בתי המשפט

פסק-דין

1.         ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים מיום 10.7.08 (ת.א. 13225/06, 14949/06) שניתן על-ידי כב' השופטת אנה שניידר, לפיו נדחו תביעות הדדיות הנסובות על הסכם שכירות דירת מגורים מיום 13.7.05 במסגרתו שכר יצחק מזרחי (להלן: "מזרחי") דירה מאת דוד דוגה (להלן: "דוגה") ברח' הכרמים 38 במעוז ציון (להלן: "הדירה").

המערער שכנגד (דוגה) ובא כוחו לא הופיעו לדיון בערעורים שנקבע ליום 25.1.09 אף שהוזמנו כדין והוגשו עיקרי טיעון מטעמם. למרות שעל-פי תקנה 450(3) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, רשאי היה בית המשפט למחוק את הערעור שכנגד, הוחלט לדון בו לגופו.

רקע עובדתי

2.         תקופת שכירות הדירה היתה מיום 1.8.05 עד – 30.7.06. בהסכם נקבע כי דמי השכירות הם 550$ לחודש, ובסך הכל 6,600$ לשנה. אין מחלוקת כי הדירה הינה חלק מדירת 5 חדרים, כאשר חדר נוסף הושכר לאדם אחר. הוסכם בין הצדדים כי חשבון המים והארנונה ישולם על-ידי מזרחי ישירות לדוגה, וכי מזרחי ישא בשאר התשלומים הנוגעים להחזקה השוטפת של הדירה. כן צוין בסעיף 10 להסכם השכירות כי אין בדירה תיקונים שעל דוגה לבצע.

3.         בתום תקופת השכירות וכחודש לאחר שמזרחי פינה את הדירה, הוא הגיש תביעה נגד דוגה בה טען כי במהלך תקופת השכירות נתגלתה רטיבות בדירה אשר לא טופלה על ידי דוגה, ועקב כך נאלץ מזרחי לסגור חדר אחד בדירה, ולדור עם ילדיו בשלושה חדרים בלבד. כפי שצוין על-ידו, הוא שילם את מלוא דמי השכירות מראש והתביעה הועמדה על סך של 17,800 ¤, המגלמים את דמי השכירות השנתיים בגין החדר שסגר מזרחי והנזקים שנגרמו לו.

ביום 24.10.06 הגיש דוגה תביעה בסדר דין מהיר נגד מזרחי בה טען כי דמי השכירות לא שולמו כלל. לתמיכה בטענתו הציג דוגה עותק של הסכם שכירות דומה להסכם שבידי מזרחי, כאשר השוני ביניהם הוא בסעיף 4 המתייחס לתשלום דמי השכירות. כך, בעוד שבידי מזרחי עותק של חוזה בו נמחקו המילים המתייחסות לדמי השכירות "שישולמו ביום 1 לכל חודש גרגוריאני וזה בדייקנות מוחלטת" והודגשו המילים "שולמו מראש", הרי שבידי דוגה חוזה בו לא בוצעו המחיקה וההדגשה כאמור. כן נטען כי מזרחי גרם נזקים לדירה ונותר חייב חוב עבור חשמל. בגין כך תבע דוגה ממזרחי סכום של 47,235 ¤.

4.         בשל השוני בין הסכמי השכירות שהציגו הצדדים מונתה גרפולוגית מטעם בית המשפט לצורך בדיקת שני העתקי החוזה. בחוות דעתה שניתנה ביום 25.6.07 נקבע כי מזרחי חתם על שני ההעתקים באותו הזמן ובאותו מעמד, וזאת בסבירות גבוהה מאד. כן נקבע, כי השינויים בשני העותקים נעשו על ידי אותו אדם. מטעם דוגה הוגשה חוו"ד שמאי אשר ביקר בדירה ביום 27.7.06 והעריך את נזקי הדירה בסכום של 15,130 ¤. לא הוגשה חוו"ד נגדית.

פסק דינו של בית משפט קמא

5.         בית המשפט דחה את תביעתו של דוגה לתשלום דמי שכירות, וקיבל את גרסתו של מזרחי כי דמי השכירות שולמו מראש. בית המשפט ציין כי אין בחוות הדעת הגרפולוגית כדי לספק ראיה חותכת לשאלה זו, אם כי יש בה כדי לשפוך אור על מהימנות הצדדים. היות ומדובר בחוות דעת אובייקטיבית, קבע בית המשפט כי יש לקבלה כמקשה אחת. התנגדותו של דוגה לחלק מחוות הדעת המתייחס למחיקות והשינויים בחוזה, בו בזמן שביקש לקבל את החלק המתייחס לחתימתו של מזרחי, נזקפה לחובתו, ונקבע כי יש בכך כדי להצביע על חששו מפני סתירה בין הממצאים שבחוות הדעת לבין עדותו ועדות בנו בנוגע לנסיבות עריכת ההסכם. כן קבע בית המשפט כי עדותו של מתן דוגה – בנו של דוגה, אשר העיד כי ערך את ההסכם ולא ביצע בו מחיקות או שינויים, אינה אובייקטיבית וזקף לחובת דוגה את העובדה כי לא אימת את מזרחי עם טענתו כי דמי השכירות שולמו מראש. ראיה נוספת לחובת דוגה מצא בית המשפט בעובדה כי דוגה, איש עסקים המשכיר דירות, לא מצא לנכון לבקש ממזרחי בטחונות לשם הבטחת תשלום דמי השכירות. לכך הצטרפה העובדה כי מזרחי הגיש תביעתו לעניין הנזקים, וכי ככל הנראה לא היה מסתכן בהגשת תביעה מבלי ששילם לדוגה את דמי השכירות, שהרי שאלה זו היתה עולה בדיון.

באשר לנזקים בדירה – דחה בית המשפט את שתי התביעות וקבע בנוגע לטענת דוגה, כי אמנם חוות דעת השמאי לא נסתרה בחוות דעת נגדית, אך טענתו של מזרחי לפיה דוגה ראה את הדירה לפני עזיבתו ומצאה לשביעות רצונו, לא נסתרה אף היא. כן נקבע כי נראה שהטענות שהעלה דוגה בנוגע לנזקים בדירה עלו על מנת לקזז את טענותיו של מזרחי לגבי הרטיבות בדירה. טענות מזרחי בעניין זה נדחו אף הן מן הטעם, כי טענת דוגה שניסה לבצע את התיקונים לא נסתרה. כן קבע בית המשפט כי אין זה סביר שמזרחי אשר סבל מרטיבות קשה, לטענתו, עד כי נאלץ לסגור חדר בדירה והמשיך להתגורר בה תוך סיכון בריאות ילדיו, לא עשה להקטנת נזקיו – אם על ידי תיקון בפועל על חשבונו, ואם על ידי מציאת דירה אחרת. בהקשר זה זקף בית המשפט לחובתו של מזרחי את ריבוי העדים מטעמו וקבע כי מדובר בעדים שאינם אובייקטיביים ומהימנותם הוטלה בספק.

טענות הצדדים בערעור

6.         לטענת מזרחי, מעשיו של דוגה עולים כדי מעשי זיוף ומרמה וטעה בית משפט קמא בכך שלא אפשר לו להציג פסק דין בו הורשע דוגה בעבירות זיוף ומרמה. לגופו של עניין טען מזרחי כי היות שנתקבלה גרסתו כי שילם את דמי השכירות מראש, תוך קביעה כי טענות דוגה עלו ככל הנראה כדי לקזז טענות מזרחי, היה על בית המשפט לקבל את תביעתו במלואה, כולל הנזקים בדירה. טעה בית משפט קמא בקביעתו כי אין זה סביר שמזרחי סגר חדר בדירה ולא פעל לתיקון הרטיבות. כן טעה בכך שלא נתן משקל לקושי לעבור דירה עם ילדים קטנים ולקושי במציאת דירה חלופית. קביעת בית המשפט כי ריבוי העדים על ידי מזרחי עומד לו לרועץ אינה מעוגנת בפסיקה ותמוהה. לכך יש להוסיף, כי כעולה מחוות דעת השמאי, ביקור השמאי בוצע בדירה בתוך תקופת השכירות, ולא ברור מדוע לא מצא דוגה לנכון להמתין עד כי מזרחי יתקן את הנזקים הנטענים על ידו. אין זאת כי אם אין מדובר בשמאי מוסמך ובעל רישיון, חוות דעתו מגמתית ולא נתמכה בתמונות. באשר לחוב לחב' החשמל הנטען על ידי דוגה – דוגה הודה כי בחדר החמישי בדירה התגורר דייר שלא שילם חשבון חשמל, והדייר אף אישר זאת בעדותו, עובדה המחזקת את טענת מזרחי כי סוכם מראש שישלם במשך השנה חשבון חשמל מלא הכולל גם תשלום עבור החדר החמישי, ובתמורה יהיה פטור מתשלום חשבון החשמל לחודש האחרון. כן היה על בית המשפט להטיל הוצאות כנגד דוגה, בפרט לאור הממצאים שנקבעו בנוגע למהימנותו.

7.         לטענת דוגה, טעה בית משפט קמא בקובעו כי מזרחי שילם לדוגה את דמי השכירות השנתיים מראש. לא ייתכן כי מזרחי, אשר שילם סכום כסף נכבד מראש, לא ידאג לבצע ההדגשות והמחיקות הדרושות בכל העתקי החוזה. כן לא ברור כיצד אדם שיש באמתחתו סכום כסף רב כל כך, אינו יכול להרשות לעצמו למצוא דירה חלופית כאשר מתגלים בדירה פגמי רטיבות. כן נתפס בית משפט לכלל טעות כאשר לא סמך על עדותו של מתן דוגה, וקבע שאינה אובייקטיבית. טעה בית משפט קמא בכך שייחס לחובת דוגה את מסקנות הגרפולוגית, בעוד שלא עשה כן כלפי מזרחי, אשר טען כי חתימתו על החוזה השני זויפה על ידי דוגה. כן טעה בית משפט קמא בכך שלא ייחס משמעות לדבריה של הגרפולוגית, אשר ציינה בעדותה כי האפשרות שלא אותו אדם ביצע את המחיקות וההשלמות בחוזים, נמצאת עדיין בגדר הסבירות. באשר לנזקים הנטענים בדירה – טעה בית משפט קמא בכך שלא התייחס לעדותו של השמאי שהיתה קוהרנטית ואמינה, וכי לא נתן משקל לעובדה כי לא הוגשה חוו"ד נגדית מטעם מזרחי.באשר לחוב לחב' החשמל – מזרחי עזב את הדירה בהותירו חוב בסך של 1,711.46 ¤. טענת מזרחי כי סיכם עם דוגה כי לא ישלם חשבון זה נמצאה רצופת סתירות ולא הוכחה.

דיון

8.         הערעורים מופנים בעיקרם כלפי ממצאי מהימנות ועובדה שנקבעו על ידי בית משפט קמא. לעניין זה ידוע הכלל כי "ערכאת ערעור אינה מתערבת בממצאי עובדה של ערכאה דיונית, אשר נקבעו על יסוד הערכת מהימנות ומשקל של ראיות שהובאו בפניה" (עפ 4711/03 רובין אבו זייד נ' מדינת ישראל, (ניתן ביום 15.1.09, פורסם באתר נבו), פיסקה 19). כן נאמר כי:

"הלכה מיוסדת היטב היא, כי אין בית משפט שלערעור נוהג להתערב בממצאים עובדתיים שקבעה הערכאה הדיונית, ובמיוחד כך, מקום שבו ממצאים עובדתיים אלה נקבעו על יסוד התרשמות ישירה מן העדים שהעידו בפני בית המשפט. אכן, "מהימנות ומשקל ראייתי נתונים לשיקול-דעתה של הערכאה הדיונית על-פי התרשמותה... ועל רקע מכלול הראיות שנפרסו לפניה; ומירווח התערבותה של ערכאת הערעור בתחום זה מצומצם לחריגים וליוצאים מן הכלל" (ע "פ 804/95 גרינברג נ' מדינת ישראל, פ"ד מט(200 (4, 206). עיקר טעמה של הלכה זו, ביתרון שיש לערכאה הדיונית בכל הנוגע לקביעת העובדות, הנובע, בראש ובראשונה, מיכולתה להתרשם באופן בלתי-אמצעי מן הראיות המוצגות לה ומן העדים המופיעים בפניה (ראו ע"פ 9352/99 יומטוביאן נ' מדינת ישראל, פ "ד נד(4) 632, 644-643)" (שם, שם).

הצדדים לא העלו טענה המצדיקה חריגה מכלל זה, יחד עם זאת מצאנו מקום להתערב בקביעת בית המשפט בנוגע לתביעתו של מזרחי והכל כמפורט להלן.

9.         באשר לדמי השכירות - בשני חוזי השכירות, הן זה שהוצג על ידי מזרחי והן זה שהוצג על ידי דוגה, צוין כי דמי השכירות "שולמו מראש על ידי השוכר למשכיר במעמד חתימת החוזה", והשוני בין החוזים הינו רק בהדגשת המילים "שולמו מראש" ובמחיקת המילים כי דמי השכירות ישולמו ב- 1 לכל חודש. די בטעם זה לטעמנו כדי לדחות תביעתו של דוגה בגין ראש נזק זה, והעובדה כי דוגה וויתר למזרחי על מתן בטחונות, מחזקת מסקנה זו.

באשר לנזקים הנטענים על-ידי דוגה – תביעת דוגה נסמכה על חוות דעת שמאי מטעמו המעלה סימני שאלה: הכיצד זה נכנס השמאי לדירה בתוך תקופת השכירות? הכיצד ידע דוגה לפנות לשמאי 3 ימים לאחר המועד בו נטען כי מזרחי עזב את הדירה למרות שאליבא דגרסתו של דוגה הדבר נעשה בפתאומיות וכשישה ימים לפני מועד העזיבה המוסכם? שמא היה מזרחי דואג לתיקון הליקויים? גם אם כניסה זו הותרה, ואף אם נניח כי הנזקים הנטענים היו קיימים, מדוע לא פנה דוגה למזרחי בבקשה שיתקנם, ובחר להעלות טענות אלה רק בתביעה שכנגד? יצוין כי במכתב ההתראה ששלח דוגה למזרחי ביום 11.9.06 (לאחר מועד הגשת התביעה על ידי מזרחי) נתבעו רק דמי השכירות, תוך שצוין קיומו של נזק, אך לא נתבע תשלום בגינו, זאת למרות שחוות דעת השמאי ניתנה באותו היום. לאור האמור, לא מצאנו מקום להתערב במסקנת בית המשפט אשר דחה את התביעה וקבע כי נראה שטענות דוגה הועלו כדי לקזז תביעת מזרחי.

יחד עם זאת, מוקשית בעינינו מסקנת בית המשפט בנוגע לנזקי הרטיבות להן טען מזרחי. בית משפט קמא דחה את טענת מזרחי לנזקי רטיבות בדירה בשניים: טענת דוגה שניסה לבצע את התיקונים לא נסתרה והעובדה כי מזרחי סבל מרטיבות והמשיך להתגורר בה תוך סיכון בריאותם של ילדיו וללא שעשה להקטנת נזקיו. אכן, בבית משפט קמא העיד חיים חי כי נקרא על ידי דוגה לתקן נזקי רטיבות בדירה בתקופה בה גר מזרחי. יחד עם זאת, טענת מזרחי כי נזקי הרטיבות נמשכו לאורך תקופת השכירות ולא תוקנו, לא נסתרה בעדותו. חיים חי העיד כי נאלץ לבצע פתח בקיר בשתי הפעמים בהן בא לתקן את הרטיבות, וכי בפעם השנייה לא סגר את הקיר (פרו' בית משפט קמא מיום 4.2.08 עמ' 4). כן העיד כי בפעמים נוספות שנקרא על ידי מזרחי לתקן הרטיבות לא בא, וכלשונו: "אני לא עובד אצלו ולא אצל התובע ולכן לא באתי. עשיתי טובה בהתחלה אין לי זמן אני בעל עסק" (פרו' בית משפט קמא מיום 4.2.08 עמ' 4 ש' 19-23). לכך יש לצרף את עדותו של השמאי אשר הודה כי במועד בדיקת הדירה, לקראת תום תקופת השכירות, היו נזקי מים אשר לא התייחס אליהם בחוות דעתו היות ונמסר לו שהדבר "לא קשור לעניין" (פרו' בית משפט קמא מיום 9.3.08 עמ' 5). דברים אלה, סותרים את טענות דוגה שהועלו גם בעיקרי הטיעון שבפנינו לפיהן מזרחי לא הודיע לדוגה על קיומם של נזקי רטיבות או אינסטלציה וכי עולה מחוות הדעת מטעם השמאי כי לא היו בדירה כל נזקים כאמור (סעיף 19 לעיקרי הטיעון).

הדברים האמורים מחזקים את טענת מזרחי לנזקי רטיבות בדירה במהלך תקופת השכירות, וטענתו כי נאלץ לסגור חדר אחד בדירה, לא נסתרה. הנימוק שציין בית משפט קמא לפיו טענת דוגה כי ניסה לבצע התיקונים לא נסתרה, תומכת דווקא בטענת מזרחי בדבר קיומם של הליקויים, ואין בעובדה בלבד כי ניסה לבצע את התיקונים, טענה שלא הוכחה כדבעי, כדי לפטרו מאחריות בגינם. גם הטענה כי מזרחי לא עשה להקטנת נזקיו – אם במעבר דירה ואם בתיקון הליקוי, אינה יכולה לעמוד לחובתו, נוכח העובדה ששילם מלוא דמי השכירות מראש, ובוודאי שלא כאשר מזרחי עזב את הדירה מיד בתום תקופת השכירות, למרות שהייתה נתונה לו האופציה להאריכה. לא מצאנו מדוע ריבוי העדים בפני בית משפט קמא יעמוד לו לרועץ, גם אם מהימנותם הוטלה בספק.

10.       באשר לתביעת דוגה בגין חוב לחב' החשמל -  מזרחי לא חלק על העובדה כי לא שילם את החשבון האחרון אך טען כי הדבר היה על-פי סיכום בינו לבין דוגה אשר נועד לקזז את התשלומים ששילם מזרחי גם עבור החלק בדירה בה לא גר (החדר החמישי). דוגה הודה בעדותו בבית משפט קמא כי מזרחי שילם חשמל גם עבור החדר החמישי (פרו' מיום 4.2.08 עמ' 12 ש' 6-9). שי רכניץ שגר בחדר החמישי העיד אף הוא כי לא שילם עבור החשמל (פרו' מיום 9.3.08 עמ' 12 ש' 9). משהוכח כי הסכם השכירות עם מזרחי התייחס רק לחלק מן הדירה, וכי היו הסדרים כאלה ואחרים בין מזרחי לדוגה בנוגע לתשלום החשבונות עבור האחזקה השוטפת של הדירה, לא עמד דוגה בנטל להוכיח כי החובה לשלם את חשבון החשמל האחרון בגין תקופת השכירות, מוטלת על מזרחי.

לאור האמור, ולאור העובדה שקבע בית משפט קמא לפיה נראה כי טענות דוגה הועלו כדי לקזז תביעתו של מזרחי, יש לדעתנו לדחות את ערעורו של דוגה, ולקבל את ערעור מזרחי.

התוצאה

הערעור מתקבל והערעור שכנגד נדחה.

דוגה יפצה את מזרחי בסכום של 7,248.45 ¤ בגין השבת דמי שכירות שנתיים של החדר הרביעי שנאלץ מזרחי לסגור (על פי ערך הדולר בתום תקופת השכירות (30.7.06)), וכן עגמת נפש בסכום מוערך של 2,000 ¤, ובסה"כ 9,248.45 ¤ בצירוף ריבית והצמדה מיום 30.7.06.

כמו כן, ישלם דוגה למזרחי הוצאות משפט ועוד שכ"ט עו"ד בשתי הערכאות בסכום כולל של 15,000 ¤.

ניתן להחזיר למזרחי דמי הפיקדון. הפיקדון שהופקד על ידי דוגה יועבר למזרחי.

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.

ניתן היום, ב' בשבט התשס"ט (27 בינואר 2009), בהעדר הצדדים.

_______________              _______________              _______________

  יעקב צבן, שופט                      חנה בן-עמי, שופטת                     רפי כרמל, שופט