקאי יפתה את כוחו של בא כוח טאורוס להגיש הצעות בשמה ולא את חברת טאורוס עצמה, שכן ברי כי ב"כ טאורוס פעל בשמה בכלל הליכי המכרז והוא אף זה שהגיש את המכרז מטעמה. לא למותר לציין, כי בחוברת המכרז נכתב במפורש כי ההתחייבות לאספקת הנכס יכולה להינתן הן על ידי המציע עצמו והן על ידי מורשה חתימה מטעמו.

השלישית, בא כוח טאורוס ציין באופן ברור כי כל שאר היחידות בבניין (תתי החלקות שהחברות לא רכשו) הסכימו להיות חלק מפרויקט הקמת הבניין. ואכן, משנתבקשה טאורוס לצרף את ייפויי הכוח מטעם יתר בעלי היחידות בבניין, מיהרה טאורוס לצרפם. אף אם ייפויי הכוח ניתנו לאחר סגירת מועד להגשת ההצעות אין בכך כדי להוביל לפסילת ההצעה. מסקנה זו מתבקשת הן נוכח הלשון הרחבה בה נקט המכרז - שהסמיכה את הוועדה לפנות למציעים ולקבל מהם השלמות והבהרות ביחס להצעתם, הן נוכח העובדה, כי משנדרשה לכך צירפה טאורוס את ייפויי הכוח להצעתה והן נוכח הנכס החריג אותו נדרשו המציעות לספק ללשכת ההוצאה לפועל, נכס בשטח של 6,200 מ"ר שלא היה ברשות אף אחת מהמציעות בפועל עת נגשו למכרז (כך, למשל, ציינה העותרת בעמ' 20 להצעתה, כי הבניין המוצע על ידה אינו בנוי). יתר על כן, אף העותרת לא השכילה לצרף להצעתה את הסכמתם של כלל בעלי הזכויות בנכס להשכרתו. כך, על אף שהעותרת נמנעה מלצרף להצעתה את "הסכמת הבנק המשעבד להשכרה", הומלץ להתקדם עימה בבחינת התאמת הנכס המוצע (נספח 18 לתגובת טאורוס בעמ' 4). כמו כן, הגם שהעותרת לא צירפה את המסמכים החסרים בהצעתה לכל אורך התקופה בה נוהל עימה משא ומתן, הצעתה לא נפסלה מטעם זה אלא מטעמים אובייקטיביים. מסקנה זו עולה מבחינת השמאי מיום 20.10.09, שהעלתה, כי נכון למועד בו נבחנו המסמכים, טרם צורפו המסמכים החסרים על ידי העותרת (נספח טו' לתשובת המשיבה, בעמ' 6). נראה כי הטעם לכך שתנאי הסף נוסח באופן מקל ביותר תוך מתן אפשרות לשתי המציעות לצרף מסמכים שונים שהיו חסרים בהצעתן במקביל להתקדמות המשא ומתן עימן, נעוץ בעובדה, כי במשך מספר שנים לא עלה בידי איש (מלבד העותרת וטאורוס), להציע נכס שיתאים לדרישות ההוצאה לפועל. בעיה זו הוחרפה לאחר שההוצאה לפועל דרשה בסופו של יום נכס בשטח כפול בגודלו מהשטח אותו דרשה לכתחילה. המסקנה היא, כי אין בעצם העובדה שטאורוס לא צירפה את ייפויי הכוח מבעלי שאר היחידות בנכס כדי להוביל לפסילת הצעתה, כפי שמסמכים חסרים בהצעת העותרת לא הביאו לפסילתה.

הרביעית, טאורוס צרפה מכתב מבא כוחה, בו ראתה  הוכחה מניחה את הדעת לגבי טיב זכויותיה בנכס. במכתב פורט כי טאורוס אינה בעלת הזכויות היחידה בנכס וכי יתר בעלי הזכויות בבניין הסכימו להיות חלק מהפרויקט. נזכיר, כי תנאי הסף לא כללו דרישה להצגת נסח רישום דווקא, אלא "הוכחה מניחה את הדעת" באשר לטיב הזכויות בנכס. אכן, לאחר בחינת המסמכים שצורפו להצעות, מצא השמאי כי מן הראוי לדרוש מטאורוס נסח רישום, כפי שמצא לנכון לדרוש זאת מן העותרת לגבי אחת מן החלקות עליה מתבססת הצעתה. אולם איש לא דרש את המסמך החסר מטאורוס עד ליום 17.9.09, היינו לאחר הכרזתה כזוכה. (נספח י' לתגובה מטעם המשיבה וכן נספח יא'). טאורוס רשאית הייתה, אם כך, להניח, כי הניחה את דעת הוועדה באשר לזכויותיה בנכס. עם זאת, משנדרשה טאורוס לעשות כן, שלחה לוועדה את נסח הרישום, המצביע על זכויותיה בנכס. בנסיבות אלה, אין בכך שמלכתחילה לא צורף הנסח, כדי להוביל לפסילת הצעתה של טאורוס, כפי שגם הצעתה של העותרת לא נפסלה על הסף מטעם זה.

 

23.             לסיכום: מהאמור לעיל עולה, כי אין בעובדה שטאורוס לא צירפה להצעתה את נסח הרישום כמו גם את ייפויי הכוח השונים, כדי להוביל לפסילת הצעתה. בנסיבות העניין נראה, כי המדובר בפגמים שנבעו, בין היתר, מהאופן בו נוסח תנאי הסף בחוברת המכרז וכן מהעובדה שהוועדה העמידה בפני טאורוס את דרישתה להשלמת המסמכים החסרים באיחור. לא למותר לציין, כי תנאי סף זה פעל לטובת שתי המציעות באופן שווה, ואף הצעתה של העותרת לא נפסלה למרות שגם היא לא צרפה להצעתה את כלל המסמכים המעידים על טיב זכויותיה בנכס, ואת אישור יתר בעלי הזכויות בנכס להשכרתו. יתר על כן, צירוף המסמכים באיחור לא פגע בעותרת, שכן מסמכים אלו העידו באופן ברור על מה שטאורוס הצהירה לכתחילה, כי היא בעלת הזכויות בנכס וכי כלל בעלי הזכויות בנכס הסכימו להיות חלק מפרויקט הקמת הבניין.

האם עת הגישה הצעתה, היה בידיה של טאורוס לספק את המבנה הנדרש

24.             סעיף 3.2 לפרק התנאים המוקדמים קבע את התיאור הבסיסי של הנכס הנדרש. בסעיף נקבע, כי הנכס יהיה בשטח מבונה ברוטו של 6,200 מ"ר ובעל חניות צמודות לשימוש עובדי יחידת ההוצאה לפועל.

25.             בהקשר זה טוענת העותרת שלוש טענות. האחת, עת הגישה הצעתה, לא הייתה טאורוס בעלת הזכויות בנכס. השנייה, לא היה באפשרותה להציע חניות בהתאם לתנאי הסף. השלישית, לא היו בבעלותה זכויות בניה מספיקות. מנגד טוענת טאורוס, כי די היה בזכויות שהיו בידיה ובידי חברת סקאי (ואף בידיה בלבד), במועד הגשת ההצעות, כדי לאפשר לה להעמיד, במועד מסירת הדיור, את הנכס הנדרש.

 

26.             בחינת דף המידע המרוכז מפנקס הבתים המשותפים מעלה כי עת נגשה טאורוס למכרז עמד הנכס על שטח של 2,003 מ"ר. הזכויות בנכס התחלקו בין טאורוס לבין גורמים נוספים. כך, ביום 24.9.09 פירטה טאורוס כי היא בעלת זכויות ב- 34.4% מהשטח, קרי חלקה בשטח עמד על 691 מ"ר, ובכלל זה זכויות בתת חלקה 26. כמו כן ציינה טאורוס כי חלקה של חברת סקאי עומד על  10% מהשטח (193 מ"ר)  וכי חלקה של חברת סקאי על פי הסכם קומבינציה שערכה עם חברת "רוזקו" עומד על 44% מהשטח (881 מ"ר). סך כל השטח שעמד לרשות טאורוס עת הגישה את הצעתה עמד על 1765 מ"ר, כאשר הזכויות על כמחצית השטח הוקנו לה מכוח עסקת קומבינציה שערכה חברת סקאי עם חברת "רוזקו" ביום 14.9.09 (נספח טו'- טז' לעתירה).

 

27.             בנוסף לאמור, צירפה טאורוס להצעתה מסמך מטעם אגף תב"ע בעיריית תל אביב המעיד: "היקף זכויות הבנייה במצב התכנוני המאושר הוא 200% ועוד 11% בכפוף לאישור הקלות כמותיות במסגרת הליך רישוי היתר הבנייה. היקף הזכויות הנדרש לפי פרוגרמת הוצל"פ ... הינו 280% משטח המגרש. את תוספת הזכויות הנדרשת למבנה, מעבר למצב התכנוני המאושר, ניתן יהיה להקנות למגרש על ידי קידום תכנית בניין עיר ... להעברת זכויות ממבנה לשימור" (נספח 5 לתגובת טאורוס – אישור הרשות המקומית  להיתכנות הפרויקט). בהקשר זה יצוין, כי הגם שבעת שנגשה למכרז, הייתה טאורוס  רשאית לקלוט זכויות מנויידות בשיעור של 50% משטח הבניין העיקרי ו- 100% משטחי השירות, הרי שבפועל, עת נגשה למכרז, לא היו זכויות אלו בחזקתה של טאורוס. מסקנה זו עולה באופן ברור ממכתב שנשלח ממנכ"ל חברת "בולווארד", החברה שהעבירה לטאורוס את זכויות הבנייה המנויידות שלה. במכתב זה, מיום 14.9.09, ציין מנכ"ל "בולווארד" כי "הסכם למכירת זכויות הבנייה ייחתם בתוך פרק זמן קצר. ידוע לנו על כוונתכם לנצל את הזכויות המנוידות ולבנות על המגרש המקבל מבנה אשר יושכר לצדדים שלישיים" (נספח טו' לעתירה – בנספח ו'). יתר על כן, טאורוס הודיעה כי סיימה את המשא ומתן שניהלה עם חברת "בולווארד" אך ביום 15.11.09, מבלי שציינה את המועד בו ניתן לה ייפוי הכוח מהחברה.

 

28.             מדברים אלו עולה בברור, כי בעת הגשת ההצעה, לא החזיקה טאורוס בפועל בכלל זכויות הבנייה הנדרשות לשם בניית הנכס הנדרש. כמו כן , לא היו ברשותה כלל הזכויות במבנה הקיים. מסקנה זו מקבלת משנה תוקף הן נוכח הדברים שכתבה טאורוס במכתביה לוועדת המכרזים והן מהאמור במכתביו של השמאי, שהיה כאמור הגורם המקצועי שבחן את הנכס מטעם ועדת המכרזים. כך, במכתבה מיום 24.9.09, פירטה טאורוס, כאמור, כי חלק נוסף של השטח נרכש באמצעות עסקת קומבינציה שנערכה בין חברת סקאי לחברת "רוזקו", לאחר תום המועד להגשת ההצעות במכרז. יתר על כן, משנתבקשה טאורוס לפרט מהו חישוב זכויות הבנייה לשטח המוצע, הדגישה טאורוס כי חלקה בזכויות הקיימות במגרש עומד על שטח של 4,236 מ"ר ואילו יתר השטח ייבנה תוך שימוש בזכויות בנייה בשטח של 760 מ"ר (לפי יחס המרה של 2.7) שיועברו לרשותה ממבנה לשימור (נספח טו' לעתירה בעמ' 2 וכן נספח ו' לנספח זה). מסקנה זו עולה בקנה אחד אף עם האמור בדו"חות השונים שנכתבו על ידי השמאי לאחר בחינת מצב זכויותיה של טאורוס בנכס. כך, בדו"ח שנשלח למר פיליפ פיטרס, מרכז ועדת המכרזים והפרוגרמות,  ביום 17.7.09, כותב השמאי כי "מבחינה מחודשת של ההצעה ופלט המידע שהועבר על ידי המציע  שנדחה עולים הפרטים הבאים ... סך הבינוי האפשרי בהתאם לתוכנית בתוקף הינו 4,226 מ"ר שטח עיקרי ובנוסף שטחי שירות ... סך הבינוי האפשרי בחלקה לאחר אישור התוכנית [לניוד זכויות בנייה] עשוי להגיע עד 6,450 מ"ר כולל שטחי שירות לא כולל חניות. במידה והתוכנית לא תאושר ... לא ניתן יהיה לעמוד בהתחייבות היקף הדיור המבוקש של 6,200 מ"ר (נספח יג' לעתירה). דברים אלו עולים אף מדו"ח שכתב השמאי ביום 6.10.09, דו"ח שנכתב לאחר שטאורוס פירטה את כלל זכויותיה בנכס בהתאם לבקשת המשיבה. במועד זה ציין השמאי, כי זכויותיה של טאורוס בתת חלקה 11 נרכשו על ידה אך ביום 3.9.09. כמו כן קבע השמאי, לאחר שבחן את כלל הטענות והמסמכים שהגישה טאורוס, כי "חלק טאורוס הכולל הינו 4,236 מ"ר בהתאם לחלקה היחסי במקרקעין. זכויות בנייה שנרכשו מבניין לשימור  ... המאפשרות בנייה בהיקף של 2,052 מ"ר ... עדיין לא נחתם הסכם רכישה ... והוא אמור להיחתם בתקופה הקרובה ... סך הבינוי שיעמוד לרשות טאורוס הינו 6,288 מ"ר ..." (נספח יט' לעתירה).

 

29.             המסקנה המתחייבת היא, כי בעת הגשת ההצעה לא היו בידיה של טאורוס, בפועל, כלל הזכויות הנדרשות לשם בניית הנכס לו התחייבה. עם זאת, טאורוס החזיקה בבעלות מסוימת על מבנה בעל פוטנציאל בנייה, המתאים לצרכיה של לשכת ההוצאה לפועל, קרי מבנה בו סך הבינוי האפשרי, לאחר ניוד זכויות, הינו 7,443 מ"ר (תוספת בנייה של 50% משטח הבניין העיקרי ו- 100% משטחי השירות, עקב ניוד הזכויות: נספח יט' לתגובת המשיבה). משכך, השאלות עליהן יש לענות עתה הן השאלות עליהן עמד השמאי, עת בחן את הצעתה של טארוס: האם על המציע להיות בעל כלל זכויות הבנייה בשטח המוצע להשכרה במועד הגשת ההצעה, או שמא בעל היכולת לספק אותן עד למועד מסירת הדיור; האם ניתן להביא בחשבון זכויות במקרקעין שנרכשו לאחר מועד הגשת ההצעה, והאם ניתן להביא בחשבון, בחישוב השטחים, גם שטחי שירות בהיקף המוצע.

האם ניתן להביא בחשבון זכויות בניה וזכויות במקרקעין שנרכשו לאחר הגשת ההצעה

30.             סעיף 3.2לחוברת המכרז קובע :

"על המציע להגיש עם הצעתו התחייבות חתומה על ידו, על ידי מורשה/י חתימה מטעמו, כי עד למועד קבלת הדיור המוצע ימולאו התנאים הבאים (בנוסח המצורף למכרז):

3.2.1. הדיור יהיה בשטח מבונה ברוטו של כ- 6,200 מ"ר.

3.2.2. הדיור יהיה מותאם לצרכי השוכר על פי אפיון טכני ופרוגרמת שטחים של המזמין ...

3.2.4. הדיור יהיה עם חניות צמודות לשימוש עובדי היחידה ובקרבת חנייה ציבורית לקהל ובעל נגישות טובה לעורקי תחבורה ולתחבורה ציבורית.

הבהרה: ניתן להציע מקרקעין בכל שלב בינוי כלשהו (בנוי/ בנוי חלקית/ לא בנוי) ובלבד שהדיור יכול לעמוד בכל התנאים המפורטים לעיל, המפורטים מטה ובשאר דרישות המכרז. אין בהבהרה זו כדי לבטל את שיקולי הזמינות המופיע באמות מידה בפרק 7  ... ויובהר ועדת המכרזים רשאית לבקש מן המציע  להבהיר לה כל ו/או לבקש כל מסמך או הבהרה, וסיכום לצורך בירור עמדת המציע בתנאי הסף" (נספח א' לעתירה; ההדגשות במקור).

 

31.             בהתאם לאמור, צורפה לחוברת המכרז "התחייבות נוספת בעניין עמידה בתנאי סף" (נספח א' לעתירה בעמ' 22). בכתב ההתחייבות נאמר כי "על המציע למלא את פרטיו להצהיר כי על ההתחייבות המתאימה בטבלה בהמשך, וזאת במידה ובעת הגשת ההצעה, הדיור אינו עומד באחד או יותר מהסעיפים הבאים של תנאי הסף 3.2.1, 3.2.2, 3.2.3, 3.2.4 ...". בכתב ההתחייבות פורט, כי על המציע להתחייב כדלהלן: "הנני מתחייב כי עד למועד קבלת המבנה המותאם, גודל השטח ברוטו יהיה בהתאם למבוקש במכרז; הנני מתחייב שהמבנה יהיה מותאם עד מועד קבלתו בחלוקה פנימית למשרדים, ועוד בהתאמה לאפיון הטכני של המזמין ..."(שם, שם). 

 

32.             בחינת האופן בו נוסח תנאי סף זה מלמדת מספר דברים. האחד, ועדת המכרזים הותירה בידיה את שיקול הדעת לדרוש מהמציע הבהרות בעניין האופן בו יעלה בידו לספק את הנכס הנדרש. השני, לא ניתן לדעת באופן ברור מה נדרש מהמציע בעת הגשת הצעתו. כך, הגם שהתנאי דורש כי הנכס יסופק עד למועד קבלת הדיור, אין זה ברור האם בעת הגשת ההצעה על המציע להראות כי הוא בעל כלל הזכויות בנכס וכל שנדרש ממנו הוא לבנות את הנכס כנדרש, או שמא כל שדורש תנאי הסף הוא כי המציע יתחייב לספק את הנכס במועד לו התחייב, וזאת במנותק מהשאלה האם בעת הגשת הצעתו הוא בעל כלל הזכויות בנכס. עם זאת, בפסיקה נקבע כי כאשר קיים חוסר בהירות בתנאי מכרז וכוונתם עשוייה להשתמע לשתי פנים, אין להעדיף דווקא פרשנות המצמצמת את מעגל המציעים (עת"מ 848/06 הקרן למפעלי שיקום למוגבלים נ' משרד התעשייה, המסחר והתעסוקה, פסקה 30 לפסק דינה של כב' הנשיאה מ' ארד).

 

33.             בעניינינו, צירפה טאורוס להצעתה מספר מסמכים שהיה בהם כדי להצביע על האופן בו היא מתעתדת לספק את הנכס על פי התחייבותה. כך, מעבר למכתב מבא כוחה בו פורטו בעלי הזכויות בנכס, כאמור לעיל, צירפה טאורוס להצעתה את ההסכם שנערך בין בעלי הזכויות בנכס, לפיו בעליה של תת חלקה 26 (טאורוס) רשאי להמשיך בבנייה נוספת על גג הנכס ולהעלות קומות נוספות ככל שיעלה בידיו ובכל עת שירצה (נספח 5 לתגובת טאורוס, בעמ' 3).  כמו כן, צירפה טאורוס להצעתה, בין היתר, תיק מידע ובו תב"ע של הנכס הקיים וכן אישור הרשות המקומית להיתכנות הפרויקט, בו נכתב במפורש כי היקף הזכויות הנדרש על פי פרוגרמת הוצל"פ עומד על 280% משטח המבנה וכי את התוספת ניתן יהיה להקנות למגרש על ידי  תוכנית להעברת זכויות ממבנה לשימור (שם).

34.             על יסוד מסמכים אלה, המשיכה הוועדה בהליכי המכרז וערכה סיור מקצועי בנכסים שהוצעו, הגישה את שתי ההצעות לבחינת שמאי, ונפגשה עם שתי המציעות פעמיים נוספות. לא למותר לציין, כי נציגי ההוצאה לפועל "היו שותפים פעילים ותורמים במהלך המכרז כולו" (נספח ז' לתגובה מטעם המשיבה, בעמ' 4). המסקנות שעלו מסיורים אלו, כפי שניתן לראות מטבלה שהוגשה למרכז לועדת המכרזים והפרוגרמות, הינן כי המבנים שהוצעו על ידי המציעות ניתנים להתאמה (שם, בעמ'1).

 

35.             יתר על כן, גם לאחר שטאורוס הוכרזה כזוכה, לנוכח טענותיה של העותרת, הובאו מסמכיה של טאורוס לבחינה מחודשת של השמאי, שקבע כי "תכנית הניוד אינה תיאורטית, מהמסמכים עולה כי העירייה מקדמת אותה" (נספח יד' לתגובת המשיבה, בעמ' 4). עוד עלה  מבדיקתו של השמאי כי טאורוס ערכה הסכם עם בעל הזכויות במרתף הנכס, וכי ניתן להפוך את המרתף לחנייה (שם).

 

36.             דברים דומים עלו אף בשימוע שנערך לטאורוס. בשימוע פרט אדריכל מטעמה את האופן בו תעמוד בתנאי המכרז עד ליום קבלת המושכר. במסגרת זו ציין בא כוחה של טאורוס כי "לפי הבנתינו של תנאי המכרז, עלינו להוכיח לכם יכולת שעד איכלוס המבנה נוכל לספק את כל השטח הנדרש, דהיינו 6,200 מ"ר" (נספח יז' לתגובת המשיבה). בהמשך לדברים אלו, שלחה טאורוס לוועדה פירוט, ובו טבלה ותשריט המבנה העתידי. כן ציינה טאורוס כי המשא ומתן עם חברת "בולווארד", לרכישת הזכויות לניוד, הסתיים, וכי רשאית היא לעשות שימוש בזכויות המנויידות בכל דרך שהיא (נספח יח' לתגובת המשיבה).

 

37.             מדברים אלו עולה באופן ברור, כי ועדת המכרזים פירשה את תנאי הסף פירוש מרחיב, ולפיו כל שנדרש מהמציע, עם הגשת הצעתו, הוא להתחייב, באופן שיניח את דעתה של הוועדה, שהנכס הנדרש יסופק במועד לו התחייב וכי המבנים המוצעים ניתנים להתאמה. פירוש זה הינו פירוש סביר ועולה במפורש הן מהאופן בו נוסח הסעיף, הן מהאופן בו נוסח כתב ההתחייבות שצורף לחוברת המכרז, והן מהתנהגות הוועדה כלפי שתי המציעות. כך גם פירשו את הסעיף שתי המציעות (שהרי המבנה שהוצע על ידי העותרת לא היה קיים עת הגישה הצעתה), ואף העותרת מעולם לא השיגה על אופן ניסוחו של המכרז.  נראה כי פירוש שכזה נדרש, וזאת נוכח הקושי שעמד בפני מנהל נכסי הדיור הממשלתי, עת ביקשו לאתר דיור מתאים עבור לשכת ההוצאה לפועל בתל אביב. מלשון הסעיף עולה, כי המציעים נדרשו להראות, כי למבנה המוצע קיים פוטנציאל ממשי המאפשר בניית נכס שיתאים לדרישות ההוצאה לפועל. תנאי המכרז לא דרשו כי במועד הגשת ההצעה יהיו למציע כלל זכויות הבנייה או כלל הזכויות בנכס. כל שנדרש מהמציע הוא להוכיח יכולת לספק את המבנה הנדרש, במסגרת זכויותיו הפוטנציאליות, עד למועד אכלוסו, ובדרישה זו עמדה טאורוס עת הגישה את הצעתה. טאורוס ציינה, לכתחילה, כי קיימים בעלי זכויות נוספים בנכס, כי בעלי זכויות אלו הסכימו להיות חלק מפרויקט הקמת הבניין, וכי קיימות זכויות בנייה בהיקף של 280%, שניתן יהיה לממשן. כלל מסמכיה של טאורוס הוגשו לבחינת שמאי מקצועי מוסמך עוד טרם הוכרזה כזוכה במכרז. השמאי קבע, לאחר שבחן את המכתב מטעם מנהל ההנדסה בעיריית תל-אביב ואת תיק המידע להיתר בנייה שהגישה טאורוס, כי לא חסר בהצעתה של טאורוס כל מסמך שעניינו המידע התכנוני של הנכס (נספח 18 לתגובה מטעם טאורוס, בעמ' 2-3). אכן, נוכח השגותיה של העותרת, עלה החשש שמא הנכס שהוצע אינו ניתן להתאמה וכי טאורוס לא תוכל לספק את הנכס לו התחייבה במועד הנדרש. בדיקה מעמיקה נוספת, בסיועו של השמאי, העלתה כי בידי טאורוס להוכיח כי פוטנציאל הבנייה של הנכס גבוה, כי התוכניות שהציגה במסגרת הצעתה אינן תיאורטיות, כי זכויותיה בנכס מאפשרות את מימוש תכניתה, וכי היא עומדת בהתחייבויותיה, ומקדמת את ההליכים הנדרשים להספקת הנכס במועד אליו התחייבה לכתחילה.

 

38.             על רקע דברים אלו, לא מצאתי כי האופן בו פירשה המשיבה את תנאי הסף, ולפיו על המציע להוכיח באופן מניח את הדעת כי יעלה בידו להעמיד את היקף הבינוי הנדרש במועד מסירת הנכס, לוקה בחוסר סבירות קיצוני המצדיק את פסילת המכרז כולו. המסקנה המתבקשת מהאמור הינה, כי אף אם במועד הגשת ההצעה לא הייתה תב"ע בתוקף המאפשרת את בניית הנכס  הנדרש, אין בכך כדי להוביל לפסילת ההצעה. שכן, נוכח האופן הנרחב בו יש לפרש את סעיף ההתחייבות לבניית המבנה, ברי כי כל שהיה על טאורוס לצרף להצעתה הוא טופס התב"ע העדכני של המבנה, ומסמכים מטעם עיריית תל אביב אשר יעידו על כך שנעשות פעולות להתאמת התוכניות החלות על המבנה, באופן שניתן יהיה לספק את המבנה במועד אליו התחייבה טאורוס. מסמכים אלו צירפה טאורוס להצעתה.

 

39.             טוענת העותרת, כי ועדת המכרזים פעלה באופן בלתי סביר משלא הביאה בחשבון את לוחות הזמנים הכרוכים בהכנת תב"ע לניוד זכויות הבנייה למגרש נשוא הצעתה של טאורוס. לטענתה, הליכים אלו אורכים זמן רב ומשמעות הדבר היא כי לא יעלה בידיה של טאורוס לספק את המבנה במועדו. דין הטענה להידחות. כאמור, לכתחילה התחייבה טאורוס להעמיד את המבנה הנדרש תוך תקופה של שלושים ושניים חודשים ולאחר הסיור שנערך בשני הנכסים, התחייבה טאורוס להעמיד את המבנה לרשות ההוצאה לפועל תוך תקופה של כשלוש שנים (נספח ז' לתגובת המשיבה). הצעה זו נבחנה מספר פעמים על ידי שמאי מקצועי שקבע, לאחר בחינת כל החומר שהובא בפניו, כי העירייה מקדמת את תוכנית ניוד הזכויות וכי ניתן לאשר את הצעתה של טאורוס (ראו נספחים כז' ו – יט' לעתירה). יתר על כן, במכרז קיימת תניה מפורשת  לפיה היה והמשכיר יימנע מלמסור את החזקה במושכר לשוכר, על פי התחייבותו, יהיה עליו לשלם לשוכר סכום השווה לפי שניים מדמי השכירות השנתיים מחולק ב- 365 עבור כל יום של עיכוב. בנסיבות אלו, לא מצאתי, כי החלטת המשיבה לאשר את הצעתה של טאורוס בהתאם ללוחות הזמנים אליהם התחייבה, לוקה בחוסר סבירות.

האם ניתן להביא בחשבון בחישוב השטחים גם שטחי שירות בהיקף המוצע

40.             פרק 9 לחוברת המכרז עניינו בפרוגרמת השטחים הנדרשת לבית ההוצאה לפועל. בפרק מפורט, כאמור, כי על הנכס המוצע להיות  בשטח של 6,199 מ"ר ברוטו וכי "שטח הברוטו חושב על בסיס שטח נטו מוכפל במקדם 1.70 בגין שטח מעטפת, מעברים ראשיים, שטחים ציבוריים, שירותים (פרסונליים וציבוריים) וכו'" (נספח א' לעתירה בעמ' 33). כך, על המציע לבנות את הנכס באופן כזה שמתוך שטח המבנה הכללי (6,199 מ"ר) יוגדר שטח של 3,647 מ"ר כ"שטח נטו" שיוקצה לבניית לשכות משרדי ההנהלה, האמרכלות, לשכות הרשמים וכו'. מכאן עולה, כי היחס הנדרש על פי המכרז בין שטח הנטו לבין שטחי הברוטו עומד על 58.8%:41.2% לטובת שטחי הנטו.

 

41.             טוענת העותרת, כי לשם בניית הנכס נדרשים 6,200 מ"ר ברוטו שטחים עיקריים ולא שטחי שירות. לטענתה, עובדה זו עולה מתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים, התשנ"ב-1992 (להלן –תקנות חישוב שטחים), לפיהן יש להפריד בין שטחים עיקריים, שיכולים לשמש, בין היתר, כמשרדים, לבין שטחי שירות, המשמשים, בין היתר כמקומות אכסון, מקלטים, חניות, חדרי מדרגות וכו'. העותרת טוענת, כי השטחים הנדרשים לצורך השימושים של לשכת ההוצאה לפועל נופלים רובם ככולם ביעוד של שטחים עיקריים בעוד של"טאורוס רבתי" יש 4,380 מ"ר שטחים עיקריים, ומשכך אין ביכולתה לבנות את המבנה על פי הפרוגרמה. דין הטענה להידחות.

42.             סעיף 9 לתקנות חשוב שטחים קובע:

"תכנית המייעדת קרקע פלונית לבניה וקובעת אחוזי בניה מותרים למטרה מן המטרות המפורטות בתקנת משנה (ב), תקבע גם את היחס בין השטחים שהבניה בהם תותר כדי לשמש מטרות אלה במישרין (להלן - שטחים למטרות עיקריות) לבין כלל השטחים שהבניה בהם תותר רק כדי לשמש למתן שירותים נלווים, כמפורט בתקנת משנה (ד), להשגת המטרות העיקריות (להלן - שטחי שירות); כן תקבע התכנית את החלקים השונים שיותרו לבניה מתחת למפלס הכניסה הקובעת לבנין ומעליה, כל אחד בנפרד".

בסעיף מפורט, כי הקמת משרדים נכללת בגדר "מטרות עיקריות", בעוד שהגדרת שטחי שירות כוללת, בין היתר, שטחים המיועדים לצרכי ביטחון, שטחים בהם ניתן לאחסן מערכות טכניות ומתקני שירות, לרבות מתקני תקשורת, שטחים המיועדים לאחסנה, מבואות וחדרי מדרגות, קומות עמודים מפולשות כו'. 

 

43.             ומן הכלל אל הפרט: עת התבקשה טאורוס לפרט את חישוב זכויות הבנייה לשטח המוצע ציינה טאורוס:

"יובהר כי יש שני מקורות לזכויות הבנייה המוצעות: ...

א. פירוט זכויות הקיימות במגרש

שטח המגרש – 2003 מ"ר.

שטח המגרש אחרי הפקעה של 228 מ"ר – 1775 מ"ר.

זכויות בנייה על פי תב"ע בתוקף: עיקרי – 200% - 3550 מ"ר

שירות – 35% - 1243 מ"ר ...

חלקו של המציע בזכויות 88.4% מתוך 4,793 מ"ר – 4,236 מ"ר.

ב. פירוט הזכויות המנויידות מבניין לשימור

הבניין המקבל רשאי לקלוט מניוד: עיקרי – 50% מעיקרי – 1775 מ"ר.

שירות – לפי הקיים 1242 מ"ר ...

זכויות מנויידות שנרכשו ממבנה לשימור ברחוב קלישר -  760 מ"ר

זכויות אפקטיביות המתקבלות מניוד (לפי יחס המרה של 2.7) – 2052 מ"ר.

סה"כ זכויות בנייה מינימאליות של המציע (א+ב): 6,288 מ"ר" (נספח טו' לעתירה).

 

יצוין, כי בבסיס חישוב זה עמדה, בין היתר, העובדה שעל פי הסכם בין כלל בעלי הדירות בנכס, זכויות הבנייה שטרם נוצלו שייכות כולן לטאורוס  (נספח 5 לתגובה מטעם טאורוס בעמ' 2).

 

44.             נוכח הדברים, העמיד השמאי לפתחה של וועדת המכרזים את הבעייתיות שביחס בין השטחים העיקריים בבניין לבין שטחי השירות. השמאי ציין כי "היקף הבנייה המוצע מבוסס על תוספת שטחי שירות בהיקף של 35% מהשטח העיקרי, הן בתכנית הקיימת והן בשטח העיקרי שינוייד מהמבנה לשימור. שטח שירות כולל מחסנים מעברים וכו'. לא ברור האם ניתן לבצע את השימושים המבוקשים בשטחי השירות. יש לבדוק את הפרוגרמה המבוקשת האם תואמת את חלוקת השטחים המבוקשת" (נספח יב' לתגובה מטעם המשיבה). יתר על כן, השמאי חזר על דברים אלו פעם נוספת (ביום 20.10.09) עת הדגיש כי "שטחי הבינוי המוצעים כוללים היקף נרחב של שטחי שירות. יש לבחון את הפרוגרמה האם היקף שטחי השירות שהתבקש תואם יחס מעין זה (נספח כא לעתירה). ואולם, על אף האמור, המליץ השמאי לועדת המכרזים, בהתחשב, בין היתר, בדברים שנאמרו בשימוע שנערך לטאורוס , לאשר את ההצעה (נספח כז' לעתירה).

 

45.             לאחר שבחנתי את הדברים לא מצאתי מקום להתערב בהמלצתו של השמאי או בהחלטת וועדת המכרזים לאישור המבנה המוצע. ראשית, מדובר בהחלטה מקצועית שהתקבלה לאחר שהשמאי בחן את הדברים והביאם לפתחה של וועדת המכרזים. לא למותר לציין, כי בסופו של יום ההחלטה להמשיך בהתקשרות עם טאורוס התקבלה, בהתאם להמלצת  השמאי. נראה כי בבסיס המלצתו של השמאי עמדו, בין היתר, הסבריו של האדריכל שהובא מטעמה של טאורוס בשימוע שנערך לה, וכן תרשים מפורט ובו טבלת זכויות וחתך סכמטי לחלוקת הזכויות במבנה הקיים (נספח כז' לעתירה). שנית, בחינת הפרוגרמה מעלה, כי המלצת השמאי והחלטת הוועדה לאשר את המבנה שהוצע, לא לקו בשיקול זר, או בחוסר סבירות, המצדיק התערבות בהחלטתם. כך, עת הוגדרו שטחי הדיור הדרושים עבור ההוצאה לפועל, לא נערכה הבחנה בין שטחים עיקריים לשטחי שירות אלא בין שטח של 3,647 מ"ר שהוגדר כ"שטח נטו" לבין כלל השטח (6,199 מ"ר), שהוגדר כ"שטח ברוטו", הכולל, בין היתר, תוספת בגין שטחי מעטפת, מעברים חדרי מדרגות. הווה אומר, בפרוגרמה נדרש מהמציע להקצות שטח של 2,552 מ"ר כשטח תומך. ואולם, עיון בהגדרת הצרכים המפורטת שהובאה בפרוגרמה מעלה, כי חלק מהשטחים שהוגדרו כשטחי נטו, מוגדרים על פי תקנות חישוב השטחים כשטחי שירות. כך, למשל, במכרז הוגדרו שטחי הארכיב ושטחי המחסן כשטחי נטו, הגם שעל פי התקנות מוגדרים שטחים אלו כשטחי שירות  (נספח א' לעתירה בעמ' 45). מהאמור לעיל עולה באופן ברור כי עת נוסח המכרז נקטה ועדת המכרזים במונחים העונים על צרכיה המיוחדים של לשכת ההוצאה לפועל. לא למותר לציין, כי נציגי ההוצאה לפועל היו שותפים בכלל הליכי המכרז, והביעו דעתם כי הצעתה של טאורוס היא ההצעה המתאימה ביותר לצרכיהם (נספח ז' לתגובה מטעם המשיבה – בעמ' 4).

לסיכום

46.             בפסק הדין בעניין קל בניין, קבעה כב' השופטת פרוקצ'יה כי:

"אין בית המשפט שם עצמו בנעליה של ועדת המכרזים ומחליף את שיקול דעתו בשיקול דעתה. תפקידו לבחון את החלטותיה על פי מידת עמידתן בעקרונות דיני המיכרזים. נקודת המוצא בבחינה זו היא כי רק סטייה מהותית מעקרונות יסוד של ניהול מכרז תקין תצדיק התערבות שיפוטית בהחלטת הועדה" (שם, בעמ' 597).

 

עוד נקבע בפסיקה, כי ככלל יש להימנע עד כמה שניתן מביטול מכרז ועריכת מכרז שני וכי כלל זה אף הוא אינו מוחלט, שכן הכול תלוי בנסיבות העניין, במהותו של המכרז, בטיבו של הפגם שנתגלה ובמידת הפגיעה באפשרות לקיים תחרות הוגנת במכרז שני (עניין רמ"ט הנ"ל, בעמ'  948).

 

47.             בענייננו, מדובר בהליך שראשיתו בשנת 2007. באותה שנה פורסם מכרז לאיתור דיור חלופי לבית ההוצאה לפועל בשטח של 3,000 מ"ר. ואולם, משהליך זה לא הניב תוצאות ומשהוגדלה הפרוגרמה לשטח של 3,800 מ"ר, נערך ההליך לאיתור הדיור במסגרת פטור ממכרז. אף במסגרת זו נמצאו אך שני מבנים המתאימים לדרישות ההוצאה לפועל: המבנה שהוצע על ידי טאורוס, והמבנה שהוצע על ידי העותרת. על אף האמור, משאושרה פרוגרמה לפיה שטח דיור בית ההוצאה לפועל יורחב ויעמוד על 6,200 מ"ר ברוטו, פורסם מכרז פומבי חדש לאיתור מבנה בשטח זה. ואולם, נוכח ההגדלה המשמעותית של שטח המבנה הנדרש כמו גם נוכח העובדה כי לכתחילה, לא היו מציעים שביקשו לספק את הדיור, נוסחו תנאי הסף של המכרז באופן מרחיב ביותר, שיהיה בו כדי לאפשר למספר מציעים רב ככל הניתן להשתתף במכרז. כל שנדרש מהמציעים הוא להוכיח כי יעלה בידם לספק מבנה מתאים במועד בו יתחייבו. נוסח זה פעל הן לטובת טאורוס והן לטובת העותרת ואיש לא השיג על האופן בו נוסח המכרז. יחד עם זאת, הגורמים היחידים שנגשו למכרז, הציעו אותם המבנים שהוצעו לכתחילה. שתי ההצעות נבחנו הן על ידי גורמים מקצועיים והן על ידי גורמים מטעם ההוצאה לפועל. בסופו של יום, לאחר בחינת שני המבנים ועמידה על היתרונות והחסרונות של כל מבנה, קבעו כלל הגורמים המעורבים  כי יש לקבל את הצעתה של טאורוס. בבסיס החלטה זו לא עמדו כל שיקולים זרים אלא העובדה שהצעתה של העותרת יקרה מהצעתה של טאורוס וכן העובדה שמיקומו של המבנה שהוצע על ידה פחות אטרקטיבי וממוקם בסמוך לקו מתח גבוה. על אף האמור, משהשיגה העותרת על עצם זכייתה של טאורוס במכרז ועל כך שלטענתה לא עמדה היא בתנאי הסף, נבחנו טענותיה אחת לאחת על ידי כלל הגורמים המעורבים ואף נערך לטאורוס שימוע בעניין. כל שעלה מהבירורים השונים שנערכו הוא כי טאורוס מקדמת את ההליכים לאספקת הנכס במועד לו התחייבה, וכי כלל העובדות אותן ציינה עם הגשת הצעתה - קרי כי כלל בעלי הזכויות בבניין הסכימו להיות חלק מפרויקט הקמתו וכי ניתן יהיה להקנות למבנה זכויות בנייה כחלק מהליך להעברת זכויות ממבנה לשימור – נכונות.

 

48.              מעבר לצריך אוסיף, כי נוכח החסרונות שנמצאו בהצעת העותרת ונוכח העובדה שנציגי ההוצאה לפועל מצאו כי המבנה שהציעה אינו עונה לצרכיהם ברי כי לא ניתן להגיע למסקנה שהצעתה היא ההצעה הזוכה. בנסיבות אלו, ביטול המכרז ופרסום מכרז חדש לא יביא לשינוי בתוצאות אליהן הגיעה ועדת המכרזים לכתחילה, שהרי למכרז נגשו שתי מציעות בלבד, לאחר שנים של ניסיונות לאיתור בעלי נכסים נוספים. שני הנכסים, זה של העותרת וזה של הזוכה, מוכרים לוועדת המכרזים ולגורמים המקצועיים מטעם ההוצאה לפועל, על יתרונותיהם וחסרונותיהם ומשכך פתיחת המכרז לא תהא אפקטיבית. מי שישלם את המחיר על הליך הסרק שיגרם עקב פתיחת המכרז מחדש הוא הציבור, הממתין לאכלוס משרדי ההוצאה לפועל במבנה מתאים, שיהלום את השירותים שיחידה זו מגישה.

 העתירה נדחית.

 

העותרת תשלם לכל אחד מן המשיבים הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 15,000 ¤, בצירוף מע"מ.

 

ניתן היום טז' בשבט התש"ע (31.1.2010), בהיעדר הצדדים

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לידי ב"כ הצדדים, באמצעות פקס.

 

 

______________

נאוה בן אור, שופטת

 

 

 

 

Source: 
http://info1.court.gov.il/Prod03\ManamHTML5.nsf/848372FC620D3A28422576BC00519255/$FILE/6872BD528E533C8C422576BC00432790.html
תאריך: 
31/01/10
Case ID: 
0_0
Case type: 
עתמ
סיווגים
שופטים : נאוה בן אור
נאוה בן אור
עורכי דין : אופיר עוזרי ו/או שושי נשיץ ברנדס ושות'
אופיר עוזרי ו/או שושי
נשיץ ברנדס ושות'
Powered by Drupal, an open source content management system