אדרי יצחק נ. חברת אי.אי.סי אי
בתי המשפט
א 030215/05 |
בית משפט השלום תל אביב-יפו |
||
|
|||
18/05/2009 |
תאריך: |
כב' השופט מרדכי בן חיים |
בפני: |
1 . אדרי יצחק 2 . אדרי שלומית |
בעניין: |
|||
התובעים |
גלמן |
ע"י ב"כ עו"ד |
||
|
נ ג ד |
|||
|
חברת אי.אי.סי אי אינטרנשיונל בע"מ |
|||
הנתבעת |
רון |
ע"י ב"כ עו"ד |
||
|
-נגד- |
|
||
|
1. חברת ס.א.ד.ג - הנדסה ובנין בע"מ 7. ותר נמר עבד אל מאלק 11. תשלובת ח. אלון בע"מ - נמחקה 12. שיש אלוני בע"מ - נמחקה |
|
||
צדדים שלישיים |
עו"ד נוימן |
צד ג' 1 ע"י ב"כ עו"ד |
||
פסק דין
א. הרקע לתובענה ועיקר טענות בעלי הדין
בפני תביעה לפיצויים בגין ליקויי בניה וירידת ערך נטענת לביתם של התובעים, שנבנה כחלק ממבנה מגורים שהקימה הנתבעת ביישוב תל מונד (להלן: "הפרויקט").
1. בכתב התביעה שהוגשה ביום 25.5.05 טענו התובעים כי בינם לבין הנתבעת נחתם ביום 27.2.01 הסכם מכר למכירת מגרש (להלן בהתאמה: "הסכם"; "המגרש") עליו הקימו התובעים את ביתם (להלן: "הבית" או "בית התובעים").
ביום 27.2.01 נחתם בין התובעים מזה וחברת משה שניידר בע"מ (להלן: "הקבלן") חוזה לביצוע עבודות הבניה של הבית (להלן: "חוזה הבניה").
כמו כן נערך בין כלל רוכשי הבתים בפרויקט הסכם שיתוף בו נכללה בין היתר תניה המגבילה כל תוספת בניה בבתים שייבנו במסגרת הפרויקט (להלן: "הסכם השיתוף").
2. התובעים טוענים כי קיבלו את החזקה בבית בחודש אוקטובר 2002 ומצאו כי התגלעו בו ליקויי בניה.
פניותיהם לנתבעת לתקן את הליקויים לא נענו.
התובעים אשר הצטיידו בחוות דעת של אינג' גוכמן מטעמם טענו כי אומדן תיקון הליקויים בבית מסתכם בסכום של 189,072 ¤.
3. בנפרד ובמובחן טענו התובעים כי הנתבעת אישרה בניה נוספת בבית המגורים הסמוך לביתם וכי כתוצאה מכך נגרמה לבית ירידת ערך בסכום של 114,000 ¤ כמפורט בחוות הדעת של השמאי אלי סידאווי מטעמם.
4. התובעים אף טוענים לזכותם לגבות מן הנתבעת פיצויים בגין טרחה ועגמת נפש בסכום של 10,000 ¤ (להלן: "פיצויים בגין נזק בלתי ממוני") והעמידו את סכום תביעתם על סך של 346,814 ¤.
5. התובעים טוענים כי עד למסירת הבית לחזקתם היה הבית בחזקתה הבלעדית של הנתבעת ולפיכך, ולאור הליקויים שנמצאו בו על הנתבעת לסתור את ההנחה לפיה לא נהגה בזהירות סבירה בבנייתו.
6. הנתבעת הגישה כתב הגנה בגדרו הכחישה את חבותה כלפי התובעים וכפרה בזכותם לגבות ממנה פיצויים.
7. הנתבעת טוענת כי הגם שהיתה צד לחוזה הבניה, הרי שהיא לא התחייבה לבצע את בניית הבית וכי הקבלן הוא שבנה את הבית ובפיקוח של צד ג' (1) (להלן: "ס.ד.א.ג) עימה התקשרו התובעים במישרין.
8. אשר לירידת הערך הנטענת טענה הנתבעת כי הסכם השיתוף חל בין התובעים לבין בעלי הבית הנמצא מצד מזרח ולא מצפון. כמו כן נטען כי גם על פי הסכם השיתוף ניתן לבצע תוספת בניה באישור אדריכלית הפרויקט ובכפוף למתן אישורים על פי כל דין.
9. הנתבעת לא הסתפקה בכתב ההגנה הארכני שהגישה ושיגרה הודעות לצד שלישי לכלל הגורמים שעשו בבניית הבית (13 במספר) ייחסה להם חובת שיפוי אם ובמידה ותחויב לשלם לתובעים.
10. חלק מן הצדדים השלישיים (12, 11, 9) נמחקו ביוזמת הנתבעת וחלקם לא אותרו, למעשה הצד השלישי היחיד שנותר כבעל דין הינה ס.א.ד.ג אשר שימשה כאמור כמפקח על בניית הבית מטעם התובעים מכוחו של הסכם פיקוח מיום 27.12.01 (להלן: "הסכם הפיקוח") בגדרו התחייבה ס.א.ד.ג לקיים פיקוח מקצועי קבוע על ביצוע הבניה ועל טיב העבודות ולוודא קבלתו של הבית מושלם מן הקבלן וכן לעקוב אחר ביצוע התיקונים בבית.
11. ס.א.ד.ג הגישה כתב הגנה בגדרו טענה כי שרותיה לא כללו ביצוע תיקונים של ליקויי הבניה וכי לא הוכח כי הליקויים בבית נגרמו מחמת רשלנותה.
כמו כן טענה ס.א.ד.ג כי הנתבעת לקחה על עצמה את עבודות התיקונים במקום הקבלן אשר נקלע למצב של חדלות פירעון.
ב. המחלוקת
1. הפלוגתאות הצריכות להכרעה כתובענה זו הינן כדלקמן:
1.1 האם קיימים בבית ליקויי בניה שמקורם בביצוע עבודות בניה בלתי מקצועיות שטרם תוקנו.
1.2 האם הנתבעת אחראית לתיקון הליקויים האמורים.
1.3 סוגיית ירידת הערך - האם עלה בידי התובעים לבסס את עצם קיומה והאם יש לייחס לנתבעת אחריות בגינה.
1.4 אחריותה של ס.א.ד.ג. כלפי הנתבעת.
1.5 גובה הנזק וחלוקתו.
ג. דיון וממצאים
1. מומחה מטעם בית המשפט
1.1 בעלי הדין הגישו חוות דעת מטעמם זה מרבה בעלות תיקון הליקויים וזה ממעט.
1.2 בהחלטה מיום 1.9.05 מינה בית המשפט כמומחה מטעמו את מר יעקב כהן מהנדס אזרחי ושמאי על פי הכשרתו (להלן: "המומחה") והורה לו לסקור את הבית, לחוות דעתו באשר לליקויים ולקבוע את זהות האחראי לקיומם.
1.3 המומחה סקר את הבית ביום 26.1.06 בנוכחות בעלי הדין, עיין בחוות הדעת מטעמם וביום 22.2.06 הוציא מלפניו חוות דעת בה נכללו עיקרי הממצאים כדלקמן:
1.4 המומחה איתר סימני רטיבות בלתי פעילה במספר מוקדים בבית, ליקויים בסעיפי טיח וצבע, פגמים קלים בריצוף הבית, פגמים בעובדות פיתוח (קיר גדר) ליקויים קלים בחיפוי הקרמיקה, ובעבודות אלומיניום וכיוצא באלה.
המומחה אמד את סכום עלות תיקון הליקויים בסכום של 42,000 ¤ במחירים לתובעים כולל מע"מ ופיקוח בסכום זה נכללים גם עבודות המגלמות ליקוי שאינו צריך לתיקון. האחריות להיווצרות הליקויים יוחסו ברובה הגדול לצדדי ג' שהיו מעורבים בבניה (כמפורט בעמ' 13 לחוות הדעת) ובכלל זה ל-ס.ד.א.ג לה יוחסה אחריות בשיעור של 10% ולנתבעת אחריות בשיעור של 5%.
1.5 אשר לירידת הערך הנטענת גרס המומחה כי הבניה אשר בגינה נטענת ירידת הערך קיימת בבית שנבנה על מגרש 66 מצפון לבית התובעים במרחק של 11 מטרים ממנו.
1.6 המומחה קבע כי קומה א' בבית הנטען בולטת בגובה של 1 מטרים ממנו.
המומחה ציין כי קומה א' בבית הנטען בולטת בגובה של 1 מטר מעל קומת הכניסה לכיוון בית התובעים אך הטעים כי אינה חורגת מדרישות קו הבנין וכי הבניה אושרה כדין בהתאם לתב"ע מאושרת.
1.7 עם זאת אישר המומחה כי הבית הנטען שונה בתכנונו מבית התובעים ומסקנתו הסופית הינה כי אין הבית הנטען פוגע בשוויו של בית התובעים.
1.8 המומחה השיב לשאלות הבהרה ששוגרו לו על ידי התובעים.
1.9 בעלי הדין הסכימו לפרוטוקול כי המומחה לא ייחקר על חוות דעתו וכן לא ייחקרו המומחים מטעם בעלי הדין (עמ' 24 לפרוטוקול ישיבת יום 2.1.08).
2. היקף הליקויים ועלות תיקונם
2.1 בסיכום טענותיהם טענו התובעים כי יש להוסיף לאומדן התיקונים שקבע המומחה גם את הסכומים שנקבעו במסגרת דו"ח הערכת תיקוני שנת הבדק שהוזמן ונמסר לנתבעת על ידי חברת ערן ניהול פרויקטים בע"מ (להלן: "דוח ערן").
אטעים כי הנתבעת התנגדה להגשת דוח ערן שצורף על ידי התובעים כנספח לתצהירם ועל פי החלטתי מיום 2.1.08 (עמ' 16 לפרוטוקול) נקבע כי הגם שהתובעים היו רשאים לצרף את הדוח האמור לתצהירם בבחינת מסמך שנמסר להם - אין בצירופו לתצהיר משום אימות לתוכנו.
2.2 במסגרת דו"ח ערן תועדו ליקויים בסעיפי שלד ובניה, חיפוי קרמיקה, עבודות טיח וריצוף וכו', בסכומים העולים על אלו שתימחר המומחה לגבי אותם פריטים. מכאן, טענו התובעים כי יש להוסיף לסכום עלות התיקונים שקבע המומחה הן את העלויות שנקבע בדוח ערן (בסכום של 12,300 ¤) והן עלות תיקון דחוף בשל חדירת מי גשמים שבוצע על ידי קבלן בשם גיא אלון שהוזמן מטעם התובעים בחודש פברואר 2005 בעלות של 8,500 ¤ (סעיפים 23-19 לתצהיר התובע).
2.3 הנתבעת התנגדה לאישור הסכומים הנוספים האמורים כמפורט בפסקאות 45-44 לסיכום טענותיה ומצאתי כי השגותיה לפיהן לא עלה בידי התובעים לבסס סכומים אלו - בדין יסודם ולהלן אנמק;
2.4 כזכור נמנעו בעלי הדין מחקירת המומחה ומשכך הפקיעו התובעים מידם, וביוזמתם את האפשרות לעמת את המומחה עם ממצאי דו"ח ערן. לבל לא ייצא הנייר חסר, אוסיף כי במסגרת שאלות הבהרה ששיגר ב"כ התובעים למומחה, עומת האחרון עם ממצאי דו"ח ערן ותימחוריו אך המומחה לא ראה מקום לשנות ממצאיו כפי שהדברים עולים מתשובות ההבהרה ששיגר לב"כ התובעים ביום 29.10.06.
2.5 סבורני כי בנסיבות אלו היה על התובעים לזמן את המומחה לחקירה על מנת לבסס את טענותיהם באשר לדו"ח ערן אך התובעים לא עשו כן ונמנעו הן מחקירת המומחה והן מזימון כותב הדו"ח לחקירה, ומשכך אין בידי לקבוע כי עלה בידי התובעים לבסיס את טענתם בסוגיה זו.
2.6 כיוצא בזה, אני רואה לדחות את טענת התובעים בדבר הוספת סך 8,500 ¤ לתימחור הליקויים. לא זו בלבד שהתובעים לא זימנו לחקירה את הקבלן גיא אלון אשר כנטען ביצע את התיקון ואף לא צרפו כל אסמכתא לגבי עלות התיקון (עדות התובע בעמ' 20) אלא שבניגוד לטענת התובעים אין בעובדה לפיה אישר המומחה כי תיקוני הרטיבות תוקנו - כדי לבסס את עלות התיקון מקום בו לא טרחו התובעים לזמן את גיא אלון, ולמצער לצרף קבלה.
2.7 אני פוסק איפוא כי אומדן תיקון הליקויים בבית התובעים מסתכם לסך של 42,000 ¤ כולל מע"מ ופיקוח.
3. אחריותה של הנתבעת לתיקון הליקויים
3.1 בסיכומי טענותיהם ביקשו התובעים לבסס את אחריותה של הנתבעת לתיקון הליקויים על מספר אדנים ובכללם הוראות חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 (הלן: "חוק המכר") והוראות סעיף 21 לתוספת להסכם שבין הצדדים.
3.2 יאמר מיד כי אין בידי לקבל את טענת התובעים ככל שהן מתבססות על הוראות חוק המכר.
עיקר עניין לכך מצוי בעובדה כי מושא התקשרותם של התובעים והנתבעת בהסכם אינה אלא מכירת מגרש להבדיל ממכירת דירה. ממצא זה עולה בבירור מן המבוא להסכם שם נקבע:
"הואיל והמוכרת רוצה למכור ולהעביר לקונה מגרש מסוים...והקונה רוצה לרכוש ולקבל בהעברה מן המוכרת את הזכויות האמורות".
וכן בסעיף 5 להסכם (כותרתו: "המכר") אשר גם לפיו עולה בבירור כי מושא ההסכם מתייחס לרכישת מגרש ותו לא.
3.3 על כך אוסיף כי חוזה הבניה שעניינו בניית הבית נחתם בין התובעים לקבלן וכי הגם שהנתבעת הינה צד לאותו חוזה הרי שבסעיפי המבוא לחוזה הבניה נקבע כמפורש:
"המזמין (התובעים-מ.ב.ח) מעוניין למסור לקבלן את ביצוע עבודות בניית הבית והקבלן מעוניין לקבל על עצמו את ביצוע העבודות"
ממצא דומה מתחייב מסעיף 4 לחוזה הבניה לפיו נמסרה עבודת הבניה לקבלן.
על כך אוסיף כי מכוח הוראות סעיף 16 לחוזה הבניה שולמה תמורת עבודת הבניה במישרין לקבלן.
3.4 בסעיף 1 לחוק המכר הוגדר "מוכר":
"מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר..." (ההדגשה שלי-מ.ב.ח).
ניסוח זה אינו מותיר מקום לספק כי הגדרת מוכר יוחדה למי שמוכר דירה להבדיל למי שמוכר מגרש. די בכך איפוא כדי לדחות את טענות התובעים ככל שהן מתבססות על הוראות חוק המכר.
השוו: ת"א (שלום חיפה) 11831/90 בית לחם נ. א. פוטנשניק בע"מ חברה לבנין והשקעות.
4. חיוב הנתבעת מכוחו של סעיף 21 לתוספת להסכם
4.1 אין חולק כי ביום 27.2.01 נחתמה בין התובעים לנתבעת תוספת להסכם (להלן: "התוספת-נספח ד' לתצהיר התובע")
4.2 בסעיף 5 לתוספת נרשם:
"מובהר כי החברה (הנתבעת-מ.ב.ח) תהא אחראית לביצוע העבודות ולסיומן מקום בו יחול האמור בסעיף 21 לחוזה (חוזה הבניה-מ.ב.ח) וכן לתקופת הבדק כמשמעותה בחוק המכר דירות" (ההדגשה שלי - מ.ב.ח).
בסעיף 6 לתוספת נאמר:
"החברה מאשרת כי בידיה ערבויות בנקאיות הולמות להבטחת קיום התחייבויות הקבלן בחוזה לביצוע עבודות בניה לרבות לגבי תקופת הבדק".
4.3 קודם שאדרש לבחינת הסעיפים האמורים ולנפקותם בכל הנוגע לחיוב הנתבעת אטעים כי אין חולק בפני שהקבלן נקלע למצב של חדלות פירעון ובגדרו ניתן לגביו צו הקפאת הליכים ואושר הסכם נושים כאמור בהחלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב מיום 5.6.06 בבש"א 2746/06 תיק פש"ר 2061/03 (להלן בהתאמה: "ההחלטה" ו"הבש"א" שהתקבלו וסומנו ת/2).
4.4 במסגרת הבש"א האמורה עתרה הנתבעת להורות לנאמן בהסדר נושים כי זה יתקן את ליקויי הבניה בבתים שנבנו על ידי הקבלן בפרויקט.
בגוף ההחלטה צוטטה הנתבעת כמי שמסכימה לכך שהערבות האוטונומית שנמסרה לה על ידי הקבלן נועדה אף לצורך ביצוע תיקוני הטיב והבדק בבתים שבפרויקט (עמ' 5 להחלטה).
בעמ' 8 להחלטה נקבע כי הנתבעת סילקה את ידו של הקבלן ואף החלה בביצוע התיקונים בעצמה (שורות 3-1).
4.5 על יסוד ממצאי בית המשפט בבש"א האמורה - נדחתה בקשת הנתבעת ולא הוגש ערעור על ההחלטה (עדות יוסף כהן בשם הנתבעת בעמ' 27).
בעדותו בפני הודה כהן כי הנתבעת חילטה את הערבות הבנקאית (קצה עמ' 28 והמוצג במ/1).
בהידרשו לפרשנות סעיף 21 לתוספת טען כהן בעדותו כי:
"אם הבית הושלם ונמסר לדייר על ידי הקבלן לדעתי אין אנו אחראים לתיקוני הבדק" (שם בעמ' 29).
בהמשך חקירתו חזר בו כהן במשתמע מעמדה זו בהעידו:
"כיוון שחילטנו ערבות בנקאית אנו מעמידים אותה לטובת כל התובעים וכיוון שיש הרבה תובעים אנו ניתן לבית המשפט להחליט" (שם בעמ' 35).
4.6 הנתבעת טענה בסיכומיה נגד החלת סעיף 21 לתוספת ולשיטתה מוגבלת תחולתו של סעיף זה מקום בו הקבלן מפסיק את הבניה והבית לא נמסר למזמין בעוד שבתובענה בה עסקינן - בניית הבית הושלמה והחזקה בו נמסרה לתובעים (סעיפים 23-17 לסיכומי הנתבעת).
4.7 אני רואה לדחות את טענות הנתבעת.
הניסיון לקבוע "קו שבר" לפיו סעיף 21 לחוזה הבניה חל רק עד למסירת הבית לתובעים אינו מושכל. עיון בנוסח סעיף 21 לחוזה הבניה מלמד כי מקום שהקבלן סולק מאתר העבודה חייבת הנתבעת:
"לפעול במקום הקבלן לביצוע העבודה והשלמת הבית כמתחייב מן החוזה".
מסעיף 11.4 לחוזה הבניה עולה כי עבודתו של הקבלן כוללת גם תיקון כל פגם או נזק שהתגלעו בבית בהתאם לתנאים ולתקופות הקבועות בחוק המכר.
4.8 כמתחייב מהוראות סעיף 4(ג) לחוק המכר תקופת הבדק מתחילה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה.
די היה בכך לטעמי כדי לחייב את הנתבעת בביצוע תיקון הליקויים במהלך תקופת הבדק ותקופת האחריות כמתחייב מהוראות סעיפים 4(א) (2) ו-(3) לחוק המכר.
4.9 לא זו אף זו:
עיון מוקפד בסעיף 5 לתוספת מלמד כי אחריותה של הנתבעת לתקופת הבדק כמשמעותה בחוק המכר נקבעה על דרך של ריבוי והוספה מסקנה הנגזרת מן השימוש במילה "וכן". העיקרון של פרוש נגד המנסח מחייב כי המילה "וכן" באה להוסיף על התחייבויות הנתבעת מכוח סעיף 21 לחוזה הבניה.
ולבסוף אציין כי אם אין די בכל אלו הרי שבהינתן כי הנתבעת חילטה את הערבות הבנקאית והחלה בביצוע תיקוני הבדק (כעולה מן "ההחלטה") היא גילתה דעתה לבצע את תיקוני הבדק עובדה המתאשרת גם מעדותו של כהן כפי שצוטטה לעיל.
4.10 על יסוד כל המקובץ עד כאן אני פוסק כי הנתבעת נטלה על עצמה בפועל אחריות מוכר על פי חוק המכר ומשכך עליה לפצות את התובעים בסכום עלות תיקון הליקויים בסכום כולל של 42,000 ¤. כאן המקום להדגיש כי משמצאתי כי הנתבעת נושאת באחריות מוכר כאמור , הרי שלגבי זכותם של התובעים אין נפקא מינה לעובדה כי על פי ממצאי המומחה חלקה היחסי באחריות לליקויים אינו עולה על 5% ומשכך אני דוחה את הנטען בסעיף 15 לסיכומי הנתבעת.
5. טענת התובעים לפיצויים בגין ירידת ערך ביתם
5.1 בנימוקיו לביסוס הטענה בדבר ירידת ערך טען התובע כי הנתבעת הבטיחה לו בעל פי כי תישמר אחידות הבניה וצורת הבניה כפי שהוצגה לתובעים בבתים סמוכים שנבנו (סעיף 43 לתצהיר). כמו כן נסמך התובע על נוסח הסכם השיתוף שצורף כנספח ז' להסכם.
5.2 הסכם השיתוף נחתם אמנם על ידי התובעים אך לא צוין בו שמו של המתקשר השני אשר כעולה מן המבוא להסכם השיתוף הינו מי שרכש מן הנתבעת חלק מחלקה 68 בגוש 7790. החלקה האמורה הוגדרה בהסכם השיתוף "המגרש".
בסעיף 2 להסכם השיתוף הוגדרו זכויותיהם וחובותיהם של השותפים לגבי אותו מגרש.
5.3 הגם שבמהלך עדותו לא חסך התובע במאמצים לחמוק ממתן תשובה לשאלה הישירה לגבי זהות הרוכש הבית הדו משפחתי הצמוד הרי שבלחץ החקירה הנגדית הודה התובע לבסוף כי הבית הנטען אינו הבית הצמוד אלא בית שנרכש על ידי אחד הורמן אשר אין בינו ובין התובעים הסכם כלשהוא (שם בעמ' 21) (להלן: "בית הורמן")..
יתר על כן, בסופו של יום נאלץ התובע להודות כי בית הורמן בנוי מולו והינו בית 66 (הבנוי על חלק ממגרש 66). ממצא זה עולה הן מחוות הדעת של שמאי התובע (אלי סידאווי); בעמ' 3 שם מציין סידאווי כי הפגיעה בבית התובעים נובעת מבניית קומה חלקית נוספת במגרש הסמוך (מס' 66א) והן מחוות דעת המומחה (שם בעמ' 12) (להלן: "הבניה החריגה").
5.4 חרף האמור עד כאן סבורני כי התובעים זכאים להיבנות מהוראות סעיף 9 להסכם השיתוף, שם נקבע:
"הוראות סעיף 8 לעיל יחשבו כחוזה לטובת צד ג' - בעלי יתר המגרשים במתחם".
בסעיף 8.1 להסכם השיתוף נאסרה בניה או תוספת בניה:
"על גג הבנין או קירותיו ללא אישור מראש של האדריכלית קיקה ברא"ז" (להלן: האדריכלית).
ובדומה לכך נקבע בסעיף 8.2:
"איסור לבנות גדר או הגבהה מעל קירות קיימים...אלא אם כן ניתן לבניה אישור האדריכלית ואישורים הנדרשים על פי דין".
5.5 נמצאנו איפוא למדים כי התנאים לאישור בניה חריגה בפרויקט שבאו לידי ביטוי גם בדרישה לקבלת אישור האדריכלית מראש, מזכים את התובעים לנוכח האמור בסעיף 9 הנ"ל לעמוד על זכותם להתנות את ביצוע הבניה החריגה בבית הורמן בקבלת אישור האדריכלית לכך וזאת כמתחייב מהוראות סעיף 34 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") שענינו חוזה לטובת צד שלישי.
5.6 מן העדויות שבפני עולה כי הנתבעת חתמה כבעלים על הבקשה להיתר בניה נוספת בבית הורמן (עדות כהן בקצה עמ' 24 לפרוטוקול) וכי לא טרחה לוודא כי ניתן אישור האדריכלית (שם בעמ' 25).
יתר על כן, ממכלול עדותו של כהן עולה בבירור כי הנתבעת היתה מודעת לצורך בקבלת אישור האדריכלית.
5.7 אני פוסק כי הנתבעת אשר היתה מודעת לתוכן הסכם השיתוף פעלה בחוסר תום לב והעדיפה את האינטרסים שלה כיזמית על אלו של התובעים כרוכשי בית בפרויקט.
הגם שהנתבעת אינה צד פורמאלי להסכם השיתוף הרי שחובת תום הלב המתחייבת משמירה על זכויות רוכשי הדירות על פי הסכם השיתוף ומעמדה של הנתבעת בבחינת מעין נאמן לשמירת הזכויות האמורות מעלה עליה את הוראות סעיף 61(ב) לחוק החוזים לפיו:
"הוראות חוק זה יחולו, ככל שהדבר מתאים לעניין ובשינויים המחויבים גם על פעולות משפטיות שאינן בבחינת חוזה ועל חיובים שאינם נובעים מחוזה".
הנתבעת אשר נתנה ידה לקבלת היתר בניה חריגה בבית הורמן, ללא קבלת אישור האדריכלית פעלה בניגוד לחובת תום הלב הקבועה בסעיף 39 לחוק החוזים החל עליה מכוח סעיף 61(ב) לאותו חוק.
השווה: רע"א 6339/97 משה רוקר נ. משה סלומון ואח' (תק-על 99 (4), 1).
אני פוסק איפוא כי הנתבעת נושאת באחריות לנזק שנגרם לבית התובעים כתוצאה מן הבניה החריגה בבית הורמן בהעדר אישור האדריכלית לביצועה.
5.8 אשר לגובה הנזק:
5.8.1 השמאי מטעם התובעים (אלי סידאווי) קבע בחוות דעתו כי שיעור הנזק שנגרם לבית התובעים הינו 5% משווי הבית דהיינו סך של 26,000 דולר (שווה ערך לסך של 114,000 ¤).
5.8.2 המומחה לעומת זאת גרס כי לא נגרמה לבית התובעים ירידת ערך כלשהיא.
5.8.3 ליבת שומתו של סידאווי מצויה בקביעה כי רוכשי הנכסים בפרויקט שילמו מחירים הגבוהים בכ-20% בהשוואה לנכסים דומים באזור (פסקה 7 בעמ' 6 לחוות הדעת) וכי שוויו של בית התובעים הוערך על ידו לסך של 520,000 דולר וזאת על פי גישת ההשוואה (סעיפים 13, 12 לחוות הדעת) מכאן גרס סידאווי כי רוכש סביר ימנע מלרכוש את בית התובעים בסכום זה בשל הבניה החריגה בבית הורמן.
5.8.4 בצד העקרוני אני מבכר את עמדת השמאי סידאווי על זו של המומחה שכן שומתו של האחרון לוקה בטעות הנובעת מהתעלמות מוחלטת מן המרכיב הנורמטיבי לפיו הבניה החריגה בבית הורמן נעשתה ללא אישור האדריכלית.
5.8.5 עם זאת לא הובאו בחוות דעת סידאווי כל אסמכתאות לביסוס שיטת ההשוואה, לקביעתו בדבר תשלום גבוה מן המקובל ולהערכת שווי הבית בסכום של 520,000 דולר.
כמו כן התעלם סידאווי בשומתו מן העובדה שהמרחק בין בית התובעים לבית הורמן הינו כ-11 מטר (כאמור בחוות דעת המומחה) וסבורני כי ייחס "לפגיעות" המתבטאות בבניה החורגת בבית הורמן השפעה מוגזמת על שיקוליו של רוכש סביר.
בהערכה כוללת ומשקללת של כל הנימוקים האמורים ועל יסוד שומת הדיינים אני קובע כי סכום ירידת הערך לדירת התובעים מסתכם לסך של 75,000 ¤.
(השוו: ע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ. מלון טירת בת שבע בע"מ [פד"י ל"ה (2) 800 (פסקה 4)].
6. פיצוי בגין נזק בלתי ממוני
6.1 התובעים עתרו לחייב את הנתבעת בתשלום סך 10,000 ¤ בגין נזק בלתי ממוני.
בתצהיר התובע נטען כי נגרם לתובעים נזק בגין אובדן ההנאה מן הבית שרכשו (שם בסעיף 59).
6.2 ההלכה בסוגיית הפיצוי הבלתי ממוני לגבי ליקויי בניה סוכמה ב-ע"א 5602/03 סגל נ. שיכון ופיתוח בע"מ (תק-על 2005 (1) 2774). שם עמד בית המשפט על השיקולים להוכחת הנזק וגובה הפיצוי ובכללם היקף הליקויים ועומקם והתנהגות בעלי הדין קודם ובעת ההליך המשפטי.
מטבע הדברים יש ליתן את הדעת גם לפגיעה ברווחה ובפרטיות המובנית בעצם הליכי תיקון הליקויים.
6.3 על יסוד שקלול רכיבים אלו אני רואה לחייב את הנתבעת לשלם לתובעים פיצויים בגין נזק בלתי ממוני בסכום של 4,000 ¤.
7. הודעה לצד שלישי נגד ס.ד.א.ג
7.1 במסגרת ההודעה ששיגרה הנתבעת ל-ס.ד.א.ג נטען כי זו לא יצאה ידי חובתה על פי הסכם הפיקוח שעיקר הוראותיו נסקרו לעיל ומשכך, יש לייחס ל-ס.ד.א.ג רשלנות ועליה לשאת בנזקי התובעים עד לסכום של 232,414 ¤ (סעיפים 4.1 - 4.9 להודעה.
7.2 בכתב הגנתה טענה ס.ד.א.ג כי תפקידה היה לפקח על ביצוע הפרויקט ועל עבודת הקבלן ובכלל זה ביצוע בדיקות חלקן מקיפות ובחלקן מדגמיות לפני ואחרי ביצוע עבודות הקבלן.
ס.ד.א.ג הטעימה כי שירותי הפיקוח להם התחייבה לא כללו ביצוע תיקונים של ליקויי בניה.
7.3 מן הראיות שבפני עולה כי ס.ד.א.ג התחייבה למתן שירותי תיאום ופיקוח על הביצוע בבית התובעים ובכלל זה "פיקוח מקצועי קבוע על ביצוע עבודות הבניה" (פסקה 3 להזמנת הפיקוח).
מן האמור בסעיף 13 להזמנת הפיקוח עולה במפורש כי מטלות הפיקוח כללו גם מעקב אחר ביצוע התיקונים.
7.4 מעדותו של סגרסקי עולה כי ס.ד.א.ג ביצעה פיקוח צמוד על הבניה אולם במסגרתו לא ביצעה את כל הבדיקות בכל בית (שם בעמ' 46) וכי "פיזרה" את הבדיקות המדגמיות על כל הבתים (שם בעמ' 47) בהמשך הילוך עדותו נדרש העד לליקויים הספציפיים בבית כפי שפורטו בחוות דעת המומחה ואישר כי חלק מן הליקויים לא אותרו על ידי ס.ד.א.ג (שם בעמ' 47, עמ' 49 שורות 11-4).
7.5 בסיכום טענותיה טענה הנתבעת כי יש לזקוף לפתחה של ס.ד.א.ג את האחריות המלאה לנזקי התובעים שכן ס.ד.א.ג נושאת באחריות חוזית ונזיקית כלפי התובעים והנתבעת.
7.6 ס.ד.א.ג לעומת זאת טענה כי יצאה ידי חובתה בהנחיות ודרישות המופנות לקבלן לתקן את הטעון תיקון, ונסמכה לעניין היקף חובתה המקצועית על אסמכתאות שונות שפורטו בחוות הדעת של מהנדס בן אריה מטעמה.
7.7 אין חולק בפני כי אין בנמצא קשר חוזי בין הנתבעת מזה ו-ס.ד.א.ג מזה ומכאן שהאחריות אשר הנתבעת יכולה לייחס ל-ס.ד.א.ג מתבססת על עוולת הרשלנות.
7.8 ב-ע"א 3392/93 אבואלהיגיא איברהים נ. אלון הגליל בע"מ[(פ"ד נ"ד (5)] נקבע בין היתר כי הסמכויות הרחבות של המפקח אין משמעותן מתן פטור גורף לקבלן המבצע או הטלת אחריות בלעדית מוחלטת או מוגברת על המפקח.
ב-ת"א (חיפה) 10432/97 מ.ג.מ.נ חברה לעבודות הנדסה בנאיות נ. הכשרת הישוב חברה לביטוח בע"מ ואח' (תק-מח 2006 (2) 8144)
קבע השופט עמית בין היתר:
"המפקח אינו אמור לבצע את מלאכתו של הקבלן. אחריותו של הקבלן במישור דיני החוזים היא מוחלטת בבחינת התחייבות להשיג תוצאה. במישור הנזיקי אין הקבלן יכול להישמע בטענה כלפי המפקח נוסח למה לא השגחת עלי..." (שם בפסקה 71 לפסה"ד).
7.9 בהינתן כי אפיון הליקויים בדירת התובעים מלמד על צבר גבוה יחסית של כמות הליקויים בעוד שחומרתו הפרטנית של כל אחד מהם הינה שולית, יש לייחס את עיקר האחריות לקבלן אשר התחייב לבנות עבור התובעים בית מושלם.
עם זאת לא הציגה ס.ד.א.ג כל אסמכתא המלמדת כי דרשה מן הקבלן ביצוע תיקונים כלשהם בבית התובעים.
אני רואה איפוא לזקוף לחובת ס.ד.א.ג אחריות בשיעור של 25% לקיום הליקויים הפיזיים בדירת התובעים.
מאליו יובן כי אין ס.ד.א.ג נושאת באחריות כלשהיא לנזקי ירידת הערך ו/או לנזק הבלתי ממוני.
8. סוף דבר
8.1 אני מקבל את התביעה בחלקה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים את הסכומים כדלקמן:
סכום עלות תיקון הליקויים בדירת התובעים
כולל מע"מ ופיקוח 42,000 ¤
פיצויים בגין ירידת ערך לדירת התובעים 75,000 ¤
פיצויים בגין נזק בלתי ממוני 4,000 ¤
סה"כ 121,00 ¤
לסכום זה יווספו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.
8.2 אני מחייב את ס.ד.א.ג לשפות את הנתבעת בסכום של 10,500 ¤ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין.
8.3 לאור התוצאה אליה הגעתי אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות משפט בסכום של 5,000 ¤ ושכר טרחת עורך דין בסכום של 15,000 ¤.
אין צו להוצאות בין הנתבעת ל-ס.ד.א.ג.
הודעה זכות הערעור.
ניתן היום, כ"ד באייר, תשס"ט (18 במאי 2009), בהעדר הצדדים.
מרדכי בן??חיים, שופט |
המזכירות תמציא את פסק הדין בדואר רשום.