עשרים ושש בעמ נ' אפריקה ישראל וא'ח


בתי המשפט

 


 

א  016649/08

בית משפט השלום ירושלים

 

10/02/2010

 

כבוד השופט יצחק שמעוני - שופט בכיר

לפני:

 

 





 

עשרים ושש בע"מ

בעניין:

התובעת

מוטי קרויזר

ע"י ב"כ עו"ד

 


 

נגד

 

 


 

1. אפריקה ישראל להשקעות בע"מ

ע"י ב"כ עוה"ד וקסלר ואח'

2. בנייני מידות בע"מ

 

הנתבעות

1 . דנה וולנובסקי

2 . אריק רובין

ע"י ב"כ עו"ד

 


 

פסק דין

 

לפני תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בהתייחס לקומה טכנית בשטח 525 מ"ר הנמצאת בקומה מס' 11 בבניין מגדל העיר, ברח' בן יהודה 34 א' ירושלים והידוע כחלקה 166 בגוש 3048 (להלן-המקרקעין ו/או הקומה הטכנית).

התובעת רכשה 70% מזכויות החכירה לדורות מתוך קומה מס' 11 על פי הסכם  מכר מיום 21/1/08. הנתבעת 1 הינה בעלת 15% מזכויות החכירה ואילו נתבעת 2 הינה החוכרת של 15% מהזכויות.

יצויין, כי זכויותיהם של בעלי הדין כשותפים הינם בחלקים בלתי מסויימים בקומה הטכנית.

 

התובעת טוענת, כי הנתבעות השתלטו על חלק גדול של הקומה, התקינו מנועי מזגנים וכן מונעים מהתובעת שימוש בנכס. עוד בקשה התובעת להורות לנתבעים אם תבוצע החלוקה, שלא להפריע לה להינות מרכושה ולסלק את מנועי המזגנים המותקנים בקומה הטכנית וגורמים לרעש ולחום כבד.

התובעת מבקשת, איפוא, להורות על פירוק השיתוף בין בחלוקה בעין, בדרך של מכירה או בכל דרך אחרת שימצא לנכון בית המשפט.

 

נתבעת 1 טוענת, כי הקומה מיועדת ומשמשת כקומה טכנית – קומת שירותים וכי התובעת אינה מעוניינת בפירוק השיתוף אלא לקבל היתר לעשות בשטח שימוש אחר אשר אינו עולה בקנה אחד עם יעוד הנכס. בשטח קיימים מתקנים טכניים, אשר הוצבו בקומה בהתאם ליעודה על ידי שתי שותפיה האחרות החולקות עימה בנכס. מדובר בניסיון מובהק של שימוש לרעה בהליכי משפט, כן נטען, כי התביעה נגועה בחוסר תום לב, שכן מטרתה של התובעת לעשות שימוש החורג מיעודם של המקרקעין והיא נעדרת כל עילת תביעה ודינה להדחות.

 

גם נתבעת 2 מבקשת לדחות את התביעה לפירוק השיתוף וטוענת כי מדובר בקומת שירותים טכנית בה מותקנים מנועי מזגנים שהונחו, הן מכוח זכויותיה של הנתבעת והן מכוח הסכמת יתר בעלי הזכויות. לטענתה, הנתבעת לא מנעה מאף גורם לעשות שימוש בזכויותיו ובפועל משמשת הקומה את כל בעלי הזכויות. העידו בפני מר עמנואל שמיאן מטעם התובעת ומר אריאל פורוש ומר נתן לוריא מטעם הנתבעות. כמו כן, ערך בית המשפט ביקור במקום ביום 8/6/09.

לאחר עיון בכתבי הטענות, בתצהירי עדות ראשית, התרשמותי מהביקור במקום ושמיעת סיכומי באי כוח הצדדים בעל פה, שוכנעתי כי דין התביעה, על כל חלופותיה להידחות.

 

 

6.      כאמור ערכתי ביום 8/6/09 ביקור במקום וכך נקבע בדו"ח הביקור:

מדובר בקומה טכנית (קומה 11 במעלית) בבנין מגדל העיר הנמצא ברח' בן יהודה 34א' ירושלים.

"בחלק המערבי של הקומה מותקנים בצד הדרומי מפוח-מזגן של הרכוש המשותף. כמו כן, מותקנים 5 מזגנים השייכים לנתבעת 2 וכן מאוחסנים במקום חפצים שונים כגול: מכונת צילום, פקס ומיני גרוטאות.

בצד הצפוני של הקומה מותקנת קונסטרוקציה ממתכת. ליד דלת הכניסה קיים חדר עם קיר גבס וכן מונחות בו גרוטאות.

נראה כי הקונסטרוקציה נועדה ליצור חדרים בקומה זו על ידי התקנת קירות גבס.

במרכז הקומה קיימת מסילה ממתכת על הרצפה ובתקרה שנועדה לצורך התקנת קיר גבס גם בד הדרומים מקיימת קונסטרוקציה ממתכת.

נראה כי הקונסטרוקציה בקומה זו אינה חדשה ולא הותקנה בימים האחרונים.

קיים חלק נוסף של הקומה הטכנית בצד המזרחי שלה בפינה לכיוון מזרח. מותקנים מזגנים המשמשים את דיירי "הכשרת הישוב" במקום הזה. אין כל חלוקה לחדרים."

 

7.         ב"כ התובעת הפנה לברע"א 1017/97 יצחק רידלביץ ואח' נ' יצחק מודעי ואח', פ"ד נב(4), 625, הדן בפירוק שיתוף במקרקעין נקבעו עקרונות היסוד בסוגיה זו מפי כב' השופט מישאל חשין:

"עקרון-העל הוא, שכל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי להביא, לרצונו, לפירוק השיתוף: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף" (סעיף 37(א) לחוק). אכן, גם עקרון-על זה נושא על גבו חריגים, כגון במקום בו נכרת הסכם-שיתוף השולל או המגביל זכות לדרוש פירוק השיתוף ; ראו: סעיף 37(ב) לחוק. ככל הנראה כפוף עקרון-העל גם לדוקטרינת תום-הלב ולעקרון איסור השימוש לרעה בזכות כהוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין, עקרון שניתן לראות אותו כבנה של דוקטרינת תום-הלב (ראו והשוו: פרופסור יהושע ויסמן, דיני קנין - בעלות ושיתוף (תשנ"ז-1997) סעיף 5.114 (להלן נכנה אותו - ויסמן, בעלות ושיתוף); מיגל דויטש, קניין (בורסי, תשנ"ז-1997, כרך א') 598-597; חנוך דגן, "שיתוף במקרקעין - מוסד חברתי רצוי?", משפטים כ"ז (תשנ"ז-538 ,493 (1997 ה"ש 176. אבל ראו: ויסמן, שם, סעיף 5.113, וכן דברי השופט לנדוי בפרשת רובינשטיין נ' פיין, ע"א 319/74, פ"ד ל(458 ,454 (1). ואולם, בכפוף לחריגים לו - עיקרון-העל הוא עיקרון-על...

...המשפט אין בכוחו להשכין שלום בין שותפים צהובים זה לזה - או אף שותפים המתקשים להגיע להבנה זה-עם-זה - ובהיעדר כלים בידו להשכין שלום ביניהם, מקנה הוא זכות-יכולת לכל אחד מן השותפים לבקש פירוק השותפות...

...עיקרון שני הוא בפירוק שותפות במקרקעין (בהיעדר הסכמה בין השותפים), שיש לעשות ככל הניתן לפירוק על דרך של חלוקה בעין (סעיף 39(א) לחוק). המדובר הוא, כמובן, במקרקעין הניתנים לחלוקה (ראו: סעיף 38(א) לחוק); ואם כך יחולקו המקרקעין, יזכה כל שותף בחלק כחלקו בשותפות. משאב הקרקע הוא מוגבל וייחודי, והחוק מתייחס בכבוד לרצונו של אדם להמשיך ולהחזיק ולו בחלק מן הקרקע שהיה שותף בה בחלקים. מכאן ההוראה הקוגנטית בסעיף 39 (א) לחוק, ולפיה במקרקעין הניתנים לחלוקה "יהיה פירוק השיתוף" בדרך של חלוקה בעין. כהוראת סעי 39(ב) לחוק, על-פי הצורך והעניין רשאי בית-המשפט לקבוע "תשלומי איזון" להשוואת חלקיהם הנפרדים של השותפים לחלקיהם בנכס המשותף קודם החלוקה..." (רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי, שם, בעמ' 635-636).

השאלה הטעונה הכרעה אם השטח נשוא הדיון ניתן לחלוקה ואם לא, האם ניתן למכרו לכל המרבה במחיר כאמור בסעיף 40 לחוק המקרקעין. מהתרשמותי כבר בדיון מיום 15/7/09, קבעתי כי על פניו נראה שלא ניתן לחלק את השטח בין הבעלים המשותפים, שכן מדובר בקומה טכנית עם מתקנים. כמו כן ציינתי כי ספק בעיני אם ניתן למכור לרוכש פוטנציאלי קומה טכנית שנועדה לשמש את כל בעלי הזכויות בבית.

גם לאחר שמיעת העדויות וסיכומי באי כח הצדדים והתרשמותי מהביקור במקום, אני שב וקובע כי השטח הנדון אינו ניתן לחלוקה . בצדק הפנתה ב"כ הנתבעת 2 לפסק דינו של חברי כב' השופט רומנוב בת"א 1524/02 מיום 12/1/05 אשר התייחס לקומה הטכנית וקבע כדלהלן:

"קומה מס' 11 היא קומה "טכנית". שטחה הכולל הוא 750 מ"ר. לעובדה כי הקומה היא קומה "טכנית" שתי משמעויות. האחת תכנונית והשניה מעשית, מבחינה תכנונית – על פי היתרי הבניה הקיימים עתה, לא ניתן לעשות בקומה זו שימוש מסחרי לצורך הקמת משרדים, חנויות וכדומה. מבחינה מעשית – בחלק מהקומה נמצאים משרדי חברת הניהול של הבנין, וכן מתקנים שונים המשמשים את הבנין כולו כגון, חדרי שירותים, פירי מעליות, חדרי מדרגות, מתקני איוורור, לוחות חשמל וברכת מים. שטח החלק בו נמצאים משרדי חברת הניהול והמתקנים השונים הוא 185 מ"ר. מהטעם אשר יובהר להלן, שטח זה יכונה בשם השטח האדום. שטח שאר הקומה הוא 565 מ"ר. הוא יכונה בשם השטח הלבן. ככל שניתן להבין, רובו של השטח הלבן ריק מציוד ומאדם, למעט שטח של 25 מ"ר אשר הושכר לשוכר פלוני."

 

כמו כן הפניתה ב"כ הנתבעת 2 לספרו של פרופ' ויסמן פירוק השיתוף עמ' 301 שם קובע המחבר:

" כל עוד לא אושר תשריט על ידי רשויות התכנון והבניה לא יחולקו מקרקעין משותפים בעין."

 

במקרה שלפנינו, מהעדויות ומהמסמכים שהוגשו עולה כי התובעת רכשה זכויותיה ביום 21/1/08 ביודעה ידוע היטב כי מדובר בקומה טכנית שנועדה להנחת מתקנים המשרתים את כל בעלי הזכויות. כמו כן הובהר בפני כי לא הוגשה כל תכנית חלוקה לרשויות התכנון כפי שמבקשת התובע לבית המשפט להורות.

מהתרשמותי עולה, כי מטרתה של התובעת הוא עשיית רווח במקום שלא ניתן לעשותו, בניגוד לשימוש שנועד בהתאם לתכנון המקורי של הבית.

(עוד לעניין זה ראה ת"א 859/92 פסק דינו של השופט ד"ר קלינג  מבית המשפט המחוזי בתל אביב).

בנוסף, אני קובע כי לא ניתן להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירת הקומה הטכנית למרבה במחיר. עומדת לתובעת הזכות למכור את חלקה לכל מי שתחפוץ בכך, אולם אין לשלול מזכויותיהן של הנתבעות לעשות שימוש בקומה זו, כפי שהן עושות בו עד כה.

 

8.         נוכח כל האמור לעיל, ובעיקר מהתרשמותי מהביקור במקום, ומטעוני באי כח הנתבעות, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להדחות. על כל חלופותיה.

            כמו כן אני מחייב את התובעת לשלם לכל אחת מהנתבעות הוצאות משפט ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ¤ בצירוף מע"מ.

 

ניתן היום כ"ה בשבט, תש"ע (9 בפברואר 2010) במעמד הצדדים.

                                                                               

יצחק שמעוני

שופט בכיר

                                                                                   

 

 

Source: 
http://info1.court.gov.il/Prod03\ManamHTML5.nsf/D0DCC31074760144422576C6005197EA/$FILE/3804A95703390D0E422576C60020F685.html
תאריך: 
10/02/10
Case ID: 
16649_8
Case type: 
א
סיווגים
עורכי דין : נגד
נגד
שופטים : שופט בכיר
שופט בכיר
Powered by Drupal, an open source content management system