בתי המשפט

 

 

                                   

 

פסק - דין

פתח – דבר

1.         ביום 2.6.04, הוגשה לבית משפט השלום בירושלים תובענה בסדר דין מקוצר (ת"א 706857/04) – במסגרתה נטען, כי הנתבע חייב לתובעת סך של 2,518,721.48¤ בשל מס ארנונה וצריכת מים בעבור נכס מקרקעין המצוי בחזקתו, וידוע כגוש 30050 חלקה 63 בירושלים (להלן: "נכס המקרקעין" או "המקרקעין" או "המגרש"). כן חייב הנתבע בתשלומי פיגורים בשל חובו בעבור השנים 1995 עד 2003, בשיעור הקבוע בחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם – 1980.

2.         ביום 10.10.04 הגיש הנתבע לבית משפט השלום בירושלים בקשה למתן רשות להתגונן. רשם בית המשפט הורה בהחלטתו מיום 17.1.04, על העברת הבקשה ועמה התובענה לבית המשפט המחוזי בציינו, כי סכום התביעה חורג מגדרי סמכותו העניינית של בית משפט השלום.

3.         ביום 26.10.04 הועברה התובענה לבית משפט זה, וביום 7.12.05 הגיש הנתבע בקשתו למתן רשות להתגונן (בש"א 3998/05), במסגרתה ציין, כי התביעה התיישנה בחלקה. לגופם של דברים טען, כי בחלק ניכר מתקופת החיוב האמורה לא היה כלל בגדר "מחזיק" בנכס המקרקעין, וכי רישומו כמחזיק בנכס בדיעבד וחיובו באופן רטרואקטיבי נעשו בחוסר סמכות, כך שיש להורות על דחיית התביעה. כן טען, כי נכס המקרקעין, נשוא התביעה, אינו חייב כלל בארנונה בשל מצב המבנים שבו. לחלופין, טען ב"כ הנתבע, כי למרשו זכות קיזוז כלפי התובעת, בסכומים העולים על אלה בהם הוא חייב לה כנטען, בשל העובדה ששילם לתובעת סכומי היטלים ואגרות שונים בעבור היתר בניה, שלא מומש בסופו של יום.  

4.         בהודעה משותפת מיום 4.5.06, עדכנו הצדדים את בית המשפט בדבר הסכמתה של התובעת ליתן לנתבע רשות להתגונן, ובו ביום ניתנה החלטה בנדון (בבש"א 3998/05), במסגרתה קבעה רשמת בית המשפט דאז, כב' השופטת כנפי-שטייניץ, כי ניתנת לנתבע הרשות להתגונן וכי תצהירו יהווה כתב הגנה לתובענה.

            להלן אבחן טענותיהם של הצדדים, ואכריע בהן לגופן.

התיישנות

5.         ב"כ התובעת ביקש לדחות טענתו של הנתבע להתיישנות. לדבריו, טען ב"כ הנתבע, בבקשתו למתן רשות להתגונן, כי התובעת, אשר הגישה תביעתה ביום 2.6.04, יכולה הייתה לבוא בדרישה לחוב ארנונה, לתקופה של 7 שנים בלבד קודם להגשת התביעה, קרי: עד יום 1.6.97. לדידו של ב"כ התובעת, יש לדחות הטענה משום שב"כ הנתבע העלה טענת קיזוז (אשר תפורט בשלב מאוחר יותר) בדבר חובותיה של התובעת למרשו מן השנים 1978 ו-1983, עשרים שנים ויותר בטרם הוגשה התביעה דנן. ב"כ התובעת הפנה לסעיף 4 לחוק ההתיישנות, תשי"ח–1958 (להלן: "חוק ההתיישנות"), המכשיר לדבריו תביעה שכנגד וטענת קיזוז חרף התיישנותן, באשר מערכת ההתחשבנות הכוללת בין הצדדים בעניין נשוא ההתדיינות, טרם הסתיימה כך שלא חלים טעמיו של הכלל הקובע התיישנותן של תביעות. לפיכך, משדרש ב"כ הנתבע קיזוזם של חיובים מלפני 20 שנים ויותר, הריהו מנוע, לאור הרציונל שבסעיף 4 לחוק ההתיישנות, מהעלאת טענת התיישנות כלשהי נגד התביעה.

6.         ב"כ הנתבע שב וטען, כי דינה של התביעה, ביחס לפרק הזמן שבין יום ה-1.1.95 ליום ה-1.6.97 להידחות, הן מכוח הוראות חוק ההתיישנות והן מכוח הוראות תקנה 101 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984. הוראת סעיף 4 לחוק ההתיישנות, על בסיסה מנסה התובעת לקיים תביעתה חרף התיישנותה בפרק הזמן הרלבנטי, אינה חלה כלל בנסיבות ענייננו. הוראת סעיף 4 כאמור, לטענת ב"כ הנתבע, תחול בהתקיים מספר תנאים, ולהלן עיקריהם: האחד, התביעה לא התיישנה או שהתיישנה אך לא נטענה נגדה טענת התיישנות – תנאי זה, לטענת ב"כ הנתבע, לא התקיים בנסיבות ענייננו משום שטענת התיישנות הועלתה על ידי הנתבע כבר למן ההתחלה; השני, נושאן של התביעה והתביעה שכנגד (או הקיזוז) חד הוא או שהתביעות נובעות מאותן נסיבות – גם תנאי זה לא נתקיים באשר התביעה הנה לתשלום ארנונה בעוד עניינה של טענת הקיזוז בהשבת היטל השבחה ואגרות שנגבו שלא כדין, במערכת עובדות שונה לגמרי. משכך, ובאין תחולה לסעיף 4 לחוק ההתיישנות, אין למלט התובעת מהתיישנות תביעתה. במובחן מכך, לטענת ב"כ הנתבע, לא התיישנה טענת הקיזוז של מרשו (טענה שתוצג בהמשך), באשר המדובר בטענת הגנה ואין לתובע הזכות לטעון להתיישנותו של נימוק הגנה כלשהו. 

7.         דיני ההתיישנות מבקשים לאזן בין האינטרסים הנוגדים של בעלי הדין, קרי: תובע (מבקש), נתבע (משיב) וכלל הציבור. דיני ההתיישנות מקנים מחד לבעל הדין, המבקש לתבוע זכויותיו בערכאה שיפוטית, כזכות חוקתית, שהות מספקת להיערך לכך, וקוצבים מאידך תקופת זמן סבירה לצורך הגשתה של תביעה (בשים לב לקושי לשמור זמן רב מדי על ראיות והוכחות נחוצות להליך המשפטי), כאשר בחלוף תקופת הזמן האמורה תוסר אימתה של התביעה המשפטית מן הנתבע (שכן בהשהיה ארוכה מדי בהגשתה של תביעה יש "ריח של מחילה וויתור" – הצעות חוק 312 מיום י"ד בסיוון תשי"ז, 18.6.1957, בדבר חוק ההתיישנות, תשי"ז-1957) וכן יוגן האינטרס של הציבור הרחב בריכוז פעילותן של ערכאות השיפוט בעניינים שבהווה ולא בעניינים שזמנם עבר (רע"א 830/06 גלמן נ' כהן פיתוח דרעד (טרם פורסם); ע"א 7401/00 יחזקאלי ואח' נ' עו"ד גלוסקה ואח', פ"ד נז(1) 289, 300-301; ע"א 165/83 בוכריס נ' דיור לעולה, פ"ד לח(4) 554).

8.         סעיף 5(1) לחוק ההתיישנות, שעניינו "הזמן להתיישנות", קובע, כי תקופת ההתיישנות להגשתה של תביעה שאינה במקרקעין הנה 7 שנים. ברי, כי משהוגשה התביעה בענייננו לבית משפט השלום בירושלים, ביום 2.6.04, אזי יש להחילה על 7 השנים שקדמו לה, היינו: על פרק הזמן שבין יום ה-2.6.97 לבין יום ה- 21.12.03 (כתקופת החיוב הנטענת). משכך, טענותיה של התובעת בדבר חובותיו של הנתבע בתשלומי ארנונה בעבור הנכס, למן יום ה-1.1.95 ועד יום ה-1.6.97, התיישנו זה מכבר ואין עילת תביעה גביהן.

9.         ב"כ התובעת טען כזכור, כי משהועלתה טענת הגנה של קיזוז גבי תשלומם של היטלים ואגרות בטווח השנים 1978–1983, כעשרים שנים ויותר בטרם הוגשה התביעה, אזי אין לטעון להתיישנותה. פרשנותו המוצעת של ב"כ התובעת להוראת סעיף 4 לחוק ההתיישנות אינה עולה בקנה אחד עם לשון הסעיף והפסיקה בעניינו.

סעיף 4 לחוק ההתיישנות, שעניינו "תביעה שכנגד וקיזוז" קובע כלהלן: "בתובענה על תביעה שלא התיישנה או שהתיישנה אך לא נטענה נגדה טענת התיישנות, לא תישמע טענת התיישנות נגד קיזוז באותה תובענה". הוראת סעיף 4 המוצגת, המנוגדת לרציונלים שבבסיס דיני ההתיישנות כמתואר, מבקשת להבטיח שוויון בין בעלי הדין. לפיכך, אילולא העלה הנתבע טענת התיישנות נגד התביעה, הגם שזו התיישנה בפועל, לא יוכל התובע, משורת הצדק, להשמיע עילת התיישנות נגד טענת הגנה מסוג קיזוז, כבענייננו, המועלית על ידי הנתבע באותה תובענה (רע"א 4223/06 כץ נ' גוטליב (טרם פורסם); רע"א 8059/03 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד ס(2) 211, 222-223; ע"א 656/99 בר שירה נ' מעונות ובניין בע"מ, פ"ד נז(5) 1, 10; ע"א 289/65 רובינשטיין נ' רון, פ"מ כ(1) 505, 521).

10.       בנסיבות ענייננו, השמיע ב"כ הנתבע טענת התיישנות גבי פרק הזמן הרלבנטי כבר בבקשתו למתן רשות להתגונן, ואין בעצם העלאתן של טענות קיזוז (הגם שנוגעות לחובות כספיים בני עשרות שנים, ולמשמעות הדבר אדרש בהמשך), אשר הועלו לכתחילה כטענות חלופיות באם יחויב בתשלום הסכום הנתבע, כדי "להחיות" חלק התביעה שהתיישן. אשר על כן, וכשם שהובהר בתחילה, יש לקבוע דבר התיישנותה של התביעה גבי פרק הזמן שבין יום ה-1.1.95 ליום ה-1.6.97, לדחות תביעת החוב בנדון ולבחון טענותיה של התובעת לתקופה החלה בין יום ה-2.6.97 ליום ה-21.12.03.

11.       אדרש כעת לשאלת התיישנותה של טענת הקיזוז כאמור אם לאו, לאחר שמוצה הדיון בטענת ההתיישנות שהועלתה (ונתקבלה כמובהר) כלפי חלק מתקופת התובענה. אמנם עניין לנו בטענת הגנה מסוג קיזוז, התלויה למעשה בקבלת טענותיה של התובעת ובחיובו של הנתבע בהתאם, כך שכל דיון בה, כבר בשלב זה, עלול להצטייר כדיון שהקדים זמנו, ברם בחינתה כעת מתאפשרת, ואף נדרשת בנסיבות ענייננו, בהמשך לדיון דלעיל בשאלת פרשנותו של סעיף 4 לחוק ההתיישנות ולצורך תיחום מקדמי של השאלות השנויות במחלוקת. 

קיזוז

טענות הצדדים

12.       ב"כ הנתבע שלל חיוביו הנטענים של מרשו בהיטלי הארנונה, הן מטעמי התיישנות התביעה, בפרק הזמן שבין יום ה-1.1.95 ליום ה-1.6.97, והן בטענות בדבר טיבו של נכס המקרקעין, נשוא החיוב, והחזקתו בידי מרשו כאמור. לחלופין, ביקש את בית המשפט, באם תתקבל התביעה והנתבע יחויב בתשלום שיעורה, להורות על קיזוז חובותיה של העירייה לנתבע, כשם שיוסבר להלן.

 

13.       ב"כ הנתבע הסביר, כי מרשו ואחיו המנוח, עובדיה לוי ז"ל (להלן: "עובדיה ז"ל"), היו בעלי הזכויות כדין במגרש המשתרע על פני 7.5 דונמים לערך בקרן הרחובות יפו, שרי ישראל ורש"י בירושלים, הממוקם בגוש 30076 חלקות 2, 20, 21, 22, 136, 137 וכן חלקות 189 ו-191, אשר זוהו בעבר כחלקות 139, 140, 138 וחלק מחלקות 1 ו-23 (להלן: "מגרש שרי ישראל"). כשנפטר עובדיה, רכש הנתבע מיורשיו את חלקם. במהלך שנות ה-70 של המאה הקודמת, יזמו הנתבע ועובדיה ז"ל פרויקט בניה בחלק ממגרש שרי ישראל, והגישו לתובעת, בהתאם, תוכניות בניה לפרויקט ובקשה להיתר בנייתו. כשאושרה הבקשה למתן היתר בניה, נדרשו הנתבע ועובדיה לשלם לתובעת אגרות והיטלים, כתנאי מקדמי להוצאת היתר הבניה המבוקש. לפיכך, בין השנים 1972 ו-1978 נשאו בכלל תשלומי האגרות וההיטלים, כלהלן: אגרת רישיון בניה (בסך כולל של 124,628.91 ל"י ביום 12.11.1972 וביום 27.11.1973); אגרות חיבורי מים       (463,652 ל"י ביום 17.3.78); היטל כביש ומדרכה (53,072.91 ל"י ביום 19.3.78) והיטל ביוב (46,399.85 ל"י ביום 17.10.78) (סעיפים 1-4, עמ' 6 לתצהיר עדותו הראשית של הנתבע).

בפועל, לדברי ב"כ הנתבע, לא מימשו הנתבע ועובדיה זכויותיהם כאמור במגרש שרי ישראל, והיתר הבניה לא הוצא. אז הוחלט, בעצה אחת עם התובעת, ליזום במגרש שרי ישראל תב"ע חדשה, תכנית 2050א, אשר תשנה ייעודו למלונאות ותאפשר לבנות עליו שטחים מבונים בהיקף נרחב יותר. בשנת 1983, עם קידום הליכי התכנון של התכנית אך עוד בטרם אושרה, פנתה התובעת ליוזמיה וביקשה אותם להקדים ולשלם לה מראש, לפנים משורת הדין, שיעור היטל ההשבחה, כנגזר מן התכנית ובהתאם להערכת שמאי. משכך, שילם הנתבע, בשנת 1985, היטל השבחה בסך של 44,114,000 ש"י. תכנית 2050א לא אושרה בסופו של יום ולא קיבלה תוקף, ברם היטל ההשבחה, בדומה לשיעורי האגרות וההיטלים לעיל, לא הושב לנתבע חרף פניותיו החוזרות לתובעת והבטחותיה להשבתו (סעיפים 6-8, עמ' 7 לתצהיר). לפיכך, לטענת ב"כ הנתבע, על בית המשפט להורות על קיזוז חובותיה אלה של התובעת כנגד חובו הנטען, לאור עיקרי סעיף 53(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים"). ב"כ הנתבע הדגיש עוד, כשם שהובהר לעיל, כי אין לקבל טענת התיישנות כלשהי בדבר חובותיה המוצגים של העירייה למרשו באשר עניין לנו בטענת הגנה מסוג קיזוז, וככזו - אין לדחותה מחמת התיישנות.    

14.       ב"כ התובעת טען לעניין זה, בעיקרם של דברים, כי אין ראיה לתשלומן של האגרות וההיטלים השונים על ידי הנתבע דווקא, ואף נראה שהיה זה אחיו המנוח, אשר נשא במרבית התשלומים הנטענים. כן טען ב"כ התובעת, שהנתבע לא הציג קבלות באשר לשיעורי התשלום כנטען, לא פנה לוועדות הערר המוסמכות בדרישה להשבת כספו ומבעוד מועד, ומכר מגרש שרי ישראל לחברת "האחים כדורי" ולבליליוס – מהם לבטח דרש השבת תשלומיו. ב"כ התובעת טען עוד, כי ההיטלים המדוברים לא הועברו לקופתה של התובעת בהכרח (היטל השבחה, למשל, מועבר לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה; היטלי מים וביוב למיניהם מועברים לתאגידי המים, הפועלים תחת הרשויות המקומיות ברחבי הארץ), כך שזכותו הנטענת של הנתבע לקיזוז אינה עומדת כלפי התובעת. 

15.       ב"כ הנתבע טען בתגובה, כי העברת התשלומים האמורים לידי התובעת הוכחה, באין עוררין, במסמכים המצורפים לתצהירו של הנתבע, ומשהופקדו התשלומים האמורים בגזברות העירייה, הרי מחובתה להשיבם. כן טען ב"כ הנתבע, כי מרשו פעל ללא לאות להשבת כספיו כאמור ואין לטעון כעת, כי יש ללבן המחלוקת בנדון בפנייה לוועדות ערר מוסמכות, משעניין לנו בחיובים כספיים משנות ה-70 וה-80 של המאה הקודמת.

דיון

16.       בנספח ז' לתצהיר עדותו הראשית, איגד הנתבע חילופי תכתובות ואישורים, הנוגעים לשיעוריהם של האגרות וההיטלים הנזכרים ולתשלומם, בתימוכין לטענתו בדבר חובת הקיזוז. בין צרופותיו השונות, ניתן למצוא המסמכים הבאים:

א.         טופס בקשה, אשר נערך על ידי עובדיה ז"ל, והופנה למהנדס ביוב באגף הביוב בשורותיה של התובעת. במסגרתו של הטופס האמור נקבע, כי יש לחייב המבקש, עובדיה ז"ל, בסך של 46,399.85 ל"י. הבקשה הוגשה ביום 26.11.76 והאגרה שולמה בהתאם, כשם שצוין על גבי הטופס, ביום 17.10.78;

ב.         אישור תשלום בסך של 53,072.91 ל"י, מיום 19.3.78, בעבור סלילת כביש ומדרכה ברחוב שרי ישראל. האישור נשלח על ידי התובעת לעובדיה ז"ל, לבקשתו, לאחר שטרם לכן וכעולה מחומר המסמכים המצורף, נדרש לשלם הסך האמור לאור הודעתה של התובעת כי השלימה סלילתם של הכביש והמדרכה ברחוב שרי ישראל;

ג.          ביום 17.3.78 נשלח לעובדיה ז"ל חשבון לתשלום בסך של 463,652 ל"י, מאת המחלקה לאספקת מים בשורותיה של התובעת, בעבור תכנית, אגרת חיבור, אגרת איגום, אגרת התקנת מד מים ושירותים נוספים ("שונות"). ראיה לתשלום ניתן למצוא במכתבו של נלו רובין, מנהל האגף למים וביוב, לעו"ד לוינזון, ב"כ הנתבע דאז, מיום 21.3.95 – במסגרתו אושר דבר התשלום (בסעיף א' לפרק ה"הערות" במכתב);

ד.         אישורו של גזבר העירייה למהנדס העיר, מיום 12.11.76, בדבר תשלום האגרה בעד רישיון בניה בסך של 118,128.91 ל"י (בעוד בתחתית האישור צוין סך של 124,628.91 ל"י – על תשלומו עמד הנתבע כאמור).

ה.         הנתבע צרף גם מכתבו של עזרא ברוך, אחראי לענייני היטל השבחה בשורותיה של התובעת, לעו"ד קסטל (ב"כ בני משפחת לוי), מיום 15.9.87 (נספח ח) – במסגרתו צוין, כי טרם שולם היטל השבחה בעבור תכנית 2050 ואם וכאשר תאושר תוכנית 2050א, תחול חובת תשלום גם על תוספת השטח שתתקבל. ביום 17.9.87, כיומיים לאחר מכן ולאחר בדיקה, ככל הנראה, צוין על גבי המכתב האמור, בחתימתו של עזרא ברוך כשם שניתן לראות, ובלא שצוין שמו, כי החוב בעבור היטל השבחה, בסך של 44,114,000 ש"י, שולם ביום 20.6.85 (יוזכר, כי בית המשפט רשאי להשוות חתימות ואינו חייב להיזקק לעדות שבמומחיות לצורך הדבר – ע"א 5293/90 בנק הפועלים בע"מ נ' רחמים בע"מ, פ"ד מז(3) 263; ד"נ 20/85 בחרי נ' פדלון, פ"ד לט(4) 463,   465; י' קדמי על הראיות – הדין בראי הפסיקה (חלק שני, תשס"ד) בעמ' 679). לא ברור, מן הכתוב, האם שולם החוב האמור בעבור תוכנית 2050 שאושרה או גם בעבור הפוטנציאל שבהוצאתה של תוכנית 2050א לפועל, כטענת הנתבע, אשר טרם אושרה במועד האמור. הנתבע טען, כי הוא ששילם סך היטל ההשבחה האמור, "על חשבונו", אך לא הציג ראיה לכך (עמ' 43, ש' 12-15).  

17.       הנתבע, כשם שציין ב"כ התובעת, לא אוזכר כלל בחילופי התכתובות, ככל שנוגע הדבר לתשלומי האגרות וההיטלים. בחקירתו הנגדית ציין הנתבע, בהתייחס לדבר, כי הוא ועובדיה היו שותפים אמנם בחברת "עובדיה לוי ושות'", במסגרתה פעלו יחדיו בפרויקט שבמגרש שרי ישראל (עמ' 43, ש' 7-11), ברם הנתבע פעל ב"שטח" ואילו עובדיה דאג לעריכת ההסכמים הרלבנטיים, כך שניסיונו של הנתבע בעבודת ה"ניירת" לא היה גדול (עמ' 43, ש' 4-6). חילופי התכתובות נוהלו, לטענת הנתבע, בין עובדיה ז"ל לתובעת על שמו של עובדיה בלבד משום שכה רצה, והנתבע הסכים לכך (עמ' 46, ש' 7-8). בשנת 1987, לאחר שנפטר אחיו, התקשר הנתבע, לדבריו, בהסכם עם יורשיו של אחיו, במסגרתו קנה רכושהּ של החברה, ובין היתר מגרש שרי ישראל (עמ' 46, ש' 10-11), ומכאן זכותו להשבת התשלומים כנטען. כשנשאל לגורלו של מגרש שרי ישראל נכון לעת הזו ציין, כי ובחודש ינואר 1988 מכרו לבליליוס ולחברת "האחים כדורי" (עמ' 45, ש' 10-11).

הנתבע לא צרף לתצהירו או לחומר הראיות מטעמו ההסכם בו התקשר עם יורשיו של עובדיה ז"ל, המבאר מצב הזכויות בחברת "עובדיה לוי" באם עודנה קיימת וברכוש הקיים בבעלותה דאז, ברם בהסכם הקומבינציה שנכרת בינו לבין חברת "בית ארלוזורוב" בע"מ, באשר לנכס המקרקעין נשוא התובענה (אודותיו יורחב בהמשך) צוין, כי הנתבע החזיק, נכון למועד חתימת ההסכם (יום ה-26.12.93) בכלל הזכויות שבחברת "עובדיה לוי ושות'" (ראו סעיפי "והואיל" בפתיח להסכם, נספח א' לתצהיר עדותו הראשית של ריצ'ארד פרס מטעמה של ההגנה). נוסף לאמור, מחומר המסמכים המצורף לתצהירו של הנתבע עולה, כי גורמים שונים בשורותיה של התובעת ניהלו עמו מגעים להשבת הסכומים ששולמו על ידי עובדיה ז"ל ובתיאום עמו, ולא בכדי – הרי האגרות שולמו בקשר לאותו מגרש, מגרש שרי ישראל, אשר רכש מיורשיו של אחיו המנוח לטענתו, על כלל הכנסותיו והוצאותיו (עמ' 43, ש' 15-16). ברי, כי התובעת, על גורמיה השונים, הכירה בזכותו של הנתבע לשאת ולתת בדבר השבת שיעורי האגרות וההיטלים הנזכרים, הגם ששולמו בפועל על ידי אחיו ונזקפו במקורם לזכותו בלבד. משכך, אין מקום לטענותיה אלה, כי הנתבע אינו זכאי להשבת תשלומיו של אחיו (תשלומים שהועברו ממילא, ככל הנראה, בשם חברת "עובדיה לוי ושות'").

18.       האם הוכיח הנתבע חובתה של התובעת להשיב לו שיעורי האגרות וההיטלים כנטען? – התשובה לדבר שלילית, הן לגופם של דברים, והן בהתחשב בעובדה שהנתבע לא ראה לנכון, עובר לקיומו של הדיון בתביעה הנוכחית, לתבוע זכויותיו כנטען בערכאות, עת נוכח שהתובעת מתנערת, לשיטתו, מהשבת המגיע לו. אבאר דבריי תוך שאדרש תחילה לשאלת ההתיישנות. 

19.       ב"כ התובעת ציין, בראשיתם של דברים ובמהלך הדיון בסוגיות השונות בסיכומיו, כי התשלומים בעבור האגרות וההיטלים המדוברים שולמו בטווח של 20 שנים ויותר בטרם הוגשה התביעה בשנת 2004 כאמור, באופן המבסס טענת התיישנות. ב"כ הנתבע טען מנגד, כי טענת הקיזוז הנה טענת הגנה וככזו, אין לטעון להתיישנותה.

            הוראת סעיף 4 לחוק ההתיישנות, קובעת כזכור, כי "בתובענה על תביעה שלא התיישנה... לא תישמע טענת התיישנות נגד קיזוז באותה תובענה". היש בכוחה של התובעת, אם כך, לטעון להתיישנותה של טענת הקיזוז כטענת הגנה, כשתביעתה לא התיישנה (בהתייחס לפרק הזמן שבין יום ה-2.6.97 ליום ה-21.12.03)? – יש להשיב לדבר בחיוב. סעיף 4 לחוק ההתיישנות מבקש, כשם שהובהר לעיל, לשמור על עקרון השוויון בין הצדדים לתובענה, במתן הגנה לטענת קיזוז (ולתביעה שכנגד) שהתיישנה, כל עוד מועלית לדיון ולבחינה בתגובה לתביעה שטרם התיישנה כאמור, ובתנאי שנוגעת למערכת ההתחשבנות הכוללת בין הצדדים בעניין נושא ההליכים (ראו גם ז' יהודאי דיני ההתיישנות בישראל (כרך א', 1991) בעמ' 69).

20.       תימוכין לדבר הפרשנות האמור ניתן למצוא בדברי ההסבר להצעת חוק ההתיישנות, תשס"ד–2004, הצעת חוק ממשלתית, בה הובהר מצב הדברים הנוכחי כלהלן: "סעיף 4 לחוק ההתיישנות – התשי"ח קובע, כי כאשר הנתבע מעלה טענת קיזוז או מגיש תביעה שכנגד, והתביעה נושא טענת הקיזוז או התביעה שכנגד כבר התיישנו באותו מועד, לא יוכל התובע לטעון התיישנות נגדן, אם אלה נובעות מאותן נסיבות שהצמיחו את תביעת התובע או שנושאן אחד" [הדגשה שלי – ע.ח]. הנה כי כן, כשעניין לנו בטענת קיזוז או תביעה שכנגד, שנסיבותיהן שונות מנסיבותיה של התובענה הראשית, אזי ניתן להשמיע (ולקבל כמובן) טענת התיישנות.

הוצע, בהקשר זה, להרחיב ההסדר שבסעיף 4 לחוק ההתיישנות, תוך שינוי נוסחו של הסעיף "כך שיחול גם על טענת קיזוז שלא מתוך עסקה אחת... ובלבד שהקיזוז אינו מבוסס על תביעה שהתיישנה לפני שנוצרה תביעת התובע" (הצעות חוק הממשלה תשס"ד, 610, 629-630). ואולם, ההצעה לא נתקבלה, סעיף 4 נותר בלשונו ובפרשנותו כמבואר. ההסדר המוצע, אשר נדחה כאמור, תואם, לשיטתו של המציע, סעיף 53(א) לחוק החוזים, אליו הפנה גם ב"כ הנתבע, המאפשר לקזז חיובים קצובים שלא מאותה עסקה, ברם סעיף 53(א) האמור, כשם שצוין בדברי ההסבר להצעה, אינו קובע המגבלה שבסעיף 4 לחוק ההתיישנות, לפיה טענת הקיזוז ותביעת התובע "נושאן אחד או שהן נובעות מאותן נסיבות" ומשכך, לתשומת לב הצדדים, אינו רלבנטי לענייננו.

על כל פנים, לאור דבר החקיקה הנוהג בנדון, ניתן להשמיע טענת התיישנות נגד טענת קיזוז כשאינה נוגעת לנסיבות התביעה הראשית כאמור, הגם שמופנית כלפי תביעה שלא התיישנה.

21.       התביעה בענייננו הנה תביעה כספית עקב אי תשלום היטל ארנונה בנכס המקרקעין שבגוש 30050 חלקה 63 בירושלים, בעוד טענת הקיזוז נוגעת לתשלומם של היטלים ואגרות בקשר לתכניות שונות במגרש שרי ישראל כאמור, נכס מקרקעין בגוש 30076 חלקות 2, 20, 21, 22, 136, 137 וכן חלקות 189 ו-191 (אשר זוהו בעבר כחלקות 139, 140, 138 וחלק מחלקות ו ו-23). אין חולק, כי עניין לנו בנכסי מקרקעין שונים, סיווגם של החיובים הנטענים שונה בתכלית ואין כל דרך לכלול, בהגיונם של דברים, המתרחש במגרש שרי ישראל כאמור במערכת ההתחשבנות שבין התובעת לנתבע בנכס המקרקעין, נשוא התובענה. בהמשך לאמור, וכיוון שעניין לנו בהיטלים ובאגרות, אשר שולמו ברובם בטווח השנים שבין 1972 לבין 1978 (25 שנים לפחות ומעלה מכך, בטרם הוגשה התביעה הנוכחית) וכן בהיטל השבחה, אשר שולם כנטען בשנת 1985 (כ-19 שנים לפני שהוגשה התביעה הנוכחית), אזי יש לקבל, בהתחשב בהוראת סעיף 5(1) לחוק ההתיישנות, המעמידה טווח ההתיישנות בענייננו על 7 שנים, טענתה של התובעת להתיישנות ולדחות הדרישה לקיזוז.

22.       הנה כי כן, בסיטואציות מסוימות, ניתן לקבוע דבר התיישנותה של טענת קיזוז (לאור סעיף 4 לחוק ההתיישנות), חרף העובדה שבטענת הגנה עסקינן. ב"כ הנתבע טען כזכור, כי אין כל אפשרות לטעון להתיישנותה של טענת הגנה, באשר היא, בהפנותו לפסיקה בנדון, המתארת טענת ההתיישנות כטענת הגנה דיונית, אשר תועלה על ידי הנתבע בלבד ולא על ידי התובע. דא עקא, הסיטואציות המתוארות בפסקי הדין, אליהם הפנה ב"כ הנתבע (ע"א 348/75 גורליק ואח' נ' פיק ואח', פ"ד ל(2) 182, 187; ע"א 522/71 בנין נ' בנין, פ"מ כח(2) 309, 325-326 (להלן: "עניין בנין")), שונות בתכלית באשר בתי המשפט נדרשו, לבקשת התובעים, ליתן פסקי דין הצהרתיים, במסגרתם ייקבע, כי עילות תביעה שונות של הנתבעים כלפי התובעים כבר התיישנו. בית המשפט הבהיר אז, כי עילת התיישנות מכוחו של חוק ההתיישנות הישראלי הנה עילה דיונית בלבד, אשר אין בה לבטל הזכות גופה, ובקבלתן של תביעות שכאלה יהא כדי להפוך ההתיישנות למהותית (כשבית המשפט יצהיר למעשה על בטלות זכויות). משכך, אין בקביעותיהם של בתי המשפט בעניינים הנזכרים לעיל כדי לשנות פרשנותו הנוהגת של סעיף 4 לחוק ההתיישנות, כשם שהוצגה לעיל.

23.       ב"כ הנתבע ביקש להוכיח אחרת באמצעות בש"א (ת"א) 2331/08 סולל בונה בע"מ נ' אטבליסמנט נ.ה.ל (טרם פורסם) – במסגרתה נקבע, כי יש לדחות טענת ההתיישנות המופנית כלפי טענת הגנה מסוג קיזוז, חרף האמור בסעיף 4 לחוק ההתיישנות. בית המשפט קבע כן, בעניין זה, בהתבסס על עניין בנין הנזכר, וכן בהתבסס על עמדתו של המלומד מ' קשת בספרו הזכויות הדיוניות וסדר הדין במשפט האזרחי (מהדורה 15, כרך א' בעמ' 714), לאורה אין לטעון להתיישנותה של טענה כקיזוז, מכוח היותה טענת הגנה, המהווה "אחת מדרכי סילוקו של חוב". חרף ההפניה לעיל והנמקותיו של בית המשפט, הריני דבק בעמדתי, כמבואר, בנדון. הרי בעניין בנין, לשיטתי וכשם שהוסבר, אין כדי לבסס דבר פרשנותו של ב"כ הנתבע לסעיף 4 לחוק ההתיישנות. גם בעמדתו של המלומד קשת אין כדי לשנות, בכל הכבוד, משנתו של המחוקק וגם המלומד מכיר בזאת, בציינו כי לאור לשון סעיף 4 לחוק ההתיישנות, דינה של טענת הקיזוז כדין תביעה שכנגד, היינו: הללו תחוסנּה מכל טענת התיישנות כשנושאן יהא זהה לזה של התובענה הראשית.      

24.       מכל מקום, לאור הדין הישראלי הנוהג, תועלה טענת התיישנות ככלל רק לאחר שתוגש תובענה על תביעה שהתיישנה, בשים לב לחריגי החוק, וביניהם – ההסדר הקבוע בסעיף 4 לחוק ההתיישנות, על עיקריו ופרשנותו עמדתי לעיל. בהתאם, וכשם שהוסבר, יש לדחות הדרישה לקיזוז מחמת התיישנותה.           

25.       להשלמת התמונה ולגופם של דברים יצוין, כי אין אף בחומר הראיות המצורף כדי להוכיח טענותיו של הנתבע בנדון. הנתבע טען, כי פנה לתובעת בדרישות השבה, במרוצת השנים, ב"עשרות מכתבים" וקבע "עשרות פגישות", במהלכן הובטח לו שיפוצה בגין תשלומיו. חרף האמור, והגם שלא פוצה לטענתו, לא הגיש תביעה נגד התובעת בענייננו אך גם לא שקט, לטענתו, על שמריו באשר פעל בנדון מול גורמים שונים בשורותיה (עמ' 45, ש' 22-26; עמ' 45, ש' 29 – עמ' 46, ש' 1). לא זו שפעולותיו הנמרצות, כנטען, לא באו לידי ביטוי בחומר הראיות הדל שצורף לבית המשפט, אלא אף יש לקבוע, לדידי, כי הנתבע זנח זכויותיו כנטען משלא פתח, מבעוד מועד, בהליכים משפטיים נגד התובעת בשל הסכומים הגדולים בהם חבה לו, לדידו, כבר משנות ה-70 וה-80 של המאה הקודמת.

תכתובת ראשונית בנדון, מבין אלה שהוצגו לבית המשפט, נערכה במהלך חודש אוקטובר 87', כאשר מאיר שטיין, מנהל אגף הרישוי בשורותיה של התובעת, נתן אישורו לגזברות להשיב לנתבע האגרות ששולמו כנגד קבלות ותוך הבהרה, כי עם חידוש הטיפול בתיק הבנייה, תיגבנה אגרות חדשות (נספח ז' לתצהירו). האם הציג הנתבע קבלות ופעל, לאור הנחייתו של שטיין, להשבת סכומי האגרות או שמא זנח כן עם מכירת הנכס ל"אחים כדורי" ולבליליוס פרק זמן קצר לאחר מכן (בחודש ינואר 88' לדבריו)? – לא ברור, והנתבע לא טרח לבאר כן.

ביתר התכתובות ציינו גורמים שונים, במענה לדרישותיו של הנתבע, הסכמתם לקיזוז הסכומים המשולמים, עת תמומשנה זכויות הבנייה במגרש שרי ישראל ועם עריכתו של תחשיב מעודכן גבי האגרות וההיטלים הנדרשים בקשר למימושן של זכויות הבנייה במועד מימושן (ניתן לראות כן במכתבו הנזכר של נלו רובין, מנהל האגף למים ולביוב מיום 21.3.95 ובמכתביהם של קורה סטרה, מנהלת מדור רשת פרטית בתאגיד "הגיחון" מיום 7.11.96 ויואב גולן, סגן מנהל מדור רשת פרטית בתאגיד מיום 5.1.97). חילופי התכתובות נוהלו באמצע שנות ה-90 של המאה הקודמת, שנים רבות לאחר ששולמו ההיטלים השונים, ואף לאחר שזכותו של הנתבע לגשת לערכאות התיישנה לה. לא ברור עוד מתי מומשו זכויות הבנייה במגרש שרי ישראל אך מחומר המסמכים הקיים עולה, כי תוכניות הפיתוח במקום לא נבלמו (בכותרת מכתבו של ש' שמביק, מתאם פעולות רישוי עסקים בפועל בשורותיה של התובעת, לעו"ד לוינזון, ב"כ הנתבע, מיום 1.6.95 כבר דובר על תוכנית 2050ב במגרש שרי ישראל, תוכנית שלא אוזכרה כלל על ידי הנתבע, בגדרה שולמה אגרה בגין הוצאת היתר בניה על ידי חברת "האחים אלה"). האם היה על הנתבע להוסיף ולפעול בנדון מול העירייה, עת הוגשו תוכניות בינוי חדשות או שמא היה עליו לדרוש השבת שיעוריהם של האגרות וההיטלים מאת רוכשי המגרש, הם ה"אחים כדורי" ובליליוס כאמור? האם עשה כן הנתבע אך לא טרח לציין כן בטענתו לקיזוז? – הדברים לא ברורים ודיון בדבר אינו נדרש בנסיבות ענייננו, כשברור שהנתבע ישן על זכויותיו במתכוון ובחר שלא לתבען באמתלה שנזקק לעזרתה של התובעת בפרויקטים שבפיקוחו (ראו עמ' 45, ש' 12-21).

26.       סיכומו של פרק - יש לדחות טענת הקיזוז ואין לחייב העירייה בהשבת תשלומים כלשהם בענייננו. משנתקבלה טענת ההתיישנות בנדון וחומר המסמכים הנבחן הראה אף הוא, כי הנתבע לא טרח לפעול כראוי להגנה על זכויותיו, איני רואה כל צורך בהצגת שלל טיעוניהם המשפטיים של הצדדים ובליבונם, וביניהם: אופיים של ההיטלים והאגרות למיניהם (אם בגדר חיובי מס אם לאו), דרך ההשגה על דבר תשלומם, זימונם של עדים רלבנטיים לליבון הטענות בנדון, ההבחנה בין התובעת כאישיות משפטית אחת לבין יתר הגורמים הרלבנטיים (כוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ותאגיד "הגיחון"). מכאן אפנה לבחינת עצם החיוב בהיטל הארנונה ושיעורו.

זהות המחזיק במגרש

טענות הצדדים

27.       ב"כ התובעת ביקש את בית המשפט לדחות טענתו של הנתבע, כי לא החזיק בנכס בפרק הזמן הרלבנטי לחיוב, נשוא תביעה זו. לטענת ב"כ התובעת, החזיק הנתבע בנכס למן יום ה-1.1.94 ועשה בו שימוש בלעדי. בהסכם הקומבינציה שנערך בין הנתבע לבין "בית ארלוזורוב חברה בע"מ" (להלן: "חברת בית ארלוזורוב"), חברת הנכסים של מפלגת העבודה, ביום 26.12.93 – במסגרתו נמכר חלק המגרש המדובר, נשוא החיוב, לידי הנתבע, בתמורה להתחייבותו לבנות משרדים במקום, ובגדרו נקבע, כי החזקה במגרש כולו תימסר לנתבע תוך 30 ימים מיום חתימת ההסכם. כן נקבע, בסעיף 22.1 להסכם, כי כל התשלומים השוטפים, לרבות ארנונה עירונית, יחולו על הנתבע מיום 1.1.94. הנתבע העיד בעצמו על השימוש שעשה במקרקעין בציינו, שהחזיק ב-3 חדרים במגרש, וכן צוין בחוות דעתו של מהנדס הבניין אלי בנואליד (חוות דעת שבמומחיות מטעמו של הנתבע גבי מצב המבנים בנכס המקרקעין), אשר ביקר במשרדו של הנתבע במגרש בשנת 1994. נוסף לכך, ריצ'ארד פרס, יושב ראש אגף הארגון במפלגת העבודה הישראלית ומי שמכיר היטב העובדות הקשורות בהסכם המכר, ציין בעדותו, כי זכויותיו של הנתבע במגרש נרשמו בלשכת רישום המקרקעין כבר ביום 7.4.95. בחודש ינואר 1994 פינתה מפלגת העבודה המקרקעין, מסרה החזקה במקרקעין לידי הנתבע, ולמן מועד זה ואילך לא נעשה כל שימוש במקרקעין על ידי מפלגת העבודה או מי מטעמה. אתי דוידוביץ', מנהלת משרדי מפלגת העבודה בירושלים ומי שטיפלה בכל הקשור והנובע מביצוע מעבר המשרדים, הוסיפה, כי משרדי מפלגת העבודה שכנו במגרש עד חודש ספטמבר 1993, אז הועברה פעילותה של המפלגה לשכונת תלפיות שבירושלים.

משכך, נוכח התחייבותו המפורשת של הנתבע, במסגרתו של ההסכם, לשאת בתשלומי המיסים למיניהם למן יום ה-1.1.94 ולאור העדויות הנזכרות, אשר לא נסתרו בחקירה נגדית, יש לקבוע כי אין כל בסיס לטענותיו בדבר היעדר חזקה במגרש, בפרק הזמן הרלבנטי.

28.       ב"כ הנתבע ביקש להוכיח טענותיו, לדברי ב"כ התובעת, בדבר היעדר חזקה במקרקעין באמצעות מכתבו של חיים כהן, מזכיר מחוז ירושלים במפלגת העבודה בתקופה הרלבנטית, מיום 16.7.98 (נספח א' לתצהיר עדותו הראשית), במסגרתו צוין, כי מפלגת העבודה הוסיפה להחזיק במגרש לאחר שנחתם הסכם המכר בין הצדדים. ב"כ התובעת ביקש את בית המשפט לשלול דבר קבילותו של המכתב בציינו, כי עניין לנו, למעשה, בעדות מפי השמועה, באשר המכתב לא נכתב על ידי הנתבע ואף לא מוען אליו. היה על הנתבע, אשר חפץ בהוכחת טענותיו בנדון, לדאוג לזימונו של חיים כהן לעדות, להגיש באמצעותו את המכתב כראיה קבילה ולאפשר חקירתו בעניינו. זימונו של חיים כהן היה נחוץ גם בהתחשב במכתביו הקודמים מיום 10.9.95 ומיום 21.8.93 (נספחים ה' ו-א' בהתאמה לתצהיר עדותה הראשית של אתי דוידוביץ'), לפיהם פינתה מפלגת העבודה את המגרש כבר ביום 6.9.93. הלכה ידועה הנה, כי אי זימונו של עד רלבנטי מעורר החשד, שבעל הדין, אשר נמנע מהבאתו, חושש מעדותו ומחשיפתו לחקירה שכנגד, ועל בית המשפט ליתן על כך את הדעת בנסיבות ענייננו.

29.       ב"כ הנתבע טען, כי לא עלה בידי התובעת להוכיח שהנתבע היה המחזיק בנכס, ואילו עדותו של הנתבע מנגד, הייתה אחידה ועקבית, ולימדה, כי לא החזיק בנכס בתקופה הרלבנטית, אלא עשה שימוש חלקי בלבד במחסן בן 40 מ"ר לערך. עדותו של הנתבע נתמכה במכתבו של חיים כהן ולא נסתרה, ואילו מפלגת העבודה לא טרחה להשיג על הודעות החיוב בתשלומי ארנונה, שהועברו לבטח למשרדיה עד שנת 1999. היה על התובעת דווקא, לשיטתו של ב"כ הנתבע, לזמן את חיים כהן לעדות, כך שההלכה בדבר הימנעות מהבאת עד רלבנטי חלה על התובעת ויש לזקוף זאת לחובתה היא. כן טען ב"כ הנתבע, כי נפלו סתירות בעדויותיהם של ריצ'ארד פרס ואתי דוידוביץ, מטעמה של התובעת, הן בדבריהם גופם והן בדבריהם ביחס ליתר ראיותיה של התובעת. כך למשל ציינה דוידוביץ' בתוקף, לטענת ב"כ הנתבע, כי מפלגת העבודה פינתה הנכס בשנת 1993 ומאידך העידה, כי לא נכנסה לפנות חלק מן הציוד של המפלגה ואף לא טרחה להיכנס למבנים בנכס בטרם עזבה את השטח. פרס טען בעדותו, כי מפלגת העבודה הודיעה דבר העברת החזקה בנכס בזמן אמת, קרי: כבר בשנת 1994 בעוד דורון ארבל, עד נוסף מטעם התובעת, כאמור, טען שהודעה בנדון הועברה אך בשנת 1999.

דיון

30.       ביום 26.12.93, כעולה מחומר המסמכים שצורף לתצהירו של ריצ'ארד פרס ובאין חולק בדבר, נחתם בין חברת "בית ארלוזורוב" לבין הנתבע חוזה (נספח א' לתצהירו של פרס), במסגרתו עוגנה עסקת קומבינציה בין חברת "בית ארלוזורוב" (המוכרת) לבין הנתבע (כקונה), היינו: עסקת חליפין של חלק מהמקרקעין בשירותי בנייה שמתחייב הקבלן לבצע בחלק האחר של המקרקעין, הנותר בידי בעליו (דיון בעיקרי העסקה יבוא בהמשך). בהקשרו של פרק זה יצוין, כי חברת "בית ארלוזורוב" התחייבה למסור לנתבע החזקה במגרש כולו, בחלקה 63 בגוש 30050 (סעיף 2(ג) להסכם), כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ, תוך 30 ימים מיום חתימת החוזה. כן סוכם בין הצדדים, בסעיף 22(1) להסכם, כי התשלומים השוטפים החלים (ואלה שיחולו) על "חלק המגרש", לרבות הארנונה העירונית, ישולמו על ידי הנתבע החל מיום 1.1.94. התובעת ביקשה לגבות טענותיה, גבי החזקת הנתבע בנכס למן יום ה-1.1.94, הן באמצעות ההסכם האמור, אשר תוכנו אינו שנוי במחלוקת בין הצדדים, וכן בעדותם של ריצ'ארד פרס ואתי דוידוביץ', כמפורט להלן.

31.       ריצ'ארד פרס, יושב ראש אגף הארגון במפלגת העבודה (להלן: "פרס") ציין בתצהירו, כי חברת "בית ארלוזורוב" קיימה התחייבותה להעביר החזקה בנכס המקרקעין לידי הנתבע, תוך 30 ימים ממועד החתימה על ההסכם (עד תום חודש ינואר 1994), "ללא דופי" (סעיף 6 לתצהיר עדותו הראשית) כך שלמן חודש ינואר 1994 לא החזיקו עוד מפלגת העבודה או חברת "בית ארלוזורוב" בנכס המקרקעין (סעיף 10 לתצהיר). פרס ציין דבריו אלה בתצהירו, בלשון בוטחת ונחרצת, לאחר שהדגיש, בראשית דבריו, שהעובדות הנוגעות לנושא ידועות לו היטב מטיפולו האישי בנושא ולאור מעורבותו בו (סעיף 2). בחקירתו הנגדית התברר, כי בפרק הזמן הרלבנטי, קרי: בשנת 1994, תפקד כמזכיר המשמרת הצעירה של מפלגת העבודה בבית שמש וכמזכיר הסניף בבית שמש, כאשר בתפקידו הנוכחי, כיושב ראש אגף הארגון במפלגה כזכור וכעובד בשכר, החל לכהן אך בשנת 1998 (שנים מספר לאחר שנחתם ההסכם) (עמ' 18, ש' 7-11).

כשנשאל גבי ידיעתו האישית כמוצהר, השיב, כי הוא מעורה בפרטים בשל תביעה שמתנהלת בין חברת "בית ארלוזורוב" לבין הנתבע, באשר נכח בפגישות בין גורמים מעורבים (עו"ד אלקין, מירון דרוקר – יושב ראש חברת "בית ארלוזורוב" דאז וכיו"ב) ונתבקש על ידי רענן כהן, מזכ"ל מפלגת העבודה, לטפל בתביעה (עמ' 18, ש'  11-14; עמ' 19, ש' 18-28). פרס הבהיר, כי למד אודות ההסכם המדובר ונסיבותיו באופן "אישי, פיזי ומקצועי וביקורי בכל התהליכים שנגעו בדבר" (עמ' 19, ש' 28 – עמ' 20, ש' 1) לאחר שדן בנושא עם היועצים המשפטיים, הללו העבירו לעיונו מלוא החומר הרלבנטי והוא בחן הדברים לגופם (עמ' 20, ש' 8- 14, 26-28; עמ' 21, ש' 9-18). ואולם, כשנשאל ישירות לדבר נאלץ להודות, שלא היה מעורב כלל, בזמן אמת, במשא ומתן שנוהל לצורך התקשרות בהסכם, במעמד החתימה על ההסכם, בפינוי נכס המקרקעין עובר למסירתו כנטען לנתבע, וכן לא היה מעורב במסירת החזקה בו ובדיווח לתובעת בנדון (עמ' 18, ש' 21-29; עמ' 19, ש' 4-15).         

32.       פרס עורב לראשונה בפרטי ההסכם ובנבכיו, כעולה מעדותו, עת מונה ליושב ראש מחוז ירושלים של מפלגת העבודה, מיד לאחר שהודח חיים כהן (מזכיר המחוז) מתפקידו. פרס דאג לפינוי משרדיה החלופיים של המפלגה בשכונת תלפיות (משרדים שהושכרו על ידי הנתבע לשימוש המפלגה במסגרת עסקת הקומבינציה), והחל לטפל בתביעה המתנהלת בנדון בין מפלגת העבודה לבין ששון לוי (עמ' 18, ש' 14-20).

פרס, אשר לא כיהן בתפקידו הנוכחי בפרק הזמן הרלבנטי ואף לא פעל בסניף מפלגת העבודה בירושלים, לא יכול היה לשפוך אור כאמור על נסיבות ההתקשרות בהסכם הקומבינציה ודבר ביצועו בפועל, ככל שנוגע הדבר לפינוי נכס המקרקעין בראשית שנת 1994, כמתחייב, ולמסירת החזקה בנכס, כשהוא ריק מכל אדם וחפץ, לידי הנתבע. יתרה מזו, ההסכם האמור נחתם בין חברת "בית ארלוזורוב", חברה בעלת ישות משפטית עצמאית ונפרדת מזו של מפלגת העבודה, לבין הנתבע. דיווח לעירייה בדבר העברת החזקה בנכס הועבר, בהתאם וכנטען, על ידי חברת "בית ארלוזורוב" ולא על ידי מי מנציגי המפלגה (ופרס אף זכר מכתב בדבר דיווח כאמור לתובעת, אך לא ראה לנכון לצרפו לתצהירו ולא יכול היה להרחיב אודותיו – עמ'  21, ש' 5, 26-29; עמ' 22, ש' 2-3). פרס לא ידע, בהמשך לאמור, האם בנמצא גורם כלשהו, אשר היה מעורב אישית במעמד חתימת ההסכם ומסירת החזקה בנכס (למעט ידידה סולטני, אישה מבוגרת כיום ומנהלת חברת "בית ארלוזורוב" דאז) וכשנשאל גבי מעורבותו של חיים כהן בנדון, אישר מחד שכהן היה מעורב בפינוי הנכס פיזית (עמ' 23, ש' 2-6) וטען, נחרצות, מאידך, כי המזכיר לא צריך היה להיות מעורב כלל היות שהדבר נמצא בטיפולה של חברת "בית ארלוזורוב", חברת הנכסים המטפלת, "וכל פעילות מעבר לזה היא לא במקומה" (עמ' 22, ש' 7-19, 27-28).

פרס סבר, כי הוא הגורם המתאים למתן עדות בסוגיית מועד החזקה בנכס וחבותו של הנתבע בתשלומי הארנונה למן חודש ינואר 1994, בשל מעורבותו, מאוחר יותר, בהליכים המשפטיים שנוהלו בין חברת "בית ארלוזורוב" לנתבע. ואולם, פרס הבהיר בפועל, בחקירתו הנגדית, כי לא היה בעל ידיעה אישית בכל הנוגע להליכי ההתקשרות בהסכם המכר ובהוצאתו לפועל, ואף לא היה בעל תפקיד, בפרק הזמן המדובר, בסניף מפלגת העבודה בירושלים. לפיכך, אין בכוחו לשפוך אור על המתרחש ואין במעורבותו בהליכי התביעה המאוחרים - מעמיקה ויסודית ככל שתהא - לסייע בקביעת ממצאים גבי מועד העברת החזקה בנכס לידי הנתבע (אם בכלל), כך שאין ליתן לעדותו משקל של ממש (ראו סעיף 53 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א – 1971, בדבר ערכה של עדות שבעל פה ומהימנותם של עדים, ככל שנוגע הדבר להערכת משקלה של עדות).

33.       אתי דוידוביץ', מנהלת משרדי מפלגת העבודה למן שנת 1968 (להלן: "דוידוביץ'"), ציינה בתצהיר עדותה הראשית, כי מפלגת העבודה (באמצעות חברת "בית ארלוזורוב") החלה בניהול משא ומתן עם הנתבע, לצורך חתימתו של הסכם הקומבינציה, חודשים רבים לפני שנחתם, כאשר בפועל הוחלט, כבר בראשית שנת 1993, למכור נכס המקרקעין לנתבע, אשר ידאג מצידו, וכמתחייב מכוחו של ההסכם, למשרדים חלופיים למפלגה תחת אלה המצויים בנכס המקרקעין (סעיף 6 לתצהיר). בחודש ספטמבר 1993, כשלושה חודשים לפני שנחתם ההסכם בין חברת "בית ארלוזורוב" לנתבע, פונו משרדיה של מפלגת העבודה שברחוב יפו 62 (גוש 30050 חלקה 63) ופעילותה הועברה למשרדים שכורים בשכונת תלפיות בירושלים (סעיפים 2 ו-4). למקום הועברה פעילותם של הגמלאים, העולים החדשים ויתר הגופים, ואילו סניף מרכז של מפלגת העבודה הועבר, לדברי דוידוביץ', לביתו של מרדכי דרדקה ז"ל ברחוב יפו 72 (סעיף 8). דוידוביץ' טיפלה בהליכי הפינוי תוך שדאגה להעברת קווי הטלפון של סניף המפלגה והציוד שבו לכתובת החדשה (סעיף 5).

34.       דוידוביץ' צירפה, לגיבוי דבריה, מסמכים שונים מארכיב המפלגה, אשר על ניהולו הייתה אמונה (סעיף 1 לתצהיר), ואלה הם: האחד, מכתבו של חיים כהן לרשות הדואר, מיום 21.8.93, בבקשה לשנות מיקומה של תיבת הדואר מרחוב יפו לרחוב התעשייה 8, בשכונת תלפיות בירושלים (נספח א' לתצהיר), מכתב שהודפס, ככל הנראה, על ידה באשר נהגה להדפיס מכתביו של כהן, מזכיר המחוז כזכור (סעיף 1); השני, תעודת משלוח מיום 28.9.03, המלמדת אודות העברת נייר תמליל למשרדיה החדשים של המפלגה. תעודת המשלוח נחתמה על ידי דוידוביץ', כאישור לקבלת המשלוח במשרדים שבתלפיות, ביום 3.10.93 (נספח ב'); השלישי, מכתבו של עו"ד יוסי ברזילי, ב"כ הנתבע דאז, מיום 10.3.93, גבי הסידור החליפי שהוצע למפלגה לאחר משא ומתן בין הצדדים ולאחר שהוחלפו "מספר טיוטות" בנדון. עו"ד ברזילי הציג במכתבו הסכמתם של הצדדים, שהנתבע ישא בתשלום 75% מדמי השכירות וכן ידאג לשאת ב-75% מן הערבות הבנקאית הנדרשת (נספח ג'; ראו גם סעיף 7.1 להסכם הקומבינציה); הרביעי, כתב התחייבות בלתי חוזרת מיום 30.3.93, חתום בידי הנתבע (וכשחתימתו מאושרת על ידי עו"ד ברזילי), במסגרתו התחייב הנתבע כלפי ש' כהן מפעלי מתכת בע"מ, החברה אשר השכירה המשרדים למפלגת העבודה, לשאת בתשלום של 3,750 דולר לחודש בצירוף מע"מ, בשיעור של 75% למעשה מדמי השכירות הכוללים (בסך של 5,000 דולר). כן הפקיד הנתבע ערבות בנקאית אוטונומית בלתי תלויה בסך של 750,000¤ להבטחת תשלום דמי השכירות (סעיף 7, נספח ד').

חלק הארי של המסמכים המצורפים הנו בגדר "עדות מפי השמועה", אשר אינה קבילה ככלל כראיה לאמיתות תוכנה באשר דוידוביץ' לא ערכה מרבית המסמכים ואינה יכולה לערוב בעדותה לאמיתות תוכנם. יחד עם זאת, משלא הובעה התנגדות מצידו של ב"כ הנתבע לאימוץ המסמכים, בהתחשב בכך שמשא ומתן בין הצדדים לצורך התקשרות בהסכם הקומבינציה, החל להתנהל כבר בשנת 1979 (ראו סעיפי "והואיל" בפתיח להסכם המכר) וכן לאור עדותה הבוטחת של דוידוביץ', אשר הייתה עדה לאירועי הפינוי במועדם, כעולה מעדותה (ומחקירתה הנגדית אשר תוצג בהמשך), איני רואה כל מניעה לאמץ תוכנם של המסמכים המצורפים ולהעניק להם משקל ראייתי, המלמד אודות פינויו של הנכס עובר לחתימת ההסכם ביום 26.12.93.

35.       בחקירתה הנגדית הוסיפה דוידוביץ' לעמוד על טענותיה בדבר פינוי הנכס כבר בחודש ספטמבר 1993. אז, לדבריה, הועברה מערכת הטלפונים של סניף המפלגה בירושלים לרחוב התעשייה 8 שבתלפיות, ותיבת הדואר הועברה גם כן. דוידוביץ דאגה, במרוצת חודש אוגוסט 1993, לפינוי (ציוד) הסניף במו ידיה, למעט תיקי ארכיב ישנים, אשר נותרו באחד מן המבנים שנאסרו בשימוש ולכניסה והוגדרו כאשפה (עמ' 27, ש' 9-16), ולמן מועד זה לא הייתה למפלגה דריסת רגל במשרדיה הישנים (עמ' 25, ש' 27-29; עמ' 27, ש' 25-27). דוידוביץ' ציינה, שנכנסה למתחם משרדי המפלגה לאחר פינויים, כשביקרה בבנק "דיסקונט" שבקרבת מקום, בו מתנהל חשבון הבנק של המפלגה (עמ' 27, ש' 1-2), נהגה לחנות רכבה במתחם ולשלם בעבור שירותי החניה. פרס העיד אף הוא, כי ביקר במקום בטווח השנים 1994–1995 כדי להחליף זכויות החתימה (ייתכן שבחשבון הבנק של המפלגה) ולא הורשה לחנות רכבו במתחם בנימוק שאינו של מפלגת העבודה עוד (עמ' 19, ש' 2-3). בביקוריה באזור נכנסה דוידוביץ' למשרדו של הנתבע, משרדו של חיים כהן בימיה של המפלגה במקום, ושוחחה עם מזכירותיו. הנתבע נהג לשבת בחדרו של חיים כהן וחדרו של עוזי ברעם היה סגור. שושי, מזכירתו של הנתבע, ישבה בחדרה של מזכירתו של חיים כהן ואיריס בתו ישבה אף היא בחדר המזכירות (עמ'  27, ש' 2-4, 21-23).

36.       דוידוביץ' הייתה מעורבת, באין חולק וכמצוין גם בעדותו של פרס (עמ' 23, ש' 7-8), בהליך פינוי משרדיה של מפלגת העבודה במתחם, עוד בטרם נחתם הסכם הקומבינציה בין חברת "בית ארלוזורוב" לנתבע, בעקבותיו גם הועברה החזקה בנכס לידיו. עדותה הייתה קוהרנטית וסדורה, וחקירתה הנגדית הייתה קצרה ועניינית משנוכח ב"כ הנתבע, כי לפניו עדה יודעת דבר, המצויה היטב במתרחש במשרדי המפלגה אותה העת. אסופת המסמכים, אשר צורפה לתצהירה בהיעדר התנגדות או מחלוקת גבי תוכנם, תומכת אף היא בטענותיה בדבר פינוי משרדי המפלגה במהלך חודש אוגוסט 1993 לאחר משא ומתן למציאת פתרון חלופי לשיכונם. הסכם הקומבינציה, אשר נחתם בסופו של דבר ביום 26.12.93, מלמד אף הוא, כי משא ומתן לכריתת ההסכם החל כבר בשנת 1979, באופן המתיישב עם עדותה של דוידוביץ' בדבר הכנות מקדמיות לגיבושה של העסקה, עובר לחתימתה. האם עלה בידה של ההגנה לסתור גרסתה הבוטחת של דוידוביץ'? – יש להשיב לכך בשלילה. אבאר להלן דבריי תוך שאדרש לגרסתו של הנתבע בנדון.

37.       בתצהיר עדותו הראשית עמד הנתבע על חתימת הסכם הקומבינציה בין חברת "בית ארלוזורוב" לבינו, באשר לנכס המקרקעין, נשוא התביעה, בתום שנת 1993. בהתאם, בין השנים 1993 ל-1994 הועברו משרדיה של מפלגת העבודה לשכונת תלפיות (כשם שציינה גם דוידוביץ'), ברם מפלגת העבודה הוסיפה להחזיק בנכס המקרקעין לשימושיה השונים (פעילויותיהם של העולים החדשים, הפעלת סניף מרכז וכיו"ב) עד השנים 1998 – 1999 (סעיף 2, עמ' 1 לתצהיר עדותו הראשית), ומשכך גם לא הופיע הנתבע, ברישומיה של התובעת, כמחזיק בנכס (סעיף 3 בעמ' 1). הנתבע ביקש להוכיח טענותיו לעניין זה במכתבו של חיים כהן (מזכיר המחוז דאז), מיום 16.7.98, לברונו גוטמן, סגן מנהל השומה בעיריית ירושלים, בו צוין כי חרף העברת משרדי מפלגת העבודה לרחוב התעשיה 8 בתלפיות, הוסיפה המפלגה ותוסיף בעתיד לרכז במתחם משרדיה הישן שברחוב יפו 62 פעילותם של העולים החדשים ופעילותו של סניף מרכז (סעיף 2, עמ' 1; נספח א' לתצהיר). הנתבע עשה אף הוא שימוש במתחם, לדבריו, במחסן ששטחו אינו עולה על 40 מ"ר, בהסכמתה של מפלגת העבודה, המחזיקה בנכס דאז (סעיף 4, עמ' 2). אי לכך, לשיטתו, לא היה מקום לקבוע דבר החזקתו בנכס למן שנת 1995 ולחייבו, בהתאם, בתשלומי הארנונה.

38.       כשנשאל הנתבע, בחקירתו הנגדית, הכיצד מתיישבת גרסתו זו עם הסכם הקומבינציה, במסגרתו נקבעה העברת החזקה לתום חודש ינואר 1994 לכל המאוחר, ועם גרסתם של יתר העדים מטעמה של התובעת, לא נמצאה תשובה בפיו. הנתבע אישר, כי בהסכם שנערך בינו לבין חברת "בית ארלוזורוב" צוין, שמפלגת העבודה תפנה המקום (ותמסור החזקה בו עד תום חודש ינואר 1994), ברם לא כן היה בפועל. אנשי מפלגת העבודה לא פינו המתחם, אלא פתחו בו משרד לקבלת עולים חדשים בעקבות גלי העלייה בשנים 1996 – 1997, ועבדו בו מעל ל-12 שעות ביום. אנשי מפלגת העבודה הם ש"שלטו בשטח" לטענתו של הנתבע, והעדיפו להישאר במשרדיהם שבמרכז העיר ירושלים, לבקשתו של חיים כהן, לבל ישכחו (עמ' 44, ש' 1-3, 7-9). הנתבע לא התנגד לדבר כיוון שטרם אושרה תב"ע לפיתוח המקום (בהתאם לעיקרי הסכם הקומבינציה – אודותיו יפורט בהמשך) ובחר משום כך להיעתר לבקשתו של חיים כהן בשל עבודתו העתידית עם אנשי מפלגת העבודה, לאור ההסכם שנחתם בינו לבין חברת "בית ארלוזורוב", חברת הנכסים מטעמה של המפלגה (עמ' 44, ש' 18-19). יצוין, שבתצהיר עדותו הראשית (סעיף 4, עמ' 2) טען הנתבע, בניגוד לאמור לעיל, כי הוא שישב במתחם באישורה של המפלגה (ולא היו אלה נציגי המפלגה, אשר ישבו במתחם באישורו). הסכמתו לא עוגנה בכתובים משום שלא נגרם לו נזק כספי כאמור בעצם השימוש של מפלגת העבודה במשרדים שבמתחם, וחרף העובדה ששילם דמי שכירות חודשיים בשיעור של 3,750 דולר בצירוף מע"מ ובצמוד למדד, בעבור משרדיה החלופיים של מפלגת העבודה בשכונת תלפיות (עמ' 44, ש' 10-18), כמוסכם בין הצדדים (עמ' 45, ש' 1-3). הנתבע החל להשתמש בעצמו במשרדים שבמתחם, במבנה בן 3 חדרים קטנים ובשטח של 40 מ"ר (עמ' 48, ש' 26-28) כשם שציין, בין השנים 1994 ל-1995, עם פינוי סניף מפלגת העבודה לרחוב התעשייה 8 בתלפיות, אך בחר לפנות משרדו בחלוף 4 שנים, לאחר שנפרץ 5 פעמים ובכל פעם נגנב כלל הציוד שבו (עמ' 45, ש' 6-9; עמ' 47, ש' 2-4). חרף האמור התעקש הנתבע, כי לא קיבל חזקה פיזית בנכס אלא אך השתמש באחד המבנים שבו (בלא ששילם תמורה כלשהי בעבור השימוש למפלגת העבודה), במשרדו של חיים כהן למעשה, ואפשר למפלגת העבודה לעבוד במבנים נוספים שבו (עמ' 46, ש' 22-28). המחזיקה בנכס בפועל, לשיטתו של הנתבע, הייתה מפלגת העבודה וברשותה, עד עצם היום הזה ועוד משנות ה-30 של המאה קודמת, שטח בן 100 מ"ר (עמ' 44, ש' 19-20).

על כן, ביקש הנתבע להעדיף גרסתו על פני גרסתה של דוידוביץ', אשר הייתה, לטענתו, מזכירה ב"תפקיד מאוד קטן" ושימשה בעיקר שליחה של המפלגה (עמ' 44, ש' 6).

39.       דוידוביץ' דחתה גרסתו של הנתבע בכל תוקף, והופתעה אל נוכח מכתבו של חיים כהן לפקיד השומה בעיריית ירושלים (נספח א' לתצהירו של הנתבע), מיום 16.7.98, במסגרתו הצהיר כהן על המשך פעילותה של מפלגה העבודה במתחם שברחוב יפו 62 לאחר שהועברו משרדי המפלגה לתלפיות וחרף העברתם (סעיף 8 לתצהירה; עמ' 25, ש' 20-25; עמ' 27, ש' 27-28). דוידוביץ' שללה הדברים לחלוטין בציינה, כי האמור במכתב אינו נכון, העתק המכתב אינו מצוי ברשומותיה שבארכיב המפלגה, ואף מנוגד לתוכן נספח ה' לתצהירה – מכתבו של חיים כהן לידידה סולטני מחברת "בית ארלוזורוב", מיום 10.9.95, במסגרתו ציין כהן, כי מפלגת העבודה פינתה משרדיה שברחוב יפו 62 כבר ביום 6.9.93 (ובמכתב, בשל טעות הגהה צוין "בתאריך 6.9.953") וכי חשבון החשמל האחרון, אשר שולם על ידי מפלגת העבודה, נושא תאריך קריאה מיום 28.9.93 (סעיף 8 לתצהיר). כהן הודיע לסולטני, לאור האמור, כי לא ידוע למפלגת העבודה על חוב כלשהו לחברת החשמל, לבטח לא חוב המיוחס למפלגת העבודה. דוידוביץ' שבה והדגישה, כי מפלגת העבודה לא עסקה בפעילות כלשהי בנכס המקרקעין שברח' יפו 62 למן פינויו בשנת 1993, תוך שדחתה כל גרסה אחרת בנדון.

40.       הנתבע טען, כמבואר לעיל, כי מפלגת העבודה הייתה המחזיקה בנכס בפועל, הגם שפינתה משרדיה כבר בתום שנת 1993, עובר להתקשרות הצדדים בעסקת הקומבינציה וחרף העובדה שהפך הוא, מכוחה של העסקה, למחזיק הרשמי בנכס, למי שאמון על התשלומים השוטפים הכרוכים בהחזקתו, לרבות תשלומי הארנונה העירונית, למן יום ה-1.1.94. הנתבע טען למעשה, שמפלגת העבודה המשיכה בפעילות מסוימת במתחם, באישורו ולבקשתו של חיים כהן, הגם שהעתיקה עיקר פעילותה לרחוב התעשייה 8 בתלפיות ואילו הוא פעל במתחם, לצידה של מפלגת העבודה, תוך שימוש במבנה בודד בשטח של 40 מ"ר לערך. אי לכך, ומשיוחס עיקר השימוש בנכס למפלגה, לשיטתו, אזי הייתה המפלגה המחזיקה בפועל ויש להחיל חובת התשלום עליה. דוידוביץ' טענה, בניגוד לאמור, כי למן פינוי משרדי המפלגה במגרש, לא הייתה למפלגה דריסת רגל כלשהי בנכס.

41.       גרסאות התביעה וההגנה היו שונות בתכלית, בעניין זה, ברם אין כל צורך לברור מבין השתיים הגרסה המהימנה המוכחת, באין נפקות לדבר. גם אם תתקבלנה טענותיו של הנתבע, בדבר המשך פעילותה של מפלגת העבודה במתחם שברחוב יפו  62, אזי אין בדבר כדי לבסס מעמדה של מפלגת העבודה כמחזיקה בנכס וכגורם אשר אמור היה לשאת, בהתאם, בהיטלי הארנונה. הנתבע ציין בעצמו, כי הוא שאישר למפלגת העבודה לעשות שימוש במבנים שבמתחם (אם אכן נעשה שימוש שכזה), באשר לא נגרם לו הפסד כספי כלשהו ולא היה בדבר כדי לפגוע באינטרס אישי אחר שלו. משכך, לא טרח לעגן דבר הסכמתו בכתובים והוסיף לשלם דמי שכירות בעבור משרדיה החלופיים של המפלגה, כמתחייב הימנו במסגרתה של עסקת הקומבינציה בנדון. הנה כי כן, לא היה בפעילותה של מפלגת העבודה במתחם, באם אכן התנהלה כטענת הנתבע, כדי לשנות תנאיה של עסקת הקומבינציה בין הצדדים והיה על הנתבע, במסגרתה של העסקה החתומה ובאין ראיה אחרת, לשאת בתשלומים הכרוכים בהחזקתו של נכס המקרקעין, לרבות הארנונה העירונית, למן מועד החזקתו הרשמי בנכס בתום חודש ינואר 1994.

42.       ב"כ הצדדים הביעו תמיהתם, כל אחד בתורו, אל נוכח בחירתו של הצד שכנגד שלא לזמן את חיים כהן, מזכיר מחוז ירושלים של מפלגת העבודה בתקופה הרלבנטית כזכור, לעדות, כגורם אשר יכול היה להאיר המתרחש, בפועל, בצורה הטובה ביותר, לאור מעורבותו בהליכי הפינוי (ראו עדותו של פרס לעיל וכן עדותה של דוידוביץ' בנדון בעמ' 26, ש' 6-11, 19-22). כך טען ב"כ התובעת, כי היה על הנתבע לזמן את חיים כהן לעדות מטעמו, להבהרת תוכן מכתבו לפקיד השומה של עיריית ירושלים, בדבר המשך פעילותה של המפלגה במתחם המקרקעין, באופן שהופך את המפלגה למחזיקה בפועל במקרקעין, חרף עיקרי ההסכם בין חברת "בית ארלוזורוב" לבינו. מנגד טען ב"כ הנתבע, כי היה על התובעת לקרוא לכהן לעדות מטעמה היא, תחת עדותו של פרס, באשר היה זה כהן אשר נצח על מלאכת פינוי משרדי המפלגה שברחוב יפו 62, וכן התמצא במתרחש בפרק הזמן הרלבנטי.

            סבורני, כי יש מן הצדק בטענותיהם ההדדיות של הצדדים לעניין זה, ובית המשפט נתקל אף הוא בקושי ראייתי בחקר האמת, כפי שניתן לראות, אל נוכח התעלמות הצדדים מגרסתו הנחוצה של חיים כהן בנדון. הלכה ידועה היא, כי אי הבאת עד רלבנטי יוצרת הנחה לרעת הצד שאמור היה להזמינו (ההלכה יפה הן בפלילים – ע"פ 437/82 אבו נ' מדינת ישראל, פ"ד לז(2) 85, 88; ע"פ 522/84 סביחאת נ' מדינת ישראל, פ"ד מא(1) 551, 556 והן להליך האזרחי – ע"א 240/77 שלמה כרמל בע"מ נ' שלמה פרפורי ושות', פ"ד לד(1) 701, 705). ואולם, ההנחה האמורה, ככל הנחה אחרת, ניתנת לסתירה ואין בהימנעות מהבאתו של עד רלבנטי, לבדה, כדי לערער בהכרח גרסתו של בעל דין. אמת המידה להחלתה של ההנחה האמורה, כשם שנקבעה בפסיקתו של בית המשפט העליון, הנה הציפייה ההגיונית והמתבקשת, בנסיבותיו של המקרה, כי בעל דין אכן ישמיע העד המסוים שלא הובא על ידו לעדות, לשם גילוי האמת וחקר העובדות כפי שטוען להן בעל הדין עצמו (ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתיתיהו, פ"ד מה(4) 651, 658-659).

בנסיבות ענייננו, הוכיחה התובעת גרסתה בעדותה האיתנה של דוידוביץ', כמי שהייתה אמונה על מלאכת הפינוי וההעברה למשרדיה החלופיים של מפלגת העבודה ברחוב התעשייה 8 בתלפיות. עדותו של חיים כהן, אשר היה מעורה אף הוא בהליכי הפינוי, הייתה וודאי עדיפה על זו של פרס, העד הנוסף מטעמה של התובעת לעניין זה, ברם התובעת הצליחה להוכיח טענותיה בנדון כנדרש באמצעות עדותה הבוטחת של דוידוביץ', אסופת המסמכים שצורפה לתצהירה, הסכם הקומבינציה שנכרת בין הצדדים ביום 26.12.93 וכן בעדותו של הנתבע, התומכת למעשה בהשתלשלות העניינים המתוארת על ידי דוידוביץ', ככל שנוגע הדבר לפינוי משרדי המפלגה. על כן, אין בעובדה שכהן לא זומן על ידי התביעה, כעד מטעמה, כדי לערער גרסתה. במובחן מכך, יש לתמוה אל נוכח בחירתה של ההגנה שלא לקרוא לכהן לעדות. הרי הנתבע הדגיש שוב ושוב, במהלך חקירתו הנגדית, כי מפלגת העבודה המשיכה פעילותה במתחם שברחוב יפו 62 באישורו הוא, ולאור סיכומו כאמור עם חיים כהן, באופן שהותיר מפלגת העבודה, לשיטתו, כמחזיקה בפועל בנכס המקרקעין. טענתו זו של הנתבע לא גובתה, ולו בבדל ראיה, וודאי לא גברה על הראיות שהוצגו בנדון מטעמה של התובעת. חיים כהן היה היחיד, אשר יכול היה לתמוך בגרסתו זו של הנתבע, ובבחירתו של הנתבע שלא לזמנו למתן עדות, הגם שהוא שביקש להסתמך על מכתבו,  יש כדי לבסס ההנחה, שהיה בעדותו בפועל להזיק לקו הגנתו הנטען של הנתבע. 

43.       על יסוד האמור, וכשם שהובהר בפירוט לעיל, יש לקבוע כי הנתבע החזיק בנכס המקרקעין בפועל בתקופת החיוב הרלבנטית והיה חייב בהתאם, בתשלומים הכרוכים בהחזקתו, לרבות תשלומי הארנונה העירונית.

חיוב רטרואקטיבי בדמי הארנונה

טענות הצדדים

44.       ב"כ התובעת הדגיש, לאור האמור בתצהירו של פרס, כי רק בשנת 1999 התברר למפלגת העבודה ששם המחזיק לא שונה בספרי התובעת, וזאת בשל טעות. עת התגלה הדבר פנתה עו"ד אירית אלקין במכתב לתובעת, במסגרתו דרשה לבצע תיקון שם החייב בארנונה בשל היותו המחזיק במגרש מאז שנת 1994. התובעת, אשר בחנה דרישתה של עו"ד אלקין, גילתה כי אכן נפלה טעות וייחסה חיובי הארנונה לנתבע לאור החזקתו בנכס משנת 1995 ואילך. הלכה פסוקה היא של בית המשפט העליון (ע"א 2987/91 ריינר נ' עיריית ירושלים, פ"ד מו(3) 661), כי אין בכוחה של השמטה מוטעית מן הרישום לפטור חייב מחבותו. ברי, כי אף שהמחזיק בפועל לא נרשם ככזה בטעות, אך החזיק בנכס והשתמש בו כמסתבר, יהא חייב בתשלום חובות הארנונה. ב"כ התובעת נדרש עוד לסעיף 325 לפקודת העיריות, אליו התייחס ב"כ הנתבע בענייננו. סעיף 325 האמור, לטענת ב"כ התובעת, אינו קובע, מהותית, כי מי שלא דיווח על חדילת החזקתו ימשיך לשאת, בכל מקרה, בתשלום הארנונה. יש בסעיף 325 לפקודת העיריות כדי להטיל על מי שלא דיווח הסיכון להיתבע בגין חוב הארנונה אילולא ייתבע המחזיק בפועל, בין שזהותו אינה ידועה ובין שאינו בר תביעה מסיבה כלשהי. בהתאם, טענה בדבר חבות בארנונה, בשל אי דיווח על חדילת ההחזקה, יכולה להישמע מפי התובעת כדי להשתיק הגנתו של מחזיק שלא דיווח על חדילת החזקתו, אך לא תישמע מפיו של מחזיק בפועל בנכס, המנסה להיבנות ממחדלו של המחזיק שקדם לו (אך משום שלא דיווח כאמור על חדילת החזקתו).

45.       בהמשך לאמור טען ב"כ התובעת, כי הנתבע מנוע מהעלאת טענות כלשהן, במסגרתה של תובענה זו, נגד חיוב הארנונה שהוטל עליו בשל החזקתו במקרקעין. הוראת סעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי תקציב), תשנ"ג – 1992 גורסת, כי חיוב הארנונה מוטל על ידי הרשות המקומית, אחת לשנה, על נכסים המצויים בשטח השיפוט שלה. סעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו – 1976 (להלן: "חוק הערר על קביעת ארנונה כללית") קובע, כי למקבל הודעה בגין שומת ארנונה הזכות לערור על השומה בפני מנהל הארנונה תוך תשעים ימים מיום קבלתה. הנתבע הודה, כי לא פנה לתובעת, בין השנים 2000 ל- 2003, בדרך של השגה אלא שגר מכתבים לממונה על הארנונה, אף זאת לא בדרך השגה, ולא ערר על התשובות שקיבל בתגובה. ברי, כי הנתבע לא פעל בדרך הקבועה בחוק ונתן למעשה הסכמתו שבשתיקה לשומות שנקבעו. משכך, לאור עקרון "סופיות השומה", חסומה בפניו הדרך לערור על שומת שנים עברו ולחלוק על נכונותה.

46.       ב"כ הנתבע טען מנגד, כי התובעת אינה מוסמכת לבצע שינוי זהותו של המחזיק רטרואקטיבית, לא כל שכן כאשר נעשה הדבר באופן חד צדדי (כשהנתבע עצמו לא עורב בדבר) ובהתעלם מהוראות ההסכם שבין הנתבע לבין חברת "בית ארלוזורוב". דורון ארבל, מנהל מחלקת עסקים ומוסדות בשורותיה של התובעת (להלן: "ארבל") הודה, לעניין זה, כי החיוב בדמי הארנונה נעשה ביחס לכל שטח הנכס הגם שבהסכם נקבע, כי חבותו של כל אחד מן הצדדים לו חלה על חלק מן השטח בלבד. יתרה מזו, לא היה זה ממנהגה של התובעת להטיל חיובים על מחזיקים, רטרואקטיבית, כעולה מעדותו של ארבל בנדון, ולא היה מקום לעשות כן גם בעניינו של הנתבע. ב"כ הנתבע הפנה עוד להוראת סעיף 325 לפקודת העיריות, לפיה היה מקום לחייב את מפלגת העבודה בתשלומי הארנונה עד אשר מסרה הודעתה בדבר שינוי זהות המחזיק בנכס, בשנת 1999 כאמור. סברה מפלגת העבודה שבזאת ייהנה הנתבע מן ההפקר, היה עליה להביא הדבר לבירור משפטי בינה לבין הנתבע, ולא באמצעות התובעת. בנסיבות ענייננו, הפרה התובעת חובת ההגינות המוטלת עליה כלפי האזרח וחובתה לבצע בדיקה אקטיבית של המחזיקים בנכס, תוך ניצול כוחה השלטוני ובאופן המחייב דחיית תביעתה בנדון. כן טען ב"כ הנתבע, כי לבית המשפט הסמכות לדון בטענותיו, לפרק זה ולתביעה בכללותה, לאור סעיף 3(ג) לחוק הערר על קביעת ארנונה כללית והפסיקה הקיימת, הקובעת כי דרך הגנתו של מי שחויב בתשלום ארנונה אינה נחסמת לחלוטין בשל העובדה שלא הגיש השגה במועד הקבוע. בעל דין כאמור רשאי ברשות בית המשפט, בכל הליך משפטי, להעלות טענה שניתן היה להעלותה בהשגה, מה גם שיש לפרש, בצמצום האפשרי, מניעת זכות גישתו של נישום לערכאות.

 

דיון

47.       ביום 26.12.93 נחתם בין חברת "בית ארלוזורוב" לבין הנתבע הסכם קומבינציה – במסגרתו מכרה חברת "בית ארלוזורוב" לנתבע חלק מסוים בנכס המקרקעין המדובר, ואילו הנתבע התחייב, בין יתר סעיפי התמורה, לבנות שטח משרדים במקום (סעיף 7 להסכם), לשימושה של מפלגת העבודה. בטרם אבחן שאלת חיובו של הנתבע בהיטל הארנונה, כאמור, אדרש להלן, בקצרה, לפרטי הסכם הקומבינציה המדובר.

בפתיח להסכם הובהר, כי נכס המקרקעין המדובר, הידוע כגוש 30050 חלקה 63, משתרע על פני 3,031 מ"ר (סעיף 2(ג) להסכם) ורשום, נכון למועד עריכת ההסכם ביום ה-26.12.93, על שמה של רשות הפיתוח. חברת "בית ארלוזורוב" התחייבה לרשום זכויות הבעלות בנכס, בלשכת רישום המקרקעין, תוך 3 חודשים ממועד החתימה (סעיפים 3.1 ו-5.1 להסכם), וכן התחייבה, תוך 60 ימים לאחר השלמת הרישום כמתואר, לרשום "חלק המגרש" על שמו של הנתבע (סעיף 5.2(א)).

"חלק המגרש", כקבוע בסעיף 5.2(ב) להסכם, הוגדר כ"מגרש בהפחתת אותו חלק בלתי מסוים בקרקע מתוך המגרש (חלק שיבוטא באחוזים), אשר לאחר בנייה עליו על פי הוראות חוזה זה, יביא לידי ביטוי נכון את שטח המוכר [1,400 מ"ר משרדים לשימוש סניף מפלגת העבודה בירושלים (סעיפים 2(ד) ו-9.2 להסכם) – הוספה שלי, ע.ח] והשטח הנוסף למוכר [שטח משרדים שייבנה גם בחלקה 51 ובחלקות נוספות שבגוש 30060, כפוף לאישורה של תב"ע בנדון (סעיף 10) – הוספה שלי, ע.ח]". "חלק המגרש" הועמד על 86% הימנו, כאשר נקבע עוד, כי באישורה של תב"ע לבנייה בשטח הנוסף למוכר (שטח המשרדים שבחלקה 51 ונוספות), יעודכן מספר האחוזים המבטא את חלק המגרש. בסעיף 22.1(א) להסכם, הסעיף הרלבנטי ביותר לענייננו, נקבע, בהמשך לאמור, כי חברת "בית ארלוזורוב" תשא בכל התשלומים השוטפים החלים על המגרש, הממשלתיים והעירוניים, לרבות ארנונה עירונית, עד יום 1.1.94, ואילו ממועד זה, ועד אשר ימסור הנתבע את שטח המשרדים והשטח הנוסף, כשבנייתם הושלמה, ישא הוא בכלל התשלומים החלים על "חלק המגרש" כאמור.

48.       החזקה בנכס המקרקעין הועברה לנתבע - לאור עסקת הקומבינציה שנכרתה בין חברת "בית ארלוזורוב" לבינו, בהתחשב בעדויות התומכות בדבר מטעמה של התובעת (עדותה של דוידוביץ' בפרט) ובאין גרסה שונה ומוכחת לדבר מפי הנתבע – כבר ביום 1.1.94. ברם, דבר השינוי לא עודכן ברישומיה של התובעת, בין משום שחברת "בית ארלוזורוב" לא דאגה לדווח על כך לתובעת בו במועד ובין מחמת טעותה של התובעת. משכך, הייתה רשומה מפלגת העבודה כמחזיקה בפועל עד חודש דצמבר 1999, משך 6 שנים כמעט לאחר העברת החזקה בו לנתבע, כשם שהובהר בפרק הקודם לפסק הדין.

49.       ארבל הסביר בתצהיר עדותו הראשית, כי ביום 29.11.99 התקבל בגזברות עיריית ירושלים מכתבה של עו"ד אלקין, אשר נערך מספר ימים קודם לכן, ביום 24.11.99, בשמה של חברת "בית ארלוזורוב". עו"ד אלקין ציינה במכתבה, כי לאור הסכם המכר שנחתם ביום 26.12.93 בין מרשתה, חברת "בית ארלוזורוב" כאמור לבין הנתבע, הועברה החזקה בנכס המקרקעין, נשוא תביעה זו, לידי הנתבע כבר ביום 1.1.94. אי לכך, דרשה את התובעת להסב כלל החיובים בתשלומי הארנונה בשל השימוש בנכס על שמו של הנתבע, למן יום ה-1.1.94, לחדול ממשלוח הודעות בדבר חובות ארנונה גבוהים לסניף מפלגת העבודה בירושלים וכן להפסיק לאלתר הליכי הגבייה הננקטים בשל החובות בנכס המקרקעין כאמור (סעיפים 3-4 לתצהיר; העתק מכתבה של עו"ד אלקין, אשר צורף כנספח א' ותוכנו התקבל באין חולק). לאור הנטען במכתבה של עו"ד אלקין, עגנה התובעת ברישומיה את הנתבע, כמחזיק בנכס בפועל. עיון בעיקרי עסקת הקומבינציה, שנערכה כאמור ביום 26.12.93, לימד, לשיטתו של ארבל, כי הנתבע חייב היה בתשלום כלל המיסים החלים על נכס המקרקעין, וביניהם דמי הארנונה, למן יום ה-1.1.94. לפיכך, נרשם הנתבע בשנת 1999 ובדיעבד, כבעל החוב בדמי הארנונה למן שנת 1995 (סעיפים 5 ו-13). משלא נשא בתשלום כמתחייב, הצטבר סכום חובו, נכון למועד הגשת התביעה ביום 2.6.04, לסך של 2,576,233.01¤ (סעיף 14 לתצהיר; יצוין, כי בכתב התביעה הועמד סך החיוב על 2,518,721.48¤).

50.       בחקירתו הנגדית הסביר ארבל, כי הציג העובדות המופיעות בתצהירו, כשם שהופיעו בספריה של התובעת. ארבל הבהיר, כי אינו בעל ידיעה אישית בכל הנוגע לשאלת החוב, נשוא התביעה דנן, וכי כיהן בתפקיד אחר במועדים הרלבנטיים, כ-8 שנים לפני שנתן עדותו (עמ' 31, ש' 21-23 – עמ' 32, ש' 1-3). משכך, לא הכיר ארבל את הנתבע, לא קיבל מכתבה האמור של עו"ד אלקין (בדבר הסבת חובות הארנונה על שמו של הנתבע), לא טיפל בפניותיו השונות של הנתבע לעירייה ולא ערך בדיקה כלשהי בעניין (עמ' 31, ש' 9-15). לגופם של דברים ציין ארבל, כי מערכת חיובי הארנונה של התובעת הנה מערכת ממוחשבת, הפועלת על בסיס נתונים מוזנים וקובעת חיובי הארנונה מדי שנה בשנה. לא שונו הנתונים, תתבצע גביה של חיוב מסוים, בהסתמך על הנתונים הקיימים, אלא אם תתקבל השגה בנדון (עמ' 35, ש' 28-29 – עמ' 36, ש' 1-2). שכחו הנישום או נציגו לדווח אודות שינויים בנכס נשוא החיוב, בו במועד, יוזנו השינויים המדווחים למערכת הממוחשבת, על ידי פקידיה של התובעת, רטרואקטיבית (עמ' 36, ש' 4-5), למען ייגבה מס אמת מאלה שהחזיקו בנכס בפועל (עמ' 36, ש' 16-20).

51.       בנסיבות ענייננו, לדברי ארבל, הייתה רשומה מפלגת העבודה כמחזיקה בנכס עד שנת 1999, אז נתקבל מכתבה של עו"ד אלקין בנדון (עמ' 36, ש' 7-11) - בעטיו נרשם הנתבע כמחזיק הנכס בפועל (עמ' 36, ש' 9-14). ארבל טען, כי עד לקבלת מכתבה של עו"ד אלקין, לא נתקבל כל דיווח בעירייה בדבר שינוי זהותו של המחזיק בפועל (עמ' 36, ש' 21-22), אם כי יש להניח, לדברי ארבל, שמפלגת העבודה קיבלה הודעות קודמות בדבר חיוב בארנונה (עמ' 40, ש' 11-12). על כל פנים, לדברי ארבל, היה זה מחובתם של מפלגת העבודה, כמוכרת, ושל הנתבע, כרוכש, לעדכן התובעת בדבר שינוי החזקה, שהרי אין באפשרותה של התובעת לעקוב לבדה אחר העברת נכסים ברחבי העיר (עמ' 37, ש' 19-22; עמ' 38, ש' 3-5).

עם קבלת הדיווח בשנת 99' כאמור, לדבריו של ארבל, ובהתבסס על עיקרי עסקת הקומבינציה בדבר מועדי העברת החזקה בנכס וסעיפי הארנונה, חויב הנתבע בדמי הארנונה, רטרואקטיבית, למן שנת 1995 (עמ' 38, ש' 8-14, 26). יוזכר, שארבל לא עיין בעיקרי הסכם הקומבינציה, נשוא ענייננו, ולא ערך השינוי המדובר אישית (עמ' 38, ש' 21-24). לפיכך הניח, במסגרת חקירתו הנגדית, שחיוב הארנונה חל על הנכס כולו (עמ' 38, ש' 27-29 – עמ' 39, ש' 1) ולא יכול היה להסביר מהו "חלק המגרש", בעבורו חב הנתבע בהיטל הארנונה, כשם שנקבע בסעיף 22.1 להסכם הקומבינציה (עמ' 39, ש' 4-6). גם לאחר שעיין, במהלך חקירתו, בסעיף 22.1, לא יכול היה להגדיר מהו "חלק המגרש", בעבורו חב הנתבע בארנונה ובפיו הייתה אך תשובה רצוצה: "הרי אין בסעיף זה שום דבר שהוא ספציפי. אבקש להעיר, שאנו לא מפשפשים ובודקים מי משלם בפועל את הארנונה. לנו יש עניין מי המחזיק, אין ספק בכך, אך מי ישלם בפועל ויפרע חובותיו של אדם אחר, זה לא מענייני. נגיד שחייבתי את מר לוי, אך לא הייתי שם בפועל, אני לא יודע, לא באו מר לוי או מפלגת העבודה לשנות" (עמ' 39, ש' 9-14). ארבל ביקש להצדיק אופן פעולתה של התובעת בציינו, כי אין באפשרותה לבחון כל חוזה המועבר לעיונה (עמ' 39, ש' 16-18; כן ציין, כי הפקידים העובדים בשורותיה של התובעת אינם מבינים מהי תב"ע, לצורך פענוח החוזה – עמ' 40, ש' 1 - 2). משכך, מניחה התובעת, כי הגורם המבקש לערוך שינוי בפרטי הארנונה מוסר הפרטים המדויקים, ובמלואם, וכי דבר השינוי ידוע לכלל הנוגעים בדבר ("החוזה לא נמסר לנו מהאוויר, בא מישהו שיש לו זיקה כלשהי לנכס והעבירו" – עמ' 40, ש' 2-  3), אחרת לא תוכל התובעת לעמוד בפרץ הפניות (עמ' 40, ש' 7-10). הרי התובעת, לדברי ארבל, לא הייתה שותפה למשא ומתן שנוהל לצורך חתימת הסכם הקומבינציה המדובר ולא יכולה או אמורה הייתה לנחש למה בדיוק התכוונו הצדדים (בחלוקת החיובים שבסעיף 22.1 להסכם – עמ' 40, ש' 27-28). משכך, ומשלא בואר בהסכם הקומבינציה הביטוי "חלק המגרש" (עמ' 40, ש' 17; עמ' 41, ש' 1-2), חויב הנתבע במלוא התשלום (עמ' 39, ש' 23-27; עמ' 40, ש' 20-22), והיה עליו להעמיד התובעת על טעותה בדרכים המקובלות, קרי: באמצעות השגה על חיוב הארנונה ובמידת הצורך, מדי שנה בשנה (עמ' 40, ש' 3-4; עמ' 41, ש' 5-7, 11-13).

52.       ארבל הבהיר בחקירתו הנגדית, כפי שניתן לראות, כי אין להטיל האחריות לאופן החיוב בדמי הארנונה על התובעת, באשר אין לצפות מפקידיה לגלות התמצאות בנבכיו של כל הסכם והסכם המובא לפתחה. לדידו, מחובתם של הצדדים להסכמים השונים, המשפיעים על חיוב הארנונה הנוהג וזהות החייב, לבאר הפרטים ושינוייהם כראוי, כבר בפנייתם לתובעת, ובאם לא עלה בידיהם לעשות כן, להשיג על פרטי החיוב בדרכים המקובלות, ובמסגרת הזמן הקבועה לדבר בחוק. בנסיבות ענייננו הצדיק ארבל דבר שינוי זהותו של המחזיק בפועל בנכס המקרקעין, הוא הנתבע, ודבר חיובו בדמי ארנונה בעבור נכס המקרקעין כולו, הגם שצוין בסעיף 22.1 להסכם, מפורשות, כי חיוביו של הנתבע חלים על "חלק המגרש" בלבד, בשיעור של 86%.

53.       ארבל עמד על עמדתו זו, לכל אורך חקירתו הנגדית, ולא מש ממנה, עד אשר נשאל על ידי בית המשפט, ישירות, הכיצד על התובעת לפעול, כשמתבקשים פקידיה לבצע שינוי בהתבסס על הסכם לא ברור. אז ציין ארבל, בניגוד לגרסתו הקודמת, וכמתחייב מהגיונם של דברים, כי על פקידיה של התובעת לפנות לבעלי המקרקעין, לנציגיהם או לכל גורם המבקש לבצע שינוי, בבקשת הבהרה (עמ' 40, ש' 13-14). כן ציין, כי אילו הובהר לתובעת, שבעקבות הסכם הקומבינציה המדובר יש לעדכן זהויותיהם של מספר מחזיקים בשטח (ולא אחד בלבד), הייתה דואגת התובעת לפיצול ההחזקה ברישומיה ולעריכת מדידות, לצורך סימון שטח החיוב המדויק של כל מחזיק, "במטרים ולא באחוזים" (עמ' 40, ש' 17-20), וכלשונו של ארבל: "כשבאים לרשות ומבקשים לעשות שינוי על שטח כזה וכזה, אם זה לא תואם את הנתונים  שיש בספרי העירייה, אנו יוצאים לבדוק" (עמ' 40, ש' 28-29 – עמ' 41, ש'  1). ואולם, לטענתו של ארבל, משלא צוין בהסכם הקומבינציה הנדון דבר קיומם של מחזיקים מספר ("אך פה בחוזה לא כתוב לעשות שינוי מחזיקים ועל כמה מטרים" – עמ' 40, ש' 20-21), לא יכולה הייתה התובעת לעשות כן והשיתה החיוב, במלואו, על המחזיק בפועל – הוא הנתבע (עמ' 40, ש' 20-22). 

54.       מהו "חלק המגרש" בגינו חויב הנתבע בדמי הארנונה? – לא ברור. ככל הידוע לכלל הצדדים הנוגעים בדבר, המדובר ב-86% משטח המגרש, נשוא התובענה (ראו אישורו של הנתבע בנדון, עמ' 43, ש' 23-24). כשנשאל פרס לפירוש הביטוי "חלק המגרש" השיב בתחילה, שאינו זוכר (עמ' 23, ש' 24-26). לאחר עיון בסעיף הרלבנטי, "נזכר" פרס בפירושו וטען, כי מחובתו של הנתבע לשאת כעת בכלל דמי הארנונה (עמ' 24, ש' 25-27) בעוד "חלק המגרש" כאמור הנו בגדר "הגדרה עתידית שהיא מותנית" (עמ' 24, ש' 15-19; עמ' 25, ש' 11-14), אשר אינה נוגעת כלל לבחינת חיובו של הנתבע במסגרתה של תובענה זו. לדידו של פרס, הוגדר "חלק המגרש" כ"חלק העתידי כשיהיה או כשיבנה. אני זוכר עכשיו שכל זאת אם התב"ע תאושר" (עמ' 24, ש' 10-11, 12-14). פרס הוסיף לתמוך בפרשנותו זו, ככל שהוסיף לקרוא ולחקור בסעיף על גבי דוכן העדים, תוך שהצדיק מסקנתו האמורה הן "כאדם מן היישוב וגם כאדם עם אחריות ציבורית לא קטנה" (עמ' 25, ש' 1-2). פרס, העד הנבחר מטעמה של התובעת להאיר פרטי ההתקשרות בין הנתבע לבין חברת "בית ארלוזורוב" הוכיח, גם בהקשר זה, כי אינו מצוי דיו בפרטי ההתקשרות או בנסיבותיה, כך שאין לייחס לעדותו משקל של ממש. ארבל ציין מפורשות, בעדותו, כי חיוב ארנונה מתבצע בהגדרת השטח במטרים ולא באחוזים והודה, כי בהסכם הקומבינציה המדובר לא הייתה כל הגדרה של חלוקת השטח בין הנתבע לבין חברת "בית ארלוזורוב". הנה כי כן, התובעת בחרה לחייב הנתבע במלוא היטל הארנונה בעבור נכס המקרקעין, חרף העובדה שבהסכם הקומבינציה – על בסיסו הסבה החיוב על שמו של הנתבע כאמור – צוין מפורשות, כי על הנתבע לשאת בתשלומי המיסים בעבור "חלק המגרש", המהווה 86% מכלל שטחו.

55.       בהמשך לאמור, שלחה התובעת לנתבע הודעת חיוב מיום 9.12.99, במסגרתה הוגדר כ"דייר חדש" בנכס המקרקעין למן יום ה-1.1.95, חויב בעבור שטח של 777 מ"ר בנכס המקרקעין ונתבקש לפרוע תשלום דמי הארנונה בסך של 1,026,223.57¤ (נכון למועד החיוב כאמור) עד יום 28.12.99. ניסיונותיו של בית המשפט להתחקות אחר שיטת התחשיב עלו בתוהו, ולא בכדי: התובעת, באמצעות עדיה השונים, לא יכולה הייתה להסביר פרטי החיוב (שטח החיוב המדובר והתעריף בגינו), באשר לא נערך תחשיב כלשהו. למעשה, חויב הנתבע, בסך העולה על 1,000,000¤ נכון למועד המדובר, אך בלחיצת כפתור (במערכת המחשוב של התובעת), למען ייגבה "מס אמת" כדבריו של ארבל, מן המחזיק בנכס בפועל.

"מס אמת" כאמור נגבה, לשיטתה של התובעת, בלא שטרחה לברר פשר עיקריו של הסכם הקומבינציה, ככל שנוגע הדבר לחיובי המסים, וכן לא טרחה לשלוח נציגיה לשטח החיוב כדי להגדירו, כשם שצריכה הייתה לעשות, לאור עדותו של ארבל בנדון (ראו לעיל), עובר לחיובו של הנתבע רטרואקטיבית. האמנם "מס אמת" הוא?

56.       סעיף 325 לפקודת העיריות, שעניינו "הארנונה בחדילת בעלות או החזקה", קובע, כי משחדל אדם "ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים". כן נקבע, כי אין באמור כדי לגרוע מחבותו בשיעורי הארנונה בעבור הנכס, עובר למסירתה של ההודעה. ברי, כי על הבעלים או המחזיק הרשום בנכס, אשר חדל מכך, ליידע העירייה בדבר בכתב. כל עוד לא ימסור הודעה כאמור, יחויב הוא, חרף חדילתו כאמור, בהיטלי הארנונה הנוגעים לנכס. סעיף ההמשך, סעיף 326 לפקודת העיריות, שעניינו "הארנונה ברכישת בעלות או החזקה", תומך באמור בקובעו כלהלן:

"נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם הייתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם... למסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו..."    

            ברי, כי מחובתו של המוכר למסור הודעה בדבר מכירת נכס המקרקעין. כל זמן שלא יעשה כן, יחויב בעצמו בתשלומי הארנונה הכרוכים בנכס. חובת ההודעה בכתב על חדילת ההחזקה בנכס תוטל על הנישום (המחזיק המקורי) כדי למנוע מקרים בהם לא יחויב המחזיק החדש בארנונה באשר יש להניח, כי נישום שחדל מהחזקתו בנכס ימהר להשתחרר מחבותו בארנונה וימסור על כך הודעה בכתב, בהקדם, לרשות המקומית. כן מוטלת חובת ההודעה על הנישום, לבל תחויב הרשות בבדיקת המצב בשטח, לאשורו, בכל עת, באופן שיכביד עליה יתר על המידה (ה' רוסטוביץ ארנונה עירונית (ספר ראשון, תשס"א) בעמ' 276-277).  

57.       חברת "בית ארלוזורוב" מסרה הודעתה בדבר חדילת בעלותה בחלק הנכס וההחזקה בו, כעולה מחומר הראיות המונח לפניי, ביום 24.11.99, כך שהיא שהייתה חייבת בסכומי הארנונה המצטברים, עד למועד זה, לאור רישומיה של התובעת בנדון (ראו בר"מ 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ, תק-על 2008(2) 823, פסקאות 25-31; ע"א 739/89 מיכקשוילי נ' עיריית תל-אביב – יפו, פ"ד מה(3) 769; עת"מ (תל-אביב - יפו) 2555/05 שמוחה נ' עיריית פתח-תקווה ואח', תק-מח 2007(3) 2789; עמ"נ (חיפה) 330/03 סבג נ' עיריית חיפה – מנהלת הארנונה, תק-מח 2004(3) 3976, 3978; ע"א (ת"א) 1982/97 כהן נ' עיריית תל-אביב – יפו, תק-מח 99(2) 131). האם העבירה חברת "בית ארלוזורוב" הודעה לתובעת כבר לאחר שנחתמה עסקת הקומבינציה, ואך בשל טעות לא שונה הרישום? – לא ברור ואין זה מעניינו של בית המשפט להליך זה, באשר מחלוקת בנדון (באם תתעורר) מצויה במישור היחסים שבין התובעת לחברת "בית ארלוזורוב", ואינה נוגעת כלל (בשים לב לסעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות) לנתבע (בר"מ 1008/06 טרכטינגוט נ' מנהל הארנונה של עיריית תל-אביב – יפו, תק-על 2006(4) 2120; עת"מ (חיפה) 594/02 אנג'ל מרכז מסחר בע"מ נ' עיריית חיפה, תק-מח 2003(3) 7518, 7522).

ברי, לאור לשונו הנחרצת של החוק, וכן לאור הפסיקה והספרות בנדון, כי לא היה מקום לחייב הנתבע רטרואקטיבית, לפרק זמן של 5 שנים (החל בשנת 1995 וכלה בשנת 1999 – אז נשלחה הודעת החיוב), אלא היה מקום, ככלל, להטיל החיוב על חברת "בית ארלוזורוב", המחזיקה בנכס ברישומיה של התובעת.

58.       יש לחזור ולהדגיש, גם בהקשר זה, כי התנהלותה של התובעת לא הייתה נקייה מקשיים. מחובתה של התובעת, כשם שנקבע בפסיקה בנדון, לנהוג כלפי נישומי הארנונה בהגינות, בחריצות ראויה ובתום לב. לצד חובתה של התובעת להטיל ארנונה ולפעול לגבייתה, עומדת גם חובתה לבדוק, לפרקים (אך לא בכל רגע נתון, כמובהר), מי הוא המחזיק בנכס בעטיו נדרש תשלום הארנונה, היינו: מי הוא הנישום הנכון. בפרט אמורים הדברים גבי נכסי מקרקעין, אשר אין משלמים בעדם ארנונה, ללא הודעה או הסדר כלשהו בנדון (כבעניינה של חברת "בית ארלוזורוב"), כאשר הודעות חיובי הארנונה חוזרות באין מענה וכאשר הסכום המצטבר לחיוב גבוה במיוחד, כבנסיבות ענייננו (בר"מ 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ, תק-על 2008(2) 823, פסקאות 34-36; עמ"נ (חיפה) 330/03 סבג נ' עיריית חיפה – מנהלת הארנונה, תק-מח 2004(3) 3976; דבר חובתה של רשות ציבורית, באשר היא, לנהוג בציבור ובכל אדם בפרט בהגינות – בג"צ 164/97 קונטרם בע"מ נ' משרד האוצר - אגף המכס והמע"מ, פ"ד נב(1) 289).

59.       התובעת התרשלה בבדיקת מצב הבעלות והחזקה בנכס המקרקעין המדובר, כעולה מעדותו של ארבל. תשלומי הארנונה בעבור נכס המקרקעין המדובר לא הועברו לתובעת כבר למן שנת 1995 (ואף מוקדם מכך, בשנת 1994). התובעת שיגרה, במענה לדבר, הודעות חיוב חוזרות ונשנות לחברת "בית ארלוזורוב", כעולה ממכתבה של עו"ד אלקין, ואף פתחה בהליכי גביה בלא שטרחה לערוך בדיקה אקטיבית של מצב הדברים בשטח, בנסיבות קיצוניות שכאלה. משנוכחה כי אין בכוונתה של חברת "בית ארלוזורוב" לשאת בתשלומי הארנונה, לאור מכתבה של עו"ד אלקין בנדון, חייבה הנתבע בכלל תשלומי הארנונה בעבור 5 השנים שקדמו להודעת החיוב, בלא שטרחה להתחקות אחר פרשנות עיקריו של הסכם הקומבינציה ולאמוד בדיוק חיוביו של הנתבע בתשלומי הארנונה, כמוסכם עם חברת "בית ארלוזורוב" [מה גם ש"השטח הנוסף למוכר" הועמד בינתיים על 700 מ"ר משרדים, עת אושרה התב"ע במגרש (עמ' 46, ש' 18-19), ועם אישורה של התב"ע כאמור, היה מקום להגדיר מחדש המונח "חלק המגרש" (סעיף 5.2(ב) להסכם הקומבינציה), באופן המשפיע על חלקי חיובו של הנתבע בתשלומי המיסים הכרוכים במקרקעין, וביניהם – הארנונה העירונית].

על כל פנים, סעיף 325 לפקודת העיריות לא הסמיך התובעת לשנות הודעת החיוב, רטרואקטיבית, על סמך הודעת בעלים שנמסרה באיחור משמעותי, שלא בהסכמת כלל המעורבים ובלא שדאגה לפעול לגביית חובות העבר ביעילות (תוך דרישה לביטחונות מידיים לגבייתו) ובהקדם (עת"מ (חיפה) 594/02 אנג'ל מרכז מסחרי בע"מ נ' עיריית חיפה, תק-מח 2003(3) 7518).

60.       על יסוד האמור יש לקבוע, כי חיובו של הנתבע בתשלומי הארנונה, למן שנת 1995 ועד שנת 1999 - כשם שבוצע רטרואקטיבית, ללא בדיקה מקדמית של עסקת הקומבינציה ומצב הדברים הנוהג בשטח, כמוסבר, ובהתחשב בעובדה שעדיה של התובעת לא יכולים היו לבאר פשר החיוב בבית המשפט – נעשה שלא כדין, כך שאין לחייב הנתבע בתשלום שיעורו. אי לכך, משנקבע כי חלה התיישנות על זכותה של התובעת לדרוש תשלום החוב למן יום ה-1.1.95 ועד יום ה-1.6.97 ומשנמצא כעת, כי אין לחייב הנתבע בתשלום, רטרואקטיבית, למן יום ה-2.6.97 ועד יום ה-31.12.99, יש לבחון התביעה לתשלום היטל הארנונה למן יום ה-1.1.2000 ועד יום ה-21.12.03.

61.       הודעת חיוב בארנונה שוגרה לנתבע, בעבור נכס המקרקעין המדובר ולתקופת החיוב שבין שנת 1995 לשנת 1999, ביום 9.12.99. הנתבע קיבל ההודעה (נספח ב' לתצהיר עדותו הראשית), במהלך חודש דצמבר 1999 (סעיף 5, עמ' 2 לתצהירו) – במסגרתה צוין, כשם שניתן לראות, כי השלמת חיוב עבור שנת 2000 תשלח אליו בנפרד. אי לכך, ידע הנתבע, מבעוד מועד, אודות כוונתה של התובעת לחייבו בעבור היטל הארנונה לשנת 2000, בעבור 777 מ"ר שבהחזקתו, מכוח רישומיה. משכך, היה על הנתבע, לאור סעיף 3(א) לחוק הערר על קביעת ארנונה כללית, להשיג על חיובו בתשלום הארנונה, לפני מנהל הארנונה, תוך 90 ימים ממועד קבלת הודעת התשלום. הנתבע פנה לתובעת במכתב אך ביום ה-5.9.00, חודשים ארוכים לאחר שקיבל את הודעת החיוב כאמור - במסגרתו הלין על שטח החיוב המופרז לדידו וכן טען, כי לא החזיק בנכס בפועל וכי אין לשלם ארנונה בעבור המבנים ההרוסים בנכס (נספח ג' לתצהירו).

ביום 5.11.00 דחה משה לוי, מנהל אגף השומה והגבייה בשורותיה של התובעת, טענותיו של הנתבע בציינו, כי שינוי המחזיקים בוצע לאור מכתבה של עו"ד אלקין מטעם חברת "בית ארלוזורוב" וכי אין בעובדה שלא נעשה שימוש בנכס כדי להקנות זיכוי מארנונה כללית (נספח ד' לתצהירו של הנתבע). האם הייתה זו השגה רשמית אם לאו (בהתייחס לטענותיו של ארבל בנדון – עמ' 34, ש' 7-12)? – אין כל צורך לעמוד על כך, ודי בהתייחסותו של משה לוי למכתבו של הנתבע כאל השגה (בביטוי "השגתך נדחתה" שבגוף תשובתו). הנה כי כן, וחרף העובדה שהשגתו של הנתבע הוגשה באיחור משמעותי וללא כל צידוק לדבר, השיב לה מנהל אגף השומה והגביה, לגופה, תוך חודשיים ימים, במסגרת הזמן הקצובה לכך (ראו סעיף 4(א) לחוק הערר על קביעת ארנונה כללית). חרף האמור, והגם שראה עצמו הנתבע מקופח אל נוכח תשובתו של משה לוי, לא ערר על החלטתו בפני וועדת ערר כמתחייב, תוך 30 ימים מיום שקיבל התשובה (סעיף 6(א) לחוק הערר על קביעת ארנונה כללית (ראו סעיף 7 לתצהיר עדותו הראשית של ארבל); אף אילולא התקבלה השגתו בוועדת הערר, היה בכוחו לערער לפני בית משפט לעניינים מנהליים לליבון הסוגיה (ראו סעיף 6(ב) לחוק), והשלים בזאת, למעשה, עם גזירתה של התובעת.

הנתבע יכול היה לתקוף חיובו בדמי הארנונה, בו במועד, בכלים המשפטיים הנתונים לו מכוחו של חוק הערר על קביעת ארנונה כללית. דא עקא, הנתבע לא עשה מאומה בנדון (מלבד פנייה בהשגה יחידה ומאוחרת), בחר שלא לשלם היטלי הארנונה בהם חויב, והשיג על חיוביו שלאורך שנים אך משהוגשה תביעה נגדו.

62.       סעיף 3(ג) לחוק הערר על קביעת ארנונה כללית קובע ככלל, כי מי שחויב בתשלום ארנונה כללית, ולא השיג תוך המועד הקבוע על יסוד טענה לפי סעיף 3(א) לחוק, רשאי בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפט, להעלות טענה כאמור כפי שהיה רשאי להעלותה אילולא חוק זה. ב"כ הנתבע ביקש לבחון השגותיו של מרשו, לגופם של דברים, בהתבסס על סעיף 3(ג) האמור תוך דחיקת עקרון "סופיות השומה", עליו עמד ב"כ התובעת.

            בתי המשפט, אשר נדרשו לשאלת פרשנותו של סעיף 3(ג) האמור ביחס לדרכי הערר המנהליות על שומת הארנונה, המוסדרות בחקיקה, הדגישו תחילה, כי יש להחיל החיוב במס הארנונה (בדומה לחיובים ביתר המסים), על כלל ציבור הנהנים משירותיה של הרשות המקומית. מסי ארנונה מוטלים בזיקה לקיומו של נכס בשטחי הרשות המקומית הספציפית והשימוש הנעשה בו (היכולת להפיק הנאה מאותו נכס), במטרה להקטין תלותה של הרשות בתקציבו של השלטון המרכזי וכן במגמה להגביר אחריותה של הרשות המקומית להיקף הוצאותיה ומימונן. אי לכך, פטור הניתן לנישום אחד עומד כנגד פגיעה אפשרית בזכויותיו של נישום אחר להקטין שיעור המס המוטל עליו וכן עומד כנגד פגיעה אפשרית בחובותיה של הרשות לדאוג לרווחת כלל תושביה (א (תל-אביב – יפו) 64583/04 עיריית הרצלייה נ' מיכקשוילי, תק-של    2005(2) 7410). על כן, יש להקפיד בהגשתה של השגה במועד, תוך מיצוי זכויותיו של הנישום בפני המוסד (המנהלי) המתאים ביותר לבחינת טענותיו (ראו עוד ע"א 739/89 מיכקשוילי ואח' נ' עיריית תל-אביב – יפו, פ"ד מה(3) 769; ע"א 1130/90 חברת מצות ישראל בע"מ נ' עיריית פתח-תקווה, פ"ד מו(4) 778, 782).

חרף האמור, משלא מיצה הנישום הכלים המנהליים העומדים לרשותו, תינתן לו האפשרות להעלות טענותיו במסגרתו של הליך משפטי, בכפוף לרשות בית המשפט (א (תל-אביב – יפו) 738458/04 עיריית רמת גן נ' כוכבי, תק-של 2005(2) 29,115). בית המשפט יכריע בבקשה שכזו על בסיס שיקולים כמידת מודעותו של האזרח להליכי ההשגה המנהלתיים, מהות הפגיעה בו ועיוות הדין העלול להיגרם לו באם לא תינתן הרשות (בש"א (תל-אביב – יפו) 159034/05 (ת"א (תל-אביב – יפו) 64583/04) עיריית הרצלייה נ' מיכקשוילי, תק-של 2005(2) 7410). בית המשפט יטה להגביל הנישום להליכי ההשגה המנהלית בנושאים עובדתיים וטכניים (עריכת מדידות ובדיקת השטח), בעוד סוגיות בעלות חשיבות עקרונית וציבורית תידונּה בבית המשפט (ע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת נ' עיריית טירת הכרמל, פ"ד נו(2) 773; עת"מ (חיפה) 515/08 פלסטיקס חיפה בע"מ נ' עיריית עכו (טרם פורסם);  עת"מ (תל-אביב – יפו) 2555/05 שמוחה נ' עיריית פתח-תקוה ואח', תק-מח 2007(3) 2789).

63.       סבורני, לאור האמור ומשלא הוצג כל צידוק לדבר, כי אין לאפשר לנתבע להשיג על שומת הארנונה, במסגרת זו. טענותיו של הנתבע, כשם שניתן לראות בהשגתו המאוחרת מיום 5.9.00, הנן טענות טכניות-עובדתיות גרידא [זהות המחזיק (טענה שהוכרעה לגופם של דברים, כזכור, ונדחתה), וגודל השטח לחיוב], אשר היו ראויות לבדיקה בשטח ובו במועד. ברי, כי לא הועלתה סוגיה עקרונית כלשהי המצריכה בחינתו של בית המשפט, כך שאין ליתן לנתבע הרשות להעלות טענותיו בחלוף 5 שנים ומעלה מקבלת הודעת החיוב (בחודש דצמבר 1999 כזכור). כן יצוין, כי הנתבע החזיק בחברה קבלנית שנים ארוכות, עמד בראש פרויקטים רבים בבניין העיר ונעזר, כעולה מעדותו, בייעוץ משפטי ובשירותי ייצוג לכל אורך הדרך. במצב דברים זה, ומשהיו עורכי דינו אמונים על ענייניו העסקיים, וביניהם – חילוקי הדעות בינו לבין התובעת (עמ' 48, ש' 2-11), אין לחשוש כי לא היה מודע בפועל להליכי ההשגה המנהלתיים, ויש לקבוע, באין ראיה אחרת וכשם שצוין לעיל, כי בחר שלא להשיג על חיוביו לתובעת, אלא נטל לעצמו החירות שלא לשלם חובותיו. אשר על כן, יש להורות על חיובו של הנתבע בהיטל הארנונה שלנכס המקרקעין בעבור השנים 2000 – 2003.

היש להטיל חיוב ארנונה בעבור נכס המקרקעין נשוא התובענה?

64.       ב"כ התובעת טען, כי הנתבע חייב בתשלום דמי הארנונה, בעבור נכס המקרקעין המדובר, למן מועד החזקתו בנכס, בראשית שנת 1995. הנתבע חלק על דבר חובו בציינו, כי חלק מהמבנים במקרקעין לא היה ראוי לשימוש כבר משנת 1994, תוך שהציג חוות דעתו של מהנדס הבניין, אלי בנואליד, מיום 10.10.01, המתייחסת למצב המבנים במקרקעין בשנת 1994. ב"כ התובעת ציין, לעניין זה, שלא נמצאה התייחסות פרטנית בחוות הדעת לכל אחד מן המבנים במקרקעין ותמה, הכיצד התייחס מהנדס הבניין, בחוות דעתו האמורה משנת 2001, למצב המבנים בשנת 1994. ב"כ התובעת תמה עוד, הכיצד טען הנתבע, כי הצריפים במקרקעין לא היו ראויים לשימוש ומנגד הצהיר, שמפלגת העבודה עשתה שימוש במבנים שבמגרש עד שנת 1999 לערך. כן טען, שהנתבע פנה לעירייה בטענתו זו אך ביום 5.9.00, באיחור רב, ומשלא פנה לתובעת בדרך של השגה, כחוק, אזי חל בענייננו עקרון "סופיות השומה".

65.       ב"כ התובעת טען עוד, כי סעיף 330 לפקודת העיריות אינו פוטר אף הוא את הנתבע מחיובו בארנונה. סעיף 330 לפקודת העיריות מאפשר פטור מתשלום בעבור נכס "שאי אפשר לשבת בו", בשלושה תנאים מצטברים: האחד, הבניין נהרס או ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, קרי: המבנה ניזוק, הנדסית, באופן קיצוני ואף אין כדאיות כלכלית בהשבתו לשימוש; השני, אין יושבים בבניין; השלישי, נמסרה הודעה לעירייה בנדון. הנתבע, בנסיבות ענייננו, לא הוכיח שהמבנים במקרקעין ניזוקו באופן קיצוני, כך שנכנסים בגדרי הפטור הקבוע בסעיף 330 לפקודת העיריות, מה גם שטענותיו בנדון סתרו זו את זו כאשר פעמים טען שהנכס אינו ראוי לשימוש ופעמים טען שהנכס לא היה כלל בשימוש (טענה לא רלבנטית באשר החיוב בתשלומי הארנונה חל גם על נכס קיים שאינו בשימוש). מכל מקום, משלא הוכיח הנתבע טענותיו בנדון, לשיטתו של ב"כ התובעת, אזי יש להורות על דחייתן.  

66.       ב"כ הנתבע טען, כי תנאיו של סעיף 330 לפקודת העיריות הוכחו בעדותו של הנתבע, בחוות דעת המומחה מטעמו, בהעתק צילום המבנים בנכס מיום 28.12.03 (נספח ה'1 לתצהירו של הנתבע) וכן בעדויותיהם של דוידוביץ' וארבל.

בחוות הדעת שבמומחיות ציין מהנדס הבניין, אלי בנואליד, כי בביקורו במקרקעין בשנת 1994 נוכח בצריפים נטושים במצב ירוד, אשר לא היו ראויים לשימוש. כן צוין, כי הצריפים ריקים ורעועים באופן המסכן השימוש בהם כאשר חלקים ניכרים מגגותיהם התמוטטו זה מכבר. ב"כ התובעת ערער אמנם על מהימנותה של חוות הדעת אך לא טרח לזמן המומחה מטעמו של הנתבע כאמור לחקירה נגדית במטרה להפריך עדותו בנדון וכן לא הציג חוות דעת שבמומחיות מטעמו הוא. אי לכך, ומשמתיישבת עדותו של המומחה עם יתר העדויות בנדון, כשם שיובהר בהמשך, אזי יש לקבלה כראיה המקצועית היחידה בתיק. דוידוביץ' ציינה אף היא, כי המבנים בנכס המקרקעין מסוכנים, אינם מותרים בשימוש בהוראתה של התובעת, וכי יתר המבנים בנכס לא היו ראויים למגורי אדם כבר כאשר עבדו אנשי מפלגת העבודה במקום. התנאי השלישי המעוגן בסעיף 330 לפקודת העיריות, הנוגע למסירת הודעה בדבר מצבו של הנכס, קוים אף הוא בהתייחס להודעה בכתב שנשלחה לתובעת בשנת 2000, בדבר מצבו של הנכס ככזה שלא ניתן לשבת בו ושלא יושבים בו בפועל. אי לכך, משנתקיימו תנאי סעיף 330 לפקודת העיריות ומשהכירה גם התובעת, בשנת 2004, במבנים שבנכס המקרקעין כנכסים מסוכנים (בעוד הסכנה הגלומה בהם הלכה והתגבשה שנים קודם לכן), אזי יש להורות על דחיית התביעה.

67.       הדיון בפרק זה יצומצם אף הוא לתקופת החיוב שבין שנת 2000 לשנת 2003, לאור הקביעה כי לא ניתן היה לחייב הנתבע בדמי הארנונה, רטרואקטיבית, למן שנת 1999, משלא עמדה התובעת על השטח הראוי לחיוב מכוחו של הסכם הקומבינציה.

הנתבע מסר הודעה בדבר נזקי המבנים שבנכס ביום 5.9.00. בהודעתו זו טען, כי נכס המקרקעין מכיל מחסנים רעועים, המיועדים להריסה, אינם ראויים לשימוש כלשהו ולא נעשה בהם כל שימוש מזה שנים (סעיף 2.2 לפנייתו; נספח ג' לתצהירו). אי לכך, לשיטתו, היה מקום לפטרו מחיובו בדמי הארנונה, ברם לא כן היא. סעיף 330 לפקודת העיריות, שעניינו "בנין שנהרס או שניזוק" קובע כלהלן:

"נהרס בניין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבניין לעירייה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן פרעונם לפני מסירת ההודעה".

בפועל, ובשים לב להוראת סעיף 330 לפקודת העיריות, היה על הנתבע להוכיח שעניין לנו בבניינים שנהרסו (ולא די בכך שיועדו להריסה) או בבניינים שניזוקו במידה שאי אפשר לשבת בהם (במובחן מנכסים שאינם מיושבים, אינם ראויים לשימוש ואף יצאו זמנית מכלל שימוש, אך ייתכן שברי שיקום הם ואין משמעו שחדלו לקיים הפונקציה של "בנין"). בניין קיים יוגדר כבניין במצב של חידלון באם יוכח, אובייקטיבית, כי ניזוק קיצונית מבחינה הנדסית "עד כדי רמה של אפשרות ממשית להריסתו, בין על ידי הבעלים ובין באמצעות אחר", וכן כאשר יוכח, כלכלית, כי אין מקום לשיקומו, תוך השוואת כדאיות הריסתו אל מול הטעם הכלכלי שבשיפוצו למשל, עלות שיפוצו ביחס לשוויו הכללי, האפשרות לייעדו לשימוש כלשהו, הרווחיות האפשרית שיניב באם ישופץ וכיו"ב (עמ"נ (תל-אביב – יפו) 293/06 מנהל הארנונה של עיריית גבעתיים נ' עדן קורל השקעות בע"מ, תק-מח 2007(4) 9713; עמ"נ (חיפה) 410/04 מלק נ' מנהל הארנונה של עיריית חדרה, תק-מח 2005(2) 1005; ע"ש (תל-אביב – יפו) 288/00 עדן-יפו בע"מ נ' עיריית תל-אביב, תק-מח 2002(1) 6620).

משלא עמד הנתבע, בפנייתו מיום 5.9.00, על מצבם של המבנים, ככל שנוגע הדבר להוראת סעיף 330 לפקודת העיריות ולאור תנאיו, בדין נדחתה השגתו (במכתב מיום 5.11.00), ובדין, משצוין במכתב התשובה, כי כל עוד עומדים הנכסים על תילם (והרי לא הוכח שניזוקו במידה שאי אפשר לשבת בם), אין לזכותו מחיוביו בארנונה (ראו גם עמ' 34, ש' 27-29 – עמ' 35, ש' 1-2). אם אכן יהרסו הנכסים ולכשיהרסו, ייערך דיון מחודש, כשם שצוין, בהשגתו של הנתבע (סעיף 5 למכתב התשובה של משה לוי; נספח ד' לתצהירו של הנתבע; ראו גם עמ' 34, ש' 13-17; עמ' 35, ש' 3-4). הנתבע קיבל התשובה האמורה ולא עשה מאומה בנדון. הוא לא טרח לפנות לוועדת ערר, כמובהר, מכוח סעיף 6(א) לחוק הערר על קביעת ארנונה כללית (עדותו של ארבל, עמ' 33, ש' 13-14), וכן לא פנה בעתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים אודות החלטתו של משה לוי בדבר המשך חיוב בדמי הארנונה חרף מצבם הרעוע של הנכסים (סעיף 5(1) לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התש"ס – 2000 – סעיפים 1 ו-8 לתוספת הראשונה).

68.       הנתבע בחר להתעלם מחיוביו בהיטל הארנונה ופנה לתובעת שוב, בבקשה לבטלם לאור מצב המבנים בנכס המקרקעין, אך בתום חודש דצמבר 2003 (סעיף 12 לתצהירו של ארבל; עמ' 41, ש' 10-13). בפנייתו האמורה, אשר גובתה בתצהיר חתום מיום 21.12.03 (והגיעה לתובעת אך ביום 28.12.03), טען הנתבע, כי המבנים במגרש נבדקו על ידי מחלקת מבנים מסוכנים כבר לפני 10 שנים ונמצא שאינם ראויים לשימוש. הנכסים שנותרו, לדבריו, היו פרוצים ועזובים, ללא דלתות וחלונות, גגותיהם קרסו ולא היו בהם חיבורי חשמל או מים. כן ציין, כי דאג להריסתם של כל אותם צריפים מסוכנים במרכזו של המגרש, עם קבלת היתר לכך בשנת 2000 (סעיף 8 לתצהירו של ארבל; נספח ד' לתצהיר).

לא ברור מדוע לא פעל הנתבע בנדון עוד קודם לכן, אילו הוכרו המבנים כמסוכנים כבר כעשור, וכן לא ברור מדוע דאג להריסתם לקראת תום שנת 2003, כאשר הורשה לעשות כן כבר בשנת 2000. מכל מקום, משהציג הנתבע פנייה מנומקת ומבוססת (בניגוד לקודמת מיום 5.9.00), מגובה בתצהיר חתום ובתמונות המתעדות מצבם של המבנים בנכס, נערכה בדיקה בשטח ביום 21.1.04, והנכס הוכר, במכתבו של משה לוי מיום 25.3.04, כמבנה מסוכן נכון לשנת 2004, מיד לאחר שהצהיר על כך הנתבע ובהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות (נספח ה' לתצהירו של ארבל). כן הובהר, במענה להשגתו של הנתבע כאמור, כי לא יזוכה בעבור חובות השנים עברו, אלא יקבל הפטור מתשלום דמי הארנונה בעבור שנת 2004 בלבד (סעיף 9 לתצהירו של ארבל; עמ' 42, ש' 7-12, 15-18). בהמשך הוחלט, לאור השגה בנדון מיום 2.2.05, לבטל חיוב הארנונה גם לשנת 2005 (סעיף 10 לתצהירו של ארבל; נספח ו'). 

69.       הנה כי כן, משפעל הנתבע והוכיח טענותיו, לגופן, נדרשה התובעת לדברים בתשומת הלב הראויה, ערכה בדיקותיה וזיכתה הנתבע מחיוביו בעבור השנים 2004 ו-2005. ואולם, משזנח הנתבע טענותיו בשנות החיוב הקודמות לכך, לא השיג על חיוביו ולא פעל לביטולם בכל דרך אחרת, אין תימה כי התובעת עמדה על חובתו לשאת בתשלומי הארנונה. לבית המשפט אך נותר, בשלב זה, לאשר כן ולתמוך בזאת, ככל שנוגע הדבר לשנות החיוב 2000 עד 2003, באשר היה על הנתבע לדרוש ליבון טענותיו, טכניות ועובדתיות במהותן, בערוצים המנהליים המקובלים. משלא עשה כן מבעוד מועד, חרף העובדה שלווה בייעוץ משפטי כמוסבר – אין לו להלין כעת, אלא על עצמו בלבד.

70.       במצב הדברים המתואר, אין מקום לבחינת טענותיו המשפטיות של הנתבע בדבר סעיף 330 לפקודת העיריות וטענותיו העובדתיות באשר למצב המבנים בנכס, למן שנות ה-90 של המאה הקודמת ועד לתום שנת 2003.

כך יובהר, כי אין כל ערך ראייתי לחוות דעתו של מהנדס הבניין אלי בנואליד, אשר נערכה לקראת תום שנת 2001 (גבי מצב המבנים בנכס כבר בשנת 1994) (נספח ה' לתצהירו של הנתבע), משלא הועברה לעיונה של התובעת בזמן אמת ובערוצים המנהליים הקיימים (סעיף 12 לתצהירו של ארבל; עמ' 41, ש' 26-29 – עמ' 42, ש' 1-  2). יודגש, כי אין גם בדבריה של דוידוביץ' – בדבר העזובה שבנכס המקרקעין והמבנים שבשטחו, אשר לא היו ראויים למגורי אדם בשל מצבם הפיסי וכן מפגעי מזג האוויר (עמ' 27, ש' 8, 23-25) - כדי לתמוך בדרישתו של הנתבע לבטל חיוביו בדמי הארנונה. אם אכן דובר בנכסים שניזוקו קיצונית ולא ניתן היה לשבת בם, כהגדרת סעיף 330 לפקודת העיריות, מדוע לא עדכנו אנשי מפלגת העבודה את התובעת בדבר, מבעוד מועד, ודרשו הפחתה בהיטל הארנונה שעל הנכס? משנוכח הנתבע במצב הדברים האמור, עת התקשר בעסקת הקומבינציה, מדוע לא טרח אף הוא לפנות לתובעת בנדון, ועשה כן רק כ-9 חודשים לאחר שקיבל הודעת החיוב בארנונה לשנת 2000 (ולקודמותיה)? – לזאת לא ניתנה תשובה ברורה (למעט טענותיו הרצוצות של הנתבע בדבר פניות חוזרות ונשנות של עורכי דינו, המייצגים אותו כבר משנת 1987 וגם בתביעה הנוכחית, לתובעת, באין גיבוי בכתובים – עמ' 47, ש' 8-17; עמ' 48, ש' 2-4, 10-11). ברי, כי אין גם בעדותה של דוידוביץ' כדי להוכיח זכאותו של הנתבע לפטור מדמי הארנונה שעל הנכס בעבור שנות החיוב הרלבנטיות (ולמן שנת 1994, לשיטתו).

71.       אחזור ואבהיר, כי הכרעה בסוגיות הנדונות צריכה הייתה להתבצע על ידי התובעת, ומשלא הובא החומר הרלבנטי לעיון פקידיה (או לבחינת בית המשפט לעניינים מנהליים בעת הצורך), בו במועד, לא יידרש בית משפט זה לבדיקתו כעת ולא יקבע מסמרות בעניינו. הנתבע זנח טענותיו בנדון, עשה דין לעצמו בבחירתו שלא לשלם חובותיו לתובעת והעלה טענותיו בשלב כה מאוחר אך במסגרתה של תביעה שהוגשה נגדו, באופן המחייב בדחייתן. לפיכך, חייב הנתבע בדמי ארנונה בעבור נכס המקרקעין, למן יום ה-1.1.2000 ועד יום ה-21.12.2003. 

 

תדפיסי החיוב כ"רשומה מוסדית" המהווה ראיה לאמיתות תוכנה

72.       ב"כ התובעת גיבה טענותיו בדבר חובותיו המצטברים של הנתבע בדמי הארנונה, בתדפיסי חיוב מפורטים שצורפו לתצהירו של ארבל. תדפיסי החיוב האמורים, אשר הוצאו ממחשב העירייה, הנם ראיה לכאורה לקביעת הארנונה בהגדרתם כ"פנקסים הנחזים ככוללים ארנונה שנקבעה", בהתאם לסעיף 318 לפקודת העיריות. תדפיסי החיוב מהווים ראיה לכאורה גם לאור סעיפים 35 ו-36 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א – 1971 (להלן: "פקודת הראיות"), המבססים מעמדם של פלטי החיוב כ"רשומה מוסדית", באשר התובעת הנה "מוסד" כהגדרתו בפקודה, וכל אחד מתדפיסי המחשב המדוברים הנו בגדר "פלט", הנערך במהלך פעולתה הרגילה כעירייה. לפיכך, קבילים הפלטים המדוברים להוכחת אמיתות תוכנם בהליך משפטי, ובפרט אמורים הדברים אל נוכח העובדה שב"כ הנתבע לא התנגד להגשתם ולא פעל להזמת תוכנם באמצעות עדים רלבנטיים. על כן, הוכיחה התובעת סכום תביעתה.

73.       ב"כ הנתבע טען מנגד, כי התובעת כשלה בהוכחת התנאים הנדרשים לצורך קבלתם של תדפיסי החיוב כראיה קבילה. סעיף 36 לפקודת הראיות מחייב, לדברי ב"כ הנתבע, בהוכחתם של שלושה תנאים מצטברים לשם הכרזת הראיה כקבילה, ואלה הם: האחד, המוסד נוהג, במהלך ניהולו הרגיל, לערוך רישום של האירוע נושא הרשומה בסמוך להתרחשותו; השני, יש בדרך איסוף הנתונים, נושא הרשומה, ובדרך עריכתה כדי להעיד על אמיתות תוכנה של הרשומה; השלישי, יש בדרך הפקת הרשומה כדי להעיד על אמינותה; הרביעי, המוסד נוקט, באורח סדיר, אמצעי הגנה סבירים מפני חדירה לחומר מחשב ושיבוש בעבודת המחשב; נטל ההוכחה בנדון מוטל על מגיש המסמך, התובעת בענייננו, ויש מקום להקפיד, אליבא דפסיקה, על התקיימותם של התנאים הנזכרים, משום שמהווים חריג לדיני הראיות הכלליים. אי לכך, לטענת ב"כ הנתבע, היה על התובעת להוכיח שני התנאים הראשונים כבר במסגרתם של התצהירים מטעמה וכן להוכיח השניים האחרונים, בפרשת ההוכחות, באמצעות חוות דעתו של מומחה (למחשב). משלא עשתה כן, ומשלא הוכחה אמיתות הנתונים, על בסיסם נערכה השומה בענייננו, כשלה בהוכחת סכום התביעה.

74.       איני רואה לנכון לבחון ערכם הראייתי של פלטי החיוב המדוברים, אליבא דסעיפים 35 ו-36 לפקודת הראיות, העוסקים בשאלת קבילותה של "רשומה מוסדית" כראיה לאמיתות תוכנה. די בהפניה, בנסיבות ענייננו, לסעיף 318 לפקודת העיריות, שכותרתו "פנקסים כראיה לכאורה", הקובע, כי "פנקסים הנחזים ככוללים ארנונה שנקבעה או שומה שנעשתה לפי הפקודה יתקבלו – בלי כל ראיה אחרת – כראיה לכאורה על קביעת הארנונה או על עשיית השומה ועל תקפן". ברי, כי די בפלטי החיוב, אשר הונפקו ממערכת המחשוב של התובעת וצורפו למעשה לתצהירו של ארבל, במסגרת כתב "פרטים נוספים מטעמה של התובעת" (מיום 14.11.07), כדי לבסס טענותיה של התובעת בדבר חובו של הנתבע בשומת הארנונה לפרק הזמן שבין שנת 2000 ל-2003. 

75.       פלטי החיוב האמורים מעמידים חובו של הנתבע, כלהלן:

שנת החיוב 2000 - סך של 187,109.37¤; שנת החיוב 2001 – סך של 187,109.37¤; שנת החיוב 2002 – סך של 194,180.07¤; שנת החיוב 2003 – סך של 194,180.07¤.      על כן, ובהתחשב בכללי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם – 1980, יועמד סך חובו של הנתבע על 1,713,873¤. הנתבע ישא בשכר טרחת עו"ד ובהוצאותיה של התובעת, בסך כולל של 10,000¤ בצירוף מע"מ כדין.   

סיכומם של דברים

76.       הנתבע ישלם לתובעת סך של 1,713,873¤ בעבור דמי הארנונה לשנות החיוב 2000 עד 2003, תוך 30 ימים מיום מתן פסק דין זה. לא ישולם בפרק הזמן הקבוע לכך, ישא הפרשי הצמדה וריבית כדין, החל מן היום ה-30 לפירעונו כאמור ועד למועד תשלומו.                         

77.       הנתבע ישא בשכר טרחת עו"ד ובהוצאותיה של התובעת, בסך כולל של 10,000¤ בצירוף מע"מ כדין.

 

ניתן היום, ט"ו באב תשס"ט (5 באוגוסט 2009), בהיעדר.

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.