כהן נ' הרב ואח'



 

ש  000146/09

בית הדין לשכירות בירושלים

 

24/12/2009

 

כב' השופט יצחק שמעוני  ס. נשיא

לפני:

 

 

כהן אהרון

בעניין:

המבקש

אבנר מנוסביץ

ע"י ב"כ עו"ד


 

נ ג ד


 

1. הרב דוד שלוש

2.הרב אברהם שלוש

המשיבים

רמי ארטמן

ע"י ב"כ עו"ד

פסק דין

 

1.                   לפניי בקשת רשות שהוגשה בהתאם לסעיף 93 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב-1972. המבקש הינו דייר מוגן בחנות הנמצאת ברח' יפו 106 ירושלים. המשיבים הינם הבעלים של החנות (להלן – "המושכר").

 

2.                   ביום 1.10.09 נשלחו למשיבים, בהתאם להוראת סעיף 85 לחוק הגנת הדייר, תצהירי דייר יוצא ודייר מוצע. כמו כן נשלח מכתב בחתימת ב"כ המבקש אליו צורפו התצהירים. ב"כ המשיבים השיב  לפניה זו, אשר לטענת ב"כ המבקש, אין בה משום הסכמה או סירוב. ביום 9.11.09 התקבל מכתבו של ב"כ המשיבים לפיו הם מסרבים לקיים פגישה בנוכחות ב"כ הדייר המוצע, תוך המצאת תנאים מוקדמים לקיומה של אותה פגישה.

לטענת ב"כ המבקש, המשיבים הכשילו בעבר את העברת הזכויות בתיק שכירות 114/07, על כן אינם מופתעים בהתנהלות המשיבים אשר מבקשים להשהות  ולטרפד שוב את מהלך העברת הזכויות בציפיה לקבל את החזקה במושכר, ללא תמורה, והדייר היוצא שהוא אדם קשיש יאסף, חו"ח, אל אבותיו.  לפיכך, מבוקש לאשר את הבקשה, כמפורט בתצהירים שצורפו לה, באופן שהדייר היוצא ישלם סך של 220,000 דולר וחלקם של המשיבים יהיה 40% דהיינו 88,000 דולר, והיתרה בסך 132,000 דולר תועבר למבקש.

 

3.                   בתשובה לבקשה שהוגשה לאחר חקירתם הנגדית של המבקש והדייר היוצא, נטען כי המשיבים הגישו תביעה לקבלת דמי שכירות ריאליים, על פי תקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – אי תחולת השיעורים המירביים וההפחתות), תשמ"ג-1983. תביעה זו הינה ביחס לעתיד וגם רטרואקטיבית מלפני שבע שנים לתשלום דמי השכירות. לטענת המשיבים, מדובר ב"טריק" משפטי על מנת לשמר את דמי השכירות הנוכחיים שכן אם הדייר היוצא לא שילם דמי מפתח, הרי תשלום דמי השכירות ששילם עד עתה, הינם על חשבון המגיע כדמי שכירות ריאליים, ומאידך היעתרות לבקשה וקבלת "דמי מפתח" מן הדייר, בשלב זה, תיתן לדייר המוצע את האפשרות לטעון כי הוא שילם  דמי מפתח. על כן סבור ב"כ המשיבים, עו"ד רמי הרטמן, אשר התייצב לדיון זה, כי כל עוד ולא הוכרעה השאלה בדבר תשלום דמי שכירות ריאליים, אין מקום להיעתר לבקשה.  כמו כן נטען, כי קיים חשש ל"קנוניה" בין הדייר היוצא לדייר המוצע, ועוד כהנה וכהנה טענות שהועלו ע"י המשיבים אשר כולן במטרה למנוע מתן רשות, כמבוקש.

 

4.                   לאחר שמיעת עדותם של המבקש והדייר המוצע, מר יוסף יערי, עיון במסמכים שבתיק, ולאחר שמיעת טיעוני ב"כ הצדדים, שוכנעתי כי יש להעתר לבקשה.  אציין כי המשיבים לא מצאו לנכון להתייצב לדיון, ולא להגיש תצהיר מטעמם בתמיכה לטענות שהועלו בתגובה.  כל הטענות העובדתיות ללא תמיכה בתצהיר, אין בדעת בית הדין להתייחס אליהן, למעט הטענות המשפטיות שהועלו בתשובה.

 

5.                    השאלה העומדת להכרעה לפניי היא, האם התצהירים שהוגשו עונים לדרישת הוראות סעיף 85 לחוק שכותרתו "הצהרות הדייר היוצא והדייר המוצע,. כמו כן, יש לבחון אם התנגדותם של המשיבים לבקשה הינה סבירה, בנסיבות העניין.

לעניין זה נפסק על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים בע"א 5309/04 טובה בביוף נ' אבנר זהורי ואח' בפסק דין מיום 15.11.04:

 

"סמכות בית הדין  להתיר חילופי דיירים בנכס מוגן, מעוגנת בסעיף 95(א) לחוק הגנת הדייר, הקובע כדלקמן:

'(א) ראה בית הדין שאין טעם סביר להתנגדות  בעל הבית לדייר המוצע או שבעל הבית מתנה תנאים בלתי סבירים  אחרים – יתן את הרשות המבוקשת ויקבע את זכות הדייר היוצא לדמי מפתח, את סכום דמי המפתח ואת חלקותם, הכל לפי השנוי במחלוקת...'.

 

עניין לנו, איפוא, בביקורת על התנגדות מצד בעל הבית והענקת  הסכמה קונסטרוקטיבית  בנסיבות המתאימות. במשך השנים קבעה הפסיקה מספר עקרונות והנחיות משלימות, שלאורן על בתי הדין לשכירות להפעיל את שיקול דעתם בשאלת סבירות התנגדותו של בעל הבית להעבירת הזכויות אל הדייר המוצע (ראו: ע"א 553/83 חבצלת נ' בית בשדרות רוטשילד 60 בע"מ, פ"ד לח(1) 169, 173 מול ב'-ה'). ראשית, בית הדין עומד בנעליו של בעל הבית וסבירותו או אי סבירותו של הסירוב להסכים לחילופי הדיירים, תיבחנה באמות מידה אובייקטיביות, כפי שניתן היה לצפות מבעל בית סביר והגון. כך הובהרו הדברים בפסק הדין שניתן בד"נ 20/62 מאירי נ' מורי (פ"ד יז 1236, 1250 מול ז'):

'בית הדין עומד כאן בנעליו של בעל הבית, והשיקולים אשר יניעוהו לראות חוסר סבירות  בסירובו של בעל הבית, הם הם השיקולים עצמם שיניעוהו לצפות מבעל בית סביר ליתן את הרשות, ועל כן יניעוהו למתן אותה רשות במקום בעל הבית'.

נטל ההוכחה לקיומו של טעם סביר להתנגדות מוטל על כתפי בעל הבית. כדי שיוכל להצליח בהתנגדותו, עליו להוכיח ולשכנע בדבר סבירות סירובו את תנאיו.

 

שנית, שאלת הסבירות אינה עובדתית טהורה, והיא נתונה לשיקול הדעת הרחב המסור לבית הדין. היקף שיקול הדעת האמור משליך כמובן גם על מדיניות התערבות של ערכאת הערעור בהכרעה, באופן שזו מוגבלת בעיקר למקרים שבהם נתגלתה טעות משפטית (ע"א 191/65 רובינסון נ' שלזינגר, פ"ד יט(3) 29, 31 מול ה'). ואכן, בדומה למגמה המצמצמת של התערבות ערכאת הערעור בהחלטות הערכאה הדיונית, באשר לשיקול הדעת הרחב אם להעניק צווים זמניים או אם לסרב לתתם (י' זוסמן סדר הדין האזרחי (מהדורה שביעית, 1995, ש' לוין עורך), 620 בסימן  495; א' וינוגרד צווי מניעה חלק כללי (תשנ"ג) 241-243). כך גם בסוגיה דנן, הנוגעת למתן רשות להעברת הזכויות במושכר.

 

שלישית, בית הדין לשכירות הוא טריבונל מקצועי מיוחד, המתמחכ בסוגיות הנוגעות לנכסים המוחזקים על ידי דיירים מכוח חוק הגנת הדייר. התכלית בכינונו היתה, בין היתר, לאפשר לשופטים המכהנים בו לצבור ידע ומיומנות המיוחדים הנדרשים לסוגיה זו. בנסיבות אלו רשאי בית הדין לשקול את הדברים גם על פי נסיונו המיוחד והידע שנצבר במהלך כהונתו, זאת אף אם אין מדובר ב"ידיעה שיפוטית" לפי מובנה הרגיל והמקובל (ע"א 4868/90 עו"ד אנג'ל נ' בודסקי, פ"ד מו(4) 434, 437-438; ת"ש (ת"א 1026/01 יחיאולוביץ נ' בית רח' המלך ג'ורג', תק-של 2001(3) 313 והאסמכתאות המובאות שם). טבעי איפוא, כי גם בשל הנסיבות האמורות תטה ערכאת הערעור לצמצם את מגמת ההתערבות במסקנות בית הדין".

 

6.                   לענייננו - השאלה מהו "טעם סביר" המצדיק התנגדות בעל הבית להעברת הזכויות במושכר, נבחנת בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה, תוך איזון בין האינטרסים שבין הצדדים.

כאמור, העידו בפניי הן הדייר היוצא, מר אהרון כהן, והן הדייר המוצע, מר יוסף יערי.

מעדותם של אלה ומעיון בהסכם שנערך ביניהם (מב/1) שוכנעתי מעל לכל ספק, כי אין מדובר ב"קנוניה" שנעשתה בין הצדדים, אלא מדובר בעיסקה אמיתית וכנה לכל דבר ועניין.

בנוסף, הדייר המוצע הינו ער לכל השאלות המשפטיות העומדות  על הפרק והוא מוכן לקבל את החזקה במושכר בתנאים שנקבעו בין הצדדים, כפוף לכל ההתחייבויות שתהיינה במסגרת הוראות החוק. גם הסכום שסוכם בין הצדדים, נראה בעיני בית הדין כסכום סביר. לעניין זה המשיבים לא הגישו חוות דעת של שמאי מטעמם, לפיה ניתן לקבוע כי הסכום מופרז באופן מיוחד. מיקומו של המושכר ליד שוק מחנה יהודה, וכנות עדותם של הצדדים, כל אלה מעידים כי  הסכום שנקבע הינו סכום סביר, מה גם שהדייר המוצע מוכן לשלמו אף אם מדובר, לכאורה, בסכום שמעבר לחוות דעת של שמאי.  במקרה  שלפנינו, כאמור, לא הוגשה כל שומה של שמאי מקרקעין.

זאת ועוד, טענות המשיבים לא נתמכו בתצהיר והם אף לא מצאו לנכון להתייצב לדיון. אינני מקבל את טענת ב"כ המשיבים כי לא מוטלת עליהם החובה להגיש תצהיר או להתייצב לדיון. כידוע, אי התייצבותו של בעל דין לדיון, למתן עדות, פועלת כנגדו (ראה ספרו של כב' השופט קדמי על דיני הראיות, חלק שלישי, עמ' 664). 

 

7.                   אשר לטענה שהעלה ב"כ המשיבים לפיה הוגשה בקשה לקביעת דמי שכירות ריאליים-כלכליים, בתיק אחר, וכל עוד לא ניתנה הכרעה שיפוטית, אין להעתר לבקשה שלפניי - אינני מקבל טענה זו, שכן אינני מכיר כל מניעה בדין הקובעת כי אם מוגשת בקשה שכזאת, בית הדין לא יעתר לבקשה למתן רשות, כל עוד לא ניתנה הכרעה שיפוטית אחרת. אציין, כי קיימת פסיקה רבה ובכלל זה פסיקה של בית המשפט העליון, מפי כב' השופט א' רובינשטיין, בה נקבע כי הנטל להוכיח כי לא שולמו דמי מפתח מונח על כתפיו של המבקש. עצם הגשת הבקשה אין בה, לכשעצמה, כדי להעיד שהמבקש, מר אהרון כהן, לא שילם דמי מפתח. יש להניח כי הדייר המוצע מודע למצב המשפטי, והוא קיבל הנחיה מב"כ המבקש באשר לזכויותיו, לכשתאושר הבקשה. כך או אחרת, הדייר המוצע הסכים לקבל את החזקה במושכר בתנאים שנקבעו ובכלל זה דמי השכירות. על כן, בשלב זה אין כל מניעה לאישור העברה גם אם שאלת דמי השכירות טרם הוכרעה.

                                                                                                                                    

 

8.                   סיכומו של דבר,  נוכח כל האמור לעיל, לאחר ששוכנעתי כי המשיבים לא הוכיחו טעם סביר להתנגדותם, ונוכח עדותם של המבקש והדייר המוצע אשר נראית בעיניי כנה ואמיתית, אני נעתר לבקשה זאת בתוקף סמכותי לפי סעיף 95 לחוק.

ניתנת, איפוא, רשות להעברת הזכויות מהדייר היוצא לדייר המוצע, בסכום ובתנאים שנקבעו בתצהירים שצורפו לבקשה.

זכותם של המשיבים לקבל את החזקה במושכר תוך 15 יום ובלבד שישלמו למבקש את חלקו בדמי המפתח בסך של 132,000 דולר בשקלים לפי השער היציג בעת התשלום בפועל.                                

אשר להוצאות המשפט - בשים לב להתנהלות המשיבים בהליך זה,  ובנסיבות העניין, אני מחייב את המשיבים לשלם למבקש הוצאות משפט ובנוסף שכר טרחת עו"ד בסך של 10,000 ¤ בצירוף מע"מ.

 

ניתן היום ה' בטבת, תש"ע (22 בדצמבר 2009) במעמד הצדדים.

 

יצחק שמעוני, שופט

סגן נשיא

Source: 
http://info1.court.gov.il/Prod03\ManamHTML5.nsf/E58CE83EFC291189422576960051B45E/$FILE/1E0447C6056E87144225769600251874.html
תאריך: 
24/12/09
Case ID: 
146_9
Case type: 
ש
סיווגים
שופטים : סגן נשיא
סגן נשיא
עורכי דין : נ ג ד
נ ג ד
Powered by Drupal, an open source content management system