ד"ר צבי כץ נ. דנה ונציה


 

 


 

ד"ר צבי כץ

בעניין:

התובע

ע"י ב"כ עו"ד א' פוזנר וא' פלדמן  

 


 

נ  ג  ד

 


 

1. דנה ונציה

2. יוסף (ג'ו) אלמליח

3. רוני ארזה ונציה

 

הנתבעים

ע"י ב"כ עו"ד ח' סיטון ונ' סולן

 

פסק דין

 

1.         תביעה לאכיפת חוזה מכר מקרקעין על הנתבעים ולפסיקת פיצויים בגין הפרת החוזה. התביעה נפתחה בבית משפט השלום בירושלים, והועברה לבית משפט זה מטעמים שבסמכות בהחלטת כב' השופט י' מילנוב מיום 16.4.07.

 

רקע עובדתי

 

2.         הנתבעת 1 (להלן – דנה או המוכרת) היתה בעלת הזכויות בדירה המצויה ברח' שלמה מולכו 4 בירושלים, הידועה כחלקה 96/5 בגוש 30026 (להלן - הדירה). הדירה מצויה בבית משותף, הרשום בפנקס הבתים המשותפים, וכולל על פי הרישום 8 יחידות משנה. הנתבעת 3 (להלן - רוני) היא אמה ומיופת כוחה של המוכרת בכל הקשור לדירה, וכן מי שערבה להתחייבויותיה של המוכרת בהסכם מכר הדירה. הנתבע 2 (להלן - אלמליח) הוא אחיה של רוני ובמועדים הרלבנטיים לתביעה היה גם הבעלים של דירת הגג בבית המשותף.

 

3.         ביום 29.12.04 התקשרה דנה, באמצעות אמה כמיופת כוחה, בהסכם עם התובע (להלן - כץ או התובע), לפיו רכש התובע את זכויותיה של דנה בדירה. בנוסף לזכויות בדירה נמכרו לכץ גם זכויותיה של דנה במחסן בשטח של 31.75 מ"ר (להלן - המחסן), וב"מילוי" בשטח של 31.30 מ"ר (להלן- שטח המילוי), וכן בשלוש מרפסות פתוחות. שטחים אלה נקראו בהסכם המכר "המחסן והשטחים הנוספים שיוצמדו לדירה". יצוין כי בעוד הדירה מצויה בקומת  קרקע, מצויים המחסן ושטח המילוי בקומת המרתף שמתחת לדירה. באותה עת היה המחסן בגדר חלל גדול בלתי מחולק, ובמסגרת הסכם המכר מכרה דנה לתובע את הזכויות בשטח של כ-31 מ"ר מסוימים מאותו מחסן. המחסן ושטח המילוי הם מושאי המחלוקת בתביעה זו.

 

4.         במועד כריתת הסכם המכר, לא היו המחסן ושטח המילוי רשומים בלשכת רישום המקרקעין כשטחים הצמודים לדירה. להסכם המכר צורף העתק תקנון חדש, שטרם קיבל תוקף, אשר הוצע ונערך ביוזמת הנתבעים עוד קודם לעריכת הסכם המכר, במטרה שיחליף את התקנון הקיים (נספח ג' להסכם המכר, להלן - התקנון המוצע). בתקנון המוצע נרשם, בין היתר, כי לדירה יוצמדו המחסן ושטח המילוי. התקנון המוצע נחתם על ידי רוב דיירי הבית המשותף, לרבות הנתבעים כולם, ולמעט שני בעלי דירות – משפחות שניידמן ומהלר. בהסכם המכר התחייבה המוכרת לעשות ככל יכולתה על מנת להשלים את רישום המחסן ושטח המילוי כצמודים לדירה מוקדם ככל האפשר. התחייבות זו סויגה בהסכם באופן שאם יסתבר שמסיבות שאינן תלויות במוכרת אין כל אפשרות לרשום את ההצמדות בלשכת רישום המקרקעין, לא יחשב הדבר כהפרת ההסכם על ידי המוכרת, ולא תהיה לכץ כל עילה לתבוע אותה או לדרוש כל פיצוי בגין אי רישום ההצמדות (סעיף 2 לחוזה, ראה גם סעיף 5ח' לחוזה, נספח א' לכתב התביעה). יצוין כי עד היום טרם נרשמו ההצמדות בלשכת רישום המקרקעין.

 

5.         לאחר מסירת הדירה, החל כץ בשיפוץ המחסן וחפירת שטח המילוי במטרה לחברם לדירה ולהרחיבה. התובע פתח פתח ברצפת הדירה והתקין מדרגות המובילות מן הדירה אל המחסן המצוי במפלס התחתון. עוד פרץ פתח מן המחסן אל שטח המילוי, רוקן את שטח המילוי, והעמיק את גובה רצפת המחסן. העבודות בוצעו בלא שניתן או נתבקש היתר בניה. בסמוך לאחר תחילת עבודות השיפוץ והבניה, פנה אלמליח לכץ בדרישה כי יחדל מביצוע העבודות וישיב את מצב הדירה לקדמותו. אלמליח טען כי ביצוע עבודות הבניה והכשרת קומת מגורים נוספת בשטח המרתף, פוגעות באחוזי הבניה השייכים לדירת הגג שבבעלותו. בין באי כוח הצדדים התנהל דין ודברים, שלא הביא את המחלוקת לכלל פיתרון, ורוני ואלמליח הגישו תלונות לעירייה בגין עבודות הבניה שביצע כץ ללא היתר. בעקבות התערבותה של המחלקה לפיקוח על הבניה בעיריית ירושלים הופסקו העבודות, ואף התנהלו נגד כץ הליכים פליליים בבית המשפט לעניינים מקומיים.

 

התביעה

 

6.         התובע טוען כי הנתבעים נתנו הסכמתם לשימוש ובניה במחסן ובשטח המילוי ולהפיכתם לחלק משטח המגורים של הדירה, כמו גם לניצול אחוזי הבניה הכרוכים בכך.  התובע טוען כי הנתבעים הפרו הסכמה זו ומבקש להורות על אכיפת ההסכם. התובע טוען כי יש לאכוף על הנתבעים את התחייבותם לרישום המחסן ושטח המילוי כחלק מן הדירה, כולל זכויות הבניה הנלוות לכך, ולתשלום כל ההוצאות הכרוכות בכך, לרבות שינוי תב"ע, קבלת היתרי בניה, ורישום בלשכת רישום המקרקעין. לחלופין הוא מבקש לפצותו בגין ירידת ערך הדירה בשל אובדן שטח עיקרי של כ-63 מ"ר, ובגין נזקים נוספים שנגרמו לו בשל ההפרה. עוד ביקש להצהיר כי התובע זכאי לעבור בכל עת סבירה בדירת הנתבע 2 בדרכו לגג לצורך טיפול במתקני הגג.

 

7.         במהלך הדיונים המקדמיים בתביעה, הסכימו הנתבעים כי לתובע תהא זכות גישה לגג דרך דירתו של נתבע 2, לצורך תחזוק מערכת דוד השמש, בתיאום מראש (בע' 3). עוד הסכים התובע לצמצם טענותיו לשתי הפלוגתאות הבאות (בע' 6 לפרוטוקול):

 

א.      האם ההסכמה לרישום המחסן ושטח המילוי כהצמדות לדירה כללה גם הסכמה לבניה ושימוש בשטחים אלה.

ב.      האם הנתבעים מילאו את החובה על פי החוזה לרישום המחסן ושטח המילוי כהצמדות לדירה.

טענות התובע

 

8.         באשר לפלוגתא הראשונה טוען התובע, כי ניתן ללמוד על הסכמתה של המוכרת לשימוש ובניה במחסן ובשטח המילוי והפיכתם לחלק משטח המגורים בדירה, הן מהסכם המכר, הן מנסיבות כריתתו, והן מהתנהגות המוכרת לאחר כריתתו. לגרסת התובע, בטרם רכש את הדירה, נפגש עם רוני בדירה, בפגישה בה נטלו חלק גם אשתו וגם מתווכת הדירות גב' חוה טפרברג. רוני הציגה בפניהם את הדירה כניתנת להרחבה באמצעות חיבורה למחסן ולשטח המילוי שמתחתיה, ואף ירדה עמם למחסן, והסבירה להם כיצד ניתן לחברו לדירה, לצרף אליו את שטח המילוי ובכך להגדיל את הקומה התחתונה. לגרסתו של כץ, חיפש עבור בנו, אהרן, דירה גדולה בעלת שני מפלסים, וללא האפשרות להרחיב את הדירה לא היה רוכש אותה. מחיר הדירה היה גבוה יחסית ורוני הצדיקה מחיר זה בכך שלאחר שיפוצים מתאימים תגדל הדירה משמעותית. בהמשך המו"מ העלתה רוני את המחיר בטענה כי היא מוכרת לו דירה בעלת שני מפלסים, ובשל כך חל עיכוב משמעותי במכירת הדירה. לבסוף הסכים כץ להעלות את המחיר ב-15,000$ ולשאת בשכ"ט בא כוחה של המוכרת בהליך המכירה. כץ מוסיף וטוען כי במהלך המו"מ ביקש כי בני משפחתה של רוני, אחיה יוסף אלמליח ובתה לורי ונציה, שהם בעלי יחידות בבית המשותף, יתנו את הסכמתם לבניה באופן מפורש, אולם רוני ענתה כי הם מודעים להצהרותיה בעניין זה וכי היא אינה רוצה להטרידם. לאור תשובתה זו, וכדי ליצור אווירה חיובית לקראת חתימת החוזה, החליט כץ להסתפק בהתחייבותה של רוני, בכובעה כנציגת בני משפחתה האחרים.

 

9.         כץ טוען עוד כי לאחר חתימת החוזה החל בעבודות השיפוצים וחפירת המילוי בהתאם להמלצתה של רוני. בתחילה רוני לא הביעה כל התנגדות לביצוע העבודות, אלא אך ביקשה לוודא שהחפירות לא פוגעות ביציבות הבניין, וכץ שיתף עמה פעולה בבדיקת הנושא. רק כחודשיים לאחר מכן החלו הנתבעים להעלות טענות שונות בנדון, ואף פנו לעיריית ירושלים בתלונות נגד כץ. בשל תלונותיהם הועמד כץ לדין פלילי שבסופו נקבע כי יש לסגור את שטח המילוי ולחדול משימוש במחסן למגורים.

10.       לטענתו של כץ, בנוסף לנסיבות כריתתו של החוזה, ניתן ללמוד על הסכמתה של רוני אף ממילות החוזה עצמו, שכן המחסן ושטח המילוי הוגדרו בחוזה כ"ממכר" יחד עם הדירה. גם בתקנון המוצע שנוסח על ידי רוני או מי מטעמה, ונחתם על ידי הנתבעים עוד בטרם התנהל המו"מ עם כץ, נכתב כי יש לצרף לדירה את המחסן ושטח המילוי, כאשר בסעיף 3(ג) לתקנון המוצע, נכתב כי בעלי הדירה יהיו רשאים להתקין דלת בקיר החיצוני של הבית. סעיף זה מוכיח, לטענתו, שהנתבעים הסכימו לכך שבעל הדירה יוכל לבנות במחסן ובשטח המילוי. חיזוק לכך ניתן למצוא, לטענתו, גם בהתחייבותה של המוכרת בהסכם המכר לשאת בתשלום היטל ההשבחה החל או שיחול על הממכר בגין כל הקשור בהצמדת המחסן והשטחים הנוספים לדירה (ס' 5 ו' להסכם),  שכן לטענתו היטל השבחה יחול מצירוף המחסן ושטח המילוי כחלק עיקרי מהדירה. כץ מוסיף וטוען, כי יש לפרש את החוזה על פי תכלית מסחרית: במידה ושטח המילוי יישאר חסום ללא כל שימוש, הרי שהתוצאה היא כי כץ שילם מחיר גבוה על שטח גדול שהוא אינו יכול לעשות בו כל שימוש, וזוהי תוצאה בלתי אפשרית ובלתי הוגנת. עוד נטען, כי על אף שאין בידי כץ אישורי בניה לבצע חפירות ולחבר את המחסן ושטח המילוי לדירה, הרי שיש לפרש את ההסכם כך שכץ רכש את הזכות לגור במחסן ובשטח המילוי, גם אם יהיה עליו להשיג היתר לשם כך, והנתבעים או מי מטעמם, לרבות אלמליח, לא יתנגדו למתן ההיתר. לחלופין טוען כץ, כי גם אם ההסכם הוא בלתי חוקי, יש לקיימו משיקולים של צדק, שהרי ידוע ומפורסם בירושלים שישנם כאלו שבונים בתוך דירתם גם ללא היתרי בניה מתאימים. לעניין זכויות הבניה טוען כץ, כי רוני היא מיופת כוחו ושליחתו של אלמליח, כי ויתרה בשמו על זכויות הבניה המצורפות לדירת הגג שבבעלותו, ככל שישנן כאלו, וכי זכויות הבניה נמכרו, למעשה, לכץ במסגרת הסכם מכר הדירה.

 

11.       בנוגע לפלוגתא השנייה טוען כץ, כי אי רישום ההצמדות על שמו, חרף השנים שחלפו מאז חתימת החוזה, מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר. רוני ערבה להסכם באופן אישי והייתה הרוח החיה שמאחורי העסקה, והעובדה שמינתה עורכי דין לביצוע הרישום אינה פוטרת אותה מלעקוב ולוודא שאכן הרישום מבוצע ללא עיכובים מיותרים. כץ טוען עוד כי רוני הטעתה אותו בהסתירה ממנו את התנגדות הדיירים מהלר ושניידמן לחתימה על התקנון המוצע ותיקון צו רישום הבית המשותף. ככל שעובדות אלו הן שמעכבות את הרישום, מנועה רוני מלהסתמך עליהן על מנת לפטור אותה מקיום התחייבויותיה. כץ מוסיף וטוען כי המוכרת ורוני יכולות היו לעקוף את התנגדותם של מהלר ושניידמן ולבצע אך את רישום ההצמדות לו התחייבו, אולם גם זאת לא נעשה. לטענתו, על רוני מוטל הנטל להוכיח כי עשתה ככל יכולתה כדי לבצע את הרישום, והיא לא עמדה בנטל זה.

 

טענות הנתבעים

 

12.       אלמליח טוען להעדר יריבות בינו ובין התובע, ולהעדר עילת תביעה נגדו. לטענתו, לא התקשר בכל הסכם עם התובע, אין הוא מכירו, ולא התחייב כלפיו לדבר. אלמליח מוסיף וטוען  כי שימוש במחסן ובשטח המילוי כשטח מגורים יש בהם משום ניצול אחוזי בניה השייכים לו על פי תקנון הבית המשותף התקף, וזאת ללא הסכמתו ותוך פגיעה בקניינו.

 

13.       הנתבעות 1 ו-3 (להלן – הנתבעות) מכחישות כי בוצע מצג כלשהו או כי ניתנה התחייבות להפיכת המחסן ושטח המילוי לשטח מגורים עיקרי, וטוענות כי לשונו הברורה של החוזה מבטאת באופן מלא את התחייבויות הצדדים, ומהווה ראיה חד משמעית באשר לאומד דעת הצדדים עת חתמו על החוזה. הגדרת ה"ממכר" בחוזה מגדירה את הדירה לחוד ואת המחסן ושטח המילוי לחוד, כאשר לא נזכרת בגוף החוזה כל התחייבות או הסכמה מצד המוכרת לשימוש במחסן ובשטח המילוי לצרכי מגורים. לטענת רוני, סירבה באופן עקבי, כפי שעולה גם מטיוטות החוזה שהוחלפו בין הצדדים, לשימוש ובניה במחסן ובשטח המילוי כשטח עיקרי למגורים, ומעולם לא נתנה הסכמתה לכך. הסיבה להסכמתה להצמדתו של שטח המילוי לדירה, נבעה אך מהתעקשותו של עו"ד מיכאל כץ, ב"כ התובע, אשר ביקש להבטיח שלא ייבנה אי פעם דבר מתחת לדירה. מכל מקום, לא היה בהסכמתה זו משום הסכמה לחפירת שטח המילוי והוספתו לשטח הדירה.

 

14.       לטענת הנתבעות, גם הנסיבות החיצוניות של חתימת החוזה, לרבות השלב הטרום חוזי וחילופי הטיוטות בין הצדדים, מעידים, כי לא הייתה הסכמה לשימוש ובניה במחסן ובשטח המילוי כשטח עיקרי: בין הצדדים התנהל מו"מ ארוך וקפדני, במהלכו הוכנו מספר טיוטות על ידי באי כוח הצדדים. כץ ביקש להוסיף לחוזה סעיף לפיו יומצאו לו אישורים בדבר הסכמתם של אלמליח ולורי ונציה לפתיחת דלת או חלונות במחסן שיוצמד לדירה, אולם רוני הביעה התנגדותה לדרישה זו, בכל נוסחיה ובכל הטיוטות שהוחלפו. הובהר לתובע כי לא תהא הסכמה להפיכת המחסן ושטח המילוי לשטח עיקרי למגורים, דבר שיהיה בו כדי לגזול מאחוזי הבניה, ככל שקיימים, השייכים לאלמליח, או לפגוע באפשרות לתוספת בניה בעתיד. על רקע זה התפוצץ המו"מ בין הצדדים. לטענתה של רוני סירבה בעקביות גם לנוסחים מרוככים יותר, ואכן כל הסעיפים הללו נמחקו מן החוזה. גם לאחר כריתתו של החוזה הביעה רוני את התנגדותה לבניה למן ההתחלה, ואף פנתה לכץ בעניין זה, אולם בא כוחו הוליך אותה שולל בהבטיחו לה כי עבודות הבניה יופסקו והמצב יוחזר לקדמותו. משנוכחה לדעת שלא כך הם פני הדברים, הגישה תלונות על ביצוע העבודות לעיריית ירושלים. לחלופין טוענת רוני, כי גם אם היו אמירות מצידה במהלך המו"מ בין הצדדים, לפיהם ניתן לחבר את המחסן ושטח המילוי לדירה, הרי שמדובר באמירות מקובלות במסגרת מו"מ למכירת דירה, ועל כץ היה להפעיל שיקול דעת עצמאי ולבצע את הבדיקות הנדרשות. כץ ידע או היה עליו לדעת מהו המצב התכנוני של הדירה, לרבות היעדר זכויות הבניה, וכי יש צורך בהיתרי בניה על מנת לבנות במחסן ובשטח המילוי, אולם הוא החליט לקחת את הסיכון ולבנות בניגוד לדין.

 

15.       באשר לפלוגתא השנייה טוענות הנתבעות כי עשו כמיטב יכולתן לרשום את ההצמדות לדירה. העיכוב ברישום צו הבית המשותף נוצר שלא באשמתן, ובשל מניעה אובייקטיבית: עו"ד ירדני, אשר מונה על ידן לטיפול ברישום, התפטר בשל אי הסכמת חלק מן הדיירים לצרף חתימותיהם למסמכים הדרושים לתיקון צו רישום הבית המשותף. הטיפול הועבר לעו"ד אלקס קליין, אולם זה חלה ואושפז למשך תקופה ארוכה. גם מחלוקות בין הדיירים מהלר ושניידמן מנעו את הרישום. רוני מצידה לא חסכה מאמצים והוצאות כספיות לקידום הרישום, לרבות תשלום שכר טרחה לעורכי הדין ופנייה אליהם בכתב ובע"פ לשם זירוז הרישום, והיא אף ניסתה לגשר בין שניידמן למהלר ולהביאם לפתרון המחלוקות שביניהם. מכל מקום, בכל טיוטות ההסכם, ואף בנוסחו הסופי, ביקשה להדגיש כי אי רישום המחסן או שטח המילוי על שם התובע בלשכת רישום המקרקעין מסיבות שאינן תלויות בה לא ייחשב כהפרת הסכם. לחלופין טוענות הנתבעות כי גם אם יקבע שלא עשו כמיטב יכולתן לרשום את ההצמדות, אזי יש להפחית את סכום הפיצוי המוסכם שיוטל עליהן בשל היעדר כל יחס סביר בין ההפרה וגובה הפיצוי המוסכם, מה גם שמדובר בהפרה קלה גרידא. הנתבעות שוללות את טענת התובע להפרת חובת תום הלב או חובת הגילוי החלה עליהן באשר לעיכובים שנוצרו בהליך רישום צו הבית המשותף. לטענתן, התובע לא הוכיח כי נגרם לו נזק עקב הסתמכותו על המצג הנטען, ועל כן הוא אינו זכאי לסעד הפיצויים: התובע קיבל לידיו את החזקה בדירה, במחסן ובשטח המילוי, והדירה אף נרשמה על שמו. עוד הן טוענות כי התובע נטל על עצמו את הסיכון שהמחסן ושטח המילוי לא ירשמו לעולם כצמודים לדירה. גם לגופו של עניין טוענת רוני כי לא הציגה מצג שווא בשלב המו"מ, שכן היא הדגישה בפני כץ כי התקנון המוצע הינו הצעה בלבד, והוא חסר את חתימותיהם של שניידמן ומהלר, ואף לא הייתה כל מניעה כי התובע יבצע בעצמו בירורים נוספים בנוגע להסכמות הדיירים. רוני מוסיפה וטוענת כי בעת החתימה על החוזה לא הייתה לה כל סיבה להניח שקיימת מניעה של ממש להשגת החתימות החסרות, ואין להטיל עליה חובת גילוי בנוגע לעובדות שנודעו לה לאחר כריתת החוזה. הנתבעות מוסיפות וטוענות כי התובע לא הוכיח את הנזקים שנגרמו לו, לטענתו, בשל אי הרישום. 

 

דיון

 

הסכמת המוכרת לבניה בשטחים הצמודים

 

16.      סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, קובע כדלקמן:

 

"בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן - התקנון), שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות; הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד".

 

החוק מאפשר, אם כן, להצמיד חלקים מסוימים מן הרכוש המשותף לדירה, כשדינו של החלק הצמוד כדין הדירה שאליה הוצמד. יחד עם זאת, נעשתה הבחנה בין הצמדת חלק מן הרכוש המשותף לאחת מן הדירות, לבין זכות בעל הדירה לבנות בשטח הצמוד ולחברו לדירתו. לשם בניה בשטח הצמוד, יש צורך בהסכמה מפורשת של כל מי מבעלי הדירות שזכויותיו יפגעו בשל הבניה (ע"א 239/79 גלבורט נ' הממונה על המרשם, פ"ד לד(2), 807, 812 (1980)).

 

17.       האם הסכמת המוכרת לרישום המחסן ושטח המילוי כהצמדות לדירה כללה גם הסכמה לבנייה ושימוש בשטחים אלה למגורים? עיקרה של מלאכת פרשנות החוזה הוא הניסיון לברר את כוונתם האמיתית של הצדדים, קרי: כוונתם המשותפת כפי שבוטאה בחוזה. המקור האמין והחשוב ביותר לאומד דעתם של הצדדים הוא לשון החוזה עצמו. על פי ההלכה, מקום בו לשון החוזה היא ברורה וחד משמעית, יש להעניק לה משקל מכריע בפרשנותו (ע"א 5856/06 אמנון לוי נ' נורקייט בע"מ, ניתן ביום 28.1.08). לשון זו יש לנסות ולקרוא כפשוטה, במשמעותה הטבעית והרגילה, כאשר משמעות גלויה עדיפה על פני משמעות נסתרת (ג' שלו, דיני חוזים, מהדורה שנייה, עמ' 303-301). רק שעה שלשון החוזה אינה ברורה די הצורך, יש לפנות לנסיבות החיצוניות לחוזה, על מנת שאלה תלמדנה על אומד דעתם של הצדדים, ותסייענה בפרשנותו (ע"א 9551/04 אספן בניה ופיתוח בע"מ נ' מדינת ישראל, עמ' 27-24, ניתן ביום 12.10.09, ראה גם דברי כב' השופט דנציגר בע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ נ' טהוליאן, עמ' 74-73, ניתן ביום 10.9.09).

 

18.       בענייננו, אין בלשון החוזה כל אחיזה לטענות התובע. אין בהסכם כל תניה המורה על הסכמת המוכרת לבניה בשטחים הצמודים, לצירופם כשטח עיקרי לדירה, או להענקת אחוזי בניה לתובע. יתירה מכך, אפילו בטיוטות החוזה המתוקנות שהוצעו ע"י ב"כ התובע במהלך המשא ומתן אין כל תניה כזו. לשונו של החוזה העומד ביסוד ההתקשרות בין המוכרת והתובע ברורה, ומעידה על כך שכוונת הצדדים הייתה לצירוף המחסן ושטח המילוי כהצמדות לדירה, ולא כשטח עיקרי למגורים: החוזה מבחין בין הדירה עצמה לבין המחסן, שטח המילוי ושלוש המרפסות, המוגדרים בחוזה כ"מחסן ושטחים נוספים שיוצמדו לדירה" (סעיף 1 לחוזה). ההתייחסות למחסן ולשטח המילוי אינה כאל חלק מן הדירה, אלא כשטחים אשר יוצמדו לה. יתר על כן, המונח "הצמדה", על הטיותיו השונות, חוזר לכל אורך החוזה בקשר עם המחסן ושטח המילוי. כך נרשם בסעיף 2 לחוזה: "המוכר... פועל לרשום תיקון לצוו הבתים המשותפים באופן שבו ירשמו המחסן והשטחים הנוספים שיוצמדו וירשמו בספרי המקרקעין שבלשכת רישום המקרקעין בירושלים כשטחים נפרדים ומסומנים המוצמדים לדירה בצמידות מיוחדת ובלעדית על פי חוק המקרקעין... רישום ההצמדות כנ"ל טרם הושלם והמוכר מתחייב לפעול ולעשות ככל יכולתו על מנת לבצע ולהשלים את הרישום כנ"ל במועד מוקדם ככל האפשר". בסעיף 5(ח) לחוזה נכתב כי המוכרת מתחייבת לפעול על מנת לרשום את שינוי צו הבית המשותף "על מנת שהמחסן והשטחים הנוספים שיוצמדו לדירה האמורים להירשם כשטחים צמודים לדירה ירשמו כנ"ל במועד מוקדם ככל האפשר" (ההדגשות אינן במקור). זאת ועוד. בהתאם לסעיף 25(ג) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, ביטויים בחוזה שנוהגים להשתמש בהם בחוזים מאותו סוג יש לפרש לפי המשמעות הנודעת להם באותם חוזים. ההנחה העומדת בבסיס הוראה זו היא, כי לכך התכוונו הצדדים לחוזה, בעשותם שימוש בביטויים אלו דווקא (ג' שלו, שם, בע' 306). בענייננו, ס' 55 לחוק המקרקעין מאפשר להצמיד לדירה שבבית משותף חלקים מן הרכוש המשותף, כאשר זכויות בניה אינן נכללות בגדרו. לפיכך, יש לפרש את המונח "הצמדה" שבחוזה באופן שלדירה הוצמדו המחסן ושטח המילוי ללא כל זכויות בניה נלוות. ככל שהצדדים חפצו ליתן למושג "הצמדה" תוכן אחר או רחב יותר מן הנהוג בסוג זה של חוזים, היה עליהם לציין זאת באופן מפורש. כזאת לא נעשה. יצוין כי גם תשריט הבית ושטחי ההצמדות, אשר צורף לחוזה המכר, מורה על דירה לחוד ועל הצמדות לחוד (נספח ב' לתצהיר כץ).

 

19.       גם עדותו של עו"ד יונתן לבני תומכת בטענות הנתבעות. עו"ד לבני ייצג את הנתבעות בכל הקשור למכירת הדירה. לפי עדותו, טרם חתימת חוזה המכר התנהל בין הצדדים משא ומתן ארוך ומייגע. במהלך המשא ומתן התעקש עו"ד כץ, ב"כ התובע, כי המחסן ושטח המילוי יוצמדו לדירה, וזאת על מנת להבטיח כי איש לא יוכל לבנות בשטחים אלה. לטענת לבני, מעולם לא דובר על כך שהתובע יוכל לפנות את המילוי ולצרף שטח זה, יחד עם המחסן, לשטח הדירה.

 

20.       אין בהתחייבותה של המוכרת לשאת בתשלום היטל ההשבחה כדי להוכיח כי הסכימה לשימוש במחסן ובשטח המילוי כחלק מן הדירה. מול פרשנותו של כץ בענין זה עומד הסברה של רוני לפיו בעירייה נרשם המחסן כחלל ועלתה אפשרות כי יוטל היטל השבחה כתוצאה משינוי הגדרתו מחלל למחסן. במקרה כזה, היה עליה לשאת בתשלום ההיטל (עדות רוני, בע' 158 לפרוטוקול).

 

21.       אכן, ישנן עדויות מספר אשר תומכות בגרסתו של התובע, לפיה בטרם נחתם החוזה בין הצדדים, הציגה רוני את הדירה כניתנת להגדלה באמצעות חיבורה למחסן ולשטח המילוי. כך טענה המתווכת חוה טפרברג בעדותה, כי רוני הציגה את הדירה לרוכשים פוטנציאליים כדירה הנמכרת עם מחסן ועם אפשרות לחבר את המחסן לדירה. עוד העידה כי באחד מביקוריה בדירה עם ה"ה כץ הציעה רוני לחפור את השטח הצמוד למחסן. יחד עם זאת העידה טפרברג כי הייתה ערה לכך שלשם ניצולם של שטחים אלה למגורים, יש צורך בהיתר בניה ובהסכמת השכנים, וכי היא נוהגת להבהיר זאת לכל לקוחותיה. עוד העידה כי היתה בדעה כי אחוזי הבניה בחלקה נוצלו עד תום (בע' 28-29). גם מתווך הדירות יורם אינדיק, אשר פעל למכירת הדירה עוד בטרם זו הוצגה לכץ, העיד כי המחסן הוצג ככזה שניתן לחברו לדירה. רוני הכחישה בחקירתה כל הסכמה לחיבור ושימוש במחסן ובשטח המילוי כחלק מן הדירה. ואולם, גם אם אכן הוצגו המצגים הנטענים, אין בכך די כדי להקים לתובע זכות לבניה ושימוש למגורים בשטחי ההצמדות. על מנת שמצג כאמור יזכה צד לחוזה בסעד של אכיפה, על מצג זה להשתכלל לכלל תניה חוזית (ע"א 8737/00 "שלפרד" חברה לפיתוח ובנין בע"מ נ' יוסף ז'אק, פ"ד נו(4)662). בסופו של יום, כפי שעולה מלשון החוזה וממהלך המשא ומתן לכריתתו כפי שיתואר להלן, תניה כזו לא נכללה בחוזה שנחתם בין הצדדים.

22.       כץ ורעייתו טענו כי ללא האפשרות להרחיב את הדירה לשטחי ההצמדות, לא היו רוכשים את הדירה, וכי סוגיה זו הייתה מהותית ביותר עבורם (עמ' 65 לפרוטוקול, ס' 3-2 לתצהיר ציפי כץ, ס' 6 לתצהיר התובע). כץ אף העיד כי ביקש מבא כוחו מפורשות להסדיר ענין זה בחוזה המכר. חרף זאת, לא ידע כץ להסביר בחקירתו מדוע סוגיה זו לא מצאה ביטויה בחוזה:

"ש. התייעצת עם עו"ד כץ ואמרת לו מה ראיתם ומה אתם מבקשים שיירשם בחוזה?

ת. כן.

ש. אמרת לו גם שראית את הדירה הזו ויש למטה שטח של מחסן ושטח של מילוי?

ת. כן.

ש. ואמרת לו שזה הופך להיות חלק מדירת המגורים?

ת. כן.

ש. אני אומר לך שאין לזה זכר בטיוטות וגם לא בחוזה הסופי?

ת. אין לי מה להגיד." (צבי כץ, בע' 72).

 

עו"ד מיכאל כץ, בא כוחו של התובע, אישר אף הוא כי הדברים נאמרו לו על ידי התובע :

ש. מר כץ אמר לך מה הוא הולך לקנות?

ת. כן, הוא אמר לי מה שנאמר לו לגבי המכירה וביקש שארשום בחוזה. הוא אמר שהוא הולך לקנות דירה כאשר אליה ניתן לחבר במדרגות מן הדירה את המחסן שמתחת לדירה ושיש שטח מילוי שלגבי שטח המילוי הוא לא בטוח מה יש שם, אם סלע או חצץ." (עו"ד כץ, בע' 88. ראה גם ס' 1 לתצהירו של עו"ד כץ).

 

טענות התובע ובא כוחו פועלות לחובת התובע. חרף היות הבניה סוגיה מהותית, ואפילו קריטית לכריתת החוזה, כטענת התובע, לא נכללה בחוזה כל תניה, או ראשית תניה, המורה על כך. ויודגש, התובע אישר בעדותו כי היה ידוע לו "שמה שקובע זה מה שמסכימים בחוזה בכתב" (בע' 73). יתר על כן, מתוך עדותו של עו"ד כץ ניתן ללמוד כי אף שהיה ער לכך שהסכמות אלו לא נכללו בטיוטה הראשונית של החוזה, לא מצא לנכון לתקן ולהוסיף הסכמות אלה בגוף החוזה באופן מפורש. וראה מעדותו:

"ש/ת עו"ד ליבני ניסח את הטיוטה הראשונה של החוזה.

ש. יש לך את הטיוטה הראשונה של עו"ד לבני?

ת. כן, זהו נספח א' לתצהירי. אני מיד טלפנתי לו ואמרתי לו שלא על זה מדובר ולא את זה קונים ואז הוא אמר לי...

...

ת. ... הוא בשיחה אמר לי בפירוש שהוא מודע לזה שהם קונים גם את שטח המילוי והמרתף ושאשלח אליו את הטיוטה המתוקנת שלי. הוא אמר לי: אני מודע לזה, והגב' ונציה אכן אמרה לי שהיא מכרה גם את המרתף וגם את שטח המילוי כיחידה אחת ושלח לי את הנוסח כפי שאתה רואה אותו...

...

ש. למה הוא לא רשם את זה?

ת. כי באותו היום שלחתי לו טיוטה מתוקנת. למיטב זכרוני הוא אמר לי: אני שולח לך את הנוסח הזה כדי שיהיה לך את המבנה הכללי, את הפרטים של הדירה, גוש חלקה וכו', ותכניס את מה שהוסכם ונעבור על זה". (עו"ד כץ, בע'  88-89).

 

אף על פי כן, עו"ד כץ לא העלה הסכמה נטענת זו על הכתב, לא ביקש לתקן את החוזה ע"י הוספתה, ובפועל זו לא נכללה בחוזה. עו"ד כץ אף הודה בחקירתו כי ההסכמות הנטענות ע"י התובע אינן נכללות בהסכם המכר:

 

"ש. ...איפה זה כתוב שזה יצורף כשטח עיקרי?

                        ת. בחוזה עצמו לא כתוב שטח עיקרי.

ש. ..נאמר בצירוף ג', בס' 6 ו-7, שכל זכויות הבניה העיקריות במגורים הן שייכות לדירות אחרות.

ת. אני מודע למה שכתוב ואנחנו לא מכחישים את מה שכתוב.

ש. אתה מסכים איתי שכל מה שאתם דורשים ברישום הוא שיירשם בלשכת רשם המקרקעין הצמדה של מחסן ושל שטח מילוי. בהגדרות האלה. נכון?

ת. כן" (בע' 97).

 

"ש. אתה מסכים איתי כשאומרים שטח מילוי, הכוונה שהוא מלא ואינו ניתן לשימוש?

ת. כשמו כן הוא. אך בפרקטיקה למדתי ששטח מילוי בהרבה מקומות משמש כחדר מגורים וזה גם מה שנאמר ללקוח שלי גם ע"י ונציה וגם ע"י המתווכת.

ש. המתווכת אמרה לך את זה?

ת. נדמה לי שגם לי היא אמרה שהיא מכירה הרבה מאוד דירות בירושלים ומוכרת דירות של מילוי ומחסן שמשמש כחלק מהמגורים.

לשאלת בית המשפט:

ש. מהתשובות שלך עולה שהיה פער בין ההסכמות הפרקטיות לבין הדברים שהועלו בחוזה.

ת. אין מחלוקת שלפי ההתחייבויות בחוזה הם היו צריכים להצמיד לדירה כפי שהצמידו מרפסת פתוחה, וזו היתה התחייבות בלתי חוזרת שלהם. הכוונה להצמיד את שטח המילוי והמחסן" (בע' 98).

 

הדברים מדברים בעד עצמם. על כך נאמר כי "אמונתו הסובייקטיבית של צד להסכם, אשר לא מצאה כל ביטוי מפורש או משתמע בלשון ההסכם, אינה מוסיפה לפרשנותו הנכונה, כשם שאין חשיבות לציפיות שהגה צד להסכם בעקבות כריתתו" (ע"א 5597/90 מזל כהן נ' תקליטי סי.בי.אס בע"מ, ניתן ביום 29.6.93). לכך יש להוסיף כי בסעיף 11 להסכם הותנה מפורשות כי ההסכם ממצה את הסכמות הצדדים:

 

"הסכם זה משקף את כל ההסכמות בין הצדדים ואין זולתו תנאים ו/או הבטחות ו/או מצגים נוספים כלשהם ומבטל כל זכרון דברים אשר נחתם בין הצדדים, אם נחתם".

 

 

23.       גם הנסיבות החיצוניות של כריתת החוזה תומכות בטענות הנתבעות. אין חולק כי טרם לכריתת החוזה, התנהל בין הצדדים לו משא ומתן ממושך, קפדני ודקדקני, במסגרתו הוחלפו ביניהם מספר טיוטות חוזה. הנתבעות הגישו שתי טיוטות חוזה אשר הוחלפו בין הצדדים ובאי כוחם, וקדמו לחתימת החוזה: בסעיף 5(י) לטיוטה הראשונה (נספח ד' לתצהירה של רוני), המפרט את התחייבויות המוכרת, הוסף ע"י עו"ד כץ, ב"כ התובע: "להמציא מיד ועל פי דרישה ראשונה של הקונה או מי מטעמו את הסכמתם ואישורם של אלמליח יוסף, ונציה רוני ארז וונציה לורי בעלי יחידות בבית בו נמצא הממכר ו/או של כל מי שיבוא מטעמם או במקומם, לכל בקשה שתוגש ע"י הקונה לפתיחת דלת ו/או חלונות במחסן שיוצמד לדירה ולחתום לצורך כך על כל מסמך, בקשה או אישור שיידרש לצורך קבלת היתרים ואישורים כדין". סעיף זה נמחק בטיוטה על ידי רוני ולא הוכנס לחוזה הסופי. גם בס' 5(ז) לטיוטת ההסכם נרשם ע"י עו"ד כץ: "לשלם את כל התשלומים, החיובים וההוצאות מכל סוג ומין שהוא החלים ו/או שיחולו, בגין שינוי צוו הבתים המשותפים על הבית בו מצוי הממכר ורישומם של המחסן והשטחים הנוספים שיוצמדו לדירה כיחידות נפרדות הצמודות לדירה כחוק, בלשכת רישום המקרקעין בירושלים". המילים "כיחידות נפרדות הצמודות לדירה" נמחקו ע"י בא כוחה של המוכרת. עו"ד כץ אישר בחקירתו כי מחיקה זו תואמת את כוונת הצדדים: "אז נכון שזה לא יחידות נפרדות, יכול להיות שזו היתה טעות מבחינת רישום, לא היחידות נפרדות אלא כהצמדות" (בע' 90). בטיוטה השנייה והמאוחרת יותר שהועברה בין הצדדים (נספח ה' לתצהירה של רוני) הוסף ע"י עו"ד כץ בסעיף 5(יב): "ליתן את הסכמתה והסכמת בני משפחתה שהינם בעלי יחידות בבית בו נמצא הממכר, במועד שיידרש ככל שיידרש ע"י העירייה, לבקשת הקונה שתוגש לעירייה לקבלת היתר לפתיחת דלת או חלונות במחסן המצוין בסעיף 1 למבוא להסכם". ליד סעיף זה הוסיפה רוני בכתב ידה את המילה המודגשת "לא!!", ומחקה את הסעיף, אשר לא הוכנס בסופו של יום לחוזה הסופי. מסעיף זה, אשר נכתב ע"י עו"ד כץ, ניתן ללמוד כמה דברים: ראשית, כי התובע היה מודע לכך שיידרש לאישורים והיתרים מתאימים מעיריית ירושלים לצורך בנייה במחסן. שנית, כי רוני התנגדה מכל וכל ובאופן עקבי ליתן הסכמתה או לקבל את הסכמת בני משפחתה, לפתיחת דלת או חלונות במחסן, ואף על פי כן חתם כץ על ההסכם כמות שהוא מבלי לעמוד על דרישותיו. שלישית, וזה העיקר, התובע טרח לתקן את ההסכם ע"י הכנסת תוספות שונות, לרבות הוספת חיוב למתן הסכמה לפתיחת חלון או דלת במחסן (תיקון אשר נדחה ע"י המוכרת), אולם לא טרח להוסיף להסכם דבר בנוגע להתחייבות המוכרת בה ראה לטענתו את עיקרו של החוזה, והיא בניה בשטחי ההצמדות וצירופם לדירה כשטח למגורים. לא ניתן להסיק מכך, אלא שמעולם לא ניתנה התחייבות כזו.

 

24.       השתלשלות העניינים לאחר כריתת החוזה אינה תומכת בטענות התובע. אין חולק כי זמן קצר לאחר תחילת עבודות הבניה במחסן ובשטח המילוי הביעו הנתבעים את התנגדותם החד משמעית לביצוע העבודות במכתבי מחאה ודרישה שהפנו לתובע, ואף הגישו תלונה על ביצוע העבודות לעירית ירושלים (וראה  חליפת המכתבים הענפה המצורפת לתצהירה של רוני). אמנם בתחילת העבודות לא הביעה רוני את מחאתה, אולם לטענתה היה זה רק בשל כך שלא הבינה בתחילה מה טיב העבודות המבוצעות במקום, ומיד לכשהבינה, פעלה להפסקתן. התובע עצמו מודה כי לאחר כריתת ההסכם עשו הנתבעים כל שביכולתם על מנת למנוע מהתובע בניה בשטח המחסן והמילוי ושימוש בהם כשטח עיקרי, טענו כי הצמדת המילוי אינה כוללת את הזכות לבצע בו עבודות, וכן טענו לפגיעה באחוזי הבניה השייכים לאלמליח (ראה ס' 15 לכתב התביעה). חרף חליפת המכתבים הענפה בין הצדדים, לא נטען מעולם ע"י כץ או בא כוחו, באיזה מן המכתבים, כי מי מן הנתבעים נתן הסכמתו לביצוע העבודות (וראה גם עדותו של כץ בע' 77 ובע' 74).

 

לסיכום סוגיה זו יש לקבוע, כי ההסכמה לרישום המחסן ושטח המילוי כהצמדות לדירה לא כללה גם הסכמה לבניה בשטחים אלה ולשימוש בהם כחלק עיקרי מן הדירה.

 

אחוזי הבניה

25.       סוגיית אחוזי הבניה מחייבת התייחסות נוספת. אין חולק כי לשם בניה במחסן ובשטח המילוי וחיבורם לדירה כשטח עיקרי יש צורך בניצול אחוזי בניה. התובע טוען כי פרשנות ההסכם מחייבת את המסקנה כי זכויות הבניה נמכרו לו אף הן. לא מצאתי כל בסיס לטענה זו.

26.       זכויות בנייה בבית משותף הן נכס בבעלות משותפת של בעלי הדירות: "זכויות הבנייה הינן נכס בבעלות משותפת, אף-על-פי שאינו חלק מן הרכוש המשותף. הזכויות הללו נובעות מהבעלות בקרקע, וכיוון שהקרקע עליה ניצב בית משותף שייכת במשותף לדיירים, אף זכויות הבנייה עליה שייכות להם במשותף. אולם בעלים במשותף של זכויות בנייה יכול לוותר עליהן, ולהעבירן לאחר" (ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב, פ"ד מ(4)680,673 (1986), ע"א 151/87 ש. ארצי, חברה להשקעות בע"מ נ' רחמני, פ"ד מג(3) 489, 503 (1989)). בעלי דירות בבית משותף רשאים להסכים או להשלים עם שלילת זכויות הבניה והעברתם לאחר. ביכולתם לעשות כן בהתנאה מתאימה בתקנון המוסכם של הבית המשותף או בהסדר חוזי אחר. עם זאת, אין רואים בהצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה פלונית ככוללת בחובה גם את אחוזי הבניה על אותו רכוש, אלא אם נקבע כך במפורש (ע"א 19/81 ביבי נ' דר' הורברט, פ"ד לז(2) 497          (1983), ע"א 10322/03 ישעיהו נ' שטרייכר, פ"ד נט(6) 459,449 (2005), ע"א 11965/05 עזבון קליין נ' שרון, ניתן ביום 27.8.09).

 

27.       הנתבעים טוענים כי זכויות הבניה, ככל שקיימות, הינן בבעלותו של בעל דירת הגג (שהיה אלמליח בעת כריתת החוזה), על פי הסכמת בעלי הדירות בתקנון המוסכם של הבית המשותף. סעיף 2 לתקנון קובע כדלקמן:

"כל בעלי היחידות בבית המשותף הנ"ל מסכימים לכך כי:

(א) למרות האמור בכל חוק, או בתוספת לחוק, או בכל הסכם או בתוספת להסכם או בכל מקום אחר יהיו רשאים בעלי הגג לנצלו או להעבירו למי שימצאו לנכון ובתנאים שימצאו לנכון, ויהיו רשאים להקים עליו קומות נוספות או חלקי קומות נוספות כאלה או מבנה נוסף או חלקי מבנה נוסף, בכל עת שימצאו לנכון, ללא קבלת הסכמת הדיירים האחרים ו/או בעלי היחידות האחרות שבבית המשותף...

(ב) בעלי הגג  יהיו רשאים לבנות את הבניה על הגג מרצונם ולפי כל חלוקה שירצו ולכל צורך שירצו ולנצל ע"י כך את כל אחוזי הבניה שיש לבית המשותף הנ"ל. כן יהיו בעלי הגג או מי שיבא במקומם רשאים לקבוע כי הגג הנ"ל ו/או כל גג שיהיה עליו אחרי הבניה הנוספת לפי המקרה, יהיו רכוש משותף, ואז יהיו הם רשאים לשנות את צו הרישום של הבית המשותף בהתאם לזה..." (ההדגשה במקור) (נספח א' לתצהירה של רוני).

 

כלל לא ברור אם אכן קיימות בנכס זכויות בניה בלתי מנוצלות. ואולם, גם אם קיימות זכויות כאלה, בין אם הן בבעלותם המשותפת של כל בעלי הדירות בבנין, ובין אם בבעלותו הבלעדית של אלמליח, לא הובאה כל ראיה המעידה על כך שאלו הועברו לתובע. מכאן שגם לו ניתנה הסכמתה של המוכרת לבניה או לניצול אחוזי בניה, וכאמור איני סבורה כך, לא היה בכך כדי להועיל לתובע ולא ניתן היה לזכותו בסעד האכיפה לו עתר. לא הובאה ולו ראשית ראיה לכך שאלמליח נתן הסכמתו לבניה או ויתר על זכויות הבניה, ככל שאלה בבעלותו, וההיפך הוא הנכון (וראה גם עדות התובע בע' 73-74 לפרוטוקול). מיד לכשנודע לו על עבודות השיפוץ והחפירה, מחה אלמליח בפני כץ פעמים רבות כי עבודות הבניה פוגעות בזכויות הבניה השייכות לו ודרש השבת המצב לקדמותו (ראה נספחים י', י"א, י"ד, ט"ו, וכ"א לתצהירה של רוני).

 

רישום המחסן ושטח המילוי כהצמדות לדירה

28.       כאמור, בעת החתימה על החוזה, המחסן ושטח המילוי טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין כצמודים לדירה. עוד בטרם נחתם החוזה, נעשו ניסיונות על ידי רוני ובני משפחתה להחליף את התקנון התקף בתקנון המוצע, בו הותנה, בין היתר, כי המחסן ושטח המילוי יוצמדו לדירה. התקנון המוצע נחתם על ידי רוני ונציה, יוסף אלמליח, לורי ונציה (בעלת הזכויות בחלקת משנה 96/6) ומייקל וייס (בעל הזכויות בחלקת משנה 96/4). חתימותיהם של הדיירים שניידמן ומהלר נותרו חסרות לתיקון התקנון ולתיקון צו רישום צו הבית המשותף. התקנון המוצע צורף כנספח להסכם המכר, ובהסכם גופו התחייבה המוכרת לעשות "ככל יכולתה" על מנת לרשום את המחסן ושטח המילוי כהצמדות לדירה:

 

"המוכר מצהיר כי הוא בהסכמה ובשיתוף עם כל שאר בעלי היחידות בבית פועל לרשום תיקון לצוו הבתים המשותפים באופן שבו ירשמו המחסן והשטחים הנוספים שיוצמדו וירשמו בספרי המקרקעין שבלשכת רישום המקרקעין בירושלים כשטחים נפרדים ומסומנים המוצמדים לדירה בצמידות מיוחדת ובלעדית על פי חוק המקרקעין... רישום ההצמדות כנ"ל טרם הושלם והמוכר מתחייב לפעול ולעשות ככל יכולתו על מנת לבצע ולהשלים את הרישום כנ"ל במועד מוקדם ככל האפשר... מבלי לגרוע מהתחייבות המוכרת להעביר ולמסור לקונה את הבעלות והחזקה הבלעדית במחסן ובשטחים הנוספים שיוצמדו לדירה, מוסכם בזאת כי אם יסתבר שמסיבות שאינן תלויות במוכר אין כל אפשרות לרשום בלשכת רישום המקרקעין את ההצמדות של המחסן והשטחים הנוספים שיוצמדו לדירה, לא יחשב הדבר כהפרת ההסכם ע"י המוכר ולא תהיה לקונה כל עילה לתבוע את המוכר או לדרוש כל פיצוי בגין אי רישום ההצמדות כנ"ל". (סעיף 2 לחוזה).

 

בסעיף 5(ח) לחוזה, התחייבה המוכרת:

 

" לפעול בשקידה ובחריצות ולעשות את כל הנדרש וככל יכולתו על מנת לרשום בלשכת רישום המקרקעין את שינוי צוו הבית המשותף על מנת שהמחסן והשטחים הנוספים שיוצמדו לדירה האמורים להירשם כשטחים צמודים לדירה ירשמו כנ"ל במועד מוקדם ככל האפשר".

 

המוכרת טוענת כי מילאה אחר חיוביה בהסכם המכר. לטענתה, פעלה בשקידה ובחריצות, באמצעות עורכי דין מטעמה, לרישום התקנון המוצע של הבית המשותף ולתיקון צו רישום הבית המשותף. ואולם, דיירים אחרים בבניין שאינם מבני משפחתה, מהלר ושניידמן, אינם מסכימים לחתום על התקנון המוצע. מתן הסכמותיהם של אלה אינו בשליטתה, אין בידה לכפות עליהם ליתן הסכמתם, ולפיכך, ובהתאם להוראות ההסכם, אין בכך משום הפרת ההסכם ואין בכך כדי להקים לתובע עילה לתביעה.

 

29.       התחייבותה החוזית של המוכרת לרישום ההצמדות היא חיוב מסוג "השתדלות" במובחן מחיוב "תוצאה": "חיוב השתדלות הוא חיוב לנקוט באמצעים המתאימים למען השגת המטרה, מבלי להתחייב להשגתה. חיוב תוצאה, לעומתו, הוא חיוב שעניינו השגת תוצאה מסוימת...'בעוד שבחיובי תוצאה אי השגת התוצאה המבוקשת או המצאת תוצאה פגומה מהווים, כשהם לעצמם, הפרה של החוזה, הרי בחיובי השתדלות יישא החייב באחריות רק אם ניתן לייחס את אי השגת התוצאה המבוקשת, או השגתה החלקית, לחוסר מיומנותו, להתרשלותו או כיוצא בזה'.." (ע"א 2887/91 גול נ' אוריעל, ניתן ביום 28.9.95, וההפניות שם). אחריות בשל הפרת חיוב השתדלות תוטל, אפוא, על צד לחוזה רק אם יוכח כי לא פעל במיומנות סבירה, או בשקידה ובזהירות הראויות לשם השגת היעד (ע"א 10745/06 קרן אזולאי נ' המכללה האקדמאית אורט, ניתן ביום 13.7.09).

 

 

30.       בענייננו, על אף שחלפו כ-5 שנים מיום חתימת החוזה, טרם נרשמו ההצמדות בלשכת רישום המקרקעין. הנתבעות לא ישבו בחיבוק ידיים. הנתבעים (כולל אלמליח שאף לו היה אינטרס בתיקון התקנון המוסכם) שכרו שירותיהם של מספר עורכי דין על מנת שאלה יפעלו לתיקון התקנון המוסכם ורישום צו רישום הבית המשותף המתוקן בלשכת רישום המקרקעין. בתחילה נשכרו שירותיו של עו"ד גד ירדני אשר טיפל בתיקון הצו בין השנים 2001 עד 2005, אולם לא הביא לתוצאה המקווה. בשל מחלוקות שנתגלעו בין משפחות מהלר ושניידמן, בעניינים שאינם נוגעים להצמדת המחסן ושטח המילוי, נמנעו אותם הדיירים מלחתום על מסמכי התיקון ולא ניתן היה להשלים את הרישום. בהמשך ביקש עו"ד ירדני להפסיק את טיפולו בעניין. לפי עדות עו"ד ירדני, בכל תקופת טיפולו ברישום האיצו בו הנתבעים לסיימו: "...היו לי שיחות כל יום עם רוני ונציה למה רישום הבית המשותף לא זז, וקיבלתי צלצול מג'ו אלמליח שהאיץ בי לסיים את הרישום ואני נתתי להם את ההסברים למה זה לא זז. ונציה ניסתה לפשר בין שניידמן בקשר לסוכה וזה לא הלך והיא עשתה כל מה שאפשר כדי שהעסק הזה ירוץ כמה שיותר מהר כי זה היה האינטרס שלה ושל אחיה" (בע' 120). בשנת 2006 הועבר הטיפול בתיקון צו הבית המשותף לידיו של עו"ד אלקס קליין. לפי עדותו של קליין, לא הצליח להשלים את הטיפול ממספר סיבות: קושי באיתור חלק מבעלי הדירות אשר אינם מתגוררים בבית המשותף, הצורך בהכנת תשריט חדש התואם את המצב הקיים בבית המשותף, חוסר היכולת לקבל את אישורה של עירית ירושלים לתשריט המעודכן בשל אי איתור היתרי הבניה שניתנו לחלק מן הדיירים, ואי הצלחתו לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות לתיקון התקנון המוסכם. עיכובים נוספים חלו בשל מצב בריאותו של עו"ד קליין. בחקירתו הנגדית של עו"ד קליין נתברר כי בעל הדירה היחיד שלא אותר הוא שניידמן, וכי למעט מכתב רשום שנכתב אליו, לא נעשה ניסיון ממשי לאתרו ולקבל הסכמתו לתיקון. גם באשר להיתרי הבניה שלא אותרו בעיריה, לא נעשה כל ניסיון לאתרם אצל בעלי הדירות. יצוין כי זמן קצר לפני מתן עדותו נתבקש עו"ד קליין ע"י הנתבעים להעביר את הטיפול בתיקון הצו למשרדו של עו"ד סיטון.

 

31.       ניתן לסכם ולומר כי הנתבעים לא חסכו משאבים כדי להביא לרישומו של התקנון המוצע. הנתבעים שכרו עורכי דין (עד היום - שלושה), שילמו את שכר טרחתם, והאיצו בהם שוב ושוב לסיים את מלאכתם. חרף זאת לא חלה כל התקדמות של ממש בתיקון התקנון ולא היה בכך כדי להועיל להשלמת הרישום. חרף האמור לעיל לא ניתן לקבוע כי המוכרת עשתה "ככל יכולתה" על מנת להשלים את רישום ההצמדות. כל הפעולות שבוצעו לקידום הרישום, התייחסו לרישומו של התקנון המוצע במלואו. הוברר כי, ככל הנראה, לא ניתן לרשום את התקנון המוצע כפי שהוא, בשל מחלוקות שאינן מתייחסות להצמדת המחסן ושטח המילוי. כזכור, כל הדיירים, למעט מהלר ושניידמן, חתמו על התקנון המוצע עוד קודם לכריתת הסכם המכר. לפי עדותה של רוני, בעלי הדירות אשר רכשו יחידות בבית המשותף מרוני או מבני משפחתה, ויתרו במסגרת חוזה הרכישה על המחסן ושטח המילוי כחלק מן הרכוש המשותף (עדות רוני, בע' 145, 149, וכן ת/1 ו-ת/2). נראה, לכאורה, כי ניתן היה לנסות ולקבל את הסכמת שניידמן ומהלר לתיקון נקודתי של התקנון, בכל הנוגע להצמדת המחסן ושטח המילוי לדירה, במנותק מתיקונו המלא של התקנון. המוכרת לא עשתה כן. ודוק, רוני בעצמה העידה כי בעלי הדירות לא התנגדו להצמדתו של שטח המילוי לדירה, וטענותיהם נסבו סביב עניינים אחרים שאינם קשורים להצמדות (בעמ' 163 לפרוטוקול). בנסיבות אלה, לא ניתן לקבוע כי המוכרת עשתה "ככל יכולתה" להשלים את הרישום וכי העדר הרישום נבע מסיבות שאינן תלויות בה. נוכח הזמן הרב שחלף ממועד חתימת ההסכם, ונוכח העדר כל ניסיון לתקן את צו רישום הבית המשותף ע"י רישום ההצמדות במנותק מתיקון התקנון כולו, יש לקבוע כי המוכרת הפרה את הסכם המכר.

 

 

 

 

תרופות

 

32.       התובע מבקש לאכוף על הנתבעות את תיקון צו רישום הבית המשותף ע"י רישום ההצמדות. עוד הוא טוען כי רישום ההצמדות מהווה גם הפרה יסודית של ההסכם המקימה לו זכות לפיצויים המוסכמים. הנתבעות טוענות מנגד כי הפיצויים המוסכמים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת ההסכם כתוצאה מסתברת של ההפרה, ומבקשים להפחיתם.

 

33.       הנני סבורה כי אין מקום להעניק לתובע סעד של אכיפה ויש להעדיף את תרופת הפיצויים. כאמור, התחייבותה של המוכרת לרישום ההצמדות היא חיוב מסוג "השתדלות". המוכרת התחייבה לפעול ככל יכולתה לביצוע הרישום אולם לא התחייבה להשלימו. מתן צו אכיפה ל"השתדלות", בהתאם לחיובה של המוכרת בהסכם המכר, אין לו משמעות של ממש וספק אם הוא בר אכיפה. לעומת זאת, מתן צו לביצוע הרישום יהפוך את חיובה של המוכרת מחיוב השתדלות לחיוב תוצאה, תוך שינוי מהותי של הסכמות הצדדים בהסכם המכר. יצוין כי בעת כריתת ההסכם הייתה קיימת אי וודאות בשאלה אם אכן ניתן להשלים את הרישום. אי וודאות זו היתה נעוצה הן בסוגיית הסכמתם של בעלי הדירות מהלר ושניידמן לתיקון, סוגיה שטרם הועמדה במבחן ממשי, והן בעצם האפשרות לרשום את המחסן והמילוי כהצמדות לדירה (וראה, למשל, הטענות שהועלו לגבי האפשרות לרישום מחסן בשטח העולה על 20 מ"ר כהצמדה לדירה). אי וודאות זו לא התפוגגה גם כיום. לא הוכח כי אכן מתקיימים התנאים המאפשרים רישום ההצמדות, וכי לו הייתה המוכרת עושה "ככל יכולתה", הייתה מצליחה להשלים את הרישום. בנסיבות אלה נראה כי מתן צו אכיפה לביצוע הרישום יהא בלתי צודק בנסיבות הענין. נראה כי תרופת הפיצויים אף מתאימה יותר לנסיבות הענין, שכן יש בה כדי לאפשר לתובע לנסות לתקן את נזקו ע"י השלמת הרישום, ככל שהדבר ניתן, בכוחות עצמו.

 

34.       באשר לתרופת הפיצויים, קובע סעיף 10(א) לחוזה שבין הצדדים כדלהלן:

 

 

"כל צד שיפר הסכם זה הפרה יסודית מעת חתימתו, ישלם לצד המקיימו פיצויים קבועים ומוערכים מראש בסך 40,000$ (ארבעים אלף דולר ארה"ב), וזאת מבלי לפגוע בזכויות הצד המקיים את ההסכם לתבוע פיצוי גבוה יותר באם הנזקים שיגרמו לו עולים על סכום זה, ומבלי לפגוע בסעד של ביצוע בעין וכל סעד נוסף".

 

כן נקבע בסעיף 13 לחוזה כדלהלן:

"הצהרות הצדדים וסעיפים 2, 3, 4, 5, 6 ו-7 הינם סעיפים עיקריים להסכם זה והפרתם, או מי מהם, תחשב כהפרה יסודית של ההסכם כולו ותזכה את הצד המקיים את ההסכם בפיצויים הקבועים בהסכם זה לעיל".

 

הפרת ס' 2 ו-5(ח) לחוזה, מהווה, אפוא, הפרה יסודית המזכה, לכאורה, את כץ בפיצויים המוסכמים. ואולם, זכותו של כץ לקבל את מלוא שיעור הפיצויים המוסכמים שנקבעו בחוזה אינה זכות מוחלטת. לצד קביעת תוקפה העקרוני של הסכמת הצדדים על שיעור הפיצויים, מוסמך בית המשפט להפחית את הפיצויים המוסכמים אם מצא "שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה". בחינתה של הוראת הפיצוי המוסכם נעשית, אמנם, לאחר הפרת החוזה, אך תוכנה אמור להיבחן לפי מצב הדברים שהיה בעת כריתת החוזה, קרי, האם מלכתחילה, בעת כריתת החוזה, היו הצדדים עשויים לראות את הפיצויים המוסכמים כמשקפים לפי קנה מידה סביר את הנזק העשוי להיגרם מן ההפרה שהתרחשה בפועל (ע"א 4630/04 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ, ניתן ביום 13.12.06). יש, אפוא, חשיבות להפרה המסוימת שאירעה, לנסיבותיה ולחומרתה. בהקשר זה הבחין בית המשפט בין שיעור הנזק הצפוי בגין הפרה קלה גרידא לבין זה הצפוי מהתנערות מהעסקה כולה (ע"א 748/80 גולדשטיין נ' גוב ארי חברה לבנין והשקעות, לח(1) 326,309 (1984), ע"א 539/92 זקן נ' זיזה, ניתן ביום 8.2.94).

 

בענייננו, לא מתקיים יחס סביר בין הפיצוי הקבוע מראש, בסך של 40,000$, ובין הנזק אשר היה צפוי בעת כריתת החוזה בשל איחור ברישום ההצמדות בלשכת רישום המקרקעין. אין חולק כי הדירה נרשמה על שמו של כץ בלשכת רישום המקרקעין. אין גם חולק כי החזקה במחסן ובשטחים הנוספים הועברה לכץ. התובע הודה בתצהירו כי בעת כריתת החוזה, הביעה רוני את חששה כי לא ניתן יהיה לרשום את ההצמדות בלשכת רישום המקרקעין, ולפיכך הסכים כי רוני תעשה "ככל יכולתה" לביצוע הרישום (ס' 11 לתצהירו). התובע ידע בעת החתימה על החוזה כי לא רק שייתכנו עיכובים ברישום ההצמדות, אלא יתכן כי ההצמדות לא יירשמו על שמו לעולם. בפועל אף לא נטען לנזקים כלשהם שנגרמו לתובע בשל אי הרישום (וראה ס' 19 לתצהיר התובע בו נטען לנזקים הנובעים מ"אבדן שטחים", דהיינו, בשל אובדן השימוש במחסן ובשטח המילוי כחלק עיקרי מהדירה, ובגין הצורך בהתקנת מערכת חימום, אך לא עקב אי רישום ההצמדות). לא ניתן להתעלם גם מכך שמדובר בחיוב השתדלות ולא בחיוב תוצאה, כאשר המוכרת לא שקטה על שמריה, אלא עשתה פעולות ממשיות לשם תיקון התקנון ורישומו, גם אם לא פעלה ככל יכולתה, כפי שהתחייבה בחוזה. הנני סבורה, לפיכך, כי יש להפחית את הפיצוי המוסכם באופן שזה ישקף, בנדיבות, את סכום ההוצאות שיהיה על התובע להוציא לשם תיקון צו רישום הבית המשותף בכוחות עצמו, לרבות בגין שכ"ט עו"ד, הכנת תשריט ע"י מודד וכל ההוצאות הנלוות, כמו גם פיצוי התובע בגין הזמן והטרחה שיידרש להשקיע בכך. הנני מעמידה, אפוא, את סכום הפיצויים על סך 20,000 דולר, כערכם בשקלים לפי השער היציג של הדולר נכון למועד מתן פסק הדין.

 

התביעה כנגד הנתבע 2

 

35.       חוזה המכר נחתם עם דנה, באמצעות אמה רוני. אלמליח, המתגורר בחו"ל, לא היה צד לחוזה, לא השתתף במו"מ לכריתתו, ולא היה לו כל שיג ושיח עם התובע עובר לכריתת הסכם המכר. בכתב תביעתו טען התובע כי הנתבע 2 ידע על תוכן ההסכם, ידע על ההסכמות בעניין ההצמדות, "ואף ידע על הכוונה המשותפת להשתמש בשטח המילוי (ומטבע הדברים באחוזי בנייה)" (ס' 9 סיפא לכתב התביעה). עוד נטען כי הנתבע 2 אשרר את הסכם המכר, כי גרם לנתבעת 1 להפר את הסכם המכר, כי שלושת הנתבעים ניהלו את הבניין "כקבוצה משותפת" ועוד. התובע לא הוכיח דבר מכל אלה, ותביעתו נגד נתבע 2 נתבררה כתביעת סרק. יש לדחות את מלוא התביעה בכל המתייחס לאלמליח ולחייב את התובע בהוצאות ההולמות גרירתו של הנתבע 2 להליך, תוך העלאת טענות שנתבררו כטענות שווא.

 

סוף דבר

 

36.       לאור כל האמור לעיל, הנני מורה כדלהלן:

 

א.      טענות התובע לעניין הסכמת הנתבעים לבניה ושימוש במחסן ובשטח המילוי כחלק עיקרי מן הדירה, לרבות הסכמתם לניצול זכויות בניה – נדחות.

ב.      הנתבעות 1 ו-3 ישלמו לתובע, ביחד ולחוד, פיצויים בגין הפרת החוזה בסך 20,000 דולר, כערכם בשקלים לפי השער היציג של הדולר נכון למועד פסק הדין.

ג.       התביעה נגד הנתבע 2, נדחית.

ד.      התובע ישלם לנתבע 2 שכ"ט עו"ד בסך 30,000 ¤ בצירוף מע"מ. כפוף לכך, ונוכח תוצאות התביעה, אין צו להוצאות.

 

מזכירות בית המשפט תעביר העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.

 

ניתן היום, א' באדר תש"ע (15 בפברואר 2010), בהעדר הצדדים.

 

                                                                               

גילה כנפי-שטייניץ, שופטת

 


 

Source: 
http://info1.court.gov.il/Prod03\ManamHTML5.nsf/3758A71611A45491422576CB00514E73/$FILE/4C49113C20DCEB3A422576CA002D5E6D.html
תאריך: 
15/02/10
Case ID: 
0_0
Case type: 
א
סיווגים
שופטים : גילה כנפי-שטייניץ
גילה כנפי-שטייניץ
Powered by Drupal, an open source content management system