בתי המשפט

 פסק דין

1.         המבקשת היתה ידועתו בציבור של אפרים זיגלר ז"ל.

            המשיבה היא אלמנתו של משה מימון ז"ל.

אפרים ומשה היו יחדיו דיירים מוגנים של נכס מקרקעין המצוי ביפו                (להלן – המושכר), אותו שכרו מבעליו, מינהל מקרקעי ישראל, באמצעות חברת עמידר, וניהלו בו עסק של מוסך, עד לפטירתם.

בשנת 2003 הוציאה עמידר מכתב (נספח ה' לתובענה), המכיר במבקשת ובמשיבה, כדיירות מוגנות בנכס, כחליפיהם של אפרים ומשה.

זכות הדיירות המוגנת של המבקשת היתה כפופה לפסק דינו של בית המשפט לעניני משפחה, אשר נתן תוקף להסדר פשרה, לפיו התחלקו זכויות הדיירות המוגנת של אפרים בנכס בין המבקשים ובין ילדיו (נספח ט' לתובענה), באופן שזכויות הדיירות המוגנת של המבקשת בכלל הנכס הן רבע בלבד.

2.         מינהל מקרקעי ישראל ערך מכרז למכירת זכויות הבעלות שלו בנכס, בסופו זכתה המשיבה במכרז וזכויות הבעלות בנכס עברו אליה.

בהודעה על הזכייה במכרז, שהוציאה עמידה למשיבה (נספח ו' לתובענה), התייחסה עמידר לזכויות הדיירות המוגנת, כדלקמן (סעיפים 3-2 למכתב):

"2)       בהתאם לתנאי המכרז, הזכויות בנכס כוללות את הבעלות על החלקים עליהם מוגנים הדיירים. הזכויות מועברות לרוכש ללא פגיעה במעמדם של הדיירים המוגנים עפ"י חוק הגנת הדייר נוסח משולב 1972.

3)         הדיירים בעלי חוזי השכירות המוגנים ימשיכו להיות דיירים מוגנים עפ"י המוסכם בחוזים אלו גם לאחר שהועברו זכויות הבעלות בנכס לזוכה במכרז."

לאחר הזכייה בבעלות בנכס, השכירה המשיבה את הנכס לשלושה שוכרים: מכונאי, פחח וצבעי רכב (עמ' 7 למעלה לסיכומי המשיבה).

3.         המבקשת תובעת להכיר בזכויות הדיירות המוגנת שלה בנכס ובזכותה לחלוק עם המבקשת את רווחי השכירות.

המשיבה מתכחשת לזכויותיה של המבקשת בנכס ועיקר טענתה היא, שהמבקשת נטשה את הנכס ולכן הפסידה את זכויותיה.

4.         מאחר והנכס הושכר בשלמותו על ידי המשיבה לשוכרים אחרים המצויים בפועל בנכס ומנהלים בו את עסקיהם הרי ש"הימצאותה" של המשיבה בנכס כדיירת מוגנת הינה כ"הימצאותה" של המבקשת בו כדיירת מוגנת.

            עסק המוסך אינו מנוהל עוד על ידי המבקשת ולא על ידי המשיבה.

המשיבה היא, אמנם, עדיין בעלת הזכויות של מחצית מהדיירות המוגנת בנכס (למעשה, היא דיירת מוגנת של עצמה), אך פעולותיה בקשר לנכס, כלומר השכרתו לשוכרים, גביית תשלום דמי השכירות וכו', נעשות על ידה כבעלים ולא כדיירת מוגנת.

נמצא, שהיא איננה יכולה לטעון לנטישה של המבקשת, כפי שהיא איננה יכולה לטעון לנטישתה היא.

5.         יתירה מזו, וכפי שהוברר מעדותה של המבקשת (עמ' 5), המשיבה השכירה את הנכס, למרות התנגדותה של המבקשת ונמנעה מלשתפה בפעולות הקשורות בהשכרת הנכס.

            אינני מחווה דעה במסגרת פסק דין זה בשאלה, האם המשיבה היתה זכאית, כבעלים, להשכיר את הנכס לאחרים למרות התנגדות המבקשת, אך משבחרה המשיבה להשכירו לאחרים, איזו טענה עוד יכולה להיות לה על כך שהמבקשת נטשה אותו?

6.         כאמור לעיל, בהודעה שהוציאה עמידר למשיבה על זכייתה במכרז, צוין במפורש, כי אין בכך כדי לפגוע בזכויות הדיירות המוגנת הקיימות.

            המשיבה רכשה, איפוא, את זכויות הבעלות בידיעה ברורה על זכויותיה של המבקשת בנכס, והיא מנועה מלהתכחש להם.

7.         הנובע מכל האמור לעיל הוא, שהמבקשת הינה הבעלים של רבע מזכויות הדיירות המוגנת בנכס, מאז פטירתו של אפרים.

            אולם, תוצאה זו אינה מחייבת בהכרח, שהיא זכאית לרבע מהרווחים המתקבלים מהשכרת הנכס.

            המציאות הקיימת ביחס לנכס היא מורכבת: המשיבה היא הבעלים של הנכס וגם בעלת מחצית מזכויות הדיירות המוגנת, למבקשת רבע מזכויות הדיירות המוגנת ולילדיו של אפרים הרבע הנותר של זכויות הדיירות המוגנת.

            כיצד יש לחשב, לאור כל זאת, את זכויותיה של המבקשת ברווחים המתקבלים מהשכרת הנכס?

            שאלה זו לא נפתרה ולא יכולה היתה להיפתר במסגרת תביעה זו.

            שאלה זו מחייבת הן בירור עקרוני, בדרך של חוות דעת שמאים מומחים, שיתייחסו לכך, והן בירור עובדתי של ההכנסות וההוצאות שהיו ושישנן בקשר לנכס עד היום.

            לאור מציאות מורכבת זו, מוטב היה אילו הצדדים היו משכילים "להיפרד", למשל בדרך של רכישת זכויותיה של המבקשת על ידי המשיבה. ניסיתי להביא את הצדדים להסדר פשרה ברוח זו, ללא הצלחה.

            משכך, אין מנוס מבירור נוסף על דרך של הגשת תביעה כספית וכדו'.

8.         התוצאה:

            ניתן בזה צו הצהרתי, לפיו המבקשת הינה בעלת רבע מזכויות הדיירות המוגנת בנכס נשוא התובענה.

            אינני נעתר ליתר הסעדים שהתבקשו, שמחייבים בירור נפרד, כאמור.

            המשיבה תשלם למבקשת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 3,500 ש"ח בצירוף מע"מ.

ניתן היום, ז' באב, תשס"ט (28 ביולי 2009), בהעדר הצדדים.

המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים בדואר.