בוני התיכון נ. מינהל


 

   

בתי המשפט

ה"פ  8098/09

בית המשפט המחוזי בירושלים

לפני כב' השופט רפאל יעקובי

 

 

 






 

בוני התיכון הנדסה אזרחית ותשתיות בע"מ

בעניין:

       המבקשת

ע"י ב"כ עוה"ד ש' שוב, ה' לביא-יתים, ה' בר סלע-גוטמן

 


 

 

                 נ  ג  ד

 

 

 

1. מינהל מקרקעי ישראל

ע"י ב"כ עו"ד ד' אהרוני (פרקליטות מחוז י-ם)

2. אפשטיין - אתת - כחלית בע"מ

 

     המשיבים

 ע"י ב"כ עו"ד א' טוקר

 


 

 

פסק דין

 

א. התובענה וההליכים שבעקבותיה

1.      עניינו של פסק דין זה בתובענה שהוגשה בהמרצת פתיחה, אשר בכותרתה צוין: "מהות התביעה: הצהרתית". בפתיח להמרצת הפתיחה עותרת המבקשת לסעדים אלה:

            "א.  להצהיר כי המשיבים הפרו באופן יסודי את חוזי החכירה (להלן: "חוזי החכירה") והחוזים לביצוע תשתיות ציבוריות (יזם) (להלן: "חוזי התשתיות") שנחתמו בין הצדדים בקשר למגרשים מס' 5-1,2,3,4 תב"ע 7984, חלקות 6-2,3,4,5 בגוש 31227, בהתאמה (להלן: "המגרשים").

ב.  להצהיר על ביטול חוזי החכירה וחוזי התשתיות".

בנוסף לכך מתבקש בית המשפט גם

          "ליתן למבקשת רשות לפצל סעדיה שכן העילה נשוא תובענה זו מזכה את המבקשת אף בסעדים נוספים על אלו המבוקשים בזה".

 

2.      הנפשות הפועלות הן אלה: המבקשת היא חברה ציבורית העוסקת בייזום ובבנייה של פרויקטים. המשיב 1 הוא מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל). המשיבה 2 היא חברה בע"מ, העוסקת בעבודות תכנון ופיתוח של מתחמים שנעשות בהם עבודות בנייה (להלן: אפשטיין). 

 

3.      התובענה דנן באה לעולם בעקבות מכרז שפרסם המינהל בחודש ינואר 2008 אשר כותרתו "הזמנה לקבלת הצעות לחכירת מגרשים לבנייה למגורים (440 יחידות דיור) בשכונת תלפיות מזרח בירושלים" (להלן: המכרז). למכרז צורפו בין היתר המסמכים הבאים: הוראות תב"ע 7984 (החלה על המתחם), מסמך עקרונות לפיתוח תשתיות ציבוריות והעתקים מנוסח חוזי החכירה והתשתיות שעליהם נדרשו הזוכים במכרז לחתום. המבקשת זכתה במכרז ל-300 יחידות דיור בארבעה מתחמים לשיווק בחמישה מגרשים. בעקבות זכייתה חתמה המבקשת ביום 9.4.08 על חוזי חכירה מול המינהל ביחס למגרשים הנ"ל, לאחר שב-27.3.08 חתמה על חוזי תשתיות מול אפשטיין.

 

4.      למרות שבמסגרת הסעדים המבוקשים בתובענה מתבקשת הצהרה המתייחסת להתנהלות המשיבים לאחר כריתת החוזה ולא לגבי השלב הטרום-חוזי (ראו סעיף א' בפתיח להמרצת הפתיחה, שצוטט לעיל בסעיף 1 של פסק הדין), הרי שבגוף המרצת הפתיחה עולות בעיקר טענות שעניינן בשלב הטרום-חוזי. הטענות המרכזיות של המבקשת הן כי במסגרת המכרז העלים המינהל מידע חיוני והטעה אותה בכל הקשור לזמינות המגרשים לבנייה מיידית. המבקשת מוסיפה וטוענת כי בהמשך הדרך הפרו המשיבים את החוזים עמה בכך שמחדליהם מנעו מן המבקשת כל אפשרות לקדם את התכנון ואת הבנייה.

 

5.      המשיבים טוענים כי התובענה דנן באה לעולם על רקע קשיים של המבקשת הנעוצים במשבר הכלכלי מהעת האחרונה, אשר מחמתם היא מנסה להתנער מחוזים שבהם התקשרה. לטענת המשיבים כל המידע הנחוץ נכלל במסמכי המכרז, והם פעלו כראוי וביצעו כל שהיה נחוץ. הם מוסיפים וטוענים כי התנהלות המבקשת היא שמנעה ממנה התקדמות בתכנון ובבנייה.

 

6.      תיק זה התנהל לפי הפיילוט של "שמיעה רצופה" הנוהג לאחרונה בבית המשפט המחוזי בירושלים ובקצב מהיר במיוחד.

 

7.      בשלב ראשון הוסרה מן הדרך בקשה של יזמת נוספת שהגישה תובענה נפרדת נגד המשיבים בקשר לאותו פרויקט (ה"פ 8001/09) וביקשה להצטרף כצד להליכים דנן. באותו עניין נתקבלה עמדתם של המבקשת ושל אפשטיין, כי אין מקום לאותו צירוף (ראו החלטה מ-7.4.09 בבש"א 7079/09).

במסגרת קדם משפט יחיד שהתקיים ב-17.5.09 ושימש גם כ"קדם משפט מסכם" דווח על כך שהתובענה בה"פ 8001/09 נמחקה לבקשת אותה יזמת. כמו כן הושגו הסכמות דיוניות שונות בקשר לבקשות שהוגשו (בש"א 7744/09 ובש"א 7745/09) ונקבעו דיון לחקירת המצהירים ליום 21.6.09 ודיון שנועד להשלמת שמיעת הראיות ולסיכומים בעל פה ליום 24.6.09.

 

8.      בסופו של דבר הוקדשו שני הדיונים הנ"ל לחקירות של המצהירים מטעם הצדדים. המדובר בעמי פרץ – מנהל המבקשת, בגדי כהן – מהנדס בחברת פארטו הנדסה בע"מ, שהיא חברת בקרה שהועסקה בשירות המינהל בקשר לפרויקט הנדון, וביוסי הלל – מנהל בחברת אפשטיין. על הפרק עמדה גם עדות נוספת מטעם המבקשת, של ליאורה בארי – אדריכלית ממחלקת רישוי עסקים בעיריית ירושלים, ואולם המבקשת הודיעה בהמשך כי היא מוותרת על עדות זו (ראו הודעה מטעם המבקשת הנושאת חותמת בית המשפט מיום 24.6.09 ופרוטוקול, ע' 30, ש' 9-10).

 

9.      לאחר שתמה שמיעת הראיות נשמעו סיכומים בעל פה מטעם כל הצדדים (בדיונים שהתקיימו ב-29.6.09 וב-1.7.09), ובכך הוכשרה הקרקע למתן פסק הדין.

 

ב. תוצאה סופית בקליפת אגוז

10.  לאחר שקילת המכלול הגעתי לכלל מסקנה כי אין מקום ליתן למבקשת את הסעדים שהיא עותרת להם בתובענה דנן ועל כן דין התובענה להידחות. עם זאת, בכל הנוגע לבקשה למתן היתר לפיצול סעדים, וככל שלאחר תובענה לסעדים הצהרתיים נדרש היתר כזה, הרי שלמען הסר ספק נקבע בזאת כי אין בעצם מתן פסק דין זה כדי לחסום הגשה עתידית של תובענה חדשה  (בעניין האחרון תוצאה זו עולה בקנה אחד עם הסכמת המינהל בפרוטוקול, ע' 103, ש' 11-12, והיא נקבעת למרות מה שעלה לעניין זה מטעם אפשטיין בעמ' 113, ש' 12-14).

 

11.  אסביר להלן כיצד הגעתי לתוצאה הנ"ל. בשלב הנוכחי אציין כי איני מגיע לשורה תחתונה כנ"ל על יסוד עדות זו או אחרת, אלא על יסוד התמונה בכללותה. זאת גם לנוכח מהות העניינים שבמחלוקת, גם בשל קיומם של מסמכים בכתב וגם על רקע טיב העדויות שנשמעו. בהמשך לכך אסתפק באמירות הבאות לגבי העדויות:

א.  איש מן העדים לא נמצא כזבן.

ב.   שלושת העדים המקצועיים היו עדים בעלי עניין בתוצאות המשפט שהתמצאו בעניינים שהעידו עליהם והשתדלו מאד להציג את הדברים באופן שיוביל לתוצאה הרצויה למי שזימן אותם לעדות.

ג.   על רקע מה שצוין לעיל ובכלל גם אין לייחס נפקות לזהות הספציפית של העד שכל צד בחר להעיד, לכך שלא העידו עדים נוספים ולנוכחות עד פלוני במהלך עדות רעהו.

ד.   ככל שעשויה להיות בכל זאת נפקות להערכת העדויות הרי שהעדויות מטעם המשיבים הותירו עלי רושם מהימן יותר מן העדות שמטעם המבקשת. 

 

12.  התרשמותי הכוללת היא כי יש ממש בטענת המשיבים (שצוינה לעיל, בסעיף 5) כי התובענה דנן באה לעולם על רקע קשיים כלכליים של המבקשת, אשר מחמתם היא מנסה להתנער מחוזים שבהם התקשרה. לצורך זה היא מנסה, במסגרת "חכמה שלאחר מעשה", לאתר עניינים שונים כדי להיאחז בהם למציאת צידוק לאותה התנערות. להלן אכנס לפרטים בהקשרים שונים ואוסיף הסברים לתוצאה דלעיל.

 

13.  בהמשך פסק הדין תבוא בשלב ראשון קביעה של ממצאים עובדתיים, על דרך של פירוט כרונולוגי של השתלשלות העניינים שקדמו להגשת התובענה, ולאחר מכן יובאו הנימוקים המשפטיים לביסוס התוצאה שאליה הגעתי.

 

ג. ממצאים עובדתיים

14.  לאחר האירועים שתוארו לעיל בסעיף 3, שעניינם בפרסום המכרז, בזכיה בו ובחתימה על החוזים בעקבותיה בתקופה שבין ינואר 2008 לאפריל 2008, היה מהלך העניינים הרלבנטי כפי שיפורט להלן:

בחודש יוני 2008 קיבלה המבקשת תוכניות של הכביש.

ביולי ובאוגוסט 2008 במסגרת פנייה של המבקשת אל אפשטיין ופגישה משותפת עלתה טענת המבקשת כי בתוכניות שנתקבלו מונמך מפלס הכביש לעומת התב"ע והתריעה כי מצב עניינים כזה גורר הקפאת התכנון וכי עצם ההנמכה מסבה לה נזקים כלכליים.

ב-10.9.08 התקבלה תגובת מתכנן הדרכים מטעם המינהל אשר בה נאמר כי השינוי במפלס הכביש בוצע עקב עלויות מופרזות שהיו אילו בוצע הכביש במפלס שלטענת המבקשת התחייב לפי התב"ע.

ב-11.9.08 התקיימה פגישה רבת משתתפים, אשר השתתפו בה נציגים של כל הצדדים לתובענה. בקשר למה שנאמר בה אני סבור כי נעשה רישום מגמתי במסגרת נספח טז לתובענה וכי יש לקבל את ההערות שבנספח יז העולות בקנה אחד עם מה שנמסר למבקשת עוד קודם לכן ביחס לסיבות לשינוי מפלס הכביש.

ב-12.10.08 בפגישה בנוכחות נציג המינהל הודיעה המבקשת על אפשרות שתחזיר המגרשים למינהל (נספח כב להמרצת הפתיחה).

ב-23.11.08 נכתב מכתב של המבקשת אל מנהל המינהל אשר במסגרתו היא חוזרת על טרוניותיה ובהמשך לכך "עותרת בזאת חברתנו לקבלת הסכמתכם לביטול ההסכמים אשר נחתמו עימה ולהשבת מלוא התשלומים ששולמו על ידה למינהל ו/או לחברת הפיתוח בתוספת הצמדה וריבית (נספח כו. הציטוט הוא מסעיף 9 וההדגשה במקור באופן שבו סומנה לעיל). באותו מועד, במסגרת פגישה במינהל, נמסר למבקשת כי ייערכו שינויים בתוכניות כך שהן תתאמנה לנספחי התב"ע, כמבוקש ע"י המבקשת (ראו נספח כד(2) מיום 8.12.08 המסכם את הפגישה מ-23.11.08).

ב-30.12.08 שלחה המבקשת מכתב לאפשטיין ובו הדגישה כי נגרמו לה נזקים כבדים בשל העיכובים שעד אז (נספח כה).

ב-25.1.09, לאחר חילופי דברים קודמים, פנתה המבקשת במכתבים אל שר הבינוי והשיכון ואל אפשטיין. במכתב אל הראשון חזרה המבקשת על טרוניותיה דלעיל. במכתב אל האחרונה נתבקשו הבהרות לגבי היתרי הבנייה ולו"ז לעבודות העפר והדרכים, לרבות פריצת דרכים, הקמת קירות תמך וגידור אמת מים לפי דרישת רשות העתיקות (נספח כח).

ב-28.1.09 נשלח מכתב מאפשטיין אל המבקשת לפיו "התקבל היתר לביצוע עבודות עפר" והקבלן לביצוע עבודות הפיתוח (שחר) החל לעבוד בפרויקט.

ב-12.2.09 וב-16.2.09 היו עוד חילופי מכתבים בין המבקשת לבין אפשטיין (נספח כו).

ב-18.2.09 הוגשה התובענה דנן.            


ד. ביסוס התוצאה – כללי

15.  בהמשך לכל שכבר נאמר הרי שהתוצאה הסופית שאליה הגעתי מבוססת בעיקר על הנימוקים הבאים:

א. לנוכח מכלול השתלשלות העניינים, ובכלל זה הימנעות המבקשת מביטול החוזים עד כה, אין מקום שבית המשפט יצהיר על ביטול.  

ב. המשיבים לא הציגו למבקשת מצגי שווא.

ג.  המשיבים לא הפרו את החוזים, ובוודאי לא הפרות שיש בהן להצדיק ביטולם.

 

16.  ארחיב להלן לגבי כל אחד מהנימוקים דלעיל ואעיר גם הערות משלימות.

 

ה. לנוכח השתלשלות העניינים אין מקום שבית המשפט יצהיר על ביטול ההסכמים

17.  כפי שיבואר להלן, המבקשת לא הניחה תשתית שיש בה להצדיק ביטול ההסכמים. עם זאת, לנוכח מכלול השתלשלות העניינים, אפילו היה ממש במקצת טרוניותיה של המבקשת לא היה בכך כדי להצדיק הצהרה של בית המשפט בדבר ביטול ההסכמים. אני פותח בכך מכיוון שדי בנימוק זה כדי להביא לדחיית התובענה, ומה שייאמר מעבר לכך יהיה בבחינת למעלה מן הצורך.

 

18.  אילו היה ממש בטענות המבקשת הרי שהיה מקום לצפות שבתחנות שונות של התנהלות העניינים תבוא מצידה התראה ספציפית ומפורשת כי צפוי ביטול ההסכמים, ובהמשך לכך תימסר הודעה על ביטול ההסכמים תוך זמן סביר מההתרחשויות שהיה בהן להצדיק ביטול ההסכמים. והנה, לכל אורך הדרך הדבר לא נעשה. לאורך רוב הדרך המבקשת לא העלתה טענות כלפי המשיבים בדבר הפרת ההסכמים ובדבר ביטולם, אלא טענה רק שנגרמים לה הפסדים בשל העיכובים, וגם מאוחר יותר המירב שנעשה מצד המבקשת בכיוון של ביטול היה פנייה אל המשיבים לקבלת הסכמתם לביטול ההסכמים (ב-23.11.08). לטעמי העובדה שהמבקשת התנהלה כפי שהתנהלה מלמדת שהיא עצמה ידעה שאין עילה אמיתית לביטול ההסכמים, וכי נכונה טענת המשיבים כי המניע להליכים דנן הינו המשבר הכלכלי. מכל מקום, אילו הייתה קיימת עילה כזו ובכל זאת התנהלה המבקשת כפי שהתנהלה, הרי שיש בכך כשלעצמו כדי להצדיק אי מתן הסעד המבוקש. 

 

ו. המשיבים לא הציגו למבקשת מצגי שווא

19.  כאמור לעיל (בסעיף 4), במסגרת הסעדים שהמבקשת עותרת להם לא מתבקשת הצהרה ביחס לשלב הטרום-חוזי. עם זאת, לנוכח העובדה שבהמשך הדרך ייחסה המבקשת משמעות רבה לשלב זה, תבוא התייחסות אליו. בסופו של דבר אני סבור שלא בכדי התנהלה המבקשת בהקשר זה באופן האמור, וכי מכל מקום המשיבים לא הציגו למבקשת מצגי שווא.

 

20.  המבקשת טוענת כי המשיבים הציגו לה מצג של מגרשים שהם זמינים לבנייה מיידית לאחר שתוכניות הפיתוח לגביהם כבר אושרו. המבקשת טוענת כי סברה כך לנוכח לוח הזמנים שנקבע במכרז אשר קבע תקופה קצרה של שלושה חודשים לביצוע עבודות הפיתוח.

אין לקבל טענה זו של המבקשת. זאת בשל כמה טעמים, שכל אחד עומד על רגליו שלו, ובמיוחד לנוכח הצטברותם זה לזה.

ראשית – עצם העובדה שבנספחי המכרז דובר על קבלת אישורים לתכניות הפיתוח בלשון של צורך עתידי בקבלת אישור, יש בה כדי ללמד על כך שאישור כזה טרם ניתן.

שנית – ניתן ללמוד על כך שאישור כזה טרם ניתן מכך שאילו היה כבר קיים אישור כזה יש להניח שהוא היה מצורף למכרז, לצורך הצגת כדאיות כלכלית של מגרש זמין לבנייה.

שלישית – הדרך שבה הלך המינהל הייתה שכבר בחוברת המכרז הופנו המציעים הפוטנציאליים לעריכת כל הבירורים אצל גורמי התכנון השונים, וזאת באותיות גדולות ומודגשות ותוך שצוין למשל הצורך בפנייה מוקדמת לעירייה לגבי היתרים לעבודות פיתוח וכן כי מדובר באתר עתיקות מוכרז והמשמעות העשויה להיות לנתון זה. בעניין הנ"ל הלך המינהל בדרך לגיטימית שתכליתה למנוע טענות מסוג אלה העולות בתובענה דנן. כך הם פני הדברים במיוחד כשידוע מראש שהמציעים הפוטנציאליים הם גופים כאלה שיש להם כלים לערוך כל בירור נחוץ ולשקלל את המשמעויות הכלכליות של תוצאות הבירורים. בהמשך לכך, כאשר המבקשת לא העלתה טענות לגבי המנגנון הנ"ל, לא דרשה מידע נוסף מן המשיבים בטרם הצעתה, ולא ביררה אצל הרשויות אם יש בסיס להשערותיה, הרי שהיא לא תוכל להיבנות מהכללת טענות אלה בתובענתה. זאת גם ללא צורך בכלי נשק מסוג מניעות או השתק (שהמשיבים עשו בהם שימוש), אלא מטעמים שלגופו של עניין.

ז. המשיבים לא הפרו את החוזים, ובוודאי לא הפרות שיש בהן להצדיק ביטולם

21.  כדי לבסס טענותיה בדבר הפרות יסודיות של החוזים ע"י המשיבים מתמקדת המבקשת במה שקשור ללוחות הזמנים של הפרויקט. המבקשת טוענת כי ניתן ללמוד שנושא הזמנים הוא עקרוני ומרכזי. בהמשך לכך היא מוסיפה וטוענת שהמשיבים יצרו עיכובים לעומת לוח הזמנים שנקבע ופעלו באופן שלא מאפשר עמידתה בו, ועל כן יש לראותם כמפרים החוזים באורח  יסודי.

 

22.  המבקשת לא שכנעה כי התנהלות המשיבים הייתה כזו שיש בה משום סטייה מלוחות הזמנים שנקבעו, והמשיבים הצביעו על כך שדווקא המבקשת תכננה מראש להתנהל וגם התנהלה בפועל באופן שיש בו סטייה מאותם לוחות זמנים.

 

23.  למעלה מן הצורך אציין כי לגבי פרויקט בנייה כמו במקרה דנן ספק רב אם סטייה מלוח הזמנים מהווה הפרה יסודית של ההסכמים (וראו והשוו ע"א 464/81 מפעלי ברוך שמיר נ' הוך, פ"ד לז(3) 393), כך שאפילו היה מקום לקבל מקצת טענות המבקשת בהקשר זה נראה כי לא היה בכך להושיעה.

 

ח. הערות משלימות

24.  למעשה די במה שנאמר עד כה כדי להסביר מדוע תוצאת פסק הדין היא כפי שהיא. עם זאת, ולצורך השלמה, אני מוצא לנכון לומר דברים ספציפיים לגבי כמה עניינים שלא קיבלו ביטוי מפורש במה שנאמר עד הנה. העניין הראשון, שאתייחס אליו באריכות מסוימת, יהיה נושא המפלסים. הטעם להתייחסות אליו באופן זה הוא כי יש בו להמחיש שיקולים מסוימים לחובת המבקשת ביחס לשלבים שונים של השתלשלות העניינים. לאחר מכן תבוא התייחסות קצרה יותר למספר נושאים נוספים.

 

25. בחוזים השונים ובחוברת תנאי המכרז יש הפניה לתב"ע, שם נאמר: "שיעור הניצול, חלוקת השטחים והגבלות הבנייה קבועות בתב"ע והן אלו המחייבות לכל דבר ועניין. באם תהיה סתירה בין נתוני המכרז לבין נתוני התוכנית, תקבענה הוראות התוכנית והזוכה במכרז לא יוכל להלין על המינהל בעניין זה. המציע מאשר שראה ובדק את התב"ע על כל מסמכיה וכי הוראות וקביעות התב"ע הן אלו המחייבות לעניין נתוני התכנון המותרים במכרז זה". בתב"ע עצמה (נספח ד' לתנאי המכרז) בסעיף 9 נאמר: "מודגש בזאת כי נספחי הבינוי כאמור הינם נספחים מנחים למעט בנושאים הבאים שהינם מחייבים: מס' הקומות המירבי, קווי הבניין המירביים ושטחי הבנייה המירביים". התב"ע עצמה קובעת שיש בה חלקים מנחים ויש בה חלקים מחייבים, ואף קובעת במפורש את החלקים המחייבים. המבקשת, שהיא חברה קבלנית ויודעת את התהליכים, אמורה להסיק מכך שתוכניות הפיתוח תהיינה כפופות רק לחלקים המחייבים ואילו החלקים האחרים בתב"ע הם בגדר הנחיות בלבד. בהמשך לכך שחוברת תנאי המכרז הפנתה את המבקשת לבצע בדיקה בעירייה ולכך שהתב"ע עצמה קובעת חלקים שהם רק בגדר הנחייה, אין לקבל את טענות המבקשת כי "הופתעה" לדעת בשלב מאוחר יותר שהוגשה לאישור העירייה תוכנית פיתוח שיש בה סטיות מהתב"ע.

גם לגבי המשך הדרך אין לקבל את טענות המבקשת הקשורות למפלסי התב"ע.

לנוכח מה שתואר לעיל בפרק שעניינו השתלשלות העניינים הרי שעמידתה העיקשת של המבקשת על כך שתוגשנה תוכניות חדשות התואמות את מפלסי התב"ע (אשר לבסוף נעתרו לה) היא זו שהסבה עיכוב משמעותי באפשרות להתקדם. המבקשת לא ביססה את טענתה כי התוכניות הקודמות לא אושרו בשל סטייתן מהתב"ע, לא באמצעות עדות של גורם מוסמך מן הרשות ולא בחוות דעת מקצועית. נמצא שיש לזקוף לחובתה את העיכוב הקשור בכך, אשר יש בו גם לנטרל אחור של אפשטיין בתחילת ביצוע העבודות, אם בכלל היה אחור ממשי כזה.

העובדה שגם לאחר הגשת התוכניות המותאמות לתב"ע הגישה המבקשת בקשה להיתרי בנייה רק במרץ 2009 מחזקת עוד יותר את המסקנה כי עיקר העיכובים היו מצד המבקשת.

 

26.  גם לעניין מה שקשור ברשות העתיקות ובגידור אמת המים עדיפות בעיניי טענות המשיבים מאלה של המבקשת. בחוזה התשתיות (בסעיף 12.3) נכללת הצהרה של היזם כי לא יבוא בכל טענה כלפי המשיבים לגבי כל הקשור בהימצאות עתיקות במגרש, וכי כל טיפול הכרוך בעתיקות, לרבות בדיקה או הצלה, יבוצעו באחריות היזם ועל חשבונו. בהמשך לכך ובכלל מקובלות עלי טענות המשיבים בעניין העתיקות בכלל ובעניין אמת המים בפרט, שלפיהן המבקשת ידעה שהאתר הוכרז כאתר עתיקות וכל פעולה בו תהיה בכפוף לאישור רשות העתיקות. כמו כן המבקשת התחייבה בחוזה התשתיות לשאת בכל הכרוך בטיפול בעתיקות לפי דרישת רשות העתיקות. לטעמי טענות המבקשת בעניין אמת המים נגועות בקטנוניות ובנסיון להיתלות על משענת לא ראוייה כדי לגרום לביטול החוזים. לו רצתה המבקשת לקדם את כל הכרוך בביצוע החוזים הייתה יכולה אפילו לדאוג להקמת גדר זמנית שתתאים לדרישות רשות העתיקות בעלות נמוכה (בוודאי ביחס להיקף ההשקעות בביצוע חוזים אלה) ואחר כך לבוא חשבון עם אפשטיין.

 

27.  אופן התנהלותה של המבקשת עולה מכל שנאמר עד כה. הוא בולט עוד יותר על רקע התנהלותו השונה – במסגרת אותו פרויקט – של קבלן אחר, אשר הצליח להשיג את היעדים שבהם חפץ, לרבות קבלת סדרה של היתרי בנייה כבר בחודש מרץ 2009. בעניינו של אותו קבלן איני מקבל את טענת המבקשת כי מצבו היה שונה משלה, בשל נושא המפלסים ובכלל, שכן תוכנית הפיתוח מתייחסת לפרויקט בכללותו ולא למתחם של קבלן זה או אחר. במצב עניינים זה יש להניח שכלפיו הופעלו אותן אמות מידה שהיו מופעלות כלפי המבקשת אילו פעלה כפי שהיה מקום שתפעל.

 

28.  איני מקבל את טענות המבקשת בקשר להפרת החוזה בעניינים הקשורים למסירת החזקה (הן הפורמאלית והן בפועל).

       טענה זו תמוהה כאשר המבקשת אינה כופרת בכך שביצעה קידוחי נסיון במגרשים. ביצוע קידוחים אלה מצביע גם על כך שהייתה למבקשת החזקה הנחוצה לשם כך ושאיננה חזקה ערטילאית, וגם על קיומה של גישה למגרשים, שאיפשרה כניסתה של משאית הקידוח. על כך אוסיף גם את מה שייאמר להלן.

ראשית – מהחומר המצולם נראה שהייתה קיימת דרך גישה למגרשי המבקשת.

שנית – ביולי 2008 נחתם נספח ז' לחוזה התשתיות – שכותרתו "הודעה על קבלת מגרש מסומן" – על ידי המפקח באתר מטעם המבקשת. המדובר בשלב ראשון של תהליך מסירת החזקה, שבו מסמנים על ידי יתדות את המגרשים. המבקשת טוענת כי מאחר ולא נחתם נספח ח' לא הושלם הליך מסירת החזקה הפורמאלי הקבוע בחוזה התשתיות ולכן הוא הופר. אני מקבל את טענות המשיבים בעניין זה, לפיהן חוזה התשתיות קובע כי בכפוף לכל מילוי התחייבויות היזם ע"פ חוזה התשתיות וחוזה החכירה, מתחייבת החברה לאפשר ליזם גישה למגרש לצורך תחילת ביצוע עבודות הבנייה, וזאת החל מהמועד הנקוב בתנאים המיוחדים. במצב הדברים אשר בו המבקשת לא הגישה למשיבים תוכניות פיתוח ובנייה משלה לצורך אישור היתר בנייה בעירייה לא עמדה המבקשת בהתחייבויותיה היא בחוזה כדי לקבל את החזקה. מכל מקום, אני מקבל את טענת המשיבים כי בפועל נמסרה החזקה אף שלא נחתם נספח ח' (שהתייחסותו העיקרית היא לעבודות פיתוח שבוצעו על ידי אפשטיין). על כך אוסיף כי לטעמי סעיף 5.2 לחוזה התשתיות גובר על הנספחים, ובו נקבע כי מסירת החזקה תיחשב לצורך העניין כמועד בו קיבל היזם את יתדות הסימון של המגרש. ואכן, נספח ז' עליו חתום נציג החברה המפקחת מטעם המבקשת עוסק בסימון גבולות ע"י מודד באמצעות קביעת יתדות. מכל האמור עולה, כי התממשה מסירת החזקה באופן המצוין בסעיף 5.2 הנ"ל.

 

29.  המבקשת גם לא תוכל להיבנות ממה שקשור במכרז הקשור למשרד החוץ (מב/9). העד כהן הסביר מדוע אותו מקרה שונה משלנו ומדוע כפועל יוצא מכך צוין במב/9קיומו של הכביש הסלול (ראו פרוטוקול, ע' 43, ש' 3-6). יתרה מזו, מבחינה מסוימת מה שעולה מעניינו של אותו מכרז דווקא טופח על פניה של המבקשת. הכוונה לכך שניתן ללמוד ממה שקשור בו כי העירייה והוועדה המקומית מאפשרות סטייה מן התב"ע ככל שמדובר בהוראות שהן מנחות ולא מחייבות.

 

30.  בהמשך לכל שנאמר ובכלל המבקשת לא תוכל להיבנות גם מן הטענה בדבר חוזים אחידים. המבקשת לא הצביעה על תנאי מקפח כלשהו, ומכל מקום, בנסיבות המקרה היה ביכולתה של המבקשת להסתדר עם כל התנאים שבחוזים ולהגיע לתוצאות טובות, אם אך היה רצון לכך מצידה.

 

ט. סוף דבר

31.  השורה התחתונה היא כאמור לעיל בסעיף 10.

 

32.  לנוכח התוצאה הסופית ומכלול השתלשלות העניינים תשלם המבקשת לכל אחד מן המשיבים – עבור כל הקשור בשכ"ט עו"ד מע"מ ובהוצאות משפט – סכום כולל של 30,000 ¤ (ובסה"כ – 60,000 ¤).

 

ניתן בהעדר הצדדים היום, י"ג באלול תשס"ט (2 בספטמבר 2009).

המזכירות תשלח את פסק הדין אל באי-כח הצדדים. 

                                                                          

רפאל יעקובי, שופט


 

Source: 
http://info1.court.gov.il/Prod03\ManamHTML5.nsf/9A04A94FC24829E14225762500515B69/$FILE/CE3CD8C025E2D5D0422575FC004A1296.html
תאריך: 
02/09/09
Case ID: 
8098_9
Case type: 
הפ
סיווגים
שופטים : רפאל יעקובי
רפאל יעקובי
עורכי דין : א' טוקר ד' אהרוני (פרקליטות מחוז י-ם)
א' טוקר
ד' אהרוני (פרקליטות מחוז י-ם)
Powered by Drupal, an open source content management system