ביבי נ' מזרחי


 

   

בתי המשפט

ת.א.  122748/01

בית משפט השלום תל אביב-יפו

 

22/01/2009

 

כבוד השופט חיים טובי

בפני:

 

 

       1. ביבי רחל

       2. ביבי אבנר

       3. ביבי צביקה

       4. ביבי ראובן

       5. מזור לילי

       6. גלבוע נעמי

       7. הראל אופירה

       התובעים:


 

        ע"י ב"כ עו"ד י. בן מנחם ואח'

 


 

               נ  ג  ד

 


 

        מזרחי יוסף

        ע"י ב"כ עו"ד א. פנסו ואח'

         הנתבע:


 

               נ  ג  ד

 

        עזרא ביבי

        ע"י ב"כ עוה"ד י. אשכולי ואח'     

         הצד השלישי:

 

פסק-דין (סופי)

פתח דבר

1.         הליך זה נסוב סביב נכס מקרקעין המהווה חלק מחלקה 2 בגוש 6979, בשטח של 158 מ"ר, המצוי (בחזיתו) ברח' התקוה 32, שכונת התקוה, תל אביב (להלן: "המגרש").

 

2.         על המגרש בנויים, מקדמא דנא, שלושה מבנים (ראו נספח ז' ל-ת/3, שייקרא להלן: "התשריט") כדלקמן –

א.         דירה ששטחה 56.86 מ"ר המצוייה ברוח המערבית (עורפית) של המגרש, המתוחמת בכחול בתשריט (להלן: "הדירה").

ב.         חנות בשטח של 12.4 מ"ר, הגובלת לדירה במזרחה, הממוקמת בחזית המגרש הפונה לרח' התקוה והמתוחמת בתשריט באדום (להלן: "החנות" או "המושכר").

ג.          חנות ירקות בשטח של כ-13 מ"ר הממוקמת דרומית למושכר וצמודה לו, המסומנת בתשריט בירוק (להלן: "חנות הירקות").

 

3.         זאת יש לדעת, כי בצ?דו הצפוני של המגרש, בצמוד לדירה ולמושכר, קיים שביל מעבר לדירה העורפית ברוחב של 2 מ' (להלן: "המעבר" או "השביל") וכן חצר אחורית המצוייה מערבית לדירה (להלן: "החצר").

            עוד יש לידע, בשלב זה של המבוא, כי בחזית המושכר ובצמוד לו, מצוי דוכן (בסטה) בשטח של 12.5 מ"ר, הממוקם על גבי המדרכה, המשמש את המושכר למכירה ולשיווק (להלן: "הדוכן" או "הבסטה").

 

4.         המחלוקת בתיק דנן נסובה סביב הפרה נטענת של הסכמי שכירות, לפיהם שכר הנתבע מהתובעים או מי מהם, את הדירה (בשכירות חופשית) והחנות (בשכירות מוגנת).

 

רקע עובדתי

5.         התובעים הינם יורשיו של המנוח שלמה ביבי ז"ל (להלן: "המנוח") אשר נסתלק לבית עולמו ביום 29/1/80, זאת על פי צו ירושה מיום 2/8/01.

            התובעת 1, הינה אלמנתו של המנוח ואמם של התובעים האחרים (להלן: "האם").

 

6.         הצד השלישי, מר עזרא ביבי (להלן: "צד ג'" או "עזרא") הינו בנו של המנוח ואחי התובעים 6-2, אשר נסתלק מעיזבון המנוח לטובת אמו, עובר להוצאת צו הירושה.

            יצויין, כי על פי דין – טרם ההסתלקות – זכאי היה הצד השלישי לירש אף הוא את אביו המנוח.

 

7.         מתוקף היותם יורשי המנוח, התובעים הינם בעלי הזכויות בדירה, אותה רכש המנוח ביום 18/3/54 מחברת שמשון חברה ליסוד שכונות בע"מ (להלן: "שמשון").

            ברבות הימים, הקים המנוח את המושכר ואת חנות הירקות – שאף הן רשומות, ככול הנראה, בחברת שמשון על שם המנוח.

 

8.         בתאריך 1/9/77 נחתם חוזה שכירות בין התובע 2, מר ביבי אבנר (להלן: "אבנר") לבין הנתבע, לפיו שכר האחרון את החנות בשכירות מוגנת, תמורת תשלום דמי מפתח (להלן: "חוזה השכירות המוגנת" או "החוזה"). מטרת השכירות נקבעה בחוזה למכירת פלאפל ולכל מטרה אחרת.

 

9.         בחודש 4/1984 נחתם הסכם בין אבנר – באמצעות הצד השלישי – לנתבע, לפיו הוסכם על הקמת שותפות לניהול מאפיה בשטח החנות והדירה (להלן: "הסכם השותפות").

            לצורך כך הוסכם על הצדדים כי החנות והדירה תחוברנה ליחידה אחת, ותחתיהן תוקם מאפייה, אשר תכלול אף את שטחי המעבר והחצר.

 

10.        בשל חילוקי דעות שהיו מנת חלקם של הצדדים פורקה השותפות, והוסכם על הצדדים כי הנתבע ישכור את חלקם של התובעים במאפייה, בשכירות חודשית, לתקופה של שנה אחת למן יום 6/5/91 וכלה ביום 5/5/92 (להלן: "הסכם השכירות").

            דמי השכירות נקבעו בהסכם לסך השווה ל-380$ לחודש.

 

11.        לאחר משא ומתן שהתנהל בינות הצדדים (צד ג' והנתבע) משך למעלה משנה, נחתם ביום 2/3/98 זיכרון דברים בין הנתבע וצד ג' (כנציג היורשים), לפיו רכש הנתבע את המגרש על כל הבנוי עליו (הדירה, המושכר וחנות הירקות) תמורת תשלום סך בש"ח השווה ל-190,000$ (להלן: "זיכרון הדברים" ו/או "עסקת המכר").

            במעמד החתימה שולם לידי צד ג' על חשבון התמורה סך של 20,000$ ולאחר ימים ספורים שולם לידי האחרון סך של 30,000$. בסך הכול שילם הנתבע לצד השלישי מקדמה על חשבון עסקת המכר סך של 50,000$ (להלן: "המקדמה").

 

12.        לשלמות התמונה העובדתית, נקדים את המאוחר ונציין כבר עתה, כי חרף תשלום המקדמה הכספית, עסקת המכר לא יצאה אל הפועל.

            ביום 29/6/99, שיגר ב"כ דאז של הצד השלישי לנתבע מכתב המודיעו כי אין ביכולתו למכור לו את המגרש, נוכח העדר הסכמה מצד היורשים למכירתו.

            בהליך אשר התקיים בבית המשפט המחוזי בת"א 1562/01 (להלן: "התובענה בבית המשפט המחוזי"), עתר הצד השלישי להורות על ביטול זיכרון הדברים ו/או על היותו בלתי אכיף.

            בפסק דינו מיום 8/10/02 קבע בית המשפט המחוזי (כב' השופטת ד"ר ד. פלפל) כי זיכרון הדברים בטל וכפועל יוצא על הצד השלישי להשיב לידי הנתבע את המקדמה הכספית (להלן: "פסק הדין ההצהרתי").

 

העתירה וטענות הצדדים

13.        בתביעה שבכאן, המתוקנת יש לומר – אשר הוגשה במקורה ביום 26/11/01 – טענו התובעים כי הנתבע הפר את הסכם השכירות (נספח ו' ל-נ/3) עת חדל מלשלם את דמי השכירות החודשיים על פיו, החל מיום 6/5/96.

            לטענת התובעים, חרף האמור בהסכם השכירות, דמי השכירות אשר שולמו בפועל – בהסכמה בעל-פה - הינם בסך 1,500$ לחודש, תחת זה הקבוע בהסכם (380$).

            הימנעות הנתבע מלשלם את דמי השכירות, מהווה הפרה בוטה ויסודית של הסכם השכירות, כך שלמן יום 6/5/96 מחזיק הנתבע במאפייה שלא כדין וללא זכות חוקית.

            עוד טענו התובעים כי הנתבע חדל מלשלם את דמי השכירות המוגנים, כמתחייב מהוראות חוזה השכירות המוגנת, ואי תשלומם מהווה הפרה יסודית שלו המקים להם עילה לפינויו המיידי מהחנות.

            התובעים עתרו, איפוא, בתביעתם להורות לנתבע לפנות את הדירה (כולל שטח המעבר והחצר האחורית) והחנות, ולהחזירם לידיהם כשהם פנויים מכל אדם וחפץ שאינו שייך לתובעים.

            עוד עתרו התובעים לחייב הנתבע בתשלום הפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 16 להסכם השכירות (100$ לכל יום של אי פינוי המאפייה) העולים לסך 201,000$ בגין 7 חודשי איחור בפינוייה.

            כן עתרו התובעים בתביעתם לחייב הנתבע בתשלום דמי השכירות המוגנים בגין החנות למן שנת 1984 העולים – לטענתם – לסך של 24,315 ¤ נכון למועד הגשת התביעה המקורית.

            לחילופין, עתרו התובעים לחייב הנתבע בשכר דירה ראוי בתקופת אחזקתו במאפייה (67 חודשים) העולים לסך 2,430$ לכל חודש.

 

14.        מנגד טען הנתבע בכתב הגנתו כי הוא לא הפר את הסכם השכירות ו/או את חוזה השכירות המוגנת, הוא איננו חב לתובעים סכום כלשהו בגין דמי שכירות – כך שהסכמי השכירות (החופשית כמו גם המוגנת) בתוקפם הם עומדים.

            לשיטת הנתבע, עד לחודש פברואר 1997, הוא שילם את דמי השכירות החוזיים בסך 350$ לחודש, כאשר דמי שכירות אלה השתלמו בגין שכירת המאפייה הכוללת הן את הדירה והן את המושכר.

בשל המשא ומתן שהתנהל בין הנתבע לצד ג' לרכישת המגרש הדירה, המושכר וחנות הירקות (להלן: "הנכס"), לא שולמו דמי השכירות בגין המאפייה בהיותם זניחים לעומת היקף עסקת המכר.

            הוסכם על הצדדים – כך לנתבע – כי דמי השכירות השוטפים יגולמו בתמורה אשר תשתלם בסופו של יום בגין רכישת הנכס.

            ואכן, כך לנתבע, עם חתימתו של זיכרון הדברים ורכישת הנכס על פיו, חדל הנתבע מלשלם את דמי השכירות, זאת מתוך הבנה כי הינו בעליו למן חודש 3/98 – עת נחתם זיכרון הדברים.

            לטענת הנתבע, משניתן פסק הדין בבית המשפט המחוזי (8/10/02) על בטלות זיכרון דברים זכאי הוא להשבת המקדמה ששולמה על פיו, כך שיש לזקוף את הסך 50,000$ על חשבון דמי השכירות החוזיים.

            נמצא, כך לנתבע, כי דמי השכירות בסך 380$ לחודש שולמו לתקופה של עשרות רבות של שנים (4,560 : 50,000)  כך שהוא זכאי להמשיך ולהחזיק במאפייה עוד שנים רבות וחזקתו בה הינה כדין.

            הנתבע הכחיש טענת התובעים כאילו הוסכם – בעל פה – על תשלום דמי שכירות חודשיים בסך 1500$ לחודש, עובדה העומדת בסתירה להוראות הסכם השכירות.

            הנתבע כפר בזכותם של התובעים לקבלת הפיצויים המוסכמים ו/או לדמי שכירות מוגנים ו/או לשכר ראוי בגין השימוש במאפייה.

 

15.        בד בבד עם הגשת כתב הגנה, הגיש הנתבע הודעה מתוקנת לצד שלישי, בה עתר להשבת המקדמה ששולמה לצד ג' על חשבון עסקת המכר (50,000$) שבוטלה, כאמור, בפסק הדין ההצהרתי.

            לשיטת הנתבע, יש לזקוף מסכום המקדמה את דמי השכירות שבפיגור, ולהשיב לנתבע את היתרה.

            לטענת הנתבע, אלמלא הציג עצמו צד ג' כמי שמוסמך להתקשר בזכרון הדברים ואילו לא נתן הסכמתו לכך שדמי השכירות החודשיים בגין המאפיה יכללו בדמי המכירה - תביעת התובעים לא הייתה באה  לעולם כלל ועיקר.

            לשיטת הנתבע, הצד השלישי - מר עזרא ביבי - יצר מצג לפיו יש לו הסמכות והכוח (ייפוי כוח מהתובעים) למכור את הנכס, מה שהתברר כמצג שווא.

            טענות התובעים בדבר הפרת הסכמי השכירות ועתירתם לפיצויים ושכר ראוי - ככול שיתקבלו על דעת בית המשפט - נגרמו בעטיו של הצד השלישי, עקב  הטעייה, מירמה והונאה.

            על הצד השלישי - כך לנתבע - לשפותו בגין כל סכום שיפסק כנגדו, ככול שייפסק, בגין ההפרה, הנטענת, של הסכמי השכירות.

 

16.        בכתב הגנתו (המתוקן) טען הצד השלישי כי נוכח פסק הדין ההצהרתי וההכרעות שבו, מושתק  הנתבע מלטעון כנגדו להטעייה, מצגי שווא ומירמה עובר לחתימת זיכרון הדברים.

            משקבע בית המשפט המחוזי בפסק הדין כי "שני הצדדים כאחד, ידעו שיש בעיות לפתור" (עמ' 5 שורה 22 לפסק הדין, נספח א' ל-נ/3) ברי - כך לצד ג' - כי אין שחר לטענות הנתבע בדבר הטעייה ו/או מרמה מצידו עובר לחתימת זיכרון הדברים.

צד ג' הוסיף וטען כי הנתבע ידע ו/או היה עליו לדעת כי הוא אינו שלוח ואינו מיופה כוח מטעם מי מהיורשים (התובעים) וכי אינו מוסמך להתחייב בשמם. פועל יוצא מהאמור, כי טענת ההסתמכות, שבפי הנתבע, על זיכרון הדברים אין לה על מה שתסמוך.

לשיטת צד ג', המקדמה בסך 50,000$ ששולמה לו, מוחזקת בידיו כפיקדון לזכות קיזוז דמי השכירות שבפיגור בגין השימוש במאפייה ובגין דמי השימוש הראויים והפיצויים.

הצד השלישי כפר בטענת הנתבע כאילו סוכם עימו כי דמי השכירות אשר לא שולמו עד למועד חתימת זיכרון הדברים יגולמו במחיר עסקת המכר.

הצד השלישי עתר, איפוא, לדחות הודעת הצד השלישי ולחייב הנתבע בהוצאות.

 

הליכים והחלטות עד הנה

17.        בישיבת קדם המשפט מיום 11/11/02 הורה בית המשפט (כב' השופט ד. מור) לצד השלישי להעביר  לתובעים  מתוך  סכום  המקדמה  את  שיעור  דמי השכירות אשר אינו שנוי במחלוקת (380$ לחודש) העולים לסך של 26,220$ (לתקופה החל מחודש 2/97 ועד למועד ההחלטה, קרי: 11/02).

            עוד קבע בית המשפט בהחלטה האמורה כי יתרת המקדמה, תוחזק כפיקדון בידי הצד השלישי ולכול צד שמורות טענותיו.

 

18.        נוכח הודעת הנתבע לבית המשפט (8/03) כי בכוונתו לפנות את שטח הדירה ולהחזירה לידי התובעים, ניתן ביום 10/3/04 פסק דין חלקי, בהסכמת הצדדים, לפיו הנתבע יפנה את שטח הדירה תוך 5 חודשים וישלם דמי שכירות בסך 900$ לחודש בגין חמשת החודשים שעד לפינוי (להלן "פסק הדין החלקי").

הדירה לא פונתה במועד. רק בחודש 5/06, או בסמוך לכך, פינה הנתבע את הדירה, את שטח המעבר והחצר האחורית.

דמי השכירות בגין חמשת החודשים בסך 4,500$ שולמו לידי התובעים מכספי המקדמה המופקדים בידי הצד השלישי.

 

19.        נמצא, איפוא, כי העתירה לפינוי הנתבע מן הדירה ומשטחי המעבר והחצר אינה רלוונטית עוד, שכן שטחים אלו פונו זה מכבר.

השאלות אשר נותרו במחלוקת והטעונות הכרעה הינם, איפוא, ארבע במספר, ואלו הן:

א.         האם - אם לאו- הפר הנתבע את הסכם השכירות בגין המאפייה.

ב.         תוקפו של חוזה השכירות המוגנת והאם קמה לתובעים עילה לפינוי הנתבע מהמושכר.

ג.          הזכאים התובעים לסעדים הכספיים להם הם עותרים בתביעתם (פיצוי מוסכם, דמי שכירות מוגנים או דמי שימוש ראויים).

ד.         הזכאי הנתבע לסעד כלשהו מן הצד השלישי.

נדון בשאלות האמורות כסדרן, ראשון ראשון ואחרון אחרון.

 

הסכם השכירות משנת 1991 (נספח י' לת/1)

20.        טרם נבחן את שאלת הפרתו של הסכם השכירות וחובת הנתבע לפנות המאפייה, כנטען על ידי התובעים, שומה עלינו להקדים ולהשיב על שאלה קודמת והיא עד אימתי עמד הסכם השכירות בתוקפו.

            לשאלה זו - השנייה - חשיבות מכרעת הן לשאלת זכותם של התובעים לפינוי הנתבע מהמאפייה, עובר להגשת התביעה, והן לשאלת זכאותם של הראשונים לפיצויים המוסכמים.

 

הסכם השכירות - תוקפו

21.        אין חולק על כך כי תקופת השכירות על פי ההסכם הינה למשך שנה אחת, שתחילתה ביום 6/5/91 וכלה ביום 5/5/92 (להלן: "תקופת השכירות").

            אין גם חולק כי הנתבע המשיך להחזיק ולהפעיל את המאפייה לאחר תום תקופת השכירות ושילם את דמי השכירות (שהיקפם שנוי במחלוקת) כסדרם לידי הצד השלישי עד לחודש 5/96 לשיטת התובעים, ולשיטת הנתבע עד לחודש 2/97.

            נמצא, איפוא, כי הגם שתקופת השכירות על פי ההסכם נסתיימה כבר בשנת 1992, אין חולק על כך כי נמשכו ונתקיימו בינות הצדדים יחסי "שוכר ומשכיר" בהתאם להסכם על תניותיו.

            הלכה נודעת היא מימים ימימה כי שוכר הממשיך להחזיק במושכר לאחר תום תקופת השכירות על פיו, חזקה היא שהצדדים התכוונו לכך שהשוכר ימשיך להחזיק במושכר על פי אותם תנאים, אלא אם קיימת ראייה ברורה על כך שהצדדים לו שינו את תנאיו בהסכם חדש.

            וכך סוכמו הדברים על ידי כב' השופט זוסמן בע"א 410/64 הררי נ' חברת יהלום בע"מ ואח', פ"ד י"ט (2), עמ' 121 וזה לשונו - " ... העובדה כי אחר תום תקופת השכירות לא נדרש המערער לפנות מיד את המושכר מחייבת, לכאורה, את המסקנה שאותו חוזה, על כל התנאים הכלולים בו ... הוארך ..." (שם בעמוד 125).

כב' השופט לנדוי בע"א 453/74 עובדי בית ברנר בע"מ נ' חירותי, פ"ד כ"ט(1) 500 -  החרה החזיק אחר דעתו של כב' השופט זוסמן וקבע אף הוא כי קיימת הנחה משפטית -

" ... ששוכר הממשיך להחזיק במושכר בתום התקופה המוסכמת, ואין ראייה שהצדדים שינו את תנאי ההסכם, חזקה עליהם שהם התכוונו שהשוכר ימשיך להחזיק על פי אותם תנאים; ושינוי בשיעור דמי השכירות עדיין אין בו, כשהוא לעצמו, כדי לסתור את ההנחה שהשוכר מוסיף להחזיק במושכר על פי הסכם משתמע, המכיל את יתר התנאים שעליהם הוסכם לתקופת השכירות הקודמת"

הנה כי כן, ההלכה הפסוקה קובעת כי כל זמן שהסכם שכירות לא בוטל הרי בהעדר ראייה פוזיטיבית לשינוי תנאי ההסכם, בתוקפו הוא עומד אף לאחר חלוף תקופת השכירות על פיו.

נטל ההוכחה מוטל, איפוא, על הצד הטוען להעדר תוקפו של הסכם השכירות, כאשר נמשכו יחסי "שוכר משכיר" בין הצדדים.

ומן הכלל לנדון דידן.

לדעת הכול, השכירות של המאפייה המשיכה שנים הרבה (כ - 4 שנים) מעבר לתום תקופת השכירות. הנתבע שילם את דמי השכירות על פיו למצער עד לחודש 5/96.

ברי, איפוא, כי עד למועד זה עמד הסכם השכירות בתוקפו.

 

22.        לא מצאתי ממש בטענת התובעים לפיה למן חודש מאי 1996, עת חדל הנתבע - לטענתם - לשלם את דמי השכירות, חזקתו של הנתבע במאפייה נעשית שלא כדין ובלא זכות חוקית.

            אף אם יונח - מה שאינו - כי הנתבע הפר את הסכם השכירות בכך שלא שילם את השכירות על פיו, אין בעובדה זו כשלעצמה (אף אם הייתה מוכחת) כדי להביא את הסכם השכירות לידי גמר.

            הפכתי פעם אחר פעם בחומר הראיות ולא מצאתי ראייה כלשהי ואף לא שמץ של ראייה, ממנה ניתן להסיק כי התובעים, או מי מהם, ביטל את הסכם השכירות בשלב כלשהו, עובר להגשת התביעה.

            למן חודש מאי 1996 - מועד ההפרה הנטענת - ועד ליום 2/2/01 בו שוגר מכתב ב"כ התובעים לנתבע (נספח י"א ל-ת/3), לא נדרש הנתבע לפנות את המאפייה ואף לא נדרש לשלם  תשלום כלשהו בגין דמי שכירות.

            סעיף 20 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") קובע כי אופן ביטולו של חוזה יהא " ... בהודעת המתקשר לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודעה לו עילת הביטול".

            ויודגש, אין ביטול חוזה בהעדר הודעת ביטול. ההודעה היא מהלך משפט חד צדדי וקונסטיטוטיבי, אשר הוא זה המבטל את חיובי הצדדים על  פיו [ראו: ע"א 9371/00 אלבשארה לעידוד תיירות בע"מ נ' קונסטוציה פרנציסקנה דה טרה סנקטה, פ"ד נ"ו(4) 798, 804 (2002)].

כאמור, עד למועד שיגורו של המכתב מיום 2/2/01, אין בנמצא בחומר הראיות כל ראייה שהיא כי הסכם השכירות בוטל, בזמן מן הזמנים, על ידי מי מהתובעים.

 

למרבה הפליאה, אף במכתב מיום 2/2/01 (י"א ל-ת/3) לא הודיעו היורשים באמצעות ב"כ דאז - על ביטולו של הסכם השכירות, לא במפורט ואף לא במשתמע.

כל שנדרש הנתבע הוא לשלם את דמי השכירות שבפיגור תוך 3 חודשים ממועד קבלת המכתב (סעיף 6 לנספח י"א הנ"ל).

נמצא, איפוא, כי עד למועד הגשת כתב התביעה המקורי (26/11/01) לא בוטל ההסכם על ידי התובעים וזה עמד בתוקפו במועד בו הוא הוגש.

משקבענו כי הסכם השכירות היה בתוקף עובר למועד הגשת כתב התביעה המקורי, ברי כי הנתבע החזיק במאפייה כדין ובזכות - עד למועד הגשת התביעה.

 

הסכם השכירות - הפרתו

22.        בכתב תביעתם (המקורי והמתוקן) טענו התובעים כי הנתבע הפר את ההסכם עת חדל מלשלם  את  דמי  השכירות  המוסכמים  (שגובהם אינו במחלוקת) משך 67 חודשים, החל

מ - 5/96 ועד למועד הגשת התביעה המקורית.

            גלל כן, כך לתובעים, שומה היה על הנתבע לפנות המאפייה כבר בחודש 5/96 והאיחור בפינויה מזכה את התובעים בפיצויים המוסכמים הקבועים בהסכם השכירות.

            אין בידי לקבל טענתם זו של התובעים. לא זו בלבד שהתובעים לא השכילו להוכיח את שיעור דמי השכירות המוסכמים, אלא שמצאתי כי הנתבע לא הפר - כלל ועיקר -  את הסכם השכירות, עובר להגשת התביעה המקורית.

            נבהיר דברינו.

 

23.        מקובלת עלי לחלוטין טענת ב"כ הנתבע בסיכומי טענותיו כי עם חתימתו של זיכרון הדברים (2/3/98) - על פיו רכש הנתבע את הנכס (הדירה, המושכר וחנות הירקות) - רשאי היה האחרון להניח כי, כבעליו של הנכס, אין הוא חייב בתשלום דמי שכירות בגין המאפייה.

            העולה על הדעת כי בעלים של הנכס (טרם ביטול זיכרון הדברים בפסק הדין ההצהרתי) ישלם דמי שכירות בגינו למוכר?

            עובדה היא כי למן מועד חתימתו של זיכרון הדברים, 2/3/98 (נספח ג' ל-נ/1), ועד למועד משלוח המכתב מיום 2/2/01 (נספח י"א ל-ת/3), לא נדרש הנתבע לשלם סכום כלשהו בגין דמי שכירות.

            משסבר הנתבע - כמו גם הצד השלישי, עד לביטולו - כי זיכרון הדברים תקף וכי הוא רכש את הנכס, אין באי תשלום דמי השכירות (יהא גובהו אשר יהא) כדי להוות הפרה של הסכם השכירות.

            בפסק הדין ההצהרתי קבע בית המשפט המחוזי כזאת - "נראה לי כי במועד החתימה על זיכרון הדברים, שני הצדדים היו משוכנעים שהם יצליחו להביא לשכלולה הסופי של העסקה בחוזה. התובע היה בטוח ביכולתו לשכנע את שאר היורשים הרלוונטיים לעשות כן, ברם נכשל. הנתבע עדיין "האמין" בכוחו של התובע כראש המשפחה וכמנהל עסקים,  להתגבר על כל מכשול –  ולכן  סבר .... –  המדובר  בדבר  מוגמר"  (עמ' 5שורות

 21-17 לפסק הדין).

נמצא, איפוא, כי קיימת קביעה שיפוטית כי אומנם סבר הנתבע - כמו גם הצד השלישי - כי עניין לנו בעסקת מכר תקפה. כך שהצדדים כולם סברו כי התובע הינו בעליו של הנכס, וככזה אין הוא חב בתשלום דמי שכירות.

העובדה שנתבררה בדיעבד (עם מתן פסק הדין ההצהרתי) כי לזיכרון הדברים אין תוקף משפטי מחייב, אין בה כדי לאיין את אומד דעת הצדדים, טרם ביטולו, לפיו אין הנתבע  חב בתשלום דמי שכירות בגין המאפייה למן מועד חתימת זיכרון הדברים (3/98) ועד למועד ביטולו (10/02).

 

24.        מקובלת עליי טענת הנתבע לפיה למן המועד בו החל המשא ומתן (שנת 96) לרכישת הנכס הוא חדל לשלם את דמי השכירות, בהסכמת הצד השלישי, שכן חוב דמי השכירות (יהא היקפו אשר יהא) יגולם במחיר העסקה.

            אם אומנם, כטענת התובעים, הנתבע חדל מלשלם את דמי השכירות בחודש מאי 96 - סתם כך בלא כל סיבה הנראית לעין, נפלא ממני הכיצד זה התובעים, או מי מהם, לא דרשו את דמי השכירות עת כה רבה, למן 5/96 ועד ליום 2/2/01 (נספח י"א ל-ת/3).

            אין זאת, אלא שהצד השלישי סבר כי דמי השכירות יגולמו במחיר העסקה אשר הועמדה בסופו של יום על סך 190,000$.

תימוכין למסקנתי האמורה מוצא אני בסיכומי התובעים (סעיף 17) עת ביקש בא כוחם להוכיח את גובה דמי השכירות המוסכמים.

לשיטת ב"כ התובעים ההפרש שבין הסך של 150,000$, סכום שננקב במשא ומתן, לבין הסך של 190,000$ - הוא הפרש חוב דמי השכירות.

בא כוחם המלומד של התובעים אף היפנה את בית המשפט לפרוטוקול הדיון בבית המשפט במחוזי (נספח א'1 ל-נ/3) לפיו הסך של 190,000$ כלל אף את דמי השכירות בגין המאפייה והמושכר (שם, עמ' 13).

הגם שאין באמור כדי ללמד על גובה דמי השכירות המוסכמים (ראו עמ' 13 לפרוטוקול שורה 5) - הרי שלכל הדעות מחיר העסקה הסופי כלל אף את דמי השכירות שבפיגור.

נמצא, כי אי תשלום דמי השכירות למן חודש 5/96 (כטענת התובעים) היה תוצאה של המשא ומתן שהתנהל בין הנתבע לצד השלישי לרכישת הנכס.

ואם לא די באמור לעיל בא מכתבו של ב"כ דאז של הצד השלישי מיום 20/6/99 (נספח ה' ל-נ/3) וסותם את הגולל  על טענת התובעים.

במכתב האמור מודיע ב"כ דאז של צד ג' כי לא עלה בידו לשכנע את יורשי המנוח להסכים לעסקת המכר.

בסעיף 3 למכתב נאמר כך - "לגבי שאר העניינים הקשורים לנכס - שני המושכרים עליך להסדירם באופן ישיר עם המשכירים גב' רחל ביבי ואבנר ביבי" (ההדגשה במקור – ח.ט.).

מה הם אותם עניינים שיש להסדירם? ברי כי המדובר בתשלום דמי השכירות, אשר גולמו במחיר העסקה, שאם לא כן אלו עניינים - להוציא את עסקת המכר - יש להסדיר עם המשכירים?!

ברי, איפוא, לכל בר בי רב,  כי כל זמן שהצדדים (הנתבע וצד ג') סברו כי עסקת המכר תצא לפועל, אין ולא הייתה כל דרישה מהנתבע לשלם דמי שכירות בגין הנכס (ובכלל זה המאפייה והמושכר), שכן דמי השכירות גולמו במחיר העסקה.

 

אני קובע, איפוא, כי הנתבע לא הפר את ההסכם השכירות עת חדל מלשלם את דמי השכירות בגין המאפייה, שכן אלה גולמו במחיר עסקת המכר והיוו חלק בלתי נפרד מהתמורה אשר הייתה אמורה להשתלם על פיה.

הפועל היוצא הוא כי עובר להגשת התביעה המקורית, כמו גם עובר למועד מתן פסק הדין  ההצהרתי המורה על ביטול זיכרון הדברים (8/10/02) - לא חייב היה הנתבע, ואף לא נדרש, לשלם דמי שכירות בגין המאפייה.

מכאן שטענת התובעים להפרת הסכם השכירות, עובר להגשת התביעה מקורית, אין לה על מה שתסמוך.

 

25.        למעלה מן הדרוש אוסיף ואומר כי אף לאחר מתן פסק הדין ההצהרתי לפיו זיכרון הדברים  בטל,  לא  ניתן  לקבוע  כי  הנתבע   הפר  את   הסכם   השכירות  למן  מועד   זה

(8/10/02), שכן לא הוכח כלל ועיקר מהו גובה דמי השכירות המוסכמים בגין המאפייה.

            כזכור, מחלוקת ניטשה בין הצדדים מהו שיעור דמי השכירות המוסכמים אותם שילם הנתבע בגין שכירת המאפייה.

            לשיטת הנתבע, דמי השכירות הם אלה הקבועים בסעיף 4 להסכם השכירות, קרי: סך 380$ לחודש על פי השער היציג של הדולר.

            מנגד טענו התובעים כי דמי השכירות שהשתלמו כל העת הינם בסך 1,500$ לחודש, זאת חרף הקבוע בהסכם השכירות.

            מקובלת עליי לחלוטין טענת ב"כ התובעים בסיכומי טענותיו כי דמי השכירות הנקובים בהסכם (380$) אינם משקפים את דמי השכירות האמיתיים וכי אלה אשר שולמו בפועל גבוהים מהסכום החודשי הנקוב בהסכם.

            לא מקובלת עלי עמדת ב"כ הנתבע בסיכומי טענותיו כי עסקינן בשכירת דירת מגורים מוזנחת. המדובר בשכירת מאפייה פעילה המשתרעת על פני שטח הדירה, המעבר, החצר והמושכר.

            כל אלו אוחדו בשנת 1984 למבנה אחד עת נכרת הסכם השותפות להפעלת המאפייה (נספח ו' ל-ת/3).

            האומנם בשופטני עסקינן שנאמין כי בגין מחצית מזכויות השותפות במאפייה הסכימו התובעים לקבל דמי שכירות בסך 380$ בלבד?

עם זאת, התובעים לא השכילו להוכיח את גובהם של  דמי השכירות אשר השתלמו כל העת על ידי הנתבע.

לא מצאתי כי יש לקבל את עדותם של התובע 2 כמו גם עדות הצד השלישי - כי סכום דמי השכירות המוסכמים עומד על 1,500$ לחודש.

לבד מהיות עדותם בלתי אובייקטיבית ומגמתית, הרי שעניין לנו בעדות בעל פה כנגד מסמך בכתב.

הראייה הניצחת שבפי ב"כ התובעים בסיכומי טענותיו (סעיף 17) בדבר גובה דמי השכירות המוסכמים - לאו ראייה היא ובוודאי שאינה ניצחת כטענתו.

בא כוחם המלומד של התובעים, ביקש להוכיח את גובה דמי השכירות מההפרש שבין הסכום הראשוני שנקבע  כמחיר העסקה (150,000$) לזה שנקבע בסופו של יום (190,000$)

דא עקא כי אין בהפרש זה כדי ללמד כזאת, שכן הפרש דמי השכירות לתקופה של 22 חודשים (בין 5/96 ל- 3/98) בשיעור של 1,500$ לחודש עולה לסך של 33,000$ בלבד ולא לסך 40,000$.

אני קובע, איפוא, כי הגם שדמי השכירות הנקובים בהסכם אינם משקפים את דמי השכירות האמיתיים שהוסכמו על הצדדים, התובעים לא השכילו להוכיח את שיעורם.

 

26.        משלא השכילו התובעים להוכיח את שיעור דמי השכירות המוסכמים,לא ניתן לקבוע, כאמור, כי הנתבע הפר את הסכם השכירות אף לאחר ביטולו של זיכרון הדברים.

            מקובלת עליי לחלוטין טענת ב"כ הנתבע כי עם ביטולו של זיכרון הדברים בפסק הדין ההצהרתי, המקדמה ששולמה על פיו (50,000 ש"ח) נזקפת על חשבון דמי השכירות בגין המושכרים.

            לדעת הכול, הצד השלישי שימש כמוציא ומביא בכל הקשור לגביית דמי השכירות בגין המאפייה ושימש כנציג היורשים לעניין זה (ראו עדות צד ג' עמ' 13 לפרוטוקול מיום 13/5/07).

הצד השלישי הודה למעשה באופן מפורש כי המקדמה בסך 50,000$ מוחזקת בידו בנאמנות עבור הנתבע "בכפוף לזכויות קיזוז הקיימות לשארי המנוח באשר לחובות דמי השכירות של הנתבע לעיזבון המנוח ... " (סעיף 34 ל-נ/3).

נמצא, איפוא, כי עם ביטולו של זיכרון הדברים,  נזקף סכום המקדמה ששולמה על חשבון עסקת המכר  לחוב דמי השכירות.

דא עקא, כי בהעדר הוכחה בדבר שיעור דמי השכירות המוסכמים, לא ניתן לקבוע האם – אם לאו – מכסה סכום המקדמה (50,000$) את חוב השכירות.

 

חוזה השכירות המוגנת – הפרתו

27.        כזכור, טענו התובעים בכתב תביעתם (כמו גם בתצהיר העדות מטעמם – ת/1) כי הנתבע הפר את חוזה השכירות המוגנת עת חדל מלשלם את דמי השכירות בגין המושכר למן שנת 1984!!

            אי תשלום שכר דירה מוגן לתקופה האמורה – כך לתובעים – מקימה עילה לפינויו של הנתבע מהמושכר.

            לא מצאתי ממש בטענות התובעים. לא מינה ולא מקצתיה.

 

28.        אין חולק כי בחודש 4/84 התקשרו הצדדים בהסכם השותפות (נספח ו' ל-ת/3) במסגרתו הוסכם בין הנתבע והתובע 2 – באמצעות הצד השלישי – על הקמת מאפייה אשר תכלול את שטח הדירה, המושכר ושטחי המעבר והחצר האחורית.

            עם הקמת השותפות חדל הנתבע מלשלם את דמי השכירות בהסכמה, שכן אף המושכר שימש כחלק בלתי נפרד מהמאפייה.

            נמצא כי אין שחר לטענת התובעים כאילו הפר הנתבע את הסכם השכירות עת חדל מלשלם את דמי השכירות המוגנים.

            כך גם אמורים הדברים לתקופה שמיום חתימת הסכם השכירות (6/5/91) לפיו שכר הנתבע את המאפייה.

            דמי השכירות שנקבעו בהסכם (או אלו ששולמו בפועל) השתלמו עבור המאפייה בכללותה, הכוללת כאמור אף את המושכר אשר היווה חלק בלתי נפרד הימנה.

            משקבעתי לעיל, כי הסכם השכירות עמד בתוקפו עובר להגשת התביעה העיקרית וכי הנתבע לא הפר את ההסכם, למצער, עד למועד מתן פסק הדין ההצהרתי (8/10/02), ברי כי הנתבע לא הפר אף את חוזה השכירות המוגנת, שכן דמי השכירות המוגנים היוו חלק מדמי השכירות אשר השתלמו (או אמורים היו להשתלם) בגין שכירת המאפייה.

            נמצא, איפוא, כי במועד הגשת התביעה המקורית, לא קמה לתובעים עילת פינוי מכוח הוראת סעיף 131 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972 (להלן: “חוק הגנת הדייר").

 

29.        לא מצאתי ממש בטענת ב"כ התובעים בסיכומי טענותיו (סעיף 20 לסיכומים) לפיה מיום שאוחד המושכר עם הדירה והפך לשטח אחד, על הנתבע להחזיר את כלל שטח המאפייה עם סיום תקופת השכירות " ... כולל שטח החנות שאוחד עם שטח הדירה והמעבר והחצר".

            כאמור, אין שחר לטענה זו ודינה להידחות על הסף.

            היעלה על הדעת שהנתבע יסכים לוותר על זכויותיו כדייר מוגן במושכר על פי חוזה השכירות המוגנת (נספח ד' לת/3) לצורך הקמת מאפייה משותפת? לב"כ התובעים הפתרונים.

            ברי לכל בר בי רב, כי איחוד שטח המושכר עם הדירה איננו מאיין כלל ועיקר את תוקפו של חוזה השכירות המוגנת, כשם שזכויותיהם של התובעים בדירה לא "נפגעות" כתוצאה מאיחוד זה.

            ראייה ניצחת לאמור הינה הוראת סעיף 11 להסכם השותפות (נספח ו' לת/3) הקובע לאמור – "הוסכם בין שני הצדדים כי לאחר פירוק העסק הנ"ל יהיה אסור לצד ב' (הלוא הוא הנתבע – ח.ט.) לעסוק באותו עסק הנ"ל ו/או למכור פיתות מכל סוג שהוא  ... בחנותו הנ"ל".

            הנה כי כן, מוכח בעליל כי עם פירוק השותפות בינות הצדדים חנותו של הנתבע אמורה לשוב לחזקתו ולשימושו – כבראשונה.

            אין, איפוא, שחר לטענת ב"כ התובעים כאילו איבד הנתבע זכויותיו במושכר עם חתימתו על הסכם השותפות.

 

30.        אני דוחה על הסף טענת ב"כ התובעים לפיה קמה לאחרונים עילת פינוי מכוח הוראת סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר עקב הפרתו של חוזה השכירות המוגנת בגין השימוש שהוא עושה בדוכן (בסטה) הממוקם על המדרכה.

            לשיטת ב"כ התובעים, נוכח ההוראה שבחוזה האוסרת שימוש "במדרכת הכניסה לבית מס' 32" (ראו סעיף 1 להערות, נספח ד' לת/3), הרי ששימוש כאמור מהווה הפרה של החוזה המקים לתובעים עילה לפינוי הנתבע מהמושכר.

            עילת פינוי זו לא בא ז?כרה בכתב התביעה (לא זה המקורי ואף לא המתוקן) ואף לא בתצהיר העדות הראשית מטעם התובעים.

            לראשונה וכלאחר יד, העלה ב"כ התובעים טענה זו בסיכומי טענותיו.

            בצדק רב טען ב"כ הנתבע בסיכומיו כי טענה זו מהווה הרחבת חזית אסורה ובית המשפט מנוע מלהיזקק לה [ראו: א. גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה שביעית, 78].

 

            למעלה מן הצריך אוסיף ואומר כי לא מצאתי ממש בטענה דלעיל אף לגופה.

            ההוראה האוסרת שימוש במדרכה, איננה מתייחסת כלל ועיקר למדרכה שבחזית החנות שרוחבה 2.7 מ'.

            איסור השימוש במדרכה כדוכן, מכוון אך ל"מדרכת הכניסה לבית", קרי: המדרכה הקיימת לרוחב שביל המעבר.

            לעניין המדרכה של החנות (בחזיתה) לא קיים כל איסור שימוש. ההיפך הוא הנכון.

            סעיף 3 להערות בחוזה השכירות קובע מפורשות כי "אסור לשוכר להעמיד ארגזים במדרכה של החנות עבור אדם אחר או שכן ... " (ההדגשה לא במקור – ח.ט.). ומכלל לאו אתה שומע הן. לשוכר עצמו מותר גם מותר להשתמש במדרכה שבחזית המושכר, ומכל מקום אין כל איסור להשתמש במדרכה (אשר אינה שייכת לתובעים) לצורך דוכן מכירה.

            בהעדר תנאי מפורש האוסר שימוש במדרכה שבחזית המושכר, לא נשתכללה עילת פינוי מכוח הוראת סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, שכן איסור כזה (מפורש) הינו תנאי מוקדם לקיומה של עילת פינוי [ראו: ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שנייה, עמ' 16; וכן ע"א 488/63 רואימי נ' מוג'לובסקי, פ"ד י"ח(1) 529].

 

31.        הפועל היוצא מהאמור לעיל כי לא קמה לתובעים עילה כלשהי לפינויו של הנתבע מהחנות ודין עתירתם לפינוי הימנה – דחייה.

 

הסעדים הכספיים

32.        התובעים עתרו בתביעתם לחייב הנתבע בפיצויים המוסכמים, בדמי השכירות המוגנים ולחילופין בדמי שימוש ראויים בגין השימוש במאפייה.

            נדון בכל אחד מהסעדים המבוקשים כסדרם.

 

פיצויים מוסכמים

33.        משבאנו לכלל מסקנה כי הנתבע לא הפר את הסכם השכירות עובר להגשת התביעה המקורית, אין מנוס מלקבוע כי עתירת התובעים לפיצויים המוסכמים בסך 100$ בגין כל יום איחור בפינוי המאפייה למשך 67 חודשים - אין לה על מה שתסמוך.

            זאת ועוד זאת, סעיף 16 להסכם השכירות (נספח י' לת/3) קובע כך – "אם השוכר לא פינה את המושכר בתום תקופת השכירות, ישלם השוכר למשכיר פיצויים מוסכמים ומוערכים מראש בסך 100$ יציג עבור כל יום איחור בפינוי המושכר" (ההדגשה שלי – ח.ט.).

            על בסיס הוראה זו עתרו התובעים, כאמור, לתשלום סך 782,923 ¤ בגין איחור של 67 חודשים (2010 יום X 100$) למן חודש 5/96 ועד למועד הגשת התביעה המקורית.

            דא עקא, כי קבענו לעיל שהסכם השכירות עומד בתוקפו, למצער, עד ליום הגשת התביעה שכן זה לא בוטל מעולם.

            נמצא כי במועד בו הוגשה התביעה המקורית (תום 67 החודשים) טרם תמה תקופת השכירות על פיו.

            מכאן, שהתובעים אינם זכאים, כלל ועיקר, לפיצויים המוסכמים שכן תנאי לזכאות לפיצויים כאמור הינו למן "תום תקופת השכירות". משלא תמה תקופת השכירות עד למועד הגשת התביעה המקורית – אין התובעים זכאים לפיצוי המוסכם מכוח הוראת סעיף 16 להסכם השכירות.

 

דמי שכירות מוגנים

34.        בכתב תביעתם עתרו התובעים לחייב הנתבע בתשלום דמי שכירות מוגנים לתקופה של 7 שנים שקדמו להגשת התביעה המקורית, העולים, לטענתם, לסך 24,315 ¤.

            להוכחת היקף דמי השכירות המוגנים צירפו התובעים לתביעתם תחשיב (נספח י"ב לת/3) לפיו דמי השכירות השנתיים הינם בסך 3,507.52 ¤ לשנה, קרי: 292 ¤ לחודש.

            ה"תחשיב" אינו אלא הצמדה של דמי השכירות היסודיים על פי החוזה (0.33 ¤) למועד הגשת התביעה המקורית.

 

            אין בידי לקבל תחשיב זה שכן הוא נוגד את הוראות חוק הגנת הדייר. סעיף 52א(ב) לחוק הגנת הדייר קובע כי ההצמדה למדד תיעשה ב-1 בינואר של כל שנה, כאשר המדד הבסיסי יהא זה של 1 בינואר 1983 [ראו סעיף 52א(א)].

ברי, איפוא, כי הצמדת דמי השכירות באופן שרירותי, שלא בהתאם להעלאות על פי חוק הגנת הדייר, איננו משקף את דמי השכירות המוגנים בגין המושכר.

בהעדר תחשיב נכון של דמי השכירות המוגנים נכון למועד הגשת התביעה, אין מנוס מלדחות עתירת התובעים לתשלום הסך 24,315 ¤.

 

דמי שימוש ראויים

35.        משבאתי לכלל מסקנה (סעיף 25 לעיל) כי דמי השכירות הקבועים בהסכם השכירות אינם משקפים את דמי השכירות שהשתלמו בפועל, שומה עלינו לבחון מה הם דמי השכירות הראויים להם זכאים התובעים בגין השכרת המאפייה.

            אף לעניין זה חלוקים הצדדים בדעתם.

            לשיטת התובעים, דמי השכירות הראויים בגין המאפייה עומדים על סך של 2,430$  בגין כל חודש, כך שהנתבע חב בדמי שכירות בגין 67 חודשים (11/01 – 5/96) סך של 162,810$.

            התובעים תמכו יתדות טענתם על חוות דעתו של הקרטוגרף ושמאי המקרקעין מר יצחק לוי (להלן: "חוות דעת התובעים"), אשר שם את המאפייה בהתבסס על השימוש שנעשה בו – קרי: נכס המשמש ליצור דברי מאפה.

            מנגד, טען הנתבע כי דמי השכירות הראויים אינם עולים על 400$ לחודש. הנתבע סמך טענתו האמורה על חוות הדעת מיום 19/8/03 (נ/2) של שמאי המקרקעין מר אלי אריאלי (להלן: "חוות דעת הנתבע"), אשר העריך את שווייה של הדירה בלבד על פי מיקומה (עורפי) ושטחה (כ-60 מ"ר).

            מר אריאלי בדק ומצא כי דמי השכירות הראויים למועד מתן חוות הדעת הינם בגבולות 400$ - 380$ לחודש.

 

36.        אקדים את המאוחר ואומר כבר מבראשית כי חוות דעתו של מר אריאלי אינה מקובלת עלי כלל ועיקר, שכן חוות הדעת מתייחסת אך לשטחה של הדירה. היא  אינה לוקחת בחשבון את שטחה הכולל של המאפייה – קרי: הדירה, שטחי המעבר והחצר האחורית והמושכר.

            אין חולק על כך כי המאפייה משתרעת על פני שטח של כ-110 מ"ר (להוציא את שטח הבסטה) הכולל את שטח הדירה, שטחי המעבר והחצר והמושכר (ראו תשריט נספח ח' לת/3).

            בנסיבות  אלו,  נפלא  ממני  הכיצד זה העריך מר אריאלי בחוות דעתו רק את שטח הדירה

(60 מ"ר), משל עסקינן בשכירת דירת מגורים?

ברי, איפוא, כי חוות דעת הנתבע אינה משקפת נכונה את דמי השימוש הראויים של המאפייה.

זאת ועוד זאת, בחקירתו הנגדית נשאל מר אריאלי האם קיימת חשיבות לשימוש אשר נעשה בנכס הנישום והלה השיב – " ... יש חשיבות לשימוש שנעשה בנכס" (עמ' 9 לפרוטוקול מיום 13/5/07).

למרבה הפליאה, לכשנשאל מר אריאלי האם בדק את שווי דמי השכירות הראויים של הנכס כמאפייה, הלה השיב – "לא בדקתי את שווי דמי השימוש כמאפייה" (שם, שם).

דא עקא, כי הנתבע שכר מהתובעים מבנה (כולל שטחי המעבר והחצר) המשמש כמאפייה (סעיף 3 לנספח י/ לת/3).

התעלמות מר אריאלי מהשימוש אשר נעשה בנכס, כמו גם משטחה הכולל של המאפייה – מובילה למסקנה האחת, כי חוות דעתו אינה משקפת נכונה את דמי השכירות הראויים לשכירת המאפייה.

 

37.        הגם שעקרונית, חוות דעת התובעים נתקבלה על דעתי, שכן היא מתייחסת לשטח המאפייה כולה, כמו גם לשימוש שנעשה בה – מצאתי כי יש לקבל את קביעותיו של מר לוי אך באופן חלקי.

            נבהיר דברינו.

            בחוות דעתו העריך מר לוי את דמי השימוש בבסטה בסך 1000$ לחודש. דא עקא כי שטח זה הינו שטח המצוי על גבי המדרכה, הוא איננו חלק מן המאפייה ושטח זה לא הושכר לנתבע על פי הסכם השכירות.

            מקובלת עלי עמדת מר לוי כי שטח הבסטה מהווה יחידת פרנסה (סעיף 7.3 לחוות הדעת) ברם הבסטה מהווה המשכה של החנות ומהווה חלק אינטגראלי הימנה (סעיף 7.7 לחוות הדעת).

            דא עקא, כי הסכם השכירות מתייחס אך לשטח המאפייה, קרי: לחנות, לדירה ולשטחי המעבר והחצר האחורית.

            זאת  ועוד  זאת,  בחוות  דעתו התעלם מר לוי מהיות המאפייה מורכבת אף משטח החנות

            (12.5 מ"ר) המוחזקת על ידי הנתבע בדיירות מוגנת, כך שיש להפחית שטח זה משטחה הכולל של המאפייה.

            נמצא  כי  שטחה  של  המאפייה, לצורך חישוב דמי השכירות הראויים, עומד על 97.5 מ"ר

( 12.5 מ' – 110 מ').

יתר על כן, מר לוי התעלם בחוות דעתו מהעובדה כי גובה דמי השכירות של הדירה (כולל שטחי המעבר והחצר) בלעדי המושכר והדוכן, נמוך מזה אשר נקבע על ידו (15-10 דולר למ"ר) – שכן הדירה מצוייה בעורפו של המגרש.

לכשנדרש מר לוי לעניין זה, בחקירתו הנגדית, הלה השיב כך – "אני לא יכול לומר לבית המשפט האם הסכומים שנקבתי לגבי דמי השכירות למ"ר למבנה האחורי האם הסכום תקף לגבי צד ג' שאיננו מחזיק ומשתמש בבסטה" (עמ' 12 לפרוטוקול מיום 27/3/06).

דא עקא, כי מר לוי קובע בחוות דעתו כי אחד מן השיקולים לקביעת שווי דמי השכירות הראויים הינו היות החנות הנשומה " ... בעלת חשיפה גבוהה בשוק בייצור דברי מאפה ושיווקו".

הנה כי כן, ללא שטח המושכר, המוחזק על ידי הנתבע בדיירות מוגנת, שווי השכירות של יתרת שטח המאפייה (הדירה ושטחי המעבר) היה  נמוך מזה אשר הוערך על ידי מר לוי בחוות דעתו.

לאור האמור אני קובע, איפוא, כי יש לאמוד את שווי השכירות של המאפייה לפי שטח של 97.5 מ"ר (להוציא את שטח המושכר) כאשר דמי השכירות הראויים יעמדו על סך 10$ למ"ר לחודש.

            הפועל היוצא מהאמור הוא כי יש להעמיד את דמי השימוש הראויים בגין המאפייה בסך 975$ למ"ר בגין כל חודש שכירות (97.5 מ"ר X 10$).

 

38.        נמצא, איפוא, מהאמור לעיל כי בגין התקופה שמיום 6/5/96, המועד בו חדל הנתבע לשלם את דמי השכירות, ועד ליום הגשת התביעה המקורית, 28/11/01 (67 חודשים) – זכאים התובעים לדמי שכירות ראויים בסך כולל של 65,325$.

            מהסכום האמור יש לנכות את הסך של 26,220$ ששולמו לתובעים מכספי המקדמה שבידי הצד השלישי (החלטת כב' השופט מור מיום 11/11/02), וכן את הסך של 4,500$ ששולמו, כאמור, על פי פסק הדין החלקי.

            נמצא כי יתרת דמי השימוש הראויים להם זכאים התובעים הינה בסך 34,605$.

 

ההודעה לצד השלישי

39.        מקובלת עלי טענת ב"כ הצד השלישי, בסיכומי טענותיו, כי למקרא סיכומי הנתבע עולה כי האחרון זנח את טענותיו כנגד הצד השלישי, במובן זה שבית המשפט לא נתבקש לקבוע מימצאים כלשהם כנגד הצד השלישי ואף לא נתבקש סעד אופרטיבי כנגדו.

            עם זאת, אינני שותף לעמדת ב"כ הצד השלישי כי לא היה מקום מלכתחילה למשלוח ההודעה, בשל השתק פלוגתא שנקבע בפסק הדין ההצהרתי של בית המשפט המחוזי.

            הודעת הצד השלישי (המתוקנת) נועדה, בין היתר, להדוף את טענות התובעים בדבר הפרת ההסכם עקב אי תשלום דמי השכירות על פי הסכם השכירות, לתקופה של 67 חודשים, הכוללת אף את התקופה שמיום חתימת זיכרון הדברים (3/98) ועד למועד הגשת התביעה המקורית.

            יתר על כן, אילמלא הוגשה ההודעה לצד ג', מי לכפו של הנתבע יתקע כי ניתן היה לקזז את דמי המקדמה שהשתלמו לידי הצד השלישי, מתוך דמי השכירות לתובעים.

            הגם שהצד השלישי לא היה מוסמך – כך נתברר בדיעבד בפסק הדין ההצהרתי – למכור את הנכס לנתבע בלעדי הסכמת התובעים, הרי שהוכח בעליל כי הוא היה המוציא והמביא בכל הקשור להשכרת המאפייה ולקבלת דמי השכירות מידי הנתבע משך השנים.

            ככזה, ברי כי סכום המקדמה ששולמה לידי הצד השלישי מהווה תשלום בגין דמי שכירות (מוסכמים או ראויים), עת נקבע בפסק הדין ההצהרתי כי עסקת המכר אינה תקפה.

 

41.        נוכח הצהרת הצד השלישי כי הוא מחזיק בכספי המקדמה בנאמנות עבור הנתבע, בכפוף לזכות הקיזוז שיש לתובעים על דמי השכירות – אני מורה לצד השלישי להעביר את יתרת המקדמה שבידיו בסך 19,280$ (30,720$ - 50,000$) לידי התובעים – זאת על חשבון דמי השכירות הראויים שעל הנתבע לשלם לתובעים, בהתאם לקביעתי לעיל.

 

התוצאה

42.        סוף דבר, לאור האמור והמקובץ לעיל התוצאה הינה כדלקמן –

א.         עתירת התובעים לפינוי הנתבע משטח החנות, המוחזקת על ידו בשכירות מוגנת – נדחית.

ב.         אני קובע כי דמי השימוש הראויים שעל הנתבע לשלם לתובעים בגין שכירת המאפייה הינם בסך 975$ לחודש.

ג.          אני מחייב הנתבע לשלם לתובעים את יתרת דמי השימוש הראויים, בסך 64,825 ¤ (סכום השווה ל-15,325$) – כשסכום זה נושא הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה המקורית ועד התשלום בפועל.

ד.         הנני מורה לצד השלישי להעביר לידי התובעים את יתרת המקדמה שבידיו, בסך 19,280$.

            בכפוף לאמור, ההודעה לצד השלישי נדחית – בלא לעשות צו להוצאות.

ה.         נוכח התוצאה אליה הגעתי ובהתחשב במספר הישיבות שנתקיימו, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים את אגרת המשפט וכן שכר טרחת עורך דין בסך 10,000 ¤ בתוספת מע"מ כחוק.

אגרת המשפט תישא הצמדה וריבית חוקית ממועד הוצאתה ושכר הטרחה ישא ריבית והצמדה כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

 

המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים – באמצעות הדואר.

 

 

ניתן היום, כ"ו בטבת, תשס"ט (22 בינואר 2009), בהעדר הצדדים.

 

 

 

חיים טובי, שופט

 

 

 

קלדנית: אהובה

Source: 
http://info1.court.gov.il/Prod03\ManamHTML5.nsf/371D6815733C2B704225754600561577/$FILE/7B081241216FBD9F42257545003A0A95.html
תאריך: 
22/01/09
Case ID: 
122748_1
Case type: 
א
סיווגים
שופטים : חיים טובי
חיים טובי
עורכי דין : א. פנסו ואח' י. בן מנחם ואח'
א. פנסו ואח'
י. בן מנחם ואח'
Powered by Drupal, an open source content management system