חב' מעונות הורים נ. צוקרמן
בתי המשפט
|
|||
א 015256/08 |
בית משפט השלום ירושלים |
||
|
|||
31/03/2009 |
תאריך: |
כב' השופט יצחק שמעוני, ס. נשיא |
לפני: |
חב' מעונות הורים |
בעניין: |
||
התובעת |
אורי ויזנברג ואח' |
ע"י ב"כ עו"ד |
|
|
נ ג ד |
||
|
נעמי צוקרמן |
||
הנתבעת |
יעקב עוזיאל |
ע"י ב"כ עו"ד |
פסק דין
1. לפני תביעה לפינוי ולסילוק ידה של הנתבעת, קשישה כבת 88 שנה, מהדירה הנמצאת בדרך בית לחם 52 ירושלים (להלן: "הדירה").
התובעת הינה הבעלים של הדירה, הפועלת כמלכ"ר וכמוסד ציבורי ומפעילה בית הורים על שם ז' מוזס. הנתבעת, דיירת מוגנת ומתגוררת בדירה מכוח חוזה שכירות שנחתם עם רשות הפיתוח משנת 1958 היינו, לפני כ- 51 שנה (להלן: "חוזה השכירות").
2. התובעת טוענת, כי הנתבעת שכרה את הדירה מרשות הפיתוח יחד עם אחותה המנוחה אביבה צוקרמן ז"ל ולאחר פטירתה, היא המשיכה לגור בנכס כדיירת מוגנת יחידה. עם השנים, הנכס נרכש מרשות הפיתוח על ידי התובעת וכך הפכה הנתבעת להיות שוכרת מהתובעת.
לפני מספר חודשים, התדרדר מצבה הבריאותי של הנתבעת והיא אושפזה בבית חולים. לאחר מכן, הועברה לאשפוז במחלקה הסיעודית שבבית ההורים, שם שהתה למעלה מ- 6 חודשים. במהלך תקופה זו, מונו לה שני אפוטרופסים - אחד לרכושה ואחד לגופה. במהלך אשפוזה, זכתה הנתבעת לטיפול מסור ומצב בריאותה השתפר ואולם, גורמים אשר ככל הנראה טובתה של הנתבעת אינה עומדת לנגד עיניהם, החליטו להוציאה מהמחלקה הסיעודית ולהחזירה לדירה, בניגוד לחוות דעת מקצועית.
התובעת טוענת, כי הנתבעת מפרה את הוראת סעיף 6 לחוזה השכירות, הפרות המקימות עילת פינוי.
ואלה הן ההפרות העיקריות:
בחזית הבית הייתה קיימת סככת רכב ולאחרונה, הוסיפה הנתבעת סככה נוספת בלא לקבל אישורה של התובעת לכך (סעיף 6(ד) לחוזה).
גינת הנוי שבחצר מוזנחת ולא מטופלת על ידי הנתבעת. הצמחייה בחזית הבית אינה גזומה ופוגעת בחזותו הכללית של הבית (סעיף 6 (ה) לחוזה).
הנתבעת תלתה על שער הכניסה שלט "למכירה" (סעיף 6(ה) לחוזה).
לאחרונה, החלה להתגורר עם הנתבעת מטפלת פיליפינית השוהה עמה 24 שעות ביממה וזאת, בלא ידיעת התובעת ושלא בהסכמתה (סעיף 6(א) לחוזה).
הנתבעת לא אפשרה לנציגי התובעת להיכנס לדירה על מנת לבדוק את מצבה (סעיף 6(ו) לחוזה).
התובעת טוענת, כי בשל ההפרות הנ"ל ומשבוצעו פעולות שלא בהסכמת התובעת, קמה לתובעת עילה לפינוי לסילוק ידה של הנתבעת מהדירה. כמו כן, נתבקש פיצול סעדים על מנת לאפשר לתובעת להגיש תובענה כספית באשר לדמי השכירות הראויים עד לפינויה.
3. מנגד, מכחישה הנתבעת את הטענות שהועלו כנגדה וטוענת, כי מצבה הקוגנטיבי הלך והתדרדר עם השנים, עד שמצבה חייב מינוי אפוטרופסיות על הגוף ועל הרכוש. עתה, מצבה הבריאותי הינו סביר והיא אינה נזקקת לאשפוז במחלקה סעודית ובדרכה שלה הביעה את חוסר שביעות רצונה מהאשפוז במחלקה הסעודית. האפוטרופסיות הינן בדעה, כי התובעת פועלת בניגוד אינטרסים, כאשר היא רוצה לנשל את הנתבעת מזכויותיה בדירה ועל כן, הן החליטו שמן הראוי שהנתבעת תתגורר בדירתה ומצב רוחה עם חזרתה לדירה השתפר לאין ערוך.
אשר לתביעה, מדובר בתביעת סרק כשהתובעת מנסה לחמוד את זכויותיה של אישה קשישה בת 88 שנה ללא כל עילה. אשר להפרות, כפי שהועלו בכתב התביעה, טוענת הנתבעת כדלהלן:
באשר לסככה הנוספת - היא נבנתה לפני שנים רבות, לאחר שהנתבעת בתום לב, אפשרה לשכנים בבית הסמוך להחנות במקום ועובדי התובעת היו מודעים לסככה הנוספת ומעולם לא מחו על חניית המכונית וקיום הסככה, אלא שבעת האחרונה "חיפשה" התובעת, בחוסר תום לב, עילה לנישול הנתבעת מהדירה. הנתבעת הסירה את הסככה והודיעה באמצעות האפוטרופסיות לבעלי הרכב שלא לחנות יותר במקום.
הגינה מדובר בגינת נוי שמסביב לבית בה טיפלה הנתבעת כל השנים. עתה, כשמצבה הרפואי והכלכלי אינו מאפשר זאת, הגינה מטופלת בהתאם, אולם אין בכך משום הפרת החוזה.
השלט תליית שלט באופן זמני אינה הפרת חוזה.
המטפלת הפיליפינית - לאור מצבה הבריאותי של הנתבעת, היא מעסיקה מטפלת במשך 24 שעות ביממה. העסקתה אינה זקוקה להסכמה של התובעת ואינה מהווה הפרת הוראות חוזה השכירות.
הכניסה לדירה הביקורים בדירת הנתבעת נעשו משיקולים זרים ולא לשם בדיקת הדירה. מאז קבלת התביעה, הודיעה האפוטרופסית לנציגי התובעת שהם יכולים להיכנס לדירה וכך נעשה הדבר.
לאור מצבה הבריאותי של הנתבעת, גילה המופלג ובהיות חוזה השכירות חוזה אחיד והתנאים המקפחים בו בטלים, אין מקום להורות על פינוי הנתבעת ודין התביעה להידחות.
4. שלא כמקובל ובשל נסיבותיו המיוחדות של המקרה דנן, החלטתי לשמוע את העדים ביום 10.3.09 ללא הגשת תצהירי עדות ראשית ושמיעת הסיכומים בעל פה בתום הבאת הראיות ובאותו מעמד.
מטעם התובעת העידו מר חגי גולן, מנהל החברה מזה 15 שנה וגב' אסתר חביב, מנהלת את בית ההורים כ- 23 שנה. כאמור, לנתבעת מונו אפוטרופסיות והיא עצמה לא העידה. לפיכך, העידו מטעמה הגב' ארלין יעקב, אשר מונתה כאפוט' ומכירה את הנתבעת משנת 1969. כן העידה הגב' אביבה צאלח, אשר טיפלה בעבר בנתבעת והיתה אפוט' על גופה.
לאחר עיון בכתבי הטענות ובמסמכים שבתיק, שמיעת העדים הנ"ל ולאחר שנתתי דעתי לטענות ב"כ הצדדים בסיכומיהם בעל-פה, שוכנעתי, כי דין התביעה להידחות מהטעמים שיובאו בהמשך.
5. כאמור, הנתבעת הינה דיירת מוגנת בדירה ומחזיקה בה מזה 51 שנה. היא חתמה, יחד עם אחותה, אביבה צוקרמן ז"ל, על חוזה שכירות מיום 19.3.1958 אשר נחתם עם רשות הפיתוח, שאת זכויותיה רכשה התובעת. עיון בחוזה השכירות מעלה, כי מדובר בחוזה שכירות למשך שנה אחת, היינו מ- 1.4.58 ועד 31.3.59. כידוע, תנאי השכירות שהיו בעת חתימת החוזה ימשיכו לחול ויחייבו את הצדדים, לאחר שהדייר הפך להיות לדייר סטטוטורי, אשר רכש את זכויותיו לפני 20.8.68. לענין זה, קובע סעיף 19 לחוק הגנת הדייר הקובע, כי דייר המחזיק במושכר לאחר שתמה תקופת השכירות, יחולו עליו תנאי השכירות כפי שהיו מוסכמים בתום תקופת השכירות. כמו כן, ר' בספרו של השופט ד' בר אופיר, סוגיות בדיני השכירות עמ' 17 והפסיקה המפורטת בו וכן ר' ע"א 121/84 בר עקיבא-מוזס נגד א.י.ב.ד. ואח', פ"ד לח(4), 673.
6. סעיף 6 לחוזה השכירות מחייב את השוכר שלא למסור או להעביר את זכויותיו במושכר לאחר, להרשות למשכיר ו/או לבא כוחו להיכנס למושכר בכל זמן סביר, לשמור ולטפח את גינת הנוי, לא לשנות את המושכר, ולא להרכיב שום שלטים מסחריים או אמצעי פרסום במושכר והוראות נוספות אחרות.
בסעיף 11 לחוזה נקבע:
"כל תנאי לחוזה זה הינם תנאים עיקריים והשוכר מסכים שאם יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה זה, מתבטל חוזה זה מאליו והמשכיר יהיה רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר בלי כל צורך בהודעה או בהתראה איזושהי ובכל מקרה הרשות..."
7. עילת הפינוי בשל הפרת תנאי חוזה השכירות קבועה בסעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר הקובע וזה לשונו:
"על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם מבלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי:
(1) ...
(2) הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי."
השופט ד' בר אופיר בספרו סוגיות בדיני הגנת הדייר מציין:
"בעל בית הטוען להפרת חוזה כעילה לתביעתו, עליו הראיה שהחוזה אכן הופר. אם קיימת אפשרות לקיים את חוזה השכירות באופן המתיישב עם הפרתו וגם באופן המתיישב עם קיומו על ידי הדייר, כי אז זכותו של הדייר היא שהחוזה יפורש באופן הנוח לו. אולם כאשר לשונו של החוזה ברורה ואינה משתמעת לשתי פנים, יש לפרשו לפי האמור בו... במקרה של ספק, יש לפרשה תמיד לטובת קיומה של הזכות.כלומר שאם הוראה בחוזה שכירות עשויה לשלול מדייר מוגן את מעמדו ראוי לפסוק דווקא לטובת הדייר ולטובת קיומה של זכותו, ובלבד שמתעורר ספק באשר לפירושה של אותה הוראה..." ( ר' עמ' 16).
כמו כן ראה ע"א 121/84 לעיל, בו נקבע שלא כל הפרה של תנאי השכירות ואפילו תהיה זו הפרה יסודית, מקנה זכות פינוי.
לענייננו התובעת הגישה תביעתה על יסוד חוזה השכירות והסעיפים הרלוונטיים שבו, אשר הינם ברורים. השאלה הטעונה הכרעה היא, איפוא, האם הנתבעת הפרה את תנאי החוזה הפרה המזכה את התובעת בפינוי הנתבעת מהדירה בה היא מתגוררת למעלה מיובל שנים. נתייחס בהמשך לטענות התובעת אחת לאחת ולאו דווקא על פי סדר שהובאו בכתב התביעה.
8. הצבת השלט
לידתה של תובענה זו עם "גילוי" השלט שהוצב על ידי הנתבעת, בו היא מציעה את דירתה למכירה. עת גילתה התובעת את כוונותיה של הנתבעת, כמוצאת שלל רב, חקרה, דרשה ומצאה, כי הדבר עומד בניגוד להוראת סעיף 6 לחוזה השכירות.
הבה נבדוק במה הדברים אמורים - כל "חטאה" של הנתבעת, בהיותה דיירת מוגנת מזה למעלה מיובל שנים, הוא ברצונה לממש את זכותה להעביר את זכויותיה בדירה לאחר. אכן, קיימות דרכים רבות לפרסום הדירה למכירה. הדרך הנפוצה היא בדרך של פרסום בעיתון, דרך נוספת היא פרסום במאגרי מידע או באמצעות מתווך מקרקעין. עם זאת, קיימת דרך מקובלת נוספת לא פחות נפוצה והיא על ידי תליית או הצבת שלט בנכס עצמו. ברור, איפוא, כי הצבתו של שלט שכזה היא זמנית ולפרק זמן מוגבל. משכך, יש לפרש את הוראת סעיף 6 לחוק באופן שאינה באה לשלול זכותו של דייר מוגן ולהעמידו במצב של איבוד קורת הגג היחידה שלו, אם יוצב שלט לפרק זמן קצר. ממילא השלט במקרה שלפנינו הוסר אחרי מספר ימים ומכאן, שלא נגרם כל נזק לא לנכס ולא לתובעת. סבורני, כי מדובר בזוטי דברים ואין לראות בכך משום הפרה חוזית ולכן, דין טענת התובעת בענין זה להידחות.
9. הסככה בחניה
לנתבעת אין רכב וממילא אינה משתמשת בחניה. מהעדויות שהושמעו בפני עולה, כי סככת הרכב הנוספת בחזית הבית נבנתה לפני שנים לאחר שהנתבעת איפשרה לשכנים בבית ממול, להחנות את רכבם במקום. התובעת היתה מודעת לסככה הנוספת ומסתבר, כי לא הביעה כל מחאה על כך. ואולם, עם "גילוי" כוונותיה של הנתבעת להעביר זכויותיה לצד שלישי, הודיעה התובעת לנתבעת, כי עליה לפנות את הסככה ואת הרכב החונה. האפוט' של התובעת הסירו את הסככה והן פנו לבעלת הרכב, שלא להחנות במקום וזו התחייבה לכך. נראה בעיני, כי בהעדר מחאה מצד התובעת בעת התקנת הסככה הנוספת או בסמוך לכך, השיהוי הרב המעיד על הסכמה בשתיקה והעובדה שהסככה בסופו של דבר הוסרה, כל אלה אינם מעידים על הפרת תנאי המזכה פינוי הנתבעת מהדירה.
10. ביקור בדירה
לא הוכח בפני שהנתבעת ו/או מי מטעמה סירבו לאפשר לנציגי התובעת לבקר בדירה. הדרישה הראשונה לביקור בדירה נעשתה במכתב של הגב' אסתי חביב מיום 28.04.08, בו היא מודיעה, כי על פי ההסכם היא מבקשת לבקר בדירה. אין זה סביר ומתקבל על הדעת כלל ועיקר, כי אף אם היה סירוב לאפשר ביקור שכזה, דבר שלא הוכח, יעניק לתובעת זכות לפינוי הנתבעת. כל הדרישות בכתב מטעם התובעת בהתייחס לכל "ההפרות" נעשו בחודש אפריל 2008, עת גילתה התובעת את השלט המעיד על כוונתה של הנתבעת. אם כן, דין טענה זו להידחות.
11. טיפוח הגינה
מהתצלומים שהוצגו לעיוני (מוצג ת/5) נראית הגינה די מטופחת ולא כפי שטען ב"כ התובעת. הגב' אביבה צאלח העידה, ועדותה לא נסתרה, כי אחת לשבוע-שבועיים מנקים את החצר ומטפלים בגינה (עמ' 46 לפרוט').
צודק ב"כ הנתבעת, כי לא הובאה כל הוכחה מה היה מצבה של הגינה בשנת 1958 על מנת שניתן להשוותה למצבה כיום. בנוסף, לא היתה שום התחייבות מטעם הנתבעת על רמה מסויימת של שמירת הגינה, אלא כל מה שנכתב הוא שמירה על הגינה. וכי מה מצפה התובעת מקשישה בת 88 שנה להפוך את הגינה לגן פורח לתפארת? התצלומים אכן מעידים, כי הגינה מטופחת ועל-כן ראוי היה שלא להעלות טענה זו כלל ועיקר.
12. מטפלת פיליפינית
סעיף 6(א) לחוזה השכירות קובע, כי השוכר מתחייב "שלא להרשות למישהו אחר להשתמש או להמשיך להשתמש במושכר או חלק ממנו וכן לא לשתף מישהו בהחזקת המושכר או בשימוש בו או בכל הנאה ממנו בלי הסכמה בכתב מראש לכך מאת המשכיר".
נשאלת השאלה, האם הכנסת עובדת זרה-פיליפינית כמטפלת בדיירת הקשישה טעונה הסכמה בכתב שאלמלא כן, יש בכך משום הפרת תנאי החוזה? אני סבור, כי יש להשיב לשאלה זו בשלילה.
הנסיון מלמד והדבר ידוע לכל, כי חששו הגדול של כל בעל בית בהכנסת אדם אחר להשתמש במושכר הוא בכך שעם שהותו במושכר ולאחר פטירת הדייר המוגן, עלול אותו אחר לרכוש זכויות כדייר מוגן, אם הוא עונה על התנאים הקבועים בהוראת סעיף 20 לחוק הגנת הדייר.
לדידי, החשש לגבי מטפלת פיליפינית אינו קיים, שכן, עם פטירת המטופל הדייר המוגן אותה מטפלת נאלצת בדרך כלל לעזוב את הארץ, שכן, היתר ההעסקה פוקע ועליה לשוב למולדתה.
אציין, כי על פי נתוני יחידת הסמך במשרד התמ"ת, שוהים בישראל כ- 92,000 עובדים זרים מהם כ- 50,000 מטפלים סיעודיים. למעשה, כמעט בכל משפחה מורחבת מועסקת כמטפלת עובדת זרה, אשר תפקידה לסעוד יומם וליל את המטופל ומשמשת לו כאחות רחמניה. מן הסתם, העסקת עובדת זרה הפכה להיות תופעה נפוצה ומקובלת, ברוכה, מסייעת ומטיבה עם הקשישים ואין אלא לברך על כך.
בפועל, לא קיים כל הבדל בין מטפלת פיליפינית לבין אחות מקצועית הנמצאת בסמוך למיטת המטופל במשך היום. לא יעלה על הדעת שהכנסת אחות לדירה טעונה הסכמה בכתב מאת בעל הבית. כך גם הכנסת מטפלת פיליפינית אינה נוגדת את הוראת חוזה השכירות ובוודאי שאינה טעונה כל הסכמה מטעם הבעלים.
יש להביע תמיהה ותהייה בהעלאת טענה שכזו, במיוחד על ידי התובעת, חב' מעונות הורים, שהיא מוסד ציבורי המפעילה בית הורים בו מטופלים קשישים סיעודיים. העלאת עילת פינוי בגין הכנסת מטפלת פיליפינית מעידה כאלף עדים על חוסר רגישות מטעם התובעת, אשר הטיפול בקשישים הוא נר לרגליה.
דברים אלה ציינתי גם בפני ב"כ הצדדים, עת הגיש ב"כ התובעת בקשה לפסלות שופט, כי איני מכיר ולו פסק דין אחד שניתן בישראל אשר הורה על פינוי דייר מוגן, אך ורק בשל כך שהתיר למטפלת פיליפינית להיכנס לדירתו על מנת לסעוד אותו בימיו האחרונים.
בסיכומיו הפנה ב"כ הנתבעת, עו"ד י' עוזיאל, לע"א 876/02 בן דוד נ' מרקוביץ, תק-על 2000(4), 488 וכן לע"א 4100/97 רינדר נ' ויזלטיר, פ"ד נב(4), 580 מהם ניתן ללמוד, כי במקרים יותר משמעותיים בהם נכנסו קרובי משפחה להתגורר במושכר עם הדייר המוגן, סבר בית המשפט, כי לא מדובר בהפרת חוזה השכירות ודחה את תביעת הפינוי, כפי שדינה של התביעה שלפני להידחות, בהיותה תביעה שכל כולה מטרתה לנשל את הנתבעת מזכויותיה שלא כדין.
13. נוכח התוצאה אליה הגעתי, מתייתר הצורך בדיון בשאלת סעד מן הצדק. אומר רק זאת, גם לו היה נקבע שחוזה השכירות הופר באופן המזכה את התובעת בפינוי, הרי ללא ספק היה בית המשפט מעניק לנתבעת סעד מן הצדק, כאמור בסעיף 132 לחוק הגנת הדייר.
טיעוני ב"כ התובעת בסיכומיו לפיהם הנתבעת אינה ראויה לסעד מן הצדק, תמוהים בעיני, שכן, לדידי אין מקרה יותר מובהק מזה הראוי להענקת סעד מן הצדק. כבמקרה שלפנינו, כאמור, אין מקום לדון בסוגיית הסעד מן הצדק, שכן, מסקנתי היא שהנתבעת לא הפרה את חוזה השכירות הפרה המקימה עילה לפינוייה וסילוק ידה מהמושכר.
14. נוכח כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה ומחייב את התובעת לשלם לנתבעת הוצאות משפט וכן שכר טרחת עו"ד בסך 10,000 ¤ בצירוף מע"מ.
המזכירות תמציא העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.
ניתן היום ו' בניסן, תשס"ט (31 במרץ 2009) בהעדר.
יצחק שמעוני, שופט סגן נשיא |