עמידר-החברה הלאומית נ. ברחמן


 

   

בתי המשפט

א  001015/06

בבית משפט השלום

בבית - שמש

 

25/01/2009

תאריך:

כב' השופט שמעון שטיין

בפני:

 

 



עמידר-החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ

בעניין:

התובעת


 

נ  ג  ד


 

1 . ברחמן דוד

2 . קוסובוצקי ולטינה

3 . ברחמן יבגני

4 . ברחמן אליה

הנתבעים

 

פסק דין


 

זהו פסק דין בתובענה לסילוק יד ולתשלום דמי שימוש ראויים.

 

הרקע לתובענה

1.         בני הזוג - הנתבעים 1 ו-2, עולים חדשים, (להלן: "הנתבעים") והתובעת חתמו ביום 24.3.05 על הסכם שכירות לפיו שכרו את דירה מספר 18 ברח' יהודה המכבי 1, בית שמש, שהזכויות בה שייכות לתובעת, בתמורה לתשלום דמי שכירות בסך 1,252 ¤ לחודש (להלן: "הדירה"). הנתבעים 3 ו-4 הינם ילדי הנתבעים, ואחד מהם ערב להתחייבויות הנתבעים מכוח הסכם השכירות.

 

 

2.         קודם לחתימה על הסכם השכירות קיבלו הנתבעים ביום 31.1.05 את החזקה בדירה, אך ביום 1.2.05 נתברר שזרים פלשו אליה והתגוררו בה, ועלה הצורך לפנותם בעזרת משטרת ישראל. לאחר הפינוי נתבקשו הנתבעים ביום 16.2.05 להיכנס ולהתגורר בדירה, על מנת למנוע פלישת זרים פעם נוספת.

 

3.         אין חולק שבעת כניסת הנתבעים להתגורר בדירה היה מצבה הפיזי רעוע והיה צורך לבצע בה שיפוצים נרחבים. המחלוקת העיקרית היא בשאלת היקף השיפוצים הנדרש, על מנת שתהא ראויה למגורי הנתבעים, והאם על התובעת לשאת בעלות השיפוץ שביצעו הנתבעים.

 

טענות הצדדים  

4.         לטענת התובעת הפרו הנתבעים את ההסכם בכך שלא שילמו את דמי השכירות החודשיים, עד אשר נוצר חוב בסך 15,517 ¤ וכן התעלמו ממכתב הדרישה לתשלום החוב.

 

5.         לטענת הנתבעים, לולא החשש מפלישת זרים לדירה, לא היו הנתבעים מקבלים את החזקה בדירה, שכן היא לא הייתה ראויה למגורים. כך לדוגמא, הצנרת היתה רקובה, הקירות והתקרה היו שחורים מרטיבות, מקולפים ומחוררים, התריסים, הדלתות וצירי הדלתות היו שבורים, עכברושים נכנסו מהביוב הפתוח, הכלים הסניטאריים היו שבורים, ופסולת נמצאה בכל פינה. בנוסף, במטבח לא היו ארונות והצנרת החיצונית היתה מנותקת.

 

6.         התובעת, טענו הנתבעים, לא שלחה שמאי כמקובל, אלא פועל אחד, אשר החליף את מכסה האסלה בשירותים וכיסה את הקירות לשם הסתרת הרטיבות, וזאת מבלי שתוקנו התקלות מהיסוד. משכך, נאלצו הנתבעים ליטול הלוואות ולבצע שיפוץ בעלות של כארבעים אלף ¤, כשהתיקון המשמעותי ביותר בוצע במערכת האינסטלציה. בתום השיפוצים נכנסו הנתבעים ביום 9.4.05 להתגורר בדירה. לאחר כניסתם נאלצו לשלם סך 1,080 ¤ עבור מוני גז ומים.

 

7.         משכך ולאור הקבוע בסעיפים 2 ו-16(א) להסכם השכירות, עומדת לנתבעים זכות קיזוז שכר הדירה כנגד ההלוואות אותן נטלו. הנתבעים, כך נטען, אינם יכולים לשאת בנטל הכפול (תשלום ההלוואות ותשלום שכר דירה), במיוחד לאור שהנתבע 1 הינו נכה 100% ומתקיים מקצבת המוסד לביטוח לאומי. הנתבעים פנו לתובעת ולמשרד השיכון בדרישה להשיב לידיהם את ההוצאות שהוציאו בגין השיפוץ, אך נענו בשלילה ונטען שהתובעת ביצעה שיפוץ כמקובל, אשר ייתר את הצורך בשיפוץ נוסף.

 

זכותם של הנתבעים, כך נטען, לקזז את הסך שהשקיעו, 41,080 ¤ ולא זו בלבד שאינם חייבים מאום לתובעת, אלא שעל התובעת חלה החובה להשיב לידיהם את ההפרש שנותר. חובתה זו של התובעת, כך נטען, נובעת גם מהקבוע בסעיף 2(4) לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, תשנ"ח-1998. עוד נטען שהנתבע 4 כלל לא חתם על הערבות ועל כן אינו יכול להיתבע.

 

המישור הדיוני

8.         התובענה הוגשה בסדר דין מקוצר. הנתבעים הגישו בקשת רשות להתגונן (בש"א 1069/06) ובדיון מיום 14.1.07 הגיעו הצדדים להסכמה לפיה תינתן הרשות להתגונן. ניסיון הגעה להסכמות מחוץ לכותלי בית המשפט לא צלח.

 

9.         מטעם התובעת העידו גאולה עייש (להלן: "גאולה"), רכזת השטח מטעם התובעת בבית שמש, ואמנון אהרון (להלן: "אמנון"), מפקח עבודות בנייה אצל התובעת. אין חולק שהנתבע 1 הוא אדם חולה ונכה ומטעם הנתבעים העידה הנתבעת 2.

 

המסגרת הנורמטיבית

10.        זכויותיו של דייר המתגורר בדיור הציבורי מעוגנות בחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, תשנ"ח-1998 ובתקנות זכויות הדייר בדיור הציבורי, תשס"א-2000. בהתאם לאלה, על התובעת חלה החובה לדאוג לשיפוץ ולתיקון ליקויים בדירות שבבעלותה ולחילופין עליה להחזיר כספים בגין שיפוצים שביצעו הדיירים.

 

בסעיף 2 לחוק נקבע:

"2. חברה לדיור ציבורי חייבת –

(1) לפני חתימה על חוזה להשכרת דירה ציבורית (להלן – חוזה שכירות), לאפשר לשוכר לבדוק את הדירה, ואם התגלה בה ליקוי כמשמעותו בסעיף 8(ב)(1) המחייב תיקון, לתקנו לא יאוחר מ-60 ימים ממועד החתימה על חוזה השכירות או ממועד תחילת השכירות, לפי המוקדם מביניהם;

...

(4) להתחיל בביצוע תיקון של ליקוי בדירה ציבורית כמשמעותו בסעיף 8(ב)(2) בדחיפות המתחייבת, ולא יאוחר מ-60 ימים מיום שנודע לה על הצורך בתיקון, ולהשלימו בתוך זמן סביר ובלבד ששוכר הדירה הציבורית שילם את סכום ההשתתפות העצמית שקבע השר לפי הוראות סעיף 8(ב1)".

 

בסעיף 8(ב)(2) לחוק נקבע:

"...העדר פרט בדירה אשר נכלל במפרט שקבע או פגם בפרט כאמור, אשר לצורך שימוש מקובל וסביר בדירה יש לתקנו, ייחשב בליקוי לענין סעיף 2(4)". 

 

ובסעיף 3 לתקנות נקבע:

"ליקוי בדירה ציבורית, הנובע מבלאי או מחסר, יתוקן במועדים, לפי הענין, הקבועים בסעיף 2 לחוק; לא יתוקן ליקוי בדירה ציבורית הנובע מזדון או משימוש בלתי סביר או הנובע מביצוע שינוי, הוספה או תיקון על ידי הדייר, בלא שקיבל אישור מראש ובכתב לביצוע השינוי, ההוספה או התיקון, מאת חברה לדיור ציבורי".

 

בהסכם השכירות נקבע:

"3.ב. המשכירה מתחייבת לתקן כל ליקוי כמשמעותו בסעיף 2(1) לחוק ולתקנות הנוגעות מכוחו, בהיקף ובמועד הקבועים בהם".

 

היקף השיפוץ

11.        אין חולק שמטעם התובעת הוחלפו תריס וחלון באמבטיה ובשירותים (עמ' 24, ש' 13). בנוסף בוצעו מטעם התובעת עבודות חשמל (נספח ד' לתצהיר התובעת) ונצבעה דלת אחת (עמ' 31, ש' 6). בנוסף, הותקן ארון מטבח והוצב מעליו שיש באורך 2 מטרים. כמו כן הוחלף מושב פלסטיק לאסלה. יתר העבודות שבוצעו, אם בוצעו, הינן במחלוקת. כך או אחרת, סך כל העבודות שבוצעו, לשיטת התובעת, הוא כפי העולה מנספח ו' לתצהירה.

12.        נ/1-נ/24 הן צילומים אשר צולמו על ידי בנם של הנתבעים, יבגני, אשר צילם את הדירה תוך כדי או אחרי השיפוץ מטעם התובעת (עמ' 19, ש' 21). חרף העובדה שהבן לא העיד לפניי, אין חולק שהצילומים צולמו בדירה הנדונה, והמחלוקת בין הצדדים היא ביחס למועד הצילום בלבד.

 

13.        מצד אחד, הנתבעים ראו ובדקו את הדירה עוד בטרם חתימתם על הסכם השכירות והיו מודעים היטב למצבה. הובטח להם אמנם כי יבוצעו תיקונים כלשהם בדירה, אך כבר למן תחילת הדרך היה ברור להם שלא כל מבוקשם יבוצע על ידי התובעת וכי השיפוץ שיבוצע על חשבון התובעת הינו מינורי בלבד ובסטנדרט נמוך. אין חולק שגאולה הסבירה לנתבעים שעל מנת שיורחבו המעברים בדירה, לבקשת הנתבעים, בשל נכותו של הנתבע 1, עליהם לפנות למשרד הבריאות לשם קבלת תקציב, אך הם החלו לשפץ ללא פנייה כאמור. כמו כן, הנתבעים לא פנו אל התובעת בכתב בדרישה לתקן את הדרוש תיקון לדעתם, ולא קיבלו מהתובעת כל הבטחה להשתתפות בעלות השיפוץ שנעשה על יד. בכך הם פעלו בניגוד לקבוע בתקנה 3 לתקנות דלעיל.

 

14.        מצד שני, מהצילומים שהוצגו עולה תמונה קשה של דירה אשר אינה ראויה למגורים. גם גאולה הודתה שהדירה לא היתה ראויה למגורים (עמ' 18, ש' 3; עמ' 20, ש' 12) וניכר שהשיפוץ המינימאלי שביצעה התובעת מטעמה בדירה, אינו מספיק על מנת להתאימה למגורים, בתנאים סניטאריים נאותים וברמת בטיחות וניקיון סבירים והוא עומד בניגוד לקבוע בסעיפי 2 ו-8 לחוק. גאולה אף העידה שהליך של קבלת אישור לתיקון כל הליקויים בדירה אורכו חודשים (עמ' 20, ש' 18).

 

לא מצאתי להכריע בשאלה האם הצילומים צולמו במהלך או בתום השיפוץ שבוצע על ידי התובעת, שכן ממילא חלק מהליקויים שנראים בצילומים, כלל לא זכו להוראת תיקון מצד אמנון; כך לדוגמא, אישר אמנון שהקיר במטבח לא היה תקין עקב רטיבות (עמ' 2, ש' 15), וכי לא נעשה דבר ביחס אליו שכן הוצמד אליו ארון. ביחס לנ/2 שם נראים שני חורים גדולים טען אמנון: "לא נתתי הוראות משום שאז לא ראיתי אותם" (עמ' 3, ש' 21). גם ביחס לחור הנראה בנ/6, הודה אמנון כי לא נתן כל הוראת תיקון לגביו (עמ' 5, ש' 20).

כמו כן טען אמנון שלא דווח לו על בעיה בצנרת וכי הוא נתן הוראה ברורה שלא להחליף את הצנרת בדירה (עמ' 6, ש' 15). לטענת הנתבעת, לא הסכימה עירית בית שמש לפתוח את זרם המים, אלא לאחר הגשת הסכם שכירות חתום. משכך, נאלצה הנתבעת תחילה לחתום על ההסכם ולאחר מכן גילתה את הליקויים שבצנרת הדירה (עמ' 36, ש' 4). מדברים אלה עולה שהתובעת כלל לא היתה מודעת לבעיה בצנרת וכלל לא התכוונה לתקנה.

בצילום נ/7 נראה ריכוז ביוב פתוח הנמצא בסמוך מתחת לדירת הנתבעים (הדירה נמצאת בקומת קרקע). אמנון הודה שזהו מצב שאינו תקין, אך טען שזוהי צנרת של כל המבנה ו"זה שהם רצו לתקן את זה, אף אחד לא ביקש מהם" (עמ' 7, ש' 5). סבורני שאף אם הביוב הוא של כל הבניין, אין בכך כדי להפחית מדרישתם הלגיטימית של הנתבעים לתקן את הנגע המזוהם הנמצא מתחת לדירתם.

נ/11, נ/12, ו-נ/13 צולמו בשירותים ואין חולק שהן צולמו תוך כדי או לאחר השיפוץ שכן נראית בהן האסלה שהותקנה מטעם התובעת. בצילומים נראים חורים ברצפה ולטענת אמנון לא ראה חורים אלה ואם היה רואה אותם היה נותן הוראה לתיקונם (עמ' 10, ש' 10). ביחס לקירות ולדלתות הדירה העיד אמנון שמבחינתו המצב תקין ואינו מצריך תיקון (עמ' 12, ש' 5; עמ' 14, ש' 21). בנוסף, אין חולק שקיימת תקלה בדלת הכניסה וכי הובטח לנתבעים שלאחר שיוסדר החוב על ידם, תוחלף דלת פלדלת (עמ' 19, ש' 9). גם פעמון הכניסה לא פעל והנתבעים החליפוהו (עמ' 33, ש' 3).

זאת ועוד, לא יכול להיות חולק שהתובעת ידעה, בעת ביצוע השיפוץ, שהנתבעים משפצים על חשבונם את הדירה והיא לא התנגדה לכך (ת/1, סעיף 15 לסיכומיה). לא נטען ו-וודאי לא הוכח שהתובעת הודיעה לנתבעים בזמן אמת, בכתב, את עמדתה ביחס לעבודות השיפוץ, והיא לא הביעה התנגדות מפורשת לביצועו. משכך, שתיקתה של התובעת מטילה עליה מידה מסוימת של אחריות למצב שבו נאלצו הנתבעים לתקן את הליקויים על חשבונם, על מנת להתאים את הדירה למגורים.

בנוסף, טענות הנתבעת לפיהן כל ניסיונותיה לקבל את מספר הטלפון של אמנון על מנת לבקש שיגיע לבקר בדירה עלו בתוהו (עמ' 25, ש' 9; עמ' 28, ש' 15), לא נסתרו, והן נמצאו אמינות בעיני. השאלה האם אמנון ביקר בדירה בתום השיפוץ נותרה במחלוקת כאשר אין חולק שאין כל רישום של ביקור כאמור, אם אכן התקיים כטענתו (עמ' 9, ש' 2). התרשומת היחידה שערך אמנון היא ת/1 מיום 1.3.05 (לטענת אמנון התאריך שגוי והמדובר על תום השיפוץ ביום 28.3.05) ושם נכתב שניתן אישור לדיירת לשפץ את הדירה עקב פלישה וכי אין צורך לעשות דבר מעבר להרכבת שיש במטבח והחלפת כיור מטבח וזאת מאחר ואת יתר הליקויים מתקנת הדיירת באופן פרטי. עינינו הרואות - התובעת לא מצאה לנכון לשפץ בדירה ליקויים נוספים לא מן הטעם שלא היה צורך בכך, אלא משום שהשיפוץ כבר בוצע באותו זמן על ידי הנתבעים באופן עצמאי.

 

15.        הנתבעים השביחו את הדירה ומהשבחה זו ייהנו התובעת והשוכרים הבאים שיבואו להתגורר בדירה. לא שוכנעתי, כטענת התובעת, שהנתבעים ביקשו לחיות חיי מותרות בדירת פאר, אלא נהפוך הוא. יחד עם זאת הנתבעים כאמור שיפצו את הדירה על דעת עצמם וללא אישור וזאת על מנת שהדירה תהא ראויה למגורים ותתואם לצרכיו המיוחדים של הנתבע 1. יוער, שמהעדויות שהוצגו, עולה שרוב הכספים שימשו לרכישת חומרים וכלים סניטאריים באיכות גבוהה יחסית, ולא להתאמת הדירה לצרכי הנתבע 1. התובעת מצידה, לא עמדה בחובתה הקבועה בדין, לשפץ את הדירה בהתאם לסטנדרטים הבסיסיים המקובלים. משמעות הדברים היא שבהתחשבנות הסופית שיש לערוך בין הצדדים, יש לקחת בחשבון חלק מההוצאות שהוציאו הנתבעים לצורך שיפוץ הדירה ויש לאפשר לנתבעים לקזז חלק מהחוב אותו הם חייבים בגין דמי השכירות והכל תוך שנלקח בחשבון שהשתתפות התובעת במימון שיפוץ משמעותה שימוש בכספי ציבור.

 

עלות השיפוץ

16.        הנתבעים הוכיחו שרכשו חומרים (כולל ריצוף) בסך 10,108 ¤ (נספח ד'). לתצהירה צירפה הנתבעת גם הסכם עבודה כתוב בשפה הרוסית עם הפועל שעבד בשיפוץ הדירה ובו נכתב שהוא מקבל מקדמה ע"ס 5,500 ¤, מתוך 13,000 ¤, עלות העבודה כולה, אשר כללה, בין היתר, אינסטלציה, צבע, טיח בסלון ובפרוזדור, ושפכטל בכל החדרים (עמ' 35, ש' 14). מסמך זה נעשה ביום 18.3.05 (עמ' 33, ש' 13). נספח ד1 הינו קבלה עבור החלפת אלומיניום ותריסים בחדר השינה, במטבח ובחדר השירות (עמ' 34, ש' 5), בסך 11,700 ¤. משכך, הוכחו השקעות בסך 34,808 ¤. טענת התובעת לפיה התובעים ערכו שיפוץ בסטנדרט גבוה ביותר דינה להידחות וסבורני, גם נוכח הצילומים שצורפו לבקשת רשות להתגונן, שהשיפוץ שבוצע הינו סביר ומתאים לנסיבות.

 

בהתאם לסעיף 17 להסכם השכירות, על הנתבעים חלה החובה לשלם עבור מוני מים, חשמל וגז ומשכך טענות הנתבעים בעניין זה נדחות.  

 

סוף דבר

17.        התביעה כנגד הנתבע 4, אשר לא חתם על כתב הערבות, תדחה ללא צו להוצאות.

 

18.        התביעה מתקבלת בחלקה במובן זה שעל הנתבעים לשלם לידי התובעת את חוב שכר הדירה הקיים היום, ואילו תביעת הפינוי נדחית.

 

19.        מהמקובץ עולה שיש להורות על השתתפות התובעת במימון השיפוץ באופן חלקי, ועל דרך האומדן אני קובע כי היא תשא בכשליש מעלותו, בסך 12,000 ¤. סכום זה יקוזז מהחוב שחבים הנתבעים לתובעת והיתרה תשולם ב-10 תשלומים רצופים ושווים, ב-1 לכל חודש, החל מיום 1.3.09, וזאת בנוסף לתשלום השוטפים.

 

 20.       נוכח הנסיבות והתוצאה אליה הגעתי, כל צד ישא בהוצאותיו. אין צו להוצאות. 

 

ניתן היום כ"ט בטבת, תשס"ט (25 בינואר 2009) בהיעדר הצדדים.

המזכירות תמציא העתק לצדדים.

 

           

שמעון שטיין, שופט

Source: 
http://info1.court.gov.il/Prod03\ManamHTML5.nsf/DA9196E1B93B4784422575490055FE49/$FILE/8E926E4DAFE7F962422575460038EEC0.html
תאריך: 
25/01/09
Case ID: 
1015_6
Case type: 
א
סיווגים
שופטים : שמעון שטיין
שמעון שטיין
Powered by Drupal, an open source content management system