יעקב כהן ואח' נ. לוגסי (אביי) מיטל ואח'


 

   

בתי המשפט

א  009256/07

בית המשפט המחוזי בירושלים

 

03/03/2009

 

כב' השופט ר' כרמל

לפני:

 

 




 

יעקב כהן ואח'

בעניין:

התובעים

כולם ע"י ב"כ עו"ד אלון נחמד

 


 

 

נ  ג  ד

 

 


 

1. לוגסי (אביי) מיטל

2. חממי ניסן

הנתבעים 1 – 2 ע"י ב"כ עוה"ד י' גלעד

 

3. מרדכי זיידל ציינוירט

4. לבקוביץ יוסף שלמה

5. לבקוביץ בלומה

הנתבעים 3 – 5 ע"י ב"כ עוה"ד חיים נובוגרוצקי

 

הנתבעים

 

 

 


 

 

פסק דין

כללי

1.       התובעים, יורשי המנוחה זכיה כהן ז"ל (להלן: "המנוחה"), שהינה הבעלים הרשום של הזכות בדירת מגורים בבית משותף ברח' הושע 16 בירושלים (להלן: "הבניין"), גוש 30081 חלקה 182 תת חלקה 5 (להלן: "הדירה"), והזכאים להירשם כבעלי הזכויות בדירה בהתאם לצו קיום צוואה של המנוחה. בדירה מתגוררת התובעת מס' 8. לדירה צמודים 14.8867% ברכוש המשותף.

 

2.       הנתבעת מס' 1 הינה הבעלים של תת חלקה 1 בבניין, לה צמודים 14.8867% ברכוש המשותף. הנתבע מס' 2 הוא אביה של הנתבעת מס' 1, העוסק ביזמות מקרקעין. הנתבע מס' 3 הינו הבעלים של תת חלקה 3 בבנין, לה צמודים 18.446% מהרכוש המשותף. הנתבעים מס' 4 ו?- 5 רכשו בחלקים שווים את זכויותיו של הנתבע מס' 3 בתת חלקה 3, ולטובתם נרשמה הערת אזהרה.

 

3.       התביעה הוגשה בעקבות עבודות שבוצעו על ידי הנתבעים או מטעמם, החל משנת 2001, בשטח המהווה רכוש משותף, לרבות עבודות חפירה, חציבה ובניה במקלט ובשטח שנחפר מתחת לשטח הבנוי בקומת הקרקע, ובכך יצרו והכשירו מחסנים המשמשים כחנויות. בעקבות כך, התובעים הגישו תביעה כנגד הנתבעים לסעד הצהרתי, לפיו כל השטחים עליהם השתלטו הנתבעים וביצעו בהם עבודות ושינויים – מהווים רכוש משותף; עתרו לסילוק יד הנתבעים משטחים אלה; למתן צו עשה להשבת המצב לקדמותו; ולמתן צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים לבצע עבודות כלשהן ברכוש המשותף או להשתלט על רכוש זה; וכן לסעד כספי בסך של 134,300 ¤, המורכבים מסכום של 39,300 ¤ בגין דמי שימוש ראויים, סך של 80,000 ¤ בגין ירידת ערך המקרקעין, וסכום של 15,000 פיצוי בגין נזק לא ממוני.

 

4.       במהלך הדיון בתובענה, הגיעו הצדדים להסכמה, ביום 23.12.08, לפיה התובעים ויתרו על הסעד של השבת המצב לקדמותו והסכימו כי זכויותיהם בחלקם ברכוש המשותף, בו בוצעה הבניה הנוספת כהגדרתה, יועברו לידי הנתבעים, ובתמורה יפצו הנתבעים את התובעים בסכום שיקבע על ידי בית המשפט, בטווח שינוע בין 70,000 $ לבין 190,000 $, לפי סעיף 79א(א) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984, בהתאם למסמכים שצורפו לכתבי הטענות ולתצהירים שהוגשו - וכך נעשה. כמו כן, הוסכם כי הנתבעים ישלמו לתובעים הוצאות משפט בסך של 5,679 ¤, וכי שכ"ט ב"כ התובעים יקבע על ידי בית המשפט במסגרת פסק הדין.

 

 

טענות הצדדים

5.       אין חולק כי משנת 2001 ואילך, החלו הנתבעים בביצוען של עבודות חפירה, חציבה, ובניה, בחללים המהווים רכוש משותף בקומת הקרקע של הבניין. הנתבעים הפכו שטחים שנפרצו למחסנים, על ידי חפירה, חציבה והוצאת אדמה ומילוי מתחת לתת חלקות 1 ו?- 2 ובמקלט של הבנין, כך שכיום אין בבנין מקלט, והפעילו את המחסנים כבתי עסק, ולצרכי מסחר. כמו כן, הנתבעים הנמיכו את גדר הבנין ואת גינת הבנין בלמעלה מ – 1.5 מ' על-מנת להכשיר כניסה ישירה לקומת המחסנים שבנו.

 

6.       לטענת הנתבעים, הבניה השביחה, הלכה למעשה, את נכסיהם של התובעים, מבלי שהשקיעו דבר, ולפיכך אין הם זכאים ליהנות מפירות אותה בניה, אלא לכל היותר, זכאים לפיצוי עבור החלק ברכוש המשותף שנלקח מהם ללא תוספת ההשבחה, ובסך הכול לסך של 70,000 $, שהוא הרף התחתון שנקבע בהסכמת הצדדים. לשיטת הנתבעים, היטל ההשבחה מגיע ל- 50% משווי הקרקע, ויש להביא זאת בחשבון. עוד טוענים הנתבעים כי יש להתחשב בירידת מחירי הנדל"ן בתקופה הנוכחית ובכך שלחנויות טרם ניתן היתר בניה ואף אין כל בטוחה כי אכן יינתן היתר זה. כמו כן, לשיטת הנתבעים, לא נגרמה כל ירידת ערך לדירת התובעים. לבסוף טוענים הנתבעים כי לתובעים אין יריבות עם הנתבע מס' 2, באשר הוא נעדר זכויות קנייניות כלשהן בבנין, וכל שעשה עשה כעזרה לנתבעת מס' 2.

 

מסמכים שהגישו התובעים

7.       מטעם התובעים הוגש תצהירו של התובע מס' 5, לו צורפו המסמכים הבאים: צו קיום צוואה של המנוחה (נספח א'); נסח הנכס ממרשם המקרקעין מיום 7.6.07 (נספח ב'); צו רישום הבית המשותף (נספח ג'); תשריט הבנין (נספח ד'); תמונות המתעדות את תחילת הריסות גדר הבנין והסבת הרכוש המשותף ליחידות מסחריות (נספח ה'); כתבי התנגדויות התובעים לפעולות ההשתלטות של הנתבעים ותכתובת עם האגף לרישוי ופיקוח בעירית ירושלים, החלטות הועדה המקומית לתכנון ובניה בהתנגדות התובעים (נספחים ו' – י"ג); מכתב הנתבעים 3 ו- 4 לתובעים (נספח י"ד); פניות התובעים לעיריית ירושלים, ובכלל זה התנגדויות, תלונות ופניות לחברי מועצה בעירייה, למבקר העירייה ולמבקר המדינה (נספחים ט"ז/2 – ט"ז/8; ט"ו/9 – ט"ו/13; ט"ו/1 – ט"ו/8 בהתאמה); מכתבו של חבר מועצת העיר, מר מאיר תורג'מן, ליועץ המשפטי של העירייה (נספח ט"ז/2); תביעה שהגישו התובעים למפקח על המקרקעין ובקשה לצו מניעה זמני; הצו שניתן בכפוף להפקדת ערבויות מתאימות, בהן לא יכלו התובעים לעמוד (נספחים י"ז – כ').

 

8.       מטעם התובעים הוגשה, בנוסף, חוות דעת מומחה, שערך מר פטל יעקב, שמאי מקרקעין והנדסאי בנין. המומחה ערך בבנין שני ביקורים במטרה לקבוע את מהות השינויים והבניה שביצעו הנתבעים ברכוש המשותף, הערכת שווי הנכסים הללו במכירה לקונה מרצון, הערכת שווי דמי השכירות שלהם, קביעת חלקם של התובעים בשווי הנכסים ובדמי השכירות, וכן הערכת שווי ירידת הערך של דירת התובעים כתוצאה מהשינויים הנ"ל (סעיף 3 לחוו"ד), בהם בחן את החנויות, ערך מדידות ותשריטים, צילם תמונות ועיין בתמונות הנכס לפני שבוצעו בו עבודות הבניה. בפניו עמדה גם חוות דעת של המומחה מטעם הנתבעים. המומחה תיאר במפורט את הבניה שנעשתה ברכוש המשותף (סעיפים 2 ו- 5 לחוו"ד) והתייחס לשטח כולל של כ- 148 מ"ר ובו חנויות וחצרות מסחריות צמודות. שטח החנויות עומד, לפי חישוביו, על 97 מ"ר נטו (110 ברוטו). בקביעת שווי החנויות ערך המומחה הבחנה בין חלקי הנכס השונים (קדמי, אחורי, חצר), הפחית את עלות הבניה להכשרת הנכסים והיטל השבחה צפוי, עלות משוערת של הוצאת היתר בניה, והפחית את שווי השלד שהיה קיים בעבר ביחס למקלט ולבור המים (סעיף 9 לחוו"ד). המומחה התייחס לשווים של נכסים וחצרות מסחריים בסביבת הנכסים דנן. בסיכומה של חוות הדעת מעריך המומחה את שווי חלקם של התובעים בארבע החנויות ושטחי החצר המהווים רכוש משותף, עליו השתלטו הנתבעים, בסך של כ- 126,000 $. באשר לשווי דמי השימוש הראויים בארבעת החנויות העריך המומחה כי מדובר בסכום של כ- 7,000 $ לחודש. התובעים מעמידים את רכיב הפיצוי בגין דמי השכירות על 30 חודשים (11 חודשים עד להגשת התביעה + 19 חודשים נוספים עד למועד הגשת הסיכומים – חודש ינואר 2009), ובסך כולל של 31,500 $. בנוגע עם שווי ירידת ערך דירת התובעים קבע המומחה כי מדובר בסכום של 36,400 $. בנוגע עם הפיצוי בגין נזק בלתי ממוני הגישו התובעים פירוט בסעיף 36ג לתצהירם. באשר לפסיקת שכ"ט עו"ד והוצאות מבקשים התובעים לקבוע כי סכום זה ינוע בשיעור שבין 15% ל- 20% מגובה הפיצוי שיקבע לתובעים או לחלופין לקבוע כי סכום זה יעמוד על 30,000 ¤. 

 

9.       הנתבעים המציאו, מנגד, חוות דעת מומחה, שערכה הגב' דבורה בדיחי, בחודש מרץ 2008. חוות הדעת נסמכה על ביקור בנכס נערך על ידי שמאי מקרקעין מטעמה של הגב' בדיחי, ועל נסח רישום המקרקעין, מידע תכנוני מעירית ירושלים, ובכלל זה תיקי הבנין ותיקים שהתנהלו בפני המפקח על המקרקעין. חוות הדעת מתייחסת למצב התכנוני הקיים והקודם, להיתרי הבניה שניתנו ביחס לבנין דנן ולמצב הזכויות בבנין. בחוות הדעת נקבע כי השטח שנלקח מהתובעים מהרכוש המשותף הנו 81.94 מ"ר, וכי שווי מטר בנוי בחלק הקדמי של הבנין הוא 8,000 $, ובחלק האחורי – 4,800 $. עוד נקבע כי שווי הקרקע של קומת הקרקע  במלואה, לאחר שתאושר בהיתר בניה ולאחר קיזוז עלויות בניה, התאמה והיטל השבחה ובדחייה לחמש שנים, הוערך בסך של 193,000 $. חלקם היחסי של התובעים עומד לפיכך, בהתאם לשומה זו, על סך 28,730 דולר. דמי השימוש הראויים בקומה זו הוערכו בסך של 3,884 $.

 

דיון והכרעה

לאור ההסכמה אליה הגיעו הצדדים, לפיה בית המשפט יפסוק לזכות התובעים, במסגרת הוראת סעיף79 א' (א) לחוק בתי המשפט (נוסח חדש), תשמ"ד 1984, סכום שינוע בין סך של 70,000 דולר ולבין סך של 190,000 דולר, ולאחר עיון מוקפד בחוות דעת המומחים שמטעם הצדדים ולאחר שנתת דעתי לפער העצום שבין הערכות המומחים את אותו הנכס, ולאחר שהבאתי בחשבון את הצורך בתשלום היטל השבחה, אך גם את דמי השכירות שהופקו ויופקו בעתיד מהחנויות ואת העובדה שטרם ניתן היתר בניה ואין וודאות מוחלטת כי יינתן היתר כזה, וכן את עובדת קיומן של חנויות בבניין מגורים, על כל הנובע מכך, אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים סך של 560,000 ¤ בצירוף הוצאות משפט מוסכמות בסך 5,679 ¤ . בנוסף, ישאו הנתבעים בשכ"ט עו"ד בסך 56,000 ¤ בצירוף מע"מ. הסכום הכולל יחולק לשני חלקים שווים, חציו ישולם על ידי נתבעים 1 – 2 וחציו על ידי נתבעים 3 – 5.

 

ניתן  היום ז' באדר, תשס"ט (3 במרץ 2009) בהעדר הצדדים.

 

המזכירות תמציא פסק דין זה לצדדים.

 

ר' כרמל, שופט

 

קלדנית: רחל אמויאל

 


 

Source: 
http://info1.court.gov.il/Prod03\ManamHTML5.nsf/F549159ACF9D8B444225756E0055B7CD/$FILE/936007211712D62F4225755E003AC13A.html
תאריך: 
03/03/09
Case ID: 
9256_7
Case type: 
א
סיווגים
שופטים : ר' כרמל
ר' כרמל
עורכי דין : אלון נחמד
אלון נחמד
Powered by Drupal, an open source content management system