בתי המשפט

פסק דין

1.         לפני תביעה לאכיפתו של זכרון דברים שנערך בין התובע לבין הנתבעות ביום 2.1.07, לפיו מכרו הנתבעות לתובע את זכויותיהן בדירה ברח' דהומי 6/1, בירושלים הידועה כחלקה 44/1 בגוש 30435 (להלן: הדירה).

2.         ואלה העובדות הצריכות לענייננו: התובעות הן יורשותיה של המנוחה חנה מוסקוביץ ז"ל שהיתה חוכרת לדורות של הדירה. המנוחה נפטרה ביום 24.6.01 ויורשיה על-פי דין הן התובעות ואחיהן אריה יבסייב (להלן: האח). ביום 2.1.07 נחתם בין הנתבעות לבין התובע זכרון דברים (להלן: ההסכם), לפיו מכרו הנתבעות את זכויותיהן בדירה לתובע תמורת סכום של 77,000$. על ההסכם חתם גם מר זיו מאיר (להלן: מאיר), בעלה של הנתבעת 2, כמיופה כוח של המוכרות-הנתבעות. ההסכם – טופס מודפס של זכרון דברים שהוספו בו רישומים בכתב יד – קבע, כי סך של 1,000$ ישולם עם החתימה (וכך נעשה), וכי היתרה בסך 76,000$ תשולם לא יאוחר מ"חודש וחצי מסיום צו הירושה" (סעיף 3.ב). עוד הוסכם, כי המוכרות ירשמו את הזכויות בדירה על שם הקונה "ע"פ עו"ד", ובכפוף למילוי התחייבויות הקונה (סעיף 6). ההוראה המודפסת באשר למועד מסירת החזקה לא מולאה. הוראה נוספת שיש להזכיר היא הוראת סעיף 9 להסכם, הקובעת כי "צד שיפר את ההסכם ישלם למשנהו פיצויים מוסכמים בשיעור של 10% מהתמורה. זאת, מבלי לפגוע בזכויותיו של הצד השני לסעדים ותרופות אחרות שהינו זכאי לדרוש על-פי כל חוק ו/או נוהג".

3.         בכתב התביעה שהוגש ביום 26.10.08 נטען, כי הנתבעות מתחמקות מקיום החוזה ואף טרם סיימו את הטיפול בתיק ירושת המנוחה, כך שהדירה עדיין רשומה על שמה. עוד נאמר בכתב התביעה, כי בשיחות עם מאיר טען הלה, במפתיע, כי הנתבעות שלחו לתובע הודעה על ביטול ההסכם, כביכול. זאת, בניגוד לחובתן לקיים את ההסכם. התובע ביקש, אפוא, להורות על אכיפת ההסכם ועל העברת הזכויות בדירה על שמו תמורת הסכום של 77,000$ שישלם לנתבעות, בניכוי המקדמה בסך 1,000$ ששולמה על ידו והפיצוי המוסכם בסך 7,700$.

הנתבעות התגוננו נגד התביעה, ובכתב הגנתן טענו כי התובע זנח את ההסכם ולא היה בקשר עימן במהלך הזמן שחלף מאז נחתם, אלא בסמוך להגשת התביעה, עת נודע לו כי מחיר הדירה "הרקיע שחקים". עוד נטען, כי לכתחילה סברו הנתבעות שיצליחו לקבל צו ירושה בחלוף מספר חודשים, ואולם מטעמים שאינם בשליטתן התקבל צו הירושה רק ביום 21.1.09. בנסיבות אלה, אכיפת ההסכם עתה תהיה בלתי צודקת, שכן שוויה של הדירה עלה בינתיים בשיעור של 100%.

4.         גרסת התובע הובאה בתצהיר. על-פי האמור בתצהיר, מאיר – שהעיד על עצמו כמי שעוסק לפרנסתו בנדל"ן ובקיא בתחום – היה המוציא והמביא בעסקת המכר וליווה את הנתבעות. עובר לחתימת ההסכם, אמרו הנתבעות ומאיר לתובע כי רישום הירושה טרם הוסדר, אך ציינו כי מדובר בענין טכני. לא נאמר לתובע כי המדובר בתיק שנפתח בשנת 2002 וטרם הסתיים בינואר 2007, עובדה שהתגלתה רק לאחר קבלת מסמכי הירושה מאת הנתבעות במסגרת ההליך הנוכחי. עיון במסמכים אלה מעלה, כי ביום חתימת זכרון הדברים היו בידי הנתבעות כל המסמכים הדרושים להוצאת צו ירושה, לרבות תצהיר הסתלקות של האח, ולכן העיכוב בהליך רישום הירושה נובע רק מהזנחה של הנתבעות. עוד מציין התובע, כי אין כל ממש בטענת הנתבעות כי זנח את ההסכם. נהפוך הוא. התובע פנה למתווך איל שאולוף (להלן: שאולוף), שתיווך בעסקה, על-מנת שיפנה למאיר וכן פנה למאיר בעצמו ובאמצעות עורך דינו, עו"ד מוטי קרויזר, ואולם תמיד התקבלה אותה תשובה, כי הענין בטיפול וצו הירושה יינתן בקרוב. בחודש ינואר 2008 פנה התובע לבא כוחו, עו"ד בנימין שור, ולאחר שהשניים בדקו באתר האינטרנט של הרשם לענייני ירושה – בחודש ינואר ובחודש אפריל 2008 – וראו שטרם ניתן צו ירושה בענין ירושת המנוחה, סברו שאין צורך "לרוץ" לבית המשפט והנתבעות אכן פועלות לקיום ההסכם. לאחר זמן נוסף, בחודש יולי 2008, התברר לתובע בשיחה עם שאולוף כי הנתבעות מבקשות לחזור בהן מן ההסכם. בהמשך, בשיחה עם מאיר נטען על ידו כי הנתבעות שלחו הודעה על ביטול ההסכם. ואולם, הודעה כזו מעולם לא התקבלה על ידו. מכאן התביעה לאכיפת ההסכם.

אשר לטענה בדבר אכיפה בלתי צודקת, טען התובע מספר טענות: ראשית, כי דווקא הפרת ההסכם אינה צודקת. התובע היה מעוניין בקניית דירה באזור "פארק עיר גנים" מאחר שצפה עליית מחירים, ולכן פנה לשאולוף וביקש שימצא עבורו דירה באזור. אלמלא רכש את הדירה, היה התובע רוכש דירה אחרת דומה ונהנה מעליית ערכה, כפי שצפה. שנית, ביום 5.3.07 מכר התובע את הזכויות בדירה לאחר, אברהם מרדכי ארליך (להלן: ארליך) תמורת סכום של 86,000$. בהסכם בין השניים צויין במפורש, כי הדירה טרם עברה לבעלותו של המוכר-התובע, אך העברתה אמורה להסתיים בחודשים הקרובים "ולא תהיה לקונה (לארליך) כל תביעה לביטול זכרון דברים זה עקב כך". התובע הוסיף, כי אם לא יוכל למסור לארליך את הדירה, ייאלץ לפצותו "על מלוא עליית המחיר, ואין לי כוונה להתחמק מהחובה הזו, ולא אקלקל את המוניטין שלי כאדם שעומד בדיבורו". שלישית, שינויי מחירים הם דבר צפוי ורגיל בשוק. רביעית, הנתבעות ידעו שטיפולן בהליך הירושה החל בחודש יוני 2002 (שאז נחתם תצהיר ההסתלקות הראשון של האח) וטרם הסתיים בחודש ינואר 2007, כך שלפי נסיונן יכלו להעריך שהטיפול בענין עלול לארוך זמן רב. חמישית, הנימוק בדבר עליית ערך הדירה אינו יכול לבסס טענה בדבר אכיפה בלתי צודקת, שכן אם יבוטל ההסכם יצטרכו הנתבעות לשלם פיצוי כספי הזהה לעליית ערך הדירה לפי סעיף 11(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: חוק התרופות). הסעד של תשלום פיצויים אינו מסוייג בטעמי "צדק", ולכן על הנתבעות לשאת בהפסד הנובע מעליית מחיר הדירה, בין על דרך של תשלום פיצויים ובין על דרך של אכיפה ללא תנאי.

עוד העידו לתובע עו"ד קרויזר ושאולוף. עו"ד קרוייזר אישר את גרסת התובע, כי פנה אליו וביקש ממנו לקדם את ביצוע ההסכם. לדבריו, "פניתי למר מאיר, התקשרתי אליו כמה פעמים, כל פעם הוא אמר לי עוד קצת עוד קצת, יש עיכובים ואחרי זה הוא פשוט התחמק ממני" (בעמ' 21 לפרוטוקול). כאשר אמר "התחמק", התכוון עו"ד קרויזר לכך שמאיר לא השיב לשיחות שלו ו"סינן" אותו (בעמ' 22). שאולוף העיד, כי תיווך בעסקה בין התובע לנתבעות והיה עד לחתימת זכרון הדברים. לאחר מכן הוסכם כי הדירה תושכר, שאולוף מצא במהירות שוכר, השוכר היה גם לשביעות רצונו של התובע, והסכם השכירות נערך על-ידי עורך דין "מטעם יצחק [התובע]" (בעמ' 24). שאולוף ציין, כי לאחר חתימת זכרון הדברים היה בקשר רצוף עם מאיר לגבי השלמת העסקה לבקשת התובע, אך מאיר אמר כי הענין מתעכב. "דיברתי עם זיו [מאיר] כל הזמן... זה כבר נהפך להיות מסטיק והרגשתי לא נעים להתקשר. פניתי לזיו והוא אמר לי שכבר עבר הרבה זמן ויכול להיות שהוא אמר לי יש אישור, אין אישור, זה מתעכב, ואולי הוא אמר לי שהמחיר השתנה בינתיים ושיצחק י?ר?ד מהעסקה. באותו רגע התקשרתי ליצחק ואמרתי לו. יצחק אמר שלא" (עמ' 24; סעיפים 8 ו-9 לתצהיר). שאולוף זכר, כי הדבר היה כחצי שנה לאחר עריכת זכרון הדברים. אשר למחירי הדירות באזור בו נמצאת הדירה, אמר שאולוף שתהליך עליית מחירי הנדל"ן באזור החל כבר בשנת 2005 ולא רק בשנתיים האחרונות. כך, שוויה של הדירה בשנת 2005 היה כ- 200,000-250,000 ¤, וכיום שוויה הוא כ- 500,000-550,000 ¤.

5.         גרסת הנתבעות הובאה בתצהיריהן ובתצהירו של מאיר. לדבריהם, בשלב עריכת זכרון הדברים סברו שהליך הירושה יסתיים תוך מספר חודשים. עוד טענו, כי אמרו לתובע שההליכים לקבלת צו ירושה החלו זמן רב קודם לכן, אך הדבר לא הרתיע אותו מלחתום על ההסכם. בסופו של דבר, "באשמת הרשויות המוסמכות" צו הירושה התקבל רק בראשית שנת 2009. זאת, על אף פניות חוזרות של עורך הדין מטעמם במגמה לזרז את ההליך. בינתיים, "למרות הזמן הרב שחלף התובע לא גילה כל התעניינות בנעשה. היינו בטוחות כי התובע אינו מעוניין עוד בדירה. והנה לפתע פתאום נתעורר לו התובע מרבצו ומבקש לממש את זכרון הדברים" (סעיפים 8 ו-9 לתצהיר). זאת, כאשר שוויה השמאי של הדירה טיפס מ- 328,000 ¤ במועד ההסכם ל-510,000 ¤ כיום.

בעת חקירתן הנגדית של הנתבעות התברר, כי לא נטלו חלק בעריכת ההסכם ובהוצאתו אל הפועל ובענין זה ניזונו אך מדבריו של מאיר שעסק בכך. לא למותר לציין, שהנתבעת 1 טענה, לראשונה, כי היו חילוקי דיעות במשפחה ביחס לזהות האחות שלטובתה יסתלק האח, ואלה יושבו בשנת 2007. ואולם, לדבריה, העיכוב בהוצאת צו הירושה לא נבע מאותם חילוקי דעות, ו"כשהתחלנו למכור את הדירה זה היה כבר בטיפול הרשויות. שם זה לקח זמן..." (בעמ' 16). הנתבעת 2 הוסיפה, כי "...אחרי תקופה מסויימת אמרתי שצריך לבטל את החוזה, שצריך לאתר את התובע, וניסינו קשר עם המתווך, ואכן יצרנו קשר עם המתווך, ואחרי מספר חודשים שראינו שהעסקה לא מתקדמת, בגלל נושא הירושה ושיש בלגן, איתרנו את המתווך והוא ניסה לבטל את החוזה..." (בעמ' 18).

מאיר אמר בעדותו, כי היה עיכוב גדול בקבלת צו הירושה. לדבריו, "בהתחלה הגשנו בקשה, העו"ד אמר שזה ייקח תוך זמן קצר של חודשיים שלושה, אח"כ היו שינויים, משהו עם האח לא הסתדר עם הוויתור לפה ולשם, דברים נתקעו. העו"ד כל פעם פנה לרשם הירושות, לא נענה, אמרו לו שהעניין בטיפול. גם אני פניתי כמה פעמים... וכשהתקשרתי לעו"ד הוא היה מוציא כל פעם מכתבים, הוא היה בקשר איתם ובדק איתם מה קורה. העניינים התעכבו בגלל סחבת שהיה במקום, לא ברור לי" (בעמ' 19). מאיר אישר, כי עו"ד קרויזר דיבר עימו בשם התובע והתעניין בהשלמת העסקה (שם). הוא הדין בשאולוף, שפנה אליו מספר פעמים לאחר עריכת ההסכם. מאיר אישר, כי שבעה-שמונה חודשים לאחר עריכת ההסכם פנה לשאולוף והציע דרכו לתובע לבטל את ההסכם. יתרה מכך: מאיר פנה לשאולוף ואמר לו "שאנו מבטלים את העסקה ושיודיע לתובע שזה מבוטל... לא זוכר תאריך, משהו כמו 8-10 חודשים" (בעמ' 20).

הנתבעות הזמינו כעד מטעמן את ארליך שרכש את הדירה מהתובע כחודשיים לאחר חתימת ההסכם. ארליך אישר כי רכש את הדירה מהתובע. השניים מכירים תקופה ארוכה ולא נזקקו לשירותי תיווך. ארליך שלל את התיזה שהוצעה לו על-ידי ב"כ הנתבעות לפיה הוא שותפו של התובע לעסקת הרכישה ואמר כי רכש מהתובע את הדירה והלה מכרה לו. ארליך היה מעוניין לרכוש דירה כהשקעה על-מנת להשכירה, התובע סיפר לו על הדירה, "ומפה לשם התגלגלה העסקה" (בעמ' 15). לדברי ארליך, על אף שלא התאפשר לו להיכנס לדירה ולראות אותה מבפנים, החליט לרכוש אותה. ארליך ראה את הפוטנציאל של הדירה (לנוכח מיקומה והיותה בקומת קרקע עם יציאה לגינה), שקל את מחירה, ולאחר שהתייעץ עם רבו (הרב אליהו) החליט להיכנס לעסקה. לדבריו, רצה לראות את פנים הדירה, אך "הבנתי שהוא [התובע] לא סיים את הרכישה ולכן הוא לא יכול. הנחתי שבגלל זה הוא מתקשה למכור אותה ולכן אוכל להשיג אותה במחיר טוב. מעבר לזה אני לא עושה שום דבר בלי להתייעץ עם הרב אליהו והוא נתן לי את ברכתו" (בעמ' 14). ארליך הוסיף, כי המדובר בדירה טובה שיש לה, ולשכונה כולה, "פוטנציאל מצוין" (שם).

עד כאן הראיות שהביאו הצדדים. לא למותר לציין, כי ב"כ הנתבעות ויתר על הגשת חוות דעת שמאי לאחר שהשמאי מטעמו לא התייצב לחקירה על חוות הדעת שערך.

6.         כפי שצויין לעיל, גרסת התובע היא כי עמד על קיום ההסכם עם הנתבעות מאז נערך ועד עתה, ואילו הנתבעות טוענות כי התובע לא גילה עניין בהסכם וזנח אותו, עד ש"התעורר מרבצו", כלשונן, על-מנת לממשו כעת.

במחלוקת עובדתית זו אני מבכרת את גרסת התובע. גרסה זו נתמכת בעדויותיהם של עו"ד קרויזר ושל שאולוף, אשר העידו כי התובע ביקש להשלים את העסקה לאחר חתימת ההסכם ופעל בכיוון זה מאז ועד הגשת התביעה. לכתחילה, במהלך שנת 2007, היה התובע בקשר עם מאיר, המוציא והמביא בשם הנתבעות, בעצמו ובאמצעות שאולוף ועו"ד קרויזר. לאחר מכן פנה לבא כוחו הנוכחי והגיש את התביעה שלפני. למעשה, בחקירתו הנגדית אישר מאיר שהשלושה היו עימו בקשר רצוף מאז נחתם ההסכם, ובכך סתר את האמור בתצהירו כי התובע לא גילה כל עניין בהסכם מאז נחתם ועד להגשת התביעה. על יסוד האמור לעיל יש לקבוע, כי התובע ביקש להשלים את העסקה וגילה את כוונתו זו מאז החתימה על ההסכם. לכתחילה, הפנו הנתבעות את התובע להליכי הירושה המתמשכים, אך לאחר מכן התחמקו ממנו והתנערו מן ההסכם, ובכך הפרו אותו.

7.         אין מחלוקת, כי במועד עריכת ההסכם לא הסתיים הליך הוצאת צו הירושה ביחס לירושת המנוחה. התובע טען בתצהירו, כי עובדה זו הובאה לידיעתו אך לא נאמר לו שהמדובר בהליך שהחל עוד בשנת 2002 וטרם הסתיים (סעיף 5). הנתבעות טענו בתצהירן, כי מסרו לתובע שההליכים לקבלת צו ירושה החלו "הרבה קודם לכן", אך הדבר לא הרתיע אותו מלחתום על ההסכם (סעיף 5). טענה זו אינה מצויה בתצהירו של מאיר, שם נאמר רק כי במעמד חתימת ההסכם מסר לתובע שהוצאת צו ירושה יכול שתארך מספר חודשים (סעיף 4 לתצהיר). בחקירתן הנגדית של הנתבעות התברר, כי הן אינן מצויות כלל בפרטי ההסכם ולא ניהלו את המשא ומתן לכריתתו, אלא מאיר עשה זאת בשמן. נראה, אפוא, כי בטענה לפיה הובא לידיעת התובע כי הליך הירושה נפתח בשנת 2002 אך טרם הסתיים אין כל אמת, וכל שנאמר לו הוא שטרם ניתן צו ירושה והדבר יכול שיארך מספר חודשים. אזכיר, כי ההסכם צופה פני צו ירושה שיתקבל וקובע את מועד תשלום יתרת המחיר בהתאמה לכך (חודש וחצי לאחר מכן).

8.         אשר להליכי הירושה, הנתבעות טענו, כאמור, כי אלה נמשכו עקב סחבת במשרדי רשם הירושות וכי הן חזרו ופנו, באמצעות מאיר ובא כוחן כדי לזרז את הוצאת צו הירושה. ואולם, עיון במסמכי הליך הירושה מעלה תמונה אחרת לגמרי, כפי שיפורט להלן.

הפניה הראשונה לקבלת צו ירושה נעשתה ככל הנראה בשנת 2003, כאשר הנתבעת 2 הסתלקה מחלקה בירושה לטובת הנתבעת 1. לאחר מכן הוגשה בקשה מתוקנת, לפיה הסתלקו הנתבעת 2 והאח לטובת הנתבעת 1. ביום 17.3.05 פנתה נציגת האפוטרופוס הכללי לעו"ד אברהם שלו, ב"כ הנתבעות, וביקשה כי ייערך תצהיר הסתלקות מעודכן של האח. עוד הביעה ספק ביכולתה של הנתבעת 2 להסתלק מחלק שהגיע לה כתוצאה מהסתלקות האח לטובתה. על מכתב זה השיב עו"ד שלו רק ביום 26.9.06 וביקש כי ייערך צו ירושה לפיו תזכה הנתבעת 2 בשני שליש מהעזבון והנתבעת 1 בשליש ממנו. ביום 29.10.06 חזרה נציגת האפוטרופוס הכללי וביקשה עריכת תצהיר הסתלקות מעודכן של האח. זה נערך ביום 3.12.06, בו חזר בו האח מהסתלקותו לטובת הנתבעת 2 והסתלק לטובת הנתבעת 1. ביום 11.12.06 פנה ב"כ הנתבעות בבקשה נוספת לשינוי צו הירושה, כך שהנתבעת 1 תזכה בשני שליש מהעזבון והנתבעת 2 בשליש, כאמור בתצהיר ההסתלקות החדש שערך האח. לאחר מכן נערך ההסכם מושא ענייננו. ביום 13.2.07 ביקש ב"כ הנתבעות מנציגת האפוטרופוס הכללי מענה לפנייתו, וזה ניתן ביום 5.3.07. על-פי האמור במכתב ממועד זה, התבקשה עריכתו של תצהיר עדכני על-ידי הנתבעת 2 בו היא חוזרת בה מן ההסתלקות שניתנה על ידה ביום 26.10.04 (ככל הנראה כבסיס לבקשה המתוקנת השניה לקבלת צו ירושה). תצהיר כזה נערך רק ביום 12.4.07 ונמסר לרשם לענייני ירושה סמוך לאחר מכן. ביום 13.11.07 נערכה תשובת נציגת האפוטרופוס, אשר ביקשה עריכת בקשה מתוקנת בתצהיר אשר יצויין בה מי המסתלקים מהירושה ומי הזוכים לאחר החזרה מן ההסתלקות של הנתבעת 2. לא למותר לציין, כי מאז חודש אפריל 2007, שאז נערכה הפניה האחרונה מטעם הנתבעות למשרדי האפוטרופוס, ועד חודש נובמבר 2007 לא נערכה כל פניה המבקשת לזרז את הטיפול בעניינן של הנתבעות (בדומה למכתב מיום 13.2.07). יתרה מכך, המענה למכתב הנ"ל מיום 13.11.07 ניתן על ידן, באמצעות בא כוחן, רק ביום 6.5.08. לשיהוי ממושך זה של כחצי שנה בטיפול בהוצאת צו הירושה לא ניתן כל הסבר.

9.         העולה מן המקובץ, כי לנתבעות לא אצה הדרך בהוצאת צו הירושה. ראשית לכל אזכיר, כי הנתבעות לא שיתפו את התובע ב"תסבוכת" לה גרמו בהוצאת צו הירושה כתוצאה מהשינויים התדירים שביקשו לערוך בזהות המסתלקים והזוכים מאז נפתח התיק. עובר לעריכת ההסכם נערך שינוי משמעותי בענין זה, בכך ש"יחסי הכוחות" בין האחיות – הנתבעות השתנו, כך שהנתבעת 1 זכתה בשני שליש והנתבעת 2 רק בשליש מהעזבון. הנתבעות, אשר ידעו שהליכי הירושה נמשכים מאז שנת 2003 לא גילו דבר לתובע ובמועד עריכת ההסכם הביעו בפניו את התקווה שהליכי הירושה יסתיימו תוך מספר חודשים. מיד לאחר עריכת ההסכם אכן פעלו הנתבעות לקידום הוצאת צו הירושה ופנו באמצעות בא כוחן במכתב "זירוז" מיום 13.2.07 – מכתב הזירוז היחיד – ואולם לאחר שנענו ביום 5.3.07 החלו להשתהות. התצהיר שהתבקש נערך רק ביום 12.4.07, ולאחר מכן לא נעשתה כל פניה בענין צו הירושה עד שהתקבל המכתב מיום 13.11.07. על מכתב זה השיבו הנתבעות, כאמור, רק ביום 6.5.08. נראה, אפוא, כי השיהוי לא היה במשרדי האפוטרופוס הכללי או רשם הירושות אלא אצל הנתבעות, אשר פקפקו בכדאיות העסקה עם התובע והחליטו לסגת ממנה.

מסקנה זו מתיישבת יפה עם עדויותיהם של שאולוף ושל מאיר, כי הנתבעות ביקשו לבטל את העסקה עם התובע בחלוף כחצי שנה (כגרסת שאולוף) או שמונה עד עשרה חודשים (כגרסת מאיר). חשוב לציין, כי עדותו של מאיר בענין זה סותרת את הצהרתו של עו"ד שלו לפרוטוקול, בעת חקירתה הנגדית של הנתבעת 1, כי הנתבעות לא ביטלו את ההסכם (בעמ' 17 לפרוטוקול).

סיכומה של נקודה זו. מהשתלשלות העניינים לאחר חתימת ההסכם עולה המסקנה לפיה התובע היה מעוניין במימוש ההסכם ולא זנח אותו, כפי שטענו הנתבעות, ודווקא הנתבעות הן אלה שניסו להתנער מן ההסכם. כפי שהעיד שאולוף, הנתבעות נוכחו לדעת שערכה של הדירה עלה וביקשו לבטל את ההסכם. הדבר התברר להן במהלך הטיפול בקבלת צו הירושה, ולכן הפסיקו הלכה למעשה את הטיפול בענין זה במועד כלשהו לאחר חודש אפריל 2007. דא עקא, הזכות לבטל את ההסכם לא קמה לנתבעות. זכות זו היא זכותו של הנפגע – התובע – ואינה פריבילגיה העומדת למפר – הנתבעות. בדרישתן לבטל את ההסכם ובסירובן להשלים את העסקה הפרו הנתבעות את ההסכם, והתובע הוא הזכאי לתרופות שהדין מעמיד לזכותו.

10.       הנתבעות טענו, כי אכיפת ההסכם כלשונו אינה צודקת בנסיבות הענין וכי יש להורות על אכיפה רק בתנאי שמחיר הדירה ישוערך על-פי שוויה הנוכחי. טענה זו נסמכת על הוראות סעיף 3(4) לחוק התרופות, הקובעת סייג לאכיפה מקום שזו "בלתי צודקת בנסיבות הענין", ומבקשת לתקן את אי הצדק הנטען שבאכיפה על-ידי קביעת תנאי – שינוי המחיר החוזי והשוואתו לשווייה הנוכחי של הדירה. זאת, על יסוד הוראות סעיף 4 לחוק התרופות, הקובע כי "בית המשפט רשאי להתנות את אכיפת החוזה בקיום חיוביו של הנפגע או בהבטחת קיומם או בתנאים אחרים המתחייבים מן החוזה לפי נסיבות הענין".

שיקולי הצדק שלאורם נבחנת צדקת האכיפה מגוונים וניתן לכנסם תחת שתי קבוצות: שיקולים הנוגעים להתנהגות הצדדים (שיקולי "מאזן האשמה") ושיקולים הנוגעים לאינטרסים שלהם (שיקולי "מאזן הנזק") (ג' שלו וי' אדר, דיני חוזים – התרופות, התשס"ט-2009, בעמ' 232). כך, נבחנת השאלה מי מבין הצדדים ראוי לנוכח התנהלותו כלפי הצד האחר ליתר התחשבות בענייננו, ומי מבין הצדדים יינזק או ייפגע יותר מדחיית טענתו. ואולם, "עריכת מאזן הנזק אינה שוויונית. היא נערכת – ולמצער ראוי שתיערך – מתוך הנחה בדבר העדר שוויון נורמטיבי בין הנפגע, שהוא הצד התמים, לבין המפר, שפעל בניגוד לדין והפר נורמה משפטית. הבדל זה מביא לכך שבמקרה הטיפוסי יינתן משקל רב יותר להפסד שייגרם לנפגע אם תידחה תביעתו לאכיפה, מאשר לנזק שייגרם למפר עקב מתן הצו" (ג' שלו, וי' אדר, שם, בעמ' 238).

11.       לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים לפני, איני סבורה כי אכיפת ההסכם כלשונו היא בלתי צודקת וכי יש לקבוע תנאים לאכיפה במקרה זה. להלן אבאר טעמי.

ראשית, על-פי העובדות שלפני לא עלה בידי הנתבעות להוכיח כי אכיפת ההסכם כפי שהוא היא בלתי צודקת בנסיבות הענין. המדובר במי שערכו הסכם למכירת דירה ולאחר מכן הפרו אותו בשל כך שסברו שיוכלו לקבל מחיר גבוה יותר עבור הדירה, היינו בשל חוסר הכדאיות הכלכלית שמצאו בו לנוכח עליית שווי הדירה. ואולם, לא ניתן להפר הסכם בשל חוסר הכדאיות העסקית שבו, שהתבררה בדיעבד, ולטעון שאכיפתו אינה צודקת. הוראת סעיף 3(4) לחוק התרופות איננה מפלטם של מי שאינם מקיימים הסכמים מחייבים המתבררים בדיעבד כבלתי מוצלחים. עסקה בלתי מוצלחת אינה מותרת להפרה או ניתנת ל"עדכון" באמצעות המרת התמורה החוזית בשוויו הנוכחי של הממכר. כפי שנאמר בע"א 11/87 מדינת ישראל נ' חירם לנדאו, עבודות עפר כבישים ופיתוח בע"מ, פ"ד מג(4) 287, 293 (1989): "אין זאת אלא שהמערערת ניהלה עסקיה באופן כושל ובאופן שהמשיבה הרוויחה מעל לסכום אותו צפתה המערערת תחילה. אין בכך ולא כלום עם הטענה, כי אכיפת החוזה היא בלתי צודקת בנסיבות העניין. ישנם מצבים, שבהם סעד האכיפה יוצר קשיים מיוחדים, כדוגמת פגיעה בצד ב' שאז בדרך כלל יועדף סעד אחר. מתוך דברים אלו ברור, כי אין הסעיף בא להתערב בחוזה עצמו וליצור שינויים בתניות באופן שיועברו כספים מכיסו של צד חד לחוזה אל המתקשר השני. בית המשפט איננו שוקל את הכדאיות הכלכלית של הצדדים מקום שהחוזה מפורש" (מפי כב' השופט בייסקי). לשון אחרת: "...בית המשפט יסרב להתנות את האכיפה בעריכת שינויים שיש בהם משום התערבות בתמורה החוזית שנקבעה בין הצדדים. זאת, גם אם חלוף הזמן הופך את ביצוע העסקה לבלתי כדאית בעליל מבחינתו של אחד מהם" (ג' שלו, וי' אדר, שם, בעמ' 247).

שנית, ידוע לכל, כי מחירי דירות אינם קבועים ושינויים בהם צפויים. שאולוף העיד, כי מחירי הנדל"ן באזור בו נמצאת הדירה מצויים במגמת עליה מאז שנת 2005. הנתבעות בחרו למכור את הדירה, מטעמיהן, בחודש ינואר 2007, על-פי שוויה באותה עת. העובדה כי מחירי הדירות המשיכו לעלות לא היתה צריכה להפתיע אותן, ובוודאי שלא ניתן להטיל על התובע לשאת ב"הפסדן" של הנתבעות שנוצר בעקבות העיתוי המוקדם בו בחרו להיכנס לשוק הנדל"ן, כפי שהתברר בדיעבד. הזכאי ליהנות מעליית שווי הדירה הוא התובע שעשה עסקה טובה מבחינתו. כאמור, טעות בשיקולי כדאיות איננה יכולה להוות נימוק לאי אכיפת הסכם נגד הצד שטעה בשיקוליו. אך מובן, כי לו היתה מגמת השינוי במחירי הדירות הפוכה ואלה היו יורדים, לא יכול היה התובע להתנער מחיוביו על-פי ההסכם, והיו אלה הנתבעות שהיו מרוויחות מן העסקה.

שלישית, במועד עריכת ההסכם צפו שני הצדדים כי השלמתו תארך מספר חודשים. הנתבעות – במידה רבה יותר מן התובע – היו צריכות לדעת שהליכי הירושה עלולים לארוך זמן רב יותר, לנוכח נסיונן, ובמיוחד בשים לב לשינוי ביחסי הירושה בין הזוכות – הנתבעות – שנערך בסמוך לפני כן. ואולם, הן בחרו לציין בפני התובע כי ההליכים יארכו להערכתן מספר חודשים ולא דאגו לכלול בהסכם הוראה לפיה, למשל, היה וההליכים יתמשכו מעבר למספר חודשים, ההסכם יתבטל. בפועל, תוך פרק זמן קצר של אותם מספר חודשים עליהם דובר בעת עריכת ההסכם עם התובע, נוכחו הנתבעות בטעותן וביקשו לסגת מן ההסכם בתואנה בדבר התמשכות הליכי הירושה כביכול. כאמור, בחלוף מספר חודשים מאז ההסכם הפסיקו הנתבעות לפעול לקידום הוצאת צו הירושה והתחמקו מנסיונותיו של התובע להתקדם בביצוע העסקה. אין המדובר אפוא בהתארכות אמיתית של הליכי הירושה, אלא בהתארכות שהנתבעות גרמו לה.

רביעית, כיום התובע אינו בעל הזכויות בדירה, כי אם ארליך. התובע מימש את הדירה כחודשיים לאחר רכישתה וגרף לכיסו רווח נאה של 9,000$. בשיקולי הצדק יש להביא בחשבון, אפוא, כי הנתבעות המבקשות לקיים את ההסכם על-פי שוויה הנוכחי של הדירה מבקשות לחייב את התובע על-פי שווי של דירה שכבר איננה שלו ולהיפרע ממנו רווח שכלל לא הפיק. נסיונותיהן של הנתבעות לבסס טענה בדבר קנוניה או שותפות בין התובע לבין ארליך לא עלו יפה. איני רואה עילה לפקפק באמיתותה של העסקה שערכו התובע וארליך בחודש מרס 2007, עוד לפני שהנתבעות החליטו לסגת מן ההסכם.

חמישית, על-פי מבחן מאזן הנזק שהוזכר לעיל בוחן בית המשפט מי מבין הצדדים להסכם יינזק או ייפגע יותר מדחיית טענתו, ובאיזו מידה. ביתר פירוט: בית המשפט בוחן מה הנזק שייגרם לנפגע אם ייאלץ להסתפק בפיצויים ומשווה נזק זה לנזק שייגרם למפר אם יחוייב באכיפה, להבדיל מחיוב בתשלום פיצויים. בענייננו, על הנתבעות לשאת בהפסד בגין עליית ערך הדירה, בין אם יחוייבו באכיפה ובין אם יחוייבו בתשלום פיצויים, שכן גובה הפיצויים שייקבעו ייגזר מן הנזק שנגרם לתובע, היינו מעליית ערך הדירה. במצב דברים זה, אין בקביעת סעד של אכיפה משום גרימת נזק לנתבעות לעומת חיוב בפיצויים.

שישית, ומעבר לנדרש, הנתבעות לא הוכיחו את עליית ערך הדירה בחוות דעת של שמאי, הערוכה כדין, והסתפקו בהפניה להערכותיו של שאולוף בדבר טווח המחירים ביחס לשווי הדירה בין השנים 2005 ו-2010.

12.       התובע טען, כי יש לנכות מן המחיר שנקבע בהסכם את הפיצוי המוסכם בסכום של 7,700$. בפי הנתבעות לא היה מענה לטענה זו, זולת הטענה שהועלתה בסיכומים כי הן מוכנות לקיים את ההסכם אם מחיר הדירה ייקבע על-פי שוויה היום. איני רואה אפשרות להימנע מקבלת טענת התובע, המבוססת על הוראת סעיף 9 להסכם, לפיה כל צד שיפר אותו ישלם לצד השני פיצויים קבועים ומוסכמים מראש בשיעור של 10% מן התמורה. לא למותר לציין, כי הנתבעות לא טענו להפחתת סכום הפיצויים המוסכמים על יסוד הוראת סעיף 15(א) סיפא לחוק התרופות. עוד יש לנכות מסכום התמורה את דמי הקדימה ששולמו בסך 1,000$.

13.       על יסוד כל האמור לעיל, אני מחליטה לקבל את התביעה ולהורות על אכיפת ההסכם. הנתבעות יעבירו את הדירה לתובע תמורת תשלום יתרת המחיר, לאחר ביצוע הניכויים, בסכום של 68,300$.

התובע יפקיד בקופת בית המשפט תוך 30 יום סכום בשקלים השווה ל- 68,300$, ולאחר מכן יפעלו הצדדים בשיתוף פעולה לביצוע ההסכם. נרשמה הצהרתו של ב"כ הנתבעות, כי אין צורך במינוי כונס נכסים וכי הנתבעות מתכוונות לקיים את פסק הדין.

הנתבעות ישלמו לתובע הוצאותיו בגין האגרה ושכר העדים וכן שכר טרחת עו"ד בסכום של 8,000 ¤ בתוספת מע"מ. אבהיר, כי הוצאות המשפט נקבעו על הצד הנמוך בשים לב לניכוי מהמחיר בגין הפיצוי המוסכם.

ניתן היום, ב' באדר תש"ע (16 בפברואר 2010), בהיעדר.

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים, ותודיע להם בטלפון על דבר מתן פסק הדין.