חב' נכסי נ' בית חינוך ואח/


בתי המשפט

 


 

א  005905/07

בית משפט השלום ירושלים

 

08/02/2010

 

כבוד השופט יצחק שמעוני - שופט בכיר

לפני:

 

 





 

חב' נכסי נעמי מסילת ישרים בע"מ

בעניין:

התובעת

י' קרמר ו/או שגיא תירוש  ואח'

ע"י ב"כ עוה"ד

 


 

נגד

 

 


 

1. בית חינוך יתומים לספרדים

ע"י עו"ד מנחם כהן

2. שושנה אב אברהם (שונה טוב אולשינצקי)

ע"י ב"כ עו"ד משה ליפשיץ

3. בית יתומים ציון בלומנטל

ע"י ב"כ עו"ד מנחם וגנר

4. אוניברסטית תל אביב

ע"י ב"כ עו"ד אופיר כהן

5. האפוטרופוס הכללי כמנהל נכסי הנעדרים:

א. ברוך חיים מאיר סומך;

ב. עזרא מאיר סומך;

ג. קופת עוזרי חולים לתימנים;

ד. ציון אברהם חיה;

ה. ג'ורג' אברהם חיה;

ו. מנשה אברהם חיה;

ז. יוסף עזרא חורי;

ח. אברהם פנקס;

ט. רג'ק נתן;

נתבע 5.ט. ע"י ב"כ צבי שמיר

י. יצחק נג'י בן יחזקאל עזרא;

יא. נדל אילנה

הנעדרים 5 א'-5. ח' ו-5.י' ע"י ב"כ עו"ד אבידר זכריה

6. בר לב יובל

7. שמחה שמיע

8. מרדכי (מורד) מרגלית

ע"י ב"כ עו"ד גיורא חומד

9. הנסב סולימן

10. הנסב ניסן

נתבעים 9-10 ע"י ב"כ עו"ד אורן שמני

11. שם טוב קלרה

12. ויולט סלטון

13. אלברט בר לב

14. פלורה שוחט

15. פרלי חתינה

16. דוד בר לב

17. קטרין בלבול

18. שאול בלבול

19. אליאס בלבול – תושב חוץ

20. אורי (סלים) יחזקאל אליאס

21. פרנקלין יחזקאל אליאס

22. קלמונטין יחזקאל אליאס

23. גרייסי (אליאס) מורד

24. בר לב יהודית

25. בר לב דורי

26. בר לב לילאן

27. אליאס עליזה

נתבעים 11, 15, 16, 17, 18 ע"י ב"כ עו"ד ח' נובוגרוצקי

 

הנתבעים

 

 

 


פסק דין

 

1.         לפני תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין הנמצאים מצפון לשכונת רמות בירושלים והידועים כחלקה 113 בגוש 30617 בשטח 27,588 מ"ר (להלן: "המקרקעין"). הבעלות במקרקעין רשומה בפנקסי המקרקעין על שם עשרות בעלים, כשהתובעת, חברת נדל"ן העוסקת בפיתוח ובנייה, הינה הבעלים של 577/13440 חלקים בזכות הבעלות המהווים 17% מהמקרקעין. כן רשומות על המקרקעין הערות אזהרה על צו ניהול על ידי האפוטרופוס הכללי והערות נוספות, הכל כמפורט בנסח הרישום שצורף לכתב התביעה.

 

2.         מכתב התביעה עולה, כי המקרקעין נרכשו לפני יותר מ-70 שנה. בשנת 48' היו המקרקעין תחת שלטון ירדני ובשל כך איבדו הבעלים קשר עם המקרקעין. במהלך השנים נפטרו הבעלים המקוריים, זכות הבעלות הועברה ליורשיהם, המקרקעין הוזנחו במשך השנים ולא היתה כל התעניינות בהם. לגבי חלק מהבעלים ניתן צו ניהול על ידי האפוטרופוס הכללי עקב אי איתורם של היורשים או העדר רישומם בפנקסי המקרקעין.

לטענת התובעת, בהיות המקרקעין מוזנחים ועזובים, הפכו לאתר שפיכת פסולת וכן נעשו בהם חפירות של מחצבי אדמה ובכך נגרם לבעליהם נזק רב, שכן טרם בנייה יהיה צורך בסילוק הפסולת, פעולה הכרוכה בהוצאות כספיות כבדות.

נטען, כי המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בעין ומכל מקום חלוקתם תסב לבעלים נזקים קשים, עד אשר יהפכו לחסרי ערך. לפיכך אין מנוס, לטענת התובעת, אלא להורות על פירוק השיתוף על דרך מכירתם בין השותפים השונים באופן ישיר ביניהם, לפי הוראת סעיף 40 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 (להלן:"חוק המקרקעין"), בדרך של מכירה לצד ג' לכל המרבה במחיר, או בדרך שבית המשפט ימצא כנכונה, יעילה וצודקת.

 

3.         עקרונית, כמעט כל הנתבעים אינם מתנגדים לפירוק השיתוף במקרקעין, אולם חלוקים הם באשר לדרך הפירוק.

            האפוטרופוס הכללי, המנהל את נכסיהם של הבעלים הנעדרים, שלזכותם רשומה בעלות המגיעה לכדי 44% מכלל הבעלות, חולק על דרך הפירוק המבוקשת על ידי התובעת. בסיכומיו מציין עו"ד זכריה אבידר, כי מחובת האפוטרופוס הכללי להגן ולשמור על רכוש הנעדרים וערכם הריאלי, ועל כן לא יהא זה נכון למכור את החלקים בקרקע שבניהולו "בנזיד עדשים"  בטרם מוצתה השבחתה התכנונית.

            האפוטרופוס הכללי שכר את שירותיו של השמאי מאיר גרון, אשר הגיש את הערכותיו בדבר שווי כלל החלקה, נכון ל-17.7.07, וכן הערכתו המעודכנת ליום 13.6.08, והעריכם בסך 35,534,000 ¤. לעומת זאת, השמאי שמונה מטעם ביהמ"ש, מר  יהושע אבני, העריך את שווי המקרקעין בסך של 14,622,000 ¤. לטענת האפוטרופוס הכללי, ההפרשים שבין השומות מעוררים תמיהה ומבוכה. מכל מקום, עמדת האפטרופוס הכללי מחוייבת על פי נוהליו, להישמע להערכת השמאי ממאגר השמאי הממשלתי, והיא אמורה להיות "מחיר מינימום".

            האפטרופוס הכללי דוחה את הדרך בה מבקשת התובעת מביהמ"ש לילך, היינו מכירה למרבה במחיר. אם אצה הדרך לתובעת, יש עמה הזכות לממש את ערך נכסיה ולמכור זכויותיה למרבה במחיר, ובכך לצמצם את נזקיה, ואין היא נזקקת להתערבות ביהמ"ש.

            לטענתו, פירוק השיתוף אינו ראוי להיעשות בטרם השבחתם של המקרקעין, והדרך הנכונה לפירוק היא על דרך חלוקתם בעין. לעמדה זו של האפוטרופוס הכללי הצטרף גם ב"כ הנתבעת 3. 

            נתבעים  10-9, לרבות נתבעת 1 (כ-6.5% מהזכויות), מעוניינים למצות את האפשרות להשביח את הקרקע ואינם מעוניינים למכור את חלקם במקרקעין.  נתבעים אלה מעדיפים כי פירוק השתוף יעשה בדרך של חלוקה תכנונית, דרך שתביא לקבלת הנכס המיטבי בסוף התהליך התכנוני. על כן הם דוחים את הדרך המוצעת על ידי התובעת, והפירוק יעשה רק לאחר שיאושר תשריט חלוקה בעין, כך שהתובעת תקבל בעלות בחלקה בשטח כ-7 דונם.

            חלקם האחר של הבעלים מסכימים לדרך המבוקשת על ידי התובעת. כך הביעו דעתם נתבעת 2 (3% מזכות הבעלות) ונתבעת 4 (3.55% מזכות הבעלות).

            נתבעת 8 מצטרפת לעמדה לפיה המקרקעין ימכרו במכירה פומבית, כשסכום המינימום יהא זה שנקבע על ידי השמאי מאיר גרון ועל ידי מינוי כונס נכסים חיצוני.

            מכלל הבעלים הרשומים קיימים 3 נתבעים אשר לא התייצבו לדיון, ואף לא הגישו  כתב הגנה. חלקם של אלה מסתכם באחוזים מזעריים שלגביהם מבקשת התובעת ליתן פסק דין בהעדר הגנה.

 

4.         בהסכמת הצדדים מונה השמאי יהושע אבני כשמאי מומחה מטעם בית המשפט. השמאי בחוות דעתו מיום 19.6.08, התייחס לחלופות העומדות על הפרק לפתרון השיתוף במקרקעין שהן:

            א.         חלוקה בעין של הנכס לפי יחסי הבעלות הרשומים.

            ב.         פירוק בדרך של מכירה בין השותפים.

ג.          פירוק השיתוף בדרך של מכירה לפי סעיף 40 לחוק המקרקעין וחלוקת הפדיון בין הבעלים.

ד.         חלוקה תכנונית בדרך של תכנית חלוקה חדשה.

 

 

השמאי המכריע מתייחס בחוות דעתו לדרכים אלה כך:

הדרך  הראשונה - למיטב הבנתו , פתרון זה אינו ישים והמימוש עלול לפגוע בבעלי הזכויות.

 

הדרך השניה - דרך זו עומדת תמיד לרשות כל צד ודרך זו עלולה להתארך .

 

הדרך השלישית - זו הדרך הישימה והברורה ויתרונותיה בחסכון בהיטל השבחה, בזמן, בוודאות יחסית בקבלת התמורות וחסכון בהוצאות הנדרשות לבעלי הזכויות. חסרונה במניעת רווחים הנובעים מהשלמת ההליך התכנוני מהבעלים המעוניינים בכך.

 

הדרך הרביעית -  ביצוע חלוקה חדשה על פי הוראות התכנית המפורטת, מאפשרת ליצור מסגרת בה ניתן להקצות מגרשים לבעלים השונים, בין אם בהקצאה בלעדית ובין אם בהקצאה משותפת.  יתרונה של דרך זו, לדעת השמאי, בקבלת הנכס המיטבי בסוף ההליך התכנוני.  חסרונותיה מתבטאים בכך בדחיית הזמן, אי וודאות תכנונית ועלויות כספיות בדרך למימוש, כולל היטל השבחה.

 

בפרק השומה, בהתייחס לכל השיקולים והעקרונות שהנחו את השמאי,  נקבע כי  שוויים של המקרקעין הוא ב-14.622,000 ¤ כולל מע"מ.

 

כפי שצויין לעיל, האפטרופוס הכללי הגיש חוו"ד מטעמו, שמאי ממאגר השמאי הממשלתי, אשר העריך את שוויים ב-35,534,000 ¤.  במאמר מוסגר ראוי לציין, כפי שנקבע על ידי מותב זה בהזדמנויות שונות בפס"ד שניתנו על ידו, כי הפערים הגדולים בין השומות השונות, מעלים תמיהה ותהייה, וכפי שצויין, "הנייר סובל הכל". מדובר בפערים משמעותיים אשר אינם מתקבלים על הדעת.

 

5.         ברע"א 1017/97 יצחק רידלביץ ואח' נ' יצחק מודעי ואח', פ"ד נב(4), 625, הדן בפירוק שיתוף במקרקעין נקבעו עקרונות היסוד בסוגיה זו מפי כב' השופט מישאל חשין:

 

"עקרון-העל הוא, שכל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי להביא, לרצונו, לפירוק השיתוף: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף" (סעיף 37(א) לחוק). אכן, גם עקרון-על זה נושא על גבו חריגים, כגון במקום בו נכרת הסכם-שיתוף השולל או המגביל זכות לדרוש פירוק השיתוף ; ראו: סעיף 37(ב) לחוק. ככל הנראה כפוף עקרון-העל גם לדוקטרינת תום-הלב ולעקרון איסור השימוש לרעה בזכות כהוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין, עקרון שניתן לראות אותו כבנה של דוקטרינת תום-הלב (ראו והשוו: פרופסור יהושע ויסמן, דיני קנין - בעלות ושיתוף (תשנ"ז-1997) סעיף 5.114 (להלן נכנה אותו - ויסמן, בעלות ושיתוף); מיגל דויטש, קניין (בורסי, תשנ"ז-1997, כרך א') 598-597; חנוך דגן, "שיתוף במקרקעין - מוסד חברתי רצוי?", משפטים כ"ז (תשנ"ז-538 ,493 (1997 ה"ש 176. אבל ראו: ויסמן, שם, סעיף 5.113, וכן דברי השופט לנדוי בפרשת רובינשטיין נ' פיין, ע"א 319/74, פ"ד ל(458 ,454 (1). ואולם, בכפוף לחריגים לו - עיקרון-העל הוא עיקרון-על...

...המשפט אין בכוחו להשכין שלום בין שותפים צהובים זה לזה - או אף שותפים המתקשים להגיע להבנה זה-עם-זה - ובהיעדר כלים בידו להשכין שלום ביניהם, מקנה הוא זכות-יכולת לכל אחד מן השותפים לבקש פירוק השותפות...

...עיקרון שני הוא בפירוק שותפות במקרקעין (בהיעדר הסכמה בין השותפים), שיש לעשות ככל הניתן לפירוק על דרך של חלוקה בעין (סעיף 39(א) לחוק). המדובר הוא, כמובן, במקרקעין הניתנים לחלוקה (ראו: סעיף 38(א) לחוק); ואם כך יחולקו המקרקעין, יזכה כל שותף בחלק כחלקו בשותפות. משאב הקרקע הוא מוגבל וייחודי, והחוק מתייחס בכבוד לרצונו של אדם להמשיך ולהחזיק ולו בחלק מן הקרקע שהיה שותף בה בחלקים. מכאן ההוראה הקוגנטית בסעיף 39 (א) לחוק, ולפיה במקרקעין הניתנים לחלוקה "יהיה פירוק השיתוף" בדרך של חלוקה בעין. כהוראת סעי 39(ב) לחוק, על-פי הצורך והעניין רשאי בית-המשפט לקבוע "תשלומי איזון" להשוואת חלקיהם הנפרדים של השותפים לחלקיהם בנכס המשותף קודם החלוקה..." (רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי, שם, בעמ' 635-636).

 

6.         לענייננו, מדובר במקרקעין בשטח של 27,588 מ"ר הרשומים על שם עשרות בעלים משותפים, אשר חלקם נעדרים ועניינם מנוהל על-ידי האפוטרופוס הכללי.

            כפי שצויין, כל בעלי הדין, למעט נתבעים בודדים אשר לא הגישו כתב הגנה ולא התייצבו לדיון וחלקם בבעלות מזערי, מעוניינים בפירוק השיתוף במקרקעין הנדונים. עם זאת, קיימת מחלוקת ביניהם לגבי דרך הפירוק וזו למעשה השאלה הטעונה הכרעה בתובענה שלפני.

            עיינתי בכתבי הטענות, בתצהירי עדות ראשית ובסיכומים שהוגשו על ידי בעלי הדין. על יסוד כל אלה ולאחר ששקלתי את כל השיקולים הנוגעים לעניין, הגעתי לכלל מסקנה כי הדרך הנכונה והראויה בנסיבות העניין, היא פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין.

            כאמור, מדובר במקרקעין המשתרעים על פני שטח ענק כ-27 וחצי דונם. גם השמאים שהגישו חוות דעת אינם שוללים את האפשרות לפירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין. ברור לכל, והדבר אינו טעון הוכחה, כי חלקה בשטח עצום כמו שבמקרה שלפנינו, ניתנת לחלוקה כך שכל שותף יזכה בחלק כחלקו בשותפות. לתובעת יש כ-17% מכלל השטח והיא תזכה לחלקה אשר תאפשר לה מימוש הזכויות על ידי בנייה עתידית.

            התרשמתי, כי התובעת, אשר רכשה את זכויותיה אך לאחרונה, ושהיא חברת נדל"ן העוסקת בפיתוח ובבנייה, "אצה לה הדרך" והיא מעוניינת במימוש מיידי של זכויות הקניין בחלקה ואינה נכונה להמתין זמן רב לביצוע החלוקה ופעולות תכנוניות הכרוכות בכך. על כן מעדיפה היא את דרך הפירוק על ידי מכירת החלקה בכללותה למרבה במחיר וחלוקת הפדיון בין הבעלים בהתאם לחלקיהם.

            עם זאת, התובעת אינה שוללת כלל את הפירוק בדרך של חלוקה בעין והדבר בא לידי ביטוי בסעדים המפורטים בסעיף 12 לכתב התביעה.

            אין לשלול את הטענה כי לחלוקה בעין חסרונות, כפי שציין זאת ב"כ התובעת בסיכומיו וכך גם השמאי מטעם בית המשפט. עם זאת, וכפי שנקבע בהלכת רידלביץ נ' מודעי, יש לעשות ככל שניתן לפירוק על דרך חלוקה בעין, שהיא "דרך המלך", כאמור בסעיף 39(א) לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1965, זאת במיוחד בשים לב לכך שכ-50% ואולי יותר מכלל בעלי הזכויות בקרקע, נוקטים בגישה זו.

 

6.      נוכח כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה ומורה על פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין. לעניין זה אני ממנה את עו"ד יהושע קרמר ככונס נכסים לביצוע פירוק השיתוף בדרך זו. אם יהא צורך בכך, יהא רשאי כונס הנכסים לקבל סיוע מקצועי להכנת תכנית חלוקה וכיוצ"ב, ובמקרה זה כל ההוצאות יחולו על כל הבעלים בהתאם לחלקיהם בבעלות בנכס.

בנסיבות העניין - אין צו להוצאות.

 

המזכירות תשלח העתק פסק-הדין לב"כ הצדדים.

ניתנה היום כ"ד בשבט, תש"ע (8 בפברואר 2010) בהעדר.

                                                                              

יצחק שמעוני

שופט בכיר

Source: 
http://info1.court.gov.il/Prod03\ManamHTML5.nsf/07819B959481C3C8422576C400515AFB/$FILE/B32D9D2AA8828A9F422576BD00401EA1.html
תאריך: 
08/02/10
Case ID: 
5905_7
Case type: 
א
סיווגים
שופטים : שופט בכיר
שופט בכיר
עורכי דין : אבידר זכריה אופיר כהן אורן שמני גיורא חומד ח'
אבידר זכריה
אופיר כהן
אורן שמני
גיורא חומד
ח'
מנחם וגנר
מנחם כהן
משה ליפשיץ
Powered by Drupal, an open source content management system