יורשי המנוח מוחמד נ. יחיא זכרי



 

ש  000144/06

בית הדין לשכירות בירושלים

 

17/03/2009

 

כב' השופט יצחק שמעוני,  ס. נשיא

לפני:

 

 

 



יורשי המנוח מוחמד שרף

בעניין:

מבקשים

מ' דהוד

ע"י ב"כ עוה"ד


 

נ ג ד


 

יחיא זכריא אלווערי

משיב

נ' אזחימאן

ע"י ב"כ עוה"ד

 

פסק דין

 

1.      לפני בקשה לקביעת דמי שכירות ראויים-כלכליים בהתייחס לנכס הנמצא בדרך שכם 17 בירושלים (להלן: "המושכר").

המבקשים הם בעלי הזכויות והמשיב דייר מוגן במושכר.

 

2.      בבקשה נטען כי המשיב, אשר מפעיל בנכס מספרה, מעולם לא שילם דמי מפתח. לפיכך חלות תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק- אי תחולת השיעורים המירבים וההפחתות). כיום מחזיק המשיב בנכס כדייר מוגן ומשלם דמי שכירות מוגנים שנתיים בסך 600 דינר, השווים 3,600 ¤, בעוד שעל פי חוות דעת שמאי המקרקעין שהוגשה בצירוף לכתב התביעה, גובה דמי השכירות הכלכליים הינו 440$ לחודש.

טענת המשיב היא כי אביו שילם דמי מפתח עבור המושכר, ולפיכך, אין לשלם עבור המושכר דמי שכירות כלכליים.

 

3.      מטעם המבקשים העידו מר עסאם שרף, הגב' גיהאד שרף דגאני והגב' האלא שרף, יורשי המנו מוחמד שרף. לבד מעדות המשיב לא העידו עדים מטעמו.

 

4.      לאחר שמיעת העדויות, עיון בכתבי הטענות והמוצגים, ולאחר שנתתי את דעתי לטענות הצדדים כפי שבאו לידי ביטוי בסיכומי ב"כ הצדדים בכתב, שוכנעתי כי דין התביעה להידחות מהטעמים שיובאו להלן.

5.      בסיכומיהם טענו המבקשים כי הרימו את הנטל להוכיח שלא שולמו דמי מפתח.

לטענתם, שלושת המבקשים אשר העידו, היו מעורבים בניהול נכסי המשפחה במשך 30 שנה, ומסרו גרסה אחידה ממנה עולה כי לא שולמו דמי מפתח.

מנגד, עדות המשיב, היחידה שהובאה מטעמו, אינה מקימה לו גרסה איתנה.

עוד הוסיפו המבקשים, כי בניגוד למקובל בהסכמי שכירות דוגמת זה שנכרת ביחס למושכר, לא צויין בהסכם כי שולמו דמי מפתח ובנוסף, היו העלאות בדמי השכירות כמה פעמים. כמו-כן, בתביעת הפינוי שהגישו בעבר בת.א. 2672/97, לא טען המשיב, בכל כתבי טענותיו, כי שולמו דמי מפתח.

 

המשיב טען מנגד, כי המבקשים לא הרימו את נטל ההוכחה המוטל עליהם להוכיח כי דמי מפתח לא שולמו ולא הביאו ראיות חשובות שהיו בידיהם. לדבריו, אביו שילם דמי מפתח עבור המושכר.

המשיב הוסיף כי הטענות שטענו המבקשים כפי שהובאו לעיל, אינן מוכיחות כי לא שולמו דמי מפתח, ולפיכך יש לדחות את התביעה.

 

6.      תקנה 1 קובעת:

"הוראות ס' 52 א לחוק לא יחולו על סוגים אלה של בתי עסק

...

(22)בית עסק שלא שולמו בעדו דמי מפתח".

 

מכאן שדמי השכירות עבור בית עסק שלא שולמו עבורו דמי מפתח אינם כפופים לתקרה המרבית הקבועה בסעיף 52א' לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972.

ביחס לנטל השכנוע נקבע לא אחת כי הנטל להוכיח כי לא שולמו דמי מפתח, הגם שהוא שלילי, מוטל על כתפי המבקש, בעל הבית המבקש להעלות את דמי השכירות. זאת בהתאם לכלל "המוציא מחברו עליו הראיה", כפי שהסביר המלומד י' קדמי בספרו "על הראיות":

"הכלל הוא- כי נטל השכנוע מוטל על "המוציא מחברו". אשר על כן: התובע-נושא בנטל השכנוע לגבי כל יסודותיה העובדתיים של עילת תביעתו" (י' קדמי, על הראיות, מהדורה משולבת ומעודכנת, תשס"ד-2003, בעמ' 1508).

 

בבית המשפט העליון נקבע באופן דומה, בפסיקת כב' השופט א' רובנשטיין:

 

"לגופו של עניין, אכן בנטל השכנוע- המבטא את החובה העיקרית אשר מוטלת על בעל דין להוכיח את טענותיו כלפי יריבו-נושאת המשיבה; "המוציא מחברו עליו הראיה". יחד עם זאת, פשיטא, כי כאשר יסוד ההוכחה הוא שלילי וקשה יותר להוכחה, הנטל מופחת...בענייננו ברי כי המדובר בהוכחת יסוד שלילי, שהרי על בעל הבית המבקש להסיר את עולה של הגנת הדייר מעליו להוכיח כי לא שולמו דמי המפתח, כתנאי לתחולתה של תקנה 1(22) הנזכרת, ואין זה דבר פשוט בחלוף שני דורות" (רע"א 4135/06 פרוידיגר נ' אשכנזי, מיום 28.3.07, פסקה י' לפסק הדין, פורסם באתר "נבו").

 

בתי הדין לשכירות קבעו בשורה של פסקי דין, באופן דומה, כי נטל השכנוע מוטל על שכמו של בעל הבית הטוען לאי תשלום דמי מפתח.

 

7.         במקרה זה, מצאתי כי לא עלה בידי המבקשים להוכיח כי לא שולמו דמי מפתח.

ראשית, אמנם שלושה מהמבקשים העידו כי היו מעורבים בניהול נכסי המשפחה, והמושכר ביניהם, אולם הם לא היו מעורבים בכריתת הסכם השכירות משנת 55', ועל-כן, אינם יכולים להעיד האם באותו מעמד שולמו דמי מפתח  אם לאו.

חלקם אף מסרו באופן מפורש כי אין להם כל ידיעה על תשלום דמי מפתח. כך מסרה העדה הגב' גיהאד שרף דגאני:

"ש. את ניהלת את הנכס

ת. כן, עזרתי לדודות שלי מצד אבא.

ש. איפה הרישומים של הדוד שלך והסבא שלך לגבי התקבולים והתשלומים

ת. הכל שמור, הכל רשום ונמצא בבית.

ש. אני מפנה אותך לסעיף 5 לתצהירך. האם נכון שאף פעם לא פנית לסבא שלך לשאול אותו האם הוא שילם דמי מפתח.

ת. איך אני אשאל את סבי הרי הייתי ילדה.

ש.את שאלת את אביך.

ת. אבא אף פעם לא הצהיר דבר כזה" (עמ' 14 לפרוט' מיום 31.5.07).

 

מכאן, שחרף העובדה שקיימים ספרים ופנקסים בהם נרשמו כל התקבולים והשתלומים ופנקסים אלה שמורים אצלם, המבקשים לא הגישו לבית הדין כל מסמך אשר יכול להוכיח את טענתם. לעניין זה ידועה ההלכה לפיה, בעל דין אשר נמנע מהבאת עדות או ראיה מטעמו, חזקה כי לו היה מביאה, הרי שזו היתה פועלת לרעתו (ראה לעניין זה ע"א 465/88 הבנק למימון וסחר בע"מ נ' מתתיהו, פ"ד מה(4)651).

 

שנית, ביחס להעלאות בדמי השכירות, אשר המבקשים טענו כי הן מצביעות על כך שלא שולמו דמי מפתח, הרי שאני מקבל לעניין זה את טענת המשיב אשר הסביר כי הסכים להעלאות בדמי השכירות שכן הן היו תנאי שהמבקשים דרשו לשם המשך השכירות, כאשר נסע מן הארץ. דברים אלה של המשיב קיבלו אישור וחיזוק בעדות המבקשת הגב' האלה, אשר העידה כי המבקשים התנו את המשך החזקת המשיב במושכר בהעלאת דמי השכירותה(ר' עדותה בעמ' 15 לפרוט').

 

שלישית, טענת המבקשים כי המשיב לא העלה את הטענה ששילם דמי מפתח בהליך הקודם שהתקיים בין הצדדים, אינה מקובלת עלי. המשיב מסר שמאחר שדובר שם בתביעת פינוי, אשר עילותיה והטענות אשר נטענו בה היו שונות, הרי שלא היה צורך ועניין בטענה כי שילם דמי מפתח, מה גם שהתקנות נכנסו לתוקף בשנת 2002 לאחר מתן פסק הדין. לפיכך לא היה מקום לטעון טענה זו במסגרת אותו הליך.

 

לבסוף, המשיב מסר בבית הדין עדות אמינה, על פיה ידוע לו כי אביו המנוח שילם דמי מפתח עבור המושכר:

 

"ש. תגיד לי מה בדיוק אמר לך אביך בענין  דמי המפתח במילים שלו.

ת. אני שאלתי אותו למה לא קנית חלקת אדמה בבית חנינא או במקום אחר, אמר לי שהוא שילם את הכספים שלו משקיבלתי אותם מחב' הביטוח וכל הסכומים שהוא היה חוסך אותם שילם אותם דמי מפתח לחנות ואמר לי שהחנות מביאה חלקת אדמה" (עמ' 5 לפרוט' מיום 21.5.08).

 

8.   סקירת הראיות שהוגשו והעדויות שנשמעו, וכן בחינת טענות הצדדים, מובילה למסקנה כי לא עלה בידי המבקשים להוכיח, ולו באופן מופחת, כי לא שולמו דמי מפתח עבור מושכר.

מהטעמים שצויינו לעיל, נדחית הבקשה לקביעת דמי שכירות.

המבקשים ישלמו למשיב הוצאות משפט וכן שכ"ט עו"ד בסך 5,000 ¤ בצירוף מע"מ.

 

המזכירות תשלח העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום כ"א באדר, תשס"ט (17 במרץ 2009) בהעדר.

 

יצחק שמעוני, שופט

סגן נשיא

 

 


 

Source: 
http://info1.court.gov.il/Prod03\ManamHTML5.nsf/788B3D5F83ACC2254225757C00563F3F/$FILE/E15FDA43A08BD5464225757B002E60B6.html
תאריך: 
17/03/09
Case ID: 
144_6
Case type: 
ש
סיווגים
שופטים : סגן נשיא
סגן נשיא
Powered by Drupal, an open source content management system