אברגי'ל נ. ועדת הזכאות-ע"פ חוק


 

   

בתי המשפט






 

וע 000129/09

בית משפט השלום ירושלים

25/02/2010


 

כבוד השופטת אנה שניידר

לפני:

 

 














 

1 . אברגי'ל יעקב וענת

2. אמין אברהם ואלה

3. מזלטרין יעקב ושלומית

4. כהן ניסים ורותי

5. גרנות מרדכי ונעמי

6. כהן מאיר וניצה

7. ברדה עמוס וחבצלת

8. חניה ראובן וורד

9 . גרוס חיים ומלי

בעניין:

המערערים


 


 


 


 

נ  ג  ד


 


 

ועדת הזכאות – עפ"י חוק יישום תוכנית ההתנתקות


 

המשיבה


 


 


 


 


פסק - דין

 

לפנינו ערעור על החלטת המשיבה מיום 2/4/09 על-פי חוק יישום תוכנית ההתנתקות, התשס"ה-2005 (להלן – החוק).

הערעור מתייחס לפיצוי המערערים בשל בתי מגוריהם ביישובים המפונים פאת שדה, רפיח ים ואלי סיני.

עניינו של הערעור, בשאלת פרשנותו של החוק בנוגע לתקרת הפיצוי שנקבעה בהגדרת "שטח הבית" בסעיף 1 לתוספת השניה לחוק.

המסגרת הנורמטיבית

 הפיצוי בשל בית מגורים נקבע בפרק ה' סימן א' לחוק ביחד עם הוראות התוספת השניה.

החוק מבחין בין פיצוי לפי מסלול א' (סעיף 35), דהיינו מסלול של פיצוי שסכומו מחושב לפי סוג בית המגורים ושטחו כמפורט בסעיף 2 לתוספת השניה, לבין פיצוי לפי מסלול ב' (סעיף 36), דהיינו סכום הפיצוי לפי מסלול א' בתוספת סכום המשתנה לפי ותק המגורים כמפורט בסעיף 3 לתוספת השניה.

בשני המסלולים, אם כן, הבסיס לפיצוי הוא "שטח הבית".

 

"שטח הבית" מוגדר בסעיף 1 לתוספת השניה כך:

"שטח המחושב לפי השטח למטרה עיקרית כמשמעותו בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992, שהיה בנוי בפועל ביום הקובע, וכן שטח המרתף, אם היה בנוי בפועל ביום הקובע, והכל – בתוספת 15 אחוזים, ובלבד ששטחים אלה לא יעלו על השטח שהיה מותר לבניה על-פי תכנית התכנון התקפה; היה השטח למטרה עיקרית פחות מ-80 מ"ר, יראו את השטח למטרה עיקרית כ-80 מ"ר".

 

השאלה שבמחלוקת

השאלה שבמחלוקת הינה – כיצד יש לפרש את ההגדרה "שטח הבית" בנוגע לתקרת הפיצוי אשר הוגבלה לשטח המותר לבניה על-פי תכנית התכנון התקפה (להלן – מגבלת החוקיות).

במלים אחרות, האם מגבלת החוקיות מתייחסת רק לשטחים המותרים לבניה למטרה עיקרית בתוספת מרתף שנבנה בפועל, או שמא ניתן לכלול בשטחים המותרים לבניה גם שטחים שלא נועדו למטרה העיקרית אלא שטחי שירות, או מרתף גם אם לא נבנה בפועל, ובלבד שהשטח הכולל אינו חורג ממגבלת התב"ע.

 

עמדת המערערים

המערערים טוענים כי הפרשנות הנכונה של הוראות התוספת השניה לחוק היא שיש לפצות על השטח הבנוי בפועל, שאינו עולה על סך השטח שהיה מותר לבניה (בהתאם למותר בתקנון היישוב) בתוספת 15%, שהיא תוספת אריתמטית בלבד.

לטענתם, הביטוי "השטח המותר לבניה" שבהגדרה כולל את כל השטחים המנויים בתקנון תחת הכותרת "שטח מותר לבניה", לרבות מפלסים על-קרקעיים וגם מפלס תת-קרקעי (מרתף).

בהקשר זה, מפנים המערערים להגדרת "שטח כולל המותר לבניה" שבסעיף 1 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, ואשר מופיעה בתקנה 4(א) לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992 (להלן-תקנות חישוב שטחים), הנזכרות בהגדרת "שטח הבית" שבתוספת השניה.

לטענת המערערים, יש "לשאוב" את ההגדרה האמורה, דרך תקנה 4(א) לתקנות חישוב שטחים, לתוך ההגדרה "שטח הבית" שבחוק, על מנת לאפשר פיצוי ראוי והוגן למי שהשקיע ממיטב כספו בבנית ביתו ונאלץ לפנותו בכפיה במסגרת תוכנית ההתנתקות.

 

המערערים טוענים כי הפיצויים הנתבעים על ידם הינם פיצויים עבור שטחים אשר נבנו בפועל ולא פיצויים עבור שטחים רעיוניים בלתי בנויים.

לטענתם, העובדה שהשטחים לא נבנו בפועל כ"מרתף" אלא כשטחים "מפלסיים" מעל פני הקרקע אין בה כדי לשלול מהם את זכותם לקבל פיצויים על-פי החוק, וזאת בשים לב כי אין הם דורשים פיצוים מעבר לתקרת "השטח המותר לבניה" על-פי משמעות מונח זה בדין.

 

עמדת המשיבה עמדת המשיבה, כפי שמצאה את ביטויה בהחלטה נשוא הערעור, הינה כי על-פי לשונה של ההגדרה "שטח הבית" בתוספת השניה ומגבלת החוקיות שנקבעה בה מביאה לתוצאה לפיה שטח הבית, לצורך הפיצוי, לא יכלול שטחים העולים על השטח שהיה מותר לבניה על-פי תכנית התכנון התקפה למטרה העיקרית, ולכן אין לכלול בהם שטחים אחרים כגון שטחי שרות או מרתף שלא נבנה בפועל.

לטענתה, ניתן לכלול שטח המיועד למרתף בשטח הבית רק אם הוא נבנה בפועל, בהתאם לתכנית, ובמקום בו לא נבנה מרתף בפועל – אין שטחיו נכללים בהגדרת "שטח הבית".

 

המשיבה דוחה את פרשנותם של המערערים לפיה הגדרת "שטח הבית" כוללת שני מבחנים, האחד – כי לצורך הפיצוי יש לחשב תחילה מה הוא השטח למטרה עיקרית שהיה בנוי בפועל בבית (בתוספת מרתף ו-15%), והשני – מגבלת התב"ע, דהיינו האם עלה השטח שנמצא בבדיקה לפי המבחן הראשון על סך כל השטח שהותר לבניה על-פי תכנית התכנון התקפה, ללא אבחנה בין שטחים עיקריים לשאינם כאלה, ובין אלה שנבנו בפועל לאלה שלא נבנו.

לטענת המשיבה, תוצאתה המעשית של פרשנות המערערים תהא כי גם אם חרגו המערערים מהשטח העיקרי המירבי שהותר לבניה ביישובים שבהם עסקינן (220 מ"ר), עדיין יהיו זכאים לפיצוי כבשל שטח זה אם הוא אינו עולה על סך כל השטחים שהיה מותר לבנות על-פי התב"ע התקפה (דהיינו 220 מ"ר + 40 מ"ר מרתף), אף אם המרתף כלל לא היה בנוי בפועל, וזאת בדרך של "ניוד" הזכויות העודפות שלא נוצלו לבניית המרתף אל הקומות העליונות. כמו כן, תהא תוצאת הפרשנות האמורה כי המערערים יהיו זכאים לפיצוי בשל כל השטחים שהיתה אפשרות תיאורטית – חוקית לבנותם על פי תקנות חישוב שטחים, כגון שטחי העזר או שטחי השירות, תוצאה שאינה עולה בקנה אחד עם לשון החוק ותכליתו.

 

המשיבה טוענת כי הפרשנות האמורה של המערערים הינה בלתי סבירה, ועומדת בניגוד לפסיקה שניתנה בעניין פרשנות מגבלת התב"ע (כגון וע 145/05 יפרח נ' ועדת הזכאות אשר אומצה על ידי בית המשפט המחוזי בע.א. 9232/06) (להלן – פס"ד יפרח).

 

עוד טוענת המשיבה, כי כאשר מדובר בשטחים מאותו סוג (כגון קומות או מגרש שעליו נבנו שתי יחידות), הרי שמטעמים של תכלית החקיקה, המשתלבים עם דיני התכנון והבניה כפי שהם באים לידי ביטוי בתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002 (להלן – תקנות הסטיה הניכרת), ניתן להמיר שטחים אלה זה בזה, לפנים משורת הדין ולצורך הפיצוי, ובלבד שלא תהא תוספת שטח עיקרי מעבר לסך הכולל של השטחים העיקריים העיליים שהותרו לפי התב"ע (להלן – ניוד שטחים).

מאידך, כאשר מדובר בשטחים שאינם מאותו סוג (כגון שטחים קרקעיים הקבועים בתב"ע בהוראה נפרדת אשר אינם שטחים עיקריים מובהקים ומשמשים למטרות שירות, לרבות מרתף), הרי שלא ניתן להשתמש בהם ולניידם כתחליף לשטחים עיקריים, על- קרקעיים, וזאת הואיל ויש בכך משום תוספת שטח עיקרי מעבר לסך הכולל של השטחים העיקריים שהותרו לפי התב"ע, ותוספת כזו מהווה "סטיה ניכרת", שאין לאשרה לצורך הפיצוי.

 

יצויין, כי המערערים דוחים את העמדה האמורה של המשיבה לעניין ניוד שטחים, וטוענים כי אין זו הפרשנות הנכונה של לשון החוק אלא ניסיון לשכתב את נוסחו, תוך התעלמות מלשונו ותכליתו.

דיון והכרעה

תכליתה של מגבלת החוקיות, כפי שמצאה את ביטויה בנוסחו הסופי של החוק, בהגדרה "שטח הבית", הינה למנוע מצב שבו אדם יקבל פיצוי עבור שטחים בנויים אותם לא היה רשאי לבנות על-פי חוק.

על מנת לשמור על המטרה העיקרית של החוק, שהיא מתן פיצויים הוגנים וראויים בנסיבות המיוחדות של העניין, בחר המחוקק "לעצום עיניו" באופן חלקי ולהקל עם המפונים בכך שהסתפק בקביעה לפיה הבניה לא תחרוג מתקרת תכנית התכנון התקפה, גם אם היתה חריגה מהיתר קיים, והשטחים למעשה לא נבנו "כדין".

בהתאם לכך, יש לפרש את הגדרת "שטח הבית" באופן שבניה שלא ניתן היה לקבל עבורה אישור במסגרת התב"ע הקיימת, גם לא באופן תיאורטי, לא תובא בחשבון לצורך הפיצוי. כל פרשנות מקלה מעבר לכך חורגת ממטרות החוק ותכליתו.

 

יצויין, כי פרשנות זו מצאה חיזוק בפסק דינו של בית המשפט במחוזי בירושלים בע.א. (ירושלים) 2252/08 ועדת הזכאות נגד יחזקאל ראב.

 

בהגדרת "שטח הבית" בתוספת השניה קבע המחוקק, באופן מפורש, כי מדובר בשטח המחושב לפי השטח למטרה עיקרית כמשמעותו בתקנות חישוב שטחים, לרבות מרתף שהיה בנוי בפועל, ובלבד ששטחים אלה לא יעלו על השטח המותר לבניה על-פי תכנית התכנון התקפה.

אילו התכוון המחוקק לכלול ב"שטח המותר לבניה" גם שטחים שאינם שטח עיקרי (כגון שטחי שירות או מרתף שלא היה בנוי בפועל ביום הקובע) – היה אומר זאת במפורש.

(לעניין ההבחנה בין "שטח למטרה עיקרית" לבין "שטח שירות" ראה את האמור בפסק הדין בוע 135/05 צרפתי ואח' נ' ועדת הזכאות אשר אושר ביום 8/1/09 על ידי בית המשפט המחוזי בע.א. (ירושלים) 2373/08).

 

אין בידי לקבל את הפרשנות של המערערים לפיה יש להקיש מהגדרת "השטח הכולל המותר לבניה" שבסעיף 1 לחוק התכנון והבניה לעניין הפרשנות של הגדרת "שטח הבית" בחוק.

כאמור, המחוקק דקדק במילותיו בהגדרת "שטח הבית" בתוספת השניה, וזאת על מנת לשמור על תכליתו של החוק ועל מגבלת החוקיות, ואין אפשרות להכניס מילים לחוק במקום שהן אינן, כאשר היעדרן היה מכוון.

בנסיבות אלה, אין אפשרות על פי החוק לייחס את ה"שטח שהיה מותר לבניה" לשטחים שאינם שטחים עיקריים.

כמו כן, לשון החוק מבהירה באופן מפורש כי מגבלת החוקיות מתייחסת לשטחים עיקריים וכן למרתף שנבנה בפועל, ולכן אין אפשרות על-פי החוק לכלול ב"שטח הבית", לצורך הפיצוי, מרתף שלא היה בנוי בפועל ביום הקובע.

 

כמו כן, אין בידי לקבל את פרשנותם של המערערים לאמור בפס"ד יפרח.

בפס"ד יפרח אושרה במפורש עמדת המשיבה לפיה היתר שניתן בתב"ע לבניית מרתף עשוי להכשיר פיצוי על-פי החוק אך ורק אם השטח נבנה בפועל כמרתף, ואין הוא יכול להוות מסלול עוקף להגדלת "השטח המותר לבניה" מבלי להתחשב בייעודו.

כמו כן, אושרה בפס"ד יפרח עמדת המשיבה, הנוגדת את עמדת המערערים, לפיה המגבלת התב"ע הינה מגבלה שנקבעה לשטחים העיקריים.

לפיכך, אין גם מקום לטענת המערערים לעניין ניוד שטחים, כמפורט בכתב הערעור ובסיכומיהם.

 

סוף דבר

לאור כל האמור לעיל – לא מצאתי כי יש מקום להתערב בהחלטת המשיבה, ועל כן הערעור נדחה.

המערערים, ביחד ולחוד, ישלמו למשיבה, תוך 30 ימים, הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 4,500 ¤ בתוספת מע"מ כחוק.

סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום המלא בפועל.

 

המזכירות תשלח העתק מפסק הדין לצדדים.

 

ניתן היום י"א באדר, תש"ע (25 בפברואר 2010) בהעדר הצדדים.

 

                                                                               

אנה שניידר, שופטת

 

 

קלדנית: זהבית+אתי

Source: 
http://info1.court.gov.il/Prod03\ManamHTML5.nsf/566610B9D60947C3422576D50051DB88/$FILE/B0CCCD91098596D8422576D400536D33.html
תאריך: 
25/02/10
Case ID: 
129_9
Case type: 
וע
סיווגים
שופטים : אנה שניידר
אנה שניידר
Powered by Drupal, an open source content management system