פסק דין

1.         המשיבים רכשו מן המבקשת דירה בבנין שבנתה על המקרקעין הידועים כחלקות 21 ו-50 בגוש 30037 בירושלים (להלן: הדירה). ביום 26.1.06 נחתם בין הצדדים הסכם (להלן: הסכם הרכישה) לפיו רכשו המשיבים מן המבקשת את הדירה תמורת סך של 2,262,000$. על-פי לוח התשלומים המהווה נספח להסכם הרכישה, סכום של 50,000$ שולם ביום 15.1.06. תשלומים נוספים נקבעו למועדים הבאים: סכום של 100,000$ עד ליום 15.2.06; סכום של 100,000$ עד ליום 30.3.06; סכום של 200,000$ עד ליום 30.6.06; והיתרה ב"מנות" נוספות במועדים שונים בשנים 2007 ו-2008, כאשר התשלום האחרון בסך 350,000$ נקבע למועד מסירת הדירה שבנייתה נועדה להסתיים בשנת 2009.

המשיבים שילמו למבקשת סך של 250,000$ (שלושת התשלומים הראשונים), ולא יספו. ביום 2.7.06 ערכה המבקשת לטובת המשיבים ערבות בנקאית על-פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, להבטחת הסכום ששילמו בסך 250,000$ (להלן: הערבות הבנקאית). כתב הערבות הבנקאית לא נדרש על-ידי המשיבים על אף שהוזמנו לקבלו, והוא מצוי בידי ב"כ המבקשת. המבקשת פנתה למשיבים בכתב בימים 22.1.07 ו-26.2.07 והתרתה כי תבטל את הסכם הרכישה לנוכח הפרתו היסודית, אך לא נענתה. ביום 22.3.07 ביטלה המבקשת את הסכם הרכישה בהודעה שנשלחה למשיבים. ביום 13.6.07 פנה ב"כ המבקשת במכתב למשיבים והודיע כי המבקשת מבקשת להשיב להם סך של 666,879 ¤, הוא הסכום ששילמו על חשבון מחיר הדירה בניכוי נזקיה. המשיבים הוזמנו לקבל סכום זה ולחתום על מסמך המאשר כי הערבות הבנקאית שהוצאה לטובתם בטלה. המשיבים לא נענו לבקשה. ביום 27.8.07 הודיעה המבקשת למשרד למיסוי מקרקעין על ביטול עסקת המכירה, ובחודש מאי 2008 הושלמו הליכי הביטול.

בתובענה שהגישה, ביקשה המבקשת לקבוע כי הסכם הרכישה והערבות הבנקאית בטלים. עוד נטען, כי למבקשת נגרמו נזקים רבים כתוצאה מהפרת הסכם הרכישה על-ידי המשיבים ולכן ביקשה היתר לפצל סעדיה.

2.         המשיבים טענו בתשובה, כי המבקשת ונציגיה ניצלו את תמימותם ואת העובדה שהיו עולים חדשים. לדבריהם, המשיבים הבהירו לנציגי המבקשת כי יכולתם לעמוד בתנאי התשלום מותנית במכירת ביתם בארצות הברית, והמבקשת הסכימה לכך. המשיבים שילמו למבקשת את שלושת התשלומים הראשונים על חשבון המחיר המוסכם, ולטענתם הסכימה המבקשת כי יפגרו בתשלום הרביעי עד למכירת ביתם, שאז יוכלו להקדים את התשלומים הבאים. בחודש ספטמבר 2006 נפגש המשיב 1 עם נציג המבקשת, אשר לא מחה כלל על הפיגור בתשלום. באותה פגישה הציע המשיב כי יצמצם את היקף הממכר, שאז יוכל לעמוד בלוח התשלומים אך נציג המבקשת המליץ לו שלא יעשה כן. לאחר מכן לא קיבלו המשיבים כל פניה מטעם המבקשת עד לקבלתה של הודעת הביטול מיום 22.3.07. המשיבים הופתעו לראות כי הסכם הרכישה בוטל זמן קצר לאחר משלוח ההתראות מהימים 22.1.07 ו-26.2.07 ובגין איחור בתשלום בשיעור 10% בלבד מן התמורה המוסכמת. לטענת המשיבים, ביטול הסכם הרכישה נעשה שלא כדין, וביום 8.5.07 דרש ב"כ המשיבים מן המבקשת לחזור בה מן הביטול. כתוצאה מכשלון העסקה עם המבקשת, נאלצו המשיבים לבטל את עסקת מכירת ביתם בחו"ל ולבסוף אף עזבו את הארץ, והכל עקב התנהגותה של המבקשת.

עוד טוענים המשיבים, כי ראיה לכך שהמבקשת הסכימה לאיחור בתשלום ניתן למצוא בעובדה שההתראה הראשונה בענין האיחור בתשלום נשלחה להם רק ביום 22.1.07, כחצי שנה לאחר המועד שנקבע לתשלום (30.6.06), וכן בכך שהמכתב המזמין את המשיבים לקבל את הערבות הבנקאית שנערכה לטובתם הוצא ביום 23.7.06, כחודש לאחר מועד ההפרה הנטענת ומבלי לציין זאת. לסיכום, המשיבים טוענים כי לא הפרו את הסכם הרכישה, ולכן ביטולו נעשה שלא כדין.

3.         בישיבת קדם משפט ביום 13.7.09 קיבלו הצדדים את הצעת בית המשפט לפיה "יינתן פסק דין המקבל את התובענה ומצהיר על בטלות ההסכם מיום 26.1.06 והערבות הבנקאית מיום 2.7.06, וזאת מבלי לקבוע ממצאים לגופו של עניין. כמו כן, וכדי להביא את הסכסוך שבין הצדדים לידי סיום, יטענו הצדדים באשר לשאלת גובה ההשבה תוך שמירה על כל טענותיהם כאמור בכתבי הטענות ובית המשפט יכריע בעניין זה לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט. פסק הדין יינתן על יסוד כתבי הטענות, תצהירים שיגישו הצדדים בשאלת גובה ההשבה וסיכומים בכתב בהיקף של 5 עמודים לכל היותר לכל צד. כמו כן, פסק הדין ינומק בקצרה".

4.         המבקשת הגישה את תצהירו של יורם שכטר, מנהלה הכללי. על-פי האמור בתצהיר, החזיקו המשיבים בערבות הבנקאית כ"בת ערובה" תוך שמירה על טענותיהם. בכך הגדילו את נזקי המבקשת שלא יכלה להציע את הדירה לאחרים כל עוד הערבות הבנקאית בתוקף והפרו את חובתם להקטין את נזקיהם.

המבקשת טוענת, כי יש לקזז מן הסכום שקיבלה על חשבון התמורה את הנזקים שנגרמו לה, כלהלן: פיצוי מוסכם בשיעור של 10% מערך הדירה; הפסד בגין שחיקת שערי מט"ח (4.6 ¤ לדולר במועד עריכת הסכם הרכישה ו- 3.79 ¤ לדולר בעת עריכת התצהיר); תשלום בגין תיווך; שכר טרחת עורך דין (שיק שחזר ושיק שלא הופקד); עמלות ערבות; הפסד בגין עלות מימון עקב גריעה בהון חוזר שנוצר עקב העמדת הערבות על-ידי הבנק למשיבים. העמדת הערבות חייבה את סיום בניית הדירה מבחינת הבנק, אך המבקשת לא יכלה למכור את הדירה ולהעמידה כבטחון למימון הבנקאי. כך נוצר גרעון תזרימי בגובה ערך הדירה שלא שולם; ותקורת חברה. בסך הכל טוענת המבקשת לנזקים בסכום כולל של 3,352,582 ¤ (כולל מע"מ).

5.         המשיב 1 ערך תצהיר בו חזר על הטענה כי ביטול הסכם הרכישה על-ידי המבקשת לא נעשה כדין, שכן ניתנה למשיבים אורכה לשלם את התשלום הרביעי, בשיעור של 10% מן התמורה, עד שימכרו את ביתם בחו"ל. בהקשר זה נטען, כי המבקשת "הרדימה" את המשיבים, וכאשר מחירי הדירות בפרוייקט עלו, בחלוף חצי שנה, נשלחו ההתראות והודעת הביטול. לטענתו, המבקשת לא ביקשה לקבל חזרה את הערבות הבנקאית אלא במכתב מיום 13.6.07. לטענת המשיב, המבקשת אינה זכאית לפיצוי בגין הנזקים שנטענו על ידה. כך, ביטול ההסכם היה שלא כדין ולכן המבקשת אינה זכאית לפיצוי המוסכם; אין לפצות את המבקשת בגין שחיקת שער הדולר, שכן שווי הדירה עלה בהרבה מאז רכשו אותה המשיבים ועד היום; אין לחייב את המשיבים בתשלום לשני מתווכים ובשיעור הגבוה מהמקובל; המשיבים שילמו שכר טרחת עורך דין בסכום של 70,712 ¤, ודי בכך ככל שהמדובר בעסקה שלא הושלמה; על-פי מכתבו של ב"כ המבקשת מיום 1.4.07 הדירה הוצעה למכירה מיד לאחר ביטול הסכם הרכישה ביום 22.3.07, ולכן הטענה בדבר הפסד בגין עלות מימון מופרכת. גם למשיבים נגרמו נזקים רבים: רבית בגין החזר תשלומי משכנתא שניטלה לשם מימון התשלומים הראשונים עבור הדירה; הפסד בגין עליית מחיר הדירה; הפסד בגין עליית מחירי הדירות בכלל; הוצאות בגין נסיעות לחו"ל; והוצאות בגין שכר טרחת עורך דין. כל אלה בסכום כולל של 4,868,899 ¤.

6.         המבקשת בסיכומיה הפנתה לסעיף 21.4 להסכם הרכישה, לפיו במקרה בו תבטל המבקשת את הסכם הרכישה יהא עליה להשיב לרוכש כל סכום ששולם על חשבון מחיר הדירה, לאחר ניכוי הוצאותיה, הנזקים וההפסדים שנגרמו לה בגין הפרת ההסכם, וכן סכום הפיצוי המוסכם. המבקשת חוזרת וטוענת, כי המשיבים הפרו את הסכם הרכישה הפרה "חמורה, חד משמעית ומתמשכת ללא כל נסיון לתקנה". אין המדובר באיחור של תשלום אחד, אלא באי תשלום כל אחד מן התשלומים הקבועים בהסכם הרכישה, מעבר לתשלום הראשון. לפי סעיף 21.2(1) להסכם הרכישה, קמה למבקשת הזכות לבטל את ההסכם "אם הקונה לא ישלם במועדו ובשלמותו תשלום כלשהוא על חשבון מחיר הדירה ו/או תשלום מהתשלומים האחרים החלים על הקונה לפי הסכם זה...". הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם הרכישה בשיעור 10% ממחיר הדירה הוא סכום סביר שאין מקום להתערב בו, ואף המשיבים לא טענו שיש לעשות כן. בנוסף לפיצוי המוסכם זכאית המבקשת גם לפיצוי בגין הנזקים שנגרמו לה. לפיכך, יש לקבוע כי המבקשת זכאית להותיר בידיה את מלוא הסכום ששולם על חשבון מחיר הדירה, בסך 250,000$, ולהתיר לה לפצל סעדיה ולתבוע את יתרת נזקיה עם התגבשותם. עוד נטען, כי על בית המשפט להתעלם מטענות המשיבים באשר לנזקיהם, שכן לא בכך עסקינן בהליך זה.

7.         המשיבים בסיכומיהם טוענים, כי המבקשת אינה זכאית לסכום הפיצוי המוסכם שכן המשיבים לא הפרו את הסכם הרכישה וביטול ההסכם נעשה שלא כדין. המבקשת לא ביטלה את ההסכם בסמוך למועד ההפרה הנטענת (ביום 30.6.06), ולאחר מועד זה אף הזמינה את המשיבים לקבל את הערבות הבנקאית. המבקשת אמנם נתנה למשיבים שתי אורכות לקיום ההסכם, במכתבים מיום 22.1.07 ומיום 26.2.07, אך לא וידאה כי מכתבים אלה הגיעו לידי המשיבים. המבקשת הסתפקה במשלוח המכתבים בדואר רשום, ואין די בכך. רק מכתב הביטול נשלח בדואר רשום עם אישור מסירה, ויש בכך כדי להצביע על חוסר תום לב מצד המבקשת, אשר ביקשה להפקיע מן המשיבים את זכויותיהם על-פי הסכם הרכישה. המשיבים טוענים, אפוא, כי יש להשיב להם את הסכום ששילמו בסך 1,150,000 ¤ והם מבקשים לשמור על זכותם לתבוע מן המבקשת את נזקיהם.

עד כאן טענות הצדדים.

8.         בהסמיכם את בית המשפט ליתן פסק דין בדרך של פשרה, הסכימו הצדדים על העיקרון הבסיסי שביסוד פסק דין זה, היינו, עצם ההסכמה להתפשר. במסגרת שיקולי בית המשפט בקביעת סכום הפשרה יש, בראש ובראשונה, להתחשב בהסכמה זו.

מעבר לכך, מביא בית המשפט בחשבון את הראיות שהוגשו ואת הוראות הדין המהותי הרלבנטיות למחלוקת שבין הצדדים (ראה: המ' 427/78, ע"א 807/77 סובול נ' גולדמן, פ"ד לג(1) 789, בעמ' 801 מול האות א' (1979); ע"א 1639/77 אגיאפוליס בע"מ נ' הקסטודיה אינטרנציונלה דה טרה סנטה, פ"ד נג(1) 337 (1999)). ואולם, נוכח הסכמתם של הצדדים על הליך של פשרה, נעדר פסק הדין את ההנמקה המפורטת הניתנת ברגיל במסגרת פסק דין שאינו ניתן על דרך של פשרה. כמו כן, משהסכימו הצדדים לדיון בפשרה, הריהם נחשבים כמסכימים גם להכרעה במחלוקת הפעורה ביניהם על-פי שיקול דעת כללי, מבלי שייקבעו ממצאי אמינות ומהימנות ומבלי שבית המשפט יהיה כבול למידת הדין המהותי. במלים אחרות, תכלית הפשרה היא לחתור לסיום מהיר ופשוט של המחלוקת, תוך הבאה בחשבון של המצב המשפטי ומכלול הראיות המצויות בתיק בית המשפט. בבואו לפסוק בפשרה חותר בית המשפט להשיג אותה התוצאה, שלפי דעתו ולאור המסכת הראייתית, היה על הצדדים – כבעלי דין סבירים והוגנים זה כלפי זה – לגבש במסגרת זו, לו עלה בידם לשכללה בכוחות עצמם. המסקנה נקבעת, אפוא, לאחר מתן משקל הולם לסיכויים ולסיכונים של כל צד בקבלה או בדחייה של טענותיו. מכיוון שכאמור אין נקבעים ממצאים, הרי העובדות הצריכות לבדיקת הסיכויים והסיכונים הנ"ל, כמו גם מכלול הטענות, נבחנות מבעד למשקפי הפשרה.

9.         בענייננו, על יסוד טענות הצדדים יש לקבוע כי ביטול הסכם הרכישה נעשה כדין. אזכיר, כי בהסכם הרכישה נקבע כי אם לא ישולם תשלום כלשהו על חשבון מחיר הדירה יאפשר הדבר למוכר (המבקשת) לבטלו (סעיף 21.2(1)), והוא הדין מקום שניתנה התראה בדבר הפרת התחייבות אשר לא תוקנה בחלוף שבעה ימים (סעיף 21.2(3)). אכן, ביטול ההסכם על-ידי המבקשת לא נעשה "תוך זמן סביר לאחר שנודע לו [לנפגע] על ההפרה" (סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: חוק התרופות). ההפרה ארעה ביום 30.6.06 או בסמוך לכך, וההסכם בוטל רק ביום 23.3.07. ואולם, המבקשת "קנתה" את זכות הביטול לאחר שנתנה למשיבים שתי אורכות לקיום החוזה במכתבים מיום 22.1.07 ו-26.2.07, עליהם לא בא כל מענה. בהקשר זה אני רואה להדגיש, כי בתצהירו של המשיב 1 לא נטען שלא קיבל את המכתבים הנ"ל, אשר כזכור נשלחו בדואר רשום, ואיני מוצאת מקום לטרונייתם של המשיבים כי המבקשת לא וידאה שהמכתבים הגיעו לידיהם. לא זו אף זו, ממכתב מיום 8.5.07 ששלח עורך-דינם של המשיבים באותה עת לב"כ המבקשת, ובו קבל כי הארכה שנתנה המבקשת למשיבים לקיים את החוזה היתה בלתי סבירה, עולה בבירור כי המשיבים קיבלו את מכתבי האורכה ובחרו שלא לעשות דבר.

על-פי הוראות סעיף 7 לחוק התרופות מותנה היקפה של זכות הביטול בטיב ההפרה. הנפגע מהפרה יסודית זכאי לבטל את החוזה תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה (סעיפים 7 ו-8 לחוק התרופות), ואילו הנפגע מהפרה שאינה יסודית זכאי לבטל את החוזה רק לאחר שנתן תחילה לנפגע אורכה לקיומו של החוזה והחוזה לא קויים תוך זמן סביר לאחר מתן האורכה (סעיף 7(ב) לחוק התרופות). כאשר נפגע מהפרה יסודית אינו מממש את זכות הביטול הנתונה לו תוך זמן סביר, קיימות שתי אפשרויות: האחת, לעיתים מתפרש חלוף הזמן כויתור הנפגע על זכות הביטול, שאז אין לבטל את החוזה. השניה, אם חרף חלוף הזמן הסביר אין הנפגע מוותר על זכות הביטול, כי אז בכוחו של הנפגע לחדש את זכותו לבטל את החוזה, ובלבד שהוא מעניק למפר אורכה סבירה לקיימו ומבטל את החוזה בתוך זמן סביר לאחר מתן האורכה. "ודוק. איננו קובעים כי עם חלוף הזמן הסביר למתן הודעת ביטול בגין הפרה יסודית הופכת ההפרה ללא יסודית. כל שנקבע על-ידינו הוא שבדומה להפרה הלא יסודית, גם במקרה של הפרה יסודית נדרש מתן ארכה, ובלבד שהודעת הביטול ניתנה בחלוף הזמן הסביר מאז שנודע לנפגע על ההפרה" (רע"א 7956/99 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' עירית מעלה אדומים, פ"ד נו(5) 779, 786 (2002), מפי כב' הנשיא א' ברק). בענייננו חלה החלופה השניה שהובאה לעיל.

עוד יש לציין, כי לאחר שקיבלו את הודעת הביטול הודיעו המשיבים לב"כ המבקשת במכתב באת כוחם אותה עת מיום 29.3.07 שיוכלו לשלם את התשלומים שבפיגור רק באמצע חודש יולי 2007, שכן סיום עסקאות בחו"ל "לוקח יותר זמן מאשר בארץ". היינו, המשיבים לא היו יכולים לעמוד בהתחייבויות שנטלו על עצמם בהסכם הרכישה, ולמעשה הציעו "להקפיא" את ביצוע החוזה למשך שנה (מיוני 2006 עד יולי 2007).

10.       אשר לשיעור הפיצויים, יש להזכיר את הוראות סעיף 15(ב) לחוק התרופות, לפיהן "הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה". הלכה פסוקה היא, כי הנפגע מהפרת חוזה אינו יכול לתבוע גם פיצוי מוסכם וגם פיצוי לפי סעיפים 10-14 לחוק התרופות. "הווה אומר, שיכול התובע לבחור בין הפיצוי המוסכם או פיצוי על-פי הסעיפים 10 עד 14 לרבות ובכלל זאת, לפי סעיף 13 (נזק שאינו ממוני) ואין הוא יכול לתבוע גם זה וגם זה" (ע"א 498/88 מירון נ' קידר, פ"ד מד(4) 250, 257 (1990); ע"א 7903/01 חברת א.ש.צ.נ. צוות נכסים ויזמות (1995) בע"מ נ' שמעון זילברברג בע"מ, מיום 15.5.03). 

11.       בקביעת הסכום שעל המבקשת להשיבו למשיבים יש להתחשב, כאמור לעיל, במכלול שיקולי בית המשפט בבואו לפסוק את הדין בפשרה. בשים לב לכל אלה, יש להורות על השבת סך של 400,000 ¤.

על יסוד כל האמור לעיל, ניתן בזאת פסק דין הצהרתי הקובע כי הסכם הרכישה מיום 26.1.06 שנחתם בין המבקשת למשיבים  לפיו רכשו המשיבים מהמבקשת דירה בבנין הנבנה על המקרקעין הידועים כחלקות 21 ו-50 בגוש 30037 ושצורף לבקשה כנספח ב', וכן הערבות הבנקאית מיום 2.7.06 שמספרה 0004/4-0853-30-223200/43-901 שהוצאה לטובת המשיבים ע"י בנק לאומי ושהעתקה צורף לבקשה כנספח י"ד – בטלים.

המבקשת תשלם למשיבים סך של 400,000 ¤. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל. אין צו להוצאות.

למען הסר ספק מובהר, כי לאחר שהצדדים הסכימו לקבל את הצעת בית המשפט לסיים את מכלול הסכסוך בין הצדדים לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט, אין ליתן למבקשת היתר לפיצול סעדים ולאפשר לה הגשת תביעה כספית נגד המשיבים, אשר נראה כי אף הם מנועים מלהביא את הסכסוך עם המבקשת לדיון פעם נוספת.

ניתן היום, ה' בשבט תש"ע (20 בינואר 2010), בהיעדר. 

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.